シティタワー広島

>>1523 匿名さん
賃貸物件ちゃんと回転してますか？
賃貸用の空き物件が40部屋以上ありますが、投資回収の見込みはありますか？

広島駅の建て替えが終わり、駅前広場や大橋線が整備された頃には、さらに見違えるような街になって、この街区全体の価値が上がっているかもしれませんよ。
間違いなく言えるのは、広島の中でも広島駅周辺がこの数年間もっとも開発投資されている地域で、さらに向こう10年間はそれが続くということです。

でも広島の中心にはならないよな。駅前は。むしろJR周りは敬遠されてるからね。煩いし。ガラ悪いし。
投資回収できないでしょ。だから売れ残る。カープ人気下降したら価値下がるし。

相手にするな。駅前より千田町が良いと思ってる珍しい奴だからhitoto の方がいいんだと。
あんなエントランスで子どもが走り回るようなボロタワー絶対いらんわ。

つーか千田なんて元々さびれてるやん。
町おこしタワーでしょ？アレ。

ナショナル会館とは基本的に動線分離されてますよ?２階で一部エスカレータが共用になりますが、それも出口の最後の所だけですね。
市内の中心にはならないと思いますよ。ただし…三越の縮小が確定して福屋本店は老朽化が目立ち、このまま八丁堀で続けるは如何かと?駅前に統合されるのかな？天満屋はもはやヤマダ電器だしね。
相対的に見て駅前が栄えてるねと言う状況になる可能性はあります。流川に100円パーキングが出来るなんて昔ならあり得なかったですから。週末ですら快適に歩けるますし…

賃貸借りようと思って見に行きましたが確かに子供の気配はなかった。キッズコーナーも昼間から誰もいなかった。

だって売れてないし、賃貸も空きだらけだし、人住んでないもん。
子供を荒神町小学校に通わせるとかありえないわ。

ビックカメラは人居ないから、そのうちドンキが入るよ。ナショナル会館は平日昼でも繁盛してる。

結局万人受けはしない立地だから完売が遅いし賃貸も決まらないんだろうね。

hitotoファンの人で異常なくらい駅前をこき下ろす人いるよね。ニーズが元々違うのに必死なのが少し痛い。雨に濡れず手ぶらで色々な買い物ができて、主な公共交通機関にアクセスできる駅前の環境は私には捨てがたい。ショボいスーパーや飲食店しか徒歩圏内にないとこは遠慮したいな。子育て考えるならhitotoも良いけどむしろ子育て中心に考えたら私は一戸建て。

そのニーズが殆どないから売れ残ってるということ。逆にhitoto気にしてるのが痛い。

つか、この辺りにあるしょぼくないスーパーと飲食ってなに？ｗ

エディオンの方がお客さん多いのは確かです。内装もオサレだし展示物も品がありますね。ただし…
レジは空いてるんですわ…インスタ蝿がカメラでパシャ‼そんで帰ってamazonでポチなパターン。
対してビックは客がまばらですが、レジはそれなりに並んでます。ネット価格と大差無い物もありますからね。
駅前ビックはまだ入ってる方で宇品のコジマなんて平日は店員以外に人はいませんよ？

ここを買ったり借りたりできる人が３０歳～７０歳の４０年だとして、子育てするなら子供一人でもその半分は費やしている訳だから、子育て世代が駄目だと相当需要が制限されますね。

雨に濡れない近場のお店

ビックカメラ（宇品コジマよりマシ）
ナカノターナーズ（肉チェーン）
福屋2号店
金券ショップ
ナショナル会館
ビジネスホテル川島
何とか種店

他なんかありましたっけ？

タワー内部だと鮨と鉄板。ASSEとシェラトン、グランヴィアは濡れない。あと駅北のイオンの上までは屋根つきなので濡れません。

>>1539 匿名さん
基町と荒神町は双璧よ。悪い意味で。原爆スラムが成り立ちだから仕方がない。公共開発が最後までできなかったのも昔からの地権者が居るから。広島の人はそれを知っているから、住みたがらない。

>>1541 匿名さん
何で急にhitotoにライバル心燃やしてるの（笑）ここ買ったなら無視しとけばいいだけの話。

荒神小学校は荒れとらんよ？人が少なすぎて先生の目が良く届いてます。
現在はどちらかといえば良い公立小学校ですよ？まあ…どうせ受験するので関係無いですけど(笑)

>>1545 匿名さん
荒神町は保護者が難しいから先生にも不人気ですよ。学力は低空飛行ですし。小学校の学区は地域性が出ますからね。
いい意味の双璧は幟町と千田。両方中学が駄目だから、中学受験比率が高いですけど。

hitotoは廉価マンションだからよく売れるだろうね。
広島は高級にするより安く仕上げる方が売りやすいって聞きました。
ベルディと同じ、庶民の味方のマンションだって。
そんなに卑屈にならなくともあれはあれで十分な存在意義があると思うよ。

ん？荒神の学校関係者から私は聞いてるのだが、段原中学が不人気なのでやはり受験するみたいですよ？勿論全員ではありませんがね。
比治山、荒神、段原小学が段原中学校の学区となります。

霞団地にはもう年寄ばっかりですよ。
子ども自体少ないし。
段原中だって大人しいものです。
イマドキ段原中学で騒ぐ奴は
昔、高校生時代に段原中の生徒にカツアゲでもされたんかなｗ

>>1529: 匿名さん　
“町おこしタワー”
ナイス！

俺らは売れ残り垂れ幕タワーだなｗ

キミのまちも“町おこしタワー”で町おこししないか？

別に売れているマンションが欲しい訳じゃないから。hitotoが売れまくろうが関係無いよ。

>>1552
hitotoそっくりかなと思ったけど全然似てなかった。


こうしてみると違いが歴然。

テナントはパチンコ、ビジネスホテルの他に何がありますか？

すいません。
金券ショップと種苗店は確認しました。

>>1555 匿名さん
両方ヒトトかと思った。

hitotoはパチンコテナントは入ってないのですね？

広島には“早期完売”した物件には高級マンションは存在しないという事実。
広島での“早期完売”は廉価物件の証。

販売が長引いたら高級という意味では決してありません。
それだと赤レンガマンションも高級になっちゃう。

ただ、早期完売を迎えた高級物件はバブル以降存在しない。

関係者様に質問ですが、全く電気がついていない西側はこれから販売ですか？

田中メガネがテナントにありました。

現地再訪しました。ひろしま駅弁ともみじ銀行をテナントに追加。ビックカメラは想像以上に人少なくなりましたね。
まだ相当数の売れ残りがあるのに、営業が高飛車で痛々しかった。素直に大幅値引きすれば、賃貸投資用に買ってやるのに。

投資利回りが成立するなら売却理由なんかない。

だから完成在庫大量に抱えてるのでは？売れ残り物件の管理費どうしてるの？払ってないなら、購入者へのシワ寄せだよね。駐車場料金も回収できてないだろうし。将来へのツケ回し。

ちなみに管理規約はどのような記載か、どなたか教えて頂けませんか？

中でも特に見ておきたいのは、売れ残り住戸の管理費と修繕積立金の扱いについてです。「物件・業者のチェックポイント」の「売れ残りってやっぱりダメ？」でも少し触れていますが、マンションによっては、「売主は売れ残った住戸の管理費と修繕積立金の負担を負わない」といったようなことが書かれていることがあります。
他にも、たとえ負担しても、その期間は1年まで、など。

スミフは通常の修繕費とは別に10年毎に一括で数十万から百万円の修繕金を徴収すると聞いていますが、ここはどうですか？

良いこと教えてあげる。地下２階の広場、ビッグカメラの南側にテナント一覧の看板があるの。

>>1576 匿名さん
今日前を通りましたが見当たりませんでした。どの辺りでしょうか？

随分と前の写真を有難う。もう一度文章を良く読みましょう。

文は地下2階、写真のここは1階
日本語のわからない荒らしね

地下二階に行ったけど看板なんてなかったけど。地下広場のビックカメラ入り口よね？
ちなみにここはリバーフロントだから、低層階でも半永久的に日照確保できるということで良いでしょうか？

こらまた古い写真ですね。ということでスルー

この掲示板はマンションチラシやSUUMOには載ってないが、購入判断するに必要な情報を書き込んでください。
素人は一生に一度の買い物なのに、業界情報には疎いし情報源は無いんです。
茶化したような書き込みが散見されるのは残念。

再開発前はこんな感じでしたから本当にきれいになりましたよね。

>>1587 匿名さん
こらこら・・・

＞＞1587　匿名さん

魚拓にして不動産のプロに聞いてみます。
有難うございました。

今日も折り込みチラシ入ってました
販売戸数が増えていたのでまだまだ大量に売れ残ってそうです

住友不動産の書き込みパトロール厳しいですね。
それにしても
1586がダメで、1587がokってまるで基準がわかりません。

1586は削除されてもしつこく連投を繰り返したからだと思いますよ。

自分が買う予定（既に買った）のマンションがある人は他のマンションにケチをつけたくなるものですか？

単にライバル業者がケチをつけているだけ？

もしくは、個人的感情抜きで客観的にケチをつけているだけ？
どのマンションのスレでも一定数のネガキャンがあるので気になりました。

大きな買い物ですから検討者としてはネガティブな情報も重要です。くだらない揚げ足取りみたいなのは不要ですが。
注目度が高いマンションである証明でもありますし、ポジネガ問わず書き込みの多いのは良いことです。
上の写真の件も地元の人間からすると折り込み済みの情報ですが、他所からの検討者には購入判断上、小さくない情報だと思います。

>>1594 匿名さん
地権者が上層階に50世帯くらい入居したの知ってます？

＞広島市はS不動産がリスク覚悟で開発 してくれたことに恩がある。

これはS側の言い分。Sも最初は儲かると思ったから手を出した訳で。結局金で解決するしかないんだけど、公金をわけのわからない使い方は出来ないから、Sが金をかけてでも解決できるかどうか。

しかし、仮にファンド売却で大量民泊とかなったら、最初に買った人のことは何も考えてないに等しいね。

住友不動産の販売期間が長いのは結構有名なんですけどね。
完成後4〜5年かけて売っている割合はデベで断トツで高いのではないでしょうか？
それでも価格改定でむしろ値上げしたりします。
値下げしないのは、購入者に対して誠実なんだと思いますが、不人気マンションを買ってしまったのかと不安になる購入者も多いです。
https://kawlu.com/journal/2014/12/10/1311/

>>1598 匿名さん
その4-5年の間スミフは管理修繕費負担してるの？住民負担だとしたら、住民を蔑ろにした戦略に見える。

住民が負担するわけないやん。┐(´д｀)┌ﾔﾚﾔﾚ

もし、スミフが負担してなければ、実質住民負担だが？

管理規約を見たいよね。

メガシティタワーズだって竣工から3年以上販売してましたが住不がすべて負担してましたよ。

>>1603 匿名さん
ここもスミフが負担してくれるの？

良く考えたら、スミフ黒字だから、未売分の維持費も物件価格に含まれてるということか。

住不クラスになると広島のマンションの管理費等に掛かる費用負担なんて、為替変動と比べたら小さいものなのよ。
そりゃ、無駄なお金はかかんない方が良いに越したことはないけどね。

それよかなんで、住不が負担しないなんて考えてるのか意味わかんない。
金で片のつくつまらないトラブルなら未然に防ぐでしょ。

在庫に管理費とか売主が払わないパターンのマンションは、
在庫掃くのにダンピングキャンペーンして何とか免れるようにするものよ。

未売100戸×修繕管理費4万円/月×12ヶ月×4年＝約2億円
販売戸数400戸とすれば、一戸あたり50万円の上乗せか
確かに大したことありませんでした。

ヨソはそれを値引きに使うんだろうけどね。

>>1598 匿名さん
購入者に誠実？お金儲けに誠実の間違いでは。価格を下げないのは購入者の為と称し、売れるとみるや躊躇なく価格を上げる会社だよ。まあ、会社としては当然だけど。

値引きは絶対にしないと宣言していました。それを信頼しました。是非全うしてもらいたいから早く売れる必要は無い。早く売るために値引きをすることこそ裏切り行為。

>>1610 匿名さん

>>1610 匿名さん
第◯期等とうたって価格を後出しし、実質値引きをしているケースもありますので用心して下さいね。
誰かの思い込み情報かもしれませんが、ファンドに売却など以ての外です。
私は価格一覧表を見ないと信用できません。

＞私は価格一覧表を見ないと信用できません。
それ、昔のマンションの売り方だね。

>>1612 匿名さん
hitoto は販売開始前ですが、わかりやすい一覧表をつくって検討者に見せていました。

>>1609 通りがかりさん

あなたが8000万で部屋を買いました。景気が上向いてきたので9000万で売りに出そうとします。その時、新築未入居をデベが8000万で売っています。困りませんか？

>>1614 匿名さん
それ、隣で5000万広さ1.5倍のタワマンがバカ売れしてましたってオチ？

>>1614 匿名さん
あなたが8000万で部屋を買いました。景気が悪くなってきたので8200万で売りに出そうとします。その時、新築未入居をデベが8000万で売っています。困りませんか？

イメージ
地権者10％
広島人10％
県外 30％
中国 10％
未売 40％

実際にはどうですかね？

景気が悪いのに買値よりも高く売ろうとする方が間違い。

>>1617
妄想はあなたの頭の中だけにとどめといた方が良いですよ。
何しろ前向きな検討を阻害しますし、
バカにされるのがオチです。

>>1619 匿名さん
すいません。実際にはどれくらいですか？東京のスミフが値引きはじめたので、こちらも下がったら買いたくて待ってます。

モデルームで聞け(終)

掲示板の意味なくね？妄想と断定するからには、事実をご存知とお見受けしました。情報オナシャス！

>>1618 匿名さん
景気が良くても売値よりかなり安くしないと売れないマンションも有れば景気が悪くても売値より高く売れるマンションもある。

>>1622
＞妄想と断定するからには
>>1617は自らイメージって書いてるやろ。