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ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました
前スレ:
マンションって資産価値あるの?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/
[スレ作成日時]2006-11-16 17:10:00
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[スレ作成日時]2006-11-16 17:10:00
>>597
収益還元法くらい知ってるよ。だから595に「賃貸経営するには利回りが重要だ」とも書いているだろ。だが、597を要約すれば「利回りが全てでキャピタルゲインなど関係ない」ということだよな。
わかりやすいように具体事例で書くよ。A、B2つの賃貸物件がある。Aは現在2千万円で賃料収入は年100万円で表面利回りは5%の都心物件だ。Bも現在2千万円だが賃料収入はAより高く年120万円で表面利回りは6%の郊外物件だ。Bは郊外なのでAの2倍くらい広いということにしておこう。
オレはキャピタルゲインも考慮してAを買う。5年後、Aは(控えめだが)3割値上がりして2600万円で売れる。オレの利益は、5年間の賃料収入500万円+キャピタルゲイン600万円=1100万円だ。諸経費(売買諸経費、5年間の管理費・課税公租等)を300万円としても800万円の純利益だ。
利回り至上主義のあんたは迷わずBを買う。5年後、Bは2割値下がりして1600万円で売れる。あんたの利益は、5年間の賃料収入600万円−キャピタルロス400万円=200万円だ。諸経費が270万円(売却時の仲介手数料がAより30万円安い)とすると70万円の損失だな。
不動産の二極化が進む限り、5年で売らなければオレとあんたの格差はもっと拡がるだけだ。現金で買おうが借金して買おうが関係ない。あんたは株も配当や株主優待だけで判断して買うんだろうな。珍しい人だね。
突っ込まれる前に書いておくが、利回りが低くても良いということではない。収益還元法で説明が付かないほどに急騰して利回りが落ちている一部の都心不動産については、今からキャピタルゲインを狙うのは慎重にならざるを得ないだろう。利回りもまだ高かった4年ほど前に底値で都心収益物件を買った人が、賃料収益はもちろん、値上がりによる含み利益も相当あるので一番賢明だったと言えるな。