[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

>>732 匿名さん
あなた自身(スレ主)も人の情報欲しがるだけでなく、自分の足で歩いて稼いだ情報をシェアすべきです。
でないと経験者がわざわざ自分のノウハウを書き込んだりしてくれない。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

マンションだろうが、アパートだろうが、数年所有して転売で利益を出すことを基本としていますが。

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自分はずっと所有派です。スタンスの違いはあっていいと思います。

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＞749さん

確かにタワマン限定にする必要はないかもしれません。私も次は非タワマンにしようと思っていますが、買い時を見極めるのが難しいですね。

投資スタンスはそれぞれの事情でしょうから、あくまで副業で、レバを効かせながらも比較的安全な資産形成をしたいという私のような類はインカムゲイン重視でさえないのかもしれません。

やり手の大家さんはすごいなと思うし参考になりますが、副業ではとても真似できません、笑。

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安く買って高く売る。その間も賃料がはいる。不動産投資はそれだけの話。ただ、すぐ転売できそうなものは不動産業者が買うので、中期〜長期保有。良いタイミングで売る。タワマンが〜とかこだわってたら駄目。

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>>750 匿名さん

その金利は団信込みではないですよね？
何回も言われてますけど、アパート融資は物件の収益性、資産性、本人の属性の三点で
決まります。
個別の物件持ち込まないと最重要の借入期間も
わかりません。 スレ主もまず自分で銀行に行くと良く分かると思いますけど。

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>>756 匿名さん

団信込みではないという理由は良く分かりませんが、金利も含めて属性次第なのは当然ですよね。
ヒントを出しているだけなので、仰る通り足を運んで情報を得て欲しいですね。

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＞団信込みではない

多目的ローンかフラット？

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>>758 匿名さん

団信込みではないというのは756さんの推測ですよ。普通は込みで、本件もそうだと思うよ。

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結論
現時点ではタワマンは頭金を沢山入れないと、持ち出しになり投資がなりたたない。
湾岸は不動産価格、賃料下落リスクに注意。すでに所有してる場合は保有か売却か検討必要。
融資は自分の足で情報稼ぐ。
投資対象として物件のタイプを模索してみる。

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>>760 匿名さん

よくできました

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今さら湾岸タワマンだけは買わないこと！！

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＞762さん

ザックリだな～、苦笑。

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>>759 匿名さん

住宅ローンでは初回一括か、金利0.2%上乗せかでえらべましたよね。
私はアパートローン使ったことないので良くわかりませんが。

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＞764さん

私はアパートローンはどれも込みで借りています。一括払いというのがあるかどうか、ちょっとわからないですね。

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>>751 匿名さん
すみません、一応得た情報は都度シェアしてますよ。
スレを初めから読み返して下さいますか？

もちろん初心者の域は出ていないので、情報は経験者より少ないのは認識しています(すみません。)

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>>753 匿名さん
良いですね。その考え賛成です。気に入った物件はずっと持ちたいですよね。自分も2つ目を購入するのは買い増しで考えています。

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>>754さん他、本資金計画スレに対しての意見を頂いていますが、タワマン複数持ちたいニーズはニッチながらもあるようですし、ここにしかない情報価値はあると思います。

というわけで、『タワマン他も含めた全体の資金計画スレ』として派生スレを立てたいと考えていますが、如何でしょうか？(タイトルはちゃんと後ほど考えます)築古区分は自分もいくつか持っているので参考情報提示できると思います。

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あまり増やすと管理者に消されるからやめたほうがいいと思うよ。

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>>768 匿名さん
賛成。 複数タワマン 今からでは無理なんで。

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>>768 匿名さん
築古区分をいくつか持ってるんですね。 あまり増やさない方がいいですよ。現金で買った場合でも融資では
評価でませんし、ローンしてたら
マイナス評価です。

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>>765 匿名さん

>>765 匿名さん
アパートローンでも団信つけない個人はいませんよね。
込みで借りれば金利は+0.2%から+0.3%になりますよね。トータルで2%超えたらキツイです。フルレバなら
利回りかなり良い物件買わないと破産
しちゃう。

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>>771 匿名さん
ローンしてたらマイナス評価なんですか？どの程度マイナスなのですか？

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ローン金額分

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不動産投資って思ってたより難しいね。
金持ちが圧倒的に有利だ。
年収高い方が頭金もあるし融資も良い条件でひける。
空室になっても維持費やローンを給与から補填できるから、
リスクの低い築浅やタワマンに投資できる。
アパートは土地持ってないと
成功率が低そう。
中間層が成功するには築古とか、湾岸とか
リスクをとるしかない気がする。

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>>771 匿名さん
私も５戸、築古ありますが、そうなんですか？全部フルローンだわ。

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>>775 匿名さん
当たり前のことですよね。金持ちは有利なんです。ピケティも言ってたよね。金持ちではないが様々な情報を入手していい物件をいい条件で購入するのがゲーム感覚で面白い。

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スルガですか？

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作りました！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

タワマン複数のスレは残しておき、上記の複数マンションスレでその他全体的な資金計画についての討論が出来ればと思います。
このスレでのお返事で上記スレが適切なものは、上記の複数マンションスレにて話し合っていきましょう。よろしくお願いします！！

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>>775
そんなことはないですよ。
とりあえずタワマン１つ買える年収があればチャレンジできます。
もちろん頭金は必要だけど、それだけの時間をかける価値はあると思います。

年収が高い方が有利です。年収を上げるなり、頭金を増やすなり、方法はいくらでもあります。やり方次第で下剋上ができるのが投資の面白いところだと思うよ。もちろんリスクは取らないといけない。

そして勘違いしてはいけないけど
空室リスクはぶっちゃけ、タワマンよりもアパートや１棟マンションの方が高いからね。
CFを出して貯金しておけば良いんです。持ち出しは発生しないように頭金を使ってCFをコントロールするのはタワマンだろうがアパートだろうが同じ。

自分は引き続き、一番ローンを通すのが難しいタワマン取得を一番最初のターゲットに動きます。（今年来年を見据えた動きになると思うけど）
２つ持てれば、その後は中古アパートや中古区分など、タワマンより価格低めの物件を今回作成したスレの討論内容で知識を深めて購入しようと思ってます。

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>>771さん >>778さん
タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました！！引き続きよろしくです。

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

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不動産投資は信長の野望っぽいと感じました。共感してくれるひといるかな？

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>>776さん

タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました。確認お願いします！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

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まず自宅が重要です
自宅貸したらいくら取れますか？
そこでうまく行けば先があります

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>>780 匿名さん
年収そこそこでも、マイホームとしてタワマン一つ購入は出来るかもしれない。多分あなたもそうかな？
その先が年収高くないと無理だってことです。
空室リスクの少ない内陸タワマンは安全だけど、価格が高いからね。かつCFが出ない。
特に今の市況ではね。わかる？ だから年収低い人は、資産性低く空室リスクもある物件に投資せざるをえないという事。

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>>784 ３タワマン＋フツマンさん


それには同意する。 良い時期に購入したのでしょう。

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>>785 匿名さん
何度も言いますが、スレの内容をよく読んでから書き込んでください。
でなければスレ違いですので、書き込まないようよろしくお願いします。

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>>784 ３タワマン＋フツマンさん
2年前購入ですが、3〜4万くらいはプラスに出来ます。今の市況の範囲内では良い買い物をしたかなと思っています。
貸そうとも思いましたが折角なので自宅はそのまま、築古の区分を買って同じCFにしたという感じです。
>>784さんは自宅タワマン住みでしょうか？

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>>782 匿名さん
分かります。年収高い人でも失敗する人はするし、低い人でも成功する人はしますからね。
立ち位置を逆転できる可能性があるのが良いですね。明智光秀にならないように注意しないとです(笑)

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法人立ち上げてタワマン買い進めてる方なんていないですよね？3〜4つ持ってる方、みな個人属性で買われてるのでしょうか？
非タワマンスレで書き込んで、気になって聞いてみました。

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>>782 匿名さん
全兵力(財産)で他国を攻めて版図(資産)を広げるけど、一つ崩れたら破綻って感じは似てますね。

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>>790 匿名さん
自分は個人です。
法人立ち上げは何処かのタイミングでやりたいですがまだやってません。

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>>792 匿名さん
法人って1棟マンションなどの高利回りの1億前後の物件の買い進めの為に作るイメージでした。
タワマンのような低利回り(安全資産ではありますが)
で買い進めていく事は出来るものなんでしょうか？出来るのであれば、個人に比べるとメリットも大きいかもしれませんね…
そのあたり、法人のメリット、目論見など考えありましたらお聞かせ頂けたら嬉しいです。

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都心に住む、早速読んでみました。買い増しは2ケースあったので検証したいと思います。

ケース1 40代 3人家族
2000年大阪新築(2012年3400万売却)頭金600万 3000万ローン
2006年高円寺中古(2014年4000万売却)頭金1300万 3000万ローン
2012年外苑前80m2新築(賃貸30万)頭金1500万 6000万ローン
2014年赤坂(居住中)80m2 頭金3000万 6000万ローン

この方は2006年にローンを2つ持っていた事になります

ケース2 40代3人家族
1997年潮見(賃貸12万)頭金500万 1800万ローン(完済済)
2005年豊洲(賃貸25万)頭金3500万 1500万ローン
2012年豊洲(居住中)頭金1100万 6700万ローン

1997〜2005年で3500万の頭金？＋1800万ローンも8年で繰上げ完済？

雑感としては
・2人とも20代から開始→30代開始では遅い？
・ケース2は8年で4000万ほどの現金が必要だがこれは株で買った等ではないと無理があるのでは…

他のケースは住み替えだったので買い増しとしてはこの2つだけでした。タワマンではない物件もあるかもしれませんね。

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早速のリアクションありがとうございます。仕事早いですね。
自分のケースもケース1,2と同等だなと思いつつ個人特定されるので絶対に掲載は断ると思います。
どちらのケースも頭金多めですので相当年収高いのかなと感想です。

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私もこんなのには絶対出ないです
ケース２は全部湾岸ですね、うーん……ない
2014赤坂はミッドガーデンかな？
豊洲２５万は上出来かとおもいます

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そもそもケース2の2つ目に使った現金多すぎな気がしません？
ただ、頭金3500万まで出さなくても頭金1000万ほどでも充分な気もしますがどうなんでしょうかね。２つめ5000万フルローンでも賃貸25万ならローン組んだまま賃貸出してもCF月6〜7万くらい出せそう。

2014赤坂も80m2で9000万は安すぎる気がする。赤坂でもタワマンでないと安い物件ってあるのかな。

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2014築なら赤坂で坪３７０、まあありましたね

賃貸物件に対する利回り計算すると
ケース１　表面4.8%
ケース２　表面6.1%
　潮見というとタワマンではないだろうし、投資した金額＆当時の相場からいって
　さほど良い投資にはなってないように見えます

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つまんなーい。
もっと無理して投資している方いないの？すげー儲かってる人の話も聞きたい。

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>>799 匿名さん
タワマン複数スレはそんなに儲からないよ
非タワマン複数スレで聞いたほうが良いよ

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>>799 匿名さん
ケース2は相当ムリしてるよ
1800万の返済を8年で終わらせて同時に3500万の頭金
計算上は年800万ww

ケース1は年200〜300万だから無理でもないだろうけど。

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年800万は多すぎたね
年600万ほど？

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港区在住だと年収が最低でも2000万以上はあるよ。外資金融のディレクタークラス
(日本の部長レベル)ならボーナス入れて4000万位。インセンティブが入る
フロント(営業、トレーダー)なら
一億プレイヤーもいる。年間800万を貯めるのは大変じゃない。

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このスレは年収低めが多いから
あまり参考にならないケースじゃないかな。結局、新築都心の投資は、属性が大きく左右するね。

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最近は金融機関が融資を引き締めてみたいだよ。属性がSクラスの人は大丈夫だけど、普通のサラリーマンに対してはアパートローンの金額も低め、
期間も短めになってきたそうです。

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ケース2は属性必要ですね。ケース1は年2〜300万ほどみたいですし、属性高くなくても余裕でしょう。ただ時間はかかりますね。

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年収属性＊＊＊＊さんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

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年収属性マ ン セーさんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

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一件目、住宅ローン→二件目の前にアバロンに借換
二件目、フラットで購入
三件目、アパロンで購入

こんなレスがあったのですが、一件目のローンを途中でアパロンに借換えるのと二件目をフラットを使うことの理由ってなんでしょうか？
素人質問ですみません。

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こういう素人ばかりで複数所有がスレから逃げ過疎ってしまった。
また結局のところサラリーマンのタワマン複数投資は属性が肝だとわかり、
年収1000万以下は無理だと悟った。

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とりあえず、都市銀行はキャッシュが少ないサラリーマンにはアパロン融資しないってね。

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別に都市銀行じゃなくても借りることできればいい。

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809の質問には誰も答えられない？？

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全部売りました。暫く買いません。

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>>812 匿名さん
でもやっぱりノンバンクや地銀は金利高いし、都市銀行の方がいいでしょ。

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都市銀行から借りることできなくても投資で成功することは出来る。

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>>816 匿名さん
もちろん成功できるよ。ただ、その成功確率をあげる大きな要素に借入金利があるのは自明だよね。

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CFには多少の金利差より年数が効く

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CFのプラスが本業の給料を超えました。ハッピー！

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まあ金利を甘く見る人は投資に向いてないな。
それは不動産だけでなく株も債券もね。

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月収は2倍です！

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完全に過疎ったね。良いスレだっただけに残念てす！

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12年で湾岸中心に4物件購入。全て都銀の住宅ローンでした。現在ローンは1本のみです。これからも成長性重視で機会があれば購入していきます。
同じ様に考えている人いませんか？

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>>823 匿名さん
凄いですね。3物件は完済したんですか？

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ネタでしょうw。いいんじゃない！

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>>823 匿名さん
成長も何も、引越しとローンの返済を繰り返しただけでしょ？

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>>826 匿名さん

もう少し聞きたいね
住民票を移したのかどうか？なんて

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>>823
資金計画スレなので、もう少しどんな感じの資金計画で買いすすめたのかを買いて頂けると良いですかね…よろしくお願いします

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>>828 匿名さん
年収低めならチクフルワンルーム買ったら？

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まずは一つ目のタワマンを所有するところから始めないと…

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>>829 匿名さん
なんだこいつ
年収高くても資金計画必要だろ
バ カなの？

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ここの人たちローンの元本を経費で払えると思ってるのかな…

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>>824 匿名さん
823です。
2物件は完済しています。1物件は晴海の物件で、ローン途中で昨年前半に売却しました。
現在3物件所有で、1件賃貸、2件は自家用です。
晴海は早目に売却しておいて良かったです。

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>>833 通りがかりさん
3物件中2物件完済ですか。うち1物件は売却益を使えそうですが、1物件＋αで自己資金は必要になりそうです。かなりの額の自己資金用意されたのでしょうか。

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ここは資金計画スレですので、自己資金額や割合、年収など言える範囲で伝えても良いのでは？本スレはそういった話も出来ないですし。もちろん自身の話でなくても、想定という事でも討論のネタになりますので良いと思います。そこを目標にされれかたがその通りに動いていければベストですね。

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>>834 匿名さん
1件目
自己資金3000万
ローン2400万5年で完済
2件目
自己資金650万
ローン3500万
残2000万の時に売却清算
3件目
自己資金450万
ローン6800万5年で完済
株の売却益、不動産売却益3000万も活用
4件目
自己資金0
ローン7400万

本業の収入も12年で2倍以上になり、賃貸収入も12年で2600万ほど有りましたので、なんとかやりくりして現在に至ります。

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>>836 通りがかりさん

ごいすーですね！今おいくつなんですか？何年くらいかかるものなんですかね

45歳までが35年ローンを組めるラストチャンスですよね。

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>>837 匿名さん
もう35年ローンは組めなくなりました(笑)
それでも最大期間で組んでます。

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そして妄想は続く、笑。

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>>839 匿名さん
そうですか？妄想かどうか知りませんが、すごい現実的というか、庶民的な成功例じゃないですか。

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3000万の不動産が7000万位で売れたんですかね。どんなエリアかなー。

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>>839 匿名さん
庶民ではないけど、年収に応じて購入ベースの間隔は離れますよね。株で買ったとか、親から譲り受けた資産があるなどあれば別ですが。

何もない人は、頑張ってお金を貯めていくしかありませんね。

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妄想の方がいいじゃないですか。このタイミングでリアルに買ったら大変なことに！

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まず1戸目を購入出来るかが重要

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今表面利回り5％超えるタワマンってほとんとなくないですか？？
京急のプライムパークス品川シーサイドの低層階がいい感じでしたが、
抽選で敗れました。買われた方いるのでは？？

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>>844 匿名さん
1つ目は購入済みで、2つ目を購入するために頭金貯めるの頑張ってます(笑)有明あたりなら買えそうだけど、ちょっと欲しい物件あるので。

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>>841 匿名さん
これは妄想フラグだったか…ww そもそも頭金が潤沢すぎるねww

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>>845 匿名さん
有明の中古は超えてますが、今後の賃貸需要を考えると…豊洲ヒルズが出来たらオワコンですしね…

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ご相談です。一戸目で多額のローンを抱えてしまったら複数所有への道のりは厳しくなってしまうのでしょうか？

年齢30、年収1000万、既婚（妻はパート）、子供一人、会社の社宅制度あり。

今7000万のコンパクトマンション（駅徒歩2分、55平米）を自己資金1000万＋諸費用、ローン6000万で検討しています。
暫くは住んで賃貸に出し（家賃30万想定）、社宅に住むつもりです。

40までに二戸所有したいと思っているのですが、いかがでしょうか？

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