若松団地について

>>2857 契約者さん6さん

船橋市　建設局　建築部
住宅政策課の回答です

担当者の個人名もわかりますが、個人情報ですので回答を控えます

>>2861 権利者さん

了解いたしました。
ありがとうございます。

建替えを進めましょう

高齢者も多いですし、前に進める前提での妥協も致し方ないと思います

>>2863 親が住んでいますさん

建て替え推進に賛成です。前に進める前提でデベロッパーの皆さんは値上げを断念するのも仕方ないと想います

話しが違うのでこのままの案なら大反対です。
隣近所の友人たちも同じ意見。
建て替えを見越して最近入居した人は残念でしたね。

>>2865 住民さん1さん

本当にその方を信じているの？分からないよ。フタ開けて見たらね。貴方に合わせいるだけかもしれないし。新しいマンションライフを楽しんでいたりして

どうせ建替組合は、明日、明後日の説明会ても、部屋選びの説明を時間一杯かけてやって、質問は2-3で打ち切り、後は個別に相談って言うんですよね、前回みたいに。
webの人は、質問さえ許されてませんしね。

住戸説明会がいよいよ土日に迫ってきました。建て替え組合にぜひ聞いてみたいことをまとめてみました。質問される方の参考になれば幸いです。
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●質問　今回の唐突な値上げに反対したいが、地権者はいつどのような形で意思表示すればよいのか？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　7月に予定されております。事業計画臨時総会の場で反対票を投じることができます。この際に地権者の反対票が半数を上回れば、今回の提案は無効となります。ただし、その場合は、事業計画を再度見直す必要があり、竣工時期がさらに遅れます。家賃費用もさらに膨らむため、ぜひ今回の提案でご了解をお願いします
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●ツッコミ
住戸選定の前に意思決定を問うのが筋。順番が逆。
今回の混乱は、デベロッパーの事業見積の甘さと唐突な提案が招いた。費用負担はすべて開発者が負うべき。家賃負担増大や竣工時期の遅れを提案への同意を強制するのは、地権者に対する事実上の脅迫ではないか

●質問　
今回の住戸説明会で配布された値上げ価格は、いまだ地権者が合意していない「法的な裏付けがない提案」にすぎない。なぜ、住戸決定の前に、地権者の賛否を問わないのか。既成事実化を図って強行突破するつもりではないか？
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●デベロッパーさまの想定回答
　事業計画が大幅に遅れており、予定されている竣工時期を守るためです。既成事実化の意図はありません。7月に予定されております事業計画臨時総会で地権者の皆様からの合意をとりつける予定です
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●ツッコミ
7月に事業計画の臨時総会を前倒ししてもスケジュールは遅滞しない。むしろ地権者の意思が早期に確定するので、竣工時期を前倒しできるはず。説明は論理矛盾しており、地権者が反対しにくい状況を作り出すための意図が明確にある
船橋市に質問したところ「ただちに法律に反するものとは考えない」というもの。脱法行為であり、グレーゾーンというニュアンスが強い。

●質問　
今回の経済条件見直しの根拠は？　一部、地権者の試算では、分譲価格上昇により、建築費高騰分を補い、40億円の増益が見込まれるが？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　それは憶測に一部の方の想像にすぎません。いまなお工事費は高騰しており、分譲価格の上昇ではそれを補うことはできません。経済状況は変動しており、工事費のさらなる高騰が予想されます。想定されている分譲価格では売れないリスクもあります
?
●ツッコミ
分譲価格の想定以上上振れも予想できる状況。経済条件の変動を理由にした値上げを許容したら、さらなる値上げの根拠とされてしまう。さらなる追加負担の可能性がある
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口頭での回答では何とでも言える。事業計画変更の臨時総会に先立つ時期に書面にて、分譲価格の想定坪単価、工事費用、今回の地権者の負担増による収支改善額、デベロッパーの想定売上高、利益見込み額を提示すべし。検討の時間がない、当日配布はNG

●質問　
2023年1月には、資産評価額を100万円上乗せしたが、この時点で建築費は高騰していた。なぜ、そのようなことができたのか？　決議成立のために、経済条件を上乗せして、後で値上げをすることを画策していたのでは？
?
●デベロッパーさまの想定回答
　そのような意図はありません。建築費高騰は私たちの想定を上回るペースで進んでおり、経済条件を見直さざるを得ない状況です。苦渋の決断です。
?
●ツッコミ
建築費の伸びは前回決議から6.5ポイントの上昇にとどまっている。むしろ上昇ペースはその直前のほうが高かった。説明会で配布された資料では、長谷工コーポレーションの工事費見積もりをとったのが2022年9月になっている。2023年1月の経済条件の上乗せを提案した時点、あるいは３月の一括建て替え決議時点では、工事費は現在以上のペースで高騰しており、見積をとらなかったのは不可解。事業者が意図的に行ったか、事業見積が甘いのかいずれか。

●質問
増床面積を増やす場合は最大で700万円以上の負担増になる。負担額０の地権者と著しい差がある。増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平で、地権者の分断を招く恐れがある撤回すべきではないか
?
●デベロッパーさまの想定回答
　本来であれば、等しく負担を仰ぐべきところが、ご高齢で経済的に余裕のない方も多いので50平米までは経済条件の変更を維持しました。増床を希望される方にはぜひご理解をいただきたい。
?
●ツッコミ
　建て替え決議の経済条件が実行されるものとして、資金計画などの準備を進めてきた。新たな条件では想定していたより狭い部屋になるため、現在の家族構成では入居できなくなってしまう。事前の通知もなく、一部の地権者のみに著しい負担を強いるのは不公正。そもそも住民負担6億程度で、多大な利益を得るデベロッパーが回収できる。今回の住居計画の見直しで海側高層階の条件の良い部屋が軒並み、負担額が高い専有面積が広い部屋に変えられてしまった。結果的に地権者が条件の良い部屋を申し込めなくなってしまった。火事場泥棒的な便乗値上げではないか

デベ、やりたい放題。酷すぎる。

「ただちに法律に反するものとは考えない」って役所がよくやる断定を避ける物言いなだけで、グレーゾーンとも脱法とのニュアンスもないんだけど…
事実上「法律に違反してると思えないんで何もしません」って言われてるぞ。
いろんな物事を都合のいいように拡大解釈してる方がいらっしゃるようで…

どなたか、明日、明後日の説明会会場で、
特別決議の総会開催の署名集めをしませんか？
住戸選定が終わってしまうと、いかに手続きに
問題あっても、意思表示が難しくなってしまう
ような気がします。
私も明日出席しますので、お手伝いさせて
頂きます。

デベもモンスタークレーマー相手に大変だな

>>2874 住民でない人さん

地権者の合意、決議を経てない価格を元に
住戸選定ありえないでしょ。

否決すると、また延びますからと賛成強要
するのかな？

仮に、その後、値上げ案が否決されたら
理事長さん以下理事の方は、責任とって
総辞職？
それとも、それでは建替えが前に進まない
から、もう一度別の値上げ案を提案する
のでしようか？

否決されたら、元々の案で進めることに
なるわけだから、そこで野村さん降ります
かって話しになるだけですよね。

クレームではなく、地権者の意思確認する
正しい手続き踏んで進めて下さいって、
真っ当なこと、皆さん言われているのでは？

ついでに理事の解任動議を出すってのはどうでしょう。

>>2875 契約者さん1
私も手伝います！

>>2875 さん

>>2875 契約者さん1
私も手伝います！

今日明日が最後の抵抗の機会です

素朴に思うのですが
住めるところ（価格や環境etc）に住むのがいいような気がしています
私は今日の説明会でかl、購入物件を再考しようと思いましたよ
それでも最初から買うより安いですから

どなたか、説明会の概要を教えていただきたいです。

一部の質問者の方が特別決議がと住居選定の順番がおかしいと指摘なさっていましたが
あからさまにその指摘をスルーされている印象を受けました。

自分が勉強不足だったのかもしれませんが　入居時に修繕費をまとめて払わなければならないと今日聞かされて唖然としてしまいました。。。
その額が５０万～７０万位だったかな　ちょっと曖昧なので間違っていたらごめんなさい。
取得する部屋が大きい方はもっと高かったと思います。
この額ってかなりきついです、住居選定の考慮に影響するほどの額です　家賃一年分位に匹敵しますから。

特別決議は４分の３で成立する。

今回部屋の価格一覧を見てランクを下げて住居選定に臨む方も多いはず。
となるとかなり重複が増え抽選する人たちが多くなり結果高い部屋しか選べなくなる
転出という選択肢もあるがほとんどの方は泣く泣く高い部屋を受け入れると思う。
もちろん広い部を選んだ人たちも値上げに不満があるはず。

５７６世帯中４分の１の１４４世帯が特別決議に反対すれば否決される。
否決されればこの値上げ案は再考せざる得ないと理事長も今日チラッと漏らしていました。　
いずれにしてもそうなれば長期的な計画の遅れは避けられない情勢になり、家賃などの負担も益々増え、どん詰まりになるのが目に見えます。

どなたか弁の立つ方、明日の質問で特別決議を先にやるべきだと指摘してください。
他力本願で自分勝手なことを言って申し訳ないですが自分の脳みそでは打ち負かされそうなので…

>>2890 入居済みさん
新築マンションだからこれは必然ですかね、、、。
昨今を考えれば修繕積立基金として50～70万円はあまり高くないように感じますが、予期せぬ手出しとなると重たいですよね、、。私もキツく感じてます。

>>2887 15号棟住民さん

確かにそうです
今日の説明会は再考をする意味で非常に有意義だったかと思いますよ

>>2893 契約者さん3さん
そうなんですね新築マンションにつきものなんですか。。。まったく知らなかったです。
どこかの資料に書いてありましたっけ？いままで配布された物で　完全に見落としてました。

>>2895 契約者さん4 さん

年末に若松団地の修繕費の返金があるので、そのお金を充当させるしかないですね

物価上昇、円高、中東情勢、etc.　到底計画通りに進むとは思えない

>>2895 契約者さん4 さん

修繕費が積み上がる前に修繕が必要になった場合、積立金が足りず借入が発生しないように各戸から数十万円集めなきゃいけないんですよね。
将来の自分のためとはいえちょっと重たいですよね。

>>2897 契約者さん4 さん
×円高　〇円安　失礼いたしました。

>>2891 入居済みさん

特別決議を経ずに住戸決定し、その後、特別決議で承認を得るという変速進行を建て替え組合が強行する以上、反対派は特別決議を粛々と反対すれば良いことかと思います。

多くの方が突然の条件変更に異議を唱えている以上、75％以上の高率の賛成を得ることはほぼ困難です。

結局はもとの決議案に戻らざるを得ません。解体業者や施工会社のスケジュール確保でデベロッパーさんも追い込まれていますし、100億円以上利益喪失も発生します。むしろ追い込まれているのは建て替え組合側でしょう。

主幹事会社やコンサルタントが交代するならば、それはそれで良いことかもしれません。権利者が分断されるような経済条件を何の疑問なく提出する業者さんが主導するプロジェクトは将来に禍根を残し、建て替え成立後のコミュニティ形成にもマイナスです。今後のさらなる条件変更が発生しかねない経済状況ですから、信頼が成立しないパートナーとは協議離婚をするのがお互いハッピーでしょう。

もちろん、これは私の考えであり、負担増大は致し方ないと考える方は特別決議に賛成されればよいと思います。賛成多数であれば、私も致し方ないと思います。

最終的にはいずれの解決策が合理的で誠実かということに尽きると思います。私は、今回の経済条件の唐突な変更は、あまりに誠実さが欠けると判断し、特別決議ならびに定款変更に反対します

>>2900 反対派さん
住居選定で確定したらもうキャンセルできないっていうのもなんか脅迫じみて嫌ですね
もう賛成を強要されているようで、踏み絵だと思います

やはり総会＆特別決議が先が筋だと思います。

>>2901 契約者さん4 さん
仮にそこで賛成が上まればもうみんな異議は唱えられなくなるので、さっぱりしていいと思います。
地権者の同意が取れていないまま住居選定するからモヤモヤするんです。

>>2902 入居済みさん

おっしゃるとおりですが、建て替え組合は面子もあってもう後戻りできないでしょう。
当たり前の意見に耳を傾けず、トコトン最後までいくでしょう。情けない話ですが、特別決議でリセットすることなると思います

いま特別決議をとると反対多数になると思っているでしょうね。住戸確定して既成事実化したほうが賛成多数になる可能性が高まるという読みをしている以上、この流れは変わらないでしょうね。

ただ、住戸確定したからといっても、75％以上が値上げに同意するかどうか疑問です。そこから再度の条件見直しか、当初案に戻るかの選択になります。スケジュールを逆算すると、私は後者に落ち着くと思います。

デベロッパーさんの見方は違うと思いますが…

私は昨日の説明会で転出を決意しました。
今まではなんとか資金を集めて慣れたこの土地に住み続けたいと思っていましたが
スケジュールも伸び理不尽な値上げでこの先の家賃など資金に自信が無くなりました。

無念なのが転出が決まれば特別決議に参加できないということです。
可決されるにせよ否決されるにせよ意思表示はしたかったです。おそらくは私のようにあきらめ転出が少なからずおられると思います。
表現は不適切ですが住処を奪われ貧乏人を締め出す作戦にうまくはめられた気分です。

とてもむなしくて無念です。

昨日の説明会の冒頭でこの掲示板のことが話題になりましたね。
「炎上」で建て替え計画に重大な影響を与えているという説明でしたが、唐突な「値上げ提案」に対しての合理的な疑問点に関する投稿が大部分だと思います。

「炎上」のきっかけは唐突な値上げ案なので「ちょっとなんだかな」という印象です

いずれにしてもデベロッパーの方が常時この掲示板をご覧になっているので、誹謗中傷ではなく建設的な意味で反対意見を表明することは意味があるように思いました

デベロッパーの方、言い方話し方を変えれば
もう少し理解が得られそうなものなのに

>>2907 匿名さん
身銭を切ったとか恩着せがましい事を言う人が昨日も野村に居ましたね
前回もその人かなり高圧的に話してた方でした。　お嫌ならデベから降りればいいのに

>2905 入居済みさん
1300万円の保証金で出て行くことこそ野村の思う壺です。こめんとにありましたが、自社販売が増えるだけ彼らの取り分が増えます。地元で融資してくれるところはありますから、一度ご相談されたほうがいいです。