ブランズ円山裏参道

ここですね。写真がありました。
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/a19cdbf8f667a4c4b5802f3e4a640...

階数と方角によっては、隣のマンション（？）などとお見合いですね。
その分、割安になってるんでしょうか？　全戸裏参道向き？

しかしこういう状況は、道路の整備で改善されるんでしょうか？
ロードヒーティングもあるのかな？
http://blog.goo.ne.jp/bonjour-urasando/e/31636cbfd8b9f6867c4b1e575dc05...

↑
この辺、じいさんばあさんが多いのに
コレじゃ、転んで骨折だ

＞101

No.66の書き込みを修正して再投稿しますね．

間取りは3LDKが東側，4LDKが西側で南北に分割されています．
裏参道は北側です．

両間取りともリビングのバルコニーは南側にあり，そちら側に駐車場があります．
敷地の南側（駐車場の向こう）に立派な一戸建てがありますので，
２階だと，たぶん眺望は遮られますね．
南西方向はTimesの駐車場なので，３階以上なら
一部が円山郵便局で遮られるものの，円山が見えると思います．
更に通りを挟んで南側に，細身の10階建てのマンション（ライオンズマンション裏参道）があるため，
中層階でも視界はやや遮られますが，4LDKなら西側の通りを通して藻岩山が見えそうです．

東側(3LDK)はSTUDIO23のビルが隣接しており，７階くらいまでは窓からはビルの壁しか見えません．

西側(4LDK)は通りを挟んで６階建ての円山郵便局（しんかわコーポ裏参道）があり，
それを越えないと，眺望は開けません．また４階までは電柱，電線がかかります．

北側にもバルコニーがありますが，
円山スクエア（西側14階，東側10階）がありますので
中層階以下では，あまり眺望は開けないでしょう．

公式ホームページで14階相当の高さからの眺望が見れますので
そちらをご参照ください．

間取りが3LDKより4LDKで，階が上がるほど眺望が良くなるので，
結果的には眺望が価格に反映しているとも言えますね．


歩道の工事はすでにだいぶ終わっていて，段差はほとんどなかったと思いますよ．

↑の環境で
>3LDK: 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．
（カッコ内は平米単価）

ボッタクリ

＞104

眺望が悪いのを隠して売っているわけではないですから
ボッタクリではないですよ．

この場所に住みたいけれど，そこまでお金は出せないから眺望は我慢して低層階にする人もいれば，
眺望は悪いのは我慢できないから，大枚はたいて中高層階にする人もいる．
この場所でも眺望は欲しいが，そんなにお金は出せないから諦めるという人もいる．
こんな場所に，そんな金払えるかという人もいる．
そして，あなたのようにボッタクリだという人もいる（笑）

人の価値観って多様ですね．

>103さん
ありがとうございます。
完璧な眺望を希望すると、4LDK高層階で7000万。
安価な部屋を希望すると、3LDK低層階で4000万。

というところですか。
3LDKだとほぼ半分が、窓を開けると隣のビルという状況なんですかね。
それで4000万〜50000万ですか。

＞106

＞103でひとつだけ訂正させてください．

東側のSTUDIO23ビルは，北東側のみ隣接します．
したがって，3LDKの北東側の部屋の東側窓だけがビル壁になります．
南側にあるリビングの東側は，このマンションの駐車場ですので，
リビングの東側窓は，ふさがるわけではありません．
ただし，その先にラプラス裏参道という８階建てマンションがありますので
それ以上の階でないと，遠くの眺望は望めません．

そもそも、円山はマンションが多く、景観は期待しない方がいいのではないでしょうか？
人気地域ゆえ、今後近隣に高層マンションが建つかもしれませんし。

この物件は、4LDKにしては狭く、値段も高いので
裏参道という立地に価値を感じる方が購入するのでしょう。

皆様の仰る通り眺望は期待できませんが
（多くの部屋は眺望確実なのは南向きのリビングのみですね）
立地は悪くないとは思います。

3LDK 4000(48.8)-5900(72.0)万，4LDK: 5100(52.7)-7500(77.4)万です．

とのことですが、
10年後、20年後の売却可能価格はどれくらいでしょうか？
そのころは裏参道の古いマンションが壊され新築が立つでしょうから
20年経過すると　さすがに半値以下にはなってしまいますよね。
物件事態自体は上質そうですが、超高層タワー等のプレミアム感はないですよね。。。。
販売価格がバブル化していますので、裏参道に住めるメリットはありますが
資産として考えると　デメリットが多いですかね？
10年後はやはり2000～2500万円程度は下がってしまうのではと心配しています。

連日　家族会議で検討中です。
営業マンの印象はどうなのでしょうか？やっぱり相当強気なのでしょうか？

＞108

補足情報ですが，西２３丁目は裏参道の中心から南に40mまでが45mの高度制限，それより南は33mの高度制限地区です．
ブランズは，ちょうどこの境目のところに立ってますので．
例えば，南側のライオンズマンション裏参道が建て替わったとしても，11階以下の高さにしかなりません．
したがって12階以上であれば，南側の眺望はずっと保証されることになります．

札幌市がこの先，基準を厳しくすることはあっても，緩めることはなさそうです．

12階以上3LDKで最低いくらでしょう？
もう無いのかもしれませんが・・。

>109さん
中古は新築以上に希少性によって値段が変わってくると思います。

10年後、20年後に裏参道の人気が継続している条件で、
裏参道沿いのマンションの希少性があれば、それなりの値段は付くのではないかと思います。
地下鉄駅からの距離も関係するでしょうし、そのエリアでの競合次第ですね。

マンション林立してきていますので、希少性はどうなるでしょう。
裏参道から1本入ったマンションと比較して、価値がありますかね。
新築の価格がかなり強気なので、それなりの資産価値が付く条件の部屋を買っておかないと、
中古で他物件と比較した時の希少性が無くなってしまいまい、価格下落の元かと思います。

とはいえ高すぎます。。

＞111

5400万円台からです．（おそらく5498万？）
まだ申込み開始してませんから大丈夫ですよ．

12階以上なら，眺望良いですね．

>>113さん
た、高いですね・・・。
琴似のタワーなら38階145平米が買えそうな値段です・・・。

＞109

＞112に＞110を絡めてですが，例えばこの辺りは大部分が33m高度制限ですから，
１階の高さが約3mなので，12階以上は希少価値がより高いとも言えますね．
北１条のシティータワーも，その後，一帯が33m高度制限になってますから，
その意味で，よりプレミアがついていますね．

間取りとしては，やはり4LDKの方が値崩れしにくいでしょうね．
このあたりで4LDKの中古物件を見ていても，
築浅なら分譲価格ほとんどそのままで売れてますよ．
逆に，東側がビルでふさがっている3LDKの低層階は売りにくいかもしれません．

この辺りは土地がないので，新築マンションが次々と建つ感じではなく，
今後，希少性が一気に薄れそうかといえば，そんなことはないようには思いますが．
ただ，投資と考えるのはやめたほうが良いですね．
（これは説明会で言われました．元が高いので儲からないと）

＞109

営業マンの印象ですが，強気というのはどういう意味か分かりませんが，

裏参道にお住みになりたい方には，是非おすすめいたします．．
裏参道にこだわりに無い方は，他のマンションにした方がよろしいですよ．
ここの価格で，下手すると２戸買えますからね．
買いたい方は他にもたくさんいらっしゃいますので．
眺望を踏まえたうえで，お好きな階をお選びください．

みたいな感じではあります（笑）

ずっと前のスレにありましたが、

この物件は三井のパークコートを意識している(対抗している?)とありましたが

ブランド力という点ではどうなんでしょう？

東急は、三井、住友と比べても同等ということでしょうか？

＞119

この業界に詳しいわけではないですが，
会社のブランドとしては，やっぱり三井＞住友＞東急じゃやないですかね．

ただ，各会社で通常ラインと高級ラインでマンションブランドの使い分けがあります．

例えば三井なら
パークコート（札幌に２棟）＞パークホームズ

住友は
グランドヒルズ（札幌にはない？）＞シティハウス

で，東急なら
プレステージ（札幌にはない？）＞アルス
だったんですが，
数年前に東急はこれを統一して「ブランズ」を立ち上げ
全体としては高級路線にシフトしており，その結果として
東急のブランドイメージも以前より上がりつつあるように思います．

そのイメージで行くと，ブランズはパークコートにはかなわないものの
パークホームズ，シティハウスよりは，やや高級になるのかな
という気がします．

ちなみにS1W24三井はパークコートにはならないと三井の営業マンに聞きました．
（近くにあるので当然ですが）
おそらくパークホームズでしょう．