信頼できるマンション管理（一戸でも）教えてください

ならば大京リアルドは良いですよ。私も一戸だけお願いしてますが、ライオンズじゃなくても良くやってくれてます。

私もシ○クスのワンルームを所有していますが、8月頃から家賃の振込みが遅れ始め（何の連絡もなく）、先月分もまだです。一戸でも管理会社変更は可能なんですね。知りませんでした。

> 度々ありません

NO.3です。

こういった場合の解決策をご教示いただきたいと思います。どなたかよろしくお願いいたします。

早急に管理会社を変えることです。
こういう場合、基本的には性悪説で行動すべきだと思います。
まずは被害がこれ以上大きくならないことを考えましょう。
それと同時にとりあえず内容証明を送付します。
書き方にはちょっとしたルールがありますがネットで調べればすぐにわかりますよ。
それでも解決しなければ少額訴訟とかに発展していくでしょうが、
ワンルームの家賃一カ月分とかだと損切りと考えることになる可能性が高いですよね。
だからなおさら早めの切り替えが必要なわけです。
管理は賃貸業者なら大概のところが受けてくれるでしょうから
複数から賃料その他の設定を相見積もりをとって判断しましょう。

N05です。

NO6さん、大変参考になりました。早速いろいろあたってみます。有難うございました。

NO3 の方、その後どうですか？
販売会社と管理会社が系列会社の場合、確定申告等を請け負ってくれていませんか？
管理会社を変更したら、そのあたりがネックではと思うのですが・・・

シ○クスの家賃、システム障害で入金状況が混乱しているとの説明を受けていましたが、待っていたらちゃんと振り込まれました。
よかったです、ひと安心。

NO08さん、管理会社の変更はまだですが、変更した場合は確定申告は自分でするしかないでしょうね。NO09さん、家賃は何か月分遅れましたか？また、会社から何か説明がありましたか？よろしければ教えてください。

シ○クスのマンションオーナーです。
「破産」となると、自分で管理会社を見つけなければならないのでしょうか？
それとも、シックスが管理を全て他会社に一任するとか、連絡があるんでしょうか？
今月の家賃も、今日振り込まれる予定だったのですが。
皆さんどうされているんでしょう・・・。
夫が私に内緒で契約し、挙句にこんな状態になってしまって悲しいです。
お詳しい方、アドバイスいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

私もシックスのマンションオーナーです。昨年秋頃からこういう事態は想定していましたので複数のマンション管理会社に相談しています。提携ローン会社のジャックスも相談に乗ってくれるそうですよ。これからは、破産管財人が選定され、各債権者（ゼネコンやマンションオーナー）に債権額（オーナーの場合は未払い家賃）の確認がくるはずです。シックスの資産を査定しそれを各債権者に按分することになります。居住者がいるわけですので管理会社を変えれば家賃はちゃんと振り込まれますよ。まずは管理会社を変更することですね。

ご親切な方に、このサイトを教えて頂きたどり着きました。
私も、シックスのオーナーの一人です。
皆さん、管理会社はどうされますか？（どこにされますか？）
基本、賃貸マンションですので、居住者退室後の次の居住者
探しもしていただける管理会社があればいいのですが・・。
オーナーの数がある程度纏まった方が、管理会社と話し易い
かも知れませんね。
今後とも宜しくお願い致します。

NO.11です。
シックスのHPに破産のお詫びが掲載されていますね。
次の管理組合を探しているとのことですが、自分で探すのとどちらがいいのでしょうね。
確定申告の事も気になっています。
これまで任せきりだったので・・・。

>>14
確定申告は、もうオーナー長いので自前でどうにか成りそうです。
（過去の申告書を参考にしながらですが。税務署から指摘があったら訂正）
一概に管理と言っても、家賃回収・部屋の管理・マンションの建屋そのものの管理・
居住者が退室した後の次の居住者探しと色々ありそうです。
あれやこれや考えると、直ぐには個人的な結論出せそうにありませんですわ。
どちらにしても、困った物です。

>>15
経費に計上する修繕費など、シックスに確認しないと詳細が判らないのではないかと
心配です。
入居情報等も申告書に記載しなくてはなりませんよね。

差し当たり、毎月1日に落ちる管理費や、入居者からシックスに振り込まれる家賃は、どうなっているのでしょうか？
放っておけば、破産したシックスにドンドン入金されるだけですか？
そのあたりが心配です・・・

私もシックスの供給したマンションのオーナーです。私は２件あります。倒産を知って、早速、管理会社に当たってみましたが、今は管理会社も動けないみたいです。破産管財人が決まって、向こうから管理会社をどうするか説明があるのではないか、その後の検討となりそうです。毎月支払っている管理費、シックスのは結構高いと思います。この管理費は、マンションの共有部分の管理費みたいで、うちのマンションの場合、家賃の２割程度です。入居者保障のついた管理費である管理会社は５〜８％だそうです。皆さん、今回は大変なショックと思いますが、管理組合のあり方を見直す良い機会と思って頑張りましょう。当面は向こうからの連絡を待つしかないみたいです。

オールアバウトプロファイルというサイトに、専門家に聞くというページがあり、マネーのカテゴリに不動産投資というものがあります。
その中に、今回と同じケースが載っています。
２人の専門家のアドバイスがあるのですが、「すぐにでも家主に連絡して家賃入金をやめてもらう」という専門家と「管財人がつけば保全される」という専門家、意見が分かれています。
専門家でも、判断が違うんでしょうか・・・。
管財人が入ると、他の債権と一緒にされてしまい、入居者からの家賃が全額返ってこないような気がしますが・・・。

また、もしオーナーが個別に管理会社を変えて、バラバラの会社が管理した場合、共有部分の保守はどうなるんでしょうか。
たとえば、電球が切れたとか、エレベーターの点検とか。

>>１８　
すみません　
×「すぐにでも家主に連絡して家賃入金をやめてもらう」
○「すぐにでも入居者に〜」
の誤りです。

シックスの管理会社変更は、破産管財人が決まって連絡がくるまで待ったほうがいいんでしょうかね。私は先月、今月の二か月分が未納ですが・・・。他社と契約するにも、現在の管理契約はまだ生きてるのではないでしょうか（実質的には管理はできない状況でしょうが）。

>>20
如何せん、何もオーナーは何も出来ない状況なのですかね。
兎に角、破産管財人が決まるまで待つということでしょうか。
でも、我慢も二ヶ月位が限度かと思いますが。
出来るだけ、皆さんと情報交換したいと思います。
宜しくお願いします。

そうですね。こういう事例はあまりないでしょうから、どうすればいいのか、情報をお持ちの方にはいろいろと情報提供をお願いしたいと思います。破産管財人が決まっても、このご時勢ですから管理業務を一括して引き受ける業者が出てくるか分かりませんよね。各所有区分は夫々が管理会社を決めればいいでしょうが、共有部分はどうなるのか不安ですね。共有部分の管理業者が決まらなければいろいろ不都合が生じて居住者が逃げる可能性もありますし・・・

>>18
リンク先の情報は、全て推測の域を出ません。
結局、今後どうなるかは、今のところ誰にも判らないわけです。
すぐに管理会社を変更し、その後「やっぱり管財人から提示された事業継承会社の方が良かった」となっても、再度の変更は、また入居者に迷惑がかかります。

色々考えましたが、とりあえず上記の方たちも仰るように、管財人が決まり継承会社が選定されるまで、待ってみようかと思います。
この掲示板をしらないオーナーも沢山居るでしょう。
どこか情報共有できる掲示板や、単独スレが出来ればいいですね。

はじめまして私もシックスマンションオーナです。ピュアドームグランディ博多とピュアドームサウスイースト天神に１戸づつ持っています。昨年１１月頃１０月分の家賃が未入金に気づき何度も何度もシックスに電話したのですが、その時は家賃送金システムの不具合のため手処理に時間がかかってご迷惑をかけていますとのことでした。（嘘だったのですね）１２月になってやっと２ヶ月分入金されたものの１２月から未納です。１２月１７日付けでシックスの鱒渕社長の公印付のお詫びの手紙がきましたが、中身は家賃送金システム不具合、３８００件中８００件の解析に時間がかかり・・・と嘘っぱちの文書（怒）その後はシックスからは音沙汰なし。
どうしようもなく７年ほど前にシックスにいた人に連絡し（当時その人からマンションを進められたのですが）何とかしてくれと依頼。その人は現在他のマンション会社におり今から私の代理人として動いてくれることになりました。（委任状を書き、今後の家賃を差し押さえてもらうようにしています。）未納分の家賃は、管財人が決まり次第請求することになると思うのですが、いつになるのでしょうね。

Ｎｏ１９のレスに「すぐにでも入居者に連絡して家賃入金をやめてもらう」とありますが、入居者がどなたかもわかりません。この場合マンションまで出向いて説明するしか方法はないですよね。

>>24
私に来た手紙は違いましたね。
弊社・社内管理の不行き届きと社員教育の不行き届きでした。
二枚（三枚舌）ですかね。
3,800件ですか。供給4,500件との話でしたので、複数の所有者も
含めて4,000オーナーかなと思っておりましたが、大体当たりでしたか。
オーナーさんそれぞれ頭金の入れ方は違うと思いますが、１２年超オーナーの
私でも後900万円位残っています。これは途中で資金注入有りです。
まだ、16年有り。困ったもんです。
皆さん、どうされていますか？
複数の所有者の方、資金計画はどうされていましたか？

オーナーの妻です。
10年前に、夫が秘密で契約。
バレて以来「倒産したらどうするのっ！」と、シックスはいつもケンカのタネでした。

>>２６
資本注入＝繰り上げ返済　ですよね？
無知でお恥ずかしいのですが、経営を赤字にして税金の還付を受けるのが目的の投資マンションでも、
繰り上げ返済して、ローン年数を軽くする方がいいのですか？

それから、ネットをウロウロしていたら、シックスは秋ごろから、退去者への敷金支払をしていないケースもあるとか。
その場合、オーナーへ請求されるのでしょうか？
それとも、退去者もシックスの債権者になるのでしょうか？
これ以上負担が増えるなんて〜！

>>27
そうです。繰上げ返済です。
ローンの金利見直し時期（５年毎）の時、１％程度金利が
上昇した為、返済額・期間減少の為繰上げしました。
今思えば、期間はそのままの方が良かったかも。
暫く待って、進展が無い様でしたら、再度資本注入かなと
思っております。
家のローンも有り大変です。ただ、幸い家のローンは金利ゼロと
なっているので、金利見合いで資本をまわすかなと思って
おります。

>>24
あと１６年ですか〜いいですね、うちは２０年です（涙）。

シックスは２００８年３月期に最高売上高を記録してるんですよね？
契約したてのオーナーも大変ですが、この御時世、昔より大幅に値引きされていたかもしれませんね。
最高売上高を記録した翌期に、破産だなんて。
不況や法改正が恨めしいです。

↑
>>24ではなく　>>26でした　
訂正します

６年前に、会社の先輩に誘われて悩みに悩んだ結果平尾に１部屋を購入。毎月キチンと家賃も入り節税効果もあるので、その３年後営業マンに勧められるまま２部屋目を。残債額は退職金でも賄えないっ・・。感覚がマヒしてましたね。自宅のローンもあるし子供は大学入学だし。自ら捲いたタネとはいえ妻にも言えず、仕事も手に付かず寝れない日々が続いている。何から手をつけたらいいのか・・・・。

>>27
結局、税金の還付額とローンの利子とのバランスです。
私の場合、個人持ち出しが約23,000円/月と固定資産代で年間約32万円。
還付が10万円弱でした。合計年間22万円の持ち出し。住民税の減額も
あるので、実際はもう少し少ないですが。
不動産投資ローンは、利子が高いので計算したら、収入の大半は利子の
支払いに使われている感じです。
ローン残高が多い・残り年数が長ければ、殆ど利子代、場合によっては
利子補填している感じです。（自宅のローンも基本は一緒ですが）
ローンの利率が上がった時、ローン会社にタダで儲けさせるのも癪に
なり、一部繰上げしました。また、30年も同じ家賃収入が入るとは
考えられないので、まだ資産として価値が有り、収入のあるうちにローン
だけは軽くしておこうと思ったからです。
１２年前、今の様にインターネットでの情報検索が容易なら、決して
購入していなかっただろうなと思います。
個人の結論としては、部屋だけのオーナーなら投資用マンションは結局
損をすると思います。建屋は痛むし古くなれば家賃は安くなる、最悪
入居者無しになる可能性もあります。一棟丸々所有していれば、最後は
土地だけは残りますが、共有所有ではそれも大した事にはなりません。
悔しいですが、いい勉強になりました。

>>31
皆さん、大体似たような年齢なのですね。
私も大学生（私立・工学部）、高校生２人の３人子供がいます。
高専の４年になる娘は、下宿したいと言うし（既に手付け支払い済み）
私立の工学部は授業料高いし、更にこんな話で酒も不味いです。

まあ、前向きに考えれば、株と違い　不動産（資産)は現存している、
今のところ入居者もいると言うことで、破産管財人に早く家賃の保全を
依頼する（実行してもらう）ということでしょうか。

名もない債権者各位

シックスから連絡がないのに、見知らぬ不動産会社から連絡が多いですね。
長崎の某不動産から、解除文書付きできたのはびっくりしました。
個人情報はダダ漏れ、便乗商法のオンパレードっていうかんじですね。

１０年保管すれば残債買取の覚書も紙屑ですわ。詐欺だったとしても、時効ですね。
絶妙のタイミングで倒産されました。
DM してきた数件の不動産屋に当時の売買価格を言ったら、えらい高い買い物されましたねと、
他人事のようにいわれました。
シックスと提携していたローン会社と２０年間も付き合う？ぞっとします。

　いま入居している人の敷金は、退去時に誰が返すのでしょうか？
　共益費の中のマンション保全の積立金は残っているのでしょうか？
　１０年維持したら残債買取の覚書は、本当に紙切れなのでしょうか？

いろんな疑問もでてきますし、入居者も振り込め詐欺の温床となっているようです。
「シックスハウス症候群」とは、このことかむしれません。

福岡出身の麻生総理は、このようなセーフティネットをどう考えているのか？

>>32
御親切に教えていただき、有難うございます。
利子を経費計上して還付金を増やすより、繰り上げ返済の方がいいということですよね。
それは、所得税の額に関らず、オーナーの誰にも当てはまることでしょうか？

>>31
私の夫も隠していました。
聞いた時はショックでしたが、やはり知って良かったと思います。
もし、隠し通せない金額なら、今後の見通しが立ち、心も落ち着いた時点で、
奥様にお話され、経済的な協力を求めてはと思います。
夫の落ち込んだ姿は、妻をもっと不安にさせますよ。
良く寝てよく食べて、元気でお仕事してくださいね！

管理費の中に修繕積立金も入ってましたよね。
大規模改修・・・将来の取り壊し・・・
ローン以外にも、出費が出てくるのでしょうか。
こうなると、早く手放したくなりますが
皆さんは、売却の予定ありますか？

>>33
何時から知りませんが、１０年後の残債買取もやっていた様ですね。
３年位前に、２軒目を勧められた時そういう話をしていました。
一瞬、どうしようかとも思いましたが、もしシックスに何かあった
場合、唯の紙屑になると思い止めました。
また、ローンの利子補填もやっていたのでは？そんな話もしていた
様な気がします。
どちらにしても、管理会社が決まらないと何もできない、わからない
状況ですね。私も、これ以上の持ち出しを心配しております。

>>34
勿論、他の項目（修理費等）と併せ、幾ら還付されるかがポイントです。
私の場合、年数も経ち減価償却も少なくなってきましたので、これ以上の
還付が望めそうにないからです。
一度、シックスから来た確定申告書の中身を確認されたら如何でしょうか。
一つだけシックスに感謝していることは、それまで税金納付についてまるで
関心ありませんでした（サラリーマンですので）が、毎年送られてくる
確定申告書を自分なりにエクセル等でシュミレーションして、税金に関心を
持った事でした。

実は、数年前ローンを借り換ようと思い、ある金融機関で物件評価
して貰った事があります。結論は断られました。
この金融機関は、預金の残高とローンの残高の差額にのみ金利が発生
するというローンを持っていて、自宅のローンもここに借り換えました。
不動産ローンでも、同様のローンを持っていたので相談した結果が
上記です。
２軒目を勧めて来た時、「今売れば幾らですか？」と聞いたら、
金融機関評価の倍の価格を言っていました。
これも、２軒目購入を止めた理由です。当然、知っていた筈ですから。
ですから、今売却してもかなりのローン残債が残るなという感じです。
税理士じゃないので間違っているかも知れませんが、確か取得後８年か
それ以上経過してから売却した場合、購入時との差額（売却損）を
３年間所得と相殺できたのではないかと思います。
詳しい方、お教え下さい。
売却、私も考えましたがこれもかなり覚悟いるなという感じです。
最悪、早めの損切りも必要かもしれませんが・・。

35です。

ジャックスでも、相談に乗ってくれるとの事ですので、
取り敢えず連絡してみます。
どなたか連絡されましたか？

４０００オーナーとして、７万円の家賃で、ひと月２憶８千万円の被害。
４８００戸として、およそ１０万円の敷金踏み倒しで、４憶８千万円の被害。

　http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4384.html

名もない債権者を考慮すれば、こんな順位ではないはず。
詐欺まがいとは言わないまでも、無茶な営業を奨励した社長には、
マスコミの前にでて、謝罪してほしいものだ。

生活給付金は何の足しにもならないし、不動産価格も下落してるし、
ＤＭ送ってくる不動産業者もオーナーの心理的弱みにつけ込む
便乗商法にもみえるし、ましてや、福岡に行くにも家賃並みの
交通費が往復でかかるし、弱り目に祟り目です。

>>37
その被害額だけでなく、さらに修繕積立金も入りますね
我が家の場合、管理費の中に毎月１２００円の修繕積立金が含まれていました。
いま１０年超なので、15万円くらいの修繕積立金はあったはず。
今後の改修工事が心配です。

オーナーの事を考え、販売したマンションへの愛着があるなら、せめて管理のシックスサービスだけでも残してほしかったし、破産以前に民事再生法等で再建を目指してほしかった。
破産の場合、債権者は訴訟を起こせないし
債権の優先順位は、１位が税金、２位が社員給与、その後、一般債権者だとか。
とても期待できるものではありません。

やっと通じた専用電話でも、こちらからの問いには合致しない返答をまくしたてるだけで
いかにもマニュアルを読んでるような対応。がっかりしました。

>>35さん

AllAboutというサイトで、専門家がワンルームマンションの売却に関連して、以下のようなことを書いていました。
↓
2004年度の税制改正で、土地・建物の売却損は、給与所得等との損益通算や翌年以降の繰越控除が認められなくなっており、居住用の土地・建物とは税務上の取扱いが異なっています。

３５さんが仰っているのが、この事なら
損益通算はできないのかもしれませんが・・・

>>39さん
御指摘、有難う御座います。
確かに、居住用以外は損益通算できないようですね。
いやー、少しでも回収できるかと思いましたが、それも無理か。
参りました。
少しづづ、ローンの繰上げを進めて、家賃収入で頑張れるだけ
頑張って、二束三文で売却しかありませんかね。
怨むよ、シックス。

シックスの営業のトップは年収が五千万円位あった。経営陣の年収はどれくらいあったのか？今回の件は間違い無く計画倒産。いづれあの人達は形を変えて復活する。

皆さん、ご質問です。
皆さんのところへ、ある業者から管理引継ぎ（変更）のお知らせが
届いていますか？
私、福岡から遠方にありそのような知らせを受けておりません。
情報があったら、お願い致します。

マンション投資家さま

当方九州在住（福岡県外）のシックスマンションオーナーですが、
そのようなお知らせは届いておりませんよ。
届いたオーナーさんがいらっしゃるのでしょうか？
明日、ジャックス担当者より連絡がある予定なので詳しく追及してみます。

明日は管理費の引落日ですが、通常通り引き落とされては納得いかないので
口座を空にしてきました。

私は九州外ですが、届いていません。
登記簿謄本は一般に公開されているので、調べれば誰がオーナーかすぐ判るようです。
福岡の不動産界は「シックス特需」で多忙なようですよ。
賃貸管理の件で、不動産会社に問い合わせても、当初の丁寧な対応から次第に横柄になってきました。こっちが困ってるのを知ってるから、足元を見られているようです。

ところで、皆さんは今後、物件をどのようにされるおつもりですか？
30年ローン、最後まで維持して、その後も持ち続けますか？
繰り上げ返済して、持ち続けますか？
売却予定の方は、いつ頃を目途に想定されていますか？

最小のダメージで済ますには、今後どのように対応するのがベターでしょう？
ぜひ、ご意見をお聞かせ下さい。

怒り心頭様

有難う御座います。
うわー、そうですね、明日は管理費引き落としの日でしたね。
忘れてました。
今から間に合うかぁ。
私も、空にしておきたいです。
まさか、引き落とさないとは思いますが・・。
万が一、間に合わずに引き落とされたら、すぐ書き込みます。
（存続しない会社からの引き落としは、法律的に無効？）
情報、有難う御座いました。

>>44様

難しいところです。
最近購入されたオーナーさんでも、購入時の価格では売れない
でしょうし、１０年超はなお更です。
途中途中で、繰上げをして家賃収入のある間は頑張って、
どこかで損切りとなるのでしょうかね。
インフレでも起きれば別ですけれど。
兎に角、ローンを減らさないと何をするにしても身動き
出来ないでしょうね。
ジャックスさん、オーナーが飛べば、自分のところの収益に
問題を帰す事は理解してると思います。
（概算一軒１，０００万の残債があるとすれば、４５００件で、
４５０億円。物件は殆ど担保割れしているとすれば、担保の
マンションが残ってもその売却等考えると、被害甚大でしょうね。
勿論、金融機関は私みたいな素人が考えるよりはるか以上の手は打って
いると思いますが。REIT等の投資信託にでも回しているのでしょうかね）
程度にもよりますが、そうなったら福岡のマンション販売は投売りで
大打撃でしょうね。
すみません。これは、あくまで私見です。

46です。

済みません。勝手な推測ばかり書いて。
追加ですが、兎に角早く次の家賃・建屋管理者が決まって
既存のオーナーが、少々の不利益はあっても、取り敢えず
今の状況が維持できることを願っています。
少なくても、シックスが破産しただけであって、今の賃貸システムが
崩壊した訳ではありませんから。
早く、安定した状態に戻る事を祈ってます。

46さん
色々語っていただけた方が、読み手側も色んなヒントいただけますよ！
私見でも何でも、どんどん語りましょう！
そして、みんなで頑張りましょう！

一縷の望みをかけるとすれば、改正建築基準法や不況の影響で、新築ワンルームの供給スピードが緩やかになること位でしょうか？
人口は減っていますが、「おひとりさま」は増加傾向にありますし。
・・・でも、今後　独居老人の入居が増えると、また別の心配が起きそうですが。

ジャックスも、ワンルーム投資の片棒を担いでるようなものですよね。
ジャックスが薦める管理会社って、どこなんでしょう？
家賃回収能力に長けた、信頼できる業者なのか、もしくは単にジャックスの「お得意様」なのか。

43の妻です。

物件の今後の取り扱い・・・
あくまで気持ち的には・・・不動産投資とはもう縁を切りたいので、今すぐにでも売却して
貯金はたいてもいいからローン全額返済して何もかも終わらせたい・・・って感じです（涙）
もう損得関係なく、かかわりたくない・・・って心境ですかね。

今日ジャックス担当者と主人が話をするそうなので、何か少しでもこのモヤモヤが晴れる情報を
持って帰ってくれることを期待して帰りを待ちたいと思います。

今までシックスに任せきりで、やることといえば毎月の入金確認と年に一度の確定申告ぐらい
だった私達なので、今回あらためて不動産投資について考え直すいいきっかけにはなりました。

今の入居者さまは長年住んでいただいてる方なので、ご心配をおかけしてないか気がかりです。
これからも安心して住んでいただきたいですし、振り込め詐欺などのことを考えると・・・
電話番号が変わってらして連絡がとれないのでシックスに問い合わせても、弁護士に一任の一点張り。
その弁護士とやらには電話はつながらないし、この週末はヤキモキしっぱなしでしたね。

ただの愚痴になってしまい申し訳ありませんでしたm(__)m

>>49様

ホント、同じ気持ちです。
ジャックスの件、ご主人様の御情報をお待ちしております。
（P.S.)
ひろさんのところの、「シックスに怒り心頭」と同じ方ですか？
今後も、情報交換宜しくお願い致します。