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この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか?
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
【スレッドタイトルを変更しました 2013/08/05管理担当】
[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか?
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
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[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
>>2638 権利者さん
なぜ、1.05倍が、75m2以上は1.5倍になったのか?答えは簡単です。住居が広いのであれば土地を使うからです。
一般的に公団の昔の団地は1戸あたり80m2~100m2と土地の権利を持っています。
若松団地の1戸建物は48m2ですが土地は80m2持っていたとする(何m2持っているか知らないので80とします)と24坪になります。でもこのマンションの容積率は200%(先日の説明会では220%と言われていましたが計算しやすいので200%とします)ですので、土地が80m2あれば、160m2(48坪)の建物が建てられます。このマンションの従前資産評価額は約1300万円ですが、これは新しい建物代金に充当となります。土地代金は含まれていません。今回の建て替えは、現状と同じ広さ(48m2)に建て替えることを基準にしています(事実50m2までは増額なし)ので区分所有者には現在と広さ(建物50m2)を与えると必要な土地の広さは25m2(7.5坪)。80m2から25m2を引いた55m2(16坪)の土地を1300万円で売却したことになります。一坪あたり81万円です。よって現在の若松団地の価格(評価)は7.5坪×81万円=600万円と1300万円合わせた数字1900万円と推察されます。
初めのアンケートでは広い住居を望む人が少なかったと伺っています。よって、デベロッパーは、広い住居を求める人が少ないのであれば60m2以上の住居を求める人に対しては1.05倍にしたのでしょう。希望が少ないのであれば影響なので。
でも多くの人が広い住居を求めるなら話は別です。広い住居には1.05倍ではすまないのです。広い住居であればもちろん土地も必要になります。1.05倍には土地代が25m2(7.5坪)しか入っていないと思わるので。かつ建設費の高騰のあり、増床を求める方々の土地代を1.05倍では吸収できなかったのでしょう。よって、この新しい倍率にしたのだと推察しています。
では、第3回、事業計画説明会資料のP11にある差額についての妥当性を検証してみましょう。皆さんの新しいマンションの土地権利は25m2(7.5坪)基準にして計算します。
◎60m2(土地は30m2)は約117万円UP
30m2-25m2=5m2(1.5坪)1.5坪×81万円=121万円
121万円ー117万円=4万円お得
◎70m2(土地は35m2)は約211万円UP
35m2-25m2=10m2(3坪)3坪×81万円=243万円
243万円ー211万円=32万円お得
◎80m2(土地は40m2)は363万円UP
40m2ー25m2=15m2(4.5坪)4.5坪×81万円=364万円
364万円ー363万円=1万円お得
◎100m2(土地は50m2)
50m2ー25m2=25m2(7.5坪)7.5坪×81万円=600万円
になります。
1.05倍でないと公平でないとのご意見がありますが、それは違います。
1.05倍だと土地代はほぼ無料となり、広い住居を買った人が土地代をほぼただ同然で入手できることになるので、受益者負担の観点から言えば公平ではありません。
何でこんなことがおこるのか?
このマンションを全体で見ています。地権者全員に使う土地の広さ、住居面積を計算する際、事前にアンケートを参考に想定した結果、この1.05倍としたのでしょう。でも、物価の高騰と予定より広い住居を求める人が多かったので倍率を変えざる得なかったのだと思います。
いろいろご意見はあるでしょうし、お気持ちもあると思いますが、決して損な建て替え計画ではないです。もし、ストップしたら若松団地の市場価格は1900万円ではなく、800万円くらいになると思います。
採決の順番が違うとのご意見もありますが、実際に住居選定説明会で、住居の価格を見るのが1番だと思います。
70m2であれば、全ての住居の価格が一緒な訳ではありません。階数や眺望、日当たりによって変わってきます、少々高くなっているかもしれませんが、デベロッパーもバカではないので安い住居の価格設定をしています。なぜか?このプロジェクト全体で資金回収するので、少々安い部屋があったっていいんですよ。あとマンションコミュニティを見ていると思うので。
ちなみに私は、デベではないです。よく間違われますが、商社の人事が仕事です。ご参考まで。皆様と総会でお会いできる日を楽しみにしています。