センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

今年の東電株の売買実績

利益金額合計 852,715 円
損失金額合計 -181,314 円
実現損益合計 671,401 円

震災後はリスキーな銘柄だったけど、
これ以上の深入りは止めておこう。

１町歩の山林。
山形のこの辺りは外資が山林を買い占めている。

場所はここ↓

【重要】

プラザ棟の「茨城県みらい平情報ステーション」で12/20まで換地計画縦覧ができるよ。
受付で地権者は記名させられる。

新住所は下記に決定。

陽光台１丁目１番１・・・・交番
陽光台１丁目１番２・・・・マンション
陽光台１丁目１番３・・・・駐輪場

公的証明書類（国・県・市）は市が新住所に書き換えをしてくれるけど、
そのほかは（例えば銀行口座等）全部自分で変更しないとダメ。
特に自動車運転免許証は換地処分公告（平成２５年度春以降）後に住所書にき換え必須！
また市で住民票取って常総警察署に行かないとならない。

【補足】
マンション以外に不動産持ってる人は、登記簿の所有権者の住所を新住所に変更しなければならないが、これは権利移転等をするときに合わせて住所変更登記を司法書士に依頼すればいいので、特に権利移転がないのなら旧住所のままでも問題ない。

【区画整理登記】

換地処分公告後に茨城県は法務局で区画整理登記を行うが、これが２ヵ月近くかかる。
この間は登記簿が閉鎖されるので、所有権移転登記が出来ない。
マンションの売却を考えている人は要注意。
区画整理登記中は買主に所有権移転できない、即ち売却できない。

参考：マンションの家屋番号も変わるみたいだ。
家屋番号は「底地+部屋番号」だから底地の地番が今回変わる。
これに関しては県に調べてもらう。

換地計画縦覧の時に、みらい平にいくつかある調整池について質問した。
そしたら厳密には「調節池と調整池」の２つに分かれているとのこと。
調節池は河川水の調節、調整池は地下水の調整、前者が県で後者が市の管理。
外観は同じように見えるが全く機能が違う。調節池は河川の延長とのこと。

今回、山形県の米沢市は１町歩～６町歩の山林をまとめて公売にかけた。
同一地域でまとまった量の山林が公売されたのは初めてだった。
公売結果はそれぞれ無事落札された。

>>304
ありがとうございます。
免許の変更は面倒くさいですね。
ここに来て住所変更したばかりなのにまた変更ですから。

みらい平に土地も持ってるから、今回の換地処分の区画整理登記で、変更されたマンションの住所で当該土地の所有権者住所も登記変更されるのか？と聞いたら「区画整理登記は表題部のみの登記だから甲区の権利部分の登記は変更されない」と言われた。
したがって、当該土地の表題部は変更されるが、甲区の所有権者住所は旧住所のままになるとのこと。
実際、現段階の当該土地の登記は従前地の登記だから、従前地4筆の4つの登記簿になっている。これが換地処分で4筆が1筆に合筆されるので換地処分後は登記簿が1つになる。

2011年11月に国交省に報告して1年後の2012年11月26日付けで行政処分されている。
処分まで1年かかってる。そうなると東急コミュニティーも行政処分は1年後か？
何れも2009年頃からの横領だ。既に公知されてる情報を記載する。

【イオンディライト2000万円横領】
■国交省行政処分発表
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000069825.pdf
■会社発表
http://www.aeondelight.co.jp/news/%e3%81%8a%e5%ae%a2%e6%a7%98%e3%81%b8...

【東急コミュニティー1600万円横領】
■2012年会社発表
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf

参考：20010年の360万円横領時
■国交省行政処分発表
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000016631.pdf


とにかく管理委託業務は徹底的に監督強化しないとだめだろう。
東急は2010年に続いて2回目だ。これでは企業体質が疑われる。
組合員の大切な預かり金が悪意の人間に横領される可能性が高くなって来ている。

>>311
どうやって横領したのですか？
公式発表にはその手口が書いてません。
手口が分れば対策が立てられると思います。

業界関係者に直に聞かないと一般には分らないでしょう。
業界内では金銭不祥事は稲妻のごとく情報が伝わる。明日は我が身かもしれないから。
国交省の行政処分受けたら、営業面で新規の契約や契約の更新に大きく支障を来たす。
プレス発表なんかには具体的手口など書かないよ。

2010年の小口現金360万円の横領は、フロントで受け渡しされる施設使用料の複数管理組合での横領で、これは管理組合の口座に入金される以前にかすめ取られていた。
それに対して2012年の1600万円の横領は、単独管理組合の組合口座からの直接出金でかすめ取られていた。
前者は組合入金前の横領なので、施設使用記録が未記載であれば組合監査による発覚は難しいしが、実損はない。
ところが後者は、組合口座からの故意の出金で、組合監査での発覚は悪意の監査をしない限り発見は容易であり、出金により実損が発生している。

監事は単に請求書や領収書の有無をチェックするだけでなく、物品検査や工事検収記録まで調査する必要がある。特に架空発注は、発注該当品（または工事）自体が存在しないのである。
ただ、監事は議決権は無いものの理事会の出席は任意で、しかも発言権はあるから、理事会に出席していれば物品発注や工事発注が実態のあるものか否かは容易に知ることができ、架空発注を見抜くことはできるものである。
理事会での架空発注の決裁決議は全理事の悪意の合意がなければ出来ないものである。一人でも善意の理事がいれば、架空発注は断固阻止される。

これは公開されている某マンションの総会議事録。
領収書のない支出が発覚した場合の前期組合長（理事長）の弁明が参考になる。
ポイントは「監査で承認されているから問題ない」で突っ張ることだ。
不正は監事を理事会が抱き込むことが最善の方策ということになる。

>>315
立派です、開き直ってますね。③なんて使途不明金の典型ですよ。
東急の今回の1600万円横領は、まさに③の「領収書がない」支払から発覚したんですけど。。。。。。

①に書いてある通り、支払の領収書がないのに監事は無理やり監査をパスさせている。完全にグルだろう。
また、当該マンションでは「雑費」の明細が今まで非開示であったが、期が代わって新監事が徹底的に調べ上げたところ、規約にもなく承認もされてない「役員退職慰労金」、２次会・３次会まである「忘年会費」を雑費で処理し、組合費を私物化していたことが発覚している。
東急の件は、当該マンション担当社員以外の社員が、当該マンションの総会資料作成を応援していた時に、領収書のない支払を見つけたことにより発覚した。その結果が３年間に渡る横領が１６００万円だった。

>>317
そのマンションの組合員は、前期役員を業務上横領で告訴しなかったのですか？
大切な組合員のお金で退職金を払ったり飲み食いしてたのですから。

当然損害賠償請求すべきだと思う。
前期役員全員を今期管理組合として理事長が代表して提訴する。
これが一番組合員の了解がとれる方法だろう。

縄縮みの典型。
（登記）４８８平方メートル →（現況） 約２．２２平方メートル
こんなこともあるのか？
水戸地方裁判所 本庁 平成22年（ケ）第609号
http://981.jp/pdf/361571_MIT_H22K609_17.pdf

昔話（うろ覚え）たしかネットで情報公開していないころ。
平成１４年ころ銀座の土地を公売しました。
落札金額７７７万７、７７７円　公売会場がどっと湧いたそうです。
公売会場は都庁大会議室。
公売土地の名義人とビルの名義人は別人。
公売物件はビルの底地の半分。２筆のうちの１筆。地積は忘れた。場所は泰明小学校近くの裏通り。
地代は各々月１５万円くらい。ビルの持ち主は地代の値下げを要求していた。
私の計算では１０年くらいで元が取れるとおもいました。
落札者は川崎の方の一般人でした。入札者はいわゆるプロがほとんどですが。
おいしい話はあるものです。

ネット公売やネット公有財産売却は全てインターネットで出来るからいいけど、
裁判所の競売はまだネット化されてないので遠隔地だと裁判所まで行くのが一苦労だ。
ところで町道の一部が私有地で、町に無期使用借権のある地目「公衆用道路」が競売にかかってる。
ちょっと興味があるので入札参加を検討してる。200㎡以下で小遣銭で落札できるかもしれない。

裁判所の競売物件のホームページ
９８１．ｊｐ
その他もあります。
いわゆる３点セットを見る事が出来ます。

981.jpの裁判所競売物件は見ています。
競売コンシェルジュにサポートを依頼すれば遠隔地でも代理入札は可能ですが、入札価格の低い物件はコンシェルジュのサポート費用のほうが高くなってしまいます。
ちなみに322の道路の場合、10万円以下の札入れをするとサポート費は3倍近くの見積りになってしまいます。
このサポート費には、現地調査、詳細写真撮影、境界・道界確認等を含んでいるので高くなったのかもしれません。
http://981.jp/pdf/362351_MKO_H23K4_69.pdf

一方、インターネット公売（国・自治体の競売）は場所・時間の制約がなく入札には非常に便利ですが、役所からの開示情報以外は全て自分で調査しなければなりません。
公売は税務関係が主管部署ですから、土地・建物の関連法規にかかわる質問をしても直ぐには回答がもらえず、関連部署にたらいまわしにされることがよくあります。
ただ、今は少なくとも登記情報は公図、地積測量図も含めてインターネットで情報が取れるので、法務局に出向いていかなくても情報が取れるので昔に比べれば格段に便利になりました。

インターネット公売・公有財産売却（公有資産の払い下げ）は最低限住民票が必要で、公有財産売却の場合は戸籍地発行の身分証明書や印鑑証明まで必要な場合もあります。
インターネットの場合は入札保証金がクレジット決裁ができるのが非常に便利です。

＞落札金額７７７万７、７７７円　

入札で７のぞろ目はよく使いますね。私も使ってます。

個々の内容（イオン2000万円と東急1600万円の件）には違いがあるが、両社の横領の共通点を抜き出すと次の通り。
・何百万円もの修繕工事を架空発注している
・理事長が管理会社の請求により架空工事代金の支払決済をしている
・管理組合の監事による監査が全く機能していない
・発覚は両社とも社内業務監査（管理組合の監査では発覚していない）
・何れも管理会社が管理組合に横領金額を全額弁済している
・管理会社社員は懲戒解雇（イオンは刑事告訴、東急は刑事告訴見送り）
・管理組合理事長は無傷で何らペナルティーが課されていない

どこの管理組合も同じだが、昨今の会計の仕組みでは高額の支払（又は現金引き出し）は管理会社単独での犯行はほぼ不可能で、必ず理事長決済とペアによる犯行である。
従って、理事長の共謀が疑われ、また数百万円の架空工事の承認は理事会で決議するので、理事会（理事全員）の共謀も疑われ、なおかつ監事の監査も疑われることから監事の共謀の可能性も否定できない。
修繕工事は、発注（管理組合）→検収（管理組合）→請求（管理会社）→支払い（管理組合）のプロセスを踏むので、少なくとも管理組合（理事長）が架空工事を検収しない限り支払われない仕組みである。

今後はこのような不祥事が発覚した場合は、管理組合も住民（組合員）による懲罰委員会を設置し、管理組合役員に対する刑事告訴や民事提訴を行う必要があるだろう。
ただ、管理会社が何れも全額弁済しているので管理組合としては損失が補填されてしまっている。管理会社は余計なことをするものだ。管理会社のやり方は、共謀でも「罪を一身にかぶって管理組合を助ける」なのである。

実損がない限り、管理組合の役員はたとえ不祥事を起こしても組合員から訴えられることは少ないだろう。損害が管理会社によって全額弁済されているから、不法行為による損害賠償請求は難しい。別の請求事由が必要になる。
だから管理組合の役員は横領得になってしまう。「管理会社と共謀して横領しても管理会社が全額弁済してくれる。」これでは役員のモラルはなくなるだろう。

東北の十和田湖に近い某市から宅地を払い下げて（公有財産売却入札）もらいました。
この宅地は更地で敷地内に電信柱が1本あります。現在は隣家が引き込みに使っています。
私は携帯電話にしますから、電話加入権が必要な固定電話は引かない予定です。
さしあたり邪魔だからと電信柱を移設してもらう必要がないので、当分そのままにしておきます。

ところがある日、NTTから電話がありました。
土地所有者が市から変わったので、電信柱の年間敷地使用に関する契約を締結したいと。
「そんな契約あったの？市からは何も聞いてない。」と思いましたが、使用料をくれるというので契約を締結することにしました。
そこで使用料はいくら？と聞くと、敷地使用料は年間1,500円とのことでした。月額ではなく年額です。
月額になおすと125円、安すぎる!と文句言いましたが、NTTの話では金額が法律で決まってるとのことです。

そこで調べましたが、敷地使用料は電気通信事業法施行令に定められていました。別表第1（第5条関係）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S60/S60SE075.html
宅地の場合、電柱1本あたり年額1,500円、通常3年分が一括して支払われます。それでも4,500円。
年額1,500円は本当でした。まぁ、法律で決まってるなら仕方がないか・・・・・

電力会社の送電鉄塔や送電線になると、敷地使用料ではなく迷惑料の「線下補償料」になる。
これは土地に送電鉄塔が立ってたり上空に送電線が通ってたりした場合の地役権の対価になる。
線下補償料は宅地、都心程高くなる。
ちなみに東北地方の別荘地(原野)で、送電線下の線下補償料は年間36円/㎡で計算してる。

私は、ＮＴＴと東電から借地料を３年に一回３万円くらいづつ貰っています。
貰った年は、翌年その他の借地料とあわせ確定申告（青色）しています。
その他の土地の固定資産税等は経費に算入しています。
電柱等の場合、経費になるのは、電柱等のある土地（畑）１筆全部の税でしょうか、電柱の立つ面積部分だけでしょうか？

陽光台あたりのアパート用地の定期借地料は月400円/坪くらいと聞いたことがある。
この単価なら固定資産税は十分賄える。
田圃や畑も欲しいけど、サラリーマンじゃ農業委員会から買受適格証明書がもらえない。

これは、ＴＸの車窓から見えるマンション「オーベルグランディオおおたかの森」の航空写真。
敷地面積13857.27㎡のうち1611.86㎡は特別高圧線(東京電力)下にあり地役権が設定されている。
エントランス、自走式駐車場あたりが特別高圧線下になる。当然線下補償料が管理組合に入る。
このマンションは検討候補であったが、送電線下を避けたいのでパスした経緯がある。

山林の公図。山林は殆どの場合、公簿売買になる。
一般に公簿地積よりも縄伸びしてる場合が多い。
黄色部分は一町歩(約3,000坪)の地積がある。

↑山形県米沢市大字口田沢字明神山の国道121号線沿いに見える山林

みらい平近辺を散歩していて、不思議だなと思っていたことがありました。
宅地（空き地）に苗木を植えている所と、何も植えていない所があることでした。
市街化区域宅地課税の場合、農地課税にはならないから、苗木を植えても税額は変わらないと思っていました。
そこで、市役所や詳しい方に訊いてみたところ、つくばみらい市では、農地の体裁を調えると農地課税となることでした。
空き地に苗木を植えると農地課税になるなんて、東京にいたころは、考えられないことでした。
農地課税が認められると
税額＝評価額×１／３×０．２だそうです。概算　一般宅地の６％
０．２の部分は２５年度は０．４　２６年度０．６とあがります。
空き地を所有している方は、年末までに農地体裁をして市役所に届けないと、税額が下がりません。
植える苗木は市役所に相談したほうがよいようです。なんでも良いわけではなさそうです。

センチュリーつくばみらい平【不動産倶楽部専用掲示板】を作っちゃいますか。

うちは草刈って更地のままだけど、隣地（カラーコーンの左側）は何か色々植えてる。
不動産屋からは固定資産税対策を勧められてるけど面倒だから何もやってない。
今年の夏は草刈り４回もやった。蔦（ツタ）が市道にはみ出してどんどん伸びるので困った。
草ぼうぼうで放っておいたり草が市道にはみ出したりしてると市から除草指導を受けてしまう。
他県にも宅地があるから、いずれ固定資産税の負担が大きくなったら考えることにする。

>>336
マンションの住民に無償で土地貸して苗木植えてもらったら？
住民が土地を無償提供し、住民がボランティアで苗木を育てる。
マンション住民による環境貢献活動の一つのモデルケースになるよ。
確か住民の中に苗木のNPOやってる専門家がいるはず。
地主住民と苗木専門家住民によるコラボレーションだと思う。

>>334
市の広報に出てたこれのことだと思う。
でも宅地を農地偽装して減税してもらうのＯＫなの？
マンションに住んでるとそんな偽装はできないね。
来年から建物の減税が切れるから固定資産税が数万円あがるよ。
自民党のインフレ政策が始まれば物もあがる。
固定資産税の値上がりはかなり痛い。

１級建築士詐称、新たに５人確認　日建設計など５社（2012/12/4 22:01 日本経済新聞）

　無資格者が１級建築士と偽って業務をしていた問題で、国土交通省は４日、新たに東京都と千葉県で、男性５人の詐称行為が確認されたと発表した。国交省によると、全員が成り済ましを認めている。判明したのは計20人となった。
　同省によると、日建設計（東京・千代田）の石原直次元社員（66）＝退社＝は2009年、千葉県内の６階建てビルの設計に関与。建築確認申請書に偽造した１級建築士免許のコピーを添付し、確認検査機関に提出した。県があらためてビルの安全性を確認している。
　ほかの４人は、大成建設（東京・新宿）の矢野修治元社員（46）＝同、東急コミュニティー（同・世田谷）の薄木重成元社員（63）＝同、ワンズライフホーム（同）の茂泉直社員（50）、東邦塗装工業（千葉市）の三田昭彦元社員（70）＝懲戒解雇。
　この４人は、１級建築士を詐称していたものの、設計の業務に携わっていなかった。国交省が要請した内部調査などで発覚した。

東急コミュニティーの元社員とは、同社リニューアル部の元嘱託社員。
2007年8月～退職する2012年7月末まで在籍し、設計ではなく施工業者の管理を担当していた。
名刺に「一級建築士」の名称を記載して成りすましていた。
なお同嘱託社員は１級建築施工管理技士の資格は保有していない。
同社は今年9月下旬に国交省から連絡を受けて初めて詐称の事実を知った。
国交省建築指導課は「詐称自体が犯罪である」として同社に刑事告発を要請している。
発覚は国交省に内部通報があった。

東急コミュニティーは、1600万円横領に続いて建築士詐称。。。。。
もはや管理会社の信用問題だね。何も信じれなくなる。
普通の会社では社員の資格登録は証拠書類添付して人事部に提出するもんだけど。
だから詐称なんてできない仕組みだが。

建設業界は名刺に資格名称を書くのは一般的慣行。
それを社員が詐称して書く会社は論外と言える。
お客は名刺の資格名をみて業者の信用・信頼を計ってる。

名刺どころか監理技術者は、発注者から請求があったときは監理技術者資格者証を提示しないとだめ。（建設業法第26条５）
マンションでは億を超える大規模修繕工事が始まると、受注業者は現場に主任技術者ではなく監理技術者を専任配置しなければならない場合が多い。
建設業界は資格でがんじがらめの世界。詐称するなど言語道断。

>>336
つくばみらい市生活環境課では、空き地に雑草等が繁茂し、管理不良となっている場合、その所有者を調査し、除草等の適正な管理を指導しています。

【つくばみらい市環境保全条例】
第2節　空き地の適正な管理
(定義)
第40条　この節において「空き地」とは，市街化区域又は市街化調整区域の住居付近において，現に使用していない土地又は使用していても相当の空閑部分を有し，使用していない土地と同様の状態にある土地で，近隣の良好な生活環境に影響を及ぼすような土地をいう。
(所有者等の責務)
第41条　空き地の所有者等は，近隣の生活環境を損なうことのないように空き地の適正な管理をしなければならない。
(指導又は助言)
第42条　市長は，空き地が管理不良状態にあるとき，又は管理不良状態になるおそれがあるときは，当該空き地の所有者等に対し，管理不良の状態の解消について必要な指導又は助言をすることができる。
(適正管理勧告)
第43条　市長は，前条に定める指導を履行しない所有者等に対し，当該空き地の管理不良の状態の解消について，必要な措置をとるべきことを勧告することができる。
(適正管理命令)
第44条　市長は，前条の定める勧告を履行しない所有者等に対し，当該空き地の管理不良の状態の解消について，期限を定めて必要な措置をとるべきことを命ずることができる。

この宅地は常総市にある。最寄り駅は関鉄常総線の石毛駅。
県内の不動産屋が所有しているが、金融機関に差し押さえられて年明けに競売にかかる。
50坪くらいだから手頃な宅地だ。応札の検討の余地はあるだろう。

金融機関の共同担保の一つになっている。
昨年競売されたが不調に終わってる模様。
今回が2回目か？

【東急コミュニティーの管理組合財産1600万円横領に対する監督処分】
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000071283.pdf

これは千葉県九十九里町にある左右を町道に挟まれた72坪の二方路角地。
前回の公売では入札最低価額が高かったのでパスしたが、結果は入札なしの不調に終わってる。
年明けに再度公売にかけられると思うが、入札最低価額が引下げられるので検討の余地がある。

東急コミュニティやばくね？