建築条件付売地の仲介手数料について

０５さん
「建築条件を盾に、土地売買契約と建築請負契約の「同時」締結を迫る」のは、
何法に抵触するんですか？

独占禁止法の「優越的地位の濫用（の禁止）」です。

基本的に、建築条件をつけた土地販売は売主の「優越的地位の濫用」にあたり独占禁止法違反なのですが、以下３つの条件を満たしていれば例外として認められる、というものです。その３つの条件とは、
①土地売買契約成立後、建築請負契約締結までにあらかじめ定めた任意の期間の猶予がある（両者の合意により任意に決めることができるが、３ヶ月が一般的）（同時は絶対だめ）、②売主自身または、売主の子会社を含む特定された代理人が契約相手であり、③請負契約締結に至らなかった場合には土地売買が白紙撤回となり手付金などは全額返却される（解約と異なり仲介手数料も不要）

以下、参考ＵＲＬです。

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm

http://www.tokai.or.jp/tokai/fudosan/knowledg/kentikujouken.htm

不動産業者に、
「先に土地売買契約を結び、その後プランなど全てが決まって建築請負契約を
結ぶときに契約を一本化します。手数料も両方に掛かります。」
と、言われたのですが、これって上に書かれていることと同じですよね。

不動産屋にはメリットがありますが、この先どのようにせまったら良いのでしょうか？
半年前からとても親身になって探してもらい、やっと良いものに出会えたのですが・・・。
何か良い方法（言う言葉）等あったら教えてください。

便乗させて下さい。私も知りたいです。

>22さん
消費者センターに相談してみてはどうでしょうか？

＞２２　よっし〜さん　　　２３　やっほ〜さん

建築条件付の土地だと思いますが、土地売買の契約前にあらかじめ説明をしているので良心的ではないでしょうか。業界の悪しき習慣でなくなるべきだとは思いますが、半年間一生懸命さがしてくれお世話になった不動産屋さんですから、気持ちよく払ってあげてはいかがでしょうか。（建売だと思えば腹もたたないかと・・・）

ちなみに余談ですが土地と建物を別々に契約・売買し、それぞれにローンを借りるケースでは手続きがとても煩雑で大変ですから、１本化するにあたって支払い条件をうまく交渉できれば（たとえば手付け５〜１０％（総額の）、残金は引渡し時一括）逆に１本化するメリットを享受することも可能です。

私が特に問題だと思うのは、「あらかじめ説明しない業者」です。

独禁法はどうかな？
一般指定告示１４号「優越的地位の濫用」が認められるかは難しいよ。
不動産業者は星の数ほどあるところ、取引先転換の容易性がないとは認められにくいし、
「濫用」が認められるかはそれが不当利用であるか否かによるわけで、相対交渉が認められる
範疇は相当広いと解すべき。

そもそも１４号で挙げられた１〜５号のうち、どれに該当するんだろう？
１・２号は継続的取引を基礎とするから除外するとして、３号「相手方に不利益となるよう
取引条件を設定し、又は変更すること」か、４号「取引の条件又は実施について相手方に不利益を
与えること」か？

いずれにしても包括的な規定だからかなり限定的に解されそう。
むしろ、不動産取引の業法（宅建業法など）で縛られていないものか？

＞２６　匿名さん

「建築条件をつけた土地の販売」が（上で紹介した３つの条件を満たさないと）独禁法違反という話です、不動産仲介業者の話ではありません。

売り物件はひとつ、売主も一人（社）ですから、取引先の転換は不可能です。土地をうってやるかわりに指定した建築会社を使え、というのは十分に「優越的地位」の濫用だと思います。

２６さん、独禁法か業法かについては、２１に載せたURLを参照してください。（ここの情報が正しいかどうかまでの検証は私はしていません。上のURLは、家づくり情報提供で有名なHPですから間違った情報が載っているとは考えにくいです。）

２７で、売主が独禁法違反であると書きましたが、もちろん不動産取引のプロである不動産仲介業者はこれらの規制をきちんと理解して公正な取引を行わせる責任があります。ところが売主側が雇った不動産仲介会社で、「契約を一本化して総額の手数料を取る」という意図があり、同時契約や、きちんとしたプラン・仕様が決まっていない状態での「見切り発車契約」を強要する不動産仲介会社は、グルで独禁法違反といえると思います。

買主が自己防衛するにはやはり信頼できる不動産会社をみずから雇い（といっても手数料は契約が成立したときの３％+６万円のみ。売主側の不動産屋しかいない場合でもどうせ同額を支払う必要あるのですから損はしないです）、ちらしや情報誌で気に入った物件があっても直接掲載されている不動産屋(売主側業者）に電話せず、自分の不動産屋から電話してもらうことです。

私も建築条件付きの土地について購入を考えているものです。
担当の営業の人に、土地と建物の同時契約でなく、先ず土地だけ契約して、建物のプランを練って、納得してから、サインをしたいと申し出たところ、土地だけ先にローンが始まってしまうと言われました。
ローンの支払いが開始になっても、土地契約後、３ヶ月以内くらいの任意の期間に、建物の請負契約が不成立の場合、金融機関に支払ったローン返済金は、どうなるのでしょうか？営業の人に直接聞きましたが、「うちは今まで、そのようなことがないので、ローンのことについては分かりません」と言われてしまいました。このようないい加減な会社とは、契約しない方が良いのでしょうかね？

基本的なことですが、土地売買契約の締結日と、決済日（金員の支払い、名義の変更）は、別々の日となります。つまり建築条件付の土地の場合、土地の売買契約を締結しますが、決済日については、将来のいつかになり、もしプランや仕様・価格などで折り合いが付かず建築請負契約を結ぶにいたらなかった場合、土地の売買契約自体が成立しなかったことになる（法律用語で停止条件という、いったん成立した契約の解約とは異なる）というものです。したがって売却代金の支払いをするはずがないし、ローンを借りているはずもないです。

匿名さんももうすこし勉強する必要があると思いますが（そのためにここにご質問されたのでしょうが・・・）、その営業マンははっきりいって失格です。無知ゆえの個人的な暴言なのか、悪意をもって(会社ぐるみで）お金を持ち逃げしようとしているのかはわかりませんが、すくなくともその営業マンが担当のまま話をすすめるのはさけたほうがいいでしょう。

そんないいかげんな会社、いいかげんな営業マンとは契約しないようがいいよ、と書くのは簡単ですが、その土地が気に入っているのであれば、やはりかけがえのない「縁」となる可能性があるので、しばらく様子を見ながら判断されるのがいいと思います。

みなさんいろいろと考え、またそれなりに知識もある方もいらっしゃるようですので
参考になったのでしょうか？
宅建主任者の立場からお話しますと、まず土地の契約に先立ち「重要事項説明書」という
書面を売主業者あるいは仲介業者のどちらかの業者に専任の主任者が作成押印交付し
買主が理解できるように説明をする義務があります。その後に売買契約を締結しなければ
なりません。この話の件でも重説で売買契約の条件等も説明する義務があるわけです。
それと、土地の仲介手数料はありえますが価格のわからない建物については
良心的な業者なら請求しないでしょう。建売なら話もわかりますが。
今回の場合には建築条件付であること自体は知っていて契約していることに
問題があるのではないでしょうか？その業者が信頼するにあたるのか
どうかがわからないうちに条件付での契約をしたのはかなり思慮が不足して
いたように思われます。一生に一度の高額な買い物ですからもっと慎重に
業者を選定するべきだと考えます。

地盤を調べる必要はないとのこと。
土地の権利も机上の整理、そんなことは少し調べりゃ素人でも解る。
手数料って、リベ−ト化していませんか？？？

>>32
手数料取らないからといって責任逃れができたら大変だ。

手数料の有無に拘わらず、問題化した時には、建築請負契約では、
「私どもは地盤調査会社の調査結果を購入者に示し、施主（購入者）の承諾の基に建築を
行いました。従いまして、施主（購入者）、監理建築士、地盤調査会社の責任です。当方には
全く関わりがありません。」
となることが考えられます。
十分に確認してください。

>32番さん
土地売買に関し、建築業者が仲介にはいるなら（仲介手数料を取るか取らないかは別）
土地売買に対する責任が生じます。仲介料をサービスする業者もしますし、
もしくは建築業者が売主なら仲介手数料は要りません。
土地が不動産業者以外の土地で、建築業者が仲介にはいらず、あくまで個人取引なら
土地の売買契約に関するトラブルは建築業者に責任は生じないでしょう。

皆さんお応えありがとうございました。一応念押しし重要事項説明書を作り捺印も押してもらいました。千歳なのですが１１月第２土曜から工事入ります。気温下がれば大テントを張り温度調整して施行するそうですが。秋って本来基礎の時期にはむいてないですよね…

凍結しなければ大丈夫ではないでしょうか？
気温によって養生期間など、施行法が違う場合がありますから勉強されてみては？

いつまでに契約の意思を示さないと他の人に契約を流しますよとか。
こちらも舞い上がっているので、危うく契約しそうになりました。