「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

室外機を移動させるとガスが漏れる可能性が
高いですね。
単なる冷媒管での移動なら問題はありません。
室外機を移動させて工事を行いガスが漏れた場合は
管理組合でその補償というか工事費の中に含めるべき
でしょう。

>>17426
長めに配管を取っても付けたままでは移動できませんよ。

長めに取った配管を室外機の後でトグロを巻いてる光景を稀に見ますが、移転用であって移動用ではないです。
（短くするとフレア加工が必要になるため、フレアからのガス漏れ対策として、敢えて切らずにトグロにしる業者もあります。）
フレア部を取り外さず室外機を移動させると硬化した銅管からガス漏れを起こしますので、基本取り外しです。

取り外しせずに移動する場合
室外機を持ち上げてトグロと反対周りにクルッと一回転させて
配管をまっすぐする必要があります。

針金があれば実験してみてください。

うちのマンションでは現在大規模修繕工事の真っ最中です。
ベランダのシートの張替えや塗装工事、シーリング工事を
行います。
室外機についても、住民からガス漏れの懸念の質問がありましたが、
配管というか、ホースが長めにとってあるのでガス漏れ等の心配は
ないとのことでした。ちょっと横に移動するだけで工事はできる
とのことでした。

工事のことは専門家に任せればいいですよ。

工事業者が問題なくできるというのですから
専門的なことは任せればいいでしょう。
それでできなかったら業者が補償するだけですから。

工事は専門家がやればいい。

専門バカを信じろということかな？

専門家を信じなければ、素人の意見を信じるのかな。
専門バカは信じちゃだめだね。

設計コンサルタントと現場監督とはどちらが技術的には
優れているのかな。

比べるほうに無理がある。

建築士は塗装とか配電、足場組みとかはやらないからね。
頭でっかちのところはある。

>>17436 匿名さん
質問が支離滅裂。
それぞれ職務が異なる。

防水業者は職人ですので大丈夫だと思いますが
室外機の設置（取外）は、電気工事士と冷凍機の資格が必要です。

大規模修繕工事を担当する業者だから、それぐらいの
資格はもっているでしよう。

こんな資格があるんですか。電気工事士と冷凍機の資格

>>17441 匿名さん
国家資格名を公表してください。
無いと思いますが。

>>17443 匿名さん
人に質問するときは、自分の有資格名を先に書き込んでね。

>>17444 匿名さん
このスレは質問するのに有資格名を書き込む必要があるのか？？？

>>17445 匿名さん
必要はないけど、答えるのも自由だからね。

>>17444 匿名さん
マンション管理士、ビル管理士、宅建士、業務主任者、フアイナンシャルプランナー2級、日商簿記、その他、です。

Fラン資格のオンパレードですね

長期修繕計画の改定版が配布された（しかし、理事には３月に配られていた）。
それによると、修繕積立金を２～３年おきに引き上げ、１０年後には今の3.7倍に
するという。
今が安すぎるんだよ、築２０年で平米当たり１００円なんて、アホだろｗ

>>17447 匿名さん
つまり、管理会社勤務なんだね。

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

>>17446 匿名さん
条件を付ける者には質問はしないのが良いようだね。

よく分からない問題には答ません

>>17451 匿名さん
間違いだらけ。回答はしない。勉強をし直せ、

大規模修繕について能書き垂れるより自分の頭を修繕するのが先だ
小手先の修繕ではなく大規模修繕しろ、ハトの頭を移植するのがいいかもな

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

ベランダや室内の工事を理事会へ届出なしにやられると
分からないですからね。
大規模修繕工事のときは、ベランダに物置やいろんなものを
設置していれば分かります。

東電管内で２年連続、７～８月に節電要請…火力発電所で故障が起きれば停電の恐れ

2023年06月09日 12時00分読売新聞

　政府は９日、東京電力管内で７、８月の２か月間に限り、節電要請を行うことを正式に決定した。昨年に続き２年連続で、数値目標は設けない。東電管内以外の地域は節電を要請しない。

　西村経済産業相は閣議後記者会見で、「廊下の照明を消すとか、ちょっとした工夫を積み重ねられれば、非常に大きな省エネ効果がある。熱中症にならないよう十分注意しながら、無理のない範囲での節電をお願いしたい」と説明した。

　政府が示した需給の見通しによると、東電管内の電力の需要に対する余力（予備率）は、７月が３・１％、８月は４・８％になる。安定供給に必要とされる３％は確保できるが、火力発電所で故障が起きれば、需給バランスが崩れて停電につながる恐れがある

太陽光発電もかなり浸透してきているのだけど、それでも
節電しなければならないのですか。

令和５年の税制改正が行われます。満床長寿化促進税制の
創設が盛り込まれました。
マンションの長寿化に対応していく為に、一定の基準をクリア
したマンションには、固定資産税が軽減されるというものです。
築２０年以上経過したマンションがその対象です。
減額割合は、6/1～2/1ということです。
みなさんのマンションでも一度検討されたらいかがでしょうか。

満床はマンションの間違いでした。

固定資産税が半額ぐらいになるんだから、やらなきゃ損だよ。
条件のハードルは高くないようだし。

>>17449 匿名さん
施設使用料（駐車場使用料等）が膨大だよ。
それ等を参入すると100円/㎡は高い。
算数を小学校よりやり直せ。

>>17450 匿名さん
管理会社勤務ではない。

>>17451 匿名さん
うちは承継人（特定及び包括）に水道料・施設使用料等も請求できるように規約に規定した。
色々文句を言うお宅みたいな不動産屋がいるがそのものには入居を不許可にしている。
裁判に訴えると小言を言うときには、どうぞと返事をして許可をしない。
脅しをかけてくる成りすましには警察に連絡する。清算されたら即刻許可する。

昨今は近ずく超インフレに託けて管理費との値上げ攻勢が見受けられる。
託けた値上げには根拠を示させるように心がける必要がある。
日本は39年間デフレと低賃金に甘んじてきたが、
外国の中央銀行が国債購入で市場を操作しているために米国やスイスでは銀行の破綻で金融恐慌ではと不安が広まっている。
幸いかどうかは解らないが日銀は国債に代えて株を50兆円も買いだめているので金融不安は心配はない。
よってインフレは徐々に進行はするが超インフレはあり得ないのでインフレ等を理由にした管理費や管理委託費等の値上げには容易に応じる必要はない。

>>17461 匿名さん
それは知りませんでした。
有難うございました。

管理費や委託費の値上は大した金額ではない。
問題は修繕積立金じゃないかな。
修繕積立金は、長期修繕計画を基に総工事費から算出
するので、その計画書をどうやってつくるかではないかな。

>>17468 匿名さん
とんでもないよ。
修繕積立金もさることながらそれ以上に管理委託費のの値上げの方の要請が増えるし、
それが出来ない管理会社は倒産の憂き目にあうし社長な経営責任を問われる。
ユニクロの経営戦略に学べ。

>>17468 匿名さん
インフレ率をどう×かだよね。
０，２５では時代に即さないし。

最近の定年退職者の年齢はデフレ経済世代で前向きの思考に乏しい。
よって当分はインフレ時代に突入しているので貨幣価値の減少を経験していない。
かっては田中角栄の超インフレ時代を経験していないので投資感覚に乏しいので組合運営は益々資金不足に陥る。思考変化を期待する。

マンションの管理を難しく考える必要はない。
シンプルイズベストだよ。

管理会社の中間搾取がなければ管理費等はあまり必要はない。
うちなどは大型マンションのメリットを加えても駐車場使用料を除いて管理費等（修繕積立金除く）で100円/㎡で推移している。
大規模修繕費にも十分足りている。
値下げをしてもいい位に推移している。
同規模のマンションで同じ管理会社で800円/㎡のマンションもある。
勿論駐車場使用料除かれる。うちの組合員は非常に優秀な理事長が運営の責任を負っている。
勿論管理会社側のプロパガンダが暗躍しているのでこの政権が倒されたときはミニプーチンの登場で可笑しくなるでしょう。
大規模修繕を狙っている。

理事長は会計士三次合格だが会計理事は簿記３級不合格なので困っている

>>17473 匿名さん
分区分所有建物の管理会計でそんな高度な資格などはいらない。家計簿程度の作業だから難しくはない。

>>17475 匿名さん
熊菅連ではマンションに特化した会計ソフトを無料で提供している。
パソコンさえ使えれば誰でも会計業務はできる。
https://www.kumakanren.jp/%E6%B4%BB%E5%8B%95%E5%86%85%E5%AE%B9-1/%E7%A...

マンションの会計は、企業会計とは違い法的規制のない
非制度会計です。
所謂なんでもありの会計です。
そのマンションで決めればいいんですよ。

>>17477 匿名さん
それは間違いです。
区分所有法第43条で管理者の事務報告が定められている。

>>17474 匿名さん
公認会計士の受験資格は大卒の資格は必要ないから誰でも
受験できますよ。

>>17478 匿名さん
事務報告は必要ですけど、住民に対しての総会での報告ですよね。
管理組合会計は、企業会計等から適当に便利なものをもってくる
ことができるんです。

兎に角、マンションの会計に税理士や公認会計士は
必要ないということですね。
管理会社に任せておけばいいでしょう。

（１）　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースは
　　もっとあります。なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合
　　或いは損害を与えた役員による事件は、　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

（２）　コンテンツとして個々の事件を見るのではなく、全体をコンテクストで見て下さい。今の状況が見えてきます。
　　(ＣｏｎｔｅｎｔｓとContext) 　　「国交省の組織的隠蔽」～立入検査での違反業者は処分も公表もしない～

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2023年(令和5年)3月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2023年
令和5年
3月23日 朝日ハウズィング株式会社

登録番号:
(5)第021111号 宮城県仙台市青葉区国分町3-5-7朝日プラザ国分町
複数の管理組合において、元従業員が管理組合財産を着服した。（法第81条第1号）

　国交省東北地方整備局発表文書　(PDF 95KB)

同社概要(2023年3月31日時点)：設立1990年8月21日、資本金1,000万円、従業員33名

改善措置指示 2022年
令和4年
11月22日 株式会社東急コミュニティー

登録番号:
(5)第030095号 東京都世田谷区用賀4-10-1・世田谷ビジネススクエアタワー
(1)管理員及び清掃員（再委託先の清掃会社雇用）が資源物（アルミ缶）売却代金を不正取得し、 管理組合財産を着服した。(法第81条第1号)

　国交省関東地方整備局発表文書　(PDF 51KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 67KB)

同社概要(2022年3月31日時点)：設立1970年4月8日、資本金16億5,380万円、従業員10,722名、売上高1,513億6千8百万円、 経常利益89億7千7百万円、総合管理8,476組合、10,029棟、504,334戸、部分管理2,945組合、5,720棟,288,560戸、株主：東急不動産ホールディングス（株）100%

●同社は2012年(平成24年)12月21日、社員が着服して処分を受けている。
●2020年(令和2年)2月6日に社員の着服で処分を受けたコミュニティワン株式会社を令和3年8月25日吸収合併

改善措置指示 2022年
令和4年
11月9日 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

登録番号:
(5)第030045号 東京都中央区日本橋大伝馬町１番４号
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(法第81条第1号) (2)複数の管理組合において、会計の収入及び支出の状況に関する5項書面に事実と異なる記載をして、 管理組合に交付した。（規則第97条第5項違反）

　国交省近畿地方整備局発表文書　(PDF129KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF126KB)

同社概要(2022年3月31日時点)：設立1982年3月17日、資本金3億1千万円、従業員2,710名、売上高352億3千311万円、 経常利益19億9千194万円、総合管理1,306組合、1,637棟、107,239戸、部分管理27組合、27棟、5,022戸、株主：伊藤忠商事（株）

●同社は2012年(平成24年)8月24日、管理員が着服して処分を受けている。

業務停止
(90日間)
2022年
令和4年
6月20日
　　～
9月17日

並びに措置指示

2022年
令和4年
6月6日 信和建設株式会社

登録番号:
(4)第062798号 大阪府大阪市中央区南船場１－１８－１１
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(指示処分)
(2)管理受託契約の更新時、重要事項説明会の案内書面を公布せず、説明会も開催しなかった。(法第72条第1項違反)
(3)管理組合の収納・保管口座預金の印鑑を管理した。(法第76条・規則第87条第4項違反)
(4)毎月の会計の収入支出報告書面を提出しなかった。(法第76条・規則第87条第5項違反)
(6)管理事務報告書を作成せず,管理業務主任者に報告をさせなかった。(法第77条第1項・規則第88条違反)他

　国交省近畿地方整備局発表文書　(PDF 149KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 384KB)

同社はまた、大阪府総務部契約局から6月16日付けで 1ケ月間の入札参加停止処分（令和4年5月17日～令和4年7月16日を受けている。

同社は昭和34年（1959年）設立、資本金7千万円、建設業、不動産業、賃貸アパート経営などが主体、管理業務主任者5名

改善措置指示 2022年
令和4年
4月27日 三菱地所コミュニティ株式会社

登録番号:
(4)第031049号 東京都千代田区三番町６番１号
元従業員が管理組合財産を着服した。
(法第81条第1号)　近畿地方整備局発表Ｈｐ

　国交省近畿地方整備局発表文書(PDF 127kB)
　同社発表文書　「行政処分について」(PDF 124kB)　

同社概要：資本金1億円、株主：三菱地所コミュニティホールディングス株式会社、 従業員数5,497名(管理業務主任者950名)、管理受託戸数 約33万戸 総売上高 556億6,347万円(内、管理部門売上高 469億7,046万円, 経常利益 36億9,015万円)(いずれも2021年3月31日現在）

会社経歴：1969年12月藤和不動産(株)管理部より分離独立し藤和管理(株)設立、 1989年3月三菱地所リアルエステートサービス(株)全額で(株)ダイヤコミュニティーを設立、 2006年4月三菱地所コミュニティーサービス(株)と藤和コミュニティ(株)が合併、
●2016年4月三菱地所丸紅住宅サービス(株)（2015年12月21日、8,400万円の横領着服で処分を受けた）を吸収合併
●2017年4月北海道ベニーエステート(株)（2016年5月23日、1億8千万円の横領着服で処分を受けた）を吸収合併

改善措置指示 2022年
令和4年
3月30日 日本総合住生活株式会社

登録番号:
(4)第031376号 東京都千代田区神田錦町1-9
元従業員が管理組合財産を着服した。
(法第81条第1号)　国交省関東地方整備局発表(PDF51KB)
同社発表・令和4年3月30日付 [処分について](PDF 127KB)
同社発表・令和4年4月26日付 [業務改善措置](PDF325KB)
同社発表・令和4年9月28日付 [改善実施状況](PDF566KB)

同社概要：資本金300億円、株主：独立行政法人　都市再生機構：売上 1,444億4千万円（内、マンション管理部門 61億4千8百万円） 経常利益 43億3千8百万円（2021年3月決算） マンション管理：総合管理 752組合 7,639棟（161,437戸）・部分管理 137組合 1,693棟（14,614戸）（2021年3月31日現在）
従業員 8,364名（内、マンション管理部門 1,092名（2021年3月

同社概要：資本金 24億9,290万円、売上 1,149億円 経常利益 65億円（2020年度） マンション管理 9,925棟（469,898戸）:ビル 599棟 賃貸マンション 1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員 5,811名（ 本社員 2,101名 準社員 3,710名）（2021年3月31日現在）

不正を働くのは、公務員も大企業の社員も議員等もいる。
管理会社の従業員が不正をしてマンションに損害を与えたら
使用者責任として会社が使用責任を負うことになる。

>>17483 匿名さん
だから、会計事務は管理組合がやればいい。
管理会社に不正経理の場所を与えてはいけない。

>>17484 匿名さん
不正が行われても、マンションに被害は生じませんよ。
会計は管理会社との委託契約の中でも重要な基幹事務ですからね。
会計儀容無は出納もありますし、そんな面倒なことを理事会が
やる訳にはいかないでしょう。
管理会社の者が不正をすれば使用者責任として会社が賠償を
しますが、理事とかがすれば、だれがその賠償をするんですか。
その支払い能力がなければどうします。

>>17485 匿名さん
何も理事会がやれと言っているわけでもない。
管理会社以外の専門家にやらせればいい。
理事会は最終チェックだけすればいい。
合法的に利益相反行為がなされると賠償請求ができないからね。

>>17485 匿名さん
＞不正が行われても、マンションに被害は生じませんよ
それは不正が発覚した場合の事。
ほとんどの不正は発覚しないまま、管理会社の逃げ得となっている。
損をしていても、管理組合が気付くのは氷山の一角。

>>17486 匿名さん
理事会が最終チェックをするのなら、管理会社が作成しても
それを理事会が最終チェックはするんでしょう。
管理会社以外の専門家に依頼しても同じことではないですか。
単なる名目だけの役員の監事ではなく、理事会も一緒に監査を
行うとかすればいいでしょう。
そんなに難しいものではないですからね。管理組合会計は。
家計簿に毛が生えたようなものですから。

不正が行われたのが分からなければ、それは不正とはいいません。

マンション管理士レベルでは不正は見抜けない

見抜けなければ、追及もできないので、無罪放免ですね。

そもそも不正自体がないことになる
めでたい

>>17488 匿名さん
どうして会計事務にこだわるの？
別に管理会社でなければいけない理由などない。
むしろ、利益相反関係の管理会社は会計事務から手を引くべきですね。
気分的にすっきりする。

マンション防水工事で手抜き工事が発覚、業者選定業務、工事監理業務のコンサルタント設計事務所の責任義務はありませんか
詳しくご教示をお願いします。

設計コンサルタントは工事業者の選定はしません。
下請け業者を選定するのは元請会社です。
ただ、工事の監理業務はコンサルタントの重要な仕事の一つです。
しかし、防水工事の手抜きはその時点では発覚しなくて、何年か
後にあらわれるものです。
その責任をコンサルタントにとらせるのではなく、工事終了後の
点検の契約しているでしょうから、その場合は施工会社が無償で
責任を取ってくれるでしょう。
コンサルタントの責任は問えないですね。ただ評判は悪くなるでしょうが。

契約内容次第

理事会が殆ど質問に回答せず、反対意見を述べると理事長が、警告書を掲示する。理事会、監事はめくら判を押す。
自治体に調査と勧告依頼をしたがまだマンション適正化推進法を批准していないとの事です。どうしたら理事会を適正な方向に変えられるでしようか？

理事会が殆ど質問に回答せず、反対意見を述べると理事長が、警告書を掲示する。理事会、監事はめくら判を押す。
自治体に調査と勧告依頼をしたがまだマンション適正化推進法を批准していないとの事です。どうしたら理事会を適正な方向に変えられるでしようか？

>>17498 口コミ知りたいさん
組合員がやるしかないでしょう。

>>17499 匿名さん
それはさらに危険

>>17481 匿名さん
うちはお任せだけど暇な組合員がいて時々議案書等をチェックしているみたいでこの間収支報告書に不明な点があるとの連絡で調査しましたら事務担当の2万円位の着服が発覚しました。
収支報告書をエクセルに入力し直して合計を出して金額の見積や入出金を調べたら今の段階で少ない金額ではあるが着服金が次から次へと出てきます。
面倒な作業だから普通の組合は調べないと思います。今のところ数十万になりました。

会計チェックも必要だけど、維持管理に伴う修繕工事チェックも大切だね。
組合員はド素人ばかりだから管理会社もこの分野は騙しやすい。
G社にはこの分野での代金横領のマニュアルもあるみたいだ。

>>17502 匿名さん
勘違いをしてはいけないよ
会計チェックは管理のすべてにわたる。
修繕チェックも含まれる。

>>17503 匿名さん
ところが修繕チェックは書類上でしか行わない。
建築技術に関してド素人の組合員では施工管理チェックができない。
そこが管理会社の付け目。
悪徳管理会社が大きく羽を伸ばせる分野でもある。

>>17504 匿名さん
外壁塗装工事はそんなに難しくはない。
設備関係は専門的知識が必要である。
建物等の変更や修繕等はその個所により
専門的知識を必要とする場合もある。
難しく考えるときりがないのでみんなで
知識を寄せ集めればいい。
三人寄れば文殊の知恵。
仲良くなれる。
管理会社等の外部の者は口出し禁止でいい。

>>17505 匿名さん
どシロウトばかり集まって文殊の知恵なんて下町長屋レベルの発想。
船頭多くして船山に登るのを覚悟しておかないといけない。

>>17506 匿名さん
お前には神通力があるのかね( ´艸｀)
文脈から察してお前こそ雑魚に見えるが。
うちの現場は専門家だらけだよ。
管理会社には組合費の保管を委託している
のみで他はすべて組合が主導して管理して
いる。
勿論素人もいるがいい意見の持ち主もいる。
何も知らない素人のお前から
素人扱いは御免被る。

>>17507 匿名さん
こういう方は山に登る輩だ。
危険極まりない。

>>17507 匿名さん
＞うちの現場は専門家だらけだよ。
嘘こけ！
おまえの現場はお前を先頭にハッタリだらけだよ。

どうやらそうらしいな。
中途半端な知識しか持ち合わせていない。

マンションには専門家が多く住んでいる。
身分を隠している場合が多い。
特に優秀な人間は組合から身を隠す傾向
にある。そこら辺をどうするかだよね。
組合員同士が寄り合って管理をしている
マンションは稀有だがうちはそのような
システムが出来ている。

>>17511 匿名さん
マンション管理に何の専門家がいるんですか。
技術的なことは専門家に頼めばいいでしょう。
大規模修繕工事の際、設計コンサルタントを報酬を支払って
雇いますが、マンションの住民に建築士がいた場合、その
建築士にチェック等を依頼しますか。
へたに口出しをされるとコンサルタントは嫌がるだろうし、
いい仕事ができなくなりますよ。
住民の建築士は単なる有資格者というだけですからね。

仮に有資格者がいたとしても無報酬では誰もやらないだろうし、中途半端な参加になると思う。
例え組合員でも、報酬規程を定めておくことが採用のポイントにもなる。

そうですよね。
無報酬では誰もやらないでしょう。
それにプロをやとっていればなおさらです。
しかし、有資格者の住民は口をだしたくなるんです。
中途半端になるんですけどね。

マンション管理に税理士や弁護士、司法書士等は必要ない。
必要が生じればプロに依頼すればいいだけのこと。
建築士も必要ないですよ、強いてあげれば、ボランティアの
マンション管理士ぐらいでしょう。

大規模修繕工事のときに設計コンサルタントと住民の建築士と
しょっちゅうトラブルがあった。
住民の建築士は思いついたように時々クレームをいっていた。
しかし、所詮中途半端であり、マンションにとってはマイナス
であった。
仕事と知識は区別しないとね。

何事も契約優先だからな、安易にハンコついて後でゴテゴテ言ってもダメなんだぞｗ

>>17516 匿名さん
＞マンションにとってはマイナスであった。
あなたの単なる思い込みでしょう。
仕事と知識は必要不可欠です。
あんた、常識がずれてるね。
あんたにトラブルの本質を見極める力がなかっただけです。

コンサルタントとしては、中途半端に口出しされるのは嫌ですからね。
工事のやり方や進め方まで口出しをされると、施工会社としてはコンサル
と打ち合わせをしてやっているのが狂ってしまうので。
また、下請け業者に対しても、あの業者を何故使うのか、もっといい
下請け会社があるとかいわれてもねえ。
工事金額は契約で決まっているんだから、どこの業者を使おうが関係
ないと思うんだけど。

口げんかレベルだな（笑

>>17519 匿名さん
コンサルタント会社目線ですね。
国家試験資格もない、言い換えれば舌先三寸で全く無能力なコンサルタントもごまんといる。
危険な賭けでコンサルタントを雇っているわけだから、常に監視の目を緩めることなく、怪しいと思えばすぐ首にできるような契約をしておくべきです。

>>17508 匿名さん
登山は得意です。

マンションがプロにお金を払って雇用したのなら
それに任せるのが当然じゃないかな。
中途半端なプロが口出しをして、どちらを信用するんだろう。

外部のプロが信用できないんなら、住民のプロに
任せればいい。それができないから外部の人材を
採用するんだろう。
外部の者を採用する時の選者が悪いのを棚に上げて
はだめだね。

FOMC>日銀の政策決定会合を久しぶりに
気を使いだした。少々歪である。
総裁会見は可もなく負もなく無事終了。
莫大の含み益を抱えた利確のタイミング
に迷っているので教えて下さい。
ソフトバンクグループは利確しないでお
いてある。
持ち株は４万株で利確すれば●●千万円。
マンション買える。
組合費を投資していれば１０億円の利益
が予想される。
仲間の組合員がため息をついている。
マンション内に管理のプロが存在するな
ら相談だけでもしてみて下さい。
居住しているなら信用してやってくださ
い。

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

>>17526 匿名さん
それは理解しているよ。
マンション管理士の試験問題でしょう。
現実味の無い問題を出して組合運営の
邪魔はしない方がいいでしょう。

専有部分の使用禁止とか競売とかゴタゴタしてるマンションには住まないことですね

例えばエアコンを新規に取り付けるために壁に
穴をあけるとかをやっている住民がいるよね。

>>17529 匿名さん

穴をあける、それがどうした？　悪いのか？

業務委託契約書の他　重要事項説明書はもし裁判になった場合、有力な証拠になるのでしょうか、ご教示をお願いします。

重要事項に記載された内容と違えば、それは問題になるでしょう。
契約書ですからね。

>>17532 匿名さん
契約書の記載内容と重要事項説明書の記載内容に明らかな違いがある場合は、重要事項説明書の内容の修正をする必要が有りますか。重要事項説明書には本重要事項説明書は、建築士法第24条の7に基づき、設計受託契約又は工事監理受託契約に先立って、あらかじめ契約の内容及びその履行に関する事項を説明するものです。本説明内容は最終的な契約内容とは必ずしも同一になるとは限りません。と記載されていますがどのように解釈すればよいのでしょうか、ご教示をお願いします。

>>17533 職人さん
建築請負契約書と管理委託契約書を
混同していますょね。
重要事項説明書も色々あるからね。
お宅は契約書とのみの記載だから
何の契約書の重要事項の説明かが
わからないので答えられませんよ
( ´艸｀)。

>>17529 匿名さん
夏場にエアコンなしで生活しろというのか？

分譲時にエアコンを設置するために壁に穴があいているでしょう。
各部屋に穴が開いているのに、それ以上に必要ですか。

>>17536 匿名さん
40年以上前のマンションには穴ないからな。
必要だから開けなければならないと想像できないか。

４０年前のマンションは新耐震基準にも対応できてないね。
そういうマンションなら穴をあけてもいいかもね。
躯体に影響がでるからだめというのも通用しないだろうし。

管理会社の提案で資産運用の一環で国債を保有しているマンションはそれを手放して株へ変更したほうがいいでしょう。
最近の米国銀行の破綻がそれを物語っている。
日本の銀行も国債の保有比率が高いと破綻の危険性がある。
組合費を正しく運用するように勉強してください。地政学的には世界の潮流は変わりました。
今までの価値観では自己破綻を促進するでしょう。

>>17534 匿名さん
屋上防水工事に係る工事監理業務の委託契約書の記載内容と工事監理業務についての重要事項説明書の記載内容が相違している場合、どのような対応をすれば良いのでしょうか。ご教示ください。

>>17539 匿名さん
自己破産を言いたいのか？国債を借金してまで買うことはない。よって自己破産することはない。
勉強しなさい。

>>17541 匿名さん
自己破綻と自己破産は異なる。
相場を張るとそこら辺の人間の心を見失うと
大損するので神経質にならざるを得ない。
今はロシアの核使用はあり得ないと思ってい
る人間が多いので恐怖指数は下降している。
私はそうは思わない。危険である。
昭和初期から昭和15年くらいの時代は今の
ように好景気で株は高騰して国民は浮かれ
ていた。
1941年の太平洋戦争の勃発を境に日本は破
綻した。様相が似ている。
どう資産を守るかを考えないといけない。
国債は儲からないと思う。

戦前に蓄えた国民の財産は預金や現金は財閥解体
に並行して100分の１に切り下がられたが、
物価は100分の１に切り下げられたわけではない
。
ここで知恵のあるものと無いものの差が生じて現
在がある。その歴史が繰り返される様相である。
欧米は物価の高騰を抑えるために金利を引き上げ
てきたがその弊害で銀行の破綻を招いた。
今は沈静化してはおるが数年後か数十年後には信
用収縮で企業や銀行が破綻して戦争が勃発する。
直近では中国の経済不安と米国の来年の大超量選
挙の行方が気になる。
中国は間違いなく台湾を取るために侵攻するでし
ょう。
半導体メーカーの動きがそれを表している。
日本企業のレーザーテック・東京エレクトロン
・アドバンテスト・ソシオネクスト・エネオス
エレクトロニクス等の半導体メーカーの今後の
動きも気になる。
買い物に行っただけでも想像ができるよね。
それよりも欧州の雇用統計は要注意です。
日本は賃金が安すぎて人出不足で倒産する企業も出るでしょう。
マンション業界の人材は低レベルだから雇用の維持はできても組合員の管理意識の向上にはついていけない管理会社が多い。
特に管理員の人材不足は顕著で低レベルになりがちなので注意された方がいいでしょう。
そのうち清掃員は外国人が派遣されるはずです。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

今年税制の改正がありました。
大規模修繕工事の要件を充たせば固定資産税が評価額の
６分の１から２分の１還元されるというものです。
この比率は各行政によって違いますので確認をして下さい。
各戸１０万円程度は年間で固定資産税を支払っておられると
思いますが、半分戻ってくるとしたら５万円になります。
適用条件としては、築２０年以上で総戸数が１０戸以上。
過去に大規模修繕工事をおこなっていること、特に屋上防水、
床防水、外壁塗装が行われていることが要件となっています。
殆どのマンションが適用になると思いますので、手続きをされたら
いかがですか。

尚、詳細はネットで検索してください。

築２０年程度で東京とかの評価額はかなり高いと思いますので
２０万円とかの固定資産税の還付があるのであれば、理事会としては
動かなければだめでしょう。
この期間は、工事が終了後３ケ月以内に手続きをしなければ無効に
なりますので、現在大規模修繕工事をしているマンションは早急に
動くべきです。

>>17545 匿名さん
>殆どのマンションが適用になると思いますので、手続きをされたら
>いかがですか。

工事要件を満たすのは簡単ですが、修繕積立金の引上げ時期の要件（引上げの時期は令和３年９月１日以降に修繕積立金を管理計画の認定基準未満から基準以上に引き上げたマンションが対象）を満たす「管理計画認定マンション」または「助言指導を受けたマンション」が全国にどれだけあるとお思いですか？

>>17548 匿名さん
修繕積立金の額については、満額クリアできていなくても
いいようです。
長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが
記載されているでしょうからね。
特に外壁塗装、屋上防水、床防水がやれていれば、また計画化
されていればいいということですので、積立金もそれができる
金額であればいいと思います。

一度行政に相談されたらいいと思います。
それで無理ならあきらめるしかないでしょう。
それ相当の還付があるのですから、努力をすることも
大切です。
泣かぬなら、泣かせてみせよう・・・の心境で臨みましょう。

修繕積立金を毎月強制徴収は止めたほうがいい。
修繕時期には組合員総出で計画し相見積もりを
大手ゼネコンに出させればよい。

これからはマンションの管理費等の値上げよりも
いかにして値上げ無しに組合資金の運用と保管が
より最も必要になってくる。
管理費等の値上げが理事会の採決や総会の普通決
議で採決されているので役員はここら辺の知識の
ない組合員は不適格ととみなされる時代になった
。
各マンションの管理費等の容易な値上げは大切な
組合員の生活を脅かしている。
管理費等の値上げには慎重に対応してほしい。

修繕費不足の場合は総会決議なしで理事長決定で管理費の値上げや追加徴収ができる
もちろん、腹心の理事や有力組合員には事前根回しは必要だが
なお、駐車場使用料の値上げは総会で決議しなければならない

ただし、理事長決定で実施できるのは持分比率に基づいた値上げ・追徴であり、
組合員一人当たり一律××円など持分比率によらないやつは総会決議が必要である

このように理事長は強力な権限を持っている
棺桶に片足突っ込んでる欲呆けジジイが理事長に立候補したがるのはこういうわけなのだ

>>17554 匿名さん
よって悪徳組合員や悪徳管理会社が結託すれば組合費の増額や支出がしやすいので管理者の選任は重要である。

管理会社や出入り業者の手先になって管理組合の口座から支出を垂れ流し、その３％を分け前としてもらって喜んでるクソ役員もいるので、総会資料は徹底的に吟味して少しでも怪しげな出費があればネチネチと質問しよう

本物のマン管士はそうでもないが、組合員の中にいる「自称マン管士」も怪しいからむやみに信用しないほうがいいだろう

>>17557 匿名さん
大規模修繕工事でも、修繕委員会によって予算の使い方が
全然違う。
しかし、これは主観の違いだと思う。
その委員会はその工事が必要と思ったから工事をしよう
ということになったんだと思うね。
何も結託したからではない。

大規模修繕工事で、工事費明細の中に共用費というのがあるが、
これは気をつけておく必要があります。
例えば、マンションの敷地に余裕があり、工事業者の駐車場の確保や
現場事務所の設置ができる場合は、それがなくて近辺に借りなければ
ならないのとその分の経費が浮く訳だから安くなるはずなんだけど
それが反映されているかどうかが分からない。
共用費にまとめてあればなんとでもいえるしね。
廃棄物の費用や乾燥機の設置、瑕疵担保責任保険についても、施工会社
負担と思っていたら、工事費に加算されるということ。

共通費については、施工会社のいいなりだよね。
工事費の一定の比率のとこもあるし、積み上げ方式の
ところもある。

工事費については、かかる経費は全て施工会社は
工事費の中に含めてくるからね。
例え、現場事務所や駐車場が確保できたとしても
それは除外して共通費の中に含めている。

やはり信頼のできる設計コンサルタントがみつかるといいね。

設計コンサルタントはつけた方が良いけど、
信頼できるコンサルじゃないとだめだね。

B棟1階角部屋の修繕委員が修繕費用の余りで自室フェンスに忍び返しをこっそりつけさせていた。それがいかにも余った予算でつけました的な安っぽいアルミ製（笑
せこい野郎が住んでると不動産屋でも評判だから、B棟は鑑定評価額より１割安くなるんだよ

工事費の概算予算は総会で承認を得ますが、その額は余裕を
もって組んでいますし、予備費も組んでいます。
もし、途中で工事費が足りなくなったら、臨時総会を開催して
その金額を確保しなければならなくなります。
工事費は必ず予算内におさまるのが当然なんですので余る筈なん
ですね。
それをあまったから予定以外のものに使ったり、工事と関係ないものに
使ったらだめですね。

予算があまったから、工事と関係ないものに使うという
ことは良く聞かれるけどね。
しかし、これはだめだね。

とかく大規模修繕工事は大変です。
約３年間の修繕委員会の任期も全うするのは大変です。
工事期間中は、住民の苦情もありますしね。

マンションを買うのであれば、自ら理事長の長期就任を見据えて、住民全ての生涯の面倒を見るくらいの覚悟が要ると思うんですよね。事実、多くの住民らは寄らば大樹の陰的な人が殆どを占めるのが自然ですから嫌々ながら輪番制の組合活動に参加し、理事会に介入されたフロントマンの言いなりになってしまいます。それらを責める気も全く無いのですが、その事実を知らずに買ってしまった自分にも非があると思います。販売会社は買わせる抽選の段階から後のデベ関連に抗わなさそうで大人しく割に真面目な人間を事前調査にて選別し、抽選を通させる傾向があるのではと最近勘ぐったりもしています。

>>17570 マンコミュファンさん
マンションの住民はたかが僅かな管理費等のために神経は
使いません。
それに理事長の長期政権とかいっていますが、マンションの管理は
輪番制でやるべきです。全員で管理することに意義があるんです。
戸建て同様それぞれに大黒柱がいるんですから。
いくら管理会社や業者が不正をするとしても、管理費等の範囲内でしょう。
マンション管理に殆どタッチしないのですから、多少の出費は仕方ない
ことではあります。

政府の方針は、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めることらしい。


〇新しい資本主義実現本部／新しい資本主義実現会議｜内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html

＜閣議決定（令和５年６月１６日）＞
成長戦略等のフォローアップ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf

（都市の競争力向上）

・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

長期修繕計画書を建築士と専門委員会で一緒に
検討して作成していますか。
修繕個所ごとに設計概算書と数量調書がなければ意味が
ありませんが。

建築士は設計図面をみてから、修繕個所ごとの
数値をだします。
それが数量調書です。それから設計概算書を作成します。

　今年、令和５年度税制の改正がありました。
　条件を充たした大規模修繕工事を行うと固定資産税が減税されるというものです。
　この減税措置の狙いは、修繕積立金の値上や大規模修繕工事の実施には住民の
合意が必要なのですが、この減税措置を活用して所有者の合意につながるよう今回
の措置が設けられました。尚、固定資産税の還付は申請した各区分所有者に還元さ
れます。（管理組合ではなく、あくまで個人に対する還付ということになります。）

固定資産の還付額は、評価額の１．４％です。都市計画税は対象外です。
一番の問題点は、令和３年以降に値上げをしてなくてはならず、それ以前から
修繕積立金の確保ができているマンションは対象外ということです。
これについては、各行政の担当者も 問題があるのではということで各行政の
担当者が県や国と交渉を始めるとのことで動きがあるようです。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

それにしても、大規模修繕工事費の大幅アップは
全国のマンションでも修繕積立金の枯渇につながる
重要問題となるでしょう。
積立金の値上の前に、しっかりした長期修繕計画書を
作成すべきです。

｢湾岸のタワマン｣はリスクが大きすぎる…震災の専門家が｢倒壊しなければいいわけではない｣と警告するワケ
武村 雅之 によるストーリー ? 7 時間前

c PRESIDENT Online
最近、住まいとして人気を集める「タワーマンション」は、地震などの災害に耐えられるのだろうか。このほど『関東大震災がつくった東京』（中央公論新社）を上梓した、名古屋大学減災連携研究センターの武村雅之特任教授は「倒壊することはないだろうが、特に湾岸部では孤立化の恐れがある。たとえば関東大震災では、東京・月島が3年2カ月にわたって孤立化した」という――。（聞き手・構成＝ノンフィクションライター・山川徹）（第3回）

空襲は「千載一遇のチャンス」だった
――関東大震災後に行われた「帝都復興事業」により、東京は耐震、耐火で品格のある都市に生まれ変わりました。にもかかわらず、100年後の現在、なぜ、東京は首都直下地震におびえなければならないのでしょうか。

それは戦後復興に失敗したからです。

関東大震災後の「帝都復興事業」は焼失した地域に限られて行われました。裏を返せば、火災が発生しなかった郊外は手つかずのまま放置されたのです。

都市化を見据えて区画整理を実施した先見の明がある首長や地主もいましたが、ごく一部にとどまりました。

大半の地域では道路などの整備が行われず、人口が増え、木造家屋の密集地帯が広がっていった。そうした密集地帯が太平洋戦争で空襲を受け、甚大な被害を受けた。

太平洋戦争では、東京は関東大震災を上回る面積が焼失しました。戦後、関東大震災後の「帝都復興事業」のような100年後を見据えた街づくりが行われずに現在にいたってしまっているのです。

戦後「東京戦災復興計画」が策定されたが…
――関東大震災から終戦まで23年間しか経っていません。23年前にできた「帝都復興事業」のようなプランを戦後に実施できなかった原因はどこにあるのですか？

東京都にも「帝都復興事業」のようなプランはあったんですよ。1945年3月9日の東京大空襲後、戦争に勝つにしても負けるにしても東京の復興は急務だと内務省が復興計画を練り始める。そうした動きのなかで、「東京戦災復興計画」を策定したのが、都市計画家で東京都都市計画課長の石川栄耀です。

「東京戦災復興計画」の特徴は、市街地の外周に緑地地域をつくり、市内には河川に沿って公園緑地を整備し、交通、防災、保健、景観上の観点から幅100メートル、80メートルという植樹帯を持つ広い街路を敷設しようとしたこと。

都の都市計画課が作成した都民への啓蒙映画「二十年後の東京」では〈新しい時代にふさわしい、新しい形の都をつくり出すための絶好のチャンス。この千載一遇の好機会をむなしく見送ってしまうようだったら、私たち日本人は、今度こそ本当に、救われがたい劣等民族だと世界中の物笑いの種にならなくてならないでしょう〉と「帝都復興事業」にも似た言い回しをしています。

「机上の空論」都知事が握りつぶしてしまった
しかし石川栄耀の「東京戦災復興計画」は実現しなかった。

都知事の安井誠一郎が「東京戦災計画」を机上の空論だとして、握りつぶしてしまったからです。

安井誠一郎は、関東大震災と戦災では事情が異なり、都市計画よりも都民の衣食住を優先すべきと考えた。その結果、当初の計画では約2万ヘクタールあった区画整理対象エリアで、実現したのはわずか6％。またGHQの農地改革で公園用地が農地と見なされ、私有地とされました。その上、政教分離政策で、もともと公園とされていた寺社などの土地の私有地化も進んでしまう。

一方で名古屋や仙台なども空襲の被害を受けましたが、行政のトップも都市計画の専門家も議会も同じ方向を向いて、戦後復興に向かった。とくに名古屋市は戦後復興の優等生と言われるが、目先の食糧難より将来の名古屋市民のためにと復興計画を推し進めた。

東京オリンピックが東京を改悪した
――終戦から78年間、東京をつくりなおす機会はなかったのでしょうか。

GHQによる占領が終わり、朝鮮戦争特需がはじまり、高度経済成長に移行しても東京の都市整備は進みませんでした。

人口の密集や都市部の交通マヒの解消は喫緊の課題でした。安井誠一郎は、戦後復興の失敗で顕在化した東京の問題を一気に解決できる起死回生の政策を打った。それが、1964年の東京オリンピック誘致です。しかし東京オリンピックに乗じた開発も東京に新たな問題を残すことになってしまいます。

イベント便乗型の開発は財源の確保には適していますが、弊害が少なくありません。

まずその計画がイベントの内容や開催に左右される。イベント便乗型ではほとんどの場合、短期間で、しかも決まった費用で事業を進めなければなりません。長期的なビジョンに立った計画がどうしても難しい。未来に禍根を残してしまうことが多いのです。

建設費高騰と工期長期化で「景観」は二の次に…
――64年の東京オリンピックではどんな禍根を残したのでしょう。

いくつかありますが、あえてひとつ挙げるとすれば、効率性、経済性優先の都市開発の出発点というべき、首都高速道路による水辺破壊です。

たとえば、日本橋川に架かる江戸橋は、「帝都復興事業」でもっとも中小河川で費用をかけてつくられた橋梁です。しかし東京オリンピックを契機につくられた首都高速道路を上空すれすれに通すために、中柱が切られて3つの道路に覆われ、いまにも押しつぶされそうになっています。

――「帝都復興事業」の特徴を教えてください。

橋梁の全景を見ることも難しい。首都高速道路が織りなす東京でもっとも醜い風景のように感じます。

――耐震、耐火だけではなく、美観にも配慮した「帝都復興計画」とは真逆の開発ですね。

江戸のシンボルだった隣の日本橋もそう。上を通る都心環状線の高架橋が低く、青銅製の2頭の麒麟を配した照明灯が、高架橋の函桁に挟み込まれてしまっています。当時、日本橋の景観が損なわれるから、高架橋をもっと高くできないか、と反対した都の職員もいたそうです。しかし建築費が高くなり、工期が延びるから、と無視された。

建物を強くするだけでは人の命は守れない
それは景観だけの問題ではありません。都度都度のイベントに便乗した経済性、効率性を重視したその場しのぎの無秩序な開発を続けたせいで、東京は関東大震災後に取り組んだ防災の機能も失ってしまった。

確かに、東京に建つ超高層ビルひとつひとつには耐震設計がほどこされています。だけど、建物を強くするだけで、災害から人を守れるのか。

いったん地震が発生したら、都心の高層ビルで働く人たちは帰宅困難者になってしまいます。帰宅が遅れるだけならばいい。でも超高層ビルで、働いたり、暮らしたりする人が一気に外に避難した場合どうなるのか。

関東大震災当時の東京市長だった永田秀次郎は「道を歩まんとすれば道幅が狭くて身動きもならぬ混雑で実に有らゆる困難に出遭った」と震災時を語っています。

当然、余震も起きる。あるいは、火災が発生するかもしれません。そんななか、冷静に整然と避難できるのか……。

それが難しいことは子どもだって分かるでしょう。

「帰宅困難者」も「閉じ込め」も想定されていない
――昨年、韓国ソウルの梨泰院で群衆雪崩が発生する事故も起きましたね。

そう。人間が必要以上に集まったら、思いもしない事態に陥る。人口が集中する東京ならなおさらです。

さらに超高層ビルの林立は、無数のエレベーターの存在を意味します。大地震が発生すれば、たくさんの人たちがエレベーターに閉じ込められるでしょう。狭いなかに長時間閉じ込められたら、命を落とすリスクもある。交通もマヒするから、救急車が到着しないかもしれない。

高層ビルは地震での倒壊確率が0と仮定されているだけで、大量の帰宅困難者やエレベーター内の閉じ込めの危険性は考えられていません。

月島は3年2カ月にわたって孤立した
また豊洲や有明、晴海や月島などの湾岸地区の埋め立て地にも次々とタワーマンションが建っています。

地震が発生すれば、エレベーターが使えないから高層階に暮らす人は避難もできない。仮に避難できたとしても、過度に人口が密集しているために、避難所が足りない。埋め立て地は液状化が発生すれば、水道などのインフラも断絶する恐れもある。

なかでも月島は、関東大震災で焼失した相生橋が再建されるまで3年2カ月もの間、孤立を余儀なくされました。月島のタワーマンションに暮らす人たちはその事実を知っているのかと心配になります。

10万人以上が命を落とした関東大震災から今年9月1日で100年を迎えます。100年前、東京でどんな被害があり、市民がどのような思いで復興してくれたのか。近年、危険性がさかんに叫ばれる首都直下地震にどう備えるかはもちろん、現在の東京が100年後を見据えた街になっているのか――そのヒントが100年前にあるのです。

---------- 武村 雅之（たけむら・まさゆき） 名古屋大学減災連携研究センター特任教授 1952年生まれ。東北大学大学院理学研究科博士課程修了（理学博士）。鹿島建設を経て現職。日本地震学会、日本建築学会、土木学会、日本活断層学会の理事、監事、委員、歴史地震研究会会長、日本地震工学会副会長、中央防災会議専門委員などを務める。2007年に日本地震学会論文賞、12年に日本地震工学会功績賞、13年に日本建築学会著作賞、17年に文部科学大臣賞（科学技術部門）を受賞。専門は地震学、地震工学。主な著書に『関東大震災を歩く』（吉川弘文館、2012）、『地震と防災』（中公新書、2008）がある。 ----------

いいかげんしろ。
何をいいたいのかまとめて書き込むように。

こんなに長い書き込みをされると、話が
途切れてしまうね。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

>>17580 匿名さん

自分の頭で纏めてね、得るものが「あるか」「ないか」はあなた次第

誰も読む者はいない書き込みは荒らしに相当するよ。

マンション管理士に相談するよりもチャットGPTに回答を求めたら丁寧な回答が返ってきた。訴訟手続きから費用の件も丁寧に答えてくれる。

だったらそこに相談すればいいよ。

>>17586 匿名さん
そうしています。一応マン管士有資格者です。
知識の確認をしているよ。

AIは近いうちに全知全能を備える。
世界の支配者は自分達より優秀な全知全能
を備えたAIの登場で困惑しだした。
身近な案件で言えば分譲マンションもAIを
活用しだしたら管理会社やマンション管理
士も必要なくなる可能性が高い。
私は投資を生業にしているがAIを活用した
投資が一番成績がいい。
AIは私の能力にないような判断で銘柄を自
動売買してくれる。
勿論元本を割ることもあるが他の証券会社
での取り扱いよりは含み損は少ない。
近いうちにすべての銘柄を現金化して投資
方法変更する。勿論AIが主体になる。
マンション管理の会計報告等は簡単に処理
してくれる。
各マンションは検討されるといいでしょう。
管理会社等は嫌がるでしょう。

>>17584 匿名さん

これを真のあらしといいます　あらしに賛同するのが２件

＜漏水に伴う専有部分の給排水管の枝管部分の調査について＞
　　　具体的な検査方法

　　　　　①内視鏡計測調査
　　　　　　　直管部分や曲り、継手部分など、すべての配管に適用できます。
　　　　　　　管内のさびの発生状況や詰まり具合、ライニング管の剥離状態まで調査できる。
　　　　　　　管の残存肉厚つまり損傷・厚みまでは正確には測定できない。

　　　　　②エックス線装置計測調査
　　　　　　　測定のために、建物の機能を停止（断水）しないで測定できる。
　　　　　　　継手部分の残存肉厚や直管部分の腐食状態が測定可能。

　　　　　③超音波計測調査
　　　　　　　配管の残存肉厚を測定できる。但し、表面が平らな部分しか調査できない。

　　　　　④抜管採取調査
　　　　　　　調査には断水が必要となる。
　　　　　　　古いマンションでは、サンプルを抜きさる際に、他の部分を傷める可能性もある。

雑排水管の高圧洗浄の他にもいろんなことを検査できるんだね。

マンションの設備の中で厄介なのが専有部分の配管、排水管、給湯管
の更新工事だよね。専有部分の管材は塩ビ管だから錆びることはない
だろうが、給水管の竪管は鋼管が使用されているところが多いだろう。
給水管の竪管の更新工事をする場合は、殆どのマンションでは、外付けに
しなければならないので、見苦しくなる。

組合で総合保険に加入するとき、配管（共用部分、専有部分）
の更新工事を計画していないと、保険料が大幅に上がる。

マンションの総合保険は、築２０年を経過すると
大幅に値上げする。２倍程度の値上。
一番の原因は漏水だというが、そんなに漏水事故が
起こるわけではないのだが。

大手損保会社のカルテルが指摘されていたようだが。

>>17594 匿名さん
実務経験がないとスそんなことを言う。
漏水事故は起こりだすと多発する。
住めない部屋も出てくる。
引っ越すしかないよ。
問題はある日突然売れなくなる。

日テレ
マンション管理組合の積立金約1200万円着服、管理会社元部長。

使用者責任があり、賠償は管理会社が支払って
くれるで問題はない。

電気温水器が室内にあるマンションには
住まない方がいいでしょう。
購入された方は早めに売却された方がい
いでしょう。
賃貸には出さない方がいいでしょう、
事故の時は管理会社には責任はなく所有
者に責任があります。
一棟の建物が賃貸マンションであれば一
棟の建物の所有者に責任があるので少し
はましでしょうが、やめた方がいいには
変わりません。
室内に温水器のあるマンションの話です
のでくれぐれもご注意ください。
通常の電化マンションでは温水器に設置
位置は室内にはありませんし高級マンシ
ョンに多いようですのでとてもいいです。

エアコン、床暖房がついていれば、電気温水器は必要
ないでしょう。

>>17600 匿名さん
それでお風呂には入らないの。

>>17600 匿名さん
これはボケマンだからね( ´艸｀)

なんで電気温水器が室内にあるの？

>>17603 匿名さん
あるからあるのよ、
オール電化マンション見たことないの。
高級マンションにはオール電化は多いよ。
築30年超の築古マンションだけど皆高級感
で買ったが地震時にその欠点がばれたのよ。
後の祭りだけどね。
室内にないのは良いよ。

>>17592 匿名さん
＞給水管の竪管は鋼管が使用されているところが多いだろう。
＞給水管の竪管の更新工事をする場合は、殆どのマンションでは、外付けに
しなければならないので、見苦しくなる。

それで給水管の竪管の更新工事は築何年で実施するのがいいのですか？
参考までに教えて下さい

やらない方がいいと思います。
漏水が発生したらその部屋だけの給水管の交換を
すればいでしょう。
その部屋だけはちょっと見苦しくはなりますが。

それに給水管の竪管の漏水は、部屋の中にはまず影響はなく、
開放廊下に流れるだけですから。

給湯器や配管の元栓があるところに漏水が発生すると
思うから、その水の処分を考えれば解決するかもね。
開放廊下に設置されているから、漏水しても廊下には
影響はないだろうからね。

>>17608 匿名さん
電気湯沸器とガス湯沸器の違いを教えて下さい。電気とガスの違いは理解しています。

電気は電気でお湯を沸かす。
ガスはガスでお湯を沸かすのです。

それより、給水管の竪管の漏水対策をどうするかが問題です。
全交換するのか、一部交換にとどめるのか。
そして、交換をしない場合は漏水をどのようにして対応するかを。

>>17610 匿名さん
そんなことは理解している。
システムの違いです。

そんなことはあなたわかっているんでしょう。
人を試すようなことはしないで、自分で答えたらどうでか。

長文だよ　読む、読まないは各自の判断！！

ガスコンロの炎から発がん性物質「ベンゼン」発生、換気扇で除去不可
Anuradha Varanasi によるストーリー ? 2 時間前

https://images.forbesjapan.com/media/article/64243/images/main_image_b... 台所にあるガスコンロを使うと、室内環境がタバコの副流煙よりも有害になる場合があることが、最新の研究で明らかになった。

環境科学技術分野の学術誌「Environmental Science & Technology」に2023年6月15日付けで発表された研究によると、ガスコンロで調理をしている住宅内で、ベンゼンと呼ばれる発がん性物質が検出されたという。ベンゼンは、石油精製工場で生産されているほか、たばこの煙にも含まれている化学物質だ。

この研究によると、住宅17軒で、最大火力のコンロおよび摂氏177度のオーブンを45分間燃焼させた結果、33のバーナーとオーブンを使用したうちの9例（29％）では、タバコの副流煙によるベンゼン濃度（0.34～0.78ppbv）を上回ったという（日本の環境基準は年平均値で約1ppbv以下）。

また、ガスコンロから発生するベンゼンは、台所に設置されている換気扇やレンジフードでは除去しきれない場合があり、適切な換気システムがなければ、台所から寝室へと拡散してしまう場合があるという。6軒の家で、1時間半のオーブン（摂氏246度））使用によるベンゼン濃度の変化を、台所から最も離れた寝室で測定した結果、オーブン着火から1時間以内に1ppbvを超え、消火後も数時間は1ppbvを下回ることがなかった家が3軒あった。ある1軒では、換気扇があっても最高8.9ppbvに達し、消火後も8ppbvを超えた状態が20分ほど続いたという。

研究チームは「ガスコンロとガスオーブンの使用中と使用後に、寝室のベンゼン濃度を測定したところ、台所のガス機器から発生したベンゼンが、他の部屋にも広く移動していたことがわかった。ガス機器をオフにした後も、数時間にわたって、台所以外の部屋にいる人が、引き続き高濃度のベンゼンに暴露されている可能性がある」と述べている。

さらに研究論文は「米環境保護庁（EPA）は、住宅内でガスを燃焼すると発生するベンゼンをかなり過小評価していることが、今回の研究で示された」とも述べている。「研究の結果、ガスコンロの強火と、摂氏177度のオーブンを合わせると、米国の家庭では年間7200kgのベンゼンが排出されることがわかった。一方、EPAが発表している温室効果ガスインベントリによると、住宅用ガス機器すべて（ガスボイラーとガス給湯器を含む）から排出されるベンゼンは、年間で推定4300kgだ」

研究者はさらに、IH（電磁誘導加熱）コンロで2度調理してベンゼン濃度を測定したが、検出されなかったと述べている。「また、火力を強にした電気コイル調理器やIHコンロ、電気オーブンを摂氏177度で使用した場合は、天然ガスやプロパンガスのコンロを使用した場合と比べて、ベンゼン濃度の中央値が10分の1から25分の1だったこともわかった」という。

ガスコンロを燃焼させると有害な化学物質が発生することは、これまで複数の研究で示されている。例えば、強力な温室効果ガスであるメタンや、血液の酸素運搬能力を低下させる物質である一酸化炭素（CO）、喘息と強い関連性がある一般的な大気汚染物質である二酸化窒素（NO2）、広く知られる発がん性物質であるホルムアルデヒドといった物質だ。

ガスコンロを使用する家庭で育った子どものほうが、生涯にわたる喘息の発症リスクが24％、小児喘息を発症するリスクが42％高いことが、ガスコンロに関する41以上の研究で証明されている。

今回の研究結果で、ガスコンロからIHコンロへの変更は、健康面で望ましい決断である可能性が、いっそう浮き彫りになった。子どもと親自身の循環器系にとって望ましいばかりか、血液細胞がんのリスク低減にもつながるのだ。ベンゼンへの長期的な暴露は、白血病とリンパ腫の発症リスク上昇と関連している。

研究チームは、室内の空気汚染と、それが人々の健康に及ぼす影響について、早急に理解を深める必要性があると訴えた。なぜなら、ほとんどの人が、87％の時間を室内で過ごしているからだ。

今回の研究論文の筆頭著者で、スタンフォード大学の大学院に在籍するヤナイ・カシュタンは声明で「私はたまたま、電気コンロが設置されている賃貸アパートに住んでいる」と述べている。「この研究に着手するまでは、特に気にしたことはなかった。しかし、ガスコンロによる空気汚染について知れば知るほど、ガスコンロのない家に住んでいてよかったと安堵している」

（forbes.com 原文）

オール電化はマイクロ波が有害とか聞いたが本当かな。知っている方は教えて下さい。

長文を自分で考えて書いているのかと思ったけど
単なるコピペなんだね。

>>17616 匿名さん

それがどうした

>>17617 匿名さん
単なるコピペではなく、自分の考えも入れて書きこめよ。

管理規約と各種細則の全面改正をしたことがありますか。
それとも分譲時のままですか。
年度によって一部変更があったときは、議案書には記載されて
いるでしょうが。

何かを調べる時に議案書で全て確認するのは大変です。
標準管理規約や区分所有法の改正や各種細則については
規定されていないものが数多くあります。
どこかの時点で全面改正する必要があります。

それに中古としてマンションを購入した者に対して
規約集を配布しないと、マンションの規約や細則のことが
分からないのではないのだろうか。
規約集を配布しなくて規約や細則を守れというのは無理があるよ。

ただ、管理規約の全面改正のやり方がわからないかもね。
大変な労力が必要だよ。

管理規約と各種細則の全面改正のやり方を
書き込みましようか。

以前何回か書き込みはしているんだけどね。
その時にいなければスルーされてるだろうから。

>>17623 匿名さん

必要ないね
以前何回か書き込みはしているのなら以前書き込みした [NO]を記載すれば良い
コピーは嵐と定義されているよ。
同一スレッド内でコピーを繰り返すのは件数稼ぎ。

ナンバーを記載してもスレ数は増えるんだけどね。
そんなことも分からないのかな。
見るのが初めての者なら、現在のスレに書き込んだ方が
手っ取り早いんじゃないの。

スレ稼ぎとかいっても、もう17,000を超えたんだよね。
圧倒的に多いスレ数じゃないの。
ＰＡＲＴ１が１，０００程度、ＰＡＲＴ２が１１，０００、
ＰＡＲＴ３が１７，０００、合計で３５，０００を超えた
お化けスレだね。よく続いたもんだ。

「これくらい良いでしょ」が大惨事に！カップ麺の汁はトイレに流してOK？掃除のプロに聞いてみた
クックパッドニュース の意見 ? 昨日 21:06

忙しいとき、ちょっと小腹が空いたとき。どんなときでも、ストックしておくと便利なカップ麺。普段からよく食べているという方も多いのでは？ところで、みなさんはカップ麺を食べた後に残った汁をどのように片付けていますか？編集部で調査したところ、シンクに流す、トイレに捨ててるという回答が！でも、本当にその捨て方でいいの？ということで、掃除研究家の“おそうじペコさん”に、カップ麺の汁の正しい捨て方を聞きました。

c クックパッドニュース
シンクに流しても良い？
――カップ麺の汁をシンクに流しても良いですか？

ダメです！絶対にだめです！

――そうですよね……。では、その理由を教えてください。

私の姉の話になるのですが、子育てが忙しくて隙間時間に自分はカップ麺を食べるという生活をしていた時期があります。食べ残した汁をシンクに流していたところ、排水菅が詰まって業者を呼んで修理をしてもらうということが起きました。

ラーメンの汁って油分がすごいです。それをシンクに流すと、どんなに掃除をしたつもりでも、排水菅の中に油が残り、それがどんどん詰まりになるんです。 冬場は排水管の中の油分が冷えて固まり、次に流したものがさらにその上に重なっていきます。その結果、排水管が詰まってしまいます。

――カップ麺の汁で業者さんを呼ぶ事態になるんですね。

トイレに流すのはOK？
――シンクに流すのはダメだということはわかりました。では、カップ麺の汁をトイレに流して良いですか？

もちろん、ダメです。

――ダメですか……。でも、トイレってなんでも流しても大丈夫と思っている方も多そうですよね。

トイレは、油っぽいものを流すことを前提していません。流して良いのは尿・便・トイレットペーパーだけです。そこに、食品とは言え、油っぽい消化されていない固形物を流してしまうと、シンクと同じく油分でトイレが詰まる恐れがあり、最悪の場合、逆流が起こります。この逆流で、お家が悲惨なことになるのは想像できますよね……。

――確かに、油分が付く分掃除も大変になりそうです。

カップ?の汁を捨てて、油分を取り除くことを前提としたトイレ掃除をするなんて本末転倒な話です。

共同住宅の場合、トイレが詰まると、他のお家にも迷惑がかかってしまうので、トイレにカップ麺の汁を捨てているという方は、この記事を読んだことを機にやめていただければと思います。

正しいカップ?の汁の捨て方
――では、正しいカップ麺の汁の捨て方を教えてください。

姉の家の排水菅が詰まってしまってから、我が家でやっているカップ麺の汁の捨て方をご紹介します。

ビニール袋にクシャクシャっと丸めた紙を入れ、そこに残った汁を入れてビニールの口を縛り捨てます。

c クックパッドニュース
この時に使う紙は、古新聞でOK！新聞をとっていないという場合は、無地の新聞紙がAmazonなどで買えるのでチェックしてみてください。私は、ネットで買い物したときなどに緩衝材としてついてくる紙を畳んでおいて使っています。ビニール袋も、捨てるだけなので食パンの袋や野菜の袋を取っておいて活用しています。こういう袋は意外と丈夫で使い勝手が良いんです。この袋は燃えるゴミとして出します。

そして、もう1つの方法としては、高吸水性ポリマーを使って、残った汁をゼリー状にして捨てる方法です。

c クックパッドニュース
残った汁ものをゼリーにするというのは、キャンプに行く人たちの間でよく使われている捨て方ルールだと聞いたことがあります。

c クックパッドニュース
通常サイズのカップ麺で試したところ、小さじ1杯で固まりました。そのまま燃えるゴミとして捨てられるのでとても便利。この高吸水性ポリマーは、災害時にもトイレ代わり使えるアイテムなので、おうちに1つ置いておくこともおすすめです。

――最後に、お掃除のプロとして、排水溝をきれいに保つことの大切さについて教えてください。

3日に1度で良いので、排水口を開けてスポンジで洗ったり、古くなった歯ブラシで排水溝の汚れを取るなどの習慣をつけることで、気持ちよくキッチンが使えるし、水回りをきれいにすることで気力もアップし、金運も上がるかもしれません(笑)。

集合住宅の場合は、その使い方次第で他のお部屋にも迷惑がかかってしまうと考えたら、自分の家のことだけではないという責任感が出てくるのではないでしょうか。 油を流さなければ、排水溝や排水管がそこまで汚れるということはないので、まずは流さない！というところからスタートしてみてください。

（TEXT：山田かほり）

食パンの袋や野菜の袋を取っておいて活用しています これは意外と使えますよ

※ゴミの捨て方は自治体によって異なります。お住まいの地区のルールに従ってゴミを捨てましょう

"ダメ物件"の見分け方を解説

2023年07月01日 09時26分日刊ゲンダイDIGITAL

(マンション購入は新築よりも中古の方が難易度が高い（Ｃ）日刊ゲンダイ)

　東京23区の不動産価格が高騰し続けている。この流れは中古マンションにも波及し、民間の調査会社「東京カンテイ」によると、今年1月時点で平均の築年数が28年、販売価格は6939万円と、7000万円近い価格で高止まりしているという。

　マンションを購入する場合、「失敗を避ける」という点では、新築よりも中古の方が若干難易度が高い。新築マンションを購入する場合は、その品質に関しては様々な保証制度があるので購入者側は細かくチェックしなくても安心できるところがある。しかし、中古マンションの場合はそういった公の保証制度がほとんどない。なぜなら、中古マンションの売買はほとんどが個人間の取引だからだ。

■保証制度がほとんどない「現況有姿」の中古マンション売買

　個人の売主は売却後のことまで保証はできないので、法律上ではそういった義務を負わなくてもよいような手法が選択できることになっている。これが「現況有姿」というやり方だ。「現況有姿」とは「この状態のまま引き渡ししますから、よくチェックしてくださいね。後で文句をいわれても責任は負いかねます」という売却方法のこと。個人が売主の場合には、このやり方が可能だ。

　ただ、売主が法人の場合は「引き渡し後に何か不具合が見つかった場合、一定期間内なら売主が補償しますよ」という「瑕疵担保責任」の条項が入る。その最低期間は1年とされる。

　例えば、以下のような事例はよくある。

＊入居後、壁の一部に雨漏りが発生した

＊給湯器が2週間で壊れた

　こんなことになっても、個人が売主で契約書に「現況有姿」の条項が入っている場合、買主は文句を言うことができない。不具合が後で見つかっても、自分で何とかするしかない。

　これが新築の場合は、瑕疵担保責任は2年。躯体など主要構造部分については、品確法により最長10年の品質保証がついている。

　ところが、売主が個人である中古マンションを「現況有姿」で購入すると、こういった保証は皆無と言っていい。だから中古マンションの購入には、不良物件を見分ける責任はひとえに買主に課せられる。

■「管理組合総会議事録」を隅々までチェック

　では、どうすればそういった中古マンションの「ダメ物件」を見分けることができるのか？

　残念ながら、近い将来に雨漏りが起きるかどうか、などというのは建築のプロでも見分けることができない。ただ、ガス給湯器がいつ潰れるのかはだいたい予想できる。耐用年数はおおよそ8年から15年といわれている。築10年のマンションで、一度も給湯器を交換していないのなら、引き渡し後2週間程度で壊れても「仕方がない」レベル。

　しかし、雨漏りは大変。新築時の建築工事がズサンだった可能性もある。また、雨漏りは1カ所で発生すると、他でも出ているケースが多い。だから、こういった「ダメ物件」を見分ける方法としてもっとも有効なのは、そのマンションの「管理組合総会議事録」を過去3年分ほど取り寄せて、隅々まで熟読することだろう。

■「雨漏り」は共用部分のコンクリート躯体の問題

「雨漏り」はマンションの共用部分であるコンクリート躯体の問題なので、管理組合の修繕積立金で補修しているはずだ。だから、総会議事録の議題の中に「雨漏り補修の件」といったものが必ずある。もし、そういう項目を見つけたら、そのマンションは雨漏りの前歴があるということ。まず「買ってはいけない」物件に該当する。

　この「総会議事録」は、仲介の不動産屋さんに頼めば取り寄せてくれる。宅地建物取引業法などで「利害関係者の請求」があれば、閲覧させなければいけないことになっているからだ。

　最近では「はい、ではメールで送っておきます」といってPDFで送られてくることがほとんど。面倒がらずにプリントアウトして、全部に眼を通すべきだ。

　そこには、そのマンションの抱えるほとんどすべての問題が書かれている。管理会社と揉めていることも、修繕積立金の予算が足りないことも、管理費を滞納している区分所有者がいることも、誰かが楽器を演奏してトラブルになっていることも、総会議事録を読めばおおよそはわかる。

　つまり、中古マンションを買う場合の「必須」は、総会議事録のチェックなのだ。ただ、“閲覧させなければいけない”と決まっていても、これを仲介会社に依頼すると、嫌がる業者もある。彼らにとって総会議事録を取り寄せるのは、面倒くさい仕事なのだ。そんな小うるさいことを言わずに買ってくれる客をありがたがる。ただ、これを面倒がるような仲介業者は、はっきり言って三流である。お付き合いを見直したほうがいいかもしれない。

　また、取り寄せた総会議事録の中身がスカスカで、そのマンションの実態がよくわからない場合もある。そういうマンションは管理にかなり問題があるので「避けるべき選択」となる。

（榊淳司／住宅ジャーナリスト）

総会は議論の場ではないとし、議案の賛否のみ記載しているマンションは避けるべき物件と言えるかもしれませんね。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。加害元の修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ４０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。
　＊配管の工事で特に必要なのは、給湯管になります。

お互いに長文の書き込みはやめましょう。

建設業界の常識は一般人とのギャップはありますね。
それについては、ある程度はしかたないことでしょう。
それで今日までやってきたのでしょうから。

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式が
一番いいんですが、工事の規模が小さかったり、予算が
あまりないマンションは随意契約にしなければならないでしょう。
随意契約とは施工会社に工事を丸投げする方式です。

>>17634 匿名さん
信用できるならばそれが一番いいよ。

>>17635 匿名さん
それが分らないですよね。
施工会社だけの問題ではなく、下請けや孫請け会社が手抜きとか
してもそれをチェックする第三者がいませんからね。
工事費が高いのか安いのかもまったくわかりません。
相見積を取らない方法ですからね。

>>17626 匿名さん
>ナンバーを記載してもスレ数は増えるんだけどね。そんなことも分からないのかな。

スレ数は１件増える
スレ１件で纏めて投稿しておれば同じだけど、スレを分割して３件以上がざらにあると言うこと。
こんなことも分からないのかな。

>>17637 匿名さん
スレ数に拘っているようだけど、何か問題があるのかな。
長すぎる書き込みは読みずらいから分けて投稿した方が
いいと思うけどね。

やっぱり自治会の方が重要ですね

任意団体の町会・自治会への加入を条件にするのは、

〇〇区マンション管理計画認定制度認定基準
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/sumai/c_manage/k...

７ コミュニティの形成
（１）マンション内で組織する自治会を設置していること若しくは当該マンションの所在
する地域の町会・自治会へ区分所有者及び居住者等が加入していること

大規模修繕工事で施工会社選定方法として、随意契約というのが
ありますが、相見積もりを取らず、１社と工事個所、工事費等を
話し合い、あとは施工会社に全てお任せするというやり方です。
信頼のおける施工会社を選定するので安心して工事を任せられる
といっている者もいますが、相手は商売で工事をしています。
工事の内容や材料等については、グレードを落とすことも当然考えます。
また、その下請け業者については、工事費が削減されれば、手抜き工事
もしなければならなくなります。
その工事を監理する外部のコンサルタントがいないのですから、当然の
ことです。
修繕積立金に余裕があれば、できれば設計監理方式がいいですよ。

工事を発注するのに、相見積もりを取らないでやるのが
理解できない。
それぐらいは理事や専門委員でやれるでしょう。
但し、大規模修繕工事となるとコンサルタントを使わないと
難しいだろうが。
要は修繕積立金次第ということかもね。

管理規約改正の進め方
>>16958
>>16959
>>16960
>>16961
>>16962
>>16970
>>16973
>>16974
>>16975
>>16979
>>16980
>>16984

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

>>17643 匿名さん
自分で作成したものではないものを成りすまして
書きこんではだめだね。

仕方ないから、もう一度書き込まないとしょうがないね。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント
　「

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

これらを１スレにすると長すぎて読む者がいないでしょう。
だから、分割して書き込むんですよ。

各戸内のガス検知器・インタホン子機が規約共用部分なんて重要事項も書いておく。

＞追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題となってきます

俺は法制実務やってたから屁のカッパですわ。ガハハハハ！

>>17645 匿名さん

なりすましの問題ではない
件数稼ぎの投稿は止めよう
もっと要領よく纏めよう

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

17657も改善者に訂正

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

**********************************************************
表紙には新原本の表示を忘れずに
**********************************************************

管理規約と各種細則の全面改正は、いざ取り組むとなると
何から始めればいいのか、何を準備して検討していけば
いいのかが分からないものです。
皆さんがたのマンションの管理規約と各種細則の全面改正は
済んでいますか。
規約や細則の改正はやっているでしようが、それは総会の議案書
に残っているだけではないですか。
それに、細則は全て揃っていますか。
一般細則、駐車場細則、駐輪場細則、ゲストルーム細則、集会場使用細則、
理事会運用細則、大規模修繕工事細則、規約改正細則、監視カメラ細則等
いろいろありますからね。

自由主義者：原理主義者

件数稼ぎにはコピペが効果的なんです

このスレの書き込みが17,000を超えているのに
何を今更だね。
それにコピペはしていないよ。
自分で作成した資料からもってきているだけだからね。

>>17653 匿名さん
ガス検知器とインターホンは法定設備ではないので
基本専有者による維持管理ですので、
管理組合で維持管理する場合は、管理規約に明確に記載する必要がありますね。


ただ、都市ガスの場合、ガス漏れ警報装置は義務ではなく任意設備です。
年次の消防点検でもガス漏れ警報器の点検は実施されていません。
メーターやコンロに漏洩防止装置がついているので、ガスメーカーは不要論が多いです。
使用期間は、5-10年で、基本パイロットが青から赤になったら交換。

交換方法は、型式さえば、くるりと回して外して、同じ手順（パイロットランプが見える位置）で戻すだけです。約30秒。

自分で変えれば、一万弱ですが管理会社に依頼すると二万程度です。

この話をすると、自分で交換することに反対する人が大半です。
そのくせ、管理費の値下げをいうんですよね。

>>17653 匿名さん
ガス検知器とインターホンは法定設備ではないので
基本専有者による維持管理ですので、
管理組合で維持管理する場合は、管理規約に明確に記載する必要がありますね。


ただ、都市ガスの場合、ガス漏れ警報装置は義務ではなく任意設備です。
年次の消防点検でもガス漏れ警報器の点検は実施されていません。
メーターやコンロに漏洩防止装置がついているので、ガスメーカーは不要論が多いです。
使用期間は、5-10年で、基本パイロットが青から赤になったら交換。

交換方法は、型式さえば、くるりと回して外して、同じ手順（パイロットランプが見える位置）で戻すだけです。約30秒。

自分で変えれば、一万弱ですが管理会社に依頼すると二万程度です。

この話をすると、自分で交換することに反対する人が大半です。
そのくせ、管理費の値下げをいうんですよね。

>>17662 匿名さん

コピペが多いね～

単なるコピペではなく、自分なりに解釈して作り替えて
作成するのと、ただコピペするのとでは全然違うと思うけどね。
自分で作成するということは、内容を把握しているしね。

自分で作成したものは、コピペとはいわないよ。

他人がそれをコピペすればなりすましとなる。

これはコピペだよね。

ガス検知器とインターホンは法定設備ではないので
基本専有者による維持管理ですので、
管理組合で維持管理する場合は、管理規約に明確に記載する必要がありますね。


ただ、都市ガスの場合、ガス漏れ警報装置は義務ではなく任意設備です。
年次の消防点検でもガス漏れ警報器の点検は実施されていません。
メーターやコンロに漏洩防止装置がついているので、ガスメーカーは不要論が多いです。
使用期間は、5-10年で、基本パイロットが青から赤になったら交換。

交換方法は、型式さえば、くるりと回して外して、同じ手順（パイロットランプが見える位置）で戻すだけです。約30秒。

自分で変えれば、一万弱ですが管理会社に依頼すると二万程度です。

この話をすると、自分で交換することに反対する人が大半です。
そのくせ、管理費の値下げをいうんですよね。

どうでもいいけど、皆さんの参考になればいいんじゃないかな。
それを見て勉強し、いろんな意見を書きこむ。
それが匿名掲示板だよ。
ここのスレは書き込みが半端ないからやっかんでいるんかな。

ところで管理規約と各種細則の全面改正をしていますか。
そして、途中で入居してくる住民に対してそれを配布していますか。
それがないと細則違反や規約違反とはいえないでしょうから。
全面改正ができないというなら、マンション管理士に依頼すれば
いいでしょう。
やればできるというのなら、規約は標準管理規約をひな型に
すればいいでしょうからそれを活用してください。
各種細則は、管理会社に他所の細則を見せてもらって、それを
参考にして改正してください。

>>17673 匿名さん
>そして、途中で入居してくる住民に対してそれを配布していますか。
>それがないと細則違反や規約違反とはいえないでしょうから。

そんなことはない。
規約等の写を配布していなくても、責任は問える。

>>17673 匿名さん
基本的な売買の流れですと
不動産会社が管理規約を管理会社から入手し、買主に譲渡ないし説明。ペット飼えますよーとか
売買が決まると、売主は所有してる管理規約を買主に譲与。

また、区分所有法でどこに保管しているかをマンション内に明確に掲示する必要が定められています。
33条1項
閲覧については33条2項で正当な理由がないと拒絶できないことになっています。

つまり、見る見ないは購入者の勝手なので
閲覧を拒否されてなければ、聞いてないよーは通りません。

>売主は所有してる管理規約を買主に譲与。
こんなことをしている者はいないよ。

>>17675 通りがかりさん
>売買が決まると、売主は所有してる管理規約を買主に譲与。

これは良いですね～　　賛成

規約集を大切に保管している者いるの。
では賃借人にはどうするの。
ペットやエレベーターへの自転車、ゴミ捨て、騒音、ピアノの練習、
ベランダへのテーブルの設置等

>>17679 匿名さん
いい質問だ。
管理組合にその責任がある。
組合が規約集等を新組合員には発行するようのキヤクニハないのかね。

管理員室または理事長の居宅に規約原本が保管されてるので、それを見ればいい話。
印刷して配るかどうかは、管理組合（理事長）の判断になる。
ただし、Aさんには印刷して渡すがBさんには見せるだけという差別・イジメはダメだ。

>売買が決まると、売主は所有してる管理規約を買主に譲与。

譲与するかどうか、譲与するとして有償か無償か、なんてことは
売買当事者間の力関係で決まる。管理組合も仲介業者も知らん。

>>17682 販売関係者さん
管理規約＋専有期間の総会議事録の控えがあれば
管理が管理組合によるものだとしても
販売時の評価になります。

大規模修繕も同じで
やります、やりましたではなく
公的な文章でないと評価されないです。

そんなのは、請負契約を見れはすぐ分るよ。

投資の為に分譲の数戸を所有していますが、
宅建業者には客付けのみを依頼して通常の
管理は所有者の小生がいたしております。
賃借人に対しては守るべき規約等はコピー
して渡しております。
別にトラブル等はございません。

本来は、区分所有者が賃借人に対して、管理規約、細則類を遵守する「誓約書」をとることになっているが、賃貸管理会社へ任せている場合、手間がかかりお金にならないことは省くでしょう（担当者にもよる）。


マンション標準管理規約（単棟型）

（専有部分の貸与）
第１９条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

２ 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

この規定のおかげで第三者が規約細則に反する行為で他組合員に迷惑をかけたとき、
迷惑を受けた組合員は第三者に直接仕返しすることもできるし、管理組合に頼んで
区分所有者を痛めつけることもできる

賃貸に出す場合、不動産会社が賃借人に対してほんの僅かな
細則はコピーして渡します。
ゴミの捨て方、ペットやピアノの問題等。
売却する時も同様です。
売却する持ち主は後のことまで考えません。

>>17689 匿名さん
私はマンション管理士、管理業務主任者、日商簿記2級、宅建士、ビル管理士、フアイナンシャル王ランナー１級等の資格保有者で投資家である。
マンションを競売等で購入した時は諸書類の写しを請求するが応じる知識のない管理会社や取引業者や組合や組合員やマンション管理士等がなんと多い事か腹立たしいよ。
知識のないものには教えて提出させる。
私は賃貸料は大切な収入源だからやかましいのは当然ですが( ´艸｀)

区分所有法は、理事長（管理組合）に対しての罰則が明確に記載されてますが、専有所有者への罰則は記載されてません。
あくまでも、
厳守しなければならないであって厳守しなかった場合の罰則は書かれてません。
つまり、厳守しなかった場合は、民法で争うことになります。
管理規約はあくまでもマンションの決め事ですので、記載事項を守らなかった事で実害がなければ、民法で争えません。
例えば、犬の飼育禁止であっても。
糞害、鳴声等で他の専有者に実害がなければ、あくまでもマンションの規約違反であって、法令違反ではないので争う事はできません。
特に騒音、異臭等は各専有者によって感覚が違うので難しいところですね。

>>17691 マンション掲示板さん
区分所有法で理事長に対して罰則があるとのことですが、
具体的にはどれがそれに該当するのか、そして罰則は誰に
対して行われるのかを教えてください。
管理規約はマンションの決め事ではありますが、区分所有法を
摘要しているものもありますからね。それは法令違反ですね。

また、マンションでよくあるのが
古くからの専有所有者に甘く
若い賃貸者に厳しい傾向があります。
色眼鏡無で公平に見ているか？を冷静に考える必要があります。

若い賃貸者は、私達より法令をよく知ってますので、やり過ぎには気をつけてください。

Aマンション理事長のやりすぎ動画
YouTubeにアップされるかもしれませんよ。

>>17692 匿名さん
区分所有法７１条に「管理者、理事、規約保管者、議長、精算人が次のような義務違反行為をしたときは、２０万以下の過料に処せられる。」とあります。

区分所有法　第71条
マンション管理士　木浦学　2021年1月10日 06:25

←区分所有法第69条　区分所有法第72条→

条文
第71条　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
一　第33条第1項本文（第42条第5項及び第45条第4項（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）並びに第66条において準用する場合を含む。以下この号において同じ。）又は第47条第12項（第66条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される第33条第1項本文の規定に違反して、規約、議事録又は第45条第4項（第66条において準用する場合を含む。）の書面若しくは電磁的記録の保管をしなかつたとき。
二　第33条第2項（第42条第5項及び第45条第4項（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）並びに第66条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、正当な理由がないのに、前号に規定する書類又は電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧を拒んだとき。
三　第42条第1項から第4項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。
四　第43条（第47条第12項（第66条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される場合及び第66条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、報告をせず、又は虚偽の報告をしたとき。
五　第47条第3項（第66条において準用する場合を含む。）の規定に基づく政令に定める登記を怠つたとき。
六　第48条の2第1項（第66条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、財産目録を作成せず、又は財産目録に不正の記載若しくは記録をしたとき。
七　理事若しくは監事が欠けた場合又は規約で定めたその員数が欠けた場合において、その選任手続を怠つたとき。
八　第55条の7第1項又は第55条の9第1項（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の規定による公告を怠り、又は不正の公告をしたとき。
九　第55条の9第1項（第66条において準用する場合を含む。）の規定による破産手続開始の申立てを怠つたとき。
十　第56条の2第2項（第66条において準用する場合を含む。）の規定による検査を妨げたとき。
解説
以下の場合はそれぞれ20万円以下の過料

①管理者と理事が、規約、議事録および集会決議にかわる書面・電磁的記録を保管しなかった場合
（保管する者は除かれている）

②管理者、規約又は集会の決議で保管すべきと定められた者、理事が正当な理由なく規約、議事録、集会決議にかわる書面または電磁的記録の閲覧を拒んだ場合

③議長が、議事録の作成をしない、記載事項を記載しない、虚偽の事実を記載した場合

④管理者、理事が年一回の集会における報告をしなかった場合

⑤理事が、管理組合法人の登記を怠った場合

⑥管理組合法人が財産目録を作成しなかった場合の理事

⑦理事または監事が欠けた時、または規約に定めるその員数に不足した時にその選任手続きを怠った場合の理事

⑧清算人が、区分所有法で定められた公告をしなかった場合、または虚偽の公告をした場合

⑨清算人が、管理組合法人の破産開始手続きの申立てすべき時にその申立てをしなかった場合

⑩裁判所が行う管理組合法人の解散・精算に対する検査を妨げた場合

参照条文等
区分所有法　第33条（規約の保管及び閲覧）
　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。
３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
区分所有法　第42条（議事録）
　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
３　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
４　第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
５　第33条の規定は、議事録について準用する。
区分所有法　第45条（書面又は電磁的方法による決議）
４　第33条の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第一項及び第二項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。
区分所有法　第47条（成立等）
３　この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。
１２　管理組合法人について、第33条第1項本文（第42条第5項及び第45条第4項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定を適用する場合には第33条第1項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第34条第1項から第3項まで及び第5項、第35条第3項、第41条並びに第43条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。
区分所有法　第43条（事務の報告）
　管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
区分所有法　第48条の2（財産目録及び区分所有者名簿）
　管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。
２　管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。
区分所有法　第55条の7（債権の申出の催告等）
　清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。
区分所有法　第55条の9（清算中の管理組合法人についての破産手続の開始）
　清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。
区分所有法　第56条の2（裁判所による監督）
　管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。
２　裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。

20年前に、騒音で苦情を言われ
子供がだから仕方ないと言っていた人が
子供が独立していなくなると
今度は、うるさいと苦情をいってますからね。

会社でも学校でもマンションでも、声の大きな野郎には遠慮するものですよ

>>17695 匿名さん
良く調べましたね。
ありがとうございます。

第４２条（議事録）第３項、第４項は、「押印」が削除され、「署名」だけ。（２０２１年９月施行）

例えば
管理規約に、駐輪場は1世帯1台と記載されていたが
空きが多くあった為、この規約を破り
数世帯に数台の許可をしたとします。
数年経てば、小さな子供が大きくなり、各世帯からも希望が出て、満車状態になり、後に一台も借りれない世帯が発生。
理事長としては、空きがあるから貸しただけだが、後の専有所有者に不利益を与えることになります。

専有所有者に不利益を与えていない場合はさほど問題では無いですが、不利益を与えた場合は、規約に違反した契約を結んでますので、管理規約違反になります。
過去のことで書面がないなんてなると、契約書ですので、まずないですが、罰則対象です。

駐輪場を使用する場合は、有料とすればいいのでは。
月１，０００円でも使わない者は、借りないと思うので。

築７年の１０００戸超のマンションの管理人
に着任したものです。
駐輪場は一台１００円で一戸に一台との規定
があります。
まず最初に目が行ったのが駐輪場の荒れ状態
には驚きました。
シールを貼っていない自転車やオートバイを
数（教諭お廊下を含みマンション全体）える
と１８０００台くらいになり８００台位は不
法駐輪となりました。
一応管理会社や理事会に業務報告として重点
的に報告しました。
当分は置き場の通路の確保に努めています。

駐輪場の場合は、放置自転車問題が必ず発生します。
うちの場合は、自転車にステッカー購入してつけることになっています。
毎年ステッカーの色を変えて販売し、毎年一定の時期にステッカーの
色のチェックを行い、その年度の色がついていない自転車等は１ヶ所に
集め、いつまでに対応しなければ放置自転車として処分しますと広報
しています。当然その場合は、警察にきてもらい盗難の確認もしています。

中古マンション購入時にもっと注意すればよかったこと…「築年数」は2位、では1位は？
2023年07月09日 09時26分日刊ゲンダイDIGITAL

　マンションの高騰が止まらず、仕方なく中古を検討する人が増えているそうだ。でも、慌てると購入後に後悔が待っているかも。

　不動産会社「株式会社EST　GROUP」が運営する住宅情報サイト「イエテク」では、この5月24日から6月7日、自宅用に中古マンションを購入したことがある103人（男48人、女55人）にインターネットでアンケート調査を実施。中古マンション購入時にもっと注意すればよかったことを聞いた。

　5位は間取り。購入時に最も重視しているはずだが……「思ったよりも狭かった」「窓がない部屋があり使いにくい」など、実際に使ってみないと分からない面があるようだ。

　同2位にあがったのが、「収納の使いやすさ」と「築年数」。収納については、「動線が悪いと感じるので、どこの収納に何を入れるかイメージしておけばよかった」「収納する物の量までイメージしていなかったため、後にタンスや収納家具を増やすことになり部屋のスペースが狭くなった」などの後悔が。

　築年数については、「多少古くてもと思って買いましたが、いくらリノベーションしても古いものは古い。エレベーターもきしむし、なんとなく部屋全体が古臭くカビ臭い感じが消えません」という声が。

　もうひとつ、同2位だったのが「静かさ・防音対策」。「分譲マンションは防音が良いと思っていたが、思いの外、音が響くようで階下の住人から子供の足音がうるさいと苦情が相次いで対処に困った」「安全面で大通りの近くを選びましたが、バスなどの大型車が走ったり信号機の音が毎回響いて少し後悔しています」などの声が上がっている。購入前に住人に聞いてみるなど、下調べをしておきたい。

　そして1位は「マンションの今後の修繕計画」だった。「管理費・修繕費が上がってしまった」というのはまだしも、「修繕計画が全くないことを知り、愕然とした」とは恐ろしい。中古マンションの場合、内覧時に調べることが多くて、修繕計画まで目が行き届かないだろうから、仲介会社にしっかり確認しておきたいものだ

中古ではなく、新築を買えばいいんでは。
中古を買うという選択肢は全くない。

中古のパッグとか時計、中には衣類まで買う者がいる。
全く考えられない。

駐輪場の放置自転車の問題ですが
区分所有者を代表して理事会（理事長）が管理している訳ですので、退去時に理事会がどの様に対応していたかを確認する必要があります。
区分所有者は、退去時の日程、管理費及び修繕積立金の引き落とし停止等の手続きを理事会に提出をしますので、少なくとも駐輪場を貸出してる場合は、退去時に放置自転車かないかを確認して、放置してる場合は管理会社を通じて所有者に撤去を依頼する必要があります。
それをしていないのは、管理組合の怠慢です。


退去時に放置自転車があれば、管理会社を通じて撤去連絡をするだけです。

同じ間取りならば
中古物件の方が平米では広く
立地が良い物件が多いですね。

築年数によりますが
新築と中古マンションの大きな違いは
窓ガラスの進化です。

管理規約や使用細則に「駐輪場は1世帯1台」と記載されているマンションは、駐輪場台数＝世帯数のマンションである。この場合は、民法の規定に基づき、組合員は１人１台無料で使用する権利を有することになる。
空きがあるからと言って理事長がと一部の組合員に複数台利用を認めると、使いたいのに使えない（法律上では無償使用する権利が保障されているのに使えない）組合員が出てくる恐れがある。
これは理事長の個人的なミス（法令違反）なので、①複数台利用している組合員を説得して場所を空けさせる、②利用できない組合員にカネを渡して我慢してもらう、で解決することになる。

＞駐輪場を使用する場合は、有料とすればいいのでは。

相手が賃貸入居者の場合はそれでいいのだが、相手が区分所有者の場合は、駐輪場は管理組合ではなく区分所有者の所有物なので、区分所有者は「自分の所有物を使用する」ことになり、管理組合が一方的に使用料を徴収することはできない。（駐車場が有料なのは、標準管理規約にもあるように、駐車場は法律とは別に契約によって使用するからである）

うちの自治会長（部屋は同居人の女の所有物
で住民はその件は知らないし女は昼間は仕事
で昼行燈である）はハーレーダビットソンを
玄関前の共用廊下に駐輪してエレベーターで
乗り降りしている。
管理人とは親しくて規約違反を指摘しなかっ
たのでそれでよいといった勝手な解釈でわが
もの顔である。
誰も面と向かって注意はできない状態だが後
ろ指は刺されているが平気である。

ハーレーが入るエレベーターがあるとは超高級マンションですね

>>17711 匿名さん
消防法違反なんで
繰り返せば洒落になりませんね。

まあ、作り話だと思いますがw

>>17710 デベにお勤めさん
駐輪場は区分所有者の所有物ではありませんよ。
専用使用権はありますが。駐車場と同じです。
もし、駐輪場が個人の持ち物なら、そこにはどんなものでも設置できますよ。
土地を売ることは専有部分との兼ねあいで分離処分はできないでしょうが。
駐輪場の規約改正をして、使用料を取ることにしたらどうでしょう。