マンション購入でウツになった人

スレ主さん
あちらの家賃をこちらの家賃で出せても、そのほかに住宅ローンがあるのでは？
売ればローンはなくなるわけですが。

業者の査定なんて割高でしょ？実際は1,2割位引いた価格になるだろ。

確かに。査定額と実際の売買価格は違うことが多いですね。
でも、だからといって、新たに住宅を買えるかどうかわからない経済状況の人が
色気を出して不動産投資するべきではないと思います。
（スレヌシさん、悪く言っているつもりはありませんが、気を悪くされたらすみません）
ずっと空きがなく、いい値段で借りてくれるならいいと思うのですが
そんな保証はどこにもないわけで・・物件は古くなっていき、思ったように
貸せない日は必ずやってくると思います。
有る意味、株投資よりリスキーだと思うのですが。

旦那様は最初にその物件を購入するときに、よく調べもしないで決めたんでしたよね？
今度の件は、ちゃんと熟考されてのことなのでしょうか？人事ながら心配です。

>>業者の査定なんて割高でしょ？実際は1,2割位引いた価格になるだろ。

もっともなご指摘です。スレヌシさんは経済オンチを自負されていますので、老婆心ながら一応、解説しておきます。（少し常識の分野になるのですが、よろしければ読んでくださいな）

仲介業者は、ほとんどの場合、自社で買い取るわけではないので、個人を中心としたエンドユーザー（自宅にする人もいれば、投資目的にする人もいる）に仲介するわけです。
よって、買うのはエンドユーザーです。業者は仲介手数料（普通は約３％）を収受することを生業としています。

で、業者が査定した価格というのは、通常は売却活動を始めるスタート価格『出し値』の基準になります。でも、それでもエンドユーザー候補者からの反響がなければ、順次その『出し値』を下げて販売活動をしないといけません。（当然下げるには売り主が同意を得てですが）
で、実際のエンドユーザー（＝買い希望者）が現れると、普通はその下げた価格（たとえば5000万円→4800万円にしていたとする）に対してさらに『指し値』を指定します。たとえば『4500万円なら買ってもよいよ』と。で、売主が4500万円でもしょうがないと判断すれば4500万円で成約の運びとなるわけです。（この場合売主さんが支払う手数料は1,480,500円）

普通、仲介業者は、他社に先んじて仲介する物件玉を多く確保しておきたい（それも売れそうなオイシイのを）。だから、ちょっと営業トークを入れて高めに査定して自分の処に仲介依頼を引っ張る傾向があります。
（当然、はじめから高すぎる査定をしちゃうと、後で売るのに苦労する、すなわち業者に広告費用とかが余計にかかるので、あまり相場とかけ離れた査定はしないのが普通ですが、売主さんの事情によってはやむなく査定より高い値段で媒介活動を受ける場合も少なくないです。）

よく、異様に高い出し値が設定されて、世間（仲介市場）でたな晒しになっている物件があるのはこのためです。

なので199さんがご指摘のとおり、最初の査定額より１〜２割下がった価格で最終的に売却できたんなんて話が圧倒的に多いんですよ。（特に下げ基調の相場状況では下落率が拡大します）

数社で査定するとそのぶれは若干ですが改善します。（極論すれば、具体的なエンドユーザー希望者を抱えていて、そこにマッチングさせるだけという業者もいますから、最初から成約できる価格での低い査定額を出します）

私は、相場は明らかな下落傾向と判断してますので、査定するなら複数業者で堅い査定を出すところの意見を参照することをお勧めします。
でも、繰り返しになるんですが、売却損が出ないんなら迷わず売りをお勧めします。

株でも先物でもＦＸでも相場が自分の思う方向と逆方向にいけば損切りをします。
逆方向に動いているのに損切り出来ないのは素人が財産を失うパターンです。
スレ主さんおよびご主人さまは今後の相場をどのように考えていますか？
中古ＭＳ相場が上昇とみているのであれば保有して値上がりを期待するのも良いですが、
相場下落と考えているならばすぐに売却するのが良いでしょう。また相場上昇と考えて
いたとしても、現時点で利益確定をしてしまい保有リスクをなくすのも手段の一つです。
いかがでしょうか

スレ主です

ありがとうございます。

相場は同じマンションの違う部屋の最近の成約事例から
出しており、スタート価格(査定額)はもう少しのせても大丈夫との事です。

実際いくらで売れるかは売ってみないとわかりませんが・・

主人曰く
ローンを含んだ年間支払額より、この部屋に借り手がつい
た場合の収入額の方が大きく上回るので、何ヶ月か空いても
大丈夫とのことなんですが。。。

ただし、ローンは長く借りています。
(繰上げ返済していくつもりらしいです。)

そして、今度新しく家を買う時も
もしこちらの家がさがっても、
今度買うエリアも今より安くなっているはずだから
結局同じだと言っています。　　　

ちなみに主人は、経済学には長けており、
ＦＰも持っていますが
実際自分の家の事になると、なる様にしかならないとしか事しか言わず
あまり深く考えている様にみえません。

>>実際自分の家の事になると、なる様にしかならないとしか事しか言わず
>>あまり深く考えている様にみえません。

それは誤解と思いますよ。経済学には長け、ＦＰも持っていらっしゃるからこそ、だと思います。

１０年以上の長期スパンになると専門家でも明確なことは分からないものです。それほど世界経済を巡る環境は複雑・不透明なんですよ。特にこんなに国家負債が膨らみ、少子化もあって社会福祉・税収・経済需要・供給能力の見通しが暗い日本にあってはなおさらです。

ご主人は、長期トレンドを中心に見ていて、予測不可能な状況で安易に決断しない方なのかもね。だから『なるようにしかならない』とおっしゃっているのでは？それはそれで正論なんですよ。
問題は、賃貸リスク・資産保有リスク・金利リスク・不動産価格リスクを等、どんな期間スパンとリスク許容度で、総合的にどのように判断しているか？ということです。

自分のことだから、紺屋に白袴ってこともあるけど、自分のことだから安易に判断したくないってことかもよ。

だから、あまり、ご主人を信頼しないで『良く考えていないかも』というのもどうかな？
ご主人の考え方を、スレヌシさんが理解分かるように良く教えてもらうっていうのはどう？


>>もしこちらの家がさがっても、今度買うエリアも今より安くなっているはずだから

厳密には違いますね。城西・城南地域の方が（たとえば都心３区を筆頭に）不動産の下落率は低く、上昇率は高いというトレンドは変わりません。（バブル期も今も）
したがって、城西・城南と城北・城東では地価の差の開きは大きくなる傾向があります。だから細かく言えば『結局同じ』ではありません。（その『細かく』っていうのは庶民には大きい差）
たぶん、ご主人は、地価全体をマクロ的（大きな視点）で捉えているんでしょうね。

判官びいき様はお名前の通り、弱者に優しくいつも真剣にコメントされていてお人柄が伺えますね。

スレ主さんの書き込みを見て安心しました。
ご主人がFPお持ちなら専門家じゃないですか。
当然空室リスクも考えての判断なんですね。
それなら現実的に問題ないように思えます。
スレ主さんの、「あまり深く考えているようにみえません。」と言う言葉には気持ちが良く表れていて（笑）
世の中の基準で言えば、専業主婦の素人判断より社会人でFPのご主人の判断の方に軍配が上がると思います。
深く考えていないようで本当はちゃんと考えている、と信じましょう。（笑）

スレ主さんの家具等の好みから推測ですが、５０００万前後のマンションでは納得のいく物は無さそうなので、たぶんどちらかというともっと高額なマンションを買われて、手付けや頭金等で数千万位入れているのではないでしょうか。
今売却してもそのお金はもう戻りませんし、これからお子さんの教育費等でお金がかかる事を予測すると、十分な頭金を貯金出来る見込みがたたないのでご主人は次の購入は難しいと言ってらっしゃるのかと思いました。
やはりずっと賃貸でというのは、今の収入がなくなる定年後を考えると不安ですし、万一の時も団信で家は残るのでご家族に住む所の心配をさせずにすむという気持ちもあるでしょう。

色々と考えてしまうかもしれませんが、専属FPにおまかせして、取りあえず今の状態から脱出出来る事を喜んで気持ちを明るく持ちましょう。
きっとうまくいきますよ。
私も神奈川に住んでみたいです。

このスレ伸びとるなぁー。　大繁盛や。

>>204 に概ね同意です。
今なお地価が値上がりしている局面なら保有していた方がいいでしょうけど、もうとっくに値下がりに転じている地域でしょう。今なら買値より高く売れても、決断が遅れるとロスが大きくなりますよ。
>>204 が指摘しているように、今のところは大きく下げても次に買いたいところ（都心・城西・城南？）はさほど下がらず、さらに買い換えが難しくなる可能性が高いと見ます。
経済に長けていてもＦＰでも不動産運用に通じているとは限りません。

>>205 の
＞手付けや頭金等で数千万位入れているのではないでしょうか。今売却してもそのお金はもう戻りませんし
は誤りです。手付けや頭金は購入価格の一部ですから売却すれば戻る性質のものです。戻らないのは仲介手数料（中古の場合）、不動産取得税、登録免許税などの諸費用です。

>>207

２０４です。
すみません、間違えた事を書いてしまって。
207さんの書いている通りです。
スレ主さんごめんなさいね、訂正致します。

↑すみません。205です。

スレヌシさんに質問です。（というよりご主人に質問なんですがね）

とりあえず、賃貸で神奈川に暮らすとして…

今お住まいの地域には将来的にもお戻りにならない（というようりスレヌシさん的には好んで住みたくはない）んでしょ？
なのに、今のマンションを保有し続ける目的は何ですか？

マンションって、価値（価格）は土地（区分所有権）＋建物で構成されてますが、木造戸建てに比べると、価値における建物の構成比率は高いんです。（その上マンションは耐用期間を終えた後の建替えが大変だから、土地の処分的価値は低い反面で建物の経済的価値の比率が圧倒的に高い。建物に付加価値が付いたのとあまり変わらない。）

と、言うことは、地価が上がらない限り、築年数が経てば経つほど保有価値は大きく下落するんです。
その分家賃がもらえるから良しとしても、その家賃はローン返済に充てるんでしょ？
資金的に、ローン返済は家賃収入で余裕でまかなえるとのことなのですがね…。

　ローンを使った不動産投資の場合、家賃収入によってローン返済＋見合いの減価償却費（建物経年減耗）＋コスト（固定資産税・火災保険など）を賄い、余りを利益（インカムゲイン）として受取る。最後に建物は償却後に価値ゼロ（税務簿価では残価率１０％でも実際の価値はゼロ）となります。
つまり、（繰り返しになりますが）建物の価値は年数が経つほど下がっていくってことです。
FPならこの理屈は分かるはずです。

　長期的に、地価が上がるかどうか、中古マンション市況が上がるかどうかの判断は別として、（現在は下げに転じてますがね）、本来的には持っていると価値が上がるものではないんですよ。
しつこいか…。

　健全な投資における投資マンションっていうのは、賃料で得られる収益（インカムゲイン）が主目的で、地価等の上昇による資産価値上昇で得られる収益（キャピタルゲイン）は副次的なものでしかないんです。その副次的なものを主目的に逆転させて投資するのは『投機』といえます。

（外資が銀座の土地を買ったのは、もともとは、不良債権処理で下がっていた地価の割には地代収入やビルを立てての家賃収入が高く望めるから、（地価に対する収益利回りが高いから）ってことでした。キャピタルゲインを狙ったのは後続の投資家（投機目的）です。
　いま、そのプチバブルがはじけて地価が下落すると、損をするのは投機した後続投資家であって、もともとインカムゲインを狙っていた先行投資家はさほどダメージを負いません。）

スレヌシさん一家は、インカムゲインを追求する投資家ですか？たぶん違うと思います。
では、キャピタルゲインに賭ける投資家（投機家）ですか？これも違うと思います。

　でもね、自分で使わないマンションの保有を続けることは、現在ローン返済額に比べていくら高い賃料が取れるからといっても、インカムゲインとキャピタルゲイン（地価が上げがればラッキー、出来たら上がってほしいな…）を目的とした投資をすることと中身は同じです。（居住→投資に目的が変わっただけ）

と、いうことは『今のマンションを持ち続ける理由は何ですか？』の答え、それは投資となるわけです。

おまけに、新居の家賃も払う…。（まあ、家賃収入がローン返済を大幅に上回るとのことですが）
　
投資が悪いって意味じゃないんですよ。でも何か、望まないのに、無駄に地価リスクだけ負うような結果になるような気がしちゃうんですけどね。

ごめんなさい。大きなお世話なんですけどね。

あと、スレ住民の皆様、分かりきったことを長レスしてごめんさい。

スレ主さん、>>203の
＞ローンを含んだ年間支払額より、この部屋に借り手がついた場合の収入額の方が大きく上回るので、何ヶ月か空いても大丈夫とのことなんですが。。。
について、>>210さんの説明で言い尽くされているかも知れませんがちょいと補足しますと、
今は［家賃収入＞ローン返済額］でも２０年後はどうでしょう？　ローン返済額は一定でも家賃は建物が古くなるにつれて下がりますよ。
それから正確には［家賃収入−（管理費等＋固定資産税＋内装等維持経費＋空室ロス）＞＞ローン返済額］でなければならないのですが、それも十分に計算に入れてるのかな？
さらに言えば、長期のローンだと当初は残債がなかなか減らないので、今後のキャピタルロスと減価償却を考えると、数年後には［マンションの時価＜残債］、つまり含み損になっている可能性が高いと思いますが、大丈夫かな？

あ、ちょっと訂正
＞［家賃収入−（管理費等＋固定資産税＋内装等維持経費＋空室ロス）＞＞ローン返済額］
→［家賃収入−（管理費等＋固定資産税＋内装等維持経費＋家賃収入にかかる所得税＋空室ロス）＞＞全額ローンで購入したと仮定した場合のローン返済額］
＞［マンションの時価＜残債］
→［マンションの時価＜残債＋当該物件に充てた自己資金（頭金）］

スレヌシさーん。

大丈夫ですか〜？

ひょっとしてショックとか家庭不和の原因を提供しちゃいましたか？

だったら、ごめんなさいね。

みなさん小難しいことをおっしゃっていますが、要約すると
>>200と何等変わらない内容なのではないでしょうか？
読んでいるこちらはクラクラしてきます。

それにしても、誰も小学校受験について触れないのは何故？

引っ越しの理由付けのため、外せないのは分からんでもないが、こんな状況で、スレ主さんのところが学費を捻出できるのか、甚だ疑問です。

？？
別にスレヌシさんは貧しいわけではないのでは？
子供の教育費などを考えた上での経済状況なんじゃないの？
いまどき、小受なんてだれでもするからね。

その後が気になって、発掘してみました。