パークホームズ円山裏参道テラスってどうですか？

404さま

こんなものがあるのですね。
まさにそんな気持ちで探しています。

社員の方…(笑)
もちろんそんなこと思わないです。

確かにここのところ、情報を詳細に書いて下さったり、業者や物件を支持するような書き込みをする方に対してと棘のある書き込みをする方がいるようで感じ悪いなと思ってます。

そろそろ申し込み開始？

ここは小規模なので維持費が高いことと、この立地なので固定資産税が高い。
買うことはできても住み続けるのが大変なマンションですよ。

同感です。
広めのタイプで固定資産税　50~60万円/年
管理費維持費　約30万/年
と伺っています。
ローン返済後も大変ですね。

固定資産税そんなにしますかね？
一般的にはどのくらいでしょうか？

固定資産税、408さんのおっしゃる通りですよ。
私も三井さんから直接そのように聞きました。

固定資産税、まじですか…

物件によって違うので一概には言えませんが，
この物件に限らず，固定資産税の減免，調整措置が
平成26年3月31日をもって廃止されるためではないでしょうか．

ただ，この物件に申し込む方は，そのようなことを気になさらない
経済状況の方が多いのでは？
この額になるとローンの利子も馬鹿になりませんが，
リタイアの近い御夫婦も多いと聞きますし，
ローンの割合も低い方が中心となるように思います．

やっぱりこの物件は管理維持費の負担が高くなるのですね。その点も伺った時にお聞きしてみようと思っていました。

住宅の取得はそんなに甘いもんじゃないと散々両親にも言われて来ました。
修繕積立金も5年目～6年目ぐらいに上がるんですね。

固定資産税については取得したらずっと払っていく税金なので自分で適当に計算してみたりしていました。

課税標準額＝購入価額ではないので正しい金額ではないですが。

とりあえず自分が欲しい住戸の予想価格に1.4％をかけてみました。あと札幌市は都市計画税が課税されますが、とりあえず置いておいて。

実際は課税標準額＜購入価額ですよね。

元購入検討者さまがおっしゃるように、平成26年3月31日で建物の減免が廃止されますね。

減免は建物の課税標準額×1/6というものだったと思います。この6分の1になる減免が廃止されると課税標準額×1.4％になってしまうなぁと思っていました。

土地についても減免がありますが、こちらも確か平成26年で廃止だった気がします。

よく考えないとですね。

いよいよ本気で買いたい人のネガキャン始まった予感。

〉414
ネガティブキャンペーンではなく、本気で欲しいから購入後のことも考えるのでしょう。

ネガキャンとは…
わざわざ寝た子を起こすようなことを言わなくともいいのでは。
そんなこと思いもよらなかった。
私は本気で検討中だが。

ビギナーさん
ここを参考にするのもありなのかもしれないが、
不確かな情報も混ざるこの掲示板をうのみにしないで、
早くMR行っておいで。正確な情報がわかるのだから。
ここは君専用のブログでもないしね。

＞413

住宅用地（土地）に対する減額措置はそのままで
新築住宅（建物）に対するものが廃止となります．
これまでは，3階建て以上の中高層耐火住宅は，
新築後５年度間，固定資産税が1/2となっていました．
マンションの場合，課税額に占める割合は建物が大きいので，
この物件に限らず，他の物件でも固定資産税は大幅に上がります．

この物件の建物分の固定資産税を仮に50万とすると，
本年度までであれば25万に減額され，5年間で125万安かったということになります．
例えば，同じ6000万の物件として本年度内に竣工するブランズと比較すると，
消費税が180万，固定資産税が125万，多く支払うことになりますね．

なるほど、消費税5%物件は価格の他にこういうメリットもあるんですね。

税に詳しいわけではないのですが，固定資産税を計算してみました．

物件の価格を6000万として，一般に課税標準額はその６割前後が目安だそうですので
課税標準額を3600万とします．
これに固定資産税1.4%，都市計画税0.3%で合わせて1.7%の税金がかかります．
建物は45年で減価償却ですので減価率が年5%で，全額が建物分とすると，
初年度が61.2万円で，総額は10年で491万，20年で785万，30年で961万円となりました．
なお土地は減価償却されませんので，土地の割合が増えれば支払額は更に多くなります．

また情報から推測すると，毎月の管理費が10000円，修繕積立金が15000円くらいでしょうか．
修繕積立金が10年目から20000円，20年目から25000円に上がると仮定すると，
10年で300万，20年で660万，30年で1080万円となります．

100Bに30年住む場合を考えると，ローンの割合によっては，
諸費用合わせて1億円近い出費は覚悟した方がよさそうです（苦笑）．
みなさん，堅実なマネープランを！

有益な情報をありがとうございます。
買うことはできてもその後何十年のことを考えたら
慎重にならざるを得ませんね。
ここを欲しい気持ちはかなり高まっていますが、
少し冷静になって今後のプランを考えてみたいと思います。

ホントに「買える！」って安易に飛びつくのは危険ですねー。
やはり増税前に買っておいた方がよかったなぁ。
ローン組まない予定だから、減税は関係ないし。

東京スター銀行で借りたらどうですか？
減税の恩恵あると思いますよ。

423さん
ここをキャッシュですか！
なんともうらやましい。

ローンなしなら希望の部屋で競合しても当確ですね。

キャッシュ購入予定者はリスキーと聞いています。
まず、本当に現金を持っているのかどうかがわからない。
収入を確認することができない。
心変わりする方が多い。

したがって、間違いなくローン審査に通る、属性の良い方が上客と聞いています。
キャッシュ客は抽選外されることもあると聞いたことがあります。
デベにとっては、ローン利用でも現金でも　入金額、入金時期は同じなのですから。

そのための手付け金では？
払えない場合は手付け金戻ってこないでしょうし。

わたしも、今の住居は現金購入でしたが、事前審査は通しましたよ。
デベさんには信じて無い訳じゃないのですが…
と言われたので一番貯金の入ってる銀行で不足している金額を借入の審査をした経験ありますよ。

＞427

昔は知りませんが，今どきローンかキャッシュかで
抽選に影響するなんてことはないですよ．
仰る通り，販売元は入金が確保されれば良いわけですからね．

現在の収入は多くても，自営業で収入が不安定な職種の場合は
長期ローンが組めない場合はあるでしょうが，
預金の残高証明で，支払能力は確認できますよ．
そういう方に偏見を持つのは良くないですね．
またキャッシュの方は，必ずしもローン審査が通らないというわけではなく
全額ローンでも審査が問題なく通るくらいの人も多いと思います．
キャッシュの方は，心変りが多いというより
手付金が戻ってこないぐらい気にしないということでしょう．
でもこれは契約上，認められていることですのでね．

全額キャッシュで購入の場合には、確定申告書や源泉徴収票など収入の確認はないものなのですか？

当然にあるものと思っていました。

ちなみに全額ローンでも審査が問題なく通るというのは
どういった職業の方ですか?

支払い能力さえあれば誰でも買えるということなのでしょうか。
例えば893とかはどうやって振り分けるのですか。
ローンなら審査があるのである程度身元は保証されますが、
キャッシュの場合が気になります。

契約書に反社会活動組織ではないという文言があります。後から判明して追い出された事例もあります。

簡単にローンが通るのは、例えば医師。安定した高収入の職種。定年もない。社会的地位も高い。

現金は確かにあるが、デベ側が当選してほしくないような（態度が横柄、のちのち管理組合で問題を起こしそうな人、
クレーマー候補等）人は、デベは売らないと思いますが、どうやって抽選ではじくのでしょうか？

一般的に人気のある部屋に、ローン審査は通らないが、「キャッシュで購入予定」と話して、抽選を受けることは可能なのでしょうか？（当選権利を知人に譲る等目的で）
ふとした疑問です。

>>434
大手はなんか知恵持ってるんじゃないの。そういう不正なことしたらブラックリストに載りそう

売りたくない人にはれなりの対応で流して、申し込みさせないように努力する。しかし登録は事前審査さえ通れば自由だし、抽選も公平。キャンセルも可能。当選したら購入可能。当選権利の譲渡は当然禁止。

質問に色々答えてきましたが、もっと知りたい方は「三井の現役社員が書いた」本が読み物としては面白いですよ。古い方は内容がもう古いので新しい方ね。

ここは三面採光でしかもバスルームにも光が入るのですね。
いいなと思いました。

Ａタイプの方もバスルームの大きさが1418でなく1620だったらもっと良いのになぁ。やはり水回りはスペースの都合もあるし変えられないのですよね。

1418ですか
団地サイズですね

発売3月になったんですね。
延期の理由が客さんの感触が物足りなくかったとしたら、気持ち価格下げてくるかなあ？

1418で団地サイズ？今の団地はそんな立派？

団地は1216くらいかな

＞440

モデルルームを見に行った時にもらったスケジュールで，
すでに３月になっていたので，そのようなことはないと思いますよ．

いよいよグランドオープンですね。

あ～そうですか

3月からいよいよグランドオープンですね。

私もモデルルーム行って来ました｡
営業の方も感じが良く、説明もわかりやすかったです。

デザイナーさんの力作という感じではなく、日常らしい自然な感じが良かったです。
収納が沢山あって、工夫されているのはさすが三井さんだなと思いました。
食器棚も標準装備で使い勝手が良さそうでした。キッチンはお料理好きの方にはなかなか魅力的かもしれません。

そして、天井高2.55mかつワイドスパンのリビングはいいなと思いました。

価格はやはりまだ確定していないとのことでした。

天井高、キッチンともに心残り、
かと言って最上階やオプションたくさんつけるというほど余裕もなく…

それでも立地と三井さんの管理を買う、ということでここに決めました！

抽選、ありそうですかね。

ここに決められたのですね。

私は迷っています。
実は狭い方の間取りを購入したいなと思って先日モデルルームへ行って来ました。

間取り、収納ともにとても気に入り買いたい気持ちだったのですが、どうしてもバスルーム側にあるマンションが気になってしまって。

壁ならまだ良いのですが、そのマンションの窓が気になるんですよね。
私が神経質なのかもしれません。

物件自体は外観も含めて良いなと思いました。
なのでなおさら悩んでしまいます。

隣のマンションの窓をゼロにするのは中央区では厳しいような。
まあじっくり考えるべきでしょうね。

モデルルームいってきました。悪くはないけど、あんなお値段するほど良くもない。
中身は本当〜に普通。お値段に見合うほどの設備ではないですね。
トイレのカウンターとか安っぽいし。
正直この値段出すならもっと他を探そうと思ってしまった。期待していただけにちょっとがっかりでした。

立地も間取りも良さそうで欲しいですが、
買った瞬間に新築プレミアム分が資産価値として2割位下がるのではないかと思い、
迷っています。
こんなに高額でも抽選になると思いますか？

抽選はないだろうね。
万が一あっても２倍程度では？
CPが良くないからね。
ここは。

営業さんは抽選の話は言っていましたね。
ここ買えるような経済状態の方が札幌でもたくさんいるのですね。
残念ながら、うちにはかなり背伸びなことがわかったので諦めます。

CPが良くないの具体的な点を教えていただけないでしょうか。
検討中ですが、目の付け所が今ひとつ自信がありません。
よろしくお願いします。

円山のマンションというステータスに魅力を感じて買うならいいと思うけど、設備と住環境を重視するなら他の地区の方が優れてるよね。人それぞれの価値観の問題。

他のマンションのように室内の装備をあれこれ好きなものを選べるという楽しみは
ここは全くないですよね。
他だともっと柔軟性が高いけれど、
ここはせいぜいフローリングやドアの色くらい。
高いお値段払うならもっとカスタマイズの自由度がないと楽しくないですね。
その辺三井さんは堅実というか、儲けはしっかり確保してますよね。

円山がステータスとは思わないけれど、
単純に職場が近いから楽なのと、
食べるの好きだからタクシー使わずに近所で飲んで帰ってこれるのがイイ！

CPが良くないとは具体的にどのようなことでしょうか？
CPは何の略語でしょうか？

コストパフォーマンス（cost performance）

CPの解説ありがとうございます。
英語は学生時代得意でしたが、この略語は初めてでした。。。

英語っていうか、ネットでよく見るよ。
コスメ系とかご飯やさん系で。

私も設備・仕様は普通だなと思いました。

ただ逆に普通なのが良いのかなとも。

皆さんは全体的にもっと高い仕様を望まれるのでしょうか？

やはり価格なりの満足感は欲しいところですよね。
普通のマンションとの差別化というか。
シティハウスは色々と選べるみたいですよ。
パークハウスはもうすぐ申し込みだし悩みます。

それは三菱ね

繰り返しになりますが，このマンションの価値はロケーションにあります．
そこに価値観を見出さない方は，割に合いませんから購入はおやめになったほうが良いでしょうね．
この価格はロケーションの価格がメインであって，
マンションの仕様に費やされているわけではありませんので．
また，この物件価格がすぐに大幅に値崩れするとは思いませんが，
維持される保証はありませんので，そのことを気にする方は
やめた方が良いでしょう．

円山のこのロケーションに価値観を置き，長期居住目的で
かつ経済状況にある程度の余裕のある方に購入をお勧めします．

売る側は１～２倍の倍率になるように値付けしてくるので，
２階と最上階以外は，その辺に落ち着のではないでしょうか．

>全額キャッシュで購入の場合には、確定申告書や源泉徴収票など収入の確認はないものなのですか？

疑問、解決済みかもしれませんが…

他社物件でのケース:

1 購入申込書提出。職業と過去二年間の年収は記入。口頭で「現金一括」と申告。
2 契約書作成。価格の1割(百万円未満切捨て)が手付で、契約と同時に払込。
3 引渡直前に残額払込。

おしまい。ご心配無く。

調査、審査の類は一切無し。但し彼らが内緒で何か調べたか否かは分かりません。もっとも調べると言っても住所氏名年齢など、ありきたりの情報しか記入していないので、諜報機関じゃない彼らに何か特別な調査が出来るとは思えません。

余談ですが，全額キャッシュで支払いのデメリットが２つあります．

１つは，死亡した時にローンが保険でチャラにならないこと．
ローンにしておけばマンションの他に，現金も家族に残ります．

もう１つは，税務署から「お伺い」が来る可能性があること．
税務署に把握されている収入と不相応と判断されると税務調査となります．
特に親などに一部負担してもらう方は，贈与税の申告を忘れずに．

健康に自信があり，お金の出所にやましいところのない方は
キャッシュでどうぞ（笑）

全額キャッシュの方は、
契約時に手付金を１、2割支払うのはわかりますが、
抽選住戸の場合は、抽選で当選する必要があります。
抽選申し込みの際には、年収証明や残高証明等を提出しなくても良いのでしょうか？

>465

仰せの通り。円山の歴史や街並みをじっくり研究の上で十分納得出来ればそれはそれで良い所でしょう。
しかし、地元不案内な道外転勤者・移住者に「高級住宅街」と不動産屋が勧めるけれど、広尾、白金、御殿山、田園調布、成城学園などを想像してはいけません。

＞抽選申し込みの際には、年収証明や残高証明等を提出しなくても良いのでしょうか？

個々には販売会社の方針によるでしょうから、本物件なら三井不動産に聞いてみないと確実な事は言えません。気になるなら電話してみては如何ですか？

現金払い契約で残金を決済できなければ手付金を放棄する事になるので、現金一括払いする算段の無い人が「現金」と申込む事はあり得ません。まあ営業妨害目的などでそういう事をする人がひょっとしたらいるかも知れませんが（当選即辞退）、そこは営業マンの眼力ではないでしょうか。それに譲渡制限が無い物件なら現金購入者本人が実際の所有者になるとは限らないですし。

ちなみに裁判所が行う不動産競売でも入札保証金（落とせなければ返ってくる）を積むだけで証明とかは必要ありません。

466、467さん

430を書き込んだ者です。
教えて頂きましてありがとうございます。

先日モデルルームへ行って来ました。
皆さまおっしゃるとおりこの物件は円山というロケーションに価値を感じるかどうかだなと思いました。

お金があるとか、ないとか？
なんか嫌だな、ここ

バスターミナルがいくらになることか

意味不明。

意味判明

価格発表会の案内が来ていましたね。

いよいよ今週末、正式な価格が出るみたいです。概ねの価格帯はわかっているので微調整をして価格を決めるのでしょうか。

戸数が少ないのですぐに完売してしまいそうですね。

全戸登録っぽいということですね。しかも駐車場少ないからいっぱいになっちゃいそうだって。

即日完売しそうですね。
Aタイプは南向き窓がないからどうかな、って思ってたけどそんな心配なさそうですね。
円山人気はすごいな～
確かに駐車場が狭くて、入出庫が大変そうだけど。

そーですか

Aの洗面所引き戸にして欲しかったなー。Bも広さの割りに洗面所の配置に工夫がなくて残念。洗面所のドアが色々と邪魔になりそう。ドラム式洗濯機だと蓋とドアが干渉するかな。新しく洗濯機買う方はよく計算してからにしましょうね。売れ行きには関係ないでしょうけど、毎日のことだから地味に不便なんだよね。

坪200万でも軽々売れるわけだ。やっぱ円山は他とは違うな。高額住宅地だ。

即日完売は、ブランズ円山裏参道同様に厳しいのでは？
１，２割　価格が下がったら即日完売でしょうね。
もう　申し込みはじまったのですか？

今週末に正式な価格発表で、3月中旬から申込・登録みたいですよ。

即日完売？
絶対無理

即日完売かはわかりませんが、ゆっくり考えている時間はなさそうですね。

ブランズも4LDKの方は販売開始日に全戸登録のはずです．
こちらも100B,Cはその可能性は十分あるでしょうね．
今後待ったところで，新たな情報も出てこないでしょうし
そのうちモデルルームもなくなってしまいそうなので，
買うつもりの方は，希望の場所がなくならないうちに，
すぐ申し込んだ方がよろしいかと．

ファミリー層は円山小に通うお子さんがいるようなご家庭が多いのかしら。
そうなると戸数少ないからちょっと心配。
シティハウスは戸数多いから気にならなさそうですが。

エントランスで井戸端会議はご遠慮ください。

＞487

前に書きましたが，説明会での話では，
リタイアの近い方や子供のある程度大きい方(40後半～60代？)
がメインではないかとのことでした．
85Aはファミリー層には手狭でしょうし，
小学生のいるファミリーはおそらく少数派ではないかと思います．
（実際のところは，住んでみないとわからないでしょうが）

人気の円山小、向凌中だからファミリーは結構いるでしょうね。
三井によるとパークコートは3割前後が義務教育以下のお子さんがいる感じだそうですよ。
円山でお子さんがいないマンションは難しいです。

マンション着々と背が伸びてますねー。今は４～5階相当かしら。
一部の人気部屋は抽選となるでしょうが、最高倍率はどの程度でしょう？
対抗近隣物件のシティハウスTHE MARUYAMAさんは全く情報ありませんが、どなたが、価格rangeや間取り等ご存じですか？
こちらも駅から徒歩2分と高立地です。

さて、明日。

ホームページが更新されました。設備良さそうですね。
そろそろ物件概要の中に決定価格表が掲載されますね。
全戸一気に売るか2つくらいに分けてくるか。

MR見てきましたよ。
平面図間取は広々と好印象だったのですが、ふと天井を見るとリビングルームを分断する大きな下がり天井に唖然。。。
リビングの照明でも　影が出来ていました。
価格をみるまでもなく、検討から外しました。
立地は良かっただけに残念です。

価格見たら尚更無理でしょう

ホームページ上の物件概要の中で価格一覧が出ましたね。全26戸を一斉販売。第1期即日完売の文字を狙ってこない。さすが三井。余裕だ。

高いけれど、普通なんですね。

価格は高いけど土地代なので、建物自体は普通のマンションです。
高級マンションではないのでパークコートブランドにはなりません。
ほぼ同立地でパークコートより高額のパークホームズって面白いですね。

たった２６戸で分割販売はないだろう

ここ買ったら見栄っ張りっていわれるかな。

人それぞれだから、何も言わないでしょう。
ただ、道外人の感覚からはなぜに円山が高価なのかをとても不思議には思っています。

まあ札幌の中では便利な場所ではありますね

札幌人だけど、私も理解できない、この価格(^^;

＞ここ買ったら見栄っ張りっていわれるかな。

札幌のマンション程度で誰も何も思わないのでご心配無用。
気に入った物件を買ってください。