センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

昨日、換地処分通知が来たけど、マンションの場合はあまりにも多数の従前地の合筆だから、資料だけが分厚くなっていて見ても良く分からないだろう。これが土地だと合筆の経緯が良く分かる。
ところで、夏ごろから区画整理登記が始まるが、この間２ヶ月近くは一般の登記が停止される。と言うことは、この期間中は所有権移転登記ができなくなる。売却を考えてる人は注意が必要。
売却における残金決済と所有権移転登記は同時履行。従って、この２ヶ月間は残金決済もできないし所有権移転登記も出来ないことになる。不動産売買が止まってしまう「魔の二ヵ月」である。

>>801
「言うは易く行うは難し」そう簡単に絵は描けない。

インターネットと電源設備の系統図はエムポタにあったけど、テレビ受信系統図も作るべきだと思う。
次代の理事会に共通データとして蓄積・継承していく必要がある。

ヌプリ閉店したんだ

ヌプリって何？

カフェバーじゃない？

TVの件　現理事長なら土日には、調査報告が出るだろう

いや、そうは問屋が卸さない。
棟内のブースターだけで130個もある。
土日は業者と管理会社と共に現地調査だろう。
理事会が簡易系統図を作らないことには始らない。
今まで竣工以来6年間、誰も簡易系統図は作ってない。
竣工図は見ても専門業者しか理解できない。

ブースター配置がわかる簡易系統図なら理事長が竣工図を解析して作ってるとか。

掲示板に受信系統図が貼られてるね。さすが理事長だと思う。
うちはアンテナから何段もブースター介して受信してることが分かった。
３年前のBS・CS受信障害の時は系統図が貼りだされなかった。
当時の理事長は何してたの？

系統図は障害があった場合のブースターが特定ができるので非常に便利。
ところで系統図みて思ったのだが、なぜA棟→B棟→C棟のシリーズ配線なのか？
　[混合器・ブースター]→A棟→B棟→C棟
これだと上流で障害があると下流に波及してしまう。A棟基幹ブースターの故障でBC棟も全滅してしまう。

本来は混合器・ブースターの直下に分配器を入れてA棟幹線、B棟幹線、C棟幹線のパラレル接続にするべきでは？
　[混合器・ブースター]
　　　↓　　　↓　　 ↓
　 　A棟　B棟 C棟

>>812
系統図が初めて公開されて分かった設計ミスではないか？

３年前のC棟ブースター交換・調整も系統図で図示すれば組合員に分かりやすかったはず。

フロアーブースターって各戸にあるのではなくフロアー系統に１個なんだね。
前の時、メーターボックスにあると書いてあったから調べたけどなかった。
心配だったので防災センターに「ない」と質問したら、「全ての宅にあるのではない」と教えてもらった。

動物病院のとなりはなにができるんだ?

>>816
近くなんだから行って見て来い。桂不動産がテナント募集してるからそばにみらい平支店があるだろう。聞いて来いよ。

受信系統図は竣工図を見ながら一本一本系統を辿ってブースター位置を割り出して図式化してますから正確です。
これは管理組合のテレビ共聴設備系統図として次世代に継承して利用される資料になります。テレビ共聴設備のリプレースは2022年の予定ですから今後9年間はこの資料が必要になります。
従来からの慣行であった専門的内容は管理会社丸投げを脱し、役員自ら頭と手を動かしすことを今後の運営方針としています。理事はプレーヤーに徹し、理事長はプレイングマネージャーを目指します。

センチュリーつくばみらい平も、結構、中古が売れているのでしょうか。
つくば市内に住んでいる者ですが、子どもの同級生が、センチュリーに引っ越すということを聞きました。

地元不動産屋の話では、ここのマンションは非常に回転率がいいとのこと。
理由は駅前、免震、大規模、共用設備充実、駐車場完備、新市街地、環境、だそうだ。

センチュリーマンションを裏から見るとこうなる。

全棟が入るアングルはカスミから撮るしかない。

今月は２区画しか空きがない。先月でだいぶ埋まったのか？もうすでに１区画埋まってる。
議事録にも書いてあったけど空き区画公開は駐車場稼働率を100%維持するためだとか。
でも伏線読める人は稼働率100%が駐車場使用料収入の最大化だと言うことが分かるね。

うちの駐車場は一住戸一区画の割り当てをしても、もともと32区画の予備があるとのこと。

つくば市内のこの宅地、107.82㎡（32.61坪）の南向きで幅員5.8mの公道に接道している。
つくばみらい市に宅地を持ってるが、つくば市にも欲しくなる。

引っ越してきたばかりです皆様よろしくお願いします。
風呂の追い炊きなんですが、追い炊きを押すと水量も増えます。
そしてたいして温かくなりません。
ためしに「保温」一時間設定でもやってみましたが、やはり水量増えます。
少ない水量で（節水）熱めにして長湯したい（何度も追い炊きしたい）のですが、
説明書見ても水量増えるとか書いてないのですが、
うちのだけ不調なのでしょうかね？みなさんどうやっているのですか。

>>827 もうすぐ6年になりますが全く異常ないです。
しかし　困ったときは取説にリセットの記載がありますので
お試ししてみては如何。たぶん正常になるはず。
それで駄目の場合はメーカーに問い合わせです。

追炊きは水量は増えないはずです。
自動は設定した水位まで水量は増えます。
温度調整は給湯温度の設定で可変です。

このあいだ、8キロの縦型洗濯乾燥機が壊れたので9キロのドラム型に変えましたが洗濯機置き場に入りました。
ケーズ電機の5年保証期間中だったので、差額を7万円くらい払って交換できました。

ここのマンションはホスクリーンみたいな室内物干しって設置していいのでしょうか。
花粉症とか色々あるので常に部屋干しなんですがスペースが狭くて…。

滞納の法的措置はいつするのですか？

>>832
３月末期限だったから今月の理事会で訴訟追行決議をとって５月の連休明けだろう。

しかし今回の滞納督促は強行すぎないか？いきなり期限を切って全額払えと。
滞納者の事情を一切聞く耳を持たない冷徹なサラ金の取り立て屋みたいだ。
今まではこんなことなかった。もっと温情があった。

期限を設けないとキリがないからじゃない？

差し押さえって何差し押さえるの？不動産？

風呂の件、みなさんどうもありがとうございました！
もう一回読んでいろいろやってみます！

>>831
外に干さないときは風呂場で干します。よく乾きます。

>>838
風呂場はやっぱり浴室乾燥をかけて干しますか？
何か光熱費がたくさんかかりそうでどうも浴室乾燥機を避けてたんです。
それに風呂場だけでは全て干しきれなくて…。
なるべく少量を洗濯して干すしかないみたいですね。

洗濯乾燥機なら干す必要がないですよ。

>>836
給料、銀行口座、家財道具、貴金属品、車、農機具
給料差し押さえられたら会社にいられなくなるだろう。失職やむなし。

国家権力に手を借りてそこまでやるのか

マンション購入時点で管理費がかかるというのはわかっていた筈。家のローン、株式等の決済が出来なければ退場となる。それと同じこと。マンションを売却して賃貸に戻ればすむこと。
それをのらりくらりと払わないで他の住人に迷惑をかける方が悪いのでは。今までの理事会が甘すぎたのだと思う。

今までの理事長が手ぬるかっただけだよ。
理事長自ら取り立て屋にならない限り滞納は減らないよ。
今回の理事長は本物の取り立て屋だ。

>国家権力に手を借りてそこまでやるのか

そこまでしないと払わない奴は払わない。
それと滞納者は引き落としを口座振替拒否してるのが特徴。
口座振替だと否が応でも毎月自動的に引き落とされるから滞納防止になる。

>845

滞納の理由を知る必要はあるだろう。
払わないのか払えないのかで対応は違う。

振込にしても入れなきゃ引き落とせん。

>>846
管理規約第３１条に支払義務が課されてる。
それから今回の滞納者に対する法的措置は理事会決議、議事録に書いてある。

そもそも滞納者の事情って？
管理費を納得した上で契約したんでしょ？事情聞いてどうすんだろ？
払えないなら、それなりの対処を受けるのは当然の事。
言い訳を聞いてくれだなんて、きちんと払っている人に失礼な話だと思う。

歴代理事長
■滞納督促は常時管理会社任せ
■管理委託契約により管理会社の滞納督促業務終了時点で理事長に移管
■理事長による滞納者個別面談
■滞納者に支払計画書を出させて分割支払を容認

今期理事長
■滞納督促は理事長業務
■滞納者の個別事情は斟酌せずに訴訟予告付滞納金全額支払督促
■期限内に滞納金全額支払なき場合は法的措置追行

>管理費を納得した上で契約したんでしょ？事情聞いてどうすんだろ？
事情聞いて「滞納に正当な事由がある」と判断したら理事長が肩代わりしてくれるのでは？

地形が判明した。写真の左端の階段は当該地北側隣地の接道面に当たる。
すなわち北側隣地は典型的な旗竿地であった。
当該地左側隣地はつくば市の市有地で、もともとはつくば市に編入される前の茎崎町の町有地。

スッキリする事しか考えてない奴しか住んでないのか？

管理費を払ってもらう事が目的なのか、追い出す事が目的なのか。

払わない奴には問答無用で構わんが、払えない奴にはどうやったら払える様になるのか考える位してやらんのか。まあ、それでもダメなら売って出ていくしか賃貸にでも出して安アパートにでも移ってもらうしかないが。

今回は過去６年間の管理組合の「負の遺産」の未収金に一旦けりを付けるのだと思います。今期から新理事長による従来の守旧派の悪しき体制・慣行を一切否定した「新生管理組合」がスタートしたのですから過去はすべて清算するのでしょう。
議事録公開、駐車場空き公開、滞納撲滅、・・・・・

住宅ローンは滞納して払えなくなったら、任意売却して弁済するか差押→競売で換価のいずれか。
いずれにしてもローン支払滞納で所有権を失う。甘くないよ。

「滞納に正当な理由」や「払えない事情」って、
例えばどんな事？

すみません、思いつかないんですが。

滞納回収状況や法的措置執行状況はいずれ議事録で配布されるでしょう。

C棟ベランダから見える調整池、先日の雨で目いっぱい水が張った。
今日から爆弾低気圧が来るけど、大雨降ったらあふれないか？

>855

誰も滞納を正当化しようする事を考えているわけではない。読解力なさすぎ。

>>857

今まであんなに水量がいっぱいになったことはなかった。

本当に溢れそうだね。溢れるなんてことがあるのだろうか。

どこか他に流されるとか・・・

マンションベランダから見える２５坪の宅地、マンションでいえば８０㎡の広さ。
６m公道に面した南向きで坪３０万で７５０万円。
子供や犬の遊び場にするのにちょうどいい。

>>858

どんな理由があるのか素朴に思っただけです。

失礼しました。

>>859
宅地開発地では土地に降ってしみ込んだ雨を調節池と調整池に放流する。
調節池は河川とつながってるが調整池は河川とつながっていない。
従って、調整池は水量が一杯になるとあふれるしかない。

No.307 by マンション住民さん　2012-12-08 14:58:02
換地計画縦覧の時に、みらい平にいくつかある調整池について質問した。
そしたら厳密には「調節池と調整池」の２つに分かれているとのこと。
調節池は河川水の調節、調整池は地下水の調整、前者が県で後者が市の管理。
外観は同じように見えるが全く機能が違う。調節池は河川の延長とのこと。

ヤフオクで茨城県鉾田市の土地（宅地）が出てた。
応札してるが２０万円以下で落札できるか？

場所は鹿島臨海鉄道鹿島臨港線の大洋駅近く。2kmも行けば鹿島灘にでる太平洋側。
近隣の宅地の相場は1.1万円/坪、52.54坪だと57万円くらいが妥当な線。
だから20万円以下で手に入れられれば文句はない。ローンなしの小銭で買えることになる。
地形は細長の三角なので建築する場合は工夫がいるが、平屋の別荘でいいと思う。
使い道は後から考えればいい、まずは土地を押さえることだ。

>>865
車買うよりも安いですね。
同じ金かけて動産の車買うか不動産の土地買うかの資産の考え方でしょう。
みらい平地区は常磐道手前の住宅地なら坪２０～30万円です。
坪１．１万円の鉾田市大洋駅近くはさらに安いですね。

こんな土地だ。後ろに民家があるが、それ以外は周りは畑。

いま１７万１０００円だね。

TX沿いの都市道路開通したよ！　☆おめでとう☆

一番乗り！
http://www.youtube.com/watch?v=aDrq8d4Whkc

テープカットとかあるのかと思ったけれど何もなかった。

でも今度は守谷まで良い道路をすいすいと10分位で着くね。

富士見ヶ丘に地区最大4．2haのひろーい公園「みらいの森公園」が4/1にオープンした。

つくば市の旧宅造法住宅団地内の土地。
107.82㎡（32.61坪）だが南向きで5.8m道路に接道している。
地主の売却理由が漸く判明したので「買い」と判断した。
近く買付証明書を入れる。

さすが理事長、長期滞納を撲滅したようだ。貼紙出てる。

従来は滞納者にヒヤリングし事情を斟酌し無理のない支払計画書を出させて分割支払を認めていたが、今回は問答無用の訴訟予告付債務全額支払督促の剛腕手荒な方法である。その結果は長期滞納撲滅だから速効で成功だろう。組合員の管理費等支払義務の公平性を期しての手段だろう。ただ今度は口座振替強制のようだ。これも管理規約で規定されてるとのこと。振替しないと訴えられるのか？

ぐり動物病院の隣り、だいぶ出来てきたね。
しゃれた飲食店が入ればいいと思う。
マックかケンタッキーに来てほしい。もう焼き鳥やモツはいらない。

↑
４階建て駐車場５区画ある。１階から３階が２店舗、４階が３店舗の計９店舗。
写真右端の６人乗りエレベータであがってベランダ廊下沿いに店舗に入る。裏は非常階段。

納税通知が来たけど、今年は土地の分しか来てない。建物の納税通知は後からくるのかな？
うちの㎡数だと今年は軽減措置がないから去年よりも３万５千円以上高くなる。ちょっと厳しいな。

うちは3万7千円ほどUP、入居時から前納一括口座振替に
しているので、10万を超えます。

建物固定資産税の軽減措置が切れたのはかなり痛い。
今年の修繕積立金の値上げは年２万５千円以上になる。
合わせると、来年からは６万円以上の住宅経費増になってしまう。
なんで総会でみんな修繕積立金の値上げ賛成したの？
理事長がいくら滞納撲滅に躍起にになっても、これじゃ今まで以上に滞納は増えてしまうだろう。

私は昨年、将来はマンション売却して戸建に住むつもりですから市内に土地を買いました。だから今年は、マンションの建物固定資産税の軽減分が増えた以外に土地（更地）の固定資産税も加わったので、全部で１５万以上の納税になってしまいました。
税金は滞納すると市は即差押ですよね。税金を優先して管理費を後廻しにする気持ちは分かります。管理組合は甘いですから。でも今年の管理組合は違うみたいですね。容赦なく取り立ててるみたいですから。

土地は更地で持ってると固定資産税は高いよ。
建物建てれば土地の評価額は1/6になる。
ただ今度は建物に固定資産税がかかってくるけど。
あと、宅地でも農地並課税にする方法がある。
更地の宅地で作物植えたりすれば現況地目が宅地にならない。
みらい平地区は路線価がほかと比べて高いね。

地価の高い都内のマンションじゃ固定資産税+都市計画税は20万～30万はするよ。

マンションの方が戸建よりも固定資産税は高いよ。
おまけに管理費や修繕積立金まで徴収されるね。

みらい平築は土地区画整理事業地だから農地はないよ。

つくばみらい市は谷和原地区と伊奈地区の旧市街地にみらい平地区の新市街地が加わった。

空き地にブルーベリーなどを植えておくと、農地課税になります。
詳しくは駅前の不動産屋に訊いて下さい。

地代タダにするから誰かブルーベーリー植えてくれ。
つくばみらい市とつくば市の２箇所の土地で。

安い土地狙うなら、つくば市にある旧宅造法分譲地だろう。
都市計画法が施行される以前の昭和40年代に開発された住宅団地内にある宅地だ。
これらの団地は都市計画法施行後は市街化調整区域になったが、旧宅造法の認可があるため建築可である。
つくば市には旧宅造法分譲団地が数十ヶ所もあり、全国的に有名である。

つくば市にある旧宅造法分譲団地は40ヶ所近くもある。

いよいよ、鳥吉がオープンです。
おいしいかな？

さぁ、行ってみよう。。。

前見たら筑波銀行の上にドはでな横断幕があったね。

桜ニュータウンの建蔽率・容積率が一番厳しいのはなぜ？
つくばみらい市では40%,80%は伊奈東にある。

みらい平の土地区画整理事業地の宅地は、厳しいところは50%,100%、で60%,200%が多い。
土地区画整理事業地や既得権地は適用外だが、つくばみらい市の条例では建築最低敷地面積は165㎡（約50坪）以上の規制がある。

>>887
それでいろんなところの空地になんか植えてあるんだ

そんなんで課税かわるんかいｗｗ

つくばみらい市

>>896
更地に建物建てたら土地の評価額は1/6になる。
土地区画整理地域の常磐道手前の紫峰ヶ丘1丁目の南道路の宅地は、みらい平駅から徒歩8分で一等地の住宅街にあり流通価格は坪30万近い。
31坪の更地なら900万以上する。これの固定資産税は５万円以上する。
建物を建てたら、これが一気に1/6になる。大違いだ。

今から12年前の研究論文だが、旧宅造法分譲地の購入を考えてる人は一読の価値あり。

【旧住宅地造成事業地区およびその周辺農地における空間の粗放化に関する研究】
　－茨城県つくば市域を事例として－
http://www.lij.jp/html/sien/record/sien13/yoshida01.pdf

>>893を勝手に削除するな！なんの権限で削除するのか？アホ！
この地図がないと旧宅造法団地の話進められない、再録する。

>>898の論文で入居率の低い白水団地、新白水団地、大根山団地、入会団地が挙げられているが立地的には下妻・宗道に近い。宅地開発から30年以上経っているが空き地が多く、売地も50坪くらいが100万円で買える地域だ。
土地が欲しいなら、このあたりなら小遣銭で買える地域だ。

左は下妻市の54坪で最寄り駅は関鉄常総線下妻駅、右はつくば市の31坪で最寄り駅はTXみどりの駅か常磐線牛久駅。いずれも南側接道で、左は二方路角地だが公道幅員は4m未満なのでセットバックが必要。右は幅員5.8mの公道に接道。幅員4m未満だと対向車とのすれ違いは無理がある。
売地価格に違いはあるが、値引き交渉をすれば実売価格はほぼ同じとみている。

>>901
訂正、31坪ではなく32坪が正解。正確には32.61坪。

旧宅造法分譲団地内の更地調査の過程で、公有地（市有地）内に防火水槽を見つけた。
標識は文字がかすれて錆ついており、マンホールは草に埋もれかけていた。
とても防火水槽として機能していないようだが果たしていいのか？
これが今回検討中の宅地の隣地だから気になる。

本所吾妻橋からの光景。
５月上旬からテレビ電波は東京タワーからスカイツリーに切り替わります。

ところでテレ玉と東京MXのアンケートとったけど、その後はどうなったのですか？
とりっぱなしで終わりですか？

今日の1821三井住友建設、出来高第2位の大商い。
一部利確して固定資産税とゴールデンウィークのレジャー資金確保したよ。
国土強靭化銘柄だ、アベノミクス万歳、ごっつあんです。

でも国土強靭化のアベノミクスは夏の参院選までじゃないか？
来年は消費税がドーンと上がりインフレ加速、でも給料がついていけなく国民は苦しむと思うよ。
これから値上げラッシュだもんね。まずは固定資産税の軽減措置切れでドーンと増えたね。

>アベノミクス万歳、ごっつあんです。
こちらも万々歳よ。去年の11月まで約3年で数万円の利益で
やめようと思ったら衆院選後あれよ々で100万ほどの利益。
アベノミクス さまさま まだまだ持続であと150万上乗せで手仕舞いだ。

国土強靭化なら参院選前には決めないとまずいな。

>>910
右上の写真で灌木が道路に垂れてる。市から伐採命令食らうと思うよ。草刈もやりなよ。
つくばみらい市は結構厳しいよ。雨で宅地から泥が道路に流れ出しただけで指導される。

＞それにアンケートなんて半分も回収できたらいい方だと思うよ。
掲示板に出てたけど地デジアンケートの回収率は75%超えてる。
たかがアンケートだけど組合員数&議決権数3/4以上の特別決議なみだ。
過去の定期総会・臨時総会でさえ3/4越えたことなかったね。

>そんなことしてたら、今度はテレビ千葉だのテレビ栃木だの見えないって言ってくると思うよ。
物事もっと理解すべし。
要するに、このマンションはキー局以外、各戸のTV視聴の可否が
入居時からバラバラなのです。視聴できればラッキーみたいになっている。
故に、各戸均一に視聴調整が必要なはず。

>>913
売主との売買契約書には、そのような保証規定はなにも書いてないよ。

ところで掲示板の貼紙にも書いてあったでしょ？
難視聴プロジェクトのリーダー公募の件。
ここで弁垂れるよりも、あんた立候補して手腕振るったら？
「文句あるなら住民自ら名乗りを上げてお前やれ！」
今回の理事長はツボを心得てる。

問題提起し、情報は全て公開し、住民に管理組合業務の一端にタッチできる機会を提供してるのだと思う。
それに乗るか乗らないかは住民の意識次第だろう。場は提供されてるのだから。

>>914
何勘違いしてるんだ。

>>915 の通りなんだよ。

もともと地アナの時代からテレ玉は見えたり見えなかったりしてたよ。
当時のテレ玉の視聴可能エリアは、茨城は守谷までだった。
でもアンケート調査など無かったよ。

去年まではＢＳ・ＣＳがＣ棟で見えないという件だけでしょう。

うちは地アナ時代に見れなかったテレ玉や東京ＭＸが地デジになって見えるようになったよ。

テレビは映るからいいけど、携帯の電波が入りにくいのは文句言っていいの？
フォーマに替えたらムーバー時代よりも電波状況が悪くなった。

LAN回線でインターネットが繋がらないのだがウチだけなのかな？管理人に聞いてみるか。

おれはＭＲＩに投資していたよ。泣）。

オレはラブホファンドに金突っ込んで、ファンド破綻前に償還したからよかった。今から７年前。
怪しい投資話には気を付けないと。良い子は株に金突っ込んどけ。ハイリスク・ハイリターン。

オーストラリアのワニに投資してたやつはいるか？

投資は土地にしとけ、今は土地が安い。TXバブル当時の半値だ。

>>922のMRIの1300億円は溶けてなくなったみたいですね。
でも>>925の土地は溶けてなくなることはないですね。
お金を一旦は土に変えて地価相場を見ながら何年後かにお金に戻す。
株やファンドに投資して利ザヤを抜くのと同じです。

この連休中にどれかに決めないと参院選までの国土強靭化政策に協力できなくなる。

見たかんじ真ん中の土地がいいなぁ。

地形図で検討してみる。
①は鉾田市、②は下妻市、③はつくば市で、坪数に関わらずほぼ同一売り出し価格。したがって③が一番坪単価が高いことになる。坪単価は立地と環境と生活利便性で決まるので、生活に不便な土地は坪単価が安いので50坪くらいは楽に買える。
①は北向き6m公道接道であるが、三角形の土地なので建築プランが立てにくく、樹木が林立しているので抜根が必要。周りは田畑で住宅はほとんどない。
②は南向き二方路角地だが、公道幅員が4mを切るので建築時はセットバック（敷地後退）が必要で有効地積が減る。周りは住宅が点在する過疎住宅団地である。
③は南向き5.8m公道接道で全く問題ないが、地積が100㎡（30坪）くらいなので建築は狭小住宅になる。周りは住宅が多い旧宅造法住宅団地内の更地である。

928です。見たかんじ真ん中と思ったが説明を訊いたらつくば市の土地かなぁ。
狭いけれどつくばブランドでまわりに他の建物もあるし。あまりに過疎地だと売りたい時に売れないというのも
困るし。まぁ、30坪あれば工夫次第で良い家が建つのでは。

３０坪で１００㎡超えてたら建築プランはいくらでもある。
高さ制限が１０ｍの制限がなければ３階建が建てられるよ。
ただ都内２３区なら地価が高いから土地だけで２０００万以上はする。
ここのマンションを主たる住居にし、つくばの土地は別邸（または別荘）にする手はある。

肝心のこのマンション投資がいちばんの失敗であることは確かだ。理事長のせいで！！

それなら売ってカスミ裏のDUO TXみらいに買い替えたら？
２棟目、３棟目ができるし温泉も掘るらしいよ。

私はセンチュリーが住居で、DUO TXみらいを投資用に買いました。

投資用に買って儲かりまっか？

現金購入で2000万円で買ったら、ここの家賃相場では表面利回り6～7％じゃないか？

賃貸の場合、カスミ奥のレヴィールガーデンつくばみらい平、センチュリーつくばみらい平とも3LDKで賃料月額10～12万円くらいが相場だ。駅前のセンチュリーの方が賃料は高く取れる。

そうなると賃料12万で計算すると、マンションを2000万円で取得したら表面利回りは7.2％だ。
単純計算だと投資は14年で回収。実質利回りだと回収は20年くらいかかるだろう。

この宅地（14-5）は、みらい平駅から直線距離で5kmくらいのつくば市にある。
もより駅はTXみどりの駅か常磐線牛久駅である。みどりの駅からはバスが出てる。所要時間は30分。
5.8m公道に面した南向きで、市街化調整区域であるが旧宅造法分譲地（昭和50年）であるため建築可である。
14-6は典型的な旗竿地で、14-4は市有地だが防火水槽がある。
写真に見える階段が14-6の竿の部分にあたり、道路への接道義務と旗の部分の宅地への通路になる。
もし14-5に2階屋住宅を建築したら、14-6は完全に日陰になるだろう。旗竿地の宿命である。

ベランダから見える25坪の宅地。3年前から目を付けていたが3月にやっと売りに出た。
南向き6m公道接道で駅歩5分の土地区画整理地域内の好立地だから坪30万の値付け。
どこまでネゴれるか？土地監視は毎日ベランダから見てできる。

こんな狭い土地どうすんの？
まさか家を建てるつもりではないですよね？

後ろに石の公園がありますから、子供と公園で遊ぶ時の休憩所みたいな建物でいいのではと思います。
電気・ガス・水道を引き込んで、料理やお茶ができればママ友との交流の場に使えます。
敷地が２５坪もあれば建坪１５坪の狭小住宅は立てられます、都内２３区には多いですよ。

>>941
ここは土地区画整理事業区域だから、従前地からの換地で減歩して25坪になったのだろう。
参考までに、私の持ってた従前地4筆の畑は、減歩によって52.75%の宅地一筆に換地された。
地積が半分近く減っても畑が宅地になった土地の価値上昇分と相殺になって換地清算金はゼロだった。
この地域は30坪を切る仮換地の土地は区域内にところどころにあった。

家建てるなら敷地50坪以上の地域だから敢えて30坪（約100㎡）切るような土地は買わないと思う。
ここは坪単価30万円の地価の高い住宅地域だけど、30坪切るような狭小土地は単純に坪単価×坪数では買い手は付かないと思う。
試しに坪単価20万円で買付証明書入れてみたらどうか？
もし売主が断ったらおそらく永久に買い手は付かないと思う。

土地区画整理事業では、従前地は換地により必ず減歩します。
減歩は公共減歩と保留地減歩があり、公共減歩により道路や公園ができます。
保留地減歩で作り出された保留地は、プラザ棟1階の茨城県みらい平情報ステーションで販売しています。

>家建てるなら敷地50坪以上の地域だから敢えて30坪（約100㎡）切るような土地は買わないと思う。
つくばみらい市の条例では、建築物の敷地面積の最低限度は165㎡（約50坪）であるが、土地区画整理事業による換地は適用除外である。従って土地区画整理事業で換地された土地は165㎡（約50坪）未満であっても建築可である。

つくば市進出の橋頭堡築いたぜよ。そこから南下して牛久攻めだ。

>私の持ってた従前地4筆の畑は、減歩によって52.75%の宅地一筆に換地された。
土地区画整理事業の換地ってすごい減歩ですね。でも田畑が宅地になりますから土地の価値は上がりますね。

>つくば市進出の橋頭堡築いたぜよ。そこから南下して牛久攻めだ。
車でちょっと走れば牛久沼です。何もつくば市に土地買わなくてもみらい平に買って橋頭堡は築けますよ。

>>940
買ったらベランダから所有地が毎日見れる。
ちっちゃな家建ててマンションを母屋として離れの扱いでいいと思う。
マンションが3LDKなら1DKか2Kの車庫付戸建でいい。
マンションで足りない部屋を戸建にする考え。
そうしたらマンションと戸建の両方に同時に住める。

ぐり動物病院隣りのテナントビルは、ケーキ屋と串焼屋が店舗として入るとのこと。

左はつくばみらい市陽光台の25坪でみらい平駅から徒歩5分の坪単価30万。
右は守谷市美薗の30坪で守谷駅からバス13分+徒歩3分の坪単価25万。
いずれも南向き6m公道接道の好立地。値段は同じ。
どっちがいいか？

守谷の美薗は今から20年前に三井不動産が主体になって土地区画整理事業で住宅団地を開発したヒルズ美薗です。その三井不動産が今度はクレトイシ工場跡地で守谷市松並土地区画整理事業として41.8haの大規模ニュータウンを建設します。

5/3から始まる茨城県の保留地販売第10次宅地分譲販売区画は、ベランダから見える調整池の裏側に当たる土地だ。販売のノボリが風に旗めいているのでわかる。
土地が欲しければ県から保留地を買う手がある。70坪前後で坪単価は20～23万円。1300～1700万円くらい。
ところで県の保留地販売は、民間不動産屋の販売じゃないから値切れない。知らないでネゴ交渉したら恥かくよ。

第10次の保留地はベランダから見えるね。
http://tx-town.jp/mr/period10/block.html
6/29に換地処分公告だから今回が最後の保留地販売なのかな？

DUO TXみらい、最上階の9階まで躯体は完成してます。
これが1棟目の106戸で8月末に竣工、今後は手前に2棟目、3棟目ができて最終350戸近くになるそうです。
2棟目、3棟目の建設の時に温泉掘って大浴場もできるとのことです。
これでみらい平は一気に人口が1000人近く増えるでしょう。

B棟15階の2LDK,60.41m²、今までの最低価格の1,550万で出てる。
6年前の販売当時の価格が1,610万だからいいのかも。
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_6951772825/?DOWN=2&BKLISTID=002M...

焼き鳥バンクさん、29日に遊びに来た姪と主人の3人で行ってみました。
お店に入ったら「いらっしゃい」の一言もなく常連さんとおしゃべりしていました。
こちらからすみませんと言ってもお待ち下さいもなく、奥の男性が何人？と聞いただけ・・・。
これでは客商売はできないとつくづく思いましたよ。
常連さんを大事にするのはわかるけれど、非常にイヤな気分で常陽銀行のそばにクリーニング屋の隣の鉄板焼きに行ってみました。店内は予約の人優先でしたが、カウンターに案内され店長とお話ししながらの食事で、美味しく食べて飲んできました。二度と焼き鳥バンクには行きたくない。これだけみらい平で焼き鳥屋が出来ると競争になりますが、お客を大事にしない店は続くのかなぁと感じました。
その日は忙しかったのですね。一度行かれてみては？

私は筑波銀行の２階に開店した鳥吉（とりきち）にいって来ました。
　ドアを開けた瞬間、４～５人の大きい、元気のよい声で「いらっしゃいませ～」
　の声にとても良い気分になりました。
　売り物の「焼き鳥」も美味しくいただきました。
　常連になりそうです。

焼き鳥バンクは板橋不動尊から移転した店。
昔からの店で馴染み客相手のなれ合いがあるのだろう。
ところでモッツバーに行った人のコメントがあるよ。
http://www.hoolog.jp/txmirai/

まだ食べてません。今度家族で行ってみます。

>>954
１棟目は今年平成２５年９月末竣工、２棟目、３棟目は平成２７年２月末竣工。
２棟目、３棟目は投資用に考えてみるかな？
逆に新築のDUOに引っ越してセンチュリーを賃貸に出してもいい。
どっちが儲かるかだ。焼き鳥を肴に飲みながら考えてみるよ。

頭いいね。

まだ公式発表はないけど、DUO TXみらいの２棟目、３棟目の配置はこんな感じになるようだ。

焼き鳥バンクについての有益な情報をありがとう。
行こうかどうか迷っていたけれど、この投稿を読んで
行く気が失せた。
「いらっしゃいませ」は客商売の基本中の基本。
それができていない店は遅かれ早かれ消えてなくなるかな？

左はつくばみらい市紫峰ヶ丘の103.92㎡、右はつくば市梅ヶ丘の107.82㎡の宅地。
坪数で言えば31.43坪と32.61坪でいずれも30坪以上の100㎡以上である。
いずれの宅地も南向きで6m公道に接道している好立地である。
数年以内にどちらかの土地に住宅が建つと思う、隠れ家的な家が。

焼き鳥バンクは評判悪そう。

バンクはやっぱそうだったのか・・・この前に行ってかなり混んでて自分の時だけだと思ってたけど。
常連のとこばっかり注文品が届いてて、こっちが頼んでるのが全然来ない有様で途中で聞いても今焼いてるの一点張り。
2時間いて頼んでもない種類の焼き鳥2本しか届けられなかったからそれだけしか食べないで帰った。
味はまあまあだったけどもういかねぇわ。

議事録に書いてありましたけど理事長が高圧洗浄機を寄贈しました。
問い合わせたところドイツのケルヒャー製K4.00です。
洗車場で洗車やキャンプ用品・マリン用品の水洗いに使えるようにこれからコンセントを設置するとか。
理事長の話だと１年間8760時間のうち洗車利用時間は157時間で1.8%。ホースの先をすぼめて洗車するよりは高圧洗浄機で洗車した方が効率的できれいに洗えて節水になるそうです。
http://www.youtube.com/watch?v=5i2XeMGDqpY

センチュリーは遅れてますね。
ブランズシティー守谷は自治会で高圧洗浄機持ってますよ。
２年にマンションの中庭を高圧洗浄機で住民が除染しました。
遊具回りは土壌の入れ替えもしてます。
センチュリーは除染もせず今頃になって高圧洗浄機の寄付ですか・・・・

身の丈にあったマンション選びが肝要。

ブランズの中古はセンチュリーよりも５００万は高い。なぜだ？

ブランズよりも更に500万高いのが駅前のライオンズ。
ライオンズはセンチュリーよりも1000万高い。

「G線上のアリア-Rock ver.-」
http://www.youtube.com/watch?v=a3vTsRhsUng

>>968
除染については２年前にマンション内の放射線研究会が計測してたよ。
http://century660.sakura.ne.jp/sv.pdf
でも計測結果を掲示板に貼紙申請したら当時の理事会が掲示拒否。
また放射線研究会の中庭除染提案も理事会は拒否。
その放射線研究会の代表が今の理事長。その理事長が高圧洗浄機を寄付。
何かの因果だろう。

こっちが元祖だよ。
「Canon Rock-Aria Asia」
http://www.youtube.com/watch?v=TELU3Acgbfw

ゴミがはいった。

DOU TXみらいは:町会費月額100円の支払が義務化されてるようだ。
http://www.hoo-sumai.com/outline/txmirai/
いずれ350戸近くになるから町内会に対する影響力は大きくなる。
ところで、どこの町内会に所属するの？
センチュリーは店舗も含めて664戸あるけど町内会に所属してない。
マンション内に自治会もないし、その動きも全くない。

別に自治会を立ち上げようと考えてるわけではないが、数年前から可能性可否を検討している。
今年になってから、つくばみらい市に対して行政区一覧データの開示を要求したら断られた。
まずは市に来て欲しい、市として話をしたい、それからデータを渡すと。
市はセンチュリー660戸を一つの行政区ととらえている。
ところで他市はネットで情報が公開されているのに。非公開にする理由は何もない。

つくば市行政区人口統計
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

守谷市行政区人口統計
http://www.city.moriya.ibaraki.jp/shikumi/statistics/statistics/kakoji...

つくばみらい市は自治会要件が厳しすぎる。5分の4以上なんて80%以上の組織率を要求している。
センチュリーで考えれば管理組合員＝自治会員で縛らないと80%以上の組織率は無理だろう。
その点、DUO TXみらいは正解だった。入居時に管理組合員の強制加入に成功してる。
また自治会に対する市の助成金が行政協力員報酬になってる点が問題。これじゃ個人所得になる。
この点について市に縛りを外すよう要求したがダメだった。
別にかまわない。自治会作らないだけだから。センチュリーは当面管理組合だけでいい。
管理組合は敷地ならびに建物共用部分の資産管理だ。自治会のような隣保協同精神による自発的活動ではない。管理組合業務は資産管理のために組合員に強制するのだ。

つくば市つくばみらい市行政区及び行政協力員に関する規則
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r339RG000000...

(行政区の認定)
第7条　行政区は，関係住民の申請に基づいて市長が認定する。この場合，次の各号の基準に適合していなければならない。ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。
(1)　区域　地縁的なまとまりのある区域の＊＊又は自治会等の範囲であること。
(2)　世帯数　市街化区域内はおおむね100世帯以上，市街化調整区域内はおおむね50世帯以上であること。
(3)　自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
(平21規則14・一部改正)

(報酬及び費用弁償)
第6条　協力員の報酬及び費用弁償については，つくばみらい市特別職の職員で非常勤のものの報酬及び費用弁償に関する条例(平成18年つくばみらい市条例第29号)の定めるところによる。この場合において，世帯割額の算出の基礎となる行政区の世帯数は，当該年度の10月1日現在の数とする。

行政協力員　年額　12,000円
世帯当たり　年額　 1,200円

もしセンチュリーで自治会を組織し、全戸強制加入が実現したら自治会に年間いくら金が入るか？
住宅660戸と店舗4戸で計算する。自治会費は月額100円として計算。

自治会費：100円×12ヶ月×664戸＝796,800円
行政協力員報酬：12,000円＋1,200円×664戸＝808,800円

総計1,605,600円

年間150万円以上も資金があれば自治会活動はできる。

>自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
自治会つくるだけなら、なにも5分の4以上の組織率はなくてもいい。
5分の4以上の組織率は、市に地縁団体として認可してもらい行政協力員報酬をもらう場合。
自治会が会員から徴収した会費の自前資金だけで運営するなら、市は関係なくなる。
ただ、その場合はマンション内の「同好会・倶楽部」の域を出ないだろう。

ブランズシティー守谷はセンチュリーよりも2年後に竣工した。しかしながら、センチュリーよりも先に自治会が設立された。築6年目のセンチュリーはいまだに自治会がない。
ブランズシティー守谷の理由を探ってみると、建設時に地元ひがし野町内会とのトラブルの影響もあるかもしれないが、守谷市はつくばみらい市よりも地縁団体認可の条件が緩いのである。守谷市は自治会員の組織率の条件がまったくない。ど田舎のつくばみらい市がナゼ5分の4以上と厳しいのか大いに疑問。これに関して、つくばみらい市に条件緩和を求めているが実現する気配はない。
そして守谷市の場合の助成金は自治会に対する「委託費」である。ナゼつくばみらい市は行政協力員の個人所得になる報酬なのか？これも大いに疑問。
ブランズシティー守谷自治会は会費を徴収していないとのこと。市の委託費だけで運営しているらしい。
つくばみらい市に対しては「市が行政区として扱ってるからセンチュリーで自治会を設立するにも任意加入の自治会で5分の4以上の条件は厳しすぎて無理である。市は助成金の出費を抑えるためにワザと組織率の条件を厳しくしているのではないか？」と言ったが市は否定している。
マンション内で自治会を組織するなら市から助成金もらわなければ作る意義はない。助成金がなければ会費だけでは到底運営はできない。組織は運営するのに資金がいる。

守谷市守谷市自治会等業務委託要綱
http://www.city.moriya.ibaraki.jp/reiki/reiki_honbun/e084RG00000661.ht...

(自治会等の要件)

第2条　市が行う事務の一部を委託する自治会等は，地域住民の福祉の向上を目的とした団体であって，次に掲げる要件を備えており，市が認定したものとする。
(1)　町内会，自治会その他名称のいかんに関わらず住民が自主的に組織し，民主的に運営されている市内の一定区域に住所を有する者の地縁に基づいて形成された団体であること。
(2)　町・丁目の全部又は一部を単位として連たんした一定区域を有すること。

(委託事務)

第3条　自治会等に委託する事務は，次に掲げるものとする。
(1)　市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)　市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)　市民の要望事項の連絡に関すること。
(4)　市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(5)　募金等のとりまとめ及び収納に関すること。
(6)　前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの
2　市長は，前項第1号及び第2号の配布物等を原則として毎月10日及び25日に自治会等へ配布するものとする。ただし，配布日が休日，日曜日又は土曜日に当たるときは，その日前においてその日の最も近い休日，日曜日又は土曜日でない日に配布するものとする。
3　自治会等は，配布された各種印刷物等並びに官公署及び各種団体の刊行物を速やかに配布，回覧するものとする。

(委託契約)
第4条　市長は，前条の事務を委託しようとするときは，自治会等と委託契約(別記様式)を締結しなければならない。

(委託料の支払等)
第5条　市長は，委託した事務について，次に定める基本割と世帯割の合計額を自治会等に支払うものとする。
(1)　基本割は，事務を委託した全部の自治会等に支払うものをいい，年額5,000円とする。
(2)　世帯割は，事務を委託した自治会等の世帯数に年額1,500円を乗じて得た額とする。
2　前項第2号の世帯数は，毎年3月1日現在における自治会等の世帯数によるものとする。ただし，支給時期において相当数の異動があったときは，修正することができる。
3　委託料は，自治会等の代表者又はその委任を受けた者に当該年度の末日までに支払うものとし，その支払いは原則として口座振込みの方法による。

つくばみらい市と守谷市の条例読んでわかることは、
●つくばみらい市：自治会長は行政協力員で、市は行政協力員のに事務に対して報酬を支払う。
●守谷市：市は自治会等の組織に対して事務を委託し、その組織に委託料を支払う。
である。

つくばみらい市の行政協力員は市の非常勤特別職である。要するに市職員なのだ。
だから、つくばみらい市の場合は自治会・町内会に対する助成金ではなく、非常勤特別職員に対する報酬なのである。

この考え方が、新市街地の新住民の多いみらい平のマンションでは受け入れがたいのである。
自治会長が何で市の職員なの？自治会に対する助成金ではなく何で自治会長の報酬なの？
つくばみらい市は自治会・町内会は行政の末端組織で、その長は市の職員なのだ。
つくばみらい市と守谷市では、自治会・町内会に対する考え方が全く異なっている。

つくばみらい市と同様の行政協力員は筑西市にもある。こちらは「自治協力員」と言う。
この自治協力員も報酬がある。
■筑西市自治協力員報酬
年額10,000円で1世帯につき年額1,000円

DUO TXみらい、だいぶ出来てきたね。9月竣工。
賃貸用に1室買った。センチュリーから歩いて5分。
大家として何かあってもすぐ駆けつけられる。
賃料11万でスタートしてみるか？

新築もいいけど、この土浦の中古マンションが気になる。
築36年だけど3DKで57.6㎡で370万円。
なんせ立地がいい。土浦駅徒歩4分で南向き7階角部屋。
霞ヶ浦レイクコーポ。賃料相場は6万円くらい。
表面利回りは約20%、5年で元取れる。

>>985
水色の屋根は昔の秀和レジデンスみたいな外観ですね。

三井住友建設がインドネシア地下鉄の1工区を連休中に3百数十億円で落札したとのこと。
明日は祭りになるか？17000株ホールド中。

牛久市はまた違う。区長制度と行政区業務委託の2本立てである。

■区長報酬
　年額120,000円＋会議出席交通費

■行政区業務委託費
　次の方式により、計算した額の合算額をお支払いいたします。
（１）均等割り
　　　 ４９９戸までの行政区　　　　　　　　１００，０００円
　　　 ５００戸から９９９戸までの行政区　　１２０，０００円
　　　 １，０００戸以上の行政区　　　　　 １３０，０００円
（２）世帯割り
　　　 １戸あたり１，３００円に１０月１日現在の行政区の戸数を乗じた額

牛久市はリッチだ。

>>987
巷ではストッポ高と言われてるね。

とりあえず@150で指してみるよ。

「負けないで」 ZARD (Live 2004)
http://www.youtube.com/watch?v=bRBbP-PKY_A

まて、来週の決算発表もある。@200まで残しておいた方がいい。

DREAMS COME TRUE　その先へ
http://www.youtube.com/watch?v=K2xEs1Ox8F4

でも一部は利確して現金化した方が確実だよ。

清原引退！とんぼ合唱　長渕剛
http://www.youtube.com/watch?v=HoZptbCUC_E

>表面利回りは約20%、5年で元取れる。
投資としては美味しいと思う。

これ私みたい。
「Flashdance... What a Feeling 」
http://www.youtube.com/watch?v=Ht1YznzzlsI

築36年だから投資回収したら築40年超える、建替え？

もうラストだな。

１０００！新スレ移行
⇒https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333994/