流山おおたかの森「Brillia Club」の一戸建て

第一住創はやはり苦戦中ですか。
やっぱりって感じですねぇ。（笑）
カーサの値下げは私見ですけど、無いと思いますよ。
なんてったって、売り方が強気ですからねぇ。
あの営業にオイオイって突っ込みたくなりますけど。（笑）

実際に、もう住んでる方はいらっしゃるんですよねぇ。
どうですか、住み始めて気が付いた事とかあるんでしょうか？

先日ＭＲ見てきましたが、すでに数件入居済でした。
残りの販売は４〜５戸くらいのようです。いずれも6000万超。
ＳＣもオープンし便利になりますし、街並み・外観はすてきでした。
また、吹き抜けとか、２Ｆに風呂・洗面所を持ってきて１Ｆリビングの広さを確保するとか、
広く見せるための工夫は感じられました。
が、内装は安っぽい印象が否めません。なんでだろう？！
流山で6000万以上出そうとは思えなかったので、残念ながら見送ります。

私は、外観の印象、ディズニーランド？っぽい感じがしました。
ロマンティック路線なのかなあと思いました。
安っぽいというか、とても好みが分かれる感じがありますね。

まあ、人それぞれ受ける印象はあるんでしょうね。
ただ、東京近郊であそこまで街並みに気を配った開発はなかなか無い様な気がしますけど。
後はおおたかの森に近いって事で、私的にはそんなに高いって気はしませんでしたけどねぇ。

分かります。自分も趣味としてはちょっと合わなかったですね。
（駄目という意味ではなく、趣味として。ブランドとしてはピンクハウス
っぽい甘いテイストですよね。）
あと、街並みと言うにはちょっと狭く感じました。まあ予想図でイメージ
をふくらませすぎたのがいけなかったのかなあ。。。
個人的には、私も内装の印象などから高いと感じてしまいました。
でも、趣味が合えば全然印象が違うのかもしれませんね。

フォレストレジデンスのスレでは土壌汚染が話題ですが
こちらは大丈夫でしょうか・・？

野村不動産の担当から私も土壌汚染の連絡を受けました。
担当者が言うには、公園とマンションの間の通路あたりで汚染が発見されたとの事でした。
ただ、元々あそこは窪地でそこにいれた土が汚染されていた様です的に説明され、こちらの方には何も影響ありませんのでという事で説明を受けましたが・・・。
真偽は不明です。追加の重要説明があるらしいので、それまで様子をみようとは思います。

スレ違いですみません。
FRはどのくらいキャンセルが出たんですかね？

皆さん「つくば〜三郷」の都市軸道路の事はご存じですか？　６号線同等〜以上の物を建設予定です。買う場所を間違えなければとても便利な道路ですが、今は住宅街のど真ん中を走らせる計画に、
ブーイングが出ています。場所を確認しないと喘息などの問題があとから付いてきます。要確認！

東武野田線の隣の初石駅の改札から徒歩２分の戸建に住んでいます。
近所の不動産屋さんに売りに出したい事を相談に行きました。
築１８年の家ですが、８０坪で３５００万円がいいところですと。
かたや、新築とはいえ４０坪で６０００万ですか・・・・
駅から１５分歩けば、新築戸建が４０００万円前後で看板が出ています。
このくらいがこの辺の相場なんじゃないでしょうか。
素人なもので詳しい建物の仕様とかは分りませんが、
「６０００万円はないでしょ」
と言うのが地元民の感想です。

池とか近くにあって地盤が悪そう

カーサで池の前の54坪が売りにでています。7350万円だそうです。売主が買値をつけてきました。カーポートまでつけて、さらに2台分の駐車スペースと外溝工事までして売りに出す神奈川の方だそうです。なんかきな臭い。FRの土壌汚染を知って未入居のまま売りにだしたような気がしてならないのですが。。。それにしても100歩譲って土地の資産価値を坪100万としても、西武建設の中古モルタル2階建てには2000万円も出す人がいるのでしょうか？すでに外壁の吹きつけにはしっかりした汚れがついています。

>>63
お、売り出した人がいるんですね。
yahoo不動産で見たら空家になってますね、未入居なんでしょうか。
去年見に行った頃、この区画は販売済みでちょっと未練があったのですが
うーん、一年たってもその価格ですか・・
でもちょっと見に行ってみたいかも。

63です。確かに未入居です。仲介業者の三菱リアルエステートさんに確認しました。毎週末2,3組の方が見学されるそうですが、現況では6000万台でないと買えないと言っているそうです。私も見に行きました。柏にお住まいの方が、唯一6500万になれば買うといっているそうです。三菱の担当者がそろそろ7000万円に値下げ交渉をするといってましたよ。土地は間口も12mと広めですし、地盤が悪いといっても戸建だし、悪くないと思うのですが。。。。上物の価値は明らかに下がっていますね。プラウドホームはまだいいのですが、西武建設さんのは外壁が悪すぎると思います。汚れています。因みにカーサに住んでる方に聞いた所、決定事項になっていた町内会も未だ結成されていないそうです。

妙な道路計画があるんじゃ、都市計画図を調べないと怖いですね。
まあ、こういう場合は、「重説」に記載するはずだけど。

市役所OBの方の話です。もうかれこれ30年以上前からだと聞きましたが、利根川と江戸川をまたぐ国道6号線のバイパスのような計画道路がありますよ。たぶん、市役所でも県企業庁でも見せてくれると思いますが、、確かに仲介業者さんは知らない人もいるし、知ってても説明を省いて営業をしている人もいますね。

区画整理事業というのは実際予定通り終わるものなのでしょうか？
延長されたらそのまま　登記できない状態が続きますよね。
隣の西平井・鰭ヶ崎地区の区画整理では　平成２０年度終了が１０年単位で延長との噂がありますが実際のところどうなのでしょうか？

流山から柏にかけての区画整理事業内に土地を探しているものです。最も遅れているのは地元でも有名ですが、流山セントラルパーク周辺の県企業庁の区画整理です。駅周辺の土地の買収が遅すぎます。
西平井は流山市（まちづくり推進課？）が先頭にたってそこそこ頑張っていますよ。平成30年になることはないでしょう。せいぜい５年後だと思いますが。
URのおおたかの森は不透明ですね。地主さんが強すぎる。UR（流山市も）が地主に引っ張りまわされすぎですね。土地の減歩もほとんどないし、地主さんは換地を株と勘違いして、値上がりを待つばかり。それが証拠に地価は不当に上がっています。TX効果だけでは坪１００〜120,130万はあり得ない。柏にある大手の不動産屋さんも声をそろえて話されています。60坪を超える注文住宅は1億を超えるところもしばしばということで、客も静観しだすという傾向にあるようです。
URは換地を綺麗な整形地とし、パズルのようにあてがっています。その残りの保留地は誰の手に渡るかわからないことをいいことに、間口が狭かったり、不整形であったり、ひどい事になっています。
換地にしても、保留地にしても新市街地に住もうとしているひとは、大金を払って土地を購入し、まちづくりに参加しようとしているのです。なんとかならないでしょうか、URさん。
需要と供給のバランスがとれるようにしてほしいものです。流山市長はもともと税収と知名度欲しさに地価を吊り上げた。将来バブル崩壊とでもなり、おおたかの森都市が大失敗（柏の葉にくらべれば、不安要素が十分にあると思います。あちらは規模が違う。国家プロジェクトといっていいかもしれません）となれば、間違いなく違った意味で後世にまで市長の名が語り継がれるでしょう。
旧市街地と新市街地の土地が隣り合わせであっても、道路がきれい等という理由だけで、地価が2倍近くになる（現実の話です。）。
周辺のエリアもしかり。江戸川台、平和台の地価もつられて全体的に上昇傾向にあったのが、ここにきて売れる土地となかなか売れない土地の差がはっきりしてきています。
具体的に地価のメルクマールとなるものをつくるなど、できないのでしょうか。
たとえば、URさんはおおたかの森の保留地、戸建用地を業者にのみ売るのをやめて、URさん自らが公募するなど。。いくら理由を聞いてもURは公募しない理由を教えてくれない。地価を安定させるために、ここでリードオフマンぶりを発揮できないのでしょうか？？？やはり、お役所では最低限のサービスしか考えないのでしょうかね。FRの土壌汚染対策をみていればわかりますが。
間違いなく、高齢化社会はやってきます。人口はゆっくり減っていきます。金利・都内の地価動向等も考慮してURさん、流山市（市長さん）には都市開発を見た目だけのものにおわらせないでいただきたいです。せっかくおおたかが犠牲になってくれているのです。いくら緑化をすすめても、植えた木より、切った木の方が間違いなく多い事。住まう人の心も含めて平等で、TXがなくても住みたくなるような都市計画をおねがいしたいです。
10年後ではなく、30年後のおおたかのいないおおたかの森駅周辺を期待したいです。

もともとここは沼。坪100万って野は地盤がいい所の話。ここは辞めておいたほうがいいですよ〜

平和台の区画整理は市議会では　平成２８年度まで延長で県に申請するよう発表されてます。（決定ではない）
保留地購入は　難しいですね

ダイワハウスの流山、おおたかの森タイムズコンフォートについて皆さんどう思われますか？
駅からは近いし、街並みはよくなりそうですが、やっぱり土地が高いですね。周りの坪100万円より若干安いのでしょうか？
景気の先行きを考えると、TX沿線とはいえ、あまりあせらない方がよいのでしょうか？
おおたかの森に戸建を検討されている方は、どうお考えですか？

>>72
先日そのあたりを歩いてきましたが、寂しいところですね。
駅前から一歩遠ざかるとがら〜〜んとした感じで。
今買う気にはなれなくて周辺を見ただけで帰ってきました。
もっと発展したらさらに高くなるんでしょうかね・・

カーサで池の前の7350万円は申し込みが入ったようですね。

なんだか、カーサの中にモデルルームの様になっている家があるようなんですが、
再販でもするんでしょうかぁ・・・。

７２です。
カーサの池の前の5番は7000万円+αで売れたそうです。
売主さんは待ってて良かったですね。
今度はカーサの中の一番広い敷地の54坪が売りに出ています。三方道路のロフト付き，プラウドホームが建てた物件です。
頭金一割を支払われた後のキャンセルで，野村アーバンネットさんはその分安くし，7000万円で売りたいとの事。
但し，先着順で申し込みをいれれば，6000万円台でも可能かもしれないそうです。兎に角早く売りたいようです。
未入居とはいえ，建物を見ると，やっぱり1年経った中古に見えますが，，

おおたかの森は、依然人気が高い。土地がでてきているようですが、まだまだ高いですね。
坪単価が100万円以上するところもざらです。不動産は景気に対して遅れて反応するものの、間違いなく連動しますからね。地価が安定するまで待つべきでしょうかね。。マンション価格は素直に反応しますね。

おおたかの森も漸く地価が下がってきましたかね？メルクマールがないですが。。。
強気なとこ（下げられない）と市場動向を鑑みた土地価格設定（安め）をしているところ
で差が大きいですね。
漸く購入者層の懐を考えられるようになったというか。。デベ、建設業、住宅メーカー、
仲介業等の不動産業界の経営者が倒産を認識しだした結果でしょうか？
正常な供給が少しは期待できそうです。

おおたかの森の駅周辺の保留地がURからPRで相当でています。
いずれもハウスメーカーなどの業者さんに向けられています。
建築条件付き、はいいのですが、、、、
このご時勢、こんなに高い保留地の購入で、手を上げる業者がいるわけないのに。
URには分からないのがURたる所以。
URの民営化が遅れる理由がわからない。URの公的な性格は今の日本には必要ないはず。

確かにURの分譲価格は高すぎるためTX沿線開発のお荷物になりそうですね。URは同じようなことを千葉ニュータウンでもやってきたため開発速度に思いっきりブレーキがかかったようです。さっさと民営化して市場にあった価格で売って欲しいですね

おおたかの森の保留地販売（業者さん向け）が、増え続けてる。
経済動向を考えて、最低譲渡価格を下げるべき。ここでの赤字は
やむをえない。このまま市街地形成が、都市計画から遅れていくと
終には自治体が崩壊するよー。

URさんのホームページで、流山おおたかの森の土地(保留地）が3～4区画消えています。
どこかのハウスメーカー（大和ハウス、ミサワホームにつづく）がついに購入したのでしょうか？
漸く、新たな保留地販売が実現するのでしょうか？
楽しみです。
それとも、URがわけのわからないことを考えて、削除してしまった？？

ついにURがおおたかの森の宅地販売を独自で行うことになりました。40坪から82坪まで29区画。
予定単価130,000～210,000円台/平米（予定平均単価160,000円/平米）、予定平均画地面積約175平米。
漸く安くなりましたね。22,000～45,000万円台です。倍率が高くなるのでしょうか?

資料などは見ていませんが、価格からすると、全区画とも抽選になりそうですね。

立地からすると、割安だと思います。

何故一気にここまで安くしたんでしょうね？

URが業者さん向けに長い間販売してきた保留地です。
不況でどのハウスメーカーさんもriskを考え、買わなかっただけ。
売れなきゃ、区画整理事業が終わらないから、売り方を変え、売値を必ず売れる値段に設定したってことです。

No.88さん
87です。
売値を必ず売れる値段に設定したという文章に対し物凄く説得力を感じました。
確かに必ず売れると思います。
それと狭き抽選になるのも予想してしまいます。
ここでの土地価格が今後の基準になっていくのでしょうか。
土地の値段だけを基準に話をしますが２～３年前に買われた方が可哀相にも思えてきます・・・ね。

８７さんへ　８８です。
半年後（来春）もURから同様の形で住宅向け保留地の販売があるでしょう。
住宅メーカーに売って、労力を省きたいのがURの本音ですが、このご時世、業者は危険で土地を抱え込むわけにはいきません。URの値付けがすべてとはいいませんが、業者が手を挙げて土地に数％程度の利益をのせない限り、次回以降も土地の値段は大きく変わらないでしょう。一旦安くなると。。。地主さんは大変です。
URも民営化は時間の問題ですし。。。
「２～３年前に買われた方が可哀相にも思えてきます」→ノーコメントです。

８７より８８さん
詳しくレスありがとうございました。
一度諦めていたおおたかの森
今度ＵＲの事務所へ行き資料をいただいてこようと思っています。
ですがまたひとつだけ教えていただけたらと思っています。
ＵＲが民営化されると、どのような影響や良い事・悪いことがあるのでしょうか？

URは土地分譲だけですから、買った後で民営化されても問題は無いと思います

８７さんへ　８８です。
URが民営化されれば（間違いないことですが。）、売れない土地（保留地）をいつまでも放置しておくことはできないのです。まだできていない道路も、信号も、橋も、トンネル（？）などなど、街を造るお金が捻出できなくなります。その時世の需要と供給曲線にのっとって、土地を安くして売る以外手段がないはずです。
地主さんの土地の減歩率や精算金に影響してきますが、、、但し、保留地を買った人には後から精算金が請求されることはないはずです。　　　
民営化されて悪いことはなんでしょうか。。これからのことですからね。。
そこに住まう人にとって、いろいろな意味で街が今ほどきれいにはならなくなるかな？
例えば、6m道路は変わらないけど、道路の数減らしたいだろうから、道路と道路の間隔が今以上に広くなり、間口が狭く奥行きの長い住宅地や、旗型の区画が増えたり。。。街灯減らしたり？？？？

８７より８８さん
またまた私には凄く分かりやすい回答ありがとうございます！
自分には知らない事がいろいろとあり、これから勉強していきたいと前向きになれました。
最後にですが大変見識のある８８さんにとっておおたかの森の価値
①駅５分以内の適正坪単価
②今後の将来性（発展）
についてお考えを聞けたらと思っておりますm(__)m

８７さんへ　８８です。
実は私と妻は流山出身です（現在は千葉に住んでいませんが）。。ですからおおたかへの思い入れが87さんよりは強いかもしれません。3.5年前からおおたか徒歩10分以内の戸建てを目指しています。
おおたかの発展性は、流山市の力の入れ方（勿論お金の入れ方も含めて）をみても、かなり期待ができると思います。今戸建てを購入しようとしている方は、塩害から逃れる為、舞浜や幕張から流れてくる少数派もいますし、城東エリア、（野田・流山以外の）柏から転居されようとする方が非常に多いです。おおたかの地価が下がれば柏から、柏の地価が下がればおおたかから柏へ、という風に長い目でみればひとの動きと地価の動きが、柏（含：柏の葉）と連動しそうです（現時点では、まだまだ柏の方が地価は高いですが）。。。話が横道にそれるし、長くなりました。将来性については越谷レイクタウンなどと違って地主さんが仮換地を多くもってらっしゃって、賃貸アパートの乱立など、資産運用に土地が活用されている傾向があるなど、景観、環境等の都市計画性については、、、プチゴーストタウンになる可能性も含めて不安要素は十分にあるかもしれません。子供のことを考えれば江戸川台や松ヶ丘といった既に確立された環境の整った街の方が安心かもしれません（流山に限定した場合です。。やや高齢化が進んだ古い町並みですが。）。これからちょい悪の高校生や、いずれアジア系の方々が入り込んでくる可能性は他の街同様十分にありますよね。。。また話がそれました。
駅徒歩5分の適正坪単価は、不動産鑑定士ではないのでまったく分かりません。全体的な地価としては、今後URの値付けがprice leadとなるでしょう。但し駅の東西南北、西の旧市野谷・西初石5丁目、南の旧西初石6丁目、北・東の旧東初石5・6丁目・十太夫など、エリアによって住んでる方々は年齢も含めてまったく違うし、環境が道路一本で全然違います。URの売り出した29区画の値段設定についても、全て拝見しましたが隣地の建設予定のものも含めて、しっかりと考え込んだ値段設定だと思いました。
但し、先述したTXとring road(徒歩5-6分の外周道路です。2年ほど前の計画変更で道路が途中寸断されることになりましたが。）の境界が環境をガラリと変えているという点が、値段に反映されていない点はよく考えられた方が良いと思います。

８７より８８さん
何度も読み返してしまい考察の深さに嬉しさと奥深さを感じました。
これだけの文章を書いてくださり結構時間が掛ったのでは？
遅い時間にも関わらず返答ありがとうございました！
確かに駅を中心に東西南北と個性・環境の特色がありそうですね。
今の所、南方面がおおたかの森ＳＣ・公園・タワーマンション・数年前に売り出したＴＸ沿線の高級住宅街などがあり一歩リードという感じでしょうか。
全体的には、流山市のおおたかの森に対するお金の投資計画には魅力と住めるのであれば安心感を感じてしまいます。（さらに大きくは日本全体の景気の向上ですが）
今日、羽田空港のラウンジにおいてありました「財界」という雑誌におおたかの森のことが少しコラム的に書いてありました。（おそらく今月号だと思いますが）
内容はＴＸ予定乗客数の前倒しのクリア
その中でおおたかの森の乗り換え乗客数の増加
流山の人口が凄い勢いで増えている
神奈川方面からの移住希望がある
ＴＸの中でも自然環境や利便性など一目置いてもいい駅と紹介されていました。
財界の雑誌であり分譲による意図的な見解により全て鵜呑みにするのはどうかと思いますが、読んでいて悪い気はしませんでした（笑）
これからイロイロと本気で勉強していきたいと思いました。
通りすがりではありましたが、また何か分からない事がありましたら意見交換をお願いしたいと思っています。

８８です。
いやー。近隣の不動産業者さん、ハウスメーカーさんなどともある程度は予想していましたが、保留地の応募倍率はすごいですね。数十倍と予想していましたが、ほんとにそうなるとは、、、
坪80から120万円で購入した方々にとっては、ある意味少しほっとしたところでしょうか。
おおたかの森の資産価値という面では、今回のURの評価額よりは、もう少し高いということでしょうか。

ご無沙汰してます。
８７です
やはり相当な人気＝需要＝立地に対する魅力＝価格等のバランスが良いのでしょうね。
検討されている方々にとって、現在住まわれている方々にとっても良い事だと思いましたし、
８８さんか書かれた
坪80から120万円で購入した方々にとっては、ある意味少しほっとしたところでしょうか。
おおたかの森の資産価値という面では、今回のURの評価額よりは、もう少し高いということでしょうか。
自分も同感しています。
また時間がある時にでも書き込みします

これですね。物凄い倍率ですね
http://takuchi.ur-net.go.jp/asp/bairitu.asp?boid=1555