流山おおたかの森「Brillia Club」の一戸建て

おおたかの森も漸く地価が下がってきましたかね？メルクマールがないですが。。。
強気なとこ（下げられない）と市場動向を鑑みた土地価格設定（安め）をしているところ
で差が大きいですね。
漸く購入者層の懐を考えられるようになったというか。。デベ、建設業、住宅メーカー、
仲介業等の不動産業界の経営者が倒産を認識しだした結果でしょうか？
正常な供給が少しは期待できそうです。

おおたかの森の駅周辺の保留地がURからPRで相当でています。
いずれもハウスメーカーなどの業者さんに向けられています。
建築条件付き、はいいのですが、、、、
このご時勢、こんなに高い保留地の購入で、手を上げる業者がいるわけないのに。
URには分からないのがURたる所以。
URの民営化が遅れる理由がわからない。URの公的な性格は今の日本には必要ないはず。

確かにURの分譲価格は高すぎるためTX沿線開発のお荷物になりそうですね。URは同じようなことを千葉ニュータウンでもやってきたため開発速度に思いっきりブレーキがかかったようです。さっさと民営化して市場にあった価格で売って欲しいですね

おおたかの森の保留地販売（業者さん向け）が、増え続けてる。
経済動向を考えて、最低譲渡価格を下げるべき。ここでの赤字は
やむをえない。このまま市街地形成が、都市計画から遅れていくと
終には自治体が崩壊するよー。

URさんのホームページで、流山おおたかの森の土地(保留地）が3～4区画消えています。
どこかのハウスメーカー（大和ハウス、ミサワホームにつづく）がついに購入したのでしょうか？
漸く、新たな保留地販売が実現するのでしょうか？
楽しみです。
それとも、URがわけのわからないことを考えて、削除してしまった？？

ついにURがおおたかの森の宅地販売を独自で行うことになりました。40坪から82坪まで29区画。
予定単価130,000～210,000円台/平米（予定平均単価160,000円/平米）、予定平均画地面積約175平米。
漸く安くなりましたね。22,000～45,000万円台です。倍率が高くなるのでしょうか?

資料などは見ていませんが、価格からすると、全区画とも抽選になりそうですね。

立地からすると、割安だと思います。

何故一気にここまで安くしたんでしょうね？

URが業者さん向けに長い間販売してきた保留地です。
不況でどのハウスメーカーさんもriskを考え、買わなかっただけ。
売れなきゃ、区画整理事業が終わらないから、売り方を変え、売値を必ず売れる値段に設定したってことです。

No.88さん
87です。
売値を必ず売れる値段に設定したという文章に対し物凄く説得力を感じました。
確かに必ず売れると思います。
それと狭き抽選になるのも予想してしまいます。
ここでの土地価格が今後の基準になっていくのでしょうか。
土地の値段だけを基準に話をしますが２～３年前に買われた方が可哀相にも思えてきます・・・ね。

８７さんへ　８８です。
半年後（来春）もURから同様の形で住宅向け保留地の販売があるでしょう。
住宅メーカーに売って、労力を省きたいのがURの本音ですが、このご時世、業者は危険で土地を抱え込むわけにはいきません。URの値付けがすべてとはいいませんが、業者が手を挙げて土地に数％程度の利益をのせない限り、次回以降も土地の値段は大きく変わらないでしょう。一旦安くなると。。。地主さんは大変です。
URも民営化は時間の問題ですし。。。
「２～３年前に買われた方が可哀相にも思えてきます」→ノーコメントです。

８７より８８さん
詳しくレスありがとうございました。
一度諦めていたおおたかの森
今度ＵＲの事務所へ行き資料をいただいてこようと思っています。
ですがまたひとつだけ教えていただけたらと思っています。
ＵＲが民営化されると、どのような影響や良い事・悪いことがあるのでしょうか？

URは土地分譲だけですから、買った後で民営化されても問題は無いと思います

８７さんへ　８８です。
URが民営化されれば（間違いないことですが。）、売れない土地（保留地）をいつまでも放置しておくことはできないのです。まだできていない道路も、信号も、橋も、トンネル（？）などなど、街を造るお金が捻出できなくなります。その時世の需要と供給曲線にのっとって、土地を安くして売る以外手段がないはずです。
地主さんの土地の減歩率や精算金に影響してきますが、、、但し、保留地を買った人には後から精算金が請求されることはないはずです。　　　
民営化されて悪いことはなんでしょうか。。これからのことですからね。。
そこに住まう人にとって、いろいろな意味で街が今ほどきれいにはならなくなるかな？
例えば、6m道路は変わらないけど、道路の数減らしたいだろうから、道路と道路の間隔が今以上に広くなり、間口が狭く奥行きの長い住宅地や、旗型の区画が増えたり。。。街灯減らしたり？？？？

８７より８８さん
またまた私には凄く分かりやすい回答ありがとうございます！
自分には知らない事がいろいろとあり、これから勉強していきたいと前向きになれました。
最後にですが大変見識のある８８さんにとっておおたかの森の価値
①駅５分以内の適正坪単価
②今後の将来性（発展）
についてお考えを聞けたらと思っておりますm(__)m

８７さんへ　８８です。
実は私と妻は流山出身です（現在は千葉に住んでいませんが）。。ですからおおたかへの思い入れが87さんよりは強いかもしれません。3.5年前からおおたか徒歩10分以内の戸建てを目指しています。
おおたかの発展性は、流山市の力の入れ方（勿論お金の入れ方も含めて）をみても、かなり期待ができると思います。今戸建てを購入しようとしている方は、塩害から逃れる為、舞浜や幕張から流れてくる少数派もいますし、城東エリア、（野田・流山以外の）柏から転居されようとする方が非常に多いです。おおたかの地価が下がれば柏から、柏の地価が下がればおおたかから柏へ、という風に長い目でみればひとの動きと地価の動きが、柏（含：柏の葉）と連動しそうです（現時点では、まだまだ柏の方が地価は高いですが）。。。話が横道にそれるし、長くなりました。将来性については越谷レイクタウンなどと違って地主さんが仮換地を多くもってらっしゃって、賃貸アパートの乱立など、資産運用に土地が活用されている傾向があるなど、景観、環境等の都市計画性については、、、プチゴーストタウンになる可能性も含めて不安要素は十分にあるかもしれません。子供のことを考えれば江戸川台や松ヶ丘といった既に確立された環境の整った街の方が安心かもしれません（流山に限定した場合です。。やや高齢化が進んだ古い町並みですが。）。これからちょい悪の高校生や、いずれアジア系の方々が入り込んでくる可能性は他の街同様十分にありますよね。。。また話がそれました。
駅徒歩5分の適正坪単価は、不動産鑑定士ではないのでまったく分かりません。全体的な地価としては、今後URの値付けがprice leadとなるでしょう。但し駅の東西南北、西の旧市野谷・西初石5丁目、南の旧西初石6丁目、北・東の旧東初石5・6丁目・十太夫など、エリアによって住んでる方々は年齢も含めてまったく違うし、環境が道路一本で全然違います。URの売り出した29区画の値段設定についても、全て拝見しましたが隣地の建設予定のものも含めて、しっかりと考え込んだ値段設定だと思いました。
但し、先述したTXとring road(徒歩5-6分の外周道路です。2年ほど前の計画変更で道路が途中寸断されることになりましたが。）の境界が環境をガラリと変えているという点が、値段に反映されていない点はよく考えられた方が良いと思います。

８７より８８さん
何度も読み返してしまい考察の深さに嬉しさと奥深さを感じました。
これだけの文章を書いてくださり結構時間が掛ったのでは？
遅い時間にも関わらず返答ありがとうございました！
確かに駅を中心に東西南北と個性・環境の特色がありそうですね。
今の所、南方面がおおたかの森ＳＣ・公園・タワーマンション・数年前に売り出したＴＸ沿線の高級住宅街などがあり一歩リードという感じでしょうか。
全体的には、流山市のおおたかの森に対するお金の投資計画には魅力と住めるのであれば安心感を感じてしまいます。（さらに大きくは日本全体の景気の向上ですが）
今日、羽田空港のラウンジにおいてありました「財界」という雑誌におおたかの森のことが少しコラム的に書いてありました。（おそらく今月号だと思いますが）
内容はＴＸ予定乗客数の前倒しのクリア
その中でおおたかの森の乗り換え乗客数の増加
流山の人口が凄い勢いで増えている
神奈川方面からの移住希望がある
ＴＸの中でも自然環境や利便性など一目置いてもいい駅と紹介されていました。
財界の雑誌であり分譲による意図的な見解により全て鵜呑みにするのはどうかと思いますが、読んでいて悪い気はしませんでした（笑）
これからイロイロと本気で勉強していきたいと思いました。
通りすがりではありましたが、また何か分からない事がありましたら意見交換をお願いしたいと思っています。

８８です。
いやー。近隣の不動産業者さん、ハウスメーカーさんなどともある程度は予想していましたが、保留地の応募倍率はすごいですね。数十倍と予想していましたが、ほんとにそうなるとは、、、
坪80から120万円で購入した方々にとっては、ある意味少しほっとしたところでしょうか。
おおたかの森の資産価値という面では、今回のURの評価額よりは、もう少し高いということでしょうか。

ご無沙汰してます。
８７です
やはり相当な人気＝需要＝立地に対する魅力＝価格等のバランスが良いのでしょうね。
検討されている方々にとって、現在住まわれている方々にとっても良い事だと思いましたし、
８８さんか書かれた
坪80から120万円で購入した方々にとっては、ある意味少しほっとしたところでしょうか。
おおたかの森の資産価値という面では、今回のURの評価額よりは、もう少し高いということでしょうか。
自分も同感しています。
また時間がある時にでも書き込みします

これですね。物凄い倍率ですね
http://takuchi.ur-net.go.jp/asp/bairitu.asp?boid=1555