センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

>>896
更地に建物建てたら土地の評価額は1/6になる。
土地区画整理地域の常磐道手前の紫峰ヶ丘1丁目の南道路の宅地は、みらい平駅から徒歩8分で一等地の住宅街にあり流通価格は坪30万近い。
31坪の更地なら900万以上する。これの固定資産税は５万円以上する。
建物を建てたら、これが一気に1/6になる。大違いだ。

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今から12年前の研究論文だが、旧宅造法分譲地の購入を考えてる人は一読の価値あり。

【旧住宅地造成事業地区およびその周辺農地における空間の粗放化に関する研究】
　－茨城県つくば市域を事例として－
http://www.lij.jp/html/sien/record/sien13/yoshida01.pdf

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>>893を勝手に削除するな！なんの権限で削除するのか？アホ！
この地図がないと旧宅造法団地の話進められない、再録する。

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>>898の論文で入居率の低い白水団地、新白水団地、大根山団地、入会団地が挙げられているが立地的には下妻・宗道に近い。宅地開発から30年以上経っているが空き地が多く、売地も50坪くらいが100万円で買える地域だ。
土地が欲しいなら、このあたりなら小遣銭で買える地域だ。

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左は下妻市の54坪で最寄り駅は関鉄常総線下妻駅、右はつくば市の31坪で最寄り駅はTXみどりの駅か常磐線牛久駅。いずれも南側接道で、左は二方路角地だが公道幅員は4m未満なのでセットバックが必要。右は幅員5.8mの公道に接道。幅員4m未満だと対向車とのすれ違いは無理がある。
売地価格に違いはあるが、値引き交渉をすれば実売価格はほぼ同じとみている。

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>>901
訂正、31坪ではなく32坪が正解。正確には32.61坪。

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旧宅造法分譲団地内の更地調査の過程で、公有地（市有地）内に防火水槽を見つけた。
標識は文字がかすれて錆ついており、マンホールは草に埋もれかけていた。
とても防火水槽として機能していないようだが果たしていいのか？
これが今回検討中の宅地の隣地だから気になる。

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本所吾妻橋からの光景。
５月上旬からテレビ電波は東京タワーからスカイツリーに切り替わります。

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ところでテレ玉と東京MXのアンケートとったけど、その後はどうなったのですか？
とりっぱなしで終わりですか？

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今日の1821三井住友建設、出来高第2位の大商い。
一部利確して固定資産税とゴールデンウィークのレジャー資金確保したよ。
国土強靭化銘柄だ、アベノミクス万歳、ごっつあんです。

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でも国土強靭化のアベノミクスは夏の参院選までじゃないか？
来年は消費税がドーンと上がりインフレ加速、でも給料がついていけなく国民は苦しむと思うよ。
これから値上げラッシュだもんね。まずは固定資産税の軽減措置切れでドーンと増えたね。

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>アベノミクス万歳、ごっつあんです。
こちらも万々歳よ。去年の11月まで約3年で数万円の利益で
やめようと思ったら衆院選後あれよ々で100万ほどの利益。
アベノミクス さまさま まだまだ持続であと150万上乗せで手仕舞いだ。

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国土強靭化なら参院選前には決めないとまずいな。

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>>910
右上の写真で灌木が道路に垂れてる。市から伐採命令食らうと思うよ。草刈もやりなよ。
つくばみらい市は結構厳しいよ。雨で宅地から泥が道路に流れ出しただけで指導される。

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＞それにアンケートなんて半分も回収できたらいい方だと思うよ。
掲示板に出てたけど地デジアンケートの回収率は75%超えてる。
たかがアンケートだけど組合員数&議決権数3/4以上の特別決議なみだ。
過去の定期総会・臨時総会でさえ3/4越えたことなかったね。

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>そんなことしてたら、今度はテレビ千葉だのテレビ栃木だの見えないって言ってくると思うよ。
物事もっと理解すべし。
要するに、このマンションはキー局以外、各戸のTV視聴の可否が
入居時からバラバラなのです。視聴できればラッキーみたいになっている。
故に、各戸均一に視聴調整が必要なはず。

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>>913
売主との売買契約書には、そのような保証規定はなにも書いてないよ。

ところで掲示板の貼紙にも書いてあったでしょ？
難視聴プロジェクトのリーダー公募の件。
ここで弁垂れるよりも、あんた立候補して手腕振るったら？
「文句あるなら住民自ら名乗りを上げてお前やれ！」
今回の理事長はツボを心得てる。

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問題提起し、情報は全て公開し、住民に管理組合業務の一端にタッチできる機会を提供してるのだと思う。
それに乗るか乗らないかは住民の意識次第だろう。場は提供されてるのだから。

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>>914
何勘違いしてるんだ。

>>915 の通りなんだよ。

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もともと地アナの時代からテレ玉は見えたり見えなかったりしてたよ。
当時のテレ玉の視聴可能エリアは、茨城は守谷までだった。
でもアンケート調査など無かったよ。

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去年まではＢＳ・ＣＳがＣ棟で見えないという件だけでしょう。

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うちは地アナ時代に見れなかったテレ玉や東京ＭＸが地デジになって見えるようになったよ。

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テレビは映るからいいけど、携帯の電波が入りにくいのは文句言っていいの？
フォーマに替えたらムーバー時代よりも電波状況が悪くなった。

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LAN回線でインターネットが繋がらないのだがウチだけなのかな？管理人に聞いてみるか。

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おれはＭＲＩに投資していたよ。泣）。

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オレはラブホファンドに金突っ込んで、ファンド破綻前に償還したからよかった。今から７年前。
怪しい投資話には気を付けないと。良い子は株に金突っ込んどけ。ハイリスク・ハイリターン。

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オーストラリアのワニに投資してたやつはいるか？

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投資は土地にしとけ、今は土地が安い。TXバブル当時の半値だ。

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>>922のMRIの1300億円は溶けてなくなったみたいですね。
でも>>925の土地は溶けてなくなることはないですね。
お金を一旦は土に変えて地価相場を見ながら何年後かにお金に戻す。
株やファンドに投資して利ザヤを抜くのと同じです。

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この連休中にどれかに決めないと参院選までの国土強靭化政策に協力できなくなる。

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見たかんじ真ん中の土地がいいなぁ。

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地形図で検討してみる。
①は鉾田市、②は下妻市、③はつくば市で、坪数に関わらずほぼ同一売り出し価格。したがって③が一番坪単価が高いことになる。坪単価は立地と環境と生活利便性で決まるので、生活に不便な土地は坪単価が安いので50坪くらいは楽に買える。
①は北向き6m公道接道であるが、三角形の土地なので建築プランが立てにくく、樹木が林立しているので抜根が必要。周りは田畑で住宅はほとんどない。
②は南向き二方路角地だが、公道幅員が4mを切るので建築時はセットバック（敷地後退）が必要で有効地積が減る。周りは住宅が点在する過疎住宅団地である。
③は南向き5.8m公道接道で全く問題ないが、地積が100㎡（30坪）くらいなので建築は狭小住宅になる。周りは住宅が多い旧宅造法住宅団地内の更地である。

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928です。見たかんじ真ん中と思ったが説明を訊いたらつくば市の土地かなぁ。
狭いけれどつくばブランドでまわりに他の建物もあるし。あまりに過疎地だと売りたい時に売れないというのも
困るし。まぁ、30坪あれば工夫次第で良い家が建つのでは。

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３０坪で１００㎡超えてたら建築プランはいくらでもある。
高さ制限が１０ｍの制限がなければ３階建が建てられるよ。
ただ都内２３区なら地価が高いから土地だけで２０００万以上はする。
ここのマンションを主たる住居にし、つくばの土地は別邸（または別荘）にする手はある。

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肝心のこのマンション投資がいちばんの失敗であることは確かだ。理事長のせいで！！

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それなら売ってカスミ裏のDUO TXみらいに買い替えたら？
２棟目、３棟目ができるし温泉も掘るらしいよ。

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私はセンチュリーが住居で、DUO TXみらいを投資用に買いました。

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投資用に買って儲かりまっか？

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現金購入で2000万円で買ったら、ここの家賃相場では表面利回り6～7％じゃないか？

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賃貸の場合、カスミ奥のレヴィールガーデンつくばみらい平、センチュリーつくばみらい平とも3LDKで賃料月額10～12万円くらいが相場だ。駅前のセンチュリーの方が賃料は高く取れる。

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そうなると賃料12万で計算すると、マンションを2000万円で取得したら表面利回りは7.2％だ。
単純計算だと投資は14年で回収。実質利回りだと回収は20年くらいかかるだろう。

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この宅地（14-5）は、みらい平駅から直線距離で5kmくらいのつくば市にある。
もより駅はTXみどりの駅か常磐線牛久駅である。みどりの駅からはバスが出てる。所要時間は30分。
5.8m公道に面した南向きで、市街化調整区域であるが旧宅造法分譲地（昭和50年）であるため建築可である。
14-6は典型的な旗竿地で、14-4は市有地だが防火水槽がある。
写真に見える階段が14-6の竿の部分にあたり、道路への接道義務と旗の部分の宅地への通路になる。
もし14-5に2階屋住宅を建築したら、14-6は完全に日陰になるだろう。旗竿地の宿命である。

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ベランダから見える25坪の宅地。3年前から目を付けていたが3月にやっと売りに出た。
南向き6m公道接道で駅歩5分の土地区画整理地域内の好立地だから坪30万の値付け。
どこまでネゴれるか？土地監視は毎日ベランダから見てできる。

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こんな狭い土地どうすんの？
まさか家を建てるつもりではないですよね？

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後ろに石の公園がありますから、子供と公園で遊ぶ時の休憩所みたいな建物でいいのではと思います。
電気・ガス・水道を引き込んで、料理やお茶ができればママ友との交流の場に使えます。
敷地が２５坪もあれば建坪１５坪の狭小住宅は立てられます、都内２３区には多いですよ。

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>>941
ここは土地区画整理事業区域だから、従前地からの換地で減歩して25坪になったのだろう。
参考までに、私の持ってた従前地4筆の畑は、減歩によって52.75%の宅地一筆に換地された。
地積が半分近く減っても畑が宅地になった土地の価値上昇分と相殺になって換地清算金はゼロだった。
この地域は30坪を切る仮換地の土地は区域内にところどころにあった。

家建てるなら敷地50坪以上の地域だから敢えて30坪（約100㎡）切るような土地は買わないと思う。
ここは坪単価30万円の地価の高い住宅地域だけど、30坪切るような狭小土地は単純に坪単価×坪数では買い手は付かないと思う。
試しに坪単価20万円で買付証明書入れてみたらどうか？
もし売主が断ったらおそらく永久に買い手は付かないと思う。

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土地区画整理事業では、従前地は換地により必ず減歩します。
減歩は公共減歩と保留地減歩があり、公共減歩により道路や公園ができます。
保留地減歩で作り出された保留地は、プラザ棟1階の茨城県みらい平情報ステーションで販売しています。

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>家建てるなら敷地50坪以上の地域だから敢えて30坪（約100㎡）切るような土地は買わないと思う。
つくばみらい市の条例では、建築物の敷地面積の最低限度は165㎡（約50坪）であるが、土地区画整理事業による換地は適用除外である。従って土地区画整理事業で換地された土地は165㎡（約50坪）未満であっても建築可である。

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つくば市進出の橋頭堡築いたぜよ。そこから南下して牛久攻めだ。

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