都内で賃貸運営するには〈予算5000万円〉

家賃25万円ぐらい取れるマンションがいいね。

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新築で駅近(駅から15分以内が望ましい)が良いであろうと言うのは認識していますが、
どの層をターゲットにすれば良いのか悩みますね。
1LDK-2LDKの単身者向けですと借り手はすぐに見つかりそうですが、回転が速く
その都度クリーニング等メンテナンスが必要になりそうです。

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場所が滅茶苦茶いい、できればターミナル駅至近（7〜8分以内）で
築30年以上で投資物件化してるオーナーチェンジ物件を二〜三戸買う。
◯築25年くらいから物件価格も賃料も横這い。
◯ボロくても場所がいいと賃料下げれば借り手はつく。
◯オーナーチェンジなら最初から満室
◯〜5000万の一戸だと空き家期間が痛い。
複数戸だと手間は増えるが、手間や空き家が気になるようなら内一戸手放せば済む
（その場合も築古だと新築ほどの価格変動がない）

二〜三戸買ってもワンルームじゃ夫婦では住めないと思うかも知れないが
◯築30年以上で場所が滅茶苦茶いいボロマンションなら、建て替え話がある可能性あり
決定すれば持分売ってキャピタルゲイン、夫婦二人で新築入居どちらも可能。

もちろん、容積率に余裕があって立地に底堅い需要がないと駄目です。
博打と思われるかも知れませんが、建て替えした原宿団地は
某野球選手が建て替え見越して複数戸買い占めてました（新築時の還元率二倍）。
ボロなら何でも良いわけではもちろんないので、物件選定は新築買うより大変かも。
建て替え話進行してる優良物件はほとんど売りに出ません（外苑ハウスとか）。
あと、話があっても決まるまでは持久戦ですから当面貸すつもりなら心労少ないかも。

ちなみに投資用で新築買うのは業者のいいカモです。
新築で取れる賃料は五年後十年後には当然取れません。
当方は上記条件の物件を所有してますが、総会で会うオーナーはいわゆる士師にプロだらけで
皆さん口を揃えて間違っても新築は買わないと言います。
あ、うちのマンションは最近めっきり売りに出てるの目にしなくなりました。

最後に、2020年で東京も人口減少開始です。
良くよく吟味しないと10年後には資産価値ガタ落ち、
下手したら負の遺産になり兼ねない危険性もありますので
迂闊に手を出されない方が無難かと（老婆心ながら）。
乱筆乱文失礼。良き物件に巡り合われることをお祈りします。

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まだちょこっとした勉強してないんですけど、私見では中古でも構わないと計画しています。
駅や徒歩に関しては自己資金に合わせてになりますけどできれば不便しない駅で人気のランキング入りはしているほうがいいですねえ。

それで相場より少し安く出そうかなと。
これに追加のメリットとして、多くのオーナーはあまり好まないのか、結婚前の2人入居可、という条件やペット可、など。近隣の物件との差別化をすればどうかなと計画しています。
まだ表面的な計画で安易だとは承知ですが(汗)
もっと詰めていきます。

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＞3さん
たいへん勉強になります。
特に建て替えを見越して複数戸押さえておくなど、考えつかない運用方法に
目からウロコです。
ただ漠然と駅に近い新築の運用を検討していたもので、もう少し勉強が必要と
痛感いたしました。

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失礼、前半は『同じ物件内に複数戸買う』ように読めますね。
リスク分散で広い一軒より小さいの複数、という意味ですので
同じ物件である必要はありません。同一エリアでなくても可。
いずれ自分で住む＝持分増やすことに重点置いたら
同一物件の方が有利にはなりますが（議決権が増える物件もあります）。

駅から近いはマストですが、駅から近い新築＝高い、ですから
投資にならないのでは？自分が住む頃には新築でなくなる認識をされるべきかと。

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