「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

建て替えに関しては、決議要件を緩和しようが難しい。

耐震基準以前のものとか、問題があるマンションだけが
緩和されるとのことだが、まず建て替えはできない。
それにそれが施行されるのは数年先のことだしね。

建て替え決議が４分の３に緩和されても、建て替えは
絶対にできない。
業者は経済が活性化するかもしれないと喜んでいるようだが。

建て替えができるのは、容積率に余裕があるマンションだけだよ。

事業性を見込めないために建替えを行うことができないマンションを一括して売却したり、取り壊したりする場合は、今は所有者全員の同意が必要ですが、所有者の5分の4の賛成に引き下げます。

解体の場合も現在は５分の４の承認が必要です。
それを４分の３に緩和する計画がでています。

上記部分は正確ではないです。現在は全員の賛成が
必要かもしれませんので確認してください。

要するに、建て替えも解体もやるのは難しいということです。
建物は１００年もつといわれているので、設備も含めて工事を
計画的にやるべきです。

>>19788 匿名さん
現行法制では、建物取壊し敷地売却／取壊しは、全員同意。

法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）
参考資料３　多数決割合等の比較表
https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

度々のつまり資金不足が原因。
企業では倒産。建物は残りスラム化すると外部からホームレスが住みつく。そうなると行政が動かざるを得ない。国民の税金の無駄使いが起こる。マイナスの連鎖。中古マンションを買った人はババを引いたことにはきずいていない。

part2より
「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」（令和６年１月１６日）では、つぎにように記載している。

○「ア～ウ」について、決議要件は「建替え決議」と同様とする。

○「エ」または「オ」については以下のとおりであり、客観的な緩和事由による多数決割合の引下げの規律は適用されない。
・「エ」または「オ」・・・敷地共有者等集会において、その権利（以下「敷地共有持分等」という。）を有する者（以下「敷地共有者等」という。）の議決権の５分の４以上の多数

【「建替え決議」と同様とは？】

＜建替え決議の多数決要件＞
１．基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とする。
２．以下のいずれかの事由（以下「客観的な緩和事由」という。）が認められる場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各４分の３以上とする。
① 耐震性不足
② 火災への安全性不足
③ 外壁剥落などの危険性
④ 給排水管腐食など衛生上の問題
⑤ バリアフリー基準に不適合

※　裁判所が「所在等不明区分所有者の除外決定」をした場合は、母数から外すことができる。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。


　　　※管理会社の問題点
　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

ＰＡＲＴ２はぼくの立てたスレだけど、まったく読んでないし、
読む気にならない。
１９７９３の書き込みでさえ読まないよ。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

別スレで見つけた卓見を紹介します

昭和４０年代の公社分譲なら、自主管理かもしれない。もしそうなら、管理会社に全部委託する、一般的なマンションよりも組合員の負担が大きいと思われる。
管理組合の業務（清掃作業等？）を分掌する各種団体（老人会等）というのが自治会のような任意加入の地縁団体ならば、人手の確保が難しいのではないだろうか？輪番制の役員になれば、不本意でもそれらの活動に主体的な参加が強いられるのではないだろうか。

建物は１００年もつかもしれませんが、人は１００年住みません。
１００年先の建替えのことを考えても無意味なのです。
時期が来たら買い替える、これが賢いマンション住民です。

>>19799 匿名さん
買い替えるとしたら、買い手がいるんです。そしてその者は
そこに住み続けることになります。
そしてより快適なマンションライフを送るために、補修工事を
するのです。
マンションは売るにしろ賃貸に出すにしろ、子供に相続する
にせよ、建物設備の維持保全をしていかなければならないのです。

新たな買い手も住んでみて「もうそろそろ」と思ったら買い替えるのです。
そうやって住む人が交代していく中に「ここが終の棲家だ」と考える人が
出てくる。その人がババを引けばいいのです。

終の棲家だから、工事を計画的にやっていくんだよ。

ちょうど煮物を作るような感じで、終の棲家主義者の住民が割合が濃くなっていって
最終的に住民全員が終の棲家で意思統一すると、修繕がスムーズにいきます。
そうなると普通のマンションとしては売れません。凝り固まった考えのジジババが
巣くう魔界建物になるのです。

死期が近づいた年寄りが死に場所として買い求めるマンションは
資産価値が高いのか低いのか、不動産屋も査定に困りますね

実際はそうはならないよ。
マンションの価格が下がれば、手入れの行き届いた物件は
人気が高くなる。
若い者に人気が高いよ。

マンションの価格は、住んでいる者の価値ではなく、
建物の価値で判断されるよ。

マンションの資産価値は９０％が立地である残り１０％が修繕や管理の良悪。

マンションの価値は、立地、築年数、管理状況ですね。
特に建物設備の計画性は大事です。

>>19808 匿名さん
築年数は関係なく３０年たっても分譲時の価格よりも高いマンションは意外と多い。立地の占める割合が極端に高い。
立地の悪いマンションは管理状況や築年数の割合が高い。
マンションによっては極端に違いが出る。
バリアフリーだけど共用部分だけでなく専有部分もバリアフリー化されないと終の棲み処には不適当。
専有部分は築古マンションはバリアフリー化が不可能なのもある。

>>19809 畜名さん
いい加減お前はここにはくるな。
他スレでやればいいよ。

>>19810 匿名さん
現実を直視してよね( ´艸｀)

うちのマンションは直近駅からも10分かかり交通の便は良くない。
東西２棟のうち、東棟はそれなりに人気がなくなり安値になっているが、
西棟の取引価格は分譲時の１５年前を上回っている。
東棟は均一的な間取りでいかにも団地といった感じなのに、西棟は専有部分は
若干狭いものの、バリエーションに富んだ間取りで廊下幅も広い。
加えて、東棟には何度言われてもベランダに物置置く奴、自転車が倒されたと
管理人室に怒鳴り込む奴、専用庭に猫の糞があったと総会で演説する奴、
北隣の公園でのラジオ体操をやめるように言って来いと理事長に強談する奴など
キ〇ガイが多い。不動産屋も各種情報を集めているみたいだ。

滞納が発生したらどうするか？
管理会社任せにしないことです。というより、管理会社は組合vs組合員の対立に
不必要に巻き込まれたくないから、自分からは動きませんが。
　　
１）会計担当理事が理事会で報告し、理事間で情報を共有する。
２）管理会社（管理人）がやってくれるのは理事長名の納付督促文書投函くらい、
　　組合主導で理事が汚れ役をしながら解決するという自覚をもつ。
３）会計担当理事が督促訪問する。目的は滞納組合員の納付意思の有無。
４）最初の訪問から１ヶ月以内に会計理事が再訪し、滞納者の家族構成勤務先消費
　　性向などを聞き取り、会計理事が中心になって納付計画を立てる。
５）理事長が滞納者を訪問し納付計画を提示して滞納者と直接協議する。このとき、
　　理事長は滞納者に対して、愛車を手放すとか退職金を前借りするとか奥さんが
　　レジのパートではなく五反田の風俗で働くとか、具体的な家計改善策（滞納金を
　　納付するための原資の捻出）を提案できなくてはいけません。「払って下さい」
　　「今はカネがないんです」では幼稚園の学芸会と同じです。
６）これで解決できないときは速やかに訴訟（国家権力を借りた力技）に移行する。

温情は禁物です。これができるかできないかで、組合に対する組合員の信頼は大きく
かわります。理事になった者の義務として取り組んで下さい。
それがイヤなら、最初から理事にならないことです。検討を祈ります。
　　

会計担当の負担がおおきいので、催促には理事長、
管理会社のフロント、会計担当理事等で対応した
方がいいでしょう。

成程。

最初から総大将（理事長）が出ていって討ち死（納付催促失敗）したら元も子もなくなる。まずは雑兵である管理会社フロントが出て小手調べ、次に老練な下士官（管理人）で腹の探り合い、その結果を踏まえ小隊長の会計理事が滞納組合員と腹を割って落としどころを決め、理事長登場でシャンシャンと解決するのが良い。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

建物設備で一番ややこしいのが設備の更新工事だね。
その中で配管となると部屋に入っての工事になるので
在宅も含め大変な作業になる。

中古を探したことがあるが人目に付かない場所はほとんどほったらかしだよ。

最上階である10階の区分所有者が、植木鉢に入った植物をバルコニーに、置きっ放しにしていました。
10階バルコニーには屋根が掛かっていない為、屋上から、10階バルコニーの様子が確認できます。
枯れた植物の葉などがドレンに詰り、9階に雨漏りしました。

中古を探したことがあるが人目に付かない場所はほとんどほったらかしだよ。

＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

だから規約で決めて守らない組合員
には損害の賠償をしてもらう。
規約で決めておけば被害者も加害者
も守られる。うちはそうした。
反社等がごねっても裁判に持ち込め
ば勝負には勝てるし、ビビッて住ま
なくなるよ( ´艸｀)。

>>19827 畜名さん
お前はここには来るなと言ってるだろうが。
消防点検の書き込みをしているスレに戻って
ちゃんと説明しろ。あほ

工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）しかし、裁判までして争うのは大変なことです。なぜなら、民法７１条では勝てないからです。

そりゃそうだｗ

組合資金運用１億２千万円は
先日の評価額は
１３７、０３２、１４０円になりました。
含み益は１７，０３２，１４０円です
。
本日の基準価格の公表がありませんの
で後日は公表いたします。
投資を知らない組合員からは投資をし
たい旨の話も聞こえいます。
投資は博打ではありません。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）裁判までして争うのは大変なことです。なぜなら民法７１条では負けるからです。

非居住組合員は役員を免除される代わりに管理費を割り増しする規約は
有効とする判決があるが、居住組合員が役員を辞退した時に1年間管理費を
割り増しする規約を有効とする判決はない。
役員をするもしないも組合員の自由なので、辞退する組合員を差別することは
許されないだろう。

管理規約や使用細則に「駐輪場は1世帯1台」と記載されているマンションは、駐輪場台数＝世帯数のマンションである。この場合は、民法の規定に基づき、組合員は１人１台無料で使用する権利を有することになる。
空きがあるからと言って理事長がと一部の組合員に複数台利用を認めると、使いたいのに使えない（法律上では無償使用する権利が保障されているのに使えない）組合員が出てくる恐れがある。
これは理事長の個人的なミス（法令違反）なので、①複数台利用している組合員を説得して場所を空けさせる、②利用できない組合員にカネを渡して我慢してもらう、で解決することになる。

「晴海フラッグ」街の現実は

2024年01月20日 15時15分日刊ゲンダイDIGITAL

・東京五輪の選手村跡地に建設されたマンション群「晴海フラッグ」の入居開始が始まった。
・来年1万2000人が住む予定だが、最寄り駅までは徒歩15分とアクセスが悪く、通勤時の混雑が懸念される。
・区関係者は新学校開校も教員確保が難しいと懸念を表明した。

実験的な機能のため、正確性を欠く可能性があります。記事本文と併せてご確認ください。

東京五輪レガシー「晴海フラッグ」入居開始…鳴り物入り選手村跡地マンションと街の課題
2024年01月20日 11時32分日刊ゲンダイDIGITAL

　東京五輪・パラリンピックの選手村跡地を改修した「晴海フラッグ」（中央区）の入居が始まった。来年にはこのマンション群に1万2000人が住む予定だ。

　中央区の月島・晴海エリアはタワマンラッシュ。74平方メートルで平均1億3200万円の億ションだらけだ。「晴海フラッグ」は都有地の払い下げで比較的割安。とはいえ1億円超も多い。

　売り文句は、「五輪レガシー」「ゆったりとした新しい街」「東京湾が見渡せる」と若い入居者には魅力的なイメージだ。

　しかし、近隣の不動産関係者が言う。

「問題は通勤です。最寄りの地下鉄の駅までは徒歩15分。駅は狭くて今でさえ長蛇の列です。近隣の高層マンションのサラリーマンはバスを利用していますが、朝のバス停は何かのイベントがあるのかと思うほど混んでいます」

　東京都は新橋と晴海フラッグとをつなぐバス高速輸送（BRT）を開通させる予定だが、大量の通勤客をさばき切れるか不安だ。

　もうひとつの不安は小・中学校。中央区は晴海に新しい学校を開校する予定だが、「教員確保が難しい」（区関係者）という。

　入居者の楽しみに水を差す気はないが、売り文句と現実の差は覚悟しておいたほうがいい。

　水回りの修理で不当に高額な代金を請求されたとして、京都、大阪両府の男女計１４人が神戸市の水道工事業者らを相手取り、支払った工事費に慰謝料などを加えた計約７２０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１９日、京都地裁であった。松山昇平裁判長は「当初から高額な費用の請求を意図した悪徳商法だ」とし、工事費の全額にあたる計約５１０万円の支払いを業者らに命じた。

　原告側弁護団によると、悪質な水回り工事を巡る集団訴訟は兵庫県や愛知県でも起こされており、判決は今回が初めて。

　判決によると、原告は２０２０年７月～２１年１２月、「基本料金１０００円」などとうたう同じインターネット広告を見て、トイレの配管工事や台所の水漏れ修理などを業者に依頼。業者は十分な説明なしに工事を始めた後、「特別な機械を使う必要がある」などとしてそれぞれに１０万～１６５万円を請求した。

　松山裁判長は判決で「修理作業を一部進め、断ることが難しい状況に追い込んだ上で契約を結ばせたのは、不法行為にあたる」と認定した。慰謝料については「精神的損害が生じたとまでは言えない」として認めなかった。

自治会・町内会とは？

町内会とは、町などの一定の区域の住人で形成された団体のことで、自治会などとも呼ばれます。住みやすい地域づくりのために、区域の住民相互の連絡や環境の整備、集会施設の維持管理、良好な地域社会の維持や形成に関する共同活動を行っています。

町内会の具体的な活動内容は地域によって異なりますが、例として次のようなものが挙げられます。

__●防災（災害に備えた防災訓練や備蓄の確保）

●防犯（夜間パトロールの実施や防犯講習会の開催等）

●見守り活動（単身高齢者の見守り訪問や子ども食堂）

●多文化共生社会づくり（在住外国人が住みやすい地域づくり）

●地域交流（お祭りやレクリエーションの企画・開催・参加）__

町内会に加入することで、これらの活動のメリットを享受できます。

町内会費の相場は年間数千円
町内会の活動を維持するために必要な費用として、住人から町内会費が徴収されます。
ママ向け情報サイト「ママスタ」を運営する株式会社インタースペースが行った調査によると、年間に支払う町内会費は「1001円～1万円」が最も多く、次いで「0～1000円」となっています。町内会費は年間数千円程度が相場と言えるでしょう。

年間数千円とは言え、物価が上昇して生活が苦しいと感じている人にとっては負担に感じるかもしれません。町内会への加入や会費の支払いは法律上の義務はないため、町内会費を支払わないという選択も可能です。

町内会費を支払わないとゴミを捨ててはいけない？
多くの町内会ではゴミ捨て場の清掃や管理を行っています。そのため町内会に加入せず会費を支払わないことを理由に、地域のゴミ捨て場の利用を断られるケースも少なくないようです。

過去には「自治会に入らないことを理由にゴミ捨て場の利用を禁止するのは違法だ」として、裁判になった事例もあります。この事例の場合、地方裁判所は「一部の住民を排除するのは相当ではない」、高等裁判所は「ゴミ捨て場の利用禁止は自治会への入会強制に等しい」として、自治会の対応は「違法」であるという判決を下しています。なお、この判決は上告され、最高裁で継続中です。

まとめ
過去の事例を参考にすると、「町内会費を払わないならゴミ捨ては禁止」というルールは違法とみなされます。町内会費の支払いの有無によるゴミ捨ての可否に、法的な拘束力はないと言えるでしょう。

ただし法的な拘束力はありませんが、町内会費の支払いを拒否することで自治会や地域住民との関係性が悪化するといったリスクは高まります。まずは自分の住む自治体の町内会費がどんな活動にいくら使われているのかをしっかり把握したうえで、町内会費を支払うかどうかを慎重に判断しましょう。

どうしても町内会費を支払わずにゴミを捨てたい場合、町内会側と話し合う必要があります。「会費は支払わないがゴミ捨て場の掃除はする」というような提案をするのも1つの方法になるでしょう。

自治会と理事会は全くの別物。
管理組合に自治会は関係ない。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

避難の妨げにならなければ廊下に私物を置いても違法ではありません。
フェンスで囲った玄関ポーチなら普通に私物を置いていいです。
避難の妨げになっても自業自得だからです。
自転車やベビーカーや鉢植えや雨傘など、屋外で使用するものに限られますが、
外で使うものであっても物干し台はアウトかもしれませんね。
廊下に私物が置いてある、つまり外に私物を置いても盗難の心配がない、イコール
泥棒がいない安全なマンションということで、評判が高くなりいい値段で売れる
可能性が出てきます。

>>19843 匿名さん
避難の妨げにならなければということは法律には記載されていません。
開放廊下の通路の幅が〇〇センチ以上確保しなければならないという
規定はあります。１５０ｃｍ以上だったかどうかは定かではありませんが。

通路の幅が何センチ以上というのは建設施工業者に対する規制ルール。
住民には関係ない。

使用料収入が多いマンションは相対的に管理費や修繕積立金が安くて済むので
高く売れることがあります。機会をとらえては、使用料値上げを推進しましょう。
使用料収入を一般管理費会計に組み込めば、他の共用施設の維持管理費用に
使うことができます。駐車場・駐輪場使用者は持分以上に割高な管理費を払って
いることになりますが、それに気づいて苦情を申し立てるやつは滅多にいません。

駐車場使用料については、近辺の駐車場の料金に
合わせるというのが基本です。
近辺の料金より高ければ、マンションの駐車場の
利用が少なくなることが予想されます。

区分所有法第19条は、管理費収入が不足したときに区分所有者全員から共用持分に応じて追加徴収できる、と言っているだけであって、それ以外の徴収方法が認められないわけではない。
だから、管理組合が別のやり方（一部の区分所有者から、または、持分比率以外の基準で）で追加徴収しても構わないのだが、その場合はゴタゴタが発生する可能性があるということだ。
駐車場や駐輪場の修繕費用を所有者（区分所有者全員）ではなく使用者（区分所有者の一部）に負担させて区分所有法30条3項にいう衡平が保てるかと言えば、むつかしい。現にエレベーターの保守点検費用は、エレベーターを使わない１階２階の区分所有者も毎月の管理費支払いによって負担している。

うちのマンションでも機械式駐車場は維持管理コストがかかるからという理由で過去数回使用料が引き上げられた。また、駐輪場もラック取り換えに費用が掛かるという理由で総会で有料化決議された。しかし、同じように毎月保守点検作業が必要なエレベータは使用料がかからないし、一部の共働き世帯の要望で新設された宅配ボックスも使用料は無料だ。「維持管理コストがかかるから」と言われて使用料値上げや施設利用有料化に従っている奴らはバカとしか言いようがない。もっとも、駐車場も駐輪場も使わない連中は、管理費値上げが先延ばしになって助かるので沈黙している。

当マンションでは理事会への代理出席が常態化しているが、誰も異論を唱えない、
つまり、代理出席に問題はないとの意思統一ができているとみて、規約を現状に
合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である。次回の大規模修繕工事までに
法律に合わせた改正をするほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数の時は議長が決する」という大昔の条文になっているが、
これは滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

工事費が１億円だから、多分小規模マンションだとは思うが、
大規模修繕工事は普通決議でオーケーです。
規約を改正ということは、築古のマンションでは特別決議に
なっているところもあるが。

ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管のタテ管（共用部分）の工事は、長期修繕計画紙に記載されており、
管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、
各区分所有者の責任と負担において実施しなければならない。

枝管部分の工事については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければ
ならないが、やらない区分所有人も多くいるマンションが殆どの状態です。
劣化状態の見える外壁等と違い、配管設備は何らかの異常事態や不測の事態が
起こるまで見過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければ
ならない時期は必ずやってきます。起こってからでわ遅いのです。
共用部分と同じ具材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、
放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

質の高い管理を目指すなら、管理会社とは手を切るべきです。
何故かというと、管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、
管理組合の利益向上とは同じ方向を管理会社は目指せないからです。
科学的な常識と言えますね。

>>19853 匿名さん
笑うよ。真逆の場合が多い。
現場を見よ。

理事会や総会では会計報告と重要事項の説明以外は管理会社
関係は退席させた、
大きな修繕工事の見積もり等も業者同士談合を防ぐために管
理会社関係に情報が漏れないようにしていた、
しかし、最近悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長を排除
する動きがある。
理事長というのは長年良いことを組員の為に尽くしても報わ
れない仕事ですが、その反対もある。
私のマンションはこの理事長でいいマンションに生まれ変わ
りました、

>>19855 匿名さん
理事会や総会で管理会社を退席させてはだめでしょう。
発言されると困るのであれば、議長が発言させなければ
いいだけのことです。
大規模修繕工事では、相見積もりを取るときは、管理会社の
親会社等も推薦してもいいのです。
同じ条件で相見積もりを取るのですから、何ら問題はありません。
この段階では談合は起こりません。
理事長を排除する理事は悪徳なんですか？何か問題があるんでは
ないですか。

マンション管理業者が、電磁的記録により「交付等」を行おうとする場合、「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律施行令第２条」及び「情報通信に関する法律施行規則」第１２条の規定に基づき、あらかじめ、交付等の相手方に対し、使用する電磁的方法の種類（電子メール、CD-ROM等）及びファイルへの記録の方式（テキストファイル、ワード、一太郎など）を示し、当該交付等の相手方から書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。
また、承諾後であっても、交付等の相手方から書面又は電磁的方法により電磁的方法による交付を受けない旨の申し出があった場合には、電磁的交付を行ってはならない。

建て替えは現実にはよく行われます。
建て替えをするには少しはエネルギーが必要になってきますが、
弁護士・医師・アクチュアリの有資格者くらいの頭脳を持った理事長ならば
建て替えなど簡単にできてしまいます。
マン管士レベルではいつまでたってもムリゲーですがｗ

>>19852 匿名さん
＞ご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

悪徳管理会社のご要望の強い、専用部分の配管の更新工事について書き込みします。
期待してください。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

法律では共用部分の管理のうち保存行為は各組合員ができることになっているが、
標準規約は保存行為も含めてすべて管理組合が行うとしていて、これを採用して
いるマンションが多い。素人考えで共用部分をいじるとロクなことがないから。
専有部分も壁紙やフローリングは個人の所有物で問題ないが、給排水設備は共用
部分的要素が強いので、その管理に管理組合長が関与することは許される。

専有部分の配管は、共用部分と関連性はあります。
それに同じ管財をつかっているんだから、共用部分
だけが悪くなるということはないでしょう。

住民Aの強酸性排水と住民Bの強アルカリ性排水が共用縦管内で反応して、その部分だけ悪くなるという可能性は十分考えられる。

それと地震とかで共用部分と専有部分の継ぎ手部分に
緩みが出てそこから漏水も考えられます。

パイプ洗浄剤ケチってやかんで沸かした熱湯注いで排水管を消臭消毒する奴おるからな

雑排水管の高圧洗浄は定期的にやっているでしょう、管理組合が。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

>>19866 匿名さん

あなたの管理組合では雑排水管の高圧洗浄は年に何回実施し、１回1戸いくらですか。
築年数、周期や費用によっては実施しても良いでしょう。

うちの場合は２年に１回です。
１戸４，０００円程度です。

>>19856 匿名さん
理事会や総会で管理会社を退席させるのは、
管理組合側が主導権を握っていることを示すためにも
議題に応じてやるべきだと思います。常に管理会社フロントがそういう場に出席し続けなくてはいけないなどと、管理規約に書いてあるわけでもありません。
あなたの見方は管理会社中心主義ですね。

不動産屋の意見です

>>19870 匿名さん
管理会社との委託契約には、理事会と総会の支援業務
というのがありますよね。
ということは、総会屋理事会に参加しなければならない
ということです。
それをさせないで途中で退席させる理事会は情けないですね。

うちは重要事項の説明と必要に応じて会計報告のみを管理業務主任者にさせて退席としている、議事録は理事会の面々で作成して管理会社に印刷させて組合員への配布をさせる。

理事会、総会の支援業務は基幹業務となっていますけどね。
何故管理会社がいると困るのですか。

>>19869 匿名さん

うちの場合は３年に１回です。１戸６，５００円、で実施の度に約１割程度アップです。次は７０００円か７１００円？　総戸数９０戸。
これ高いと思ってるが理事会が提案しているのですんなり賛成多数で可決。

相場からすると高いようですね。
高圧洗浄するのには、１戸１０分もかからないですよね。
殆どが人件費ですから、１戸６，５００円は暴利です。

>>19874 匿名さん
基幹事務を勉強しなさい。
管理の軸が狂う。
総会支援業務は
基幹事務ではない。

>>19874 匿名さん
リプレイスについての話し合いだから

理事会と総会の支援業務は基幹事務ではなかったですね。
教えていただいてありがとう。

基幹事務以外の事務管理業務である理事会支援業務、総会支援業務は、管理会社の利益を上乗せするための受注活動の場でもある。

そんなことはないでしょう。

>>19878 匿名さん
管理会社からは、フロントと管理人が必ず出席することになっています。
出席者の確認、コピーや会場づくり、お茶の準備等。
フロントは議事録案も作成します。
理事会は完全に理事会主導で行われ、管理会社が発言することは殆ど
ありません。

理事会当日のフロントの役目は、前説で和やかな雰囲気づくりをすること

>>19886 匿名さん
うちの委託契約書では両名の出席を義務づけています。

すいません。テラスハウス（2階建て4世帯×6棟　24世帯）の外壁塗装等をこれから行う予定です。3000万円ほど見積もりが出ています。
修繕積立金が足りないためやる内容を縮小し2500万円にして翌年以降にその他をやる予定で動いています。修繕積立金は12000円→来期15500円→その後大規模修繕に間に合うように21000円と上げる計画をしています。マンション管理計画認定を受けるための積立金の値上げです。業者選定は最終段階ですが、1社2400万円の見積もりが出てきました。しかし建設業の許可がタイルとなっています。この場合、工事を本来請け負えないのかなと思うのですが、工事を発注してもいいのでしょうか？ご解答よろしくお願いします。

>>19889 テラスハウスI
管理計画認定をうけるための基準はかなり高いですよ。
修繕積立金の算出式がありますので計算してみてください。
ネットで調べればすぐ出てきます。
外壁補修工事と外壁塗装については、足場を組まなくては
ならないので、できればベランダの軒天とかベランダ内の外壁塗装、
サッシのシーリング等を一緒にした方がいいと思います。

大規模修繕工事をするときには足場を組みますが
この設置費用がかなり高額です。
高額故にベランダで行える工事はすべて一緒にやる
のが普通です。

>>19890 匿名さん
ありがとうございます。そうなんです。なので積立金を21,000円に引き上げる予定ですが、その下準備をしています。外壁塗装の内容も精査し、足場を組まないと出来ないものを優先する予定です。築45年以上のテラスハウスという特殊な建物で、住民の専有部分と共有部分の認識のズレもあり、積立金を有効に使いためにも、今年はそのあたりを明確にしたいと考えています。

>>19891 匿名さん
ありがとうございます。はい、その通りですよね。アドバイスありがとうございます。

>>19889 テラスハウスI　さん
テラスハウスも共同住宅なので、管理組合とかもあるんですね。
建設業法の認可基準がタイルであれば、その通りにすべきです。
中には建築基準法の建蔽率や容積率も無視というか知らずに
受ける業者もいます。
それで工事をやっても消防点検では通る可能性は高いとは思いますが。
改善命令まではでない？

>>19894 匿名さん
ありがとうございます。はい、管理組合があります。しかし、調べてみると建物は共有ではないようなのですが、今までは外壁や屋上防水も修繕積立金で改修工事をしています。ローカルルールなのでしょうか？重要事項説明書や規約を見ると建物が共有とは明記されておらず、バルコニー、サッシ、窓は専用使用権はない、すなわち共有ではない、となっています。専有している建物の下の土地は1/1の所有になっていますので、その上の建物は1/1の所有になると思います。それ以外に1/24で共有している土地はあります。　その業者ですが、請け負う資格なしということでお断りしました。

テラスハウスの場合は、隣との壁が共有になるのではないですか。
それ以外は各人の所有でしょう。
ただ、給排水管の専有部分以外の配管や浄化槽とかは共有となる
と思いますので、修繕積立金はそれに対してのものでしょう。
土地は各人の所有ですよね。
屋上防水も繋がっていれば共用部分でしょう。
庭は各人の所有です。

>>19896 匿名さん
アドバイスありがとうございます!
給排水管など共有と明記されていました。
はい、もう少しちゃんと調べてみます。

管理会社の工事が高いと感じています。
やはり、面倒でも理事会で独自に見積もりとった方がいいでしょうか。

管理会社が発注する業者の工事費が高いというより、
フロントは何か所かのマンションを担当していますので
相見積もりを数ケ所からとることをしないのではないでしょうか。
理事会で動けば、業者の数を増やして同じ条件で相見積もりを
取れば工事費は下がると思います。
ただ、その労力と時間が取れればいいのですが。費用対効果の問題
もあると思います。

タワマンの不満なところ「修繕積立金がとにかく高い」「立体駐車場は車の出し入れが地獄」
c キャリコネニュース

多くの人の憧れの対象であるタワーマンション。だが、実際に住んでいる人にとっては、一長一短の面もあるようだ。タワマン住みの東京都の40代男性（企画・マーケティング・経営・管理職／年収1500万円）は、利便性の高さをこう明かす。（文：長田コウ）

「いつでもゴミ出しは可能なことや、必要最低限の設備しかないとは言えジムがあるところ」
「修繕積立金がとにかく高い」
また、毎日清掃されるおかげで「マンション自体が非常に綺麗なところは満足してるところです」と綴った。

一方で、「修繕積立金がとにかく高い」といった不満もあるそう。

「特に最近は年々値上げをされていて、ランニングコストという意味では不満はあります」
と本音を明かした。

「地上に降りるまでに思いのほか時間がかかる。千葉のタワマンで立体駐車場だった時は車の出し入れが地獄だった」

こうデメリットを話すのは、東京都のタワマンに住む50代女性（事務・管理／年収2000万円以上）。しかし、駐車場に関して「今は平置き」のため、問題はないようだ。

現在住んでいるタワマンは便利なことづくしだそうで、メリットをこう語る。

「最寄り駅まで直結」

「24時間ゴミ出し（可能）。粗大ごみ置き場も確かに便利。2週間先の回収予定でも出しておける」

「集積センターから各戸での宅配サービス。これが一番便利かも」

さらに、生ゴミを粉砕処理するディスポーザーも備え付けられているという。また、安全面に関しても「4重のセキュリティ（エントランス、フロント、居住フロア、玄関）」があると胸を張る。

今までに「千葉・御茶ノ水は実際に居住」経験があるそうで、様々な地域のタワマン事情を知っている女性。だからこその本音を、こう語る。

「六本木・横浜・海浜幕張・札幌などは仕事の関わりで事情がある程度わかっていますが、ほんとにそれぞれ違くて一括りにしないでほしい、というのが実感です」

>>19899 匿名さん

>理事会で動けば、業者の数を増やして同じ条件で相見積もりを
取れば工事費は下がると思います。

ありがとうございます。理事会で見積もりを取ることは面倒だとは思わないと言うことで一致していますのでその辺は大丈夫です。

>>19900 匿名さん
タワマンといっても、下層階に住んでいる者はタワマンと
いわれてもピンとこないのでは。
特に低層階の角部屋に住んでいる者は、普通のマンションと
何ら変わらないしね。
おまけに、上層階の角部屋に住んでいる者と下層階に住んで
いる者とは所得とかが違うしね。

却ってマンション内では、住民の格差があって嫌ですね。
他人にはタワーマンションに住んでいると自慢できるけど
マンション内では下層階に住んでいる者は肩身が狭い。

火事や地震の時、逃げるのが楽ｗ
見栄より命が大事

マンションは火事になっても大丈夫だよ。
地震も戸建てに比べれば強いしね。倒壊することはない。

北チョンのミサイルが命中したら危ないで

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

? そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。

資産管理と資産運用は違うよ( ´艸｀)

＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

す・まいる債はいつでも解約ができます。

区分所有者による理事会がなく、第三者の外部専門家（マンション管理士等）や管理会社が管理者の場合、有価証券等は管理者の名義になるのでしょうか？その場合、外部専門家や管理会社が破産や倒産したら、どうなるのでしょうか？

>>19911 匿名さん
法人化する。

>>19911 匿名さん
通常は管理組合は権利なき社団法人で組合の預金等の財産は交代制の役員の個人名義で保管されています。
小生は理事をしていてお宅様の考えている件に対して不安は感じていました。
丁度機械式駐車場の不具合等により用地の買収の話があり臨時総会で用地買収と同時に法人化をしました。
当時はマンション管理士会の役員も兼ねていましたので噂になったみたいで管理士会の理事会で説明を求められましたがだれ一人として理解で来る理事はいなくて場がしらけました。
駐車場用地への投資は苦労しましたがおかげで組合資金は豊富に積み立てられて組合員への負担も最小限ですんでいす。

法制審議会 区分所有法制部会 第１２回会議 議事録
令和５年１０月１７日
https://www.moj.go.jp/content/001407291.pdf
- 8 -（PDF、９ページ）

～ですが、多分管理組合法人にしたときのネックは、法人住民税均等割を払わなければいけないとか、こういったことの税の負担が大きいということかと思います。

この点については、実態としては、各都道府県、市町村の条例で、管理組合は払わなくていいよという制度のところもありますので、～

>>19914 匿名さん
専有部分の持分割合にした場合。
法人化して法人所有にすればその
必要はない。
税金は組合で支払うことになる。

個人賠償責任の使用を管理組合がストップしてきた
弁護士費用かかるしやりたくないけど訴訟かなぁ

>>19916 名無しさん
そういうことは日常茶飯事。
よって自分を守る為に個人での
保険に加入。
ほとんどの組合員は組合の保険加入事情を理解はしていない。
保険金詐欺の温床が潜んでいることにきずきなさい。

マンションの総合保険で問題ないですよ。
個人で保険に入るのは無駄です。

どちらか有利な方を使うということはありますが。
大差ないですよ。

>個人賠償責任の使用を管理組合がストップしてきた
これはなぜなの？

優良物件割引が無くなるからやで

>>19918 匿名さん
それがペーパーマンション管理士
の浅知恵。
相談者は問題を経験しているのだよ。
問題かが起きているのだ。
使えるものが使えない事態が発生す
ることもある。
その原因えを知っているのが実務経
験者だ。
相談でもお宅みたいなアホマン管士
の回答に触れてきた。
名刺は理事長( ´艸｀)

ペーパーマンション管理士ではないよ。
理事長や専門委員会の委員長とかの経験のある
マンションに住んでいる者の書き込みだからね。
経験は豊富だよ。

( ´艸｀)
お前にいわれることはないよ。
実務経験は豊富だよ。

マンション管理士は、実際マンションに住んでいる者で
ないと役に立たないね。

何事も経験が大切です。
ただ、マン管の有資格者なら自己研鑽を積んで
いると思うけどね。

>>19918 匿名さん
組合が正常に法令や規約等に基づき運営されている場合のみを想定した浅はかな知識。
理事の交代制のマンションは運営上一貫性がないのでそれ等を考慮して個人でも対応できるように保険には加入している。
個人で保険に入るのは無駄ではない。
保険加入は自由だけどね。
解らんかあほ。

>>19926 匿名さん
匿名スレは自己研鑽になる( ´艸｀)

>>19927 匿名さん
あほさん、無駄な保険には入らなくていいよ。
どちらかの保険を使うだけだから。

本日は組合資金１億２千万円についての組合員からの問い合わせが来ました。
興味があるらしくスマホによる確認方法についてが多いようです。
中には毎日確認している組合員から本日の含み益が２０００万円くらいだとの電話もありました。
私も経済指標の確認等で忙しくてスマホは開いていません。
正確な数字は明日ですのでとの返事をしています。

スレ番号１８５１８
投資フアンド名
netwi,GSテクにロジー株式フアンド
Bコース（為替ヘッジなし）。
購入年月日２０２３/０９/１５．
同日基準価格26,419円
購入口数４,542口
基準価格＊購入口数＝購入金額
26,419×4,542=119,995,098円
（お釣り＝4,902円は証券口座保管）

2024/02/02基準価格＝30,717円
30,717×4,542=139,516,614円

投資金＝120,000,000?4,902=119,995,0
98円
含み益＝
139,516,614-119,995,098=
19,521,516円
正確には来週月曜日以降になります。

０２/０１に解約したならば。
19,521,516円が口座へ振り込まれ
ます。解約手数料は０円です。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

>>19930 匿名さん
訂正です
０２/０１に解約したならば。
19,521,516+119,995,098
=139,516,614円が証券口座
に振り込まれる。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

大規模修繕工事は、設計監理方式がいいですね。
丸投げの随意契約はだめですよ。

個人でニーサの２４０万枠で一括購入したら４０万円の利益が出たことになる。税金はかからないので丸々儲かったことになる。検討することにした。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

輪番制の理事がまわってきたら、ただ参加するだけでなく
事前に勉強しておく必要がある。

大地震で崩壊する「81年耐震基準」神話（4）補強工事が自己負担ゼロで
c アサ芸biz

だが自然災害である地震の発生は止められなくとも、震災の規模を縮小することはできる、と高橋氏が言う。

「例えば95年の阪神・淡路大震災を振り返ってみても、能登半島地震は、家の壊れ方が同じなんです。悪い言い方をすれば、過去の大地震から学んでいない。政府は津波の影響を受けない高さの場所に第二東名高速や第二名神高速を作ったり、海岸線を走る新幹線の代わりのリニアモーターカーの設営を目指していますが、これもはっきり言って後手後手です。

また、被害想定も甘い。南海トラフ地震の死者数を、最初期の2万人から32万人へこっそり引き上げていますが、それでもまだ生ぬるいですよ。国や自治体による国民への周知が十分でないことが一番の問題です。もっと連動型地震の脅威を訴えなければなりません」

これに、隈本氏も続く。
「自宅が旧耐震基準で建てられた物件であれば、自治体から新耐震への補強工事の補助がほぼ確実にもらえます。石川県では150万円まで自己負担ゼロで工事ができたんです。もちろん2000年基準がベストですが、新耐震にするだけでも、大幅に生存率が高まる。まだ何の対策も施していない方は、まず自宅がいつの基準で建てられたのか、把握することから始めましょう」

とはいえ、政府が何もしていないわけではない。前述の対策に加え、東日本大震災以降、源泉徴収される所得税の2.1％が復興特別所得税として徴収されており、令和19年まで続くが、それでも復興費が不足している現状がある。今回の地震を受けて、災害対応に充てられる一般予備費も、昨年から倍増した1兆円に決定された。だが、増税増税で金だけ集めても、連動地震に直面するまでに市民の意識を変えられなければ、意味はない。

最後に、高橋氏が警鐘を鳴らす。

「連動する大地震は、いつ来るかわかりません。今の日本は、そこら中でプレートがパリパリ割れている状態です。近年の硫黄島の火山噴火なども、首都圏地震の前段階とも言えますからね」

富士山の噴火という最悪の想定すらも現実のものとなりつつある。能登半島以上の大震災が、明日にでも我が身に降りかかりかねないことを自覚すべきである。

１９８１年以前の旧耐震基準のマンションは、補強を
しなければ大地震には対応できません。
新耐震基準に基づいて建てられたマンションでも、大地震に
耐えられるかどうかは分かりません。
免振構造のマンションもありますが、これも大地震にたえられるか
というと分かりません。ただ、揺れが少ないのは分かりますが。

質問です。
これまでは３０万円以上の修繕工事の場合は
必ず相見積もりを取ることになっていましたが、
あたらしい管理会社になってとつぜん５０万円以上に引き上げられた
旨が理事会議事録に書かれていました。
これは理事会決議だけで十分な変更なのでしょうか。
総会決議が必要な重要な事項だと思うのですが…

>>19944 匿名さん
私どもの専門委員会細則には５００万円以上の工事の場合は、
専門委員会を設置して業者選定をしなければならないとなって
います。
３０万円以上が５０万円以上に引き上げられたとのことですが
それに関する細則とか規約はないのですか。
それと３０万円以上の工事の場合は必ず相見積もりをとらなければ
ならないという過去の総会の議事録はないのですか。
総会の議事録であれば、必ず記録は保管されていると思いますが。
総会の議事録が残っていれば、理事会の議事録より上位になりますので
総会分を残さなければならないと思います。
５０万円以下の場合であっても、相見積もりは取った方がいいでしょう。

>>19945 匿名さん
専門家の方の御返事をお待ちしております。
質問の内容すらきちんと読んで理解できない方の御返事は不必要です。
おたくのマンションの話には興味ありません。

>>19946 匿名さん
質問しておいて、失礼なかたですね。
では誰かに答えてもらってください。

誰も答えてはくれないでしょう。
常識のない者には。

>>19948 匿名さん
専門家の方の御返事をお待ちしております。

ここは匿名掲示板だよ。
それに無料で相談しているのに厚顔極まりないね。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

組合資金投資評価額報告
２０２４/０２/０５現在評価額
基準価格　　３１，７６７円
口数　　　×　４，５４２口
＝１４４，２８５，７１４円

２０２３/０９/１５投資金
基準価格　　２６，４１９円
口数　　　　　４，５４２口
＝１１９，９９５，０９８円

含み益
　１４４，２８５，７１４円
ー１１９，９９５，０９８円
＝　２４，２９０，６１６円

スマホ等で確認してみて下さい。

>>19950 匿名さん
ごめんなさい。
でも、頭の悪い人嫌いなんです。

自己嫌悪か。

マンション購入時、分譲式の駐車場も一緒に購入時しております。
購入時は、住居部分の修繕積立費が138円/㎡・駐車場の修繕積立費が70円/㎡でした。
この度、マンションの管理費・修繕積立費の見直しがあり、住居部分の修繕積立費が1.5倍(218円/㎡)となります。当然、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定かと思っていたのですが「今後は住居部分に併せて算出」と決定事項のようです。となると、@70円/㎡⇒@218円/㎡となります。
50件のマンションに対して、分譲駐車場は3台しかないので、総会で反対意見を出しても受け入れてもらえることは無いかと思われます。
分譲駐車場は、初期費用がかかる上に固定資産税+管理費・修繕積立費が発生し、賃貸とは違い解約もできません。そのデメリットがあっても、修繕積立費が@70円であったことから、購入に至りました。
にも関わらず、急に平米単価が住居部分と同額になり、今後もこの金額から、修繕費が上がるたびに駐車場の方も上がるとなると、デメリットしかありません。
しかも、購入時の規約によると駐車場の権利のみを売却することはできません。管理会社に聞くと、もともとの設定金額が安かったことがおかしかったのでは？と言われました。だとしても、納得がいきません。
このような状況は、普通にありえることなのでしょうか？教えてください。

駐車場を、マンションの住民に売却することは
可能ではないんですか。
分譲駐車場については、購入時の契約で決められていると
思いますが、その契約内容をよく読んでみるといいですね。
修繕積立金については、分譲時に販売しやすくするために
金額を抑えているマンションは多いようです。
ただ、駐車場の積立金は、平米数が少ないのでもっていても
他の駐車場を借りることを考えれば割安ではないんですか。
３台の駐車場とのことですが、機械式なんでしょうね。
３名しかいないので総会で聞き入れてもらえないかもしれないとの
ことですが、皆さんに話してみる価値はあると思います。
何故駐車場の積立金が１０５円ではなく、２１８円となるの
かは納得できないと思いますので。
普通に考えれば、同じ比率での値上げになると思うのですが。

権利だけを売却することはできますが、土地を
個人に売ることはできません。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

昔は居住部分（部屋）とは別に駐車場も分譲していましたが、お役所の指導があり駐車場は共有施設として管理組合が管理し、組合員や賃貸入居者が別途使用料を払って利用する方式に変わったのです。しかし、所詮は行政指導、分譲時に駐車場を別売りにすることは違法ではありません。ただ、分譲時に共有施設とされた駐車場をあとになって組合員に切り売りするのは組合員（駐車場の共有者）全員の同意が必要となります。

分譲マンションでは組合員の共有財産は、廊下階段といった建物の共用部分も駐車場駐輪場といった屋外の付属施設も、その維持管理コストは共有者である組合員全員で分担することが原則になっていますが、規約でこれとは違った負担ルールを設けることが許されます。ただし、いくら総会で特別決議がなされても規約の内容が社会常識に照らしてあまりにも不合理である（共用施設の維持管理コストを特定の組合員に押し付けている）場合には、その負担ルールは無効です。仮に「駐車場の維持管理コストは駐車場を利用する組合員だけで負担すること」という内容の規約改正（または使用料金改定）であれば無効となるでしょう。

当初から分譲されていた駐車場ということは、その駐車場の所有者は購入した組合員１人です。自分のものの維持管理コストは自分が負担するのが私有財産制度なので、他の組合員にはコストを分担する義務はないことになります。
おそらく、駐車場の維持管理コストについては、実際にかかる金額があいまいなまま時間が経過していたのでしょう。この際、年間の駐車場の維持管理コストを明確にしてもらって、その分は所有者である自分が負担するようにすべきでしょう。

仮に、駐車場の維持管理コストが実際には毎月100円/㎡かかっているのに70円/㎡しか徴収されていないのであれば、差額は管理組合が負担している（負担しなくてもいいのに）ことになります。それを218円/㎡に改定すると、今度は管理組合が取り過ぎている（組合員が払い必要のないおカネを払わされている）ことになります。元々の設定金額が安かったという管理会社の説明はあながち間違いではないでしょうが、では218円/㎡が正しいという根拠がどこにあるのか、聞いてみましょう。

分譲型駐車場の場合は、その駐車場の維持管理コストがいくらなのか、所有者である自分自身がしっかり把握することです。他人（管理組合）任せはダメ。

土地を共有ではなく、個人の所有とすれば、各人の持ち分割合が
変わってきます。登記はどうなっていますか。
管理所有の問題もあり、各人が勝手に所有や処分をすることは
できないと判断すべきです。
駐車場に関しては、土地の分譲ではなく権利の分譲と解すべきです。

駐車場部分を除く敷地は区分所有者（組合員）が専有持分比率で共有
駐車場部分は分譲を受けた区分所有者が１００％所有
何も難しく考えることはない

土地の分譲と権利の分譲？
何を意味不明なこと言ってるのかｗ

駐車場以外の用途（例えば荷物置き場や犬小屋）に使うなという一定の制限が
あるだけで、あとは法令の規定に基づき所有権者として使用してよろしい
その駐車場部分の固定資産税まで別途払ってるんだからｗ

>>19955 教えてくださいさん
>マンション購入時、分譲式の駐車場も一緒に購入

駐車場は、住居とは別個の専有部分として購入したのですか？

駐車場の土地は個人の土地で固定資産税も支払って
いるのに、なんで管理組合が駐車場の使用料の値上げを
いうのか分からないね。
他人の土地だから勝手に何に使ってもいいし、駐車場の
使用料の値上げもいってくるのは筋違いだね。
販売関係者さんと１９９６２さんは同一人物なのかな。

>>19969 匿名さん
平地駐車場だと思うけど、マンションの共有敷地を通らず、自動車の出し入れができるのですよね？

１９９６９は質問者ではないですよ。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

標準管理規約には組合員の役員就任義務に関する規定がありません。
ということは、役員に就任する義務があるというルール自体が標準的ではない、
異常だ、ということなんです。マネしないほうがいいでしょうね。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

>>19968 匿名さん
皆さま
見ず知らずの私の質問に、こんなにも
ご返信いただけるものなのですね。
心優しい皆さま、本当にありがとうございます。

駐車場は、平地で住居とは別に専用部分として購入しております。よって、別途登記料も発生しております。
今はまだ、車を運転しておりますので手放したいわけではありません。

マンションの管理費・修繕積立費の見直しで、住居部分の修繕積立費が1.5倍となるのであれば、駐車場の修繕積立費も同様の割合(1.5倍)での改定であるべきではないのか？
購入時、駐車場の積立費@70/㎡・住居部分@138/㎡に対して1.5倍とするのであれば、
駐車場は、@70/㎡⇒105/㎡となるはずです。
「今後は住居部分に併せて算出」として、@70円/㎡⇒@218円/㎡となることに納得ができないのです。
住居部分よ積立費1.5倍にすることは、総会の議決案件ですが
駐車場の積立区分を「今後は住居部分に併せて算出」に関しては、決定事項で書かれていました。

異議申し立て、できないでしょうか？

>>19976 マンション検討中さん

１．今回の管理費・修繕積立金の改定について、規約の変更は必要なかったのでしょうか？
２．駐車場の修繕積立金のアップ額は、２，２２０円程度でしょうか？

駐車場はマンション検討中さんの単独所有、つまり建物の専有部分（部屋）と同じ
自分の部屋の修繕は自腹でやるのに、駐車場の修繕は管理組合のカネがやるのが不思議

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

駐車場は専用使用権があるというのではなく、個人所有なんですね。
共用部分でも専用使用権があるベランダや玄関ドア、サッシ等に
ついては、管理組合が一斉に更新工事をすることはありますが、
個人所有の駐車場であればその所有者の責任と負担でやるのが普通です。
登記も各人でやられているのであれば、マンション（管理組合）とは
関係ない不動産ですよね。マンションの敷地ないにあるのでそういう
あつかいですが、それが道路を挟んで前にあるのであれば完全に
所有者はきりはなせますよね。マンションとは関係ない土地ですから。
当然管理はその所有者でやるべきですから。

本来自分で管理しなければならない自己所有の駐車場を、言葉は悪いが@70円/㎡で
管理組合に丸投げにされてきたわけですよ。@218円/㎡に納得できないのであれば、
この際「今後は駐車場の管理は自己責任でやります」と管理組合に申し出てみては
いかがでしょうか。

何故管理組合が個人所有の駐車場に口出しをするのかが
分からない。専用使用権のある駐車場ではないんでしょう。
その駐車場の造りはどうなっているんですか？
機械式なんでしょうが。

駐車場つきのマンションを売却するときはそのＰ場は
どうなるのですか。その買い手がＰ場はいらないといった
場合の扱いはどうなるのかも分からないですね。

駐車場を別途分譲するマンションは、部屋数より駐車場区画数が少ないです。
ということは、駐車場が欲しかったのに抽選で外れた住人がいるのです。
そういう人たちが買ってくれますよ。

>>19981 匿名さん

平地駐車場は、マンション敷地内にあり出る時はマンションの敷地を通ります。
平地の上に、コの字で建物があり屋上緑地となっています。ですので、平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており、雨風が防げます。
なので修繕積立費@70円/㎡があるという認識で購入しました。
駐車場の修繕にかかる費用としましては、住居部分のような修繕費がかかることがないので、住居部分の修繕費/㎡に勝手に合わせる意味が理解できません。
たとえ、床面積の修理となっても、私有地なのでマンションの積立費から修理してくれませんよね？

平地駐車場は修繕費はかからないので修繕費は
必要ないのでは？
工事をすることがあるの。

>>19985 教えてくださいさん

要するに、駐車場棟が区分所有建物であり、その一部を専有部分として区分所有しているということでしょうか？
駐車場棟の底地の所有関係は？

平地駐車場の「壁」とは？ふつうは平置きの駐車場はコンクリまたはアスファルトが
敷いてあるだけで、「壁」は不要と思いますが？？
「天井」とは駐車場の上に建物とつながった屋根があるということですかね？

そんなことより東証株価を見ましたか？
いきますよ、これは

敷地内に住居棟と附属建物である駐車場棟があり、住居棟と駐車場棟にそれぞれひとつの区分所有権を持っているということでしょうね。

相談者は「コの字型の建物」と言っている。住居棟と別の駐車場棟があるとは読めない。
コの字のくぼみの部分、または建物の横に平面駐車場３区画があるのではないか？

>>19990 のイメージ図

19976 マンション検討中さんは「駐車場は平地」と言っていますね

>>19985 「教えてくださいさん」は、
>平地の上に、コの字で建物があり屋上緑地となっています。ですので、平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており、雨風が防げます。
とも書いています。

>平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており
この部分が意味が通じないのです。柱の下に車を停めることはできません。
柱で車は押しつぶされるでしょう。

分かりにくい構造ですね。
だから駐車場の個人所有ができるんでしょう。
しかし、なぜ駐車場の修繕費が必要なのかが分からない。

組合資金１億２千万円投資報告
２０２４/０２/０８（金）
基準価格　　　　３２，２３８円
口数　　　　　×　４，５４２口
合計　１４６，４２４，９９６円

含み益　２６，４２４，９９６円

昨年０９/２３より４か月余りの期間での含み益です。
貴組合が１億２千万円を銀行等に預けたら幾らくらいの含み益が出ますか。

個人で１２０万円購入したらいくらの益が出ますか。計算してみて下さい。
ニーサならば手数料はかかりますが税金はかかりません。

４か月１億２千万円を投資すて２６００円以上の含み益は規模の割に少ないと宣うバカマンション管理士等もいる。
少ないのであればもっと割の高い投資先
を提示すればいいのにその能力はない。
組合の休眠資産の運用益で組合員の経済的負担を減らせられる役員こそがこれから求められる管理者像であるが( ´艸｀)

組合の資金は眠っているのではなく備えている。運用して増やしたいなら個人の責任において運用させ修繕の都度集金すればいいだけ。

銀行に預けるのは元本が保証された預け先だからで、運用するためではない。
こんなことをする管理組合はオシマイだな

年々組合員の負担が増えていく。
直近の大手三社の建設業の株価下落がそれ等を示唆している。
原因は人件費や資材等の高騰を見こして下方修正が原因。
組合資産の目減り分を組合員への強制負担が許されるマンション管理は自主性がなく他人任せになる。
将来はスラム化したマンションが周辺住民に迷惑になるとのもっともな政治的理由で国民の税金にまで手を出してくる。
資産運用のできない管理者のマンションはお先真っ暗。
コツコツ稼いで貢いでください。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

管理規約が分譲時のままのところは、どこかの時点で
全面改正する必要があります。
特に各種細則については、ない細則がかなりあると思いますので
是非それも含めて専門委員会を設置して改正をしてください。

私は以前ソフトバンクGへの投資の
投稿をしたものです。
当時１株１２０００円が９０００円
に下落した。
証券会社は買いの要請をしてくた。
静観していたら中国のアリババ問題
が発生しので購入をやめて静観した。
急落に急落で６０００円を切った。
倒産の噂が広まり暴落した。
財務諸表を精査したところが現金を
５兆円くらい保有していることが見
えてきた。
私は商売の経験から赤字でもたてな
おせると見て１株６０００円で１万
株仕込んだ。
含み損が１０００万円こしたことも
あったがARMの件もあり静観した。
一昨日で含み益が８５０万円出たが
保有することにした。
経営者（孫氏）が優秀であれば赤字
でも保有資産を有効に活用して資産
を増やせる一例を投稿しました。
あきらめてはいけません( ´艸｀)。

デイトレのシュミレーションは
毎日している。
確実に利益が出ると確信するも
のしか参戦しない。
今は株高で乱高下が激しく世界
情勢も混沌としている。
ニーサもまだ使わない。
長期は危険と踏んでいる。
組合資金もいつ売るかを
判断している。
アナリストは上昇基調だとの
評論だけど信じてはいけない。
父がそう言っている。
昭和初期に生き抜いた経験者
に教えを請いたい気持。

規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。

最近デイトレでの利確は、
レーザーテック、ソシオネクスト、
アドバンテスト、マクニカ、海運三社、富士通、です。
昨日の参戦はKDDIに２００００株投入。多分２～３日で上昇すると見る。
上がらなくても長期では配当もいい。
こういう投資は組合資金は使いません。博打ではないが博打に近いので提案は
しない。

分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
　　　　
２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ

三連休で東京市場は明日もお休みですが、ロンドンや上海は開いてます
どう出ればいいでしょうか？

>>20011 匿名さん
投資はマンション管理とは関係ない。
ここにはくるな。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

>素人理事の思い付き
専有部分内のインタホン子機や火災報知機を「規約共用部分」にするとかｗ

本日から三連休で一休みです。
投資の興味がある組合員からのお便りも山積ですが情報収集で多忙で先送りしている。
組合資金も昨日までに含み益が２０００万円を超えている。
世界市場が史上最高にをつける勢いです。
調整局面の急落ならば時間とともに解決するが地政学的リスクの暴落にはヘッジしなければならないので頭を悩ますている。
昭和初期からの株歴が知りたいのだが周囲にはそのような知識にある人間はいないし自分で決断しなければならない。
今後の相場をどう見るかだが( ´艸｀)

示唆に富んだご意見ですね。敬服します。

　? 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

投資関連の書き込みのお陰で２萬レスを超えることができました
感謝も仕上げます

? 滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

? 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

? 訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

? 証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
? こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

? 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

やはり役員の皆さんは組合財政問題で悩みを抱えているんですね
これからも組合財政充実策に関する書き込みを期待します

　　　　　　　　　　　

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

今年中に３万レスを目指しています
書き込みよろしくお願いします

【管理規約から抜粋】

・敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。

ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものが、その責任と負担においてこれを行わなければならない。

・区分所有者は自己の所有する専有部分について、火災保険契約を締結するものとする。

基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。

管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、
そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したとき
総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から
追加徴収（銀行口座から引き落とすこと)ができる条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から
追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが
筋違いなのだ。そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場を
使用していない連中）もいるから気をつけよう。

組合費の不足を一部のガンタレ組合員の為に値上げされる構図か至る所で見受けられる。そんな組合費ならば証券口座に入れて守らせた方が利口。

>>20009 匿名さん
>１．理事の選出について
　　 輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
＞　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
　　
　　役員の選出は、総会で監事、理事が承認されたのち理事の互選にて決定する　

＞＊輪番制の理事の場合
＞　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
＞　次のいずれかに該当する場合は、
＞　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

　　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、本人が希望すれば理事候補を辞退
　　　することができる。

　　

組合員の承諾なしに個人預金から強制徴収するのは○○違反である。

>>20027 匿名さん
＞むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだ。

むしろ駐車場使用料は独立した会計・収支表を作成するのが当たり前になってきている（特に機械式駐車場があるマンションは）。

電気自動車等の充電設備を設置するかしないか、設置に掛かる費用、運用及び維持費を誰がどの程度負担するのかが検討課題。

>>20013 匿名さん
>７．役員の報酬
>　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
>　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。
> 但し、理事会を欠席した場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を入れておくことも必要です。

・ 役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
　 役員のやるべき仕事を実施したら支給する：さぼれば支給しない

　・理事が理事会に欠席したら支給しない：出席した理事に支給する（出席手当？円
　・等々

大阪万博も当初の予算の材料費だけでも２倍になったが小田原評定しているうちに3倍、４倍と膨れ上がる。
今春の春闘次第ではさらに膨れあがる。政治と経済を理解できないマンション管理士や管理者は無用の長物になり下がる。
標準規約や長期修繕計画や委託契約を丸写ししているででくの坊には地力不足。財政の件が最優先になっている。

当マンションは資産の運用に成功した
一例である。
現在は１億２千万円を投資して短期間
で２千４百万の含み益を組合員が確認
した。
過去の投資は機械式駐車場の代替地を
購入した。
これは組合の財政状況を豊かにしている。
組合員は現在１億２千万円で短期間で
これほどの含み益が出せるのならば思
い切って１２億を投資しあらどうかと
の意見も出だした。
女性は特に積極的である。
勉強する時間が夫よりは恵まれている
からだと思います。
懐具合がいいと人間は心も顔も豊か
な表情になる。
組合も住民も投資を勉強してこのイン
フレに立ち向かいましょう。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや

投資だといえば株だデイトレだと騒いでいる奴がいるがそれ等も投資の一部ではあるがすべてではない。
子供を育てよりよい人生を生きてほしくて勉強をさせるのも投資である。
投資のできないと人生が暗い。
現在はオールカントリーを考えている。

>>20040 匿名さん
ここはマンション管理のスレだから、お前は他スレにいけ。
自分ではスレを立てることもできないんだろう。
誰からも相手にされないよ。

>>20036 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

>　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担　において実施しなければならないことになっています。

　専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。ので不具合があれば区分所有者が責任をもって実施して下さい。金がない人は借金して実施しましょう。

しかし、同じ管材で共用部分同様劣化していきますので
管理組合でやることも検討したらいいと思います。

専有部分にある法定の共用部分以外は規約によって共用部分としてその管理と費用は管理組合が負担するとした。

我がマンションの長期修繕計画では排水管、専用給水管の更新計画はない。共用給水管の更新は計画あり。
ちなみに自治体の団地で入居者の実施すべきことで排水管、専用給水管の修繕がある。

専有部分内にある法で定められた共用部分以外は規約によって共用部分と定めることができる。

>>20045 匿名さん
共用部分の配管は居室内にはありません。解放廊下の壁側に竪管が
通っています。各戸についている給排水管の扉の中を通っています。
それを更新するとなるとほとんどのマンションは外付けをしなければ
ならないでしょう。見た目が非常に汚くなります。

また共用部分の排水管の更新計画の工事をするときは、在宅が必要で、
床板を取り外したり、背板を外したり養生をしたりする必要があります。
給水制限やトイレの使用制限もあります。
せっかく床板を取り外すのであれば、一緒に専有部分の配管も
更新した方が効率的ですので是非検討してみてください。

>>20046 匿名さん
専有部分内にあるものを規約で共用部分とすることができる
かどうかは分かりませんが、工事を管理組合としてやることは
規約で決めればできると思います。

>>20048 匿名さん
だからそうしていると言っている。
ややこしく考えるな。
それよりも塩付け状態の組合資金を
運用して組合員の負担を少なくして
あげる管理者になりなさい。

また、投資の話か。
それしかできないのか。
どこかえいけ。

やらんでもいい工事をやらせてぼったくろうとする悪徳管理会社一派は必至だね

>>20051 匿名さん
配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、悪徳管理会社の
フロントではなく、マンションの住民だよ。
今は、管理会社とかの問題ではなく、専有部分の配管の更新工事を
管理組合としてやる方法を論じているんではないのかな。
すぐ話を反らそうとするだけでなく、本質に切り込んでほしいね。

>>20052 匿名さん

やらんでいいのに何故やる方法を論じるのだ

配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、じゃやればいい。
納得させられるか、否か

これは水と油

>>20053 匿名さん
専有部分の給水管で塩ビ管を使用しているところは錆びることは
ないのでやる必要はありません。
ただし、地震や経年劣化で継ぎ手部分に緩みが出てそこから漏水が
発生することはあります。
また、給湯管は銅管を使用しているところが多いのですが、銅管は
ピンホールといって穴が開いてきます。
給湯管は熱湯が通るので傷みも他の管財よりは早くなります。
そういうこともあり、現在は全国のマンションで専有部分の配管の
更新工事を管理組合としてやるように計画化しているところが
あらわれてきました。
また、判例でも一部の反対者に対して参加すべく対応がされています。
配管は永遠に持つものではありません。

当然のことを才もないのに同じことを
永遠と語るペーパーマン管士は役には
立たない。
資金の件は不足の事態には組合員から
強制徴収する官僚的発想しかできない
。
今ある資産を最大限に活用しる自主管
理の発想には到底及ばないノータルン
( ´艸｀)

( ´艸｀)
まだ投資の話しかできないんだね。
いい加減消えなよ。
僕はマン管士とはいっていない、匿名さんで書き込んでいるよ。
邪推はするな。
それにうちのマンションは修繕積立金は潤沢なので
専有部分の配管の更新工事まで計画化できている。
玄関ドアや網戸サッシまでの交換もね。

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらい。本当ですかね？？？

法務省：法制審議会 建物区分所有法部会(2001)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html

第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html
議事録より。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。

つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

組合資金１億２千万円の評価額は明朝午前7時頃に公開される。少しは増えている予定である。組合員には投資に目覚めてあるアルバイト感覚で小金を稼ぐ者もいる。

>>20059 匿名さん
ほんとお前は投資の書き込みしかできないんだな。
いつまで続けるつもりなんだ。
投資の書き込みをしてだれが参考にするんだよ。
消えな。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

>>20059 匿名さん
米国市場取引まえのドル円が高めに推移しているので明日早朝の評価額はあまり期待できない。

>>20062 匿名さん
いい加減投資の書き込みはやめてくれないかな。
何故投資の書き込みをしているのか理解できない。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

>>20063 匿名さん
組合の資産を増やし組合員の経済的負担を減らす為である。それがどうして気に食わないのかね。組合運営には資金は不可欠である。

>>20065 匿名さん
だったらお前のとこだけでやってろ。
修繕積立金は着実に積み立てているから心配しないでいいよ。
博打をしているマンションは皆無だよ。
投資の書き込みをするのもおまえだけ。
何故ここにくるようになったの？他スレでは全く相手にも
してくれないからだろう。

自分で運用できないと管理会社の言いなりで値上げするばかりになる

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

マンションの駐車場で空きがでると使用料に影響します。
外部貸し出しも検討しなければならなくなる。

>>20069 匿名さん
マンションの住民が借り手不足の駐車場を外部貸し出しで需要があるの？需要と供給がアンバランスだが。

組合資金投資報告
２０２４/０２/１３現在含み益
基準価格　　　　　３２、５０４円
口数　　　　　×　　４、５４２口
評価額　１４７、６３３、１６８円
投資金ー１２０，０００，０００円
含み益　　２７，６３３，１６８円

ネットでご確認下さい。
net WIN GSテクノロジー株式フアンド（H無）

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

※注意　一部数字が変更になっている場合があります。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

　　　※火災保険だけでは、地震による火災損害は補償されません。

　　　＊一部損　　被害が３％以上～２０％未満の場合　　　　契約金額の５％が支払われます。
　　　＊半損　　　被害が２０％以上～５０％未満の場合　　　契約金額の５０％が支払われます。
　　　＊全損　　　被害が５０％以上の場合　　　　　　　　　　　契約金額の１００％が支払われます。
　　　＊一部損（５％）と半損（５０％）に大きな差がある。
　　　＊耐震基準をクリアしているマンションでの全壊は考えられません。
　　　　　　但し、昭和５６年以前に建てられた建物は、既存不適格建築物で新耐震設計法に
　　　　　　合致しておりません。

　　　＊大規模半壊・・・・・損壊した部分が延床面積の５０％～７０％未満又は、建物の主要
　　　　　　　　　　　　　　　　部分の経済的被害が４０％～５０％未満

　　　＊半壊・・・・２０％～５０％又は、建物の主要部分の経済的被害が２０％～４０％未満

　　　＊全国のマンションで地震保険の加入率が低いのは、費用対効果の面と実際保険が
　　　　　なかなかおりないためです。
　　　　　しかし、東北大震災にみられますように、予想外のことが発生する可能性もあります。
　　　　　それに対して、地震保険に対して、どう取り組むかは、各マンション次第です。

地震保険は火災保険にはいっていないと掛けられないのですね。

>>19996 さん

>>19996 さん
19977～19996の皆さま

たくさんのご返信をいただきながら、返信が遅くなり申し訳ございませんでした。
I***I の形で、天井部分***はマンション共有の緑地となっています。建坪率の関係で、屋上緑地としたと思われます。そのため、I***I は共用部分とされており、床面積のみが所有地となります。
( I***I は、独立した建物で中に3台駐車スペースあり)

19977さんの
今回の管理費・修繕積立金の改定について、規約の変更は必要なかったのでしょうか？
⇒規約の変更はなく、理事長が「今後は駐車場の修繕積立金は住居部分に併せます」との一文記載で決定事項でした...このような場合、規約変更が必要となりますでしょうか？
駐車場の修繕積立金のアップ額は、2000円程度です。
ただ、今後も修繕積立金が上がるたびに
(例えば1.5倍の次も1.5倍と想定すると)
@70/㎡×1.5×1.5＝@175.5/㎡　のはずが
@218/㎡×1.5=@327/㎡ となってしまいます。
13.13/㎡の駐車場に対して、また2000円アップです。
固定資産税を足すと、購入した意味も無いです。

では、将来的に所有地に対して何を修繕してくれるのか...
床面積のペンキの塗替えくらいでしょうか。
にも関わらず、住居部分と同じにするのはおかしいと
思うのです。

修繕する時は、個人(3件)でするので
修繕積立金をやめることは可能なのでしょうか？