若松団地について

>>2638 権利者さん
この後２回も決議があるってことですか？

普通は揉めることはないので、書面で賛成票を提出するだけのシャンシャン総会です。しかし、今回のように建て替え決議後に経済条件を唐突に変更すると反対者も相当出るので、票読みはかなり難しいと推察します。

過去の建て替え事案では前例がない異常な事態です。着工前に建て替え計画が頓挫するリスクもあります。そのような事態にならないように、普通は経済条件は徹底的に精査するのですが、今回のデベは違ったようです

>>2638 権利者さん

従来のままであればほとんど利益が出ないので建て替え計画頓挫してもいい、というデベの判断かもしれん。

>>2639 契約者さん8さん
3/31配布資料の事業全体スケジュールによれば
7～9月に
「事業計画変更 臨時総会」
「権利変換計画 臨時総会」があります

>>2637 契約者さん7さん
ビョーキかよ

２０日位にやると言っていた住戸説明会のお知らせが来ないんだけど延期なのかな？
２週間前には届いてないと予定が組めないんだけど
ゴールデンウイーク明けに変更になったらこの間の事業全体スケジュールでは進めないよな

>>2642　マンション住民さん

住戸選定説明会、住戸選定を先行して、既成事実を作った後に、事業計画変更と権利変換計画に進めるという計画ですね。いずれにしても順番がデタラメです。

まず①「事業計画変更の説明会」、②「事業変更　臨時総会」③住戸選定　④権利変換計画　臨時総会という順番でしょう。

事業計画書の配布は先日の説明会当日に配ったので、資料を読み込むことすらできませんでした。これではまともな質問などできるわけがありません。再度の説明会が必要です。ほんと何から何まで、めちゃくちゃです

>>2645 さん
普通はその流れですよね
お知らせが来ないのは向こうも慎重になっているのかなと思ってます
それか早く建替て欲しい人達を味方に付けるのに時間を使ってる？？

>>2632　法律専門家さん

１点ご教示ください。

今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

確かにその通りですが、過半数で成立する総会の議事で済ませるという可能性はないでしょうか？

（総会の議事等）
第二十九条　総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。

法律の細部がよくわからないものですからご教示いただけますと幸いです

>>2647 権利者さん

過半数なら余裕ですね 価格変更なしは過半数以上ですから

お前らいいかげんにあきらめろ
もう引っ越しした人達が大半なんだぞ
金が払えないならランクをさげて狭い部屋にしろ
今の状況で値下げはありえない そんなことわかってるだろ

家賃が余分にかかる方が痛い出費だよまったく
これ以上迷惑かけるな

>>2649 住民さん

わかるわー。デベの言いなりはムカつくが、竣工が伸びるのは嫌だし、ましてや計画頓挫とか勘弁してほしい。

>>2650 契約者さん4

ご助言ありがとうございます、来週早々に野村不動産法務部にコンプライアンス上のも問題を指摘する書面を第一弾として送付します。

>>2649 さん

他の地権者の財産に関わることを、同じ地権者
であっても、横からどうこう口出しする話では
ないと思います。
これは、個人の財産に関わる問題です。
一度法律に沿って決議した条件を正当な手続きなく
なし崩し的に変えることには反対します。
多少の期間的なことより、個人の財産権の方が比較
にならない位重要だと思います。
変えるのであれば、ちゃんと法律の手続きに従って
採決して決めることに賛成します。
その時に、あなたは値上げに賛成すれば良いだけの
話ではありませんか？

値上げそのものより、騙し討ち、脱法のようなやり方に不信感を抱いてるわけで
ここで黙って呑んだら、次にどんな更なる騙し討ちが来るかわからない
そっちの方が怖いけどな

清水建設が人件費の高騰で巨額の赤字を出してるのでここもその影響でしょうね。
物件の金額が上がってデベはその分儲かるじゃないか！という意見も分かりますが、それって上手く売れればの話であって、上手く売れなければ損を丸かぶりな訳で、上手くいった場合のみを反論の材料にするのは筋が悪いと思います。
デベの人間ではないのであしからず。

>>2638 権利者さん

なぜ、１．０５倍が、７５ｍ２以上は１．５倍になったのか？答えは簡単です。住居が広いのであれば土地を使うからです。
一般的に公団の昔の団地は1戸あたり８０ｍ２～１００ｍ２と土地の権利を持っています。
若松団地の1戸建物は４８ｍ２ですが土地は８０ｍ２持っていたとする（何ｍ２持っているか知らないので８０とします）と２４坪になります。でもこのマンションの容積率は２００％（先日の説明会では220％と言われていましたが計算しやすいので200％とします）ですので、土地が８０ｍ２あれば、１６０ｍ２（４８坪）の建物が建てられます。このマンションの従前資産評価額は約1300万円ですが、これは新しい建物代金に充当となります。土地代金は含まれていません。今回の建て替えは、現状と同じ広さ（４８ｍ２）に建て替えることを基準にしています（事実５０ｍ２までは増額なし）ので区分所有者には現在と広さ（建物５０ｍ２）を与えると必要な土地の広さは２５ｍ２（７．５坪）。８０ｍ２から２５ｍ２を引いた５５ｍ２（１６坪）の土地を１３００万円で売却したことになります。一坪あたり８１万円です。よって現在の若松団地の価格（評価）は７．５坪×８１万円＝６００万円と１３００万円合わせた数字１９００万円と推察されます。
初めのアンケートでは広い住居を望む人が少なかったと伺っています。よって、デベロッパーは、広い住居を求める人が少ないのであれば６０ｍ２以上の住居を求める人に対しては１．０５倍にしたのでしょう。希望が少ないのであれば影響なので。
でも多くの人が広い住居を求めるなら話は別です。広い住居には１．０５倍ではすまないのです。広い住居であればもちろん土地も必要になります。１．０５倍には土地代が２５ｍ２（７．５坪）しか入っていないと思わるので。かつ建設費の高騰のあり、増床を求める方々の土地代を１．０５倍では吸収できなかったのでしょう。よって、この新しい倍率にしたのだと推察しています。

では、第３回、事業計画説明会資料のＰ１１にある差額についての妥当性を検証してみましょう。皆さんの新しいマンションの土地権利は２５ｍ２（７．５坪）基準にして計算します。

◎６０ｍ２（土地は３０ｍ２）は約１１７万円ＵＰ
３０m2－２５m2＝５m2（１．５坪）１．５坪×８１万円＝１２１万円
１２１万円ー１１７万円＝４万円お得
◎７０ｍ２（土地は３５ｍ２）は約２１１万円ＵＰ
３５ｍ２－２５ｍ２＝１０ｍ２（３坪）３坪×81万円＝２４３万円
２４３万円ー２１１万円＝３２万円お得
◎８０ｍ２（土地は４０ｍ２）は３６３万円ＵＰ
４０ｍ２ー２５ｍ２＝１５ｍ２（４．５坪）４．５坪×81万円＝３６４万円
３６４万円ー３６３万円＝1万円お得
◎１００ｍ２（土地は５０ｍ２）
５０ｍ２ー２５ｍ２＝２５ｍ２（7.5坪）７．５坪×８１万円＝６００万円
になります。
１．０５倍でないと公平でないとのご意見がありますが、それは違います。
１．０５倍だと土地代はほぼ無料となり、広い住居を買った人が土地代をほぼただ同然で入手できることになるので、受益者負担の観点から言えば公平ではありません。
何でこんなことがおこるのか？
このマンションを全体で見ています。地権者全員に使う土地の広さ、住居面積を計算する際、事前にアンケートを参考に想定した結果、この１．０５倍としたのでしょう。でも、物価の高騰と予定より広い住居を求める人が多かったので倍率を変えざる得なかったのだと思います。

いろいろご意見はあるでしょうし、お気持ちもあると思いますが、決して損な建て替え計画ではないです。もし、ストップしたら若松団地の市場価格は1900万円ではなく、800万円くらいになると思います。
採決の順番が違うとのご意見もありますが、実際に住居選定説明会で、住居の価格を見るのが1番だと思います。
７０ｍ２であれば、全ての住居の価格が一緒な訳ではありません。階数や眺望、日当たりによって変わってきます、少々高くなっているかもしれませんが、デベロッパーもバカではないので安い住居の価格設定をしています。なぜか？このプロジェクト全体で資金回収するので、少々安い部屋があったっていいんですよ。あとマンションコミュニティを見ていると思うので。

ちなみに私は、デベではないです。よく間違われますが、商社の人事が仕事です。ご参考まで。皆様と総会でお会いできる日を楽しみにしています。

広い部屋に住むんだからそれなりに値上がりするのは当然だと思います。狭い部屋に同等の負担を望むのは筋違いだと思います。

>>2655 権利者さん

詳細なご試算ありがとうございます。
ただ、これは、商社の人事担当者様の解釈であって建替組合の説明ではありません。建替組合からは、過去もそして今回もそのような説明は一切ありませんでした。

いずれにしましても住戸選定会の前に経済条件変更に関する全体説明会の開催が必要なようです。私は、来週、建替組合に、住戸選定会に先立つ全体説明会ならびに、定款変更の特別決議を行う臨時総会の開催を求める要望書を提出します。

経済条件変更に同意される方々のお立場も尊重します。ただし、私は、最大で1000万円以上の追加負担を簡単を受けいることは到底できないので反対します。

私と同様なお考えをお持ちの方は、建替組合に、反対意見と説明会と定款変更の特別決議を求める要望書を提出しましょう。こうした意見が多ければ多いほど、建替組合も乱暴なことができなくなります。建替プロジェクトを遅滞させないためにも早急な意見集約が必要と考えます。

展開次第では外部の法律専門家へのご助言も求めたいと思っております

来週、建て替え組合に提出する追加説明会開催の要望書に記載する予定の質問事項です。反対される皆さんの意見を参考にしました

質問事項
●2023年３月の一括建て替え決議時点で、すでに建築費は高騰していたが、なぜ、この時点で長谷工コーポレーションに見積もりをとらずに、2022年9月第1回見積もりを経済条件算定の前提条件としたのか

●一括建て替え決議後に行われた経済条件の見直しは、どの事業体の発意によって、いつ行われ、どのような経緯をたどったのか

●2023年３月の一括建て替え決議時点の経済条件算定の根拠とした建て替え物件の一般分譲価格の想定坪単価（平均）と2024年4月時点の想定坪単価

●マンション価格の高騰で、販売収入の大幅な増加が見込めるはずだが、建築費上昇を吸収できない積算根拠

●今回の地権者の増床ルール変更によって生じる事業収支の改善見込額

●増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平ではないのか

●権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変は、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令」に定める、定款の重要事項の変更となるため、まず特別決議を経るべきではないか

●変更された経済条件を承認する特別会議が成立する前に、住居選定説明会と住戸確定を行うのは、コンプライアンス的に問題はないのか

●船橋市には今回の経済条件変更を行うこととの説明を行ったのか

●一括建て替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例は過去にないはずだが、法律的ならびに道義的に問題はないのか、参加事業体のコンプライアンス部門に事前相談しているのか否か

●長谷工コーポレーションが提示した最新の工事費見積額は減額交渉を行う前のものか、もしそうであれば、減額交渉はいつ行うのか、工事契約が締結され、工事費が確定するのはいつ頃か

●権利者住戸を分譲住戸の設備仕様の差異と、同一の設備使用にする追加費用

●事業計画見直し説明会の資料をなぜ当日配布したのか。事前に検討する時間を与えないためではないのか

経済条件を変えなければ、定款変更の特別決議を求める必要はないですね。
失礼しました。

もし経済条件変更を行う姿勢を変えないのであれば、住居選定の前に定款変更の特別決議を求めるという二段構えになりますね、

事業協力者の収益影響による値上げであれば、今回の建替事業
全体の影響把握が必要なので、後工区影響を試算しました。

試算の前提条件

分譲専有面積：
　先工区 20,345坪 ～24/3/31 資料 7ﾍﾟｰｼﾞ
　後工区　7,712坪 ～22/9/11 資料 13ﾍﾟｰｼﾞ

分譲単価相場影響：
　分譲相場上昇 52.4億円 ～相場上昇(280-212)x7,712坪①
　　決議時212万円/坪 LaLa南船橋 ～23/1/15資料 3ﾍﾟｰｼﾞ
　　今回　280万円/坪 PH南船橋3期 説明会時デベ発言

工事費上昇影響：
　後工区工事費増 21.2億円～先工区増加57.9億円x37.9%②
　　後工区と先工区全体の面積比率で試算
　　後工区7,712坪 / 先工区全体20,345坪=面積比37.9%
　　１工区の工事費値上り額 57.9億円～24/3/31 資料12ﾍﾟｰｼﾞ

保留敷地売却： 影響 0億円～決議時 約27.5億円 - 今回 約27.5億円 ③
　　　　　　　 24/3/31資料 12ページ　　　　　　　

後工区の、決議時 → 今回 の環境変化影響額
　分譲相場上昇による収入(=利益)の増加額　　　 ：　52.4億円①
　工事費上昇による原価の増加額　　　　　 　　 ：　21.2億円②
　保留敷地上昇の影響額　　　　　　　　　　　　：　 0.0億円③

　事業協力者の環境変化の利益増加額/①-②-③　 ：　31.2億円

結論：
　事業協力者の後工区事業利益は、建替決議時想定より31.2億円増加

　影響試算から言える事

　１．先工区で6.2億円の権利者負担増額を求める事業協力者の
　　　本建替事業の利益額は、２工区だけで31.2億円増加する。

　２．建設用地の付加価値上昇(分譲相場上昇)で見込める上記
　　　利益増加に対し、今回保留敷地売却額は据置きの0円。

上記は、全て建替組合からの配布資料及び前回説明会時にて
事業協力者が発言された数値を基に試算しておりますのが、
念のため、試算の検証をよろしくお願いいたします。
　　　　　　　

マンション建替え円滑化法
（役員の職務）
第二十四条　
３　監事の職務は、次のとおりとする。
一　組合の財産の状況を監査すること。
二　理事長及び理事の業務の執行の状況を監査すること。
三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは
　　定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認める
　　ときは、総会又は都道府県知事等に報告をすること。
四　前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集
　　すること。

　実は建替組合で一番権限を有しているのは監事です。
　収支報告書は監事の署名捺印がなければ、議案に諮る
　こともできません。
　事業協力者･建替組合理事会･都道部県知事･国交省等に、
　個々で要望書を提出するより、監事を通して一本化し
　協議に持ち込む方が合理的かもしれません。

　


　

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>>2661 匿名７さん

後工区の試算ありがとうございます。工事費高騰で後工区のほうが収益環境が厳しいと思い込んでおりましたが、驚くような結果になりましたね。

前回の前工区の試算では、17.3億円の利益増加が見込めるという結果でしたが、後工区の分譲収入の増加を含めると、48.5億円の増益となりますね。むしろ権利者に還元してほしいような数字です。

もちろん後工区は2031年竣工となるため、さらなる工事費高騰や市況悪化などのリスクもありますから、その程度の糊代はほしいというのが開発者の理屈でしょうが。とはいえ、マンション価格のさらなる高騰も当然予想されるわけで、影響はニュートラルと見るべきでしょう。

>>2661 匿名７さんの試算結果から見えるのは、権利者に増床負担増によって捻出される6.8億円程度（正直この数字の根拠もよくわかりませんが…）は全く必要ないという「不都合な事実」です。説明会ではこのあたりを厳しく追求したいですね。

これだけの数字が積み上がっているのに、建替組合は住戸選定説明会を強行するのででしょうか。もしそうであれば、説明会の後の質疑応答の場で疑問点ならび追加説明会の開催を求めるしかないですね。

経済条件変更に反対意見の方は、Zoomではなく、会場に参加してはっきり意見を述べる必要がありそうです。すでに住民は退去して分散している状態なので、反対意見の集約も簡単ではありません。匿名さんの監事を通じた交渉が有効というご助言を実現するためにも、次回説明会では反対派の参加と意見表明と今後の交渉への組織化ががきわめて重要と考えます。

本当は、建て替え組合が自主的に元の経済条件に戻すのが、雨降って地固まるでよいと思うのですが…

>>2665 契約者さん2 さん

もし、根拠とする数値や計算に不審な点が
ありましたら、事実に基づき定量的な数値を
持ってご指摘、ご批判を是非頂けるよう、
よろしくお願い致します。

この後、先行、後行合わせた、建替事業
全体のまとめ版をお示しさせて頂きます

このアジェンダは、地権者全員の財産に
関わる重大問題ですので皆さんが100%
納得出来る結論を得る必要あると考えます

年寄りばかりなのに数値だの根拠だのわかるわけないだろ
負担が増えないのが大半なんだから早くすすめてほしいと思うのは当然
一部の欲の皮が張ってるやつらのエゴに突き合わせるなって話

法律専門家さんによると、

新経済条件の定款変更の特別決議に地権者の４分の３以上の賛成が必要ですから、必要得票数は576戸中432戸。

建替計画の総会議決では５分の４以上の賛成(特別多数議決)が必要ですから、必要得票数は576戸中461戸。

一括建て替えは８割ギリギリで成立しました。増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回るでしょうから、いずれの議決も否決される可能性があります。建替委員会は建替中止につながる提案は撤回すべきです。

仮に理事会が新経済条件は定款変更の特別決議が不要で過半数で可決した場合、決議無効の確認訴訟が出る可能性が濃厚です。最も重要な経済条件の大幅変更に特別決議が不要というのはかなり無理筋ですから、裁判では無効になる可能性が高い。ツミですね

>>2668 契約者さん2 さん

お年寄りの方々が、オレオレ詐欺のような、
めに合われないよう代わりに試算させて
頂いております
お年寄りだけが対象ではありませんが

面倒な計算は、組合、事業協力者の方に
ご理解頂き、お年寄りの方々は、結果の
購入金額のみご確認頂ければ、よろしいか
と考えております

建て替えやっぱなしだけは本当にやめて欲しい。

>>2668 契約者さん2 さん
エゴなのはあなたの方では?

「言い回しに対する言いがかり」といった
スレ趣旨逸脱のいくつかのリプを削除依頼しました

もう多少の値上げはいいから、年単位での延期と建て替え中止だけはやめて。

>>2676 契約者さん1さん
同意　家賃がかさんで大変です

>>2677 契約者さん2 さん
家賃がかさんだら、より一層出費が増えるもんね。
困っちゃうよな。

>>2679 住民さん2さん
モメるもと作ったのは、デベの方だから
値上げしないで、元に戻せと要求した方が
理にかなってのでは？

>2673
ご苦労様。「では?」の使い方の可否を一生懸命検索したんだね。4年前の「Yahoo!知恵蔵」なのが笑えるけど。

>2674
ご指摘ありがとうございます。でも一応私も常識人なので社内や取引先にこんな表現は使いません。たかがマンションのスレで言葉の使い方について(しかも取るに足らない)長々と正論を述べるあなたには違和感を感じます。(異常とは言いませんので安心してください)

>>2669 権利者さん

不動産会社が儲けてどこがいけないの？？

あなた、反対したあとどうするの？反対派の人は早く振り込まれた２００万円を返した方がいいよ。もう、反対しても修繕とかできないよ。修繕積立金とか返してしまったのだから。今から賛成派の人たちが管理費・修繕積立金を払うと思う？２００万円返金すると思う？反対派の人たちだけで集めて住んでね。
賛成派の人たちのお金をあてにして管理しないでね。
『増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回る』って、3月31日の説明会ではそうは感じなかったけど。そのくらいのお金で、もめるなんて、若松団地の層は違いますね。そのお金を用意しないで、ボロボロの団地に住み続けるなんて素敵です。反対派の人とか、何人か売却していると思うよ。

建替え計画は5分の４以上でギリギリ成立したって言ってたけど、法律改正されて4分の３に緩和されるから、2～3年たてばまた、成立するんだよ。せいぜい頑張って！！

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA153260V11C23A1000000/

建替え条件は延ばせばどんどん悪くなるよ。

>>2683 権利者さん　じゃないけどこれもデベロッパーの手先とか言われるんだろうな。
学生運動みたいなノリで喧嘩腰になるのはやめてくれ本当に。

>>2684 契約者さん8さん
いいじゃない。説明会で会うぜ。賛成派と反対派。みんな頑張ろう！！
どっちにしろもめるなら。とことんもめて、ボロ団地に住もう！

>>2680 契約者さん6さん
それができないからこまってるのでは？ｗｗｗ

提出資料から客観的に計算できるシミュレーションでは、マンション価格の高騰で、40億円以上の増益が見込めるのには、権利者には最大1000万円の負担増というのは納得いかないですね。しかもマンション事業者は増収増益で来季も史上最高益を確実視されていますから、そこまで利益追求しなくてもよい経済状況です。

デベロッパーによる禁じ手のてのひら返し、建て替え後のここまで露骨な条件変更は前例がなく、これが知れわたれば、主幹事の野村不動産にブランドイメージを深刻なダメージがでそうですね。社会的な影響も大きいでしょうから、マスコミもこぞって取り上げるでしょう。

都内では700戸以上の大型団地、神奈川では1300戸以上の超大型団地の管理組合が建て替えを検討しているといわれますが、経済条件を１年未満で反故にするデベロッパー各社にはお声がかからないでしょう。ブランドイメージの毀損だけではなく、将来的に失われる経済的損失も計り知れないものになりそうです。

この程度は受け入れて、早く建て替えすすめませんか？
揉めたら更に、建築コスト、家賃かかります
もう、建て替えは永遠にできずに、
朽ち果てて資産価値なくなります
2000万で売却できるから、売ったらどうですか？建て替え頓挫したら、500万ですよ。
よく考えて下さい。