ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました
前スレ：
マンションって資産価値あるの？
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[スレ作成日時]2006-11-16 17:10:00
>>597
収益還元法くらい知ってるよ。だから595に「賃貸経営するには利回りが重要だ」とも書いているだろ。だが、597を要約すれば「利回りが全てでキャピタルゲインなど関係ない」ということだよな。
わかりやすいように具体事例で書くよ。Ａ、Ｂ２つの賃貸物件がある。Ａは現在２千万円で賃料収入は年１００万円で表面利回りは５％の都心物件だ。Ｂも現在２千万円だが賃料収入はＡより高く年１２０万円で表面利回りは６％の郊外物件だ。Ｂは郊外なのでＡの２倍くらい広いということにしておこう。
オレはキャピタルゲインも考慮してＡを買う。５年後、Ａは（控えめだが）３割値上がりして２６００万円で売れる。オレの利益は、５年間の賃料収入５００万円＋キャピタルゲイン６００万円＝１１００万円だ。諸経費（売買諸経費、５年間の管理費・課税公租等）を３００万円としても８００万円の純利益だ。
利回り至上主義のあんたは迷わずＢを買う。５年後、Ｂは２割値下がりして１６００万円で売れる。あんたの利益は、５年間の賃料収入６００万円−キャピタルロス４００万円＝２００万円だ。諸経費が２７０万円（売却時の仲介手数料がＡより３０万円安い）とすると７０万円の損失だな。
不動産の二極化が進む限り、５年で売らなければオレとあんたの格差はもっと拡がるだけだ。現金で買おうが借金して買おうが関係ない。あんたは株も配当や株主優待だけで判断して買うんだろうな。珍しい人だね。
突っ込まれる前に書いておくが、利回りが低くても良いということではない。収益還元法で説明が付かないほどに急騰して利回りが落ちている一部の都心不動産については、今からキャピタルゲインを狙うのは慎重にならざるを得ないだろう。利回りもまだ高かった４年ほど前に底値で都心収益物件を買った人が、賃料収益はもちろん、値上がりによる含み利益も相当あるので一番賢明だったと言えるな。
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8498万円～8868万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2・60.03m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都練馬区中村南２-7-15 |
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9410万円～1億2890万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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65.99m2～84.93m2 |
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総戸数 124戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
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9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
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2LDK～3LDK |
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61.67m2～80.1m2 |
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総戸数 216戸 |
東京都目黒区下目黒三丁目 |
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1億1,190万円～2億5,800万円 |
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1LDK～2LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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45.15m²～80.86m² |
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総戸数 62戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6390万円～1億7990万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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1億2800万円～1億6200万円 |
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2LDK～3LDK |
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52.92m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9690万円～1億190万円 |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都杉並区高円寺南４-4-13ほか |
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6900万円台～1億3500万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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33.37m2～60.55m2 |
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総戸数 23戸 |
