いい土地の探し方教えて！

お話からすると条件付き以外にあり得ない物件なのですよ。
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm
などをお読みになって知識をつけておかれたがよいと思います。
そしてその土地の売買契約や請負契約の流れを確認しきちんと
把握しておく必要があると思います。

やっちゃんさんの物件で私ならこれが気になるという点を挙げておきます。
今思いつくだけでも結構ありますね。

1. 業者との契約関係
a. 今話を進めているのはどういった人か
(不動産屋? HMや工務店の営業? 宅建の資格を持っている人?)
b. 売買契約と建築請負契約はそれぞれどの時点で行なわれるのか
(ちゃんと売買契約のあと設計を進めて建築確認を取ってから建築請負契約に進む?
そしてその間の期間はどのくらい?)
2. 市の区画整理との関係
a. 北道路の整備で敷地が削られることはないのか
(もしそうだとすれば駐車スペースどころではなくなってしまいます)
b. 市の区画整理で北道路以外に変わることはないか
(移転せざるを得ないことはありませんか?)
3. 敷地
a. 用途地域や斜線規制などはどうなっているか
(ほんとうに空き地には何も建たないのか?
また今はよくても区画整理で変わることはありますか?私はよく知らないもので)
4. 建物
a. ほんとうに自由に設計できるのか
(リストにある中から好きなものを選択してくださいというのは自由な設計とはいいません)
b. 標準仕様があるか、あればその仕様を見せてもらえるか
(オプションで知らないうちに高額になることがあります)
c. 定評のあるHM・工務店なのか
(建築中の物件があれば丁寧にやっているところかどうかなんとなくですがわかります)

建築条件つきだから即止めたほうがいいというのは、私は反対です。
っていうか、土地自体がよいかどうかの話は大事だけど、そういう設計云々の話はまた別の話でしょう？
だって、仮にその土地がよし！と前向きに進んだところで、それから3ヶ月の猶予期間があるわけですし、
その間に万一やっちゃんさんが思っていたような
フリープランでなければ、そこで契約解除すればいいわけでしょ？
少なくとも「規格プランでない」と業者側は謳っているんですから、
契約金は全額戻る保証がきちんとあるはずですから（もちろん事前に確認要ですが）
とりあえずその点は別に考えて、この土地で納得したならば、話をすすめてみるのが先決だと思います。

たった3ヶ月でどの程度の家が素人に・・・・
3ヶ月なんてあっという間ですよ、週末全部当てたとしても12回だけ。
普通は業者の言いなりで、こんなはずでは・・・・となります。

丁寧な回答を有難うございます。実は現地を見ただけで今週末不動産屋に行き詳しい
話を聞く予定です。沢山の確認事項アドバイス、感謝します。不動産屋の営業と話をし
ており、名刺見る限り宅建は未取得です。業者のいいなりにならぬ様、要注意ですね。

>79さん
建築条件付は、素人が相手をするにはなかなか難しい相手ですよ。
多くの場合、不動産屋から土地を抱え込まされてしまってこのままではつぶれる、何としてでも
売り抜きたい、とか考えているような工務店を相手にすることになるはずです。
間に素人に味方してくれる建築士か宅建資格を持ったアドバイザが入ってくれると心強いのですが。

> 不動産屋の営業と話をしており、名刺見る限り宅建は未取得です。

営業が全員持っているわけではありません。
もちろん、重要事項説明時には宅建主任者が免許書を提示した上で
説明する義務があります。

この土地は資産処分で地主が泣く泣く手放す物。当初ＰＧですが本管は30Ｍ先に来てま
す。（東京ガスの図面有）区画整理ある為管が留まらざるを得ないのは最もです。下水
も区画整理後開通。整理完了時期、敷地減はないか、転居の場合ないのか、業者だけで
なく区画整理事務所等行政に出向き確認が必要と思ってます。

先週末、家内と出かけ話をよく聞いてきました。今後の区画整理での敷地減、移
転はなし。一族所有の土地の為かなりの確率で東西の空地に建物は建たない様で
す。一種住居・60-200%で延床30坪は可能。施工中・完成済を5件程見ましたが、
ピンとこないのです。実直だが野暮ったい。リクルートコスモスの建売もその後見ました
がそれに質感が及ばない。メーターモジュールでなく手狭なのかも。地元密着で設計士
大工にはかなり無理を言えるらしく、最初に要望を全て話せば30坪で外構やベラ
ンダ水栓含めオール込1600万でやるそうです。家内はどれも住みたい家ではないと
言い、私もそう感じました。東西7.7m×南北15m北西角地の両面6m道路。見送る
のは残念な気もします。税手数料除き敷地35坪延床30坪、5000万以内。駅歩13
分の埼玉京浜東北線ですから高いとは思いませんが、それだけ出す価値があるか
どうか？

>やっちゃんさん
35坪で5000万というのは建物込みの値段と思いますが、それでも、都市ガスや本下水のないこと、
駅にある程度は近いとはいえ徒歩１３分もあることなどを考えると、ずいぶん高い気がします。
周囲の相場など検討されましたか？ 土地だけで坪８６万という計算になりますが。

また、地域の将来性を考えると、第一種住居地域というのは規制も緩いですし(ほかに規制はないですね？)、
いつまでも近隣が地主のものとは限りませんから、やはり空き地があることは注意しておいた方が
いいと思います。(周りの環境を気になさるのであれば、ですが)

建物の方は、1600万ですから、あまり無理を言えるようには思えません。
それに、最初に要望を全て話せば、ということですよね。
細かい打ち合わせはほとんどできないのではないでしょうか。
そして、あとからああしたいこうしたいと言うと別料金で施工してもらうということになるでしょう。
本来の自由設計というのは、そういった要望が出尽くすまで設計図を何度も書き直してもらい、
それから建築確認をとって着工する、というものだと思います。

文面を拝見すると随所からセールストークが匂ってくるのですが、宅建資格を持たない営業マンは、
今後契約となった段階では自分で重要事項を説明するわけではないですから、
彼(彼女)はいまのうちなら何でも言うと思っておいて丁度いいくらいかと思います。

建物にはほとんど好印象は持たれなかったようで、そうなると土地もあきらめざるをえませんが、
建築条件のために気に入った土地を見送らざるをえないことはよくあることです。
特に急ぐ必要がないのでしたら、いろいろな不動産屋さんと知り合いになりつつ気長に探してみては
いかがでしょうか。

すみません、いつもネガティブな感想ばかりで…

>旗竿地のデメリット　解体工事にお金がかかる　建築工事にお金がかかる　引越し費用にお金がかかる
いずれも何社かの相見積もりを取ることをお勧めします。
どの段階でも、数社の相見積もりを入れたので、本当に疲労困憊ですが、コストは抑えられました。
解体費用でも、上は230万円から下は120万円。それには自分の目と足で情報を取ることが必要です。
結果的に隣で工事していた業者にお願いしました。

> 最初に要望を全て話せば30坪で外構やベランダ水栓含めオール込1600万
> でやるそうです。

典型的な条件付物件の物言いですね。本来、何も決っていない状態で
総額が決まるほうがどうかしてるのです。本当の自由設計であれば、
それこそドア１枚、ランプ１個から積み上げて総額が出るものです。
よって、自由度はほとんどない。たしかに何も文句を言わないので
あればその値段で建てれると思いますが、そんなことはまずありえ
ませんしね。

最初に要望好きなだけ言っていいの?

オール無垢材、柱はオール5寸角、天井高3m、瓦屋根、外壁はイギリス製の総レンガ、床柱は黒柿、
システムキッチンはドイツ製、
あとオーディオルームとして地下室も欲しいな。
ついでに、将来を考えて、バリアフリーは当然として、廊下トイレなど内寸で1m以上とってもらってください。
すると敷地35坪だと階段スペースが無駄だなぁ、
小型エレベータを導入しましょう。車椅子一台入るサイズの。
そうそう、風呂の隣にサウナも欲しいなぁ・・・

在来工法で天井高３メートルって・・・
平屋で建てるのかなぁ。

なんか、建築条件付き売地というのは、本来の自由設計ではなくて
イージーオーダーみたいな感覚ですね。

建築条件付土地の売買契約の難しさについては下記のスレにもありましたので、
念のためURLを貼っておきます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/12997/

みなさん土地購入の際に値引き交渉とかしているんでしょうか？
よろしかったら教えてください。

９３さんに便乗して・・・
土地購入の際、値引きをすると契約後に他に欲しいという客が来た場合で
値引き前の金額を出すと言い出したら、後から欲しいといった人に権利がいってしまう
と聞いたのですが本当ですか？？？

うちは全国フランチャイズに加盟する地元不動産屋から条件付を外して買いましたが、
値引きはしてもらえませんでした。
ただ、それまでいろいろ土地を見た経験からすると、個人が売主の場合には値引き交渉は
できそうです。

契約後に売主の気が変わって売主側から契約を破棄することですが、その場合、
売主に大きなペナルティが課せられますから（買主の2倍の違約金）、「契約後」に
そういうことをする売主というのはまずないと思いますよ。
「申し込み」ぐらいの場合にはありうるでしょうね。

そうですね。