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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
5.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
6.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
第5号議案 その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
第6号議案 管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 役員の改選
役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。)
総会の議案で規約や細則の変更については、どこかの時点で
管理規約と各種細則の全面改正をしなければならないでしょう。
総会の出席者も年々少なくなっていく。
議決権行使書や委任状での参加が増えている。仕方ないことかな。
住民の関心が低いからね。
普通決議の場合、総会出席者の過半数でその半数で決まるからね。
出席者は、総会に直接出席した者、議決権行使書での出席者、委任状
での出席社ということになる。
例えば、100戸のマンションの場合、51人以上が出席してその
過半数だから、26人で承認される。
約4分の1で可決するからね。殆ど総会に直接出席しない議決権行使書での
出席者の意見で決まるからね。
あっても意味がない決議。
このスレはマンション管理士試験の通信教育でしょうか( ´艸`)
普通決議であれば、簡単に承認されます。
総会で話し合っても何の意味もありません。
議決権行使書は、いわば期日前投票だから関心が低いとは言えないだろう
委任状も「理事長、アンタにまかせた!」ということで無責任ではない
理事長がヘマをやらかしたときは、徹底的に追及する
特別決議について、議決権行使書も委任状も出さない欠席者を決議の母数から除き、参加者だけの母数で決議する区分所有法改正が検討されている。
2)総会当日
総会次第
*司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
*出席表の準備(室番号順に綴ったもの及び委任状)
1.総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
出席状況確認
出席者○名 議決権行使書での出席者 ○名
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
× 委任状での出席者は廃止
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には当日総会への出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
5.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
< 質門&回答、採決 >
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
< 質門&回答、採決 >
第5号議案 その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
< 質門&回答、採決 >
第6号議案
管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 監事、理事候補の承認
6.閉会
閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
新役員は総会議事録で知らせる
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書による運営ルールの伝達
これが重要です
訂正
18381 匿名さん → 改善さん
なりすましではないよ
7.次期理事長のあいさつ
8.閉会
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*組合員の要望・苦情の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書化されていない運営ルールの伝達
<採決の仕方>
*質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
*採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。
※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。
質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
な手段です。
※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
「拝聴します」「検討させていただきます」とかへりくだる必要はないのであって、
「そんな変なこと言うのはアンタだけ」「私はそうは思わない、くやしかったら
キミも役員やったら?」でいいと思う。
>>18385 匿名さん
>キミも役員やったら?」でいいと思う
輪番制で理事に成りにくいのを知ってるくせに。
おまえは正真正銘の悪徳管理会社の工作員か悪徳管理会社と共同し、ぼったくり下請け会社の手先か?
輪番制で役員になるわけではない。輪番で回ってくるのは役員候補としての順番だ。
自発的に立候補する奴がいれば輪番制は不要になる。
「輪番制で理事になりにくい」などと寝言コイてる時点で能力劣等であり、役員を
やらないほうがいいね。
理事をやりたい者だけでやるのも問題が出てくる。
理事によってマンションの管理が変わるからね。
特に普通決議であれば、ほぼ無条件で承認されるからね。
普通決議が否決される分譲のマンションの管理組合の良悪は極端なので気を付けること。
廊下に人糞が落ちているマンションの管理組合は機能していないので気をつけること
はい。
マン管士合格講座 穴埋め問題
マンション管理の主体は、(ア)です。(ア)は、建物の共用部分や付属施設
及び縄張りの見回りをすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが(イ)会であり、(イ)の野郎どもです。
(イ)は、管理会社の手先となり、マンションの巡回、点検、放置、規約や細則の
改悪、住民からの自治会費・罰金の取立て等の対応を行います。
そして、(イ)会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、(イ)会終了後は、(ウ)を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・脅し活動を
行っていかねばなりません。
平凡なマンションライフを送り、入居者の減少を防ぐためには(イ)会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
そんな問題を出すより、ちゃんと説明をした方がいいんでは。
はい。
>>18399 改善者さん
議案を議論してそれを変える時は、総会への直接出席者だけで
変更していいんですか。
総会出席者には、議決権行使書や委任状で出席されている方がいます。
そういう方の賛否は無視していいんですか。
議決権行使・委任状を無視して区分所有者総数及び議決権総数の7%の出席者で規約の改正を行った。この規約が現在も有効として機能している状況である。
>>18401 匿名さん
区分所有法には強行規定と任意規定があります。
強行規定は管理規約で決めても無効とされます。
特別決議の変更は、区分所有法の強行規定ですので管理規約で
変更することはできません。
無効であっても、誰一人として異議を唱えなければ、全員が黙示の承諾をしたと見なして、有効という理屈ではないかな?
理事会の検討結果と自分の意見が合わないことがあるのだから議論は必要でしょう。
どちらかが間違っているかもしれないし議論の結果意見が変わることもあります。
総会出席者の意見でそれが正しいこともあるでしょう。
その時は、その案をそこで決議するのではなく、再度理事会で
検討して臨時総会で提案すればいいでしょう。
その総会ではペンディングとして次の総会で再検討をするという
ことにすればいいでしょう。
総会では、いくら議論しても、その場で替えることはできないと
いうことです。
賛否が大きく割れるような議案は、理事会の段階で予想できるでしょう。
そういう議案は、総会前にアンケートや説明会等で疑問質問を解消し合意形成を行い、総会決議は最終確認とするべき。
総会の場で議論をしても、議決権行使書による賛否には反映しない。議決権行使書だけで可決するケースが100%に近い。
普通決議であれば、総会で賛否を問う前に決まっていますからね。
それをひっくり返すのは難しい。
簡単な数字や誤字程度であれば、議長権限で修正はできるでしょうが。
議決権行使書は、すでに投票を済ませているのと同じだから、当日の総会出席者の賛否に
影響されない。当日の出席者が修正案を議論しその場にいた連中の過半数で可決しても
何の意味もない。何の意味もない総会決議だから裁判所に訴えるまでもなく無効である。
当日の出席者だけで「原案修正」や「議題を取り下げ理事会で再検討して後日再提出」を決議しても何の効果もありません。議決権行使書で期日前投票している大多数の組合員の意思が有効です。しかし、そんな簡単なことが分からないジジイがボケまくるのが底辺住民が住むマンションの総会です。
法令違反など議案自体が無効である場合は、理事長がその旨宣言すればよい。
当然、理事会に持ち帰って再検討し、時期を見て総会に再提出する。
たとえば、管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
使用が制限されるという内容の規約細則は、たとえ出席者の4分の3以上の賛成が
あっても法令違反を理由に効力がない。理事長が「間違ってました」と謝るしかない。
>>18414 匿名さん
>管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
使用が制限されるという内容の規約細則は・・・・
こんな規約細則を設ける管理組合なんておるか?いないよ
例えばの話しでしょう。
管理費を滞納しても住むことができるのが分譲マンションのいいところ。
家賃を滞納したら追い出される賃貸より格上。
競売に掛けられないように気を付けてね。
はい。
管理費を滞納しないこと、これに尽きます
区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。
1) 行為の停止
建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
を請求できる。
普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
>>18422 匿名さん
それは違うよね。、
競落したことがあるのかね。
今は任売よりも競売の方が競争が激しくて感情の入る余地がないから相場より高くで落とされるケースが多い。実務経験者である。
ここを知らないと大きな損をするよ。
ケースバイケースですよ。
任売が一般的だけど、競売もやむおえない場合もあります。
それに、相場より競売の方が高いということはまずありえません。
その土地の必要性の高い者がどうしても欲しい場合は、相場より
高い金額を出すこともあります。
↓について、実際はどうなのでしょうか?
〇法制審議会-区分所有法制部会
第8回 紺野委員提供資料
第5 管理費等債権の優先化について
管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法59条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。
管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記(3条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない)していないため、どうしても抵当権(債権者は当然ながら登記している)には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。
そこで、・・・
競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法59条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。(東京高裁判例)
競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の70%。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する(住宅ローンや不動産担保ローン)が、無担保ローン
(消費者ローン)には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
1)抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。(配当要求が
可能)
2)滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
ことになる。
要するに、滞納金ごとき小額で競売は無理ということだよ。
滞納金は、少額訴訟か支払い督促で十分だね。
口げんかレベルですね
要するに、滞納金で競売はできないということです。
マンションで競売ができるのは滞納金以外のことなんだけど、
それを勉強しなければね。
任売
落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。
自分で経験をしたものだから、それが正しいとは限らないよ。
いろんな状況があることを知っておくべきだよ。
競売も建て替え同様、マンションでは難しいよ。
競売もないことはないけどね。
>>18436 匿名さん
理論は教科書で勉強してください、それにたすことの実務を知らないと話にはならない。
今は任意の方が安くて競売が高いと言っている。試しに競売に参加してみて下さい。
競売と任売のシステムは異なる。素人はあなたが正しいと思うでしょう。
私は投資を生業としている。
もういいでしょう。
たいした問題ではないですから。
競売にされることもそれに参加することもないですから。
* 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。
1) 行為の停止
建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
を請求できる。
普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
2) 専有部分の使用禁止請求
義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。
3) 競売の請求
1)、2)では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
ができます。
競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から6ヶ月以内に行なわ
なければなりません。
4) 占有者に対する引き渡し請求
義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
専有部分の引き渡しを請求できます。
保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。
このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。
理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。
共用部分の保存行為を各区分所有者が勝手にやったら
だめでしょう。
やはり規定はしておくべきです。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。
急を要する保存行為については、理事長(管理者)判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。
勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。
保存行為を勝手にやられたら、その支払いは管理組合ということになる。
相見積も取らずにやるので高くなるね。
保存行為については、理事長に権限を与えた方がいい。
総会において私理事長に組合費総額の一割の範囲内で資産の運用を任せる旨の議案が採決されまた。組合有志と委員会を設立して広く組合員の意見を取り入れて実行することになりました。
委員の受け付けは常時受け入れることとしました。
証券会社の担当は長年の付き合いの小生の担当をつけることにしました。
これからは経済戦争がはじまります。乞うご期待。
*管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
こと。収支報告書含む。
*出納とは
管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促
*マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
1)管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
2)組合が、本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検)を外注
により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
等)を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。
管理会社との委託契約の内容はしっかり読んでおく
必要があります。
毎年総会の時に、管理会社より重要事項の説明が
ありますが、少しでも前回と違う場合は、区分所有者
全員に資料を配布して説明をしなければなりません。
分らん奴だな。
マンションの金をあてにして株取引をしようとしているからだよ。
損した場合はどうするの。
修繕積立金の値上をするかい。
変更がなければ、重説の説明会はないの。
管理会社の法律違反だよ。
マンション管理適正化法違反だね。
自分で調べな。
2023年09月15に
基準価格が26,868円
だった
netWINGSテクノロジー株式
フアンドB(為替ヘッジ無し)
を来週中に安値を狙って
1億2、000万円を仕込み
ます。
1年後に損益収支をお知らせ
いたします。
知りたい方はスマホで確認で
きます。
※ 管理会社に委託する(主な業務)
1)会計業務は管理会社が作成します。
2)毎月、収支報告書の文書を提出します。
3)財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
4)工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。(理事会の要請により)
5)理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
6)組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
<理事になったらまず何をしなければならないか>
*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。
やはり投資ネタが面白いですね
理事長さんは年じゅう金に困ってますからね
<理事会での検討事項>
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務(第32条)や議決
事項(第54条)があります。
又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。
組合資金の運用も理事会で検討してください。理事長任せにしないことが大事です。
18475さん
>>18469 匿名さんを読んでね。私の場合は理事会の承認う終えて総会で裁決したと言いました。
勘違いはしないでよね。
この投稿文を理解できないご仁には見えませんが。
どんなもんね( ´艸`)
追記法人化はしていますよ。
修繕積立金に余裕というか、余ったお金があればいいんだけど、
その資金を使って投資して、もし損をした場合は、修繕積立金の
値上をしなければならなくなる。
投資で損をしないという発想がそもそもおかしいんだよ。
僕も30年以上株の売買をしているよ。現物投資とネットレで。
証券会社からは、毎日のように情報の提供がある。本社のアナリストも
力が入っている。
しかし、損することも多い。株に絶対はないからね。
現在も毎日、株価情報をみながらマンコミュに参加している。
以前、少しだけ株について書き込みをしてつきあってやったことがあるけど、
積立金は安全性が最優先なので、投資はご法度とおもっている。
証券会社は損をさせた場合、上客に対しては、より確実に儲かる株の
情報の提供をしてくるが、それさえも上がるとは限らない。
管理組合の資金、僅か1憶円程度を投資に充てても年間いくら
儲けるつもりなのかな。
その資金もいずれ回収して工事資金にあてることになるんだよ。
その資金を使って自分が取引先に対して有利になることもあるね。
自分の担当者に依頼するんだからね。それを公私混同というんだよ。
兎に角全国のマンションで投資とかをしているマンションはないよ。
単なる自慢話にすぎない。
確実に儲かっているんなら、すでに数十億、あるいは数百億の資金が
溜まっているだろうね。
もう投資の話しは、ここで終わりだよ。
いくら書き込んでも答えないし、他の書き込みをするからね。
<理事長の役割>
理事会は、理事長が招集します。
又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。
>>18478 匿名さん
僻みもここまでくるとお先が見えないようになる。
組合資金をほっておくとどれだけの利益が出るのかの計算ができない御仁だ。
新しい考えや行動に対する日本人特有の出た杭は打ちのめす卑怯な考えの持ち主が多い。
たえず人生にはリスクはつきものである。
今回はハイリスクハイリターンを提案してみた。
1年後をご確認ください。
今週の基準価格を見て1億2,000万円を投資します。
<理事会の議決事項>
*理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
ば配偶者等が出席することは可能です。
*議決要件
1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
保険等)
原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。
共有物の処分
駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
金で儲かっています。売ったときの税金が悩みの種です。
なぜなら、管理費収入は税金がかかりませんが、金やプラチナの売却益は課税だからです。
一昨日と昨日にかけて投資に
関する用事で組合員や理事が
あつまった。
特に奥様方が積極的です。
お金の計算には男性よりも女
性の方が長けているように見
える。
性格的にも慎重さがうかがえる。
このメンバーで組合の資産運
用をしたならば成功の確率は
高いと日々感じてはいる。
ある奥様からAIによる投資成
功例を実例を挙げて見せても
らった。
ここ数か月で投資額の40%
の含み利益が出ている。
利確するかしないかの話し合
いが行われたので決を採って
みたら多数決でしばらく持つ
ことに決めたらしい。
組合資金の1億2,000円
の投資の件は決まりましたら
口数と基準価格をお知らせい
たします。
銀行預金に預けた投資利益と
比較してみて下さい。
すまい・る債も有望ですよ。当組合は安全確実な運用を心がけていますので。
勿論当方もスマイル債も扱い
ましたが。
私の投資利益を見た組合員や
理事はスマイル債を解約して
他の投資の変更した方がいい
との意見もありますが、
意見は意見で参考程度にして
います。
近いうちのリスクは欧州のス
タグレーションが米国に飛び
火しての暴落を予測しての対
応も検討中です。
ロシアが核を使うのかどこに
打ち込むかによっては世界情
勢は一変します。
金は今が上限かもしれないし
上記の条件が改善されたら暴
落の危険性が高いとみています。
誰かさんみたいの地金を1g1,000円で買った投資は
含み益が膨大で少し含み益が
減るだけなのでそのまま持ち
続けても構いません。
今は高いし上がってもそれほ
ど魅力はありません。
1g1,000円時は私は投
資をしていませんでしたので
生まれ変わりたい位羨ましい
です。
有事でないことを祈ります。
私はないとみています。甘いでしょうか。
>>18482 匿名さん
地金を1g1,000円で
買った方の利益は今売れば
10,000円以上でしょう。
税金・売買手数料を支払って
もそうとの利益を手にします。
持っている方はそんな税金等
の小金などは問題にはしませ
んよ。
嘘つけ。( ´艸`)。
>>18478 匿名さん
少し感覚が可笑しくないかい。
日本人の金銭感覚は欧州に比較して少し小さすぎる。
欧州の上場企業の社長の年収は30億円を超えている。
日本は1億円を超える社長は少ないにもかかわらず国民の中には年収一億円を超える人を公開しろとの意見が多いらしい。
それを嫌がる高所得者がおおい。
日本人の悪い癖は自分より優れた人物をたたきたがる癖があるように見える。
私などは自分より優れた人物とみると付き合いたくてしようがない。
孫正義さんを見ていると日本人離れしている。
今後はサウジアラビア皇太子との話し合いを成功に導くかが注目。小さい心は捨てましょう。
月曜日から金曜日の夜8時頃
までは仕事が忙しくて投稿が
できないでいる。
3連休で久しぶりにゆっくり
している。
仲間が一人来て一部の株を売
却して新築マンションに投資
するそうである。
マンションの話で競争率から
して相当の利益が見積もれそ
うでうれしかった。
引っ越さないらしい。
暗号資産はさすがに難しいと感じている
購入にあたっては最低でも理事会決議を取る必要があるが、
理事長も会計理事も高校時代は数学赤点だったようだ
組合財政の立て直しを公約に長期腐敗政権を打倒して理事長に当選したものです
組合財政の健全化のための投資情報をお願いします
一応うちの組合では暗号資産
は取り扱わないことにした。
私はしているがリスクが大き
いが有事には有効だと思うの
でタイミングを見計らってい
る。
なるほど
>>18490 匿名さん
投資情報などは他人をあて
にしたらとんでもないこと
になる。
政治・経済。を勉強してく
ださい。
自分の得意分野を見つけて少
額での投資で試してみることだ。
とりあえずウエルスナビに口
座を作り1万円振り込んで毎
日損益をチェックしてみて下
さい。
損益の原因が解りなぜこんな
に上下するかを見てみたくだ
さい。
世界の政治や経済や投資家心
理で上げたり下げたりする意
味が理解できる。試しだよ。
<連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解>
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。
*マンションの建築形態には下記の4つがあります。
1)単棟型
*災害・復旧・建替えの際は、1つの建物として対応していくことになります。
2)連坦 棟型
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。
連坦棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を
超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合)
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
>>18490 匿名さん
投資に打ち勝つには六法を暗記
しただけでは勝てない。
それだけ難しい。しかし、学習
と経験を積んだものでその素質
によっては勝てる。
わかりやすく説明すると基礎学
力としては早稲田大学政経学部
・東大経済学部・一橋大学経済
学部等の卒業の学力があっての
ちに経験を積んで投資家なら勝率は高いと思う。
投資家で日本の代表級はソフトバンクグルーピの孫氏が解りやすい。
勉強して自信がなければ博打になるので他人(組合等)のお金には手を出してはいけない。
私は長年培った経験を生かしているし仲間に恵まれているだけである。
相談に来る御仁はほとんどが投資には向いていない御仁が多いので誘うことはしない。
性格が楽天的で頭脳明晰にして明朗闊達で健康でないと勝ち抜けない。
それに加えて懐にゆとりがないと投資には手を出してはいけない。
*連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
議決要件等が決められています。
特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
することになります。
建替え(復旧工事)工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。
*連坦棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
投資に打ち勝つ参考書はどこのもない。
マンション管理六法と管理規約の書面をカンニングできるから答えは導きやすい。
従って組合員の中の投資の達人がいれば組合資産を短い期間で何倍に魅して見せることができるのである。
探す価値はありそうである。
マンション管理士の資格などはいて捨てるほど多い。
政治結社を造り政権に媚びを売って有利にことを進める方法しか見つからない。
よって管理士会なる集団が結成されている。
有効な使い方はありますがそれ
にもお金が絡む。
組合にお金があれば組合員の負担をなくしてほとんどの事は解決する。
早稲田より慶応のほうがいい
三田会の結束力は絶大である
結束では投資には勝てない。
投資はすべてが実力の世界。
だから魅力があり好きである。
嘘はつかないし、正直である。
実力にはそれ相応の報いを得
ることができる。
学習すればするほど答えてく
れる。だからやめられない。
仲間はみな明るい。
>>18500 匿名さん
言い忘れた慶応も優秀で
すよ。
政経学部がないだけです。
息子が三田で二次試験の
面接で国立に合格したら
どうするかと質問されて
国立へ行きますと答えた
が合格の電報は頂いた。
私は仕事で良く三田校舎
へは行たもんです。
今夜は基準価格が1円でも安くで仕込みたいので策を考えながら床のつくことにする。組合のためは自分のためでもある。
区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
1棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
3)団地型
一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
の共有に属する場合について定めている。
4)複合用途型型
店舗と住居が同居しているマンション
<長期修繕計画作成にあたって>
*長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
*目的
適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
*長期修繕計画の作成
建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
密な長期修繕計画を作成していく。
それで作成された計画に基づいて、1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。
次は何を書きこもうかな。
一杯あり過ぎて迷うよ。
>>18506 匿名さん
>今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、
>これからの建物設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの
>工事をするかまでを建築士と打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
この内容はいいね賛同するよ
長期修繕計画書は、建築士を雇い専門委員会を設置して
工事個所の具体的な検討をしていく必要があります。
修繕積立金の関係もあるので、全てやるのではなく、例えば
サッシ・網戸の交換はやらないか、滑車だけの交換にするか、
リビングのフロアーだけにするかの判断をしなければならないでしょう。
全部交換すれば、1戸100万円以上の積立金が必要になりますので。
>>18508 匿名さん
スレ主です。
ここのスレのやり方に不満がおありのようですが、情報の
提供をするのにがまんならないというのなら、ここのスレに
来ない方が良いですよ。
ストレスがたまるだけでしょうから。
>>18513 匿名さん
僕は単なるマンションの住民で、ボランティアとして
マンション管理の勉強をしている者だよ。
マンションにお住いの皆さんが少しでも役に立つ情報等を
書きこんでいるだけだけとね。
マンションの住民の皆さんに対していろんな情報の提供等を
してきたけど、詐欺やぼったくりを伝重していると思う者もいるんだね。
僻み根性丸出しだね。
そういう書き込みがあるのなら、例示して欲しいね。
それができないのなら、単なる批判のためのレスだね。
netWINGSテクノロジー株式
フアンドBコース(為替ヘッジ
無し)を09月15日の基準価
格26,869円を
本日145円安い
26,419円で
4,542口仕込みました。
お知らせいたします。
当マンションが管理費等の
不足等を補うために
119、995,098円
を投資いたしました。
損益は毎日ネットで見えます。
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。(サッシの樹脂化、バリアフリー化等)
このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。
修繕積立金は長期修繕計画表を基に、1戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
只、2回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
件数を自慢しているからのっかってるだけ
多くの人にpr出来るのさワッハッハッ???
通常総会で大規模修繕工事の発意、大規模修繕専門委員会設置、建物診断業者選定と
概算経費の承認を得ます。ここまでは24期の理事会主導で進めていきます。
事前に理事会で発意、修繕時期、建物診断業者選定の承認を得ると共に専門委員の役割、
会議の種類や回数等の内容を作成しておき公募の準備をしておきます。
修繕委員会のメンバーは6名~8名(前回は9名)程度で必ず公募してください。又、理事も
数名入っている方がスムーズにいきます。約2年前から計画。立案は理事長が行います。
*理事会で発意時の総会準備の為に大規模修繕工事の概要を検討します。
※修繕専門委員会の主な業務内容
*タイムスケジュールの作成
*大規模修繕工事の概要検討(工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等)
*建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
*建物診断住民説明会の開催
*住民に対するアンケート調査の実施
*設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
*材料の選定(床材、塗料、防水、タイル等)・・・相見積を取る前提資料となります。
*工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
*広報活動
*工事期間中の住民の苦情・要望への対応
*総会議案の準備 (修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等)
*長期修繕計画の洗い直しの検討(設計コンサルタントとの検討会)
*資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
*アフター点検の取り決め
理由:資金運用スレではないから
大学や職場で金融工学の知識を持った人が役員になればいいのですが、
そうゆう人はなかなかいません(特に価格が安いマンションには)。
管理会社のフロントにしても、どちらかとゆうと「頭脳より体力」の
連中なので、効果的な助言は期待できません。
>>18529 匿名さん
では何のためのスレなんだ。
分譲(区分所有建物)マン
ションの管理の範疇から
資産運用は外れるということを
言っているのかい。
であればとんでもない考えの持
ち主だよな。
資産の運用や保管や収支は管理
の要である。
とんでもない勘違いをしている。
区分所有者の団体は、建物などの管理を行うための団体であって、
元本保証のない修繕積立金の運用で利益を上げることではないと
思う。
ごく少数の管理組合が行っているようだが、やるなら、多数決の
総会決議ではなく、全員の同意が必要ではないだろうか?
組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。
ただし、ある種の監視社会なので人間関係は多少ギスギスします。
スレ主だと言って仕切ろうとする人がいますが、スレ主であることの証拠がなく、
愚にもつかない総会進行の話を連続投稿するなど、単なるアラシ野郎ですよ
自分が気に入らない書き込みをした人に対するイヤガラセですね
*大規模修繕工事の主な内容
大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。
①共通仮設工事
現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
②直接仮設工事
足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
④外壁補修工事(既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事)
⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
⑥防水工事
屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水 軒天含む
ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え(塩化ビニール樹脂シート等)
⑦鉄部塗装(吹付工事含む)
面格子、玄関扉枠、EV扉、ST扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
⑧その他
避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
TV共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化(非大理石)等
カネカネカネ!
カネを作れない組合長は存在価値がない
建物診断を行うメリット 修繕箇所を知り共通見積もりに活用
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。
診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。
*建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。
建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
「診断の流れ」
1.予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
ものです。
具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。
2.本調査
1次調査 コンクリート中性化深度試験
目視点検 既存塗装材付着強度試験
機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
2次調査
必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
3.診断結果報告
この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
保全計画や改修・改良計画等を作成します。
大規模修繕工事については、一連の流れを時系列に計画化
しておく必要があります。
いきあたりばったりではなく、専門委員会の立ち上げから
設計監理業者の選定、建物診断、施工会社の選定、長期修繕計画書の
洗い直し等計画的にす進めていきましょう。
ワシもいつかは管理組合長になって財政改革をせんといかんと思うちょる
「住民へのアンケートの実施」
室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等
*自主点検のポイント一例(自主点検マニュアル表を作成します)
屋上
ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
調査、水はたまっていないか等
外壁
壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
配電盤は、25年~30年で交換。
塗装
割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。(補修が必要です)
水や空気が入って膨らんでいませんか。
塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
いって塗装の表面の劣化です。
>>18548 匿名さん
処分を受けた管理業者一覧 2011年(平成23年) 5月 ~ 2023年(令和5年)8月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由(法違反行為)
改善措置指示 2023年
令和5年
6月26日 株式会社
菱サ・ビルウェア
登録番号:
(5)第030293号 東京都豊島区西池袋1丁目7-7東京西池袋ビルディング
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(法第81条第1号)
(2)管理受託契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項説明会の告知書面の発行も掲示もせず、 説明会も開催しなかった。
(3)従前と同一の条件による管理受託更新契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項書面の発行をせず、 管理組合の管理者等に対し重要事項記載書面の交付も説明もしなかった。 (法第72条1項,2項,3項,法施行規則第83条第2項違反)
>>18481 匿名さん
>*議決要件
1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、保険等)
原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。
共有物の処分
駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
以下質問です よろしくお願いします
質問1 大規模修繕工事で借金をしなければなりません。この時、借金をするという決議は 普通決議で良いですか、それとも特別決議が必要ですか。
借金は3000万円以上の見込み
質問2 共有物の処分で電球(直管)のLED化を進めていく過程で普通電球が在庫としてある時この在庫の処分は全員の合意が必要ですか、それとも理事会の決議で良いですか、ビーム球(1000円以上も含む)
以上よろしくおねがいします。
質問1
借り入れは金額に関係なく普通決議デオーケーです。
質問2
使えないものは、資産的価値がありません。
理事会決議で十分です。
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
設計コンサルタントに要求される具体的な能力 1)長期修繕計画を作成できること
2)長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
3)長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
4)大規模修繕工事の設計等ができること(設計が伴う場合は1級建築士)
5)施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること(要項書等の作成能力)
>>18551 匿名さん
ご回答ありがとうございました。
質問1 了解しました
質問2 一部LEDに先行切り替えましたがビーム球使用中の4個LED球に交換してしまった。使用中のビーム球が切れ、在庫も無くなたらLED球に交換するものと思っていたら・・・・新品普通ビーム球使える在庫7個あり判明。
総会にてどうするか問題提起します。これは導入検討時から問題があり質問していたが意見として受けましたとして以後放置された事案。
なんで急いで幕引きをしたのか今となっては?
総会は討議、審議する場だよ。
総会は討議、審議する場といっているが、議案になければ
討議しても意味ないのでは。
単なる次回の理事会検討事項で終わるからね。
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
このようなマンション管理では資金不足で永遠に管理費等の値上げで対応するしかないよんね。組合員の負担が増えるばかりで面白くはないよね。右肩上がりで管理費等が値上げしているグラフが見えてしょうがないよ。収入を考えた方がいいんじゃありませんか~~~。
※設計・監理者の役割
1)着工前の業務
*工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席(定例会議月1回、工程説明会毎週1回午後1時~)
設計図書の作成(工事仕様書と設計図)
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。(タイル等)
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。(追加工事の場合の報酬含)
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
*工事請負契約の記名押印
日銀のニュース見ましたか?
今の調子で行くつもりなのかね、勇気あるわ、尊敬する
2)施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
<チェック例>
防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理(ケレン作業)がされているか使用量等
のチェックとその結果報告は必要です。
*設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
期的にチェックをしてもらいます。
せっかくの円安で潤うインバウンドを冷やすわけにもいかず、
だと言ってYCCの修正か廃止はしないといけないし一歩誤ると崖から転がり落ちるからね。
米国は信用収縮で弱い企業の倒産が頻発している。
外国旅行もしたいがこれだけ円安だと高くつくしね。
英国はスタグレーション入りではないのかね。
手持ちの現金(預金等)は紙くずになりつつある。
大規模修繕時期のマンションは大変でしょう。
なりすましではないよ 連続したほうが解かりやすいと思ったので試しに・・・
分別投稿すると中入りが入りちょっと流れが切れるのは?
※設計・監理者の役割
1)着工前の業務
*工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席(定例会議月1回、工程説明会毎週1回午後1時~)
設計図書の作成(工事仕様書と設計図)
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。(タイル等)
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。(追加工事の場合の報酬含)
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
*工事請負契約の記名押印
2)施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
***下記はなるほどと思う***
<チェック例>
防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理(ケレン作業)がされているか使用量等
のチェックとその結果報告は必要です。
*設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされているか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
期的にチェックをしてもらいます。
3)竣工後の業務
監理報告
施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
点検
メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
*コンサルタント決定後依頼するもの。
設計図 仕様書 見積もり要項書 長期修繕計画表(数量計算書含)
工事範囲の検討 材料の検討 概算工事費調査等
約1000円の最低賃金を、2030年代半ばまでに1500円まで引き上げるというから、少なくとも、管理委託費や修繕工事費なども1.5倍になり、管理費や修繕積立金の徴収額も、少なくとも、1.5倍に引き上げなければならない。
単純に同じ比率で上げても、最賃は1.5倍にはならないよ。
公募方法
見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、CD
に保存して、各業者に郵送するのがベターです。(共通仕様書で)
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
インフレには賃金上昇は
追いつかない。
0000の法則。
そのうちの貨幣の切り下
げをして経済再生を図り
ことになる。
その時のお宅の預金と不動産
(もしくは金)を比較すれば
わかりやすい。
「元請業者選定方法」
①総合評価落札方式で選定する方法
総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
*安全計画書・・・安全管理の取組み(生活をしながらの改修工事を念頭に計画化)
*工程表
*施行管理体制(現場監督経歴書) 1級建築士又は1級建築施工管理技士
*アフターメンテナンス体制、組織表
*入居者とのコミュニケーション(掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用)
*職員並びに作業員の教育
*災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
*会社概要 ISO9001(品質) ISO14001(環境マネジメント)の取得等も
*直近5年間でのマンション大規模修繕工事の実績 件数も考慮
*直近の決算書
*施工計画書
*報告会の開催、頻度
②業者選定方法
イ)見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
ロ)入札方式 見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
ハ)随意契約 最初から1社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
い方式です。
③工事の進め方から業者を選定する方法
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
*見積もり合わせ方式と併用
設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
マンションの現状(通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等)をよく把握している。
投資情報もええけど、カメムシ何とかしてくれ
今日は異常に多い
今週から来週にかけて日銀による為替介入があるかもしれない。
FRBは米国経済は堅調で利下げの必要性が減少したとみている。
よってドルが買われて円が売られる。
日銀は円を守るために行動を起こさないとおけないがせっかくの外国人訪問客によるインバウンドに水を差すことになる。
KOREA WAVE
韓国・コンビニパン、袋を開けたら「生きたコガネムシ」の衝撃…謎深まる“侵入”ルート
AFPBB News の意見?5 時間
c KOREA WAVE 提供
【KOREA WAVE】コンビニのパンから生きているコガネムシが出てきたとする書き込みが韓国のオンライン上をにぎわせている。
コンビニ客が今月19日、オンラインコミュニティに「ご飯代わりに食べようとパンを買ったら、コガネムシに食べられていた」として、袋を剥がしたパンの写真を載せた。映像も公開し、そこには真っ黒な昆虫がうごめく姿が映っており、衝撃を与えた。
「元請業者の決定」
*組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
*施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
6,000万円以上の工事の際は、1級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
工事費については、5%程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
応募業者で3社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。
大規模修繕工事後の大型設備工事
エレベーターの更新 築30年~35年
インターホーンの交換 熱感知器交換 15年前後
高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築30年前後
外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築30年~35年
消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 30年~35年
窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
玄関扉 30年~35年
給排水管の更新工事・・・(継手部分のみの補修工事) 30年前後
※給排水管は1本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
30年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
塩ビ管自体が錆びることはありません。
世界全体がインフレに慄いている
。
英国はすでにスタグレーション入
りしているのではないのか、
米国は金利高騰による金融収縮で
倒産が拡大している。
歴史を見れば金融恐慌であるが過
去の黒い歴史を二度と起こさない
ように世界の金融トップが頑張っ
てくれている。
来年の米国の大統領選挙が非常に
気になる。
民主主義の真価が問われている。
戦争だけは避けたい。
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。
>*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
>これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたことと、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。
専有部分は区分所有者が責任をもって管理し修繕が必要ならばこれも区分所有者が実施するのが当然だからです。
全員がやれればいいんですが、やらない者の階下の部屋で
漏水が発生したら、迷惑しますからね。
どうせやらなければならないのなら、管理組合として一斉に
やれば効率的ですよ。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
そんなにむきにならずに、管理組合として一斉に
工事ができればそれでいいんじゃないかな。
そやそや、急いては事を仕損じる、でっせ
漏水の可能性がある以上、それをどうやって防ぐかを
考えれば、管理組合として専有部分も含めて一緒に
やるのがいいのは明白ですよね。
やる者とやらない者、やれる者とやれない者がいるからね。
質問です よろしくお願いします
築15年目で大規模修繕工事を計画しています
この工事の中でシーリング工事があります。(建物と窓をつなぐクッション材?)
このシーリング工事は何年目が通常でしょうか。
検索してみますとシーリングの表面が「ヒビ」があるようであれば張替え時というの
が検索され理解出来ます。
それで杓子定規てきには何年位でしょうか。
日当たりのいい南側と日当たりが悪い北側それぞれ何年くらい(差はない?)、
またシーリング機能を長持ちさせる方法があればその方法を教えて下さい。
例えば表面に軽く塗装を施すとか・・・
なおベランダ、開放廊下(共用廊下)の防水シートは18年目~20年目を検討に進めています
外壁塗装は色落ちが見受けられるので再塗装が必要等わかりやすいのですが。
出来ればシーリングも20年目くらいで出来ないかな?と考えていますがいかがでしょう。
以上よろしくお願いします
>>18595 匿名さん
窓枠シーリングやベランダでの工事(窓枠シーリングやベランダの
メンテナンス、軒天の塗装等)は足場を組んだときに一緒に行います。
足場を組む費用は高額ですので、一緒にやらなければならないでしょう。
築15年で大規模修繕工事をするのなら、ベランダでの工事は一緒に
すべきでしょう。
開放廊下のシートの交換については、足場を組まなくてもできますので、
20年前後でいいと思います。
それから、窓枠シーリングは窓枠に直接シーリングを
行うのではなく、窓の枠にある壁からの漏水を防止する
ものですから、壁にシーリング防水がしてありますが、
それを廃棄して新しく設置するものです。
要するに、足場をくまなければならないときは、ベランダ
にある工事は全てやるべきです。
ベランダの工事をするのにそれだけで足場を組む訳には
行かないでしょうからね。
大規模修繕工事後の大型設備工事
エレベーターの更新 築30年~35年
インターホーンの交換 熱感知器交換 15年前後
高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築30年前後
外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築30年~35年
消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 30年~35年
窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
玄関扉 30年~35年
給排水管の更新工事・・・(継手部分のみの補修工事) 30年前後
長期修繕計画を建築士と専門委員会でやらなければ
ならない工事の全てを検討して、計画化しなければならない。
そして修繕積立金の値上の検討をしていくべきです。
修繕積立金はいくら余裕があってもいいですよね。
お金があればいろんな工事ができますのでより快適な
マンションライフが送れますので。
円安が進んでますよ
おカネを増やすことも大切です
役員はしっかり勉強して乗り切ってほしい
まあ、米国債だろうね。
ゴールドは今からでは遅すぎるだろう。
※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。
*管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
こと。収支報告書含む。
*出納とは
管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促
*マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
1)管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
2)組合が、本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検)を外注
により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
等)を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。
※ 管理会社に委託する(主な業務)
1)会計業務は管理会社が作成します。
2)毎月、収支報告書の文書を提出します。
3)財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
4)工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。(理事会の要請により)
5)理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
6)組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。
意味のないことを(笑
>>18605 匿名さん
意味がないことはないでしょう。
あなたの書き込みの方が意味がないですよ。
ここのスレが増えることを嫌がっているようですが、
何か問題がありましたか。
あなたはマンションの住民ではないんですか。
プロ?だったらマンションの力になれるよう努力すべきです。
マンションの理事は殆どが輪番制の理事だと思いますので、
毎期優秀な人材という訳にはいかないでしょう。
組合員にマン管の有資格者がいるということは素晴らしいこと
じゃないですか。ほとんどの住民はマンション管理に関心を
もたず渋々輪番制の理事を引き受けている所が多いでしょうから。
あなたの提案が受け入れないと判断した理事長の方がしっかり
していると思いますよ。あなたのような考えを持っている者が
マンションの管理をされたら困りますから。
ヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいという考えは
私の持論ですけど、その理事長はあなたの力を見切っていますので
その点は立派ですね。
特に人間関係を重視している者はマンションの管理から外した方が
いいと思っているとは論外。
輪番制の理事では、役員に当たり外れがあるのは
仕方ないことです。
それをいかに有効に運用していくかは、理事の皆さん方の
力量です。
知識を知恵に変えて乗り切っていってください。
>>18596 匿名さん 18597 匿名さん
適格なアドバイスありがとうございます 大いに参考にさせていただきます
窓枠シーリングで南面は足場を組みますので三面(3ガラス窓)中、1面は足場があった方がやりやすいので三面とも15年で更新、北側は一面に付き20年で更新をと考えています。(自己責任と理事会からは言われるかもしれませんが)
4面とも窓の枠にある壁とサッシの間に隙間はないので当面は漏水の恐れはないと思います、が20年まで持つか否か?DIYの作業になるかな?。
ベランダ内の防水シートも18年~20年での更新を考えています。これは管理会社が大規模工事を請け負ったマンションで劣化がそれほど進んでいないので洗浄で良いでしょうと管理会社紙面でお互いメリットがあったと記載していたのでこれを採用したものです。ひょっとしたら予想以上に劣化が進んだので早くやりましょうと言ってくるかもしれませんが。?
ベランダ内の塗装は全て剥がし再塗装すべきか?マーク。きれいですよ、やらないと問題が起きても自己責任と言われると思いますが???
マンションの修理基準はあいまいな点が多すぎるな~(独り言)???
4千万円の借金を組んでまでいっきにやるべきなのか(自前の積立金は1億3千万弱・90戸)
ベランダや通路の壁面の塗装については、2回目の大規模修繕工事
までは、通常の塗装でいいのですが、3回目は壁面をはがしてから
やる方法もありますが、工事費は2倍以上になります。
壁面の傷みを千代宇佐してから判断すればいいと思います。
90戸で1億7,000万円ですか。
現在は工事費が材料や工賃が大幅に値上がりしていますので、
それぐらいはみていてもいいと思います。
積立金を全て使う必要はありません。
ただ、1戸当たり200万円ちかくになりますが、
流石にそこまではしないと思います。
>4面とも窓の枠にある壁とサッシの間に隙間はないので当面は漏水の恐れはないと思>います、
窓枠サッシについては、シーリングをしておかないと窓を取り付けている
壁からの漏水が考えられます。
窓枠シーリングは窓に防水をするのではなく、壁に防水工事をするんです。
外壁塗装面改修工事費
A 既存塗膜面重ね塗り 水性アクリルシリコン樹脂塗装塗り
B 既存塗膜面剥離 ケレン処理 高圧洗浄 水性アクリルシリコン
樹脂塗料塗り
AかBになりますが、2回目まではAでいいと思いますが。3回目に
ついては、Bを業者は薦めてきます。
工事費については、例Aが2,000万円の場合、Bは4,900万円
と2倍以上の工事費となります。
Bにしなければならないのかの検討をする必要があります。
大規模修繕工事の時は、しっかりした長期修繕計画書が
あれば、工事費の概算額は自分たちでもできるけどね。
設計図面を基に、水量調書を作成し、それを基に工事個所
ごとに設計概算書が作成されていればだが。
米国議会で繋ぎ予算案が
否決された。
よって政府機関一部閉鎖。
ウクライナへの支援予算
も含まれる。
アナリストは混乱は限定的
と言っているが、
そうではないと予想する。
どうする000?
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
80万円以上
給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り40~50万円程度でできます。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回
で済ませることができます。
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。
>>18613 匿名さん
>外壁塗装面改修工事費
> A 既存塗膜面重ね塗り 水性アクリルシリコン樹脂塗装塗り
上記作業は外壁を洗浄清掃後 1回の重ね塗りでいいのですか、又は下塗り後1回の上塗りで良いのですか(それとも2回の上塗り)
よろしくお願いします 塗装の臭いはあまり嗅ぎたくないし早く終わってほしい
Aの場合は1回でいいと思います。
今までの塗装に対して重ね塗りをするだけですから。
3回目のときに、剥離して塗装をするときは、
今まで通りでいい可能性もありますので、業者の提案
通りにはしない方がいいでしょう。
コンサルタントの意見を聞くことになりますが、コンサルは
施行会社寄りになる可能性は高いでしょう。
開放廊下のシートの交換についても、大規模修繕工事の度に
やり替える必要はないと思います。
足場を組まなくてもできますので、大規模修繕工事と工事の
真ん中ぐらいで計画してもいいと思います。
あさイチ
住むなら備えたい!“分譲マンション”が老いていく
https://www.nhk.jp/p/asaichi/ts/KV93JMQRY8/episode/te/E4Z66WWG2K/
放送日: 2023年10月2日(月) 午前8:15 ~ 午前9:55 NHK総合
全国で増える築40年以上…大丈夫?分譲マンションの積立金や修繕計画▽
行き詰まるマンションは…チェックシートで確認▽
意外な落とし穴が!?中古マンション購入時に気をつけるべきこと▽
将来を見据えた管理組合・活動のヒントも▽~
>>18617 匿名さん
専有部分の配管の工事を不具合があれば各区分所有者が責任をもって実施するのは当然です
問題がない区分所有者を含め管理組合でやるのは管理会社が暴利を得るための手法です。
善良な皆さん気を付けましょう
??何か変
>>18624 18609
専有部分の配管の更新工事をするのは、管理会社のために
するのではないですよ。
現在マンションに住んでおられる方で、専有部分の配管の
更新工事をしようと考えておられる方はおられませんよ。
実際、漏水が発生して初めて対応していくのです。
その漏水が頻発しだしたら、管理組合として一斉に工事を
した方がマンションのためにも各人のためにもいいことなんです。
やれる者とやれない者がいますからね。
やれる者とやれない者、つまりお金持ちと貧乏人ですね。
専有部分で漏水を起こしても修理代金が払えなくて放置する組合員の代わりに
管理組合が集めた管理費で工事するのです。
しかし、その組合員の部屋だけやると「えこひいきはおかしい」といわれるので
マンション全体で一斉に工事します。
工事業者を紹介する管理会社も工事の規模が大きくなると工事代金が多額になって
リベートがたくさんもらえてハッピー。当然役員にもお裾分けが行きます。
>>18627 匿名さん
工事をすぐ管理会社や設計コンサルタント、工事業者と
結び付けるものがいますが、それとは関係ないものとして
論議しなければ意味がないですよ。
管理会社や業者との癒着等は各マンションで対応すればいい
問題です。
工事業者を管理会社が紹介することも無意味です。
業者はごまんといます。自部たちで探せばいいでしょう。
それに、大規模修繕工事とかで、修繕委員や理事長とかに裏金等が
くることはありませんよ。
年賀状や暑中見舞いさえもきませんよ。それが普通です。
理事長、専門委員長の経験者です。
それはアンタがもらえなかっただけ
それが普通というのが分からないらしいね。
すぐ悪い方に考えるのは間違いだよ。
談合とかで賄賂とかをもらったものを知っている訳じゃないだろう。
単なる噂以外の何ものでもない。
濡れ衣を着せられる理事長とかが可哀そうだね。
自治会長だから誰も手が出せない
自治会長はマンション管理に対して口出しはできないというか
権限はないよ。
住宅:マンションの新たな管理ルールに関する検討会について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
第9回検討会(平成24年8月29日開催)議事録、より。
【村辻委員】 この問題は、条文の形式的な表現というよりは、要は財産管理団体としての管理組合の本質的な目的と、地縁血縁で結ばれる自治会の本質的な目的、それが混同しないようにきちんとしておく必要があるだろうという、そこにあると思うわけでございます。
管理組合は財産管理を目的とするもの、これは区分所有法上明らかなことであるわけですけれども、従来からその管理組合の本質を理解いただけずに、自治会と同じと考えている方々が非常に多いのが実情です。
一方で区分所有法を正しく理解する一部の方が、そうではないんですよと、こう言ったときに、何でだというようなことでもめるということが全国で多く見られています。
そんな中で、この地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成、これに管理費を充当するんだという、この条項が明記されたことによって、さらに混迷を深めているという状況にございます。
マンションの住民は全員が自治会に加入をしていませんからね。
自治会への入退会は自由ですから。
一部の者しか自治会に加入していないのに、マンション管理に
自治会が介入するのはおかしいですよね。
>>18619 匿名さん 18621 匿名さん
わかりやすい回答ありがとうございます
さらに開放廊下の壁面、天井も2回塗りを行うと書面にて案内がきています
開放廊下も幅が広いので壁が汚れることも少ないのできれいだけど・・???
厚化粧のオンパレード。塗りまくってコストアップを積み重ねているようです
鉄部も今やる必要がないところもさび落とし、錆止め、そして塗装となんでこうなるのと疑問だらけ。他色々、新築同様に復元しようと言わんばかり。これじゃ借金しなければ足りないな。個人でやれることはやるとだけ。
おまえいまさら何を言ってると思われれるかもしれないが、総会では修理するところはこのレスに記載されている大規模修繕工事項目を羅列(大型工事は除外している)し費用は既報のとうりで採決した結果で議論(意見としてお聞きしますで終わり)もなく終わった。後日別紙にてこの場所はこんな工事を行いますと案内が来たが、個別費用の記載はなし。
酷いマンションに住んだな~・・・
ひどいマンションとしても誰かが動かなければ
改革はできません。
>>18636 匿名さん
総会で決議されたものを覆すことは難しいと思います。
だからとって、総会で議案書が配布されますが、それをみて
賛否をしますが、総会では特に普通決議については、議決権行使書
で承認決議の決着はついています。
総会でいくら意見をいっても、最終的には意見をうかがっておき、後日
理事会で検討してみますで終わると思います。
やはり、自分が理事とかに立候補して理事会でバトルをくりかえさなければ
解決しないと思います。
組合役員・管理会社・施工業者の悪の枢軸は簡単には崩れない
悪の枢軸のちょうちん持ちのコンサルがわんさかいるからな
そんなたわいもないことを書き込むのは時間の無駄じゃないの。
たわいもないこと、と思うことに書き込むのは時間の無駄じゃないの。
レス数稼ぎの一助になればと思っています。
コピペばかりでは面白くないので。
米国のねじれ議会は怖いよね。
どうする000( ´艸`)
>>18644 匿名さん
レス数を稼いでどうするの?
PART1からPART3でもう3万以上の書き込みがあるんだよ。
いったいいくらまで増やせばいいんだよ。
レス数は全然気にしていないんだけどね。
あなたが気にしてどうするの、何のために増やしたいの。
アメリカ議会の混迷は米国経済にはさほど影響はないだろう
経済が好調だから猿芝居をやってられる
日本は本気で経済テコ入れが必要だ
10月4日で投資の日とかダジャレ言ってる暇はないよ
マンション管理と関係のない書き込みは荒らし以外の
なにものでもないよ。
スレ主だけど、僕はここのスレをPART2同様書き込みを
やめてもいいんだよ。
18664さん引き継いでくれますか。
はい。
そう堅苦しく考えるな
ハイハイと言っておけば相手も安心して矛を収めるもんだ
マンション管理組合の財政問題を考えることは重要課題です。
ときには専門的(大学院レベル)な数式を用いて検討する必要もでてきます。
ばかな奴が財政とか数式とかいってるが、マンション管理のことを
書き込めよ。
ここのスレは圧倒的に書き込みが多いので、ここには
来たくないと思っても他スレにいって書き込んでも殆ど
反応がないし、誰もみてもくれない。
そういう理由でここに来ざるをえないんだよね。
一家心中や殺人があった部屋は事故物件という扱いになるそうですが、
孤独死もそうなのでしょうか?
レス数が増えればいいんです。魅力あるスレということですからね。
それぐらいは自分で考えなよ。
孤独死を事故物件にするわけないだろう。
そうとは限らんけどね
マンションの管理は奥が深いようだ。
アレと同じ
10月8日(日)午後9時NHK地上波で【マンションに迫る2つの老い】の放送が有ります
観た後自分事として考えたいと思っています
久しぶりの投稿です。
先日組合資金1億2,000万円投資した者ですが組合員から相当含み損が出ているとの報告を受けた。
昨夜株友の組合員が集合して今後のことを話し合った。
私は長期で見てくれたら間違いなく利益は取れると見ているのでなれない人は神経質になります。
幾度の暴落を経験しているので心配はしていません。
昨日の雇用統計も決して良くはないが米国三指数は上昇した。
今週のCPIの行方ではさらに下落するでしょう。
メンバーは投資の恐ろしさを経験しているので話題はいつも前向きです。
試しに確認してください。
いくらの基準価格でいくらの含み損が出ているかをお知らせください。
含み損がでたら、臨時総会を開催して、修繕積立金の
値上げをしなければ工事はできません。
積立金を投資すれば、計画的な工事はできません。
儲かろうが損をしようが計画的な積立金の推移は読めません。
もし、儲かったら積立金を各人に返還するんですか。
長期でこみればどこかで取り戻すとかの甘い考えは禁物です。
そのときに工事があれば、積立金は足りなくなるでしょう。
借り入れをして修繕積立金の値上げでカバーするしかないのです。
積立金は、安全性か絶対条件ですよ。
人の金を当てにせず、投資をしたいのなら自分の金でやるべきだよ。
修繕積立金は工事をするために積み立てられているお金です。
投資をして長期でみれば利益は取れるという甘い考えをもって
いるようですが、長期でみてもずるずると下げていきどうしようも
ない事態になることも予想されます。
38,000円の株価が7,000円代まで値下がりし、現在は騰がって
いますが、何十年待てばいいんですか。
工事があれば売却せざるをえないでしょう。
そんなこともわからず、株は必ず儲かるといっているんだからね。
僕も株は証券会社とデイトレで30年以上やっているけどそんなに
甘いものではないよ。
>>18667 匿名さん
そのうち利益が出るさ。
それが投資。問題はないよ。
利益が出たら報告するね、
ところでいくらの基準価格
でいくらの含み損かの計算
ができないようだよね。
含み損は損益ではありません。
株は上がったり下がったりするものだ
たまたま下がった局面を見てブゥブゥ文句言う奴は株をやる資格がない
>>18669 匿名さん
投資を否定しているんじゃなく、絶対損してはいけない他人の財産を使って投資することを否定されてることすらわからない奴にマンションの管理に関わる資格がない。
>>18670 匿名さん
他人の財産ではないよ。
自分に財産でもあると言っているでしょうが( ´艸`)。絶対損をしない投資方法を教えてくれと頼んでるでしょう。知らないなら抗議するな。
18518 匿名さん 2023/09/19 21:08:14
削除依頼
netWINGSテクノロジー株式
フアンドBコース(為替ヘッジ
無し)を09月15日の基準価
格26,869円を
本日145円安い
26,419円で
4,542口仕込みました。
お知らせいたします。
当マンションが管理費等の
不足等を補うために
119、995,098円
を投資いたしました。
損益は毎日ネットで見えます。
参考になる! 2
18519 匿名さん 2023/09/20 09:20:25
削除依頼
>>18518 匿名さん
いい加減にスレ荒らしはやめろ。
退場だよ。
参考になる! 2
18520 匿名さん 2023/09/20 09:21:49
削除依頼
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。(サッシの樹脂化、バリアフリー化等)
このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。
修繕積立金は長期修繕計画表を基に、1戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
只、2回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
参考になる! 1
18521 匿名さん 2023/09/20 10:59:27
削除依頼
>>18519 匿名さん
理由は?
参考になる! 2
確認してください
>>18673 匿名さん
管理組合の財産は自分の財産
でもある。
組合員の合意のもとに決行し
たので文句を言われる筋合い
はない。
お前のマンションではできな
いがうちではできただけの話
だ。
そのために総会の決議がある
。挑戦してみる価値はあると
思うけどね。
確かに睦かいいのは認める。
10月6日
基準価格
25、455円也
含み損
4、378、488円也。
管理組合の口座の預金は組合員の共有財産だが、いわゆる総有という区分になる。
共有者である各組合員の持分は否定され、分割(払い戻し)請求はできない。
だから、マンションから引っ越す(組合員でなくなる)時も分けてもらえないだろ?
駐車場も管理組合の財産(組合員の財産ではなく)だから有料だ、とほざくバカがいる。
駐車場も駐輪場も廊下階段エレベーターも組合員の財産、よって使うのはタダ!
そうは言っても、自分一人の財産ではなく組合員全員の共有財産だから、使い方に
一定の制限がある。駐車場駐輪場は平等に(1人〇台まで)、廊下階段エレベーターは
本来の使い方をする(階段にひな人形を飾らない)ことになる。
>>18678 匿名さん
駐車場を無料にするのは、全戸分あればの話だよね。
それでも車の無い者は必要がない。
使わない者の駐車場も無料なんだろう。組合の財産なんだから。
2台目は抽選にするんかい。無料だから申込者が殺到するだろう。
全戸分ないときは抽選かな?
あたった者は2万~3万円の駐車料金が浮くね。
ちょっと不公平じゃないか。
>>18675 匿名さん
管理組合の財産を自分の財産と勘違いしてるのかw
自分の財産なら口座から引き落としできるよな?やってみてくれ。
総会決議は何を根拠に決議したんだ?普通決議か、特別決議か、それとも別の?
駐車場が無料の場合、使わない人は、固定資産税の分担分を戸別に払い、保守費用を管理費等から払って、使う人にプレゼントするだけでは?
全戸分の駐車場がある(組合員数≦駐車場台数)のマンションでは、法律上は、
各組合員は1人1台好きな場所に無料で駐車できることになる。
しかし、実際には、これを、契約により1人1台管理組合が指定した場所に
有料で駐車できる、に変更している(標準規約15条)。
第15条関係 ① 本条は、マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者(空き待ち)が多い場合を前提としている。
全戸分の駐車場がない(駐車場台数<組合員数)のマンションでは、法律上は各組合員は
1カ月N日ずつ交代で使用する(N=駐車場台数÷組合員数×30)権利を有することに
なるが、これでは安定した駐車場利用ができないので、この場合も規約で契約方式を
採用し、管理組合と契約した組合員だけが使用できるようにしていることが多い。
ただし、このケースでは適正な駐車場使用料を徴収しないと区分所有法に違反すると
思われる。
18684さんの指摘は正しいが、全戸分の駐車場があるマンションでも管理組合と
組合員との有償使用契約によって駐車場を使わせるほうが使用料収入が増えて
(言い換えると、管理費を低く設定できて)マンションが売れやすくなるため、
標準規約15条に便乗して契約方式を採用することが多い。
共用部分の使用料は、区分所有者に分配するのが区分所有法の原則だが、規約の別段の定めで、管理費会計や修繕積立金会計の収入にしている。
・区分所有法
(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
・標準管理規約
(使用料)
第29条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
区分所有法19条の規定は共用部分に関する規定であるが、同法21条によって
付属施設である屋外駐車場にも適用される。
屋外駐車場は区分所有者である組合員の共有財産であるから、その使用料収入は
本来は各組合員に分配(山分け)されるべきところ、規約の「別段の定め」で
管理組合の収入とされているのである。
とにかく、管理組合役員になったら駐車場に限らず「共用部分は管理組合の財産」という間違った考えは捨てることだね
分譲マンション入居者の中には賃貸生活が長かった人も少なくない。そういう人は
部屋(専有部分)は自分のものだが、共用部分や敷地は管理組合のもの、管理組合に
使用料を払うのは当たり前と思い込むことがある。
それに付け込んで、ここも有料あそこも有料と総会決議する盗っ人役員がいるから
気をつけよう。
市場動向が気になるが、もう1日休みか、、、、
>>18692 匿名さん
日本市場は本日はお休み。
今夜22時30分に米国は開く。
今夜は少しは含み損は減るが、
日本時間金曜日は消費者物価指数は上振れて減るかもしれない。
下にぶれればそのまま上昇して緩やかな波状を描いて上昇して含み損が含み益になると仲間で冗談交じりに楽しみにしている。
反対派の攻勢は強いが決められたことなで5分の1の賛同者を集めて臨時総会を請求するように指導した。
訴えると言うものもいるがそうして欲しいと要求している。
判決には従う予定です。
管理組合を法人化するときも反対者がいた。
機械式駐車場の撤去と代替用地の確保をした時よりも今回は攻勢は激しいようだ。
小さな革命はしんどい。
バイデンや習近平はしんどいでしょうね。気持ちはわかる。
>>18693 匿名さんの訂正
仲間からの私の予想は間違いだとの指摘に基づき指数の見直しを行いました。
私の間違いを訂正せざるを得ません。
今週は木曜日のCPIの様子見で横ばいと出ました。
多分上振れで株価は大幅に下落すると出ました。
これが外れることを願いますが当分は反対派の攻勢が一段と強まり針のむしろの上での寝食です。
相場は神にも見分からないと言いますからね。
短期では見たくはないが反対組合員からの攻勢は避けられません。
>>18694 匿名さん
自分の資金が乏しいから管理組合のお金を使って証券会社に
いい顔をしようとしているだけのこと。
絶対もうかるんであれば、今までの蓄積はないのかな。
かなりの大きな金額になっているはずだが。
数十億ではきかないだろうね。
その資金があれば数年後には、50億は軽く超えてるね。
絶対損をしないんだから。
宝くじや博打、カジノ等は必ず胴元が儲かるんだよね。
その理論がわかっていないんだね。
証券会社も同じだよ。
投資は博打と思っている奴は絶対
に株や国債には手を出してはいけ
ない。なぜか、思考回路が狂うか
らだ。
だから幼少時から正常な思考回路
を養うために欧州の教育に移行し
ようと試みている。
中国が元を基軸通貨にしようと軍
事を強めて金融有利にしようとした。
これは失敗するかもしれないがそ
の時が怖いのである。
金利が上がり物価も高騰して手持ちの現金は紙くずにならないようにFRBは戦ってはいるがいつまで続くかが不安。
わたしはこにまま行くと思うので手元の現金は当座の生活費で残して投資に回している。
物価に負けない生活をするため
だ。
組合資金もやがて組合員の要望をかなえられると思っている。
投資は目先では押測れません。
それが投資です。
組合員は組合の銀行預金の払い戻しを請求できないから、役員にとっては安定した
投資資金になる。これを有効活用しない手はない。ただし、アタマが必要だがw
組合有志から今の投資信託を先を
見て含み益の時点で現金化しては
どうかとの提案を受ける。
米国の先行きが不安らしい。
小生の同じだが次の投資先が見つ
からない。
金の相場も見ているが思うように
は下げない。
こういう場合はETFがいいのだが
商品が少ない。
タンス預金で安心
しろ
やはり投資ネタは皆さん興味があるのでレス数が伸びますね
歴代のスレ主も草葉の陰で喜んでいます
給排水管ネタは正直面白くないですからね
お金に余裕のない組合員が多ければ投資案件承認決議は無理。
儲ける損するどちらにしても経済的な余裕がないと難しい。
しかし、いつかだれかがその投資をやらなければならない。
ジャニーズの新会社株一択
じゃあ、テレビ朝日株で勝負じゃ!
ジャニホモ問題のみそぎを済ませたことが好感されれば爆上げするのでわ?
組合資金での投資は反対派の
猛攻撃になriそうだが。
個人でなら配当も3%だし考
える。
インぺックスが気になるがど
うでしょう。
ここで投資の書き込みはするな。
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。
しかし、排水縦管(共用部分)の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。
給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
利回り大事
指標としてですが
円安つまり自国の通貨が安いといゆうことは他国の通貨に比べて魅力がないとゆうことですから、短期的には輸出産業の収益が上昇しますが長期的には良くないのではないでしょうか
マンション管理もこれと同じで、単に安い管理会社に乗り換えると価格相応の対応をされて、長期的にはずさんな管理が響いて大変なことになります
すまい・る債を買っておけばいいとゆうほど単純な話ではない
その間(1週間程度)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることも検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管
共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
築30年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。
*専有部分である、給排水管等の更新工事費用
共用部分と一緒に更新をすれば、1戸当り40万円程度(あくまで平均的な概算)の費用で
済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。
上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。
上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが(民法71条)
しかし、裁判までして争うのは大変なことです。
建物自体は100年以上持ちます。
ただ、設備に関しては、修繕等をやらないと経年劣化します。
それを管理組合として、専有部分までやるかどうかです。
規約を改正して取り組めば100年以上もちますよ。
ここはマンション管理に関する質問スレです。
マンション管理に関係ないこと、質問されてもいないことは書き込まないように。
レス数を稼ぐために民法71条の無過失責任などというウソを書き込むのはやめましょうね
ウケ狙いでわざとボケたつもりでしょうが全然面白くないですよ
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線がある。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
れていません。
なぜ専有部分の配管の工事等をしなければならないかを
理解すべきです。
資源・兵器株の暴騰、
第三次大戦はもう起きているともいわれだした。
おい、有望株を教えろ
給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
及ぼす危険性があります。
マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
も多くなってきております。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
となってきます。
イスラエルとハマスがどこまで本気で戦うか、見極めは難しい
イスラエルとエジプトが本気を出せばガザ地区は全滅する
ハマスはパレスチナの中では極右だが、根絶やしとなればファタハ(中道・左派)も
黙って見過ごすことはないだろう
>>18726 匿名さん
私のマンションは専有部分までの
修繕工事を計画しています。
通常のマンションとは違い電気温
水器が室内にある事と室内のバリ
アフリー化も組合費で計画見積も
りをしていますがその資金は莫大
な組合員負担となり有志が集まり
結局投資で稼ぐことになり事初め
に先日報告した投資信託を購入し
ています。
これはあくまで事始めで反対は組
合員を説得する材料作りです。
*では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
が負担する。
③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。
>>18729 匿名さん
地政学に詳しいですね。
昨日はこのおかげで長期金利が
下ぶれて株価は上昇した。
イスラエルの問題は旧約聖書を
読んでいるみたいです。
根は深くロシア・中国・北朝鮮、がどう介入してくるかも注意。
株価は本日のCPIを下振れする
とみて上昇しているが、
小生は様子を見ている。
そこで、費用負担については、
1)住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
2)事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
なってきます。(修繕積立金の早めの値上が前提条件です。)
3)尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
出てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
取り組む事例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。
今までのマンションの会計については、1)原則方式 2)収納代行方式 3)支払一任代行方式
の3つのどれかで運営されてきました。
しかし、平成22年5月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。
自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。
そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。
収支報告書が毎月報告されていますか。
それさえ知らないようでは話にならないね。
重要事項の説明はおこなわれていますか。
変更がなくても、理事長には説明する必要があります。
毎月交付される収支報告書は理事会で確認しておく
必要がある。
正しいお金の使い方がされているかを理事全員でチェック
することが大切だ。
収支報告書をよそのマンションと比較すれば、項目別に
高い安いがわかる。
住宅支援機構からの借り入れで
工事等を行うと言っているが結
局は最終的には組合員負担とな
るのを知らない。
>>18740 匿名さん
借り入れはしないように長期修繕計画書を作成し、1戸当たり
月の必要修繕積立金の額を把握して値上げをしておけばいい。
自分のマンションの工事だから、住民が負担するのは当たり前のことが
わからないのかな。
そして、どうしても足りなければ住宅支援機構から借り入れをすればいい。
住宅支援機構の融資条件は、管理規約に専用使用権のある工事を
管理組合として一斉に工事をすることができるという規定があれば
それで融資は受けられる。
>>18742 匿名さん
マンション管理とか世の中のことを知らないあほ。
管理費の値上げはあまりやるマンションはないがね。
修繕積立金は、段階的に値上げをしているマンションが
多い。
あほは知らないんだね。
マンションに住んだことないから知らないあほ。
「私アパートもマンションも住んだことないんですよ」って、だーれだ?
ヒント:チコちゃんに叱られる!
ここにはマンションの住民というか、マンションに住んだ
ことのある者が投稿すると思っていたけど、アパート住まい
の者も書き込みをするんだね。
ホームレスじゃダメ。
13年前に大規模修繕をしましたが、2回目を同仕様での見積額が倍近くになりました。物価の高騰で先送りすればさらに高騰するとの説明でした。
私どものマンションの大規模修繕工事費も1.8倍ほど値上がりしていました。
玄関ドアの交換もしましたので、それがなければ1.5倍程度です。
確かに、材料費や工賃は大幅に値上がりしましたけど、先送りしたら更に
高騰するかは分かりません。
多分値上がりをしても大した金額にはならないと思います。
それより、大体同じ工事個所だとして倍近い値上げはおかしいでしょう。
合い見積もりをとってみるといいですね。
その場合、コンサルに同じ条件での要項書の作成をしてもらってください。
同じ修繕箇所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様で、合い見積もりを取る
ことが大切です。
13年前の工事費との比較で言えば、1.5倍程度は
値上がりしています。
玄関ドアの交換をするマンションはよほどのボロマンですから引っ越す方がいいでしょう
それほど修繕積立金に余裕があるマンションということ
ではないでしょうか。
各部屋の壁紙の交換は50年やらなくても問題はないですね。
しかし、やれるんであれば、定期的な交換をすれば快適な
マンションライフが送れます。
お客さんがきたときに壁紙や畳、ふすま等が古くては嫌ですからね。
玄関ドアの外側(廊下側)は共用部分ですが内側(部屋側)は専有部分です。
外側の色を勝手に塗り替えると怒られますが、内側に好きな絵を描くのは自由です。
ベランダは共用部分ですが、その部屋の組合員の専用使用が認められます。
つまり、隣の部屋の奥さんが「うちは大家族なので洗濯物を干させてほしい」と
言ってきても断ることができるのです。
その代わりと言っては何ですが、ベランダの日常的な管理はその部屋の組合員の
負担と責任で行わなければなりません。ベランダでカラスや猫が死んでいた時は
管理人ではなく組合員自身が片づけることになるし、うっかりベランダに穴をあけて
しまったときは、自腹で修繕します。
しかし、組合員が自分で工事業者を探すとなると面倒くさいし、また、腕の悪い業者だと修繕の出来がよくなかったりする。いろんな業者がいろんな手法で修繕すると、特に外壁などは継ぎ接ぎだらけの貧乏くさい外観になってしまう。
そこで、確かに費用負担は専用使用権を認められている組合員がするのだが、工事業者の選定、契約、工事の完工確認などは理事長が行い、後日請求書を組合員に回すことになる。
マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
1)管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
2)キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
3)管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。
管理業者が自分の通帳と印鑑を同時に保管するのは当然です。これは禁止されていません。
つまり、3)は、「管理業者による管理組合の通帳と印鑑の同時保管の禁止」が正解です。
しかし、18757が言ってるのは、「マンション管理業者による『管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止』は禁止されている」ということだから、同時保管の「禁止」が「ダメ」ということになり、結果的に文意は「同時保管は禁止されない=同時保管してよい」になって、正しいと言える
いよいよ大規模攻勢が始まりそうです
ここにきてロシアと北朝鮮もゴソゴソしだした
要注意ですよ
昨日から反投資組合員が
騒ぎ出している。
地政学リスクがまた増えた。
第二次世界大戦を誘発した
昭和初期の大恐慌に似てきた。
相談できる
投資の経験者はもうこの世には
生存していない。
証券マンも全く役には立たない。
金と原油が暴騰しだした。
どうする000.
お知恵を拝借したい。
*** 改正前の管理方式 ***
(旧)原則方式
居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。
(旧)収納代行方式
居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を1ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。
(旧)支払一任代行方式
居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から1ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。
*** 改正後の管理方式 ***
(新)ハ方式 原則方式に近い方式です。
修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
(新)ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
(新)イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
保管口座及び収納・保管口座が管理業者名義の場合は、管理業者が印鑑等を保管するのでしょう。
〇マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について(不動産業課長通達)より。
(3)財産の分別管理(法第76条、規則第87条)
イ)規則第87条第6項第2号及び第3号は、~
ロ)マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第76条の規定は適用され、規則第87条第6項第2号に定める保管口座及び同項第3号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。
ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。
まず自分が住んでいるマンションがどの方式なのかを
知る必要があります。
まず自分が住んでいるマンションの管理組合役員がどんな連中なのか、
手癖の悪いやつや詐欺の常習犯はいないかを知る必要があります。
理事会のメンバーは輪番制だからどんどん変わるよ。
そのメンバーのことを詳しく知る者はいないよ。
株価乱高下!!
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
いよいよ金価格が上がってまいりました!
取得原価1200円だから、含み益は・・・・、電卓の桁数超えて計算できんわww
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。
専有部分の配管の工事も管理組合としてやったほうがいい。
その資金は区分所有者が直接支払うにしろ、修繕積立金で
支払うにしろ同じことだからね。
いずれやらなければならない時期は必ず来る。
まあ、300年後ですかね
建物自体は100年以上もつけど、設備関係がもたないのを
理解していない者の発言だね。
外貨預金の金利上がってるぞ
よく見ろよ
金欠理事長は必見だぞ
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
つまんね
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
>>18785 匿名さん
>*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
築40年以上で欠陥マンションは全戸一斉に更新を考えているようですね
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
支払督促の具体的なやり方
*支払督促とは
支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
ことができる制度です。
この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
いを命じる制度です。
内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。
少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
140万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
140万超の場合は地方裁判所管轄
但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。
公示送達によらないで送達することができることが条件です。
*支払督促の申し立ての手続き
1)債権者からの支払い督促の申し立て
2)簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
3)債務者に到達
2週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
異議の限度で効力を失います。
異議があれば、通常訴訟となります。
4)債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
5)裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
到達後、2週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。
この間に、強制執行の申し立てが可となります。
但し、30日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
ことになります。
仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。
6)確定判決と同一の効力が出てきます。
>>18787 匿名さん
>*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、
>総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
築40年以上で欠陥マンションは全戸一斉に更新を考えているようですね
>*全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場合は、
区分所有者が気持ちよく一括払いか分割払いで負担しましょう。
>*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額
専有部分の工事を修繕積立金として徴収は不可能でしょう。
>>18792 匿名さん
ここのスレに対して必死に抵抗しているようだが、何のために
しているのかがわからなくてね。
もっと違うことに力を発揮したほうがいいんじゃないかな。
ここで批判とかをしていても何のプラスにもならないんじゃないかな。
それがおもしろいという表現になったんだけどね。
かわいそうな性格かもしれないね。
良いですね 本音での批判合戦
批判するためだけにスレに参加するのもねえ。
時間の無駄と思うけど。
しかし、ここに代わるスレはないしね。
ここに来ざるを得ない。
誰かいいスレを立ててくれ。
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。
つまり、一人暮らしジジイの老衰孤独死やバカップルのオ〇ンコ最中の腹上死は、黙っててもいいのである。断食中の体調急変による突然死もそうだろう。
2.ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。カップルが同時に腹上死で死亡することは極めてまれだが、ジジイの孤独死はよくある。
そんなことは常識の範疇だよ。
昨夜は反投資組合員の突っ込みで
大変でした。
含み損が増えているからである。
投資前はイスラエル問題が眼中に
なく投資したのだが、
イスラエルが地上進行を決行する
とイランが参戦してくる。
さすればさらに暴落する。損切す
るか持ち続けるかで悩んでいる。
しかし、イランの参戦がないと見
たら暴騰すると見てはいる。
金に投資しておけばよかったかな
?( ´艸`)
老朽化したマンションが、建て替えで高級タワーマンションにーー。そんな夢のような話もあるようだ。古いマンションは住民が高齢化しスラム化しているところもある一方、都心では地域の再開発とリンクして、高級マンションやタワマンに建て替わることがある。
築50年近くになるマンションに暮らす50代男性も、建て替えに伴い地権者としてタワマンに移り住むことになった。思わぬ幸運に嬉しいことばかりかと思いきや、実はそうではない。「取り壊しもまだなのに、新しくできるマンションの購入予定者からは罵詈雑言ですよ」
一体なにが起こっているというのか。男性に詳しく話を聞いた。(文:広中務)
高齢の住人らがまさかのタワマン住民に「人生最後の幸運」
この男性は15年ほど前に相続で、都心のマンションの一室を手に入れた。その後、自分が暮らすようになってから既に10年を経過している。
「当初は賃貸に出していたんですが、離婚してからは、このマンションで一人で住んでいます。ワンルームの狭小物件ですが、特に趣味もあるわけではないし、暮らすには十分です」
場所は伏せるが、狭いとはいえ男性のマンションは湾岸の好立地。ゆえに周囲では再開発でタワマンが乱立していた。
「10年以上前から、建て替えでうちもタワマンになるという話は聞いていました。古いマンションですから権利は複雑だし、そうそう話はまとまらないなと思っていたのですが、数年前にようやく話がまとまってきたんです」
こうして現在のマンション所有者、つまり地権者らは新築物件に部屋を提供される方向で話がまとまっていった。「上層階の販売価格は億は下らない」と噂されているが、現在の住民のために用意される部屋は低層階かつ狭い。それでもタワマンには違いない。
「老朽化したマンションの通例で、独居の高齢者が多かったんです。それが、まさかのタワマン住民になれるんですから、話がまとまった頃には、人生最後の幸運に喜んでいる人は多かったですね」
その喜びも束の間、男性はふとしたことで、これからのタワマン暮らしに不安を覚えることになった。
「ガラの悪い人たち」「共用施設を占拠される」とネットで誹謗中傷
「数年前ですが、顔見知りの住民から『ネット見ましたか?』と話しかけられたんです。なんのことかと聞いて、見てみたら驚きましたよ」
男性が教えられたのは、マンションの情報を交換する掲示板サイトだった。そこでは、これから建築されるタワマンの情報が早くもやり取りされていた。そして、その中には男性のような地権者に対する罵詈雑言がいくつも書かれていたのである。
男性に教えられて、編集部でもサイトを確認してみたが、なかなかに酷い。建て替えでタワマンに引っ越す地権者を「ガラの悪い人たち」と決めつけ「共用施設を占拠されるのでは」というものや「こっちは多額のローンを組むのに、オンボロマンションからタダで引っ越すとは」といった誹謗中傷が書き込まれている。さらに「だいたい、管理費や修繕積立金払えるの?」と、男性のような地権者を見下す投稿もあった。
「確かに離婚されたし、孤独死しそうだし、自分が下層には違いないのは認めます。でも、タワマンを買えるような上級国民でも心は貧しいんだなあと、変な笑いが起きましたよ」
そんな男性の話にはさらなるオチがある。
「自分はIT系の営業職なので、先日、取引先の企業の人と話す機会があったんです。そうしたら『あのタワマンを買おうと思うんだけど、低層階がさあ……』と話し始めたんです。さすがに自分がそうです、とは言えませんでした」
ともあれタワマン住民になれることが確定している男性だが、「今ほど気軽に住めないのでは」と気が重いという。
建て替えをするには、解体から建設まで約2年かかります。
その間どこかのアパートに引っ越し生活をしなければなりません。
タワーマンションが建てられる広い土地があればいいんですが、
殆どのマンションは容積率いっぱいに建てられているので、建て替えを
するときは、建て替え資金を1,000万円とか2,000万円を支払わなければ
なりません。
それらがネックになるので建て替え決議は成立しません。
事業性が見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物の一括売却制度等が審議されている。
法務省:法制審議会区分所有法制部会第11回会議(令和5年9月26日開催)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00213.html
議事録※準備中
部会資料20 区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討(1)【PDF】、より。
2 建物・敷地の一括売却、建物取壊し等
建替え決議と同様の多数決要件(上記1参照)で、区分所有建物の処分を伴う区分所有建物の再生、区分所有関係の解消のための新たな制度(建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度)を創設することについて、どのように考えるか。
(補足説明)
1 議論の経緯等
~
2 パブリック・コメントの結果
(1) 上記各制度の創設に賛成する意見が多数であった。
3 提案の趣旨
(1) これまでの議論やパブリック・コメントの結果を踏まえ、本文では、建替え決議と同様の多数決による建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度を創設することを提案している。
これらの制度については、容積率等の規制や費用負担のために建替えが現実的な選択肢とならない区分所有建物が相当数存在するとの指摘を踏まえ、建替え以外の区分所有建物の再生・区分所有関係の解消のためのメニューを増やすものとして位置付け、その多数決要件も建替え決議と同様とすることを提案している。
イランと米国とも友好的なカタールが
仲介に乗り出した。
かすかに和平への道が開けてきている
。ホルムズ海峡が封鎖されると西欧や
日本の経済的打撃が大きい。
マンションの組合保管金の資産価値が
そうとう目減りする。
投資とは資産の目減りを最小限に抑え
るための作業である。
でないと今後大型修繕費の不足を組合
員から強制徴収せざるを得ない。
理事長はその作業も職務の範疇。
2002年の区分所有法改正の法制審の参考人のヒアリングによると、分譲された鉄筋の住宅の平均寿命が25,6年から30年ぐらいで、30年もたつとほとんどが建て替わっているという。
しかし、国土交通省の資料によると、2023年3月時点で、マンションの建替え実績は累計で282件しかない。
・法制審議会 建物区分所有法部会(2002年)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議(平成14年8月6日)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html
議事録より
もう一つ申し上げたいのは,鉄筋の住宅といえども,大体,分譲されたものの平均寿命が25,6年から30年ぐらいだと言われているのです。木造だと20年,25年と言われている。
ですから,30年もたつとほとんどが建て替わっている。
少なくとも現時点で存在している建物で,30年以内に建っている建物は90%を超しているというような状況です。これから30年後はどうなっているか知りませんが。つまり,毎年,毎年3%ぐらいは建て替わっている,4%壊して2%増えて,だんだん増えているというような感じなのですが,そんな感じでどんどん進行している。
これが都市の更新なのですが,これをとめてしまうというような,この更新を10年ぐらいゆっくりしろという,そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。
----------
・区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日 | 日経クロステック(xTECH)
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/
新耐震基準後のマンションの寿命ですが、建築士によれば
鉄筋は100年以上は間違いなくもつということです。
ただし、大震災があれば分かりませんが。
ただ、設備に関しては更新工事をしなければならないということでした。
定期的に大規模修繕工事を行い、設備の補修とか更新工事をすれば
鉄筋の場合は100年以上はもつということですので、維持保全は
しっかりやっていくべきでしょう。
減価償却期間は鉄筋は47年ですが、これは税法上の
償却期間です。
イスラエルがマジギレしたら1カ月しないうちにガザは更地になるぞ
>>18798 匿名さん
>専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています
だから専有部分の枝管部分について不具合が解かればさっさと各区分所有者の責任と負担で修繕しましょう。
大規模修繕時期を迎えたマンションでは建設業等の人手不足で工事費が高くても延期延期で困っている。早くしないと手が付けられないくらいのインフレになる。どうすればいいか困っている。
ハマスがイスラエル領内で多数の外国人労働者を捕らえたのを見てわかるように
外国時労働者の活躍の場は広がっている
安い外人労務者をこき使えば安く仕上がる
>>18813 匿名さん
専有部分の配管が悪くなったらといいますが、それが
分からないんですよ、急に漏水が発生して気づくのです。
だから、漏水が発生する時期がきたら、一斉に交換したほうが
いいでしょう。
あちこちで漏水が発生しだしても、なかなか率先して
交換はしませんからね。
交換するとなると100万円程度のお金が必要になります。
できる者とできない者がいますから。
漏水を引き起こしたら、下階の住民との賠償交渉が始まります。
保険では対応できないところもありますから。
自分の部屋から漏水が発生すれば、加害者です。
漏水が発生したら、まずお詫びから始まります。
保険での賠償で満足できなければ裁判になります。
このときタヒんでお詫びされても被害者は救われません。
逆に香典代がかかって、さらに迷惑します。
漏水がおこった場合、まずやらなければならないことは、
給水栓の元を閉めることです。
昔は隣の棟と夫婦交換てよくやりましたね
やってない。
ぼくはO型だけど。
両親がともにO型の場合、生まれてくる子もO型になる。
では、3人の子供全員がO型の場合、両親の血液型はどうなるか?
いろんな組み合わせが考えられる。
分譲マンションの管理相談は周囲の
人間に相談したら意外と正しい回答
を出してくれる人物は多いが、
投資の話になると正しい回答をして
くれる人物は皆無だ。
それだけ難しい。
ほとんどのアナリスト予想は本日か
ら反転だがまったく予想を外した。
小生も予想を外したので反投資組合
員より吊るしあげられた。
>>18831 匿名さん
ばかな書き込みはやめな。
投資の話がしたかったら自分でスレを立てろよ。
そしたらそこに参加してやるよ。
意外と株には詳しいんだよ。
でもここでは書き込みはしない。
ただ、両親のどちらか1人または2人ともAB型の時は、O型の子は生まれないと
習いました。三毛猫のオスみたいなものでしょうか。
うちのマンションでは三毛猫のオスを飼っている人は羨望の的です。
最近の指標では先物が買われて現物が
売られる。
株価操作の疑いに気を付けている。
投資は組合財産の向上には必要になる
。
分譲の管理プロであれば当然知らなけ
れば務まらない。
同意します
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
区分所有建物の管理ほど楽な
仕事はない。
よって報酬などを求めてはいけない。
組合員から管理費等を強制徴収をし
ていながら不足分は値上げをしたり
借入等で賄う。
徴収と支出をバランスに欠けるだけ
である。家計より優しい。
家計は世帯主の収入に頼るしかなく
て会社が倒産や廃業等では収入が断
たれる。
組合運営はその苦しいを味わうこと
はない。会社の代表者はどうか、
社員やその家族の生活を保障するた
めに日夜限られた資金を運用して稼
ぐのに頭を悩ませる。
投資には考えの及ばない分譲の能無
し管理者は日夜大切な組合資金を費
やして修繕計画に余念がない。
恥ずかしいとは思わないのかね。
組合資金を運用して稼いだ資金を組
合員に還元できない管理者は必要な
い。管理会社にお任せでいいのだ。
*** 改正前の管理方式 ***
(旧)原則方式
居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。
(旧)収納代行方式
居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を1ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。
(旧)支払一任代行方式
居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から1ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納
今後人手不足や金利上昇等で管理会社
の経営悪化が予想される。
管理委託費等の値上げ等の要請時担当
管理会社の経営状況をチェックされる
といいでしょう。
上場企業で状態の良い管理会社は見当
たらない。
非上場はデフォルトの危険性があるの
で保証機構に加盟の確認をしましょう
。
管理会社の経営悪化はマンション管理に影響はない。
管理内容が悪ければほかの管理会社をリプレイスすれば
済むことだから。
管理委託費とかの先払いもしないしね。