登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

すみません、上の方で出ていたのですが、初心者でよくわからなかったので教えて下さい。
抽選で、買い替え客は不利なのでしょうか？
「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？
その会社にも手数料が入るし、と考えていたのですが。。。
ちなみに売却額の１／４でローン完済、残り３／４を頭金に充てようと思っています。

今検討しているマンションが、抽選は免れなくなりそうなので今のうちにお聞きしようと思いました。

>122
希望価格で売れない場合、300万円500万円安くてもいいのなら、
立地が良ければ買取業者が引き取ってくれますよ。
業者はリフォームして相場で売ります。

>123さん
書き込みありがとうございます。
そのような条件(希望より安くても良い)を飲むのなら、
買い替え物件をもっている事が、抽選に不利という訳ではないのですか？

＞「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？

仲介と新築販売は、たとえ同じ会社でも、営業は別だし、多くの場合、新築デベは、三井のリハウスなどに
丸投げするだけだよ。仲介手数料は新築デベの営業にはいかないから、めんどうくさがられる。
不利だと思って、自分で先に、仲介業者と話をつけて、もう転売の見込みはついているという状況に
すれば、いいと思う。

>>115
・・・不利になりますね。
「買い替え特約」（持ち家が記載の期間・条件内で売却できなかった場合、契約が白紙になる特約）
を付けることも出来ないでしょうから・・・

既に営業マンに持ち家の売却がある事を伝えているのなら、
125さんの言われる通り「売却の見込みがついた」と言って、抽選に参加して下さい。
まだその内容を伝えていないのなら、持ち家の売却が必要な事は黙っておく方がいいでしょう。

「今住んでいる家を売っている」という事は、
「抽選に当たったら間違いなく購入する」とも取れますが、
「抽選に外れても、他の部屋で契約してくれるだろう」とも考えます。

住むところが無くなってしまう訳ですからね＾＾

間違えました・・・126は122さんへのレスです。

や、普通は買い替えの特約はつくんじゃないかな？
それゆえ、数ヵ月後に解約のリスクがあるので買い替えの客は抽選では弾くんだけど。
要は抽選には必ず行けばいいんですよ。そこで全部の部屋の番号をメモか音声で控えて、こういう掲示板に公開する。そうすれば抽選結果の齟齬が出てくる可能性があるから、何かあればその会社に言えばいい。もしくは倍率自体も嘘のケースがあるからそれはそれでまた注意しないと行けないんだけど。

付け加えると、個人で抽選の結果について真偽を見抜くのは難しいことなんですよ。
他のひとの個人情報なんて聞いてもわかんないわけですし、また昨今の個人情報保護の観点から出しては来ないでしょうし。
真偽を見抜くためには抽選日当日の生の情報を残して、仕事で来れなかった人やゲンを担いで抽選に来なかった、あとから結果を事後報告される方々にぶつけるしかないんですよ。

不動産の売却が必要な場合、必ず「買い替え特約」が付く訳ではありません。
むしろ少数といっていいでしょう。
抽選になる様な人気物件で「買い替え特約を付けて欲しい」という希望を出しても、まず拒否されます。
「特約なしで契約をし、持ち家の売却が上手くいかなかった場合のキャンセル時には手付金没収」
という条件を受け入れて、初めて他に抽選に参加されている方と同じスタートラインに立てる。
というレベルの話です。

「買い替え特約」とは
売れ行きのあまり良くない物件で、買い替えに不安を抱いているお客様に
「買い替え特約を付けますから契約しませんか？」と営業マンからの提案が主です。

抽選の公正さはどんな方法を取っても疑われます。これは仕方が無いことです。
残念ながら抽選会場で注意して参加人数や倍率を控えても、実際に役立てる事は難しいでしょう。
仮に調べた結果、明らかな不正が行われていたとしても、営業に文句を言うくらいでしょう。
おっしゃられるように個人情報の観点から、抽選に外れた方、また当日来られなかった方と連絡を取り合う事は不可能に近いです。

過去、こちらの用意した抽選方法が納得出来ないと言い出したお客様がいましたが、
他の方が賛同する事はありませんでした。
「そういうあなたが考える抽選方法はもっと納得出来ない」と思われたからでしょう。

また、抽選が終わった後に何をしても結果が覆る事はありません。
仮にご自分がめでたく抽選に当たって喜んでいる時に「こんな抽選は無効だ！」
と騒ぎ出した方がいても、眉をひそめるだけでしょう。

販売会社の行う抽選の真偽が「グレー」なところは否めませんが、
その中で少しでも当選する確率を上げる対策を考える方が前向きですよ！

ついでですが「自営業」も不利です。
自営業をされている方にありがちなのは「自分の年収を間違えている」点です。

色々な物を経費で落としている為「自由に使える金額=年収」と思っている方が少なくありません。
住宅ローンを組む際は、実際の申告額（税引き後の金額）が必要となります。
アンケートで「年収1,000万円」と書いていても、実際の申告額は「400万円」という様な事が結構あるのです。
まずはご自分の年収を把握してください。

そして事前審査で必要になるであろう

・過去２年分の確定申告の写し
・過去３年分の決算報告書。（ちなみに１年でも赤字だとほぼアウトです）

を用意しておいてください。

自営業の方は気に留めてくださいね！

登録日の期間が1週間ほどありますが、この部屋！と決めたら
1日目にさっさと登録をしておくほうがかえっていいのでしょうか？
営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？と
強く勧められてますが、別の部屋に回されそうな気もします。
毎回、部屋ごとの倍率を聞いてもころころ変わるので不安になってきました。

133の方のような言われ方されたことあります。
違う所は最終日にきて倍率をみてからはどうですか・・・？と言われた点です。
これって、こちらの立場に立って有利な方法ですよという意味で言われてるのか、それとも営業の方的にはやはり誘導するための常套手段なんですか？どうなんでしょう。

同程度の広さ、価格の部屋で抽選になる場合、その時の倍率を見て有利な方に変えるというのはよくあります。
お客様によっては部屋の状況を確認する為、頻繁に連絡をして来られます。
ただ、期間中に部屋をあちこち変えたとしても、同じ様に考えられる方もいるので、
最終的には差の無い倍率的に落ち着く事が多いのです。
つまり期間中のお部屋移動はあまり意味がなく、営業の手間を省く為、
あらかじめ迷いそうなお客様には最終日での登録を勧めたりするのです。

どの日に登録するのが有利か？と言われれば、
希望の部屋を手に入れる為には「本気度」のアピールが重要なので、
「初日」に希望の部屋を登録し、後はどっしりと構える方がいいと思います。
後は他の方が、あなたが登録した後の倍率を見て、勝手に避けてくれます。

過去、登録期間初日の朝一で来られ、登録をされたご家族がいらっしゃいました。
本当にその部屋が欲しいと言う熱意が伝わってくる、とても良い方でした。
営業マンの誰もが「あの方に当たればいいな」と思っていましたが、
残念ながら抽選には外れてしまいました。

その奥様は泣いていました。

何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。

・・・そして後日、偶然にもその部屋ではありませんでしたが、キャンセルがでました。
満場一致でそのご家族に真っ先に連絡をしました。
とても喜んで頂き、今はご家族でそのマンションに住まわれています。

営業マンも人の子ですから・・・

補足ですが、弊社の場合は抽選時に「次席」。
（もし当選した方が契約に至らない、もしくはキャンセルが出た場合に、次にその部屋を購入する権利を持つ方）
等の順位は決めません。

順位付けを決めると、どうしてもその部屋が欲しい方が親戚や知り合いに頼んで登録件数を上げ、
有利にしようという事態が生じるからです。

>>135
「その奥様は泣いていました。」
「何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。」
「営業マンも人の子ですから・・・」

一見、ある家族のエピソードを例に、抽選の公平さと親身な営業をうたっているように聞こえますが、どうもあやしい感じがします。作り話ではないでしょうか？

「営業マンの誰もが・・・」「満場一致で・・・」
通常営業の方とはマンツーマンの対応で、それぞれ担当の客が決まっているはずですから、すべての営業マンが、会ったこともない一家族の抽選の行方に関心を持ったり、連絡するかどうかを決定したりすることがあるのでしょうか？

「今はご家族でそのマンションに住まわれています。」
過去の話と言っていますが、なぜその家族が現在住んでいるかどうかなんて知っているのでしょうか？

>>125、126、128、130さん
買い替えに関して書き込みどうもありがとうございました。
既に営業に買い替えを伝えてあり、査定もしてもらっていたため、
もうこのまま抽選に望み、抽選当日乗り込んで念じています。。。
買い替え特約についての話は出ていないです。

>>125
全営業マンを集めて定期的にミーティングが行われます。
その時にお客様の状況等も共有します。
「この部屋を他に考えている人がいるか？」
等を把握していないと困るからです。
また、頻繁に来られるお客様は他の営業マンの印象にも残ります。
特に抽選時には営業マンは全員立会いますので、出席されているお客様と顔を合わせます。

そしてキャンセルが出た場合も、まずはミーティングで報告がされます。
それを受けて、各営業マンが一斉に自分の担当するお客様に連絡を取ると、
複数の購入希望者が現れた場合にトラブルの元になります。

それを避ける為、まずは「連絡を取るお客様の順番」を決めます。
「検討しない」という返事ならば次のお客様に連絡、という流れですね。
そして最初に連絡を取るお客様が、上記の方となった訳です。

ちなみに今でもその方とは年賀状程度のやり取りはしておりますので・・・
年賀状には今でもそのマンションの住所が記載されています。

・・・信じて頂けるかどうかはお任せしますが＾＾

＞営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？
別の人には、早く来て登録すれば、他でこの部屋を検討している人は抽選を避けて他に登録してくれますよとか言ってるよ。
うちの会社では競争感を煽るために、初日の朝一番に出来るだけ人を集めるようにしてます。
一時的に熱狂的な雰囲気になりますよ。

どうしても買いたいマンションがあり、部屋もほぼ決めています。中層100戸超のマンションですが、登録抽選方式になるそうです。ＭＲのオープンはまだ先であり、当然、要望書を出すタイミングも、まだ先です。登録抽選の場合、本当に公平に抽選されてしまうのか？ある程度、営業マンの方で配慮してくれるのかは、物件次第だと思いますが、それを見分ける手段について、ご存知の方教えて下さい。さすがに、営業マンに、抽選に配慮を加えてもらえますか？と堂々と聞くのは、気がひけるもので。