第1期販売の契約者の憂鬱は？

デベの宣伝も上手だよね、1次取得（初心者）なのをいいことに、
1期だと間取り変更、カラーセレクトなんて・・・・・。
間取り変更のリフォームなんて後からしても、新築ならせいぜい100万円程度
値引きは100万円という事はないから、どうしても最上階の南西角部屋という人以外は
様子見も得策だと思います。

完成予想ＣＧも実物と比較すると、あんまりあてにならないから、
理想的には完成物件がいいんだよね。

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2期以降になると
「ちょうど、キャンセル物件が3部屋出ました」
なんて、結構いい部屋を値引きして勧めてきます（経験済み）。
本当に、契約済みかどうかも怪しいところがありますね。
こちらとしては、確認する手段もありませんから。

今日の新聞の折り込みチラシにも、検討していたマンションの、
最終期なのに最上階プレミアム住戸（専有駐車場付き）が
出ていました、とっくに売れてると思ったのに以外でした。

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値引き販売が嫌なだと思われる方が第一期で購入する場合は
完成する頃には９割は売れているだろうなと確信を持てる
物件以外は手を出さないほうがいいのかもしれません。

新築マンションの価格でも定価では無く時価と考えるデベが
多く、人気があれば値上げし、人気が無ければ値下げすることも
多いような気がします。

私は値下げしても完売するほうが、空き部屋が多くいマンションより
良いのでその点は割り切っています。

あるマンションで評価も非常に高く内容も本当にすばらしい
マンションでも販売後２年経っても完売できずバルクされた例もあります。
販売が好調か不調かはある意味でバクチみたいなものと割り切るしか無いですね。

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>50
そんなマンション1期でも資産価値は低いのでは？
資産価値の低い部屋を選んで値引きするわけでもないだろうから
大幅値引きで買った方が、資産価値の目減りは少ないですよね。

マンションの資産価値というよりも、デベの営業方針と
分譲価格の、値付けによるところが大きいと思う。

以前聞いた話だと、デベの損益分岐点は、だいたい90％の販売完了らしいです、
だから、それ以上売上げが全額利益だし、理論的にはそれを超えたら
いくら値引きしようが、半額で売ろうが、極論はタダでも事業損失はないと言うこと。
完売して、初めて事業が終了ですから、
大幅値引きの事実は契約者に口止めするし、誓約書を取るところもあるそうです。

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＞４８
まあ、そのご友人が値引きで買えたとしても結果論ですよ。
あなたは確実にその間取りを抑えるために定価というオプション料を
払ったという位に割り切ったほうが精神衛生上良いですよ。

あと第一期で購入する場合はキャンセルする場合を考えて手付金を
抑え気味にしたほうがいいかもしれませんね。
私の知人で評判の悪い施工会社のマンションを一旦購入したのですが
弁護士を立ててごねて、手付け放棄無しでキャンセルした猛者も
おりますが、あくまでも例外ですね。

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>48
階数違いというのが階下なら気にならないです。
というより私は上の階が欲しいので。
でも下の階を予算の都合で契約して、同じ間取りの階上が安くなってたらショックだという気持ちはわかります。
そちらにかえてくれって言えないのでしょうか？

あと普通は一期は即日完売としたいものだと思うので一期のものが売れ残っている物件って
やっぱりそもそも物件としてどうかな〜と思いますが。

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＞４８
バルコニーなどかなり細かいこだわりをお持ちのようなので、
第一期くらいに購入が良いんでしょうね。
さすがに第一期では定価販売しかやりませんね。

大きく値引き狙いをするなら、要求があまり細かくなくてある程度
妥協できる人向きですね。
最近は完成まで待つ人もいるので完成物件で値引きしないのも
あります。

数％の値引きやOP満載なら、提携企業の社員や
倍率が殆ど着かないなど販売ペースの遅い物件なら
良くある話です。

第一期で購入しても、超不人気物件の場合は解約を
申し出た場合に引きとめで値引きや無料OPに応じる
ケースもあるようです。

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デベにもよるけど、マンションなんて定価はないんだよ、予定価格はあるけど
オープンにしない場合も多い。
売れ行きを見て、価格を上げたり下げたりするのは、よくある話。
デベは、悪罵でも顧客満足よりも完売を目指すから、
デベの立場になったらこんな売り方が、一番効率がいいのは理解できるしょう。

1期に1番いい部屋を売り出すというのは、デベの宣伝効果と消費者の大きな錯覚。
2期3期と売れ行きが鈍るのが普通だから、部屋も悪ければ売れるわけがない。
デベは、販売のプロだから普通に考えてもこんな販売方法をすると思える？

1期で買うのも大きなばくちだと思う、手付け金を何とか理由をつけて
少なめにするのが自己防衛だろうね。
完成予想ＣＧと、ガラッと印象が違う物件になることも多いらしいよ、
こうなると、入居までだんだん憂鬱になるから本当にダメだと思ったら
キャンセルするのも1つの方法、10年も20年も我慢するより精神衛生上いいと思う。

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＞48
ハウスメーカーで食事を出すところがあるのは知っていましたが
マンションでもあるのですね、びっくり。

私は三井と地所を中心に探しているのですが、
そういう意味では素っ気無いですね。

やっぱり積水みなたいなハウスメーカー系のところかな？
でも営業マンと食事してもちょっと。。。

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ところで第一章ってなんですか？初めて聞きました、小説みたいですね。

普通は第一期だとおもうのですが、法律で上大丈夫な表記なんでしょうか。
第一章の後に第二章じゃなくて第一期販売があったりすると、
誤解を招く問題ある表示になると思います。
もしそうだったら注意して対応したほうが良いと思います。

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他人の値引きなんか想像しない方が精神衛生いいよ。

完成後に少し値引きしてもらっても、最後の１戸は1000万円くらい
値引きがあったかも？なんて疑心暗鬼になってしまうからね。

買うって決めた時がその人のベストタイミングなんだと思うよ

でも高い部屋ってキャンセルになることが結構あるよね。

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竣工間際に残っている部屋から選ぶのも、いい選択だと思う。
外観もわかるし、工事の内容もある程度わかります。

近所のマンション150戸くらいですが、近々竣工でＨＰによると
あと5部屋あるみたいで、上層階角部屋と同じタイプの低層階がありました。
販売もラストスパートという感じで、プレゼント付きでよくチラシが入ります。
電話してみたら、最終なのでかなり値引きするみたいな感触。

元々割高でしたが15％（1000万円）値引きしてくれれば、お買い得だと思います。
キャンセルかもしれないけど、売れ残りが悪い部屋ということもないでしょう、
抽選なしの、先着受付なのでゆっくり選べます。

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来年3月の物件を1期購入しました
自分の中ではカラーセレクトや建築オプション、メニュープランで間取り変更
などができたのでよかったと思います
ただ正直来年3月になって自分と同じタイプの部屋が売れ残ってたらいい気はしないですね
たぶん売れ残りはでないであろう物件を選んだつもりなのですが、、、わかんないですよね
ちなみに家が買ったのは鹿○建設の物件で近くで先に販売になった○リッ○スの物件は
完売したようです、家が購入した物件も完売してくれるといいのですが

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48さんが購入したのは、長谷工のスニーカータウンに100ペセタ。

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49さんの同僚の言ってことは「あなたの買ったマンションは売れ残る」
ってことでしょ、、ちょっとね。

65のマンションは完売するでしょ、
鹿○建設の設計・施工ならばデベなんて関係ないよ。

＞66
スニーカータウンって一章とかで売っていた？
でも長谷工の物件は当たっていると思うな。

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私は上場デベの物件を購入したのですが
ＭＲ開設と同時に仮押さえし、そのまま購入しました。
総戸数150近い物件なのに、いわゆる早いもん勝ち。
その後残った物件が１期、２期で販売されてすぐに完売しました。
当然ながら条件のいい部屋を抑えました、もちろん定価で。
早いもん勝ちっていう物件は少ないんですかね？
それだったら早く買ってもあまり後悔しないと思うのですが。

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６５さんの物件がマリンコートに１票

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＞第1期販売の契約者の憂鬱

むしろこの発想に驚き

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>>67
つhttp://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/seijo/detail.cgi

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７０さんするどい！
あの場所をご存知なら鹿○とはいえ完売するか心配なのもわかるっしょ？

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>>71
激しく同意。

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68さんと同じように私も先行販売で購入しました。
第一期のパンフレットが出来上がっており購入できる部屋が決められてました。
少し値段が高かったので、あきらめようかと思っていたら、同じ間取りの各フロア別の価格を
教えてくれました。結局、値段とフロアをすべて確認して決めることが出来ました。定価だと思いますが、自分に予算にあった好きな部屋を選べたので良かったです。
　入居まで値引き販売がされていないか！売れ残らないか！少し心配していましたが、そのようなこと気にしても無駄なので、新しい生活の準備などをしながら暮らしていました。
入居後2ヶ月ぐらいは、売れ残りの部屋がありましたが、無事に完売したようです。
今は、景気が良くなっているので、5年後ぐらいに不動産価値が上がらないか少し期待しています。
景気、貨幣価値、土地、株価、給与も上がればいいと思う

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70さんは鋭い。

48さんは長谷工の杉並シーズンに100リンギット。

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＞65
でも鹿○なら建物の心配は少ないからねぇ。
土地に住むわけではなくて建物に住むわけだから。

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>78
本当にそうならいいですね。
マンションは、立地が第一と考える人が多い中、少数派ですよ。
施工会社のブランドを盲目的に信じるのは、いかがなものでしょうか。

マンション建設は商業ビルと比較して利幅が薄く、個人からのクレームも多いので、
本音の話は、あまりやりたがらないそうですよ。
建設会社は、現場監督のみで、施工は下請け、孫請けです。
建設会社の社員といっても、契約社員の場合もあるし色々です。
建設会社がどうこうというよりも、現場監督の資質によるところが大きいらしいです。

こんなスレがあるのでご参考まで。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47447/

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鹿島施工といっても、ショボいのはショボい。
数年前に港北NTで分譲されたマンションは
内装もしょぼかったし、廊下は拭き付けだった。

ところで48さんは、その後はどうなんでしょう。
立ち直ったのかしら？

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ショボイのは、内装でしょ。
ゼネコンは、内装なんか建築だと思ってないし
実際、大学の建築学科でも内装なんか講義の
数％しか占めてない。
特にマンションの内装は、億ション以外は本当に
安物なんだから仕方がない。
だいたい内装クロスなんか安物の極みですね。
スーゼネほど躯体（みえない所）に力入れてるよ。
客は、見えるとこだけ拘るけどね。

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鹿島のマンションの代表作はの代官山アドレス、石神井公園ピアレスなんかは綺麗ですね。

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確かに鹿島は他社に比べて設備面はショボかったですよ
ジョイントや長谷工のがおしゃれだったと思います
でも構造面は同じ地区では断然よかったです
設備面はこんなもんかなて感じです（今の住まいよりはずっといいので）
建設現場隣のパチンコ屋の屋上駐車場から現場を見るのが今の楽しみです
一期購入の憂鬱もあるけどそれ以上に一期ならではの楽しみもありますよねスレ主さん！
今週末久々にMGへ行くので売れ行き状況確認してきます

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＞65
入居まで時間があるから、じっくりと家具やら照明が選べますね。
内装やデザインなんて１年も経てば気にならなくなりますよ。

どんなに豪華なマンションでも音が響いたり、断熱が悪かったり、
コンクリに大きなクラックが入ったりしてはバツバツですよね。
でもモデルルームやパンフじゃわからないんですよね。

私も構造で選ぶのが賢明と思うな。

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８４さんありがとうございます
少しだけあった一期購入の憂鬱もふきとびました(^-^)
この辺で買いたいなあと計画をたてだした矢先に耐震偽装事件でしたから(^_^;
駅に近いてのもあって鹿島物件に決めました
第一期購入の憂鬱もそうですが開発地区なので開発が成功するかの方が心配かも

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＞65
スラブ厚いね。ボイドとかフラットじゃないので音にも強そうですね。
鉄筋も閉鎖筋ですね。確かに躯体はよさそうです。

よく言われるガラストップコンロなんか安いのはホームセンターで
７万円以下で売っているし、目に見えるショボさは結構簡単にフォ
ローできるよね。

躯体はあとからどうしようも無いし、買って数年経ってから問題が
でるからね。

再開発地域は街の変化を楽しむくらいの気持ちでいればいいんじゃない？
多分だんだん良くなっていくから、購入時が街のピークよりは良いと思うよ

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スーパーゼネコンとはいえ周辺環境までは変えられないでしょうね。
千葉みなとの再開発は今わかっている範囲では生活環境が良くなると
言い切れないところが判断が難しいところだと思います。

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スーパーゼネコンといっても、あくまでも予算があるから予算が低ければ多少ショボイし
構造も問題ない範囲でもそれ以上のことはしないのは、経済の常識ですね。
同じデベの、同じマンションシリーズでも地区の相場や分譲価格帯によって
何ランクかあるそうです。

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８７さんの言われるとおりです。
別スレで葬儀屋ができるかも？なんて嘘か本当かわかんないような話もでてますし
ある程度回りに何ができるか検討ついた頃の契約の方がそのへんは安心だったかもしれないですが
６５で述べた理由で1期購入決断しました
ただ家の場合は子供がいないので学校の心配をしなくていい分楽なんです
買い物も徒歩圏内には今んところないですが車で10分以内に色々ありますし
ちょっとした物なら敷地内セブンイレブンですませれるかなと思ったりもしてます
主人の方は通勤が楽になるし（海浜幕張勤務）開発に失敗しても京葉線はこけないだろうし
とわりとのんきに入居を楽しみにしてるようです
私も憂鬱もありますが楽しみの方がおっきいです
気が早いですが休日は家具屋まわりしてソファーやカーテン・照明など見て歩いてます
８６さんの言われるように街の変化を楽しむようにします
楽しい街になるとよいのですが、、、

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土地とかマンション買うなら最低でも役所に行って
都市計画図くらい確認しないとね。

自分は、道路・上下水道・用途地域・都市計画の網かけ
過去の水没は最低限調べましたね。

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　練馬の某財閥系物件、竣工直後、販社変更に伴い大幅値引きがあり、恐らくキャンセルとなった南向き最上階を１割引きの提示がありました。この価格、１階下の入居者が知ったらたまらないだろうなと思いましたよ。検討結果、購入しませんでしたが。
　で、私の購入した物件は、そこから少し北上したところで、最上階角部屋を先行販売で契約締結、約380戸の規模で竣工1年半前、上記のような経験からも下階の割安値付けや値下げ等は覚悟の上。ところが、私の契約した場所の下階が最終期の販売となり、それまでの状況から当初予定より価格を下げたのに伴い、全体バランスを考慮し、私の部屋も値下げ。契約締結から1年以上経過した金消会直前になって、価格改定（300万強の値下げ）契約を締結しました。こんなこともあるんですね。

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＞91
だいたい２年前のお話ですよね。しかし既契約者も価格改定するとは良心的な
デベですよね。
まあその頃はマンションの価格は定価だというのが常識だったからねぇ。
今は新築マンションの価格も時価が常識。値引きも値上げも当たり前。

ところで２年前と言えば多摩川の大規模物件が話題になったけど
無事完売したみたいですね。

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デベの販売方針にもよるんだろうけど、定価とは何だかわからない。
最初の頃は、価格をオープンにしないで、最終期あたりでやっとネット上でも
オープンにするんだから・・・・。
やはり、時価と思った方が間違いないのでしょうか？

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それはデベ次第。
価格表をパソコンから出力する会社ってちょっと眉唾だよね。
もしかして価格表が何種類かあるのでは？って疑ってしまう。

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都内の物件に限っては、昨年くらいからマンションが値上がりしているから
1期で契約すると、お買い得ということもあるなと感じます。
後になるほど、値上げするデベもありますね。

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値下げではなく、値上げする場合があるのですか？

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場所にやデベによっては、当たり前のように値上げしてきますよ。

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バブルの頃は、部屋の価格だけではく、管理費なんかも、入居時には、契約時より値上げされることもあった。いまでも、契約時の管理費は「予定」って書いてあるのは、その名残り。
長くデフレが続いて値下げが常識になってたけど、先高感が強まるなか、これからの常識は少し変わってくるかもですね。

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じっくりと検討すれば第一期でも最終期でも後悔なんてしないと思うよ。
後悔するのは冷静さを欠いて契約した場合じゃないかな。
モデルルーム初心者が大規模とかタワーのモデルルームに行って
舞い上がって流れに乗せられて契約なんてしたら後悔するかもしれ
ないけどね、まあそういうケースは稀でしょ

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そうでもないでしょ。
初めて見た物件を契約する人って結構いるらしいよ。

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