情報お願いします。
所在地：福岡市西区小戸4丁目1510番1外2筆
交 通：西鉄バス「都橋」バス 徒歩3分
市営地下鉄「姪浜」駅 徒歩9分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上12階建
総戸数：33戸
間取り：3LDK～4LDK
建築竣工予定：平成24年8月下旬予定
入居予定：平成24年9月下旬予定
売主：株式会社アライアンス
施工会社：ＴＨ建設株式会社
管理会社：アライアンスサービス株式会社
[スレ作成日時]2011-08-04 11:01:53
マンション買って友人呼んだら、後で話題になるんだろうな。
なんでわざわざラブホの近く買ったんだろ、って。
後ろのマンションとどのくらい間があくんですかね〜。
ベッタリだったらバルコニー越しの視線が痛い…
モロかぶせた位置関係なんだもん…
電車の音が、実際どれくらいうるさいのか気になります。
最上階でも、やっぱりうるさいんでしょうか…？
音は上へ抜けていきますので、12階でも結構聞こえます。
当方は現在線路沿いの12階に住んでます。窓を閉めていたら気になりませんが、開けるとしっかり聞こえます。
テレビは聞こえなくなります。
ひとそれぞれですが、防音に配慮された窓であれば、閉めている限り大丈夫と思います。
ＭＲ行きました。
営業の方の感じはまあ良かったです。
でも、希望の最上階東南角部屋は売れたそうです。
電車の音は、「速度を落とすところなのであまり気になりませんよ。」と言われましたが…
駐車場代が無料な部分もあり、魅力的なんですがねぇ…
やっぱりホテルと、線路沿いは引っ掛かりますよね…
最上階東南角部屋ということは、イチバン高いお部屋が売れたのですね！
…９月販売開始って書いてあった気がするけど、
まあ予約みたいなのは受け付けてるってことですかね？
自分も買うならホテルと逆側の東南の部屋がいいけれど…
予算が許してくれるだろうか。
予告広告なので予約や申し込みなどできないと思うけど。
近隣住人は、先行申し込みが出来たりしますよ。ここのマンションもそれがあるのかな。
上層階でT-2等級サッシであれば、線路の音は気にならない程度にはなるでしょう。
窓を開けるとうるさいのは確か。
営業の人はさすがに「電車の騒音があります。」とは言わないでしょうね。
売らないといけませんから・・・。
駅と駅の中間地点なので、トップスピードで走り抜けますよ。
朝晩の停車待ちと車両基地に帰るときは、ちょうどマンション前で
一旦ストップしますが、通常の電車はスピードゆるめたりしてません。
サッシを閉めていると気にならないが、開けているとテレビの音は聞こえない、
会話は一時遮られる、これが近所に住む者の本音です。
ご近所の方にお聞きします。
正直、この物件（立地）で3000万を出す価値はあると思われますか？
姪浜周辺を希望していますが、線路沿いとホテルの件で踏み切れないままです。
3000万は、我が家にとってはかなり頑張る事になります…
会員には優先案内 優先分譲 と書いてますね。
会員になれば可能なのかもしれませんね。
道路沿いの音に比べれば音はあまり気にならないとおもいますが、
ホテルは気になりますね。
裏口から出るとこのマンションの前の道に出る訳ですから。
悪臭 音 危険 があるわけではありませんが、風紀は・・・・・・
＞63さん
すみません、意見申し上げさせて頂きます。
一応近所に住んでますが…
土地の価値としてはどうでしょう？
妥当なところなのかな、と思います。
裏のマンションも隣のMJRもそれなりの値段で売れてますし。
ただ、買う人の状態によってまた違う感じ方をするとは思います。
お子さんがいる方にとってはマイナスが大きすぎるし…
63さんはお急ぎですか？
今後2年3年と待てばもっと良いところに新築マンションが建つかも
しれません。中古もアリと思われるならば、
良い物件が出てくるかもしれません。
ただ未来のことは解りませんからね～。
待てるのに、慌てて買ったら後悔しそうだな、と思います。
マイナスが大きすぎるというのは、ホテルのことでしょうか？
ホテルは、内浜小学校に通う子供はいつかは知ることになるのでは・・・・と思い気にしない方向で考えてます。
無いに越したことはありませんが・・・
近隣に住む、マンションマニア(？)です。
あくまでも個人の主観ですので、参考までに。
この立地と物件で3,000万を出す価値があるか？
・マンション購入時に、用途地域まで気にする人が少ないかもしれませんが、
この物件は準工業地域です。販売主は安く土地購入できているはずなので、
それを考えると3ＬＤＫの一番価格の低いところで2,390万、
上層階は3,000万超え(最高価格は知りませんが）は高いと思います。
・立地に関しては、姪浜に近いとはいえ(チラシに約720ｍとありましたが、
実際はもっとあるはずですが）小戸4丁目あので、
駅から歩くと名柄川の橋を渡ったとこから、ぐっと雰囲気が怪しくなります。
特に夜に歩くのは暗くて怖い感じも。
高層階の南側は眺めが良いかもしれませんが、すぐ斜め前にはラブホが
立ち並んでおり、皆さんが気にされているとおり風紀が・・・といった
感じです。
西側は数メートルしか離れていない距離で隣のマンションが向かい合わせに
建っているので、ベランダ越しに「こんにちは。」な感じです。
北側は駐車場を挟み25ｍ先に同じ幅のマンションが建っています。
東側は現在、駐車場が2つならんでいますが、将来的に20ｍの高さの
建物が建つ可能性があります。
音は電車がうるさいだけで、特に夜はひっそりした感じです。
この場所には賃貸マンションは建つならまだしも、
まさか分譲マンションが建設されるとは、と、建設予定の看板が出た時は
近所でも驚きでした。
ところでなぜ、駐車場はタダなのでしょうか？？？
シャッターゲートもあり、メンテナンス代などは管理費・修繕積み立て金に
上乗せがあるのかも、と疑いたくなります。
だいたいこの辺は4,000～8,000円ほどが相場でしょうか。
そして最後に、マンション購入は人生で大きな買い物です。
設備などは、最近のマンションはさほど差がなくどこも良くなっていますが、
立地の善し悪しの差はすごく大きいです。
モデルルームを見るだけでなく、まだ実際の物件が建設中だとしても、
周辺環境をよく見ることが大事なので、明るい昼間だけでなく、
朝・昼・晩と違う時間帯に何度も見に行くことをお勧めします。
そして、その地域周辺に住んでいる住民の様子もよく見てください。
生活していく上でとても大切です。
＞66さん
＞マイナスが大きすぎる
そうですね、ラブホテルと、夜道が暗い。くらいでしょうか。
ラブホテルの件を気にしないのだったら、
この物件はアリですよね。
たしかに、中学生くらいにもなれば、ラブホテルの存在くらい
近くになくても知ってしまいますものね。
ちなみに、駐車場を覗いてみると…
昼間でもけっこう車が入っててビックリしました。
私もいつか潰れてくれないかなと思ってたクチなので、
ガッカリ…。
需要あるんですねぇ。
ただ、けっこう小学生やベビーカーを押したお母さんも
よく歩いてます。
＞67さん
ご意見参考になります。
特に、「立地の善し悪しの差はすごく大きいです」。
そうですよねぇ・・・。
駐車場代は管理費に込みみたいな感じなんじゃないですか？
この会社は他の物件も駐車場代無料でやってるみたいです。
立体駐車場でない分、メンテナンス費用もあまりかからないですし。
おバカな質問かもしれません…
この物件（4ＬＤＫ）と、愛宕浜の中古（3ＬＤＫ）で悩んでいます。
姪浜は…子供の学区が変わらない。駐車場代がタダ。新築。 役場やいろんなお店が近い。
愛宕浜は…住民の意識が高い。マンションからの眺望が良い。ちょっとだけステータス感が個人的にある。
いい面を出しましたが、１番の悩みの種は、新築で場所も便利だけど風紀面にちょっと……と、眺望や風紀は良いけど、ちょっと買い物などは歩くと遠いよね……（歳とったらなおさら）という具合です…
煮え切らないので、良いアドバイスをお願いいたします！
間取りで言いますとお子さんがいらっしゃるなら、３Ｌよりも４Ｌですよ〜。私はケチって3Ｌにしてしまった事を今さら後悔しています…
でもこの場所はないです。子育て世代にはちょっと…
中古でもいいなら、姪浜、愛宕辺りの４Ｌ結構出てますし、慌てない方がいいのではと個人的には思いますが…
No.70さんと同様の意見ですね。
ラブホの存在を気にしないという方もいらっしゃるでしょうけど、
やはり子供には何かしら影響があると思います。
たまたまなのかもしれませんが、この辺では制服姿の中高生が
人目をはばからずイチャついていたり、小学生の会話の中で
考えられない単語がポンポン飛び交っていたりで
こっちが恥ずかしくなることがあります。
新築といっても、ベランダからラブホの明かりがすぐ目にはいる環境は
どうなんでしょう。毎日のことですからね。
さらに電車の騒音もあるから、サッシもカーテンも閉めっぱなしで
生活するよりも、せめて自然の風を取り入れたいとおもいませんか？
慌てて購入を決めずに、これからもちらほら新築・中古物件は
出てくると思いますので、ゆっくり検討してみてはどうでしょう。
モデルルームに行って来ました！
良くも悪くも話題になってますが、1/3事前
予約が入ってました！このエリヤの今までの
マンション販売単価など話を聞き営業さんの
レベルは良かったです。
だだ室見川筑肥橋の近くの工事中の物件が気にな
ります。何が建つのですかマンションのＣＭ看板
はありました。
うちは、近くにすんでいます。ホテル前は避けたいですが、電車の音はそう気になりません。
ただ、２階建ての建物だからかもしれません。
中古をこれまでは検討してましたが、意外に高いのが多く決めきれずにいました。
一度真剣に考えた中古マンション３ＬＤＫより安いお値段ですし、
間取りも、こちらの方がしっかりと考えられている様子も好感があります。
ネットで情報収集してここにたどりつきましたが、
安くて良いマンションだとは思いますよ。
近々見に行って見たいと思います。
ラブホの前を子供と散歩してる姿は確かに意外と見ます。
ただ、暗くあやしい雰囲気は嫌ですね。
アングラなイメージは払拭できませんが・・・・
ただ、マンション前は車通りも無く危ない地域ではないですよ。
＞72さん
すいません、お聞きしたいのですが、
1/3事前予約というのは、もう売れてる？というか
そのお部屋は他の人は検討出来ない状態、ということでしょうか？
ウチも近々モデルルームに行くようにしてるのですが、
既に出遅れなのかー…？
モデルルームはインテリアコーディネーターさんのおかげで
とても素敵に作られています。
実際の土地、実際の建物からの景色が見れない分、
慎重に検討した方がいいですよ。
この付近のエリアのマンション販売価格と比べて安い、って
用途地域の違うマンションと比べてここが安いのは当然ですよね。
以前、同じ準工業地域の裏のマンションも見に行きましたが、
もっと安かったです。
数件となりのＪＲマンションは第一種住居地域なので、
それなりに高かったりと、比較はあてになりません･･･。
ここは駐車場代がタダの分を上乗せした価格、といった印象をもちました。
普通、あまり用途地域など気にしないものですが、
資産価値は大きく変わるので、当方は物件探す時は必ず気にしています。
＞76さん
質問させて下さい。
住宅地域、商業地域、準工業地域はどういう順番で資産価値ありますか？環境とかでは、やはり住宅地域が一番いいと思いますが…
都心部では商業地域も人気と聞いたことがあります。
基本的な質問ですみません。
No.77さんへ
その人が望む生活環境によって、一概に用途区域の価値がどうこういうのは
判断しにくく、いろいろな見解があると思いますが、
準工業地域というのは建築物の用途制限が緩い地域ですし、
もともと住宅を建てることを目的とした地域ではないので、
将来的に風俗・遊戯施設、一定の工場などほとんどのものが建れられ、
環境が激変する可能性もあります。
日照の制限ないので、目の前に高い建物が建って日陰になることもあるし、
眺望が悪くなることもあるわけです。
実際に、ここの裏手の分譲マンションもまさか、南側にさらに高い建物が
建つとは、そこまで考えていなかったでしょう。
そうなると、将来賃貸に出した時の収益性が落ちたりすることも
考えられ、そういった意味で私が資産価値が下がると考えます。
商業地域は駅に近かったり、利便性もよく人も集まる所ですが、
近くにスーパーや飲食店があると、深夜・早朝の商品を運ぶ
トラックやら荷物を運ぶ台車の音が響いたり、食品を扱うところなので
ゴキブリやねずみがいたり、臭気の問題があったり･･･。
実際に知り合いのマンションはそんなに近くはなかったのですが
台車の音などが深夜にガラガラとうるさかったです。
１Ｆにスーパーがあるところでは、10階なのにベランダによく
ゴキブリが上ってくる、と言っていました。
姪浜駅前のマンションも以前、飲食店の排気口がもろにベランダの
方に作られたりしてましたし、タワーマンションで日陰になったり。
落ち着いた居住環境を望む方には、やはり住宅地でしょうか。
日照権だったり、高さ制限があったりと、ずっと暮らすなら
安心感が違います。
土地の値段だけでいうなら、大きい建物を立てられる容積率の高い方が
高いんですけどね。
うだうだ書いてすみません。
結局のところ、その人が居住する上で何を重要視するか、
ということになってしまいます。
ゴキブリは住宅地のマンションにも出ます。それはどこも変わらないと思います。
まあ、いずれにせよこの場所は厳しいですね。もう少し待ってみようと思います
容積率 建蔽率が緩やかで、制限も少ないので用途が多いのが準工業地域の特徴。
当然建築可能な物も多く、場合によっては好ましくない物が建つ可能性は否めない。の説明は分かりやすいですが、準工業地域は調べると多くマンションになっていますね。
近所は特別 音 や 食品 夜間操業 の会社はありませんよ。
このマンションのネックは純粋にラブホだと思います。
駐車場代がマンションの価格に上乗せされる事はないんじゃないかなぁ？
管理費に上乗せならあるでしょうけど。
用途地域？が大切なのですね。
準工業地域？の特徴は分かりましたが、
安いのは、安いんだよね！
明日時間があればモデルルーム見て判断ですね。
騒音とラブホをのマイナスをカバーできる魅力があるか
見極めてみます。
子持ち家庭にラブホが隣接のマンションて、他にどんなに条件よくても
うちの感覚では絶対にないわ。
それがですね、週末どころか駐車場には結構いつもたくさん停まっているんですよ。
潰れるといっても５軒も６軒もあるから、全部がなくなることはないでしょうね。
ここのマンション12階建てで、ラブホと同じくらいの高さになっちゃいますが、
ベランダで寛いでいる時なんか、気になってしまうだろうなぁ。
数百メートル離れたうちでも、夜にカーテン開けっぱなしの向こうで人影が動いてたり、
明かりのついたエレベーターが上下してるのが見えます・・・。
立地面は重要！
価格面も重要！
難しいところですねぇ。悩みます。
前のホテルが潰れるのは諦めますね。何せ全部のホテルが潰れることは無いでしょうから。
嫌ですね。
準工業地域 ラブホ と色々マイナスなものもあるけど、
これまでのマンションに比べ価格が安く考えられている建物と思われるので、
検討はしてみようと思っています。
２５００万円程度の４ＬＤＫは安いですよ。
駐車場が無料の場合、すぐに管理費の値上げがあったり長期修繕計画の見通しが甘かったりします。
結局は住人の負担になり、またトラブルの原因となることもありますので、その辺購入前の確認が必要と思います。
安物買いの銭失いにならないよう十分検討したほうが良いと思います。
ありがとうございます。 聞いてみます。
駐車場は管理費の一部なんでしょ？
駐車場代は管理費や修繕積立基金に当てられます。
無料の場合、駐車場を利用しない方も管理費等で徴収されますので不平等感があります。
あとあと重くなってきますので、不満を言われる方もいらっしゃいます。
そのときデベはもう関係ありませんので、当然ながら知らんぷりです。
良いマンションと思いますが、最初に確認が必要です。
中央区のマンションに住んでましたが70戸の住民に対して駐車場が50台で入居ご10年で18台の空きが出てマンションの住民以外にも賃貸として貸し出し足りない分は入居者が負担してました。
特に近年の傾向は若者の車離れなど所有する方が減ってるので駐車代金→管理費に充当する方式があるようです。
また入居者の住戸が競売になったとき、延滞してる管理費は競売後の回収金額から充当され管理組合にもどってきましたが、延滞してる駐車料金は
だめでした。
駐車料金を管理費に充当するのはこういったケースを回避できるのでいいと思います。
ありがとうございます。
駐車場料金は０円の方が将来良いケースもあるのですね。
参考に検討します。
モデルルームに行きました。
まあ色々考えることはありますが…
管理費は11100円～13100円
少し高い印象を持ちましたが、
（とは言え、他の物件に詳しい訳ではないので、
直感的にそう思っただけ）
33戸で管理人常駐なので少し高くても仕方ないと思うかな。
しかし、管理費の値上げってそんな簡単に起こるものなの？
駐車場が無料だからって？
管理費に駐車場代が上乗せされてるようなものと考えても、
駐車場無料はそんな悪いものとは思えないけどな。
>>97
よく調べられた方が良いですよ。
車を乗る方にとっては問題ないかもしれませんが、乗らない方には負担です。
駐車場無料マンションのトラブルは多いですよ。
でも24時間管理人常駐ならすごいですね。ほんと？
＞98さん
97です。
まあウチは車アリなので、不公平感は無いと言うことにはなりますが…。
管理人常駐と言うと、24時間のことになるのでしょうか？
資料に「管理員常駐」とあったので、
そのまま書いたつもりですが、
私としては今、週に何度かしか管理人が現れない賃貸マンションに住んでるため、
平日の9～17時ずっといるだけでも常駐なのかな、という認識でいましたが。
マンションの営業さんに聞いてみないとなんともですが、
私としては平日昼間にいてくれるだけでも御の字だなぁ。
姪浜に住む人でそんなに空き駐車場を気にする必要があるかなぁ。
うちは２台借りたい位なので、購入した場合、使わない人がいれば貸して頂きたいですね。
