パークナード阿倍野天王寺町南レーヴ に行ってみた − モデルルーム見学記

【物件概要について】
　本物件は，パナソニックの完全子会社であるパナホームが売主，施工は長谷工の子会社である不二建設，管理会社はパナホーム・合人社コミュニティという陣容です。なお，マンションの営業（販売）はパナホームが行っているわけではなく，アイ・フラッツという大阪が本社の会社に委託（悪く言えば外注，丸投げ）しています。そのため，営業の力量で言えばメジャーセブンのように製・販・管一貫方式ではないので劣ります。実際，説明を受けていて，あーマニュアル営業やな～と感じました。ちなみにアイ・フラッツ自体もアイ・ディールというブランドでマンションデベロッパーのようなことも行っているようです。
　施工が不二建設のため，親会社長谷工にならって規格型大量販売の廉価版ファミリー向けマンションというのが実際のところです。
　写真は，営業用資料として作成されたと思われるペライチです。アピールポイントがまとまっていたので掲載します。

特色としては，販売価格の安さでしょうか。総戸数としても１５階建ての126戸あるのでスケールメリットはきいていると思われます。管理費・修繕積立金も比較的安価です。
価格面の優位性に加え，周辺が文教地区であり，府立高校でもトップクラスの偏差値を誇る天王寺高校や，国立ですが同じくトップクラスの偏差値を誇る大教大付属天王寺高校（中学校や小学校も併設）が近く，教育環境が整っていること。義務教育の学校は高松小学校→文の里中学校であり，文の里中学校は市立中学校の中でも高い評判を誇ることを非常にアピールされました。営業の内容を見ても，本物件のメインターゲットは将来子育てを考えているＤＩＮＫＳ及び現に子育て中のファミリーであると判断できます。

【本物件の立地状況について】
　本物件の元地ですが，化粧品会社の倉庫だったそうです。化粧品会社の移転に伴い用地売却の話が出たところで，競争入札によらずパナホームが対面で取得したため，土地の取得経費が安価で済んだとのことでした。本物件の坪単価は平均１９０万円とのことなので，確かに用地取得額が抑えられたことも販売価格が安価な理由の一つには挙げられるでしょう。
　本物件の立地ですが，北に国道２５号線，東に府道２６号線と接しており，西・南も生活道路のため，パンフレットでは４面接道の開放敷地であることを強調しています。それ自体は事実ですが，接道する道路状況に問題があります。
　画像はランドプランです。意図的？かはわかりませんが，ぼやかされている北側（画像で言うと上）が２５号線，同様に東側（画像右側）が府道２６号線です。植栽が比較的多いことが見て取れるのと，植栽の樹木選定について記載されています。

【マンション居室内の特徴について】
　居室や間取りの特徴としては，バルコニー側はアウトポールですが，共用廊下側はインポールです。また，共用廊下部分に対してアルコーブがあまり確保されておらず不十分です。
　画像は参考としてAタイプの間取り図を先出しします。Aタイプは南西角部屋ですが，共用廊下側居室にに柱が食い込んでいるのと，若干アルコーブが物足らないので廊下部分に開閉したドアがはみ出すことが読み取れます。

　居室の天井高は最大２４５０ｍｍとおとなしめです。下がり天井の箇所についてはおおむね２１００ｍｍ程度とのことでした。
　画像は断面図及び，各所の天井高が記載されていたので掲示します。

　また，戸境壁の厚さは１８０ｍｍと最低ラインは越えてきたなという印象です。床面は二重床ではなく直床です。ガラスについては，ペアガラスですがＬｏｗ－Ｅではありません。　
　画像は構造部分の仕様についてです。

　一方で，よかったと感じる点は，バルコニーが１９０ｃｍのため広さが感じられることと，スロップシンクがついていること。片方だけですが，共用廊下側に室外機隠しの花台が設置されていることが挙げられます。ですが，中途半端に花台を付けるくらいなら，いさぎよく室外機を２台とも丸出しにするか，どちらも隠すかしたほうがよかったと思います。１台だけ花台で隠すというのは中途半端です。
　画像は中住戸Bタイプの間取り図です。花台と記載されており，室外機隠しになっていること，スロップシンク等について確認できます。

【ジオラマ見学と外観及び共用部分について】
　外観は黒色系統のタイルを全面に貼っています。バルコニー部分はガラスパネルとコンクリート壁（表面はタイル貼り）を採用しています。なぜ全面ガラスパネルにせず，一部コンクリート壁を採用したのか聞いたところ，単にデザインとのことでした。

　隣戸との隔板（蹴破り戸）は細長いデザインで，しっかり壁の部分まで覆われている（隔板部分にすきまがない）のは評価できます。

　また，共用階段は鉄骨式ではなく，コンクリート造りでしっかりしています。さらに，共用廊下部分の外壁についてもガラスパネルを採用しており非常に評価できます。画像では室外機隠しの花台が視覚的に確認いただけると思います。

　駐車場は地上４段，地下１段の機械式駐車場が２基設置されており，64台の駐車能力があります。平面式駐車場は設置されていません。
　駐輪場については，252台分確保しており，マンション１階部分が駐輪スペースに充てられています。

　ゴミ置き場は，マンション１階部分に設置されています。回収は市が行うので，２４時間ゴミ出し可能ではありません。とはいえ，玄関前に指定の日時でゴミを置いておくと，マンションの管理人が回収してくれるとのことでした。では，回収時間に間に合わなかった場合はどうするのかと聞いたところ，ゴミ庫は部屋の鍵で開錠されるので，鍵持参の上，自身で捨てることになるとのことでした。
　画像は，北西方向からマンションジオラマを撮影したものです。

　その他，最近のマンションでは珍しく，１階部分に集会室が設置されています。集会室がある方が管理組合の活動はやはり活発になると思うので，好印象でした。
　画像はランドプランです。エントランス付近（画像で言うと左下付近）に集会室の記載が確認できます。

　エレベーターは126戸に対して２基のため，朝方はやや混雑するかもしれません。
植栽についてですが，セットバックした部分，とりわけ東側の敷地に多くの植栽をいれたことは評価できます。画像はマンション南東側の植栽（レーヴガーデン）です。

　ジオラマ上，透明の建物は既存建築物等です。本物件の南側には先行して分譲したパークナードリアンが存在し，こちらのジオラマも作りこまれています。リアンは１４階建てとのことであり，南棟の一部分の眺望を遮っています。本物件の立地条件で言えば南西角がもっとも騒音・排ガスの影響から免れるため条件はいいはずですが，リアンがそびえているので眺望は１５階にならないと抜けないというジレンマを抱えています。
　リアンの影響を受ける住戸タイプを確認したところ，南棟のＡ～Ｃタイプが影響を受けるとのことでした。リアンとはおおむね２０ｍほど離れているため，日影シミュレーションによると冬至の際は低層階が１～２時間程度陽が射さないものの，他の季節については問題ないとのことでした。
　画像手前側が既分譲のリアン，奥側が本物件です。

　仮に眺望が抜けていたとしても，本物件から南と言えば特筆すべき建造物がなく，のっぺりとした住宅が立ち並ぶ景色が見えるのみで，せいぜい年に一度ＰＬに花火が見えるかどうかというレベルだと思われるので，眺望が抜けていなかったとしてもさほど問題はないのではないかと感じました。
　画像はサービスバルコニー部分の接写です。

　また，本物件のエントランス前がちょうどリアンのゴミ庫と対面になっているとの説明を受けました。そのため，本物件のエントランスにはアルミの縦格子壁を立てて視線を遮り，ゴミ庫がハッキリ見えないようにしたということでした。

　そうした場当たり的な対処ではなく，同じ売主なのですから，たとえば設計段階でランドプランを変更するなどして，本物件のエントランスとリアンのゴミ庫がお見合いにならないようにしておくのが本筋だと思います。画像はリアンのゴミ庫です。前掲の本物件エントランスと向かい合っています。

　ちょうどジオラマ上の道路間隔を示す赤線が，エントランスとゴミ庫をちょうど指し示していることから，その関係をうまく撮影できないかと考え撮った画像です。ピントが合っていないこともあり分かりにくくすいません…。

【コンセプトルームについて】
　本物件は，先行して分譲したリアンのモデルルームを流用し，一部を本物件の仕様に変更したものをコンセプトルームとして使用しているため，普通のモデルルーム見学よりもよく見ておかないと，物件を購入してから思っていたのと違う…ということになりかねないので気を付ける必要があります。以下の写真は，あくまでコンセプトルームの写真のため，その点あらかじめご留意頂ければと存じます。
　画像はリビングの様子です。