若松団地について

事業計画説明会ですね。どうなることやら

建物計画についての説明が終わりました

質疑については、
①建物床面積の変更について
②植栽等に対する計画の是非について
③駐車場について
などがありました。

植栽については、付加価値になる一方維持費もかかりますので、意見が分かれるところですね
行政の求める最低限ということで、話は終わりましたが、なんとなくふわふわ回答になってしまった印象でした

説明会が終わりました

全体的な感想ですが、住民の核心をついた質問に対して、回答者が寄り添う感じがしませんでした

当然説明会ですから、用意してきた回答を申し述べるのが筋には違いませんが、信頼感を構築するのも大切ですから

もう少し言葉を尽くして欲しかったです

zoom組でしたが第二部の冒頭の説明が音声切られたままでしたね。
資料を読み上げるだけだったのでまあいいですが、なんだかなあ。

ご苦労様でした。
5493が相変わらず多い印象でしたねw

デベロッパの男性がかなり高圧的に感じましたね。
こっちも相応の負担をしてやったんだと言わんばかりの言い方でした
その通りなんだろうけど ああいう態度取られると先々が不安になります

>>2507 匿名さん

そうでしたね
音声に関しては、説明会の冒頭部分にも、エラーがあり、会の性質上、邪推しかねませんよね

zoomってのは難しいのかしら？
それとも私が慣れないだけですね！

>>2509 契約者さん1さん
そうなんですよね
仰っている内容については、個人的には理解しましたが、言い方の問題は残りました
高齢者が多く、年齢を考えるとやはり事業計画等はものすごく大事な事ですから、想定問題を対応しているというやり方はどうかと思いましたし、物言いも少しね…

寄り添う態度や寛容さは必要ですね
自戒を込めて感じました

昨年末購入させていただいたので、こういった集会に出席したのは初めてでした。
値上げはしかたがないことだと思っていますが、質問に対し、業者さんがバカにしたような態度で答えているように見えて悲しく思いました。
一方理事長(？)さんはとても丁寧に寄り添って対応してくださっているように見えました。
それにしても、今後も上がる可能性もあるのかなと思うと憂鬱です。

言い方の問題ですよね
確かに今日は不快でしたね。
これから五年近くああいう人達が居る企業に自分達の人生を預けるようなものなので不安です。
家具や家電を買い換えるのとはわけが違うので

申し訳ありません。部外者ですが参考までに教えてください。
不快なディベロッパーとはどこですか?

他の予定がありzoomの無音声での参加でしたが参加された方に質問なのですが
事業計画（３）において保留敷地処分金についての説明はありましたでしょうか？なぜこの金額は増えていないのでしょう？

不快ディベロッパー、下記いずれかですかね

＞コンサルタントは、ネクストアーキテクト＆アソシエイツに委託、組合員として野村不動産、日鉄興和不動産、旭化成不動産レジデンス、三井不動産レジデンシャルが参画を予定

日本建設新聞社 ≫ 3棟8.3万平方ｍ規模で建替 船橋の若松二丁目住宅 http://www.jcpress.co.jp/wp01/

>>2506 親が住んでいますさん
費用が上がる、上がると言ってたけど、デベの人が分譲想定価格280万円とか、決議前より単価が坪70万円位上がるようなこと言ってたから、費用の値上がりより分譲価格の値上がりの方が全然大きそう。デベは分譲価格の上乗せぶんで軽くこなして、お釣りが来るんじゃないかな
そこのところの説明が全然不十分だった
追加費用なんて、本当に必要なのかな??？
なんか、建て替え組合もデベに押し切られてるような感じがしました

ここよりずっと条件がいいとはいえ、パークリュクスが坪単価300超なので、数年後にできるここが坪単価270-280は辛く見積りすぎかと。
普通に300は超えると思うんですけどね。
そしたらこんなに上げなくてもいいんじゃないかな。
80平米以上が欲しかったのですが、今のままだともうちょっと小さいのにしないとな、と思っています……泣

決議後に身動きできなくしてから
後出しジャンケンのように条件を変えてくるの
こういう業界では普通のやり方なんですかね
それもひどくバカにしたような態度で。

これから建て替えを検討される集合住宅の方々は
先例をチェックされるでしょうが
ここの事例も業者選定の参考にされると良いかもしれません。

野村不動産が資料に出した「集合住宅（RC） 建築費（工事原価）指数」を見ると、2023年３年一括建替え決議時点から6.5ポイントしか工事費は上昇していません。おそらく、誠実なデベロッパーならばこの時点で、建築費が今後も高騰することはわかっているので、建替えの経済条件の変更を提示していたでしょうか。しかし、今回のデベは、経済条件が悪化すると、ギリギリの建替え決議が流れてしまうので、あえて変更を提案しなかったのでしょう。この時点で、決議成立後に後出しジャンケンで値上げすることを想定したいたはずです。もしそうでないとするならば、随分、お粗末なデベロッパーです。

値上げのやり方も非常に巧妙で、複雑な計算式を用いています。50㎡以上の増床分に限っては値上げ率は25％、75㎡以上は50％というとんでもない値上げ率です。地権者を転居させて、このような法外な値上げを行うのは、ある意味、騙し討ちのようなものです。こうした短期間の建替え条件の変更は、過去の建替え案件では例がありません。言葉は悪いのですが、きわめて非誠実な対応です。現在、建替えを検討している管理組合は、野村不動産が主幹事のプロジェクトには、こうした手法が繰り返し行われることを覚悟したほうがよいと思われます。

裁判にでもなれば、優越的地位の濫用で建替え組合が敗訴する可能性があります。工事費に高騰によるリスクを負えないような利益重視のデベロッパーは本来はこうした事業をやる資格はありません。

これだけの条件改悪が行われたのですから、質問された地権者が立腹するのは当然のことですが、野村不動産の担当者は、「自分たちは痛みを享受しているのだから、地権者たちが費用負担するのは当たり前だ」と言わんばかりの回答をしていました。私には、デベロッパーが地権者を恫喝しているようで、きわめて不快でした。こうした事例が繰り返されないように、行政官庁も厳しく取り締まるべきです

詐欺のようにも感じてしまいますね
「一丸になって」どころか信頼関係を築こうとする姿勢が感じられない

自分は比較的若く、時間にも経済的にも余裕もあるのでまだいいですが
高齢で苦渋の決断をされた方にとっては
ここに来て工期遅れや経済条件変更は、非常に厳しい話ですし
さらに高圧的な態度を取るのはいかがなものかと感じます。

>>2520 さん

>>2520 匿名さん
単身世帯の人 → 小さな面積を取得、追加負担無し、転居先費用も嵩むし、影響ないからとにかく急いで進めて欲しい。
家族持ちで3LDK位が欲しい人 → 追加負担数百万円必要になるらしいけど、いきなり言われてもその内容が正当なのかイマイチ良く理解出来ない。
取得面積で影響額が、0円から数百万円、こんなに格差つけるって、所有者の分断考えてるのかな？
いい部屋選ぼうとすると、値上がりガイドラインの何割も高くなりそうで怖い。
住戸価格表見て多分絶望しそう

100平米以上の住戸を購入する場合は、推定で値上げ額は1000万円以上になります。決議後１年足らずで、この値上げ額は異常で、これを騙し討ちと言わずして何をか況んやです。あきれはてました

騙された
まあ、仕方ないから払うけど

工事費の値上り影響は、本当のところどうなんでしょうね？　
マンション販売価格もそれ以上に騰がってるってよく聞くけど、トータルでどうなるのか・・・
皆さん、昨日の説明でほんとに理解できましたか？
私は理解できなかったので、ちょっと頭の体操をやってみました。

・工事費値上り影響　：　57.9億円…昨日の資料・・・何らかの方法で埋め合わせが必要な金額
・周辺分譲価格相場　：　決議時資料 212万円/坪 → 現在 280万円/坪位…昨日の事業協力者発言。
　　　　　　　　　　　　280 - 212 = 68万円 = 決議時から現在の上昇幅 = 事業協力者の分譲収入増
・建物占有面積 　　 ：　 20,345坪…Ⅰ工区予定戸数 987戸、内現所有者に最大577戸分の権利
　　　　　　　　　　　　 現所有者は狭い住戸の取得も多いし、一定数の転出者もいるので、
　　　　　　　　　　　　 分譲 vs 非分譲(団地所有者の取得権)の面積比を最大50:50と仮定すると、
　　　　　　　　　　　　 事業協力者の分譲販売面積は所有者の取得分を除いて少なくとも10,173坪
　　　　　　　　　　　　はあると想定される。
・相場上昇での収入増：　69.2億円…事業協力者分譲収入(=利益)増加 (10,173坪 x 単価上昇68万円)
・ﾌﾟﾗｽとﾏｲﾅｽ要因の差：　11.3億円…トータルでは分譲価格上昇のプラス要因の方が大きい。
　　　　　　　　　　　　　(分譲収入増加 69.2億円 - 工事費値上り 57.9億円）
大枠で計算すると、上記のように工事費高騰のマイナス要因より分譲価格高騰による収入増のプラス要因の方が大きいので、事業協力者の分譲収入増加分で工事費増加分をまかなっても余りある計算になるのに、団地所有者に過大な値上げを迫る具体的根拠は、どの辺にあるんでしょうかね？・・・たいしたQ＆Aの時間も取らずに説明会はお開きになりました。
事業協力者がこっちも負担を増やしてるって言ってたけど、具体的に何をいくら追加負担するのか、その負担のおかげで所有者が一体いくら位負担軽減となっているのか数値的な根拠を明確にして欲しいですよね。…最低値は影響0だけど、それを超えると異常な負担増。
長年積上げて決議した際に提示された一番重要な経済条件をいとも簡単に、たった1回の説明会で突然一方的に大幅値上げするって、そんな乱暴なやり方って普通にまかり通るんですかね？？？
建替え組合も、時間がないから理解してくれと言ってましたが、値上げの必然性がキチンと理解できる明確で具体的な根拠と不透明な部分をキチンと確認できるQ&Aの場がもう一度必要ですよね。
なにしろ、取得しようと考えてた住戸が一晩で数百万円単位で値上ってしまったわけだから。
事業協力者の利益のための建替えじゃなく、団地所有者のための建替えに戻して欲しいと思います。
本来、この土地を所有する我々が駅前開発や駅近大規模マンションの付加価値を享受すべき権利があるわけだから。

長くなってしまいましたが、上記の計算がほんとに正しいか、どこか間違ってないか、どなたか検証をしていただけると助かります。

コストが上がってるのは事実なんだから受け入れろよ
うるせーな
こっちは仮住まいで家賃がかさんでるんだよ
文句あるやつは売り渡して早く出ていってくれ
これ以上延期されたらたまったもんじゃない

野村の考えは2527が全てでしょ
地権者の半数以上が高齢者で戻って来る人数と等価交換をする人数で秤をかけて今の条件でも押し通せると思ったから今回の議案なんだと思う。既に引っ越しをしている人にとっては事業を、早く進めて欲しいからね。
事業計画変更の臨時総会が地権者の最後の反抗場だけどそれを差引いても早く進めて欲しい人数が多いから野村はムチャクチャな進め方をしてると思う。
それでも利益は出るんだから黙ってろってのが野村の意見じゃない。

ありがとうございます。上記の試算でほぼ間違いないと思います。

説明会では、デベロッパーの質疑応答も非誠実で、地権者の増床費用の値上げでどれだけ工事費の値上がりをカバーできるのかについての納得のゆく説明はありませんでしたね。

唯一の判断材料となる資料も、ツッコミどころ満載なので、事前配布せず、説明会直前に配布するという姑息さです。地権者の不満が大勢を占めないように、居住者ごとに条件面で格差をつけるなど、きわめて用意周到な対応です。デベロッパー担当者に傲岸不遜な対応を見ても、地権者と一緒に歩むというより、我々を「養分」を見なしているようできわめて不愉快でした。

経済条件もデベロッパーに有利に設定されています。決議時資料 212万円/坪がそもそも低めに設定されています。４年後の物価上昇を考えると、320万円程度の坪単価での販売もあり得ると思っています。おそらく工事費の上昇は販売価格の上昇でほぼカバーできるはずです。これから竣工する、ある団地の建て替え事業でも同様に工事費上昇に見舞われましたが、建て替え決議後に区分所有者の負担増はいっさい求められませんでした。建設費の上昇は分譲価格の引き上げでカバーしています。

昨年の決議時点で、すでに工事費は上昇していたのですから、デベロッパーはこの時点で経済条件を見直すことができました。それをあえてせず、建て替え決議が成立した直後から、突如として見直し作業を進めて、最大で1000万円以上の値上げをするというのですから相当悪質です。地権者の大半はすでに引っ越しを済ませているのですから、戻る家はすでになく、条件変更には従わざる得ません。マスコミや国土交通省などにも報告すべきような悪質事案だと思います。

こんなやり方を押し通されたら
たとえば今回の条件をのんだとしても
次に何をされるかわからないという不信感がある。

マスコミや週刊誌が好きそうな話題だけど、どこか取り上げてくれないですかね？
Twitterで愚痴れば食いついてくるかな？

ここでぎゃーぎゃー言ってる人なんで建て替え決議賛成したの？

やっぱり分断作戦でしたねー
値上がり影響0円の人、数百万円影響受ける人

建替え組合、「一丸となり協力して」

人によって影響度が全く違うのに
この状況で「一丸」になれますかね・・・

みなさん、ここは一丸となって建て替え決議の無効化を焦点に争いましょう！

>>2534 契約者さん

デベロッパーは良く撤退しなかったなと思いました

>>2535 契約者さん
デベロッパーもよく撤退しなかたなと思いました。リーマンショック直後、市況環境が悪くなったと豊中市新千里北町団地の建て替えを撤退した不動産会社（東急不動産）があった（経験した）ので、まだ撤退しなっただけよかったと思います。（その後阪急不動産が建替えました。ジオ千里中央）高く売れるはず（値段が付く）とは言うがこの南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えないし（中古物件が安いのも多い）、デベロッパーブランド力でしか売れないエリアであるのも事実なのである程度はお任せしたほうがいいと思いますし、デベロッパーに賛成です。結局、出費はあるけどその分資産は増えるのも事実なので

一番の問題は、デベロッパーは、建替え決議時点で経済条件を変更すべきだったのに、それを怠り、決議後に騙し討ちのような変更を行ったことです。企業にとって一番大事な商道徳に反する行為です。

「建替え決議に賛成したのに、文句をいうな」という人がいますが、建替え決議賛成の前提条件の経済条件が短期間で変更されたのですから、これに異議を申してるのは理にかなっています。

このような条件なら賛成しなかった人が多数いたはずで、薄氷を踏んだ建替え決議は間違いなく成立しなかったでしょう。臨時総会での反対票が仮に過半数に届かなくても、賛成票が決議成立に必要な有効得票数にかなり不足すれば（おそらく過半数の賛成はあるでしょうが……）、法的に建替え決議の無効性が問われる状況になります。臨時総会での反対票が、建替え決議時点で反対票に投じられたことの裏付けになることです。つまり、建替え決議が不成立だった傍証になります。

こういうことは今後の建替え事業の悪しき前例となるので、行政やマスコミが知っておくべきことです。特に認可を出した船橋市には通報すべき事案と考えます。こういう騙し討ちを行う平然と行うデベロッパーは、さらにインフレが進むと計画から平気で撤退することをやりかねないと危惧します。

>>2537 匿名さん

あなた、地権者？

地権者です

>2531
TVなら「噂の!東京マガジン」、週刊誌なら「週刊現代」が食いつきそう。デベが実名で報道されればダメージは受けそうだけどね。

>>2535 契約者さん3さん

ほんとですね！
大赤字出すなら、今の時点で撤退する方が損失少ないかもしれませんね。
もしそうなると私は困りますが。

別の南船橋物件を購入した者です。
資材は3割～2倍くらい高騰してるし、人件費もただでさえ人手不足の建築業界なのに国策で給料も上げていく方針で高止まりなんで仕方ないんじゃないですかね。

正直、南船橋のポテンシャルならこの団地もプラウドブランドに建て替えてもらえる可能性も全然あると思っていて、そんな中下手にケチって仕様の良くないノンブランドになったら勿体無いなとは思います。
なので金額を上げることは呑む代わりに高仕様のプラウドブランドにしろとかそういう交渉した方が最終的な利益になりそうな気がしました。

>>2536 投資家さん

＞南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えない

これから売られる物件はここに住んでる人をターゲットにしてないですよ。
今までは都内を検討してたような層が住むことになります。中古も駅遠になれば安いですがサザン・グランドホライゾンはいまだに坪200くらいで売れてます。

>>2543 マンコミュファンさん
現時点での条件も決して悪くはないのは確かなのですが
後出しで条件を変えてきたり、事前精査の時間を与えなかったりと
不審な行動が目につき

「ここで相手方の言い分を黙って呑んだら、今度更にどんどん不利に変えられるのでは？」
という不信感が芽生えてしまってるんですよね。

>>2543 マンコミュファンさん
三井が南船橋駅前に千葉県初の都心型ブランド「パークリュクス」を持ってきましたしね。
新船橋のプラウドのような街並みもワンチャンありかもです。

>>2547 匿名さん

三井は南船橋に凄い力入れてますよね！
だからこそ団地建て替えは良いものになってほしいです。
例に出していただいた新船橋なんてそれの代表例みたいなもので、いまだにマンション界隈の方からも評価が高く価値を保ち続けてます。若松団地もそれ以上になれるポテンシャルがあると思います。

>>2544 契約者さん1さん
そう、都内に検討している人々って何処に住んでいるのか？つい最近まで６０００万円もあれば、豊洲、HARUMI FLAGが購入できたのに、今となっては（５年後）南船橋？ホントに購入者いるの？それもD棟合わせて約９００戸近くを６０００万円前後？で売るって、デベロッパーもよくそんなリスク？を取ってまで、この案件を進めるなんて、凄いと私は思いますけどね。撤退しない購入者としては感謝ですね。少し購入者の負担は増えますが。

結構な値上げを提案されて、デベロッパーに感謝する書き込みをする方はどのような属性の方なんでしょうか。最大1000万円近い値上げが一夜にして行われたわけですよ。私は建替え推進には全面的に賛成ですが、このスレには定期的にデベロッパーを賛美する書き込みがあるので非常に気持ち悪く感じています。

ところで野村が作成した資料では、4月に住戸選定説明会、5月に住居確定、事業計画変更の臨時総会が７月～９月に行われる予定ですが、これって順番がおかしくないですか？　推進決議の前提条件となる価格変更が行われたわけですから、まず臨時総会で価格変更を組合員が承認したうえで住戸選定・確定が行われるのが筋なはずです。これを逆転させるって、かなり無理筋のように思えます。　手続き的に瑕疵がありますから、組合員の中に法律知識がある人が差し止め訴訟をするリスクがあります。訴訟で予定されたスケジュールが組めなくなれば、それこそ建替えプロジェクトが頓挫します。あまりに強引で危険な進行だと思います。ある程度の値上げは避けられないにしても、二段階ある値上げを一段階にして値上げ幅を圧縮するなどの譲歩がないと、地権者も納得しないのではないでしょうか。デベは、建替え決議が成立したなら、何でも押し通せると思っているのでしょうが、訴訟リスクについての考えが甘いように思えます。

習志野台団地11街区の建替えでは、建替え決議の有効性をめぐって訴訟になり、プロジェクトが中断中です。若松でもこのようなことにならないのか心配です。地権者を分断するような露骨な懐柔策ではなく、皆が納得できる穏当な妥協案を提案すれば、一丸となって建替えプロジェクトが進行すると思うのですが。

デベの方がこのスレを見ているならば、いまからでも良いので考え方を改めて、改善案を検討すべきです。建替え決議直後の条件変更というのは、前例のない悪手です。これだけの巨大プロジェクトで悪評を残せば、今後も続く建替え事業で、野村不動産やネクストを選択する管理組合はいなくなると思いますよ。

噂の!東京マガジン
https://bs.tbs.co.jp/uwasa/mail/

長文で怒ってる人の文章は読んでもらえないよ。

船橋市ホームページ
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform999996.html

週刊現代情報提供
https://wgen.kodansha.ne.jp/info-provision/

>>2543 マンコミュファンさん

本当そう思います。
日当たりも良く緑も多い素敵な場所なのに、ギュッと詰まったファミリーマンション…
場所によっては日当たりも悪くなるし景色も悪い…
今の団地の雰囲気を残した低層のプラウド的にしてたらもっと注目を浴び外部の購入者へも高値で売れたはず。
マンションの設計といい、この場所の良さを生かされてないのを最初から思っていました。

>>2554 住民さん2さん

今も十分世帯数は多いので低層は難しいかと。
総戸数を減らしたらデベ側の利益が減ってやる意味なくなりますし、地権者住戸の割合が多いとマイナスイメージになって売れにくくなります。
今の配棟計画は決して悪いものではないですよ。

配置計画についてはごく一般的ですね

仕様のグレードを上げてプラウドシティにしてほしいな

三井の街にプラウドができるはずないでしょ
近隣の地価の値上がり率を反映してない方が問題じゃない？

>>2557 契約者さん1さん
武蔵小杉や豊洲みたいな三井不動産中心の開発地にも普通にプラウドシリーズありますし、十分にあり得るかなと。
むしろ三井が街のブランド高めようとしてるので、そこに乗っかってプラウドシリーズ建てる　の方が主線かなと個人的には思ってます。

先日書込んだ文章が改行等、スマホでは読みにくかったので整理して再度書き込みます。
結論から言うと、本当に大幅値上げの必然性があるのか精査・確認したい、との趣旨です。
1件妥当とのコメントを頂きましたが、他の方にも下記試算の妥当性確認をお願いいたします。

１．工事費値上り影響
57.9億円(今回説明会資料)…何らかの方法で埋め合わせが必要な金額

２．想定分譲単価の上昇額
68万円/坪 ＝ 現在280万円(事業協力者発言) - 212万円(23年1月資料)
今回資料には重要な想定分譲単価の記載が無く事業協力者が口頭で270-280と説明
周辺相場：PH南船橋3期 280万円前後 / PL南船橋 300万円位…駅前開発で付加価値急上昇中
　　
３．事業協力者分譲販売分面積の前提 (所有者再取得戸数等 2022年9月資料)
11,067坪以上＝全体占有面積 20,345坪 x 分譲販売想定シェア 54.4%(戸数シェアと同率)　
分譲販売想定戸数：537戸(シェア54.4%) = 全体987戸 - 再取得想定戸数450戸　

４．分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入(=利益)の推定増加額　
75.2億円 = 分譲面積 11,067坪 x 販売単価上昇 68万円

５．分譲価格上昇と工事費値上りの差引きインパクト
＋17.3億円(分譲収入増加が大きい) = 分譲価格上昇額 75.2億円 - 工事費値上り額 57.9億円

・疑問点
①事業協力者負担を51.7億円増やしたとの事だが、分譲販売で75.2億円の収入増(=利益)という原資が見込まれる中、所有者に6.2億円もの巨額な追加値上げを迫る論理的根拠を説明いただきたい。

②長年丁寧に積上げ決議の判断材料として提示された一番重要な経済条件を、決議後に極端な条件変更を一方的に通告するやり方は、建替え関連法令の主旨や規定に反していないのか？
…船橋市担当部局へ今回の経済条件大幅変更は報告済みなのか？

③増床負担金坪単価を面積帯別で極端に歪(不平等)な形とした根拠は？、所有者の意見聴取は不要か？　　
決議前(22年9月)提示に対し、今回(24年3月)提示の面積帯別の値上り幅格差が極端に大き過ぎるのではないか？…更に、従来60㎡まで同一単価 → 今回50㎡以上から累進的単価増額
60㎡ 値上り額 +117万円 ～ 100㎡値上り額 +829万円

23年9月資料で50㎡以上取得希望者が全体の76.6% → 所有者の8割弱に影響有り。
決議前から建築費の大幅上昇は継続しており、トレンド継続が容易に想定されたのに、22年22年9月に１度値上げしたものの、結果的には決議前に安値で賛成を誘引し決議成立後になって再度大幅な値上げを迫り、事後的に経済条件の大幅改変をしようとすることは、決議前に一定の負担額を決めておくとの建替え関連法令の主旨や規定に反していないか？
決議前に今回のような大幅変更の可能性があるとは一言の説明もなく、調整の範囲を逸脱した事後での大きな条件改変の可能性があることが事前周知されていたら、決議は果して成立しただろうか？
結果、所有者は広く良い場所の取得をあきらめ、それら高付加価値の部屋は、事業協力者の分譲にまわり、その収益を積み上げることに繋がるのではなか？
改定版住戸計画で、海に面した棟の最上階を100㎡越えに変更したり、角部屋をかなり増やしており、上記事象を誘導するような改変が行われているように思われる。
ビジネスとしては正しい戦略だろうが、建替え・所有者に寄り添うという観点でいかがなものか？
一般的な建替えは、良くも悪くも地権者が分譲前に最上階や角部屋など良い部屋を格安で取得できる場合がほとんどだが(本件の決議前経済条件もそうだった)、このままでは、本件は普通あり得ないその真逆の構造になると思われる。

④掲示板でも賛否が激しく分れる中、追加質問機会も与えず値上げを強行するのか？

事業協力者利益のための建替えではなく所有者全員のための建替えに戻して欲しいと思います。

是非、所有者の皆さんの疑問を確認する対話の場を設けるよう建替え組合にご要請下さい。

詳細な試算ありがとうございます。

試算に間違いはないと思います。
ひとつよくわからなかったのは、再取得想定戸数450戸の積算根拠です。
資料には該当の記述が見つからなかったので。

ご参考までに、ブリリアシティ石神井公園への建替えに成功した石神井公園団地は
従前の490戸から844戸に増やしています。

このうちの543戸が、権利者以外に販売する保留床住戸でした。
つまり実際に戻られたのは301戸（地権者の61.4％）で、全販売戸数の35.6％でした。
この地権者の約6割が再取得というのはかなり良い数字と言われています。

試算の再取得想定戸数450戸は、若松第二住宅576戸の78％に相当します。
これは石神井公園団地の場合より16.5％も高い数字です。

実際のところ、若松第二住宅の再取得戸数はもっと少ないのではないでしょうか。
デベロッパーが販売できる戸数はもっと大きいのであれば、分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入増加はさらに大きくなります。

再取得の想定戸数はアンケート結果がわかると思うのでデベロッパー側で情報開示してほしいですね。

現在の想定坪単価280万円(事業協力者発言)ですが、インフレで軒並みマンション価格が上昇していることを考えると、2028年度販売時点では300万円程度になる可能性は十分にありそうです。

今回の条件変更で目がひん剥くぐらい驚いたのは、再取得の増床ルールの改悪です。

建替え決議時の増床ルールは、60㎡までは決議時の保留床価格約154.6万円/坪、 60㎡超の部分は、1.05倍の約162.4万円/坪で設定していました。

これが今回の説明会で突然
①50㎡以下の部分　→　約154.6万円/坪（保留床価格の1.05倍）
②50㎡超～75㎡以下の部分　→　約193.3万円/坪（上記①×1.25倍）
③75㎡超の部分　→　約231.9万円/坪（上記①×1.5倍）

75㎡超については上乗せ率が5％→50％ですから、10倍の値上げです！

建築価格が上昇しているとはいえ、販売坪単価は上昇しているので十分吸収できるはずです。実際に、これから竣工する建替え物件でも、権利者が再取得条件に変更はなく、デベロッパーが販売価格をあげることで対応しています。

デベロッパーは、長谷工コーポレーションの工事見積額が2022年9月より約23％と上昇したと言っていますが、なぜ建替え決議直前の2023年の3月末に再度見積もりをとらなかったのでしょうか。当時、工事費価格は急騰しており、普通であれば、この時点で見積もりをとるのが常識的対応です。それをやらなかったのは、建て替えの経済条件をこれ以上悪化させると、決議が成立しなくなるので、あえてそれをやらず、決議後に値上げすることを考えていたのでしょう。

仮にそのような悪意がなかったとしたら、それはそれで大問題で、デベロッパーの失態ですね。普通の案件なら担当社員は間違いなくクビが飛びます。

想定以上に工事費があがっているのは事実なので、ある程度の値上げはやむを得ないかもしれませんが、それをやるならば、情報を開示して、建て替え決議の前にやるのが筋です。

建て替え決議後１年も経っていないのに、最大で1000万円以上（最も専有面積が広くて高い部屋）の値上げを行うというのは「騙し討ち」以外の何者でもありません。
「野村さん、それをやっちゃおしまいよ！」ですね。

このようなことがまかり通れば、とりあえず地権者が飛びつくバラ色の提案で建て替え決議を通して、あとから難癖をつけて値上げするという蛮行が繰り返されます

こんなに不満が続出しているのに、4月に住戸選定説明会をしれっと強行するんでしょうか？　これは大変なことにありますよ。ホンマに

あと野村不動産がやらかしそうなことをもうひとつ。権利者の部屋はクロスやキッチン、トイレなどは、賃貸住宅仕様の低レベル施工。分譲用の標準仕様とは格段にレベルを落とす可能性あり。この部分のコストカットも100万円以上ありそう。もうなんでもありですよ。ホンマに

>>2565 若松第二住宅の悩める住人 さん

それは麻布台ヒルズでさえ行われてることで普通なのでは。

ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー　コメント

>>2566

建替決議は通ったんだから、デベはやりたい放題！

いっそ主幹事の野村さんには降りてもらって、三井、旭化成や東京建物などの比較的良心的なデベに交代してもらったほうがよいのでは？　プラウドは確かに強力なブランドだけど、説明会での住民質問者への高圧的な対応を見ると、かなり奢っているように感じます。管理組合理事長さんは非常に誠実な回答をされていたので、対照的でした。逆にいえば、その善意につけ込んで、むちゃくちゃな変更をねじ込んできた感がありますね。せっかく建て替え決議までたどり着いたのに、自らその信頼の土台を根底から覆すなんてね…。先が思いやられます

そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ

長文投稿者様たち色々分析ありがとうございます
要約するとこんな感じですか？

安いよって思わせといて、いざ決議が通ったら工事費高騰だって後出しジャンケン持ち出して、本当は分譲価格値上りでチャラに出来るのに、その一部を地権者に押し付けて、自分たちだけガッポリ儲けようって魂胆

地権者全員が反発すると困るから、狭い部屋だけ値上げしないで、追加で負担増のない人たちを味方につけて分断させて押し切ろうとしてる

広めのいい部屋を地権者が買えないように、広くなるほど超割高な闇金みたいな割増し率に変更して、1000万の追加負担で諦めて買えなくなったいい部屋を取り上げて、自分たちで高額分譲して儲けようと企んでる

何かテレビドラマのストーリーチックですねぇ
地権者の中から正直不動産2みたいな人出てきてデベの企みをぶっ潰してくれないかなぁ、ほんとに
カミさんと75m2位のちょっと広めの部屋買いたいねって話してたんだけど、前の値段から260万も値上がりしたら、ちょっと考えちゃうなぁ
頭痛いっつうか、超ムカつく、あのデベたち

ぶっ潰すとかムカつくとかいい年こいたおっさんが言うセリフじゃないだろ。
建築資材と人件費の高騰は事実なんだからある程度は受け入れろよ。

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

今回の抜き打ち値上げの最大の問題は、建て替え決議に賛成した良心的な地権者たちを「騙した」ということなんですよ。

これまで建て替え決議成立に協力してきた人たちを、振り向きざまに斬り捨てたってことなんです。　

普段はこういう書き込みサイトにはいっさい書き込みしないんですけど、説明会の質問書を恫喝したデベロッパーの担当者の態度と事前検討が必要な資料を当日まで配布しないという姑息極まりないやり口に憤りが止まりませんでした。

工事費が上がっているのは事実ですから、誠実で合理的な説明と公平な負担があれば、しぶしぶながらも納得できたんですけど

恐らく、この書き込みの後にデベロッパーの息のかかった書き込みで茶化されるでしょうけど、それがさらにむかつく

なんかデベ担当者の態度の描写がレスを重ねるごとに悪化してませんか？

寄り添う感じがしなかった
→言い方が良くなかった
→ひどくバカにしたような態度
→恫喝した

多分荒らしが混ざり始めていて過激な言葉や煽りを入れてきてるので気をつけた方がいいです。

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

時々ギｬーギｬー言って、受け入れろとか言う人
出てくんだけど、そちら地権者さんですか？
自分に影響ないからって、影響甚大な他の地権者に
そんなこと言う人いないと思うから、あんた評判の
悪い例のデベさん？

マンション建替え円滑化法
(総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算
五　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六　賦課金の額及び賦課徴収の方法
七　権利変換計画及びその変更
八　第九十四条第一項又は第三項の管理規約
九　組合の解散
十　その他定款で定める事項

>>2575 匿名希望さん

全面的に受け入れろとは言ってない。
一方的かつ感情的にデベロッパーを悪者扱いするのはいい年した人間のやることではない。ある程度は受け入れ必要でしょ？って言ってるんだけど。
確かに説明が不十分な面はあったと思うけど、騙したとか恫喝したとかないでしょ。

>>2577 住民でない人さん

恫喝と書いたものです。表現が強かったかもしれませんが、かなり高圧的な印象を受けました。怒鳴り上げるような意味と捉えられたら申し訳ございません。

正真正銘の権利者で荒らしなどではありません。建設的な議論をしたいと思います。

そのうえで、デベロッパーは、>>2561 さんが作成したリストのような疑問点に答える資料を作成して、もう一度、質疑応答の場を設けるべきです。
前回提示した条件が変更できないのであれば、その根拠を、想定販売坪単価、想定される開発者の利益、権利者の再取得者の見込み数などの具体的な数字をもとに真摯に説明すべきです。
そのうえで変更条件で議決をとったうえで、住戸選定説明会を行うべきです。

建て替え自体と合理的な見直しには賛成ですので、デベロッパーの利益を最大化する案ではなく、権利者が納得できる妥協案を探す努力を探すべきです。
数ヵ月程度、竣工が遅れるかもしれませんが、それは致し方ないことです。

もしこうした住民の真摯な声に応えず、従来案のまま住戸選定説明会を強行するのであれば、法的な対応をとることも致し方ないと淡々と考えております。

>>2549 投資家さん
豊洲も晴海も1億じゃ効かない世界になってて都内6,000万駅近だと葛飾、足立区の築20年くらいの70平米って感じです。
なのでららぽなどの商業施設が充実してて、保育園幼稚園学校が近隣にまとまってて、アリーナもできて街並みも綺麗になりそう、東京駅まで30分で新築駅近6,000万となると比較的割安なんですよね。
今は若い世代の給与が伸びてきてるし、正社員共働きが増えているので世帯1000万は珍しくないことを考えると売れると踏んだのでしょう。

ほんと5493が多くて

>>2577 住民でない人さん

あのね、私は騙したとか恫喝したとかって言葉一言
も使ってないんですけど
やり方汚いよねーて事は言ってるよ、事実だからね
工事費上がってるのは誰だってよーくわかってる
話しでしょ
でもマンション相場ってもっと高騰してるってテレビ
とかネットでよくやってるの知ってますか？
そこんとこの数字だったり、工事費との関係性を
ちゃんと説明しないで、わけわかんないような
値上げ話をいきなり持ちだすから、みんなが
怒っちゃうんじゃないのかな？
それと「～しろ」とか「受け入れろ」とか知らない
人さんに向かって言うのは感心しませんね
誰もあなたの命令を聞くいわれはないんだから
そう言えば、権利者かどうか回答無かったよね

デベさん　？

誰か5493の意味を説明してください。
ググってもわからなかったよ笑

>>2582 契約者さん1さん
無視しておきましょう

誰も未来は分かりませんが、10年前に建て替えられていれば、誰もが幸せになれたかなぁ。
地権者の属性と、今の市況とがマッチしていないんですよね。

>>2562 権利者さん

お尋ねの取得戸数の根拠は、22年9月11日第2回事業計画説明会資料
15ページの『再取得450戸で想定』となります。
ただ部屋のサイズは色々だし、実際戸数ではなく占有面積が重要です。
1.1万坪を450戸で割ると24.6坪/81㎡になりますが、若松は60㎡未満
希望者が6割超のため、実際の取得面積は当然少なくなって、戸数比率
より減って4割位になるんじゃないですかね。
そうすると計算上の分譲面積は60%位になり、実分譲面積＝収入は
もっと増えるんでしょうね。

想定分譲単価は、3年後300万だと言っても将来の話はわからない
で終わるので、PH南船橋の相場が280万、事業協力者の説明会での
発言も 270～280万位との話だったので、280万円で置きました。
その計算で、分譲収益増で工事費増が吸収できる(値上げ必要無し)し、
それ以上高く売れたとしても、そこまで我々がどうこう言う話では
ないですよね。

私見ですが増床ルール改悪の目的は、狭い部屋を割安にした分を
取り戻すとの側面もありますが、多分分譲面積拡大ですかね。
広くなるほど単価をメチャクチャ上げると所有者が広くて良い部屋を
取得できにくくなり、結果狭い部屋へシフトせざるを得なくなります。
仮に所有者が広い部屋を高値で取得しても、工事費の補填になりますし。
実際、決議時より500万円、1000万円も値上がると言われてしまったら、
躊躇して狭めの部屋にシフトする人が多く出てくると思います。
でも本当にそうだとしたら、所有者をないがしろにする大問題ですね。
そんな話は他の建替えで聞いたことありませんので、累進的な単価設定
については、所有者の平等性観点でも度が過ぎますし、具体的かつ
合理的な理由があるのか確認しておくべきだと思います。
このあたりは、コンサルのネクストさんが組合の側にいるのに、何で
事業協力者にこういいようにされてしまうのか、不思議ですよね。
実際今回の住戸構成を見ると海に向かって抜けるB3の最上階が100㎡台
に変わり、B3とC1の90㎡超の角部屋の数がかなり増えています。
広いのでグロス金額が大きくなり、決議時価格を知ってる我々には、
今回条件では手を出しづらいので、結果所有者取得面積は減少すると思います。
いずれにしろ合理的な範囲で値上額をミニマイズする交渉をやってもらいたい
ですよね、建替え組合には。
その前に質問の場を持ってもらうようお願いしなければなりませんね、

>>2584 投資用住戸さん
お友達になれそうですね。私もそう思っていました。購入層とのギャップは大きいでしょうね。。。
高圧的と書かれている方は、会場参加？ＺＯＯＭ参加？
総会（現地）に行きましたが、不動産会社側がそんな高圧的、恫喝だって全然思いませんでした。だって、あんな音響設備が充実していない体育館で、老人を集めて話をするなら、声も大きくなるでしょう。最後の方に質問した老人（ご自身が検討していた５０ｍ２の住居が７０ｍ２になっていることを訴えていた老人）の方がよっぽど高圧的に私は聞こえましたけどね。
このサイトではすごく総会が感じ悪かったように読めますが、全然そんなこともなく、罵声とか嘘つきとかそんな言葉も出てこなかったし、終了後もこのサイトに書いてあるような言いに、言いがかりを言いに行っている人もいませんでした。私は、終了後管理組合長と長谷工、三井の方とお話して私が最後まで残って話していましたが、言い争う声も聞こえなかったですね。
総会の途中で原価計算が悪化していると質問していた人はいて、言い終わったあと、奥様とお友達が？拍手していましたが、体育館にいる方々に広まりませんでした。
休憩中住んでいる方ともお話しましたが、私が買った前の住民のことをご存じで話が盛り上がり市場価格より３割安く買ったのですね。と言われたので皆さん少々の事は承諾されているように見えました。
５６億円デベロッパが新たに負担することになったと総会で言われていましたが、このことについて騙された派の見解をご説明いただきたいです。
あと騙されたとありますが何が騙されたのか？２０２２年９月の資料の最後には決議で求められる判断は『建替えをせずに維持していくことに合理性があるか』もしくは『建替え計画を進めていくことに合理性があるか』の判断であって、不動産会社が原価や金額を保証したものではないので、訴えても棄却されるのでは？って思いますがこの決議が昨年の２０２３年３月の決議でなかったの？？

>>2585 匿名７さん
貴殿は何Ｍ２の部屋を希望しているの？貴殿の増えた具体的な金額はいくらですか？
わからないですよね。だって住居選定説明会がまだで、それぞれの住居の値段がわからないのだからって思うのですが。
５００万円、１０００万円負担が増えるといわれていますが、これだけの住居があってそれぞれの広さの部屋があるので、そんな架空の金額を書かれるのは、如何なものか？と思います。増えたって、いうけど何ｍ２を希望していて予算はいくらって言わないと、そんな机上の空論いっても仕方ないと思うのですが。

建て替えやめて、大規模な修繕したら
いくらかかるのか、こちらのコストも
半端ない上昇ですよ、円安で資材の
価格と労務費がもう下がらない状況です
未来は予測できませんから、
進むしかないでしょうね

>>2588 口コミ知りたいさん
同意。良い年して貯金もできていないなら引っ越すべき。

広い部屋に住みたいとか言うんだったらなおさら。

>>2587　投資家さん

当日の説明会会場のデベロッパーの説明や雰囲気をどう感じたかは主観なので、ここで議論しませんが、私は高圧的だったと感じました。同様な書き込みもありました。

最大で1000万円以上の値上げになると書いた積算根拠は以下のとおりです。
私が取得する希望する住戸ではありませんが、昨年配布された「参考価格表にあるB-1棟　B1504」（専有面先105.86㎡）を例に説明します。

2023年時点ではこの部屋の権利者取得価格は5700万円でした。
細かい計算は記載しませんが、従前の増床ルールから逆算すると、この部屋の権利者取得の坪単価は175.54万円になります。

改悪された増床ルールで、この部屋を取得しようとすると、権利者取得の坪単価は208.894万円になります。
そのため2023年に5700万円で購入できた部屋は、2024年に6701万円に値上げになります。これが1000万円値上げの根拠です。

これは一番専有面積が大きい部屋ですので、最大値になりますが、大きい部屋を希望していたほど負担が大きくなります。

一方で50㎡の専有面積を希望していた人の負担増はありません。同じ権利者でありながら、追加負担額に1000万円の差がつきます。

本来でなれば、新しい増床ルールに基づく参考価格表を資料に含めれば、一目瞭然なのですが、権利者の反発を恐れたためだと類推します。

建て替え推進や相当の負担増には賛成ですが、累進的な単価設定については、>>2585さんがおっしゃるとおり、所有者の平等性観点でも度が過ぎると思いますし、それを提案するならば、建て替え決議前に行うべきことです。

建て替え決議後の極端な条件変更は、道義的にも法律的にも様々な問題をはらんでいるように感じました。今後の建て替え事例のメルクマールになるはずです。

傍若無人なデベにやたら理解がある書き込みが反対派をやたら挑発しているけど、あまり地権者を怒らすと本当に裁判になるよ

裁判になれば、間違いなく一年は建て替えは止まるし、ここまで乱暴な条件変更をすれば、デベが勝てるかどうかはわからんよ。おそらく裁判所も和解を進めてくると思うけどね、知らんけどね

>>2591 傍観者さん

何を勘違いしてるかしらんが、裁判になって1番困るのは地権者だろ…

地権者にもいろいろいるからね。裁判になるのは感情的なもつれだから。反対派は2割近くいるわけだし、今回のデベの強引な条件変更を奇貨として、一人の地権者が反乱を起こせば、大多数の地権者に被害が及ぶ。だからこそ丁寧に議論が必要なんだが…。4月の住戸説明会は大荒れになりそうな予感

良心的でないデベ(野村不動産に限らず)は、
従前資産を内法面積、従後資産を壁芯面積で
算出すると聞きました。
団地評価額を下げ、マンション取得価格を上げ
デベ側の儲けを増やすのが目的らしいです。
3DK 専有面積48.85㎡は壁芯面積で間違いない
でしょうか。

手放す時にもらえる額は増えて結果得するだろうに。

取得面積別、決議前と決議後提示の値上額と値上率
取得m2?面積　　値上げ額　　　値上げ率
50取得　　　　　　　0円　　　　　　0%
60取得　　　　　　117万円　　　　4.2％
70取得　　　　　　214万円　　　　6.5%
80取得　　　　　　366万円　　　　9.7%
90取得　　　　　　577万円　　　　13.5%
100取得　　　　　　788万円　　　16.5%
109.5取得　　　　　893万円　　　18.8%

法律的観点での懸念事項

１．建て替え決議成立時点合意していた経済条件が
　　合意なく変更された

2．変更提案された負担増の条件は権利者の合意が
　　図られておらず、取得する住戸により、権利者
　　間で大きな格差があり、費用負担の公平性観点
　　で疑義が生じている

>>2593 地権者さん

そうなのよ。デベの対応がアレなのはそうだけど、感情的に騒ぎ立てて裁判だの何だの言うやつは邪魔でしかない。妥協点探るのが最適解ってのは大人ならわかりそうなもんだけど。

って指摘されても「おまえデベだろ？」とかいう始末

マンション建替え円滑化法
(権利変換計画の決定基準)
第五十九条　権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に
　　　　　　十分の配慮を払って定めなければならない。

「衡平」とは、双方の釣り合いがとれていること。

>>2597 契約者さん7さん
自分も同意です。多少の値上げはやむなしかと思います。

将来売りに出す予定の人にはたいした値上げじゃないだろうけど、終の棲家にと考える高齢地権者にとってはキツいですね。

終の住処だとしてもいつかは処分しなきゃいけない時がくるよ。事故物件にする前提なら話は別だけど。

建て替え無効確認訴訟をする方へ

https://kitanaralaw.com/news/reconstruction-resolution2304/

こじれるとこういうことに

https://shirakoba2019.fc2.net/blog-entry-1081.html

裁判しよーよ

>>2600 匿名さん
相続させる人に負担をお願いするしかないと思うんですよね…古いままの団地を相続しても困るけど建て替え済みの物件相続なら楽勝だし。

>>2590 若松第二住宅の悩める住人さん
なるほど。前の増床ルールは６０ｍ２以上が１．０５倍だったのに、７５ｍ２超の部分は１．５倍に上がったってことですね。でもこれって上がって当然じゃない？上げないと所有者の平等性観点が損なわれます。なぜだか皆さんわかりますか？
抜けていたのです。
デベロッパーがなぜこれをしたのかわかりませんが。まあ、騙したと言えば騙したことになるかもですが、資産的には１０００万円上がって当然です。これがないと無料で差し上げる、無償譲渡になります。私が５０ｍ２専有面積を希望する立場であれば、１．０５倍は平等ではないから反対します。
分かりましたね？

マンションの建て替え事情に詳しい不動産関係者です。

過去さまざまな建て替えプロジェクトがありましたが、今回のように建て替え決議から1年未満で、このように大幅な条件変更がなされたことは前例がありません（補足　建て替え決議前に、デベロッパーが降りて、プロジェクトが中止になることはありました）。

背景には建築費の急速な高騰が背景にあることは疑問の余地もありません。
ただし、建築費の高騰と同時にマンションの分譲価格も上昇しているため、これまでデベロッパーは、建築費の増加を地権者に負わせることはありませんでした。

都内で竣工予定のある物件では、決議から本体工事着工までの2年間で建築費が17％以上高騰しましたが、地権者の負担増はありませんでした。ちなみに若松の場合、2023年3月一括建て替え決議から、現在まで建築費は6.6％しか上がっていません。

建て替え決議の経済条件は余程のことがない限り、変更できないというのが不動産業界の常識でした。それぐらい建て替え決議の経済条件は「重い」ものなのです。しかし、今回はいとも簡単に経済条件が覆されました。

いろいろと疑問点もあります。主幹事だった野村不動産が前回、長谷工の見積もりを取ったのは2022年9月ですが、一括建て替え決議を通したのは、2023年3月末です。この間も建築費は急騰していましたが、デベロッパーはなぜか長谷工に再度の見積もりを依頼していません。

デベロッパーに、一括建て替え決議の経済条件を本気で実現するつもりがあれば、決議直前に最新の見積もりをとっていたはずです。その時点で、建築費高騰で経済条件が維持できないと判断すれば、決議前に経済条件の修正を権利者に提案できました。しかし、今回はその当たり前のことがなされませんでした。これは推測ですが、決議を通すために、経済条件の悪化につながりかねない見積もりをあえてとらなかったのでしょう。そして、決議可決後に、安心して長谷工の見積もりを取り、新たな経済条件の検討を始めたと思われます。

以上の経緯を考えると、若松団地建て替えのデベロッパーは、決議の前から、建て替え決議の経済条件を見直すつもりだったと推測できます。地権者の方が「騙された」と思われるのも致し方ないことと感じます。



一方、若松団地とほぼ同時に建て替え決議が予定されていた都内案件では、建築費高騰もあり、経済条件を見直すため決議を延期しています。これは、確実に議決を通すという理由に加えて、決議後の経済条件の変更は困難であるため、実現できる経済条件を詰めているためです。

反対、聞いてた話と違う。
条件変更は仕方ないところはあるかもしれないけど説明責任を果たしてない。

デベが偉いという態度で接してくるのも気に食わない。
大反対。建て替えなんてしなくても困らないし。

>>2606 投資家さん

あなたホントに投資家さんですか？
投資家って、できるだけ安く買って、できるだけ
高く貸したり、高く売ったりするのが基本中の
基本って知ってます？
高く買っても，安く買っても、ここの物件の
資産価値変わらないのに高く買いたい投資家さん

それとも、あんたここで評判のデベソさんですか？

建て替え案件に限らず、マンション販売には工事費や金利の変動がつきものす。土地を仕入れた後に建築費が高騰することは当然ありますが、だからといって購入した土地の値引きを地主に要求することはできません。代金を受け取った地主さんが応じるはずがないからです。

昨今の建築費高騰で、土地を高値で購入したマンション業者は悲鳴を上げていますが、だからといってその責任を他者に転嫁できません。専有面積を調整してグロスを下げたり、設備仕様を変更したり、新たな付加価値を加える努力をしています。

しかし、建て替え案件の場合は、地主が地権者であるため、その無理がまかり通ってしまいます。特に建て替え決議成立後は、過半数さえ確保できれば、経済条件の大幅な変更も可能です。建て替え案件は８割の合意が必要ですが、決議後は５割で済むからです。この差は大きいです。今回は建て替え法のグレーゾーンを巧妙に利用した方法です。

理屈のうえでは、工事費の高騰を理由にしたさらなる値上げも可能です。50㎡以下の専有面積しか購入しない地権者には引き続き優遇された条件を維持すれば過半数は確保できます。実際には難しいとは思いますが、急激な金利変動やリーマンショックのような大不況があれば、あながち絵空事とは言えません。

今回デベロッパーが開発した、建て替え決議後のしれっと経済条件の変更という超絶テクニックは、建て替え法を骨抜きする核弾頭なみのパワーを持っています。その意味でも業界注目のプロジェクトといえますね。

今回のコンサルティング会社はNEXT ARCHITECT&ASSOCIATESです。旭化成と数々の建て替え案件を手掛けた建築設計・監理会社です。優れたデザイン力に定評がある会社です。主幹事の野村不動産とは、小竹向原第二住宅（東京・板橋）建て替え事業でパートナー関係にあります。

建て替え後のプラウドシティ小竹向原は、建築費高騰直前に滑り込んだ幸運な物件で、マンション価格の高騰の恩恵を得ることができました。野村不動産は、想定坪単価が300万円未満だった物件を、平均坪単価420万円の高級物件に仕上げ、竣工前にほぼ完売（先着順１件のみ）しました。このプロジェクトで、同社は莫大な利益を得たと言われています。このマーケティング力はさすがだと思います。

若松では、NEXT ARCHITECT&ASSOCIATESが管理組合のコンサルティングを担当していますが、もともとこの会社はコンサルというより設計業務に定評があります。言葉は悪いのですが、いわゆるマンション販売会社の下請けなので、管理組合というよりは建築会社の利益を最大化するように動くのはある意味仕方がないことかもしれません。

しかしながら、建て替え決議後の大幅な経済条件の変更という、ある意味、これまで業界でタブーとされてきたことを唯々諾々と実行するのはさすがにいかがなものだと思います。

強引に権利者に条件変更を呑ませることはできるかもしれませんが、若松の建て替え事業に参画したデベロッパーとコンサルの悪評は世に広く広まるでしょうね。噂を聞いた、建て替えを検討している管理組合が躊躇するのは仕方ないでしょう。

今後、建て替えを検討されている組合は、URの関連会社URリンケージや横浜市住宅供給公社などの第三セクターなど、比較的ニュートラルなコンサルと相談し、比較的良心的な建て替え事業をしている旭化成や東京建物などをパートナーに選ばれると良いかもしれません。ただし、これからもずっと良心的である保証はありませんが…

>>2561 さん

分譲値上75.2億円 - 工事費値上57.9億円=17.3億円

工事費持ってもデベ 17億も儲け増えるってんなら

何で.俺の90m2 爆上してんだよー？？？？？

詐欺商法に引っかかったってことかー？？？？？

悪どい商売のプラウドなんか絶対変えなきゃこの先

どんな話に持ってかれるか分かんネェぞー！!！!！

儲かってるのに6億ケチッて、長年かかってやっと

こさ、建替えに辿りついた団地住人に押付けてる

約束守んない悪徳プラウド抜けても、三井がついて

から問題無し、絶対大丈夫！!！!！

てか、だいたい何で南船橋でプラウドがやって

んだよー、ここ三井の街だろー！!！!！

>2611 不動産関係者さん
詳しいご説明ありがとうございます。マンション管理士や管理業務主任者等の資格をお持ちの方と推察します。
しからば泣き寝入りせず、デベの不都合な建替えの進め方に対抗するには区分所有者のみなさんは今後どのような手段対応を取れば良いでしょうか。
私は昨年管理業務主任者試験に合格しましたが、まだ実務経験がゼロなので今後の参考のためお聞かせいただければ有難いです。

インフレ基調の中で先延ばしにして安くなることってあるんか？素直に疑問。

>>2614 契約者さん6さん
そうなんですよね。うまいやり方です。

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

>>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます！

どうも以下の書き込みをひと目に触れないようにするために無意味な投稿をしているようですね。パニックを起こしているように見えます。

もしかすると、条件変更に反対されている方が、コンプライアンス上の疑問点を、船橋市役所や野村不動産法務部に質問されると、事態が急に動くかもしれませんね。面白い展開になってきました。

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

デベ書き込みさんへ

令和5年10月1日からステルスマーケティングは景品表示法違反となります。

https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ste...

※インターネット上の表示(SNS投稿、レビュー投稿など)だけでなく、テレビ、新聞、ラジオ、雑誌等の表示についても対象です。

論点整理

マンション建替えは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令に則って
進められている。

１．建替組合を設立するためには、定款及び事業計画を作成しなければならない
　　(円法9条1項)
　　定款は組合運営の規範であり、以下の事項を記載しなければならない(円法７条)
　　六 　事業に要する経費の分担に関する事項

２．当建替組合の定款の定め　～建替推進委員会資料 2023年6月24日配布
　　定款（案）について
　　主な内容　～事業に要する経費の分担に関する事項
　　　　　　　　事業費をどの様に賄うかを記載します。
　　　　　　　　※参加組合員負担金(保留床負担金)増床負担金～現時点は決議時価格
　　　　　　　　組合設立の認可申請(円法9-1)の際に、組合はこの定款も含め行政に
　　　　　　　　申請書を提出し審査を受けた上で設立認可を受けております。

３．建替組合の権限
　　総会の権限は、重要事項についての建替組合としての意思決定を行うこと
　　であり、業務の執行は理事の過半数で決せられ、理事長が最終的な責任を負
　　う（円法 24 条）。

　　よって、今回の値上げの通告については、事業協力者及び建設業者からの条件
　　提示を受け、建替組合が判断し、『ご理解、ご協力のお願い』として組合員に
　　発出された金額との位置づけとなりますので、事業協力者ではなく建替組合に
　　対して、意見や異論を申し述べることが適当かと思われます。

４．定款又は事業計画の変更　～経済条件の変更は、定款変更に該当する
　　組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定める
　　ところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない(円法 34 条)。

５．経費の賦課徴収
　　組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の
　　組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
　　賦課金の額は、組合員の有する施行マンション（権利変換期日以後においては、　
　　施行再建マンション）の専有部分の位置、床面積等を考慮して公平に定めなけれ
　　ばならない(円法 34 条)。

６．法律で定められた特別議決を要する事項
　　４分の３以上で議決する必要がある事項（円法 30 条 1 項、円政 13条）
　　①定款の変更で重要な事項（施行マンションの変更、参加組合員に関する事項の　
　　　変更、事業に要する経費の分担に関する事項の変更、総代会の新設または廃止）

この規定により、今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。

荒らし投稿は淡々と削除依頼していきましょう

現時点で説明はありませんが、
権利者住戸を分譲住戸の設備仕様にすると
170～200万円(差異は床暖房面積による)の
追加費用が発生すると思います。
参考価格表の権利者取得価格＋200万円＋
値上げ分が実質価格になるでしょう。

建替え後の一番おいしい管理会社という利権を、
野村不動産パートナーズ(株)が握っています。
この規定路線を住民が拒絶し、別の管理会社
(例えば東京建物アメニティサポート、三井不動産
レジデンシャルサービス、日鉄コミュニティ、
長谷工コミュニティ等)を推せば、
親玉の野村不動産にとって大誤算です。
管理会社の決定は総会決議が必要なので、
交渉材料の一つになるのではと思います。

>>2632　法律専門家様

建替組合に異議を申し立てる場合にはどのような形式の書状を送ればよいでしょうか。

仮に異議申立をしたとしても無視されるリスクもあろうかと思います。
何からの対応が取らざるを得なくなるような効果的な書状の作り方をご教示いただけますと幸いです。

法律専門家さんのご指摘　非常に参考になりました。
それにしても建て替え組合は本当に危険な提案をしたものです。

一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。

これだけの負担を強いる唐突な提案をして、75％と80％の賛成が確保できると考えたのでしょうか。見込みが非常に甘いか、建て替え計画自体を頓挫させても構わないと自暴自棄になっているのか。かなり厳しい状況になってきましたね

>>2638 権利者さん
この後２回も決議があるってことですか？

普通は揉めることはないので、書面で賛成票を提出するだけのシャンシャン総会です。しかし、今回のように建て替え決議後に経済条件を唐突に変更すると反対者も相当出るので、票読みはかなり難しいと推察します。

過去の建て替え事案では前例がない異常な事態です。着工前に建て替え計画が頓挫するリスクもあります。そのような事態にならないように、普通は経済条件は徹底的に精査するのですが、今回のデベは違ったようです

>>2638 権利者さん

従来のままであればほとんど利益が出ないので建て替え計画頓挫してもいい、というデベの判断かもしれん。

>>2639 契約者さん8さん
3/31配布資料の事業全体スケジュールによれば
7～9月に
「事業計画変更 臨時総会」
「権利変換計画 臨時総会」があります

>>2637 契約者さん7さん
ビョーキかよ

２０日位にやると言っていた住戸説明会のお知らせが来ないんだけど延期なのかな？
２週間前には届いてないと予定が組めないんだけど
ゴールデンウイーク明けに変更になったらこの間の事業全体スケジュールでは進めないよな

>>2642　マンション住民さん

住戸選定説明会、住戸選定を先行して、既成事実を作った後に、事業計画変更と権利変換計画に進めるという計画ですね。いずれにしても順番がデタラメです。

まず①「事業計画変更の説明会」、②「事業変更　臨時総会」③住戸選定　④権利変換計画　臨時総会という順番でしょう。

事業計画書の配布は先日の説明会当日に配ったので、資料を読み込むことすらできませんでした。これではまともな質問などできるわけがありません。再度の説明会が必要です。ほんと何から何まで、めちゃくちゃです

>>2645 さん
普通はその流れですよね
お知らせが来ないのは向こうも慎重になっているのかなと思ってます
それか早く建替て欲しい人達を味方に付けるのに時間を使ってる？？

>>2632　法律専門家さん

１点ご教示ください。

今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

確かにその通りですが、過半数で成立する総会の議事で済ませるという可能性はないでしょうか？

（総会の議事等）
第二十九条　総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。

法律の細部がよくわからないものですからご教示いただけますと幸いです

>>2647 権利者さん

過半数なら余裕ですね 価格変更なしは過半数以上ですから

お前らいいかげんにあきらめろ
もう引っ越しした人達が大半なんだぞ
金が払えないならランクをさげて狭い部屋にしろ
今の状況で値下げはありえない そんなことわかってるだろ

家賃が余分にかかる方が痛い出費だよまったく
これ以上迷惑かけるな

>>2649 住民さん

わかるわー。デベの言いなりはムカつくが、竣工が伸びるのは嫌だし、ましてや計画頓挫とか勘弁してほしい。

>>2650 契約者さん4

ご助言ありがとうございます、来週早々に野村不動産法務部にコンプライアンス上のも問題を指摘する書面を第一弾として送付します。

>>2649 さん

他の地権者の財産に関わることを、同じ地権者
であっても、横からどうこう口出しする話では
ないと思います。
これは、個人の財産に関わる問題です。
一度法律に沿って決議した条件を正当な手続きなく
なし崩し的に変えることには反対します。
多少の期間的なことより、個人の財産権の方が比較
にならない位重要だと思います。
変えるのであれば、ちゃんと法律の手続きに従って
採決して決めることに賛成します。
その時に、あなたは値上げに賛成すれば良いだけの
話ではありませんか？

値上げそのものより、騙し討ち、脱法のようなやり方に不信感を抱いてるわけで
ここで黙って呑んだら、次にどんな更なる騙し討ちが来るかわからない
そっちの方が怖いけどな

清水建設が人件費の高騰で巨額の赤字を出してるのでここもその影響でしょうね。
物件の金額が上がってデベはその分儲かるじゃないか！という意見も分かりますが、それって上手く売れればの話であって、上手く売れなければ損を丸かぶりな訳で、上手くいった場合のみを反論の材料にするのは筋が悪いと思います。
デベの人間ではないのであしからず。

>>2638 権利者さん

なぜ、１．０５倍が、７５ｍ２以上は１．５倍になったのか？答えは簡単です。住居が広いのであれば土地を使うからです。
一般的に公団の昔の団地は1戸あたり８０ｍ２～１００ｍ２と土地の権利を持っています。
若松団地の1戸建物は４８ｍ２ですが土地は８０ｍ２持っていたとする（何ｍ２持っているか知らないので８０とします）と２４坪になります。でもこのマンションの容積率は２００％（先日の説明会では220％と言われていましたが計算しやすいので200％とします）ですので、土地が８０ｍ２あれば、１６０ｍ２（４８坪）の建物が建てられます。このマンションの従前資産評価額は約1300万円ですが、これは新しい建物代金に充当となります。土地代金は含まれていません。今回の建て替えは、現状と同じ広さ（４８ｍ２）に建て替えることを基準にしています（事実５０ｍ２までは増額なし）ので区分所有者には現在と広さ（建物５０ｍ２）を与えると必要な土地の広さは２５ｍ２（７．５坪）。８０ｍ２から２５ｍ２を引いた５５ｍ２（１６坪）の土地を１３００万円で売却したことになります。一坪あたり８１万円です。よって現在の若松団地の価格（評価）は７．５坪×８１万円＝６００万円と１３００万円合わせた数字１９００万円と推察されます。
初めのアンケートでは広い住居を望む人が少なかったと伺っています。よって、デベロッパーは、広い住居を求める人が少ないのであれば６０ｍ２以上の住居を求める人に対しては１．０５倍にしたのでしょう。希望が少ないのであれば影響なので。
でも多くの人が広い住居を求めるなら話は別です。広い住居には１．０５倍ではすまないのです。広い住居であればもちろん土地も必要になります。１．０５倍には土地代が２５ｍ２（７．５坪）しか入っていないと思わるので。かつ建設費の高騰のあり、増床を求める方々の土地代を１．０５倍では吸収できなかったのでしょう。よって、この新しい倍率にしたのだと推察しています。

では、第３回、事業計画説明会資料のＰ１１にある差額についての妥当性を検証してみましょう。皆さんの新しいマンションの土地権利は２５ｍ２（７．５坪）基準にして計算します。

◎６０ｍ２（土地は３０ｍ２）は約１１７万円ＵＰ
３０m2－２５m2＝５m2（１．５坪）１．５坪×８１万円＝１２１万円
１２１万円ー１１７万円＝４万円お得
◎７０ｍ２（土地は３５ｍ２）は約２１１万円ＵＰ
３５ｍ２－２５ｍ２＝１０ｍ２（３坪）３坪×81万円＝２４３万円
２４３万円ー２１１万円＝３２万円お得
◎８０ｍ２（土地は４０ｍ２）は３６３万円ＵＰ
４０ｍ２ー２５ｍ２＝１５ｍ２（４．５坪）４．５坪×81万円＝３６４万円
３６４万円ー３６３万円＝1万円お得
◎１００ｍ２（土地は５０ｍ２）
５０ｍ２ー２５ｍ２＝２５ｍ２（7.5坪）７．５坪×８１万円＝６００万円
になります。
１．０５倍でないと公平でないとのご意見がありますが、それは違います。
１．０５倍だと土地代はほぼ無料となり、広い住居を買った人が土地代をほぼただ同然で入手できることになるので、受益者負担の観点から言えば公平ではありません。
何でこんなことがおこるのか？
このマンションを全体で見ています。地権者全員に使う土地の広さ、住居面積を計算する際、事前にアンケートを参考に想定した結果、この１．０５倍としたのでしょう。でも、物価の高騰と予定より広い住居を求める人が多かったので倍率を変えざる得なかったのだと思います。

いろいろご意見はあるでしょうし、お気持ちもあると思いますが、決して損な建て替え計画ではないです。もし、ストップしたら若松団地の市場価格は1900万円ではなく、800万円くらいになると思います。
採決の順番が違うとのご意見もありますが、実際に住居選定説明会で、住居の価格を見るのが1番だと思います。
７０ｍ２であれば、全ての住居の価格が一緒な訳ではありません。階数や眺望、日当たりによって変わってきます、少々高くなっているかもしれませんが、デベロッパーもバカではないので安い住居の価格設定をしています。なぜか？このプロジェクト全体で資金回収するので、少々安い部屋があったっていいんですよ。あとマンションコミュニティを見ていると思うので。

ちなみに私は、デベではないです。よく間違われますが、商社の人事が仕事です。ご参考まで。皆様と総会でお会いできる日を楽しみにしています。

広い部屋に住むんだからそれなりに値上がりするのは当然だと思います。狭い部屋に同等の負担を望むのは筋違いだと思います。

>>2655 権利者さん

詳細なご試算ありがとうございます。
ただ、これは、商社の人事担当者様の解釈であって建替組合の説明ではありません。建替組合からは、過去もそして今回もそのような説明は一切ありませんでした。

いずれにしましても住戸選定会の前に経済条件変更に関する全体説明会の開催が必要なようです。私は、来週、建替組合に、住戸選定会に先立つ全体説明会ならびに、定款変更の特別決議を行う臨時総会の開催を求める要望書を提出します。

経済条件変更に同意される方々のお立場も尊重します。ただし、私は、最大で1000万円以上の追加負担を簡単を受けいることは到底できないので反対します。

私と同様なお考えをお持ちの方は、建替組合に、反対意見と説明会と定款変更の特別決議を求める要望書を提出しましょう。こうした意見が多ければ多いほど、建替組合も乱暴なことができなくなります。建替プロジェクトを遅滞させないためにも早急な意見集約が必要と考えます。

展開次第では外部の法律専門家へのご助言も求めたいと思っております

来週、建て替え組合に提出する追加説明会開催の要望書に記載する予定の質問事項です。反対される皆さんの意見を参考にしました

質問事項
●2023年３月の一括建て替え決議時点で、すでに建築費は高騰していたが、なぜ、この時点で長谷工コーポレーションに見積もりをとらずに、2022年9月第1回見積もりを経済条件算定の前提条件としたのか

●一括建て替え決議後に行われた経済条件の見直しは、どの事業体の発意によって、いつ行われ、どのような経緯をたどったのか

●2023年３月の一括建て替え決議時点の経済条件算定の根拠とした建て替え物件の一般分譲価格の想定坪単価（平均）と2024年4月時点の想定坪単価

●マンション価格の高騰で、販売収入の大幅な増加が見込めるはずだが、建築費上昇を吸収できない積算根拠

●今回の地権者の増床ルール変更によって生じる事業収支の改善見込額

●増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平ではないのか

●権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変は、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令」に定める、定款の重要事項の変更となるため、まず特別決議を経るべきではないか

●変更された経済条件を承認する特別会議が成立する前に、住居選定説明会と住戸確定を行うのは、コンプライアンス的に問題はないのか

●船橋市には今回の経済条件変更を行うこととの説明を行ったのか

●一括建て替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例は過去にないはずだが、法律的ならびに道義的に問題はないのか、参加事業体のコンプライアンス部門に事前相談しているのか否か

●長谷工コーポレーションが提示した最新の工事費見積額は減額交渉を行う前のものか、もしそうであれば、減額交渉はいつ行うのか、工事契約が締結され、工事費が確定するのはいつ頃か

●権利者住戸を分譲住戸の設備仕様の差異と、同一の設備使用にする追加費用

●事業計画見直し説明会の資料をなぜ当日配布したのか。事前に検討する時間を与えないためではないのか

経済条件を変えなければ、定款変更の特別決議を求める必要はないですね。
失礼しました。

もし経済条件変更を行う姿勢を変えないのであれば、住居選定の前に定款変更の特別決議を求めるという二段構えになりますね、

事業協力者の収益影響による値上げであれば、今回の建替事業
全体の影響把握が必要なので、後工区影響を試算しました。

試算の前提条件

分譲専有面積：
　先工区 20,345坪 ～24/3/31 資料 7ﾍﾟｰｼﾞ
　後工区　7,712坪 ～22/9/11 資料 13ﾍﾟｰｼﾞ

分譲単価相場影響：
　分譲相場上昇 52.4億円 ～相場上昇(280-212)x7,712坪①
　　決議時212万円/坪 LaLa南船橋 ～23/1/15資料 3ﾍﾟｰｼﾞ
　　今回　280万円/坪 PH南船橋3期 説明会時デベ発言

工事費上昇影響：
　後工区工事費増 21.2億円～先工区増加57.9億円x37.9%②
　　後工区と先工区全体の面積比率で試算
　　後工区7,712坪 / 先工区全体20,345坪=面積比37.9%
　　１工区の工事費値上り額 57.9億円～24/3/31 資料12ﾍﾟｰｼﾞ

保留敷地売却： 影響 0億円～決議時 約27.5億円 - 今回 約27.5億円 ③
　　　　　　　 24/3/31資料 12ページ　　　　　　　

後工区の、決議時 → 今回 の環境変化影響額
　分譲相場上昇による収入(=利益)の増加額　　　 ：　52.4億円①
　工事費上昇による原価の増加額　　　　　 　　 ：　21.2億円②
　保留敷地上昇の影響額　　　　　　　　　　　　：　 0.0億円③

　事業協力者の環境変化の利益増加額/①-②-③　 ：　31.2億円

結論：
　事業協力者の後工区事業利益は、建替決議時想定より31.2億円増加

　影響試算から言える事

　１．先工区で6.2億円の権利者負担増額を求める事業協力者の
　　　本建替事業の利益額は、２工区だけで31.2億円増加する。

　２．建設用地の付加価値上昇(分譲相場上昇)で見込める上記
　　　利益増加に対し、今回保留敷地売却額は据置きの0円。

上記は、全て建替組合からの配布資料及び前回説明会時にて
事業協力者が発言された数値を基に試算しておりますのが、
念のため、試算の検証をよろしくお願いいたします。
　　　　　　　

マンション建替え円滑化法
（役員の職務）
第二十四条　
３　監事の職務は、次のとおりとする。
一　組合の財産の状況を監査すること。
二　理事長及び理事の業務の執行の状況を監査すること。
三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは
　　定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認める
　　ときは、総会又は都道府県知事等に報告をすること。
四　前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集
　　すること。

　実は建替組合で一番権限を有しているのは監事です。
　収支報告書は監事の署名捺印がなければ、議案に諮る
　こともできません。
　事業協力者･建替組合理事会･都道部県知事･国交省等に、
　個々で要望書を提出するより、監事を通して一本化し
　協議に持ち込む方が合理的かもしれません。

　


　

こんな便所の落書き見て投票する人はいません

>>2661 匿名７さん

後工区の試算ありがとうございます。工事費高騰で後工区のほうが収益環境が厳しいと思い込んでおりましたが、驚くような結果になりましたね。

前回の前工区の試算では、17.3億円の利益増加が見込めるという結果でしたが、後工区の分譲収入の増加を含めると、48.5億円の増益となりますね。むしろ権利者に還元してほしいような数字です。

もちろん後工区は2031年竣工となるため、さらなる工事費高騰や市況悪化などのリスクもありますから、その程度の糊代はほしいというのが開発者の理屈でしょうが。とはいえ、マンション価格のさらなる高騰も当然予想されるわけで、影響はニュートラルと見るべきでしょう。

>>2661 匿名７さんの試算結果から見えるのは、権利者に増床負担増によって捻出される6.8億円程度（正直この数字の根拠もよくわかりませんが…）は全く必要ないという「不都合な事実」です。説明会ではこのあたりを厳しく追求したいですね。

これだけの数字が積み上がっているのに、建替組合は住戸選定説明会を強行するのででしょうか。もしそうであれば、説明会の後の質疑応答の場で疑問点ならび追加説明会の開催を求めるしかないですね。

経済条件変更に反対意見の方は、Zoomではなく、会場に参加してはっきり意見を述べる必要がありそうです。すでに住民は退去して分散している状態なので、反対意見の集約も簡単ではありません。匿名さんの監事を通じた交渉が有効というご助言を実現するためにも、次回説明会では反対派の参加と意見表明と今後の交渉への組織化ががきわめて重要と考えます。

本当は、建て替え組合が自主的に元の経済条件に戻すのが、雨降って地固まるでよいと思うのですが…

>>2665 契約者さん2 さん

もし、根拠とする数値や計算に不審な点が
ありましたら、事実に基づき定量的な数値を
持ってご指摘、ご批判を是非頂けるよう、
よろしくお願い致します。

この後、先行、後行合わせた、建替事業
全体のまとめ版をお示しさせて頂きます

このアジェンダは、地権者全員の財産に
関わる重大問題ですので皆さんが100%
納得出来る結論を得る必要あると考えます

年寄りばかりなのに数値だの根拠だのわかるわけないだろ
負担が増えないのが大半なんだから早くすすめてほしいと思うのは当然
一部の欲の皮が張ってるやつらのエゴに突き合わせるなって話

法律専門家さんによると、

新経済条件の定款変更の特別決議に地権者の４分の３以上の賛成が必要ですから、必要得票数は576戸中432戸。

建替計画の総会議決では５分の４以上の賛成(特別多数議決)が必要ですから、必要得票数は576戸中461戸。

一括建て替えは８割ギリギリで成立しました。増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回るでしょうから、いずれの議決も否決される可能性があります。建替委員会は建替中止につながる提案は撤回すべきです。

仮に理事会が新経済条件は定款変更の特別決議が不要で過半数で可決した場合、決議無効の確認訴訟が出る可能性が濃厚です。最も重要な経済条件の大幅変更に特別決議が不要というのはかなり無理筋ですから、裁判では無効になる可能性が高い。ツミですね

>>2668 契約者さん2 さん

お年寄りの方々が、オレオレ詐欺のような、
めに合われないよう代わりに試算させて
頂いております
お年寄りだけが対象ではありませんが

面倒な計算は、組合、事業協力者の方に
ご理解頂き、お年寄りの方々は、結果の
購入金額のみご確認頂ければ、よろしいか
と考えております

建て替えやっぱなしだけは本当にやめて欲しい。

>>2668 契約者さん2 さん
エゴなのはあなたの方では?

「言い回しに対する言いがかり」といった
スレ趣旨逸脱のいくつかのリプを削除依頼しました

もう多少の値上げはいいから、年単位での延期と建て替え中止だけはやめて。

>>2676 契約者さん1さん
同意　家賃がかさんで大変です

>>2677 契約者さん2 さん
家賃がかさんだら、より一層出費が増えるもんね。
困っちゃうよな。

>>2679 住民さん2さん
モメるもと作ったのは、デベの方だから
値上げしないで、元に戻せと要求した方が
理にかなってのでは？

>2673
ご苦労様。「では?」の使い方の可否を一生懸命検索したんだね。4年前の「Yahoo!知恵蔵」なのが笑えるけど。

>2674
ご指摘ありがとうございます。でも一応私も常識人なので社内や取引先にこんな表現は使いません。たかがマンションのスレで言葉の使い方について(しかも取るに足らない)長々と正論を述べるあなたには違和感を感じます。(異常とは言いませんので安心してください)

>>2669 権利者さん

不動産会社が儲けてどこがいけないの？？

あなた、反対したあとどうするの？反対派の人は早く振り込まれた２００万円を返した方がいいよ。もう、反対しても修繕とかできないよ。修繕積立金とか返してしまったのだから。今から賛成派の人たちが管理費・修繕積立金を払うと思う？２００万円返金すると思う？反対派の人たちだけで集めて住んでね。
賛成派の人たちのお金をあてにして管理しないでね。
『増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回る』って、3月31日の説明会ではそうは感じなかったけど。そのくらいのお金で、もめるなんて、若松団地の層は違いますね。そのお金を用意しないで、ボロボロの団地に住み続けるなんて素敵です。反対派の人とか、何人か売却していると思うよ。

建替え計画は5分の４以上でギリギリ成立したって言ってたけど、法律改正されて4分の３に緩和されるから、2～3年たてばまた、成立するんだよ。せいぜい頑張って！！

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA153260V11C23A1000000/

建替え条件は延ばせばどんどん悪くなるよ。

>>2683 権利者さん　じゃないけどこれもデベロッパーの手先とか言われるんだろうな。
学生運動みたいなノリで喧嘩腰になるのはやめてくれ本当に。

>>2684 契約者さん8さん
いいじゃない。説明会で会うぜ。賛成派と反対派。みんな頑張ろう！！
どっちにしろもめるなら。とことんもめて、ボロ団地に住もう！

>>2680 契約者さん6さん
それができないからこまってるのでは？ｗｗｗ

提出資料から客観的に計算できるシミュレーションでは、マンション価格の高騰で、40億円以上の増益が見込めるのには、権利者には最大1000万円の負担増というのは納得いかないですね。しかもマンション事業者は増収増益で来季も史上最高益を確実視されていますから、そこまで利益追求しなくてもよい経済状況です。

デベロッパーによる禁じ手のてのひら返し、建て替え後のここまで露骨な条件変更は前例がなく、これが知れわたれば、主幹事の野村不動産にブランドイメージを深刻なダメージがでそうですね。社会的な影響も大きいでしょうから、マスコミもこぞって取り上げるでしょう。

都内では700戸以上の大型団地、神奈川では1300戸以上の超大型団地の管理組合が建て替えを検討しているといわれますが、経済条件を１年未満で反故にするデベロッパー各社にはお声がかからないでしょう。ブランドイメージの毀損だけではなく、将来的に失われる経済的損失も計り知れないものになりそうです。

この程度は受け入れて、早く建て替えすすめませんか？
揉めたら更に、建築コスト、家賃かかります
もう、建て替えは永遠にできずに、
朽ち果てて資産価値なくなります
2000万で売却できるから、売ったらどうですか？建て替え頓挫したら、500万ですよ。
よく考えて下さい。

デベロッパーは、分譲価格高騰で、建築高騰を差し引いても投書よりも40億円以上増益する可能性があるのに、さらに地権者に６億円程度の負担は強いるのは、さすがに強欲すぎますよ。

マンション価格は想定以上に高騰しており、当初想定利益から相当の上乗せが期待できます。うまくいけば100億円近い収益が得られるのですから、もったいですよ。建替えが頓挫したら、100億円どころか持ち出し分が赤字になるだけですからね。

また、建替えが中止になれば、今回のデベロッパーさんの評判は地に落ちて、今後建替え事業を依頼する管理組合は皆無でしょうから、将来の逸失利益は甚大なものがあります。

私がデベロッパーだっら、無理筋の見直し案はいさぎよく撤回して、一括建て替え決議時点の経済条件に戻します。それでも十分に儲かるのですから。

下手な条件変更もやらないほうがいいですね。経済条件の変更はいずれにせよ4分の３以上の特別決議が必要なので、問題の解決になりません。唯一の解決策は、見直しの撤回のみです。

南船橋駅前のポテンシャル向上、ララアリーナ開業、ららぽーと北棟の竣工などで、南船橋駅前の大規模開発は、若松団地の建替え事業は鉄板案件になりましたら、野村不動産が撤退してももっと良心的なデベロッパーがすぐに引き継いでくれますよ。それこそ三井さんに主幹事になってもらえばよいのでないでしょうか。建替え事業で評判のよい旭化成さんや東京建物さんもいらっしゃいますし

>>2683 権利者さん、じゃなくってデベの方

どうして法律通り決まった事を一方的に
反故に出来るのって言ってんじゃない？
法律通り決議した通りに進めりゃ、誰も
文句言えないんだから、決まった通り
さっさと進めろって言うのが、真っ当
じゃネｪ？
デベの言うがまま、他人に金払えって
神経分かんないけど

説明会では、マンション分譲価格もあがっているが、建築費高騰に追いついていないと一言で済まされていましたが、それが本当にそうなかという話ですよね。

決議時、想定販売坪単価　212万円/坪というが相当控えめな数字だったので、現在の市場価格280万円／坪との差額で、じゅうぶん建築高騰を補ってあまりがある状況のはずです。デベはこのあたりを、具体的な数字や試算で詳らかにする必要があります。

それと問題になるのは、先のスレにあるとおり、居住者に修繕積立金200万円を支払い、引越し後の住宅の家賃の支払いが発生し、もとの住居に事実上戻れない状態になって、唐突に経済条件の変更を持ち出している点です。

条件変更を断れない状況になって条件変更を持ち出すのは、独占禁止法が禁じる「優先的地位の濫用」です。

https://www.jftc.go.jp/houdou/panfu_files/yuuetsu.pdf

通常は企業間の取引を想定していますが、公正取引委員会は、個人への適用もあうりると話しています。こちらに相談してみるのもありかもしれませんね。

いずれにしても、コンプライアンス的にも問題ありありで、訴訟になれば、間違いなく裁判官はかなり厳しく追及してくるはずです。

発表会当日になって資料配布、権利者の同意なき状態での住戸決定、一括建て替え決議時点で工事費見直しの事実上の「サボタージュ」など、ツッコミどころ満載です

優越的地位の濫用の問題は、公正取引委員会に御相談ください
https://www.aaal.jp/assets/files/yuuetsu.pdf

野村の再開発(西新宿三丁目)に反対するグループ
「最近の再開発状況」

https://www.nishi3saikaihatsu.com/

なんか法律的には住民側に正当性有り！みたいな論調になってるけど、デベがこういうリスクを織り交ぜない文言で組んでるとは思えないんだよね。

>>2694 契約者さん8さん
「変更になる可能性があります」は以前からしっかり書いてあるんですよね
多少の変更は覚悟していました

ただ決議後に経済条件や工期に、ここまで大きな変更があるとは思ってなかったので
最終的に呑むことになるにしても
今後建て替えを検討されてる方々には、ここの例をしっかり参考にしていただいて
決議後に不利にならないよう、細かいところまでしっかり詰めていただきたいです

そうなんですよねー。プロですよ。
流石に社内で法務整理はずですよね

若松団地建替事業全体での決議後の環境変化影響
建替決議時/2023.3月　vs　現在/2024.3月時点


※事業全体把握のため後行工区保留敷地売却分含め試算
　数値は、基本組合提示資料をベースに算出　

～全体まとめ版～

結論：
分譲収入の利益増加が総事業費増加を大きく上回る。
先行＋後行 合計の差引利益増加見込み額：　47.8億円
利益増加額：17.0万円/坪 =47.8億円 / 全体面積28,057坪
　
駅前商業施設開発やアリーナ建設等の恩恵で南船橋の
新築マンション市況が大幅上昇している恩恵ですね。

先行工区 (現在 - 決議時点)
影響額②-①：　17.3億円④の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 75.2億円② - 工事費増加 57.9億円①
※注１．② = (280万円-212万円) x 11,067坪
※注２．① = 24/3/31 第3回説明会資料 12頁

後行工区　(現在 - 決議時点)
影響額⑥-⑤　：30.5億円の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 52.4億円⑥ - 工事費増加 21.9億円⑤
※注１．⑥ = (280万円 - 212万円) x 7,712坪
※注２．⑤ = 先行工区工事費増57.9億円x面積比37.9%③
※注３．③ =後行 7,712坪 / 先行 20,345坪 x 100

・総支出増加率　　：＋21.2%(272.8億→円330.7億円)
・総分譲収入増加率：＋32.0%(212万円→280万円/坪)

以下、具体的な計算根拠　　

分譲専有面積前提：
先工区 20,345坪 ～24/3/31 第3回説明会資料 7頁
　地権者取得占有面積　9,278坪～全体の45.6%を想定
　分譲販売専有面積　 11,067坪～地権者取得後残の想定
　※取得者の実希望面積合計を確認し変更が必要

後工区専有面積：
　分譲専有面積 7,712坪～22/9/11説明会資料 13頁
　権利者が取得予定ないため、100%分譲となる
　
総専有面積：～地権者取得見込み + 事業協力者分譲分
　28,057坪(A)～先行20,345坪＋後行7,712坪

総事業費の値上り影響：
　先工区全体総事業費値上り 57.9億円①(面積20,345坪)
　　～24/3/31 第3回説明会資料 12頁
　後工区想定工事費値上り　 21.9億円⑤(7,712坪)
　　～先工区値上57.9億円x37.9%③(7,721坪/20,345坪)
　　　※先工区と同率での値上り前提にて試算
　更なる工事費値上り=更なる分譲単価値上りにて相殺前提

先行区 総事業費 の値上り：
　建替決議時事業費　約272.8億円～24/3/31 第3回資料12頁
　今回提示の事業費　約330.7億円～24/3/31 同上
　値上り額　　　　　約 57.9億円～330.7億円-272.8億円
　総支出上昇率　　　＋21.2% (B)～57.9億円 / 272.8億円

分譲相場坪単価：
　建替決議時点　212万円/坪 LaLa南船橋の 当時売出前提
　　　　　　　　～23/1/15 手続き説明会資料3頁
　今回値上時点　280万円/坪 PH南船橋3期 売出価格レベル
　　　　　　　　～24/3/31 説明会時 事業協力者様の発言
　分譲相場の坪単価上昇額　68万円/坪(280万円-212万円)
　　　　　　　　　上昇率 +32.0%(C) (68万円/212万円)

先工区の環境変化影響額 (決議時点→今回値上通告時点)
　工事費増加　 　57.9億円①～24/3/31 第3回資料12頁
　分譲利益増加　 75.2億円②～（280-212）x11,067坪
　影響額②-①　　17.3億円④ 事業協力者様利益の増加額

後工区の影響変化影響額 (現在 - 決議時点)
　工事費増加　　21.9億円⑤～57.9億円x面積比37.9%　
　分譲利益増加　52.4億円⑥～（280-212）x7,712坪
　保留敷地売却　 0.0億円⑦～24/3/31 第3回資料12頁
　影響額⑥-⑤-⑦ 30.5億円⑧ 事業協力者様利益の増加
　事業協力者への保留敷地売却額は、値上げ無く据置き
　
建替事業全体の環境変化影響額(先工区+後工区合計)
　総工事費増加①+⑤ 79.8億円⑨～先57.9億円+後21.9億円 　
　分譲利益増加②+⑥ 127.6億円⑩～先75.2億円+後52.4億円 　
　保留敷地廃却　　　 0.0億円⑪～影響後工区のみ0億円

　事業全体影響⑩-⑨-⑪　47.8億円⑫＝事業協力者利益の増加

言える事～決議時資料(23.1.15) → 現在(24.3.31)
・総支出増加率　　　　　　　　　： ＋21.2% (B)
・総分譲収入増加率　　　　　　　： ＋32.0% (C)
・総分譲収入上昇率-総支出上昇率 ： +10.8% (C)-(A)

分譲収入の伸び率が総支出伸び率を 10.8%上回る。

>>2659 権利者さん

権利者さま

先程、先行，後行合算での事業全体の
試算結果をUPしましたので、ご自身にて
一度ご確認頂き、プリントして質問書に
加えて頂ければ幸いです。

確認事項は以下の通りです

・この試算数値や算式に誤認、誤りあるか？
・あれば、具体的な誤り部分と正しい答え
・説明会では、工事費の値上がりのみ説明し
　分譲価格上昇とそのインパクトの説明が
　無かった理由。
・販売価格上昇で賄うシミュレーションは
　行ったのか？

質問書には，理事長様若しくは理事会名で
書面での回答を求められた方が、よろしい
思われます

お手数ですが、よろしくお願いいたします

3月31日の説明会はzoom参加だった者です。建替え条件の幾らかの変更は想定していたものの、決議時の増床ルールである 60㎡超の部分から1.05倍の設定を、50㎡超1.25倍、75㎡超1.5倍への変更には愕然としました。これは公平なルール変更ではなく、反対者を少なくする為の策と勘ぐってしまいます。府中日鋼団地も所有しており、そこも野村不動産が主体で建て替えが検討されていますが、同じ轍は踏まないように決議前の質問にしっかりと取り組んでいきたいと感じました。もちろん、若松団地の件もこのまま賛成するつもりはありません。

>>2699 契約者さん3さん
野村不動産が関わってる建て替え事業には、今後要注意ですね。
「建て替え決議後に経済条件をひっくり返される」という
若松団地のような轍を踏まないように…

分譲価格高騰は人件費高騰と直結してます。建築に直接関わる職人さんはもちろん資材をつくって運ぶまでに何もかも費用が高騰してるので。
ゴネてる間にもジワジワと上がり続けます。
そして他の団地建て替えにはおそらく影響しません。価格高騰を受け入れなければ資産を目減りさせるだけって気づいてるから。

>>2697 匿名７さん


ありがとうございます！
貴重な試算、助かります。

あいにく、月曜日午前中に、若松第二住宅マンション建替組合に、経済条件見直しの撤回ならびにならび説明会開催を求める「要望書ならびに質問書」を送付申し上げてしまいました。

この問題は地権者全員にかかわる問題となるため、個人への回答ではなく追加説明会での説明とエビデンスとなるよう書面での回答の提出を求めました。

併せて、野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部には
本件についての、経済条件変更がコンプライアンス面に瑕疵がないが確認を求める要望書を送りました。

船橋市役所　住宅政策課窓口には
若松第二住宅マンション建替組合と野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部に送った書類の控えを送りました。

併せて独占禁止法の優越的地位の濫用に該当しないか、公正取引委員会にも調査依頼を行いました。

昨日いただいた試算は印刷して建て替え組合に追加資料として送付しております。

本件については、できるだけ多くの地権者が管理組合に意思表示を表明することが大切です。住戸選定説明会なのかそれとも追加説明会なのかはわかりませんが、見直し反対派も賛成派も積極的な意見表明をお願い致します。

>>2702 契約者さん8さん

総支出増加率　　：工事費値上がり
＋21.2%　(272.8億→円330.7億円)

総分譲収入増加率：
＋32.0%　(212万円→280万円/坪)

あれ、工事費より分譲価格の方が全然
騰ってる、て書き込んでる人いますよ。
建替組合さんの説明と逆ですね

今後、工事費じわじわ上がり続けそうですね

そして、分譲価格は爆上がり続けそうですね。

建替組合さんは、説明会で組合員にどう
説明するんでしょうか？

建築コストの値上がり以上に利益載せて地権者に請求するのは違くないか？

何かコンサルのネクストさんの主要顧客
って野村不動産さんって書いてありますよ

https://www.next-aa.co.jp/company/

１．ネクストさんが先に決まって、
　　野村さんを連れて来た？

２。野村さんが、先に決まって、
　　ネクストさんを連れて来た？

どなたかご存知の方、ご教示下さい

いずれにしても、若松団地の建替えは
1回きりですが、野村さんのマンションは
これからも､どんどん建ってきますよね
やっぱり、主要顧客の意向に沿って
進めて行かないと、今後のビジネスに
影響出るとネクストさんも困りますよね

でも、コンサル料って誰が払ってるん
でしたっけ？

建替組合様

経済的な理由で、転出補償金1300万円を受け取り、住み慣れた場所を離れる苦渋の決断をされた方。
転出手続きせず住戸選定を行い、権利変換後に分譲販売開始のタイミングで
デベロッパー(参加組合員各社)に打診すれば、分譲販売価格に乗じた価格で取引できるかもしれませんよ。
海の見える上層階や広い角部屋を住戸選定しておくだけで、デベロッパーが2500万円以上を提示してくる可能性もあります。
住戸選定の優先権は住民にあるので、デベロッパーの欲する好物件を押さえておくのが肝要です。竣工前のこの時期なら、購入資金は一切不要。
実際、建替事業で横行している盲点なので情報提供させて頂きます。

>>2704 契約者さん10さん

駅前の三井の新築の坪単価持ち出して分譲価格上がってる主張はさすがに無理でしょう…
駅近のフラグシップマンションと、駅徒歩10分の団地とで坪単価が同じ上昇率のわけがない

コンサルって第三者的な立場じゃ無いと意味なくね？デベと利害関係にあるなんて最悪だと思うけど。
誰の味方なの？

>>2703 権利者さん

ありがとうございます
パーフェクト　ジョブ　ですね

私も建替組合と船橋市役所住宅政策課
に、お手紙書かせて頂きます。

>>2709 契約者さん4さん
確かに。どうなるのでしょうね。でも、プラウド方南町、小竹向原もこのような議論あったのでしょうかね？野村さんは、どのように対応されるのてしょうか？意外と撤退だったりして！？

>>2709 契約者さん4さん

ここだけの、耳寄りの情報です

マンション業界に詳しい方によると、

・大化けすること必至です
・スーパーを含んだ三井の駅前再開発
・アリーナ建設による賑わい創出
・ららぽーとやビビットなと大規模
　商業施設へ徒歩圏内
・イオンモールやコストコへのアクセス
　も抜群です
・三井不動産がこのエリアの開発を
　コミット

若松団地建替えマンションは、

・賃貸エリアを抜ければ実質駅徒歩5分
・小中学校へ徒歩1分
・緑豊かな広大敷地でワンちゃんとお散歩
・タワマンにあるフィットネスルームも
　完備した充実の共用施設
・駅近なのに自走式立体駐車場もあり、
　駐車場設置率が格段に高く車持ちには
　大変魅力的です
・70m2台のマンションが1.5億円程と
　坪700万円が当たり前の湾岸エリア
　から、近郊シフトが進んで行くことを
　考えると、東京駅直通30分と利便性が
　高く、1,300戸という超大規模駅近
　物件を半額以下で買えるのは魅力的

エリアの新しいフラッグシップとして、
資産性の高い、広域検討者様にも絶賛
お勧め、お祭り物件になること間違い
ないでしょう。

>>2713 契約者さん10さん

本当に！？成り行きを見守るしかなさそうですね。デフレでなくて、インフレ・バブル？時期でタイミングが良いかもですね。

>>2714 新権利者さん

地権者の皆様の大切な資産を安値
（追い金高い=安くデベロッパーに
持って行かれる）で搾取されない
よう，客観的な事実をきちんと把握
した上で判断することが重要です

地権者の意思確認を無視した唐突で
不公平な値上げが、建替えの法的な
プロセスで本当に正しいのか、また
値上げの根拠が本当に正当なのか等
キチンと確認する必要があると
思います。

この点建替組合に、より多くの皆さん
の意思を伝えることが、求められている
と思います

>>2499 匿名さん

昨年の建て替え決議後に定款とともに配られた事業計画書(案)10ページの資金調達計画の票のことです
2027年に五十六億六千五百万が前払い清算金の形で徴収される計画になっています

～前払い清算金は参加組合員以外の組合員に与えられる施工再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額と、当該組合員が有する施工マンションの区分所有権又は敷地利用権の価額の差額に応じて公平に定めると国交省の資料に記載されていました～

資料の前払い清算金の説明では
～建て替え後の住戸引き渡し約１カ月前に徴収する清算金(従前評価額と取得する住戸価額との差額)のこと～
と変えられています、意図的かな？

この資料を受けっとた時には建築費高騰分をこの項目を理由に徴収するつもりなのかと思っていたのですが
説明を聞くにどうやらそれとは別物のようですね
前払い清算金は参加組合員のみが該当するもので参加組合員以外の組合員(建て替え参加者以外の購入者)は含まれていないようなので。

色々とこの先もこの建て替えはトラブルが起きそうだなと思っています

ちなみに権利返還後に住戸取得費の十パーセントを支払うことにもなっています
購入する方は手元に現金をご用意なさっておくことが必要です
もうすでに権利変換を希望しない意思表示の期間は過ぎているので購入を辞めることはできませんのでこのまま突き進むしか道はなさそうですね

>>2709 契約者さん4さん
今建設中のマンションの資材発注いつの段階だと思ってるんですか…ゴタゴタしてる間にもう一段階価格跳ね上がりますよ

>>2713 契約者さん10さん
確かに南船橋は今度どんどん伸びる街とは思いますが
ただ、駅前のパークリュクスが若干売れ行き微妙ぽいので
あまり浮かれすぎないように…とは思ってます

>>2718 匿名さん

パークリュクスって単身＋DINKS向けなんだよな。単身＋DINKSが住みたいって思うような街じゃないし、狭い部屋は苦戦しそう。
正直言ってそういう意味でも野村が広い部屋を値上げしたのは仕方ないかなって思う

総会や説明会の進め方にも疑問があります。住民や権利者からの質問はいつも最後の最後で、２～３人質問すれば、いつも「もう時間だからあとは個別に向こうのテーブルで」で終了。
住民や権利者の意向を聞かずに何もかも決められ、問題があっても正してもらう手段も道もないように思います。
私としては希望は１点のみ。決議の時の条件を守って欲しい。

またマンションの建築費が過去最高になったってさ。
https://x.com/sumaiyomi/status/1778181274743808386?s=46&t=41f3Mm2Zh3em...

>>2721 口コミ知りたいさん

一般論では無く、ここで問題になってる
ことは、この物件について、

総支出増加率　　：工事費値上がり
＋21.2%　(272.8億→円330.7億円)

総分譲収入増加率：
＋32.0%　(212万円→280万円/坪)

南船橋駅前再開発による物件付加価値
の向上や、周辺分譲マンション相場の
値上がりという具体的な事実によって
分譲収入が工事費の値上がりに比べて、
10％以上も上回るとの客観的な試算が
提示されている中で、

『分譲マンション相場についても決議
時より上昇していますが、工事費の値上
がりには追い付いていない状況です。』

と具体的根拠を示すこと無く、意図的
かつ誤った情報発信を行い、組合員に
詳細な情報の開示や意見聴取をする場を
設けることも無く、かつ法律的な根拠の
無い理事会の一方的で多大な負担を組合員
に押し付ける値上げ通告が適正、適法で
あるかということを皆が建替組合に問う
ているだけのことでです。

値上げを受け入れない方をゴネている
との意見がありますが、法律に則って
決議されたことを、事実に基づかず、
正しい法律的手順も踏まずに一方的に
値上げするぞ、と言う方がゴネている
のであって、決議通りに進めれば誰も
文句は言わず、スムーズに事が進むと
いうことです。

一体、建替組合は、本当に組合員の利益
を代表して行動しているのか？
あるいは、デベロッパーへの利益誘導を
優先して行動しているのかが問われて
いるということです。

21日に住居選定説明会
便所の落書きは無視して粛々と進めていきましょう

住戸選定の説明会は4/20ですよね

平成十四年法律第七十八号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律

（総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算

（総会の招集）
第二十八条　
２　理事長は、必要があると認めるときは、いつでも、臨時総会を招集することができる。

３　組合員が総組合員の五分の一以上の同意を得て、会議の目的である事項及び招集の理由を記載した書面を組合に提出して総会の招集を請求したときは、理事長は、その請求のあった日から起算して二十日以内に臨時総会を招集しなければならない。

（特別の議決）
第三十条　第二十七条第一号及び第二号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項並びに同条第八号及び第九号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合の各四分の三以上で決する。

平成十四年政令第三百六十七号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令

（定款又は事業計画の変更に関する特別議決事項）
第十三条　定款の変更のうち法第三十条第一項の政令で定める重要な事項は、次に掲げるものとする。
一　施行マンションの変更
二　参加組合員に関する事項の変更
三　事業に要する経費の分担に関する事項の変更

平成十四年法律第七十八号
マンションの建替え等の円滑化に関する法律

（定款又は事業計画の変更）
第三十四条　組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。

定款、事業計画は、行政の認可事項となっており、建替組合設立認可時に、両事項も審査を受けた上で、認可されていると思われます。
認可後の変更についても、同様に行政の認可手続きが必要となります。
今回事案については、訴訟や裁判というお話の前に建替え決議に至る過程やその後の経緯、内容を整理された上で、円滑化法の主旨や法的な手続き､手順等において問題や瑕疵がないかを、まず行政の方にご相談にされることをおすすめいたします。

もううんざりだ　いままで通りの面積の部屋なら負担増無しなんだからさっさと進めてほしい　広い家に住みたいなら負担も容認してくださいよ

パークホームズ購入者やパークリュクス検討者、既存近隣物件保有者は建て替えて欲しくてしょうがないのだろう。負担なしで自身の物件評価が上がりあるから。

日鉄興和不動産
マンション建替え/再生　お問い合わせフォーム
https://www.nskre.co.jp/inquiry/

旭化成不動産レジデンス　
お客さまページ/お問い合わせ
https://form.afr-web.co.jp/homes/pub/tatekae-lab/online-sodan?

三井不動産レジデンシャル
マンション建替えに関するお問い合わせ
https://lp.31sumai.com/QF_tatekae_toiawase_01_.html

>>2723 契約者さん2 さん
NEXTかディベロッパーの関係の方ですか？

>>2734 契約者さん10さん
誰が高い金払って買ってくださいって頼んでるんですか？
身の丈に合った部屋にすれば済む話　貧乏人が欲の皮突っ張らせて今までより広い家買おうとしたら値上げされてびっくりしちゃったんだねかわいそうに

>>2734 さん

それは貴殿にも言えること。高齢者が多いこの団地。体力、健康不安、寿命が、見えている方々に階段がある、バリアフリーでない団地に、住み続けることを当然と思う貴方の考えに賛同しない人は沢山いると思います。

>>2738 契約済みさん

その金額実際は価格を見て見ないと分からないよね。一律値上げでは無いだろうから。値段見てから騒げばいいのに

>>2737 マンション住民さん
不思議ですね。なぜ案内もないのに開催がわかるのでしょうか。
経済条件変更の議決を経ずして、住居選定の説明会と住戸決定を先行するのは、さすがに法律違反では？　同意していない経済条件で、希望住戸を選ばすようなことはしたら、無効確認訴訟を起こされて建て替え組合は敗訴する可能性大だと思います

>>2736 匿名さん

旭化成不動産、日鉄興和不動産がこれだけの大規模建て替え出来ると思う？900戸を約6000万円で売るんだよ。三井不動産が、来ると思う？これだけうるさい地権者がいるのに。思っていたら、頭の中が、お花畑だね

2024年3月21日に建替組合が会場で配布した資料によると、建て替え経済条件向上の提案をした2023年1月15日時点で、すでに建築費が著しく高騰していました。グラフを見ると、１年間で8.5ポイントも上昇しています。これは、直近の1年、2023年3月の一括建て替え決議から2024年2月時点までの6.6を上回っています。

しかし、建て替え推進委員会は、建築費高騰については、いっさい資料で触れず、不動産市況が好調という理由で、経済条件を改善して、従前試算評価額を約100万円上乗せしています。それができるのなら、なぜ、いまになって経済条件を一方的に改悪するのでしょうか。

建築費高騰を主張するデベロッパーの論理に従えば、2023年1月15日時点には、経済条件の改善などできなかったはずです。とすれば、100万円は決議を成立させるための「撒き餌」だったということになります。もしそうでないとすれば、今回の経済条件変更は不当ということになります。

この建て替えプロジェクトは、なんというかあまりに姑息なことが多すぎます

反対だけするよりも、どこかで落とし所を狙った方が良さそう。完全撤退して1番困るのは地権者だったりするのかな。

１．後出しジャンケンで、地権者を食い物
　　にしようとしてるデベロッパー

２．建替組合からコンサル料もらってるのに
　　お得意様のデベロッパーのため利益誘導
　　に勤しむコンサルタント

３．地権者の利益代表だか、デベロッパーの
　　利益代表だかよくわからない建替組合

４．掲示板で蠢く、地権者になりすました
　　デベロッパーやコンサルの方々

おかしな役者が揃いすぎて、何だかわけが
わかんない建替えプロジェクトになっ
ちゃって、この先どうなるんですかねぇ

>>2706 契約者さん10さん

今回の建て替えプロジェクトの迷走を招いたのは、管理組合が、デザイン力はあるが、デベロッパーの下請けに過ぎなかったNEXTを選んだことが響いています。どうしたって、1回切りでおさらばになる管理組合ではなく、今後も末永くパートナーになるデベロッパーの利益を最大化する方向に力学が働きます。

URリンケージがコンサルタントを努めたブリリアシティ石神井公園アトラス、プロミライズ青葉台は、若松団地を上回る大規模建て替えプロジェクトでした。しかもいずれも駅遠物件ですが大成功を収めて、地権者の満足度も高いプロジェクトになっています。こうしたプロジェクトは、当然のことながら経済条件の変更はありません。

管理組合がURリンケージのような中立的な立場なコンサルタントを依頼し、昔から建て替え事業を手掛けている旭化成や東京建物のようなデベロッパーを選んでいれば、少なくとも建て替え後の一方的な経済条件の変更はまず起きなかったでしょう。

野村不動産が主幹事となる噂される府中日鋼団地、東京都稲城市の平尾住宅の管理組合は、今回の若松住宅で起きている事例を詳細に検討することをオススメします

>>2742 契約者さん7さん

地権者は別に条件変更を求めて騒いでいるのではなく、１年前に決定どおりにやりましょうと当たり前のことを主張しているだけです。

むしろ理に反したことははデベロッパーです。建築費高騰は分譲価格の上昇で十分補えるわけですから。当初条件であれば、誰も文句は言いません。責任転嫁するのはおかしいと思います

>>2744 契約者さん4さん

野村が完全撤退して違うデベ入れたら、竣工が数年延びたうえに、すべての部屋が今より値上がりしましたとさ。おしまい

建て替え組合は、何が何でも住戸説明会と住戸確定を強行するようですね。

事態は急を要しますので、>>2732 法律専門家さんにご助言をいただいたとおり、ご指摘の問題がないのか、船橋市に検討してもらう必要がありますね。

船橋市では市長あての要望窓口もあるので、反対派の皆さんはこちらに要望をあげてみてはいかがでしょうか。

https://www.city.funabashi.lg.jp/shisei/shoukai/001/p058907.html
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform010104.html?PAGE_NO=5...

私も投稿するつもりですが、多くの要望があったほうが行政も動いてくれると思います。匿名の投稿も可能なようです

>>2746 権利者さん

確かに、成功した。でも、違う点が。ブリリア石神井公園は完成した。青葉台も販売してる、って事は取り壊しは始まっている。若松はまだ退去も終わっていない。
だから建築費だって変わってくるから、参考にならないよ

法律専門家さんによると

（定款又は事業計画の変更に関する特別議決事項）
第十三条　定款の変更のうち法第三十条第一項の政令で定める重要な事項は、次に掲げるものとする。
一　施行マンションの変更
二　参加組合員に関する事項の変更

このニって、4分の３決議で、参加組合員の変更が出来るってことになるんじゃないですか？

野村さんに、建替組合さんから聞いてもらったらどうでしょうか？

6億円払う位だったら、後行工区含めて　400億円のプロジェクトの主幹事降りますかって？
合わせて、三井さんに決議通りの条件で、主幹事になってもらえないですか？って聞いてもらったらどうでしょうか、建替組合さんに。

参加組合員のメンバー変わらなくて、南船橋のメインデベロッパーの三井さんになってもらえたら、船橋市の手前変なことはできないんじゃないでしょうか。
建設業者は、長谷工で変わらないんだから、居抜きでそっくりそのままの設計、施工であれば、スケジュール的にも余り影響出ないのではないかと思ってしまいます。

いずれにしても、こんなタイミングでこんな話になるってことは、最終的に権利変換するまでに、またどんな条件変更が待ってるか分からなくて、すごく不安に思えて仕方ありません。
信頼関係がここまで壊れたんだったら、マジで主幹事チェンジの決議を考えた方がいいように思えてなりません。

確かに時期が違いますからね。

ただ、URリンケージがコンサルだったら、少なくともも建て替え決議の経済条件の変更はしなかっと思いますよ。それぐらいありえないことですから

多分このまま住戸選定を値上った価格で強行して、合意済みとの理屈で、事後での定款変更に持って行こうという思惑ではないでしょうか？
承諾したから、住戸を選んだんだって理屈にされかねないようで危険です。

マンション投資家としては、取得価格を出来るだけ抑えておかないと、ちゃんとした利回り稼げませんし、ましてや今の経済環境で竣工時の金利が果たしてどれ位のレベルになってるかも不透明です。
でも、それより何より、このやり口が許せません。

どなたか、市役所にアポを取っていただいて、決議通り推進派（決議事項に反対してるのが反対派）の皆さん一緒に市役所に地権者の声を聞いてもらったらどうでしょうか？
こういう話は直接会って話をするに越したことはないと思います。
再来週以降であれば、参加したいと思いますので、どなたか市内在住の方、お願いすることできませんでしょうか？

>>2753 投資家さん３さん

何で市役所に行くの？民事不介入なのでは？

駅舎が今の位置のままなのも団地で騒いだからじゃなかった？三井はららぽと直結させたかっただろうに。面倒なのわかってるから野村とチェンジ引き受けるとは思えない。

デベですか？デベですか？ってうるせんだよ
だったらなんなんだよここはデベロッパーは書き込み禁止なのかよ？
うぜぇ

>>2756 住民でない人さん

そんなことはないと思います。
デベロッパーの方は、デベロッパーと
コンサルタントの方は、コンサルタントと
名乗られた上で、ご発言頂いた方が、双方の
主張が明確になり、より議論が深まるのでは
ないかと、推察致します。
なりすましが、一番開けません。

そもそも立替してもらわなかったら価値すらほとんどないボロ屋なんだから欲出して広い部屋、約束と違うなんて言いなさんなよ。
寧ろ、ボロボロの家をデベが綺麗にしてくれてありがとう。資産持てたって感謝する方じゃないの。
自分の感覚ズレてるのかなぁ

だったらもう全部帳消しにしますでいいよ、、、。
家賃も勿体無い。うるさい。お金儲けられると思ってワーワー言い過ぎじゃないのかな。

>>2759 契約者さん1さん

契約者さん１さん

先程申し上げましたが、
あなたは、デベロッパーさんですか？
それともコンサルタントさんですか？
正しい立ち位置を、きちんと名乗って
いただいた上で、ご発言していただいた
方が、議論が深まってよろしいかと
存じます。

なりすましでデベが発言しているとしたら、投稿者は余りにもレベルが低すぎる。
言葉使いが粗暴だし、ちゃんとした会社だったらコンプライアンス部門で問題視されるレベルじゃないか?

>>2760 契約者さん6さん
いかにも正義面した正論おっしゃってますが
あなたが契約者という証明もこの掲示板ではできませんよね?
デベロッパーを名乗ろうが名乗るまいがそれだっていくらでも偽装できるんですよ
この掲示板はその程度のレベルの輩の集まりなんです。
いいかげん気づいたらどうですか？　身分証明が無意味なこと

船橋市は「ふなばしメディカルタウン構想」を強行しようと
している自治体です。
洪水の危険がある低湿地の開発に、総事業費634億円のうち
約9割の558億円を市税でまかなう計画です。
先頃、反対する市民団体が「私立医療センターの移転用地と
して洪水リスクの高い土地を税金で買うのは地方自治法の最
小経費原則に反する」と住民監査請求を行う表明をしました。
このような船橋市に訴えても「民間の建替問題は民間で処理」
と見向きもされない気がします。
主幹事にとって不都合なのは、他の参加組合員3社と足並みが
揃わなくなることです。
日鉄興和、旭化成、三井不動産へ訴えれば、良心的な建替を
行っている旭化成が苦言を呈してくれるかもしれません。
大規模な建替事業はリスク回避のため複数社で参画します。
問題あるデベロッパーとはどこも組みたくないでしょう。

>>2763 さん

6億円負担しても是非主幹事をやりたい
と内心では思われている三井さんに
主幹事交代したらどうですか？
南船橋物件だし、分譲規模520億円超
の大規模物件は、業界NO.1の三井さん
こそ主幹事にふさわしいですよ
事業比率だけ三井さん7割、野村さん
他3社を1割ずつにして、否決される
こと確実な定款変更決議なんか止めて、
法律専門家さんアドバイスの、

二　参加組合員に関する事項の変更

を決議してあげれば、野村さんも三井
さんも地権者さんも皆ハッピーなので
1回三井さんに意思確認していただけ
ませんか？

オハナ南船橋　　　　　　　　より

パークシティ東京ベイ南船橋

なんて名前の方が、ブランドイメージ
も良く資産性の高いマンションになる
こと間違い無しですね
団地住民に押し付けようとした6億円も
あっという間に回収し、それ以上の利益
を三井さんにもたらすこと間違い無し
ですよね

今年もブタ公園の?さくら?はキレイでした

亡父は、若松なんだから松の木を植えようと昭和40年代に奔走したんだとよく言っていました

植物が多いいい団地でしたよね（植栽費は嵩んでいたでしょうが）

先日の説明会でお話があったように、これから建つマンションにも、さくら?を植える計画なんですよね
管理費等の問題はあることは承知ですが、生活しやすい住環境を希望します

それが資産価値につながると思いますので

こないだ発表された三井の長期経営計画では都心の大規模タワマンに注力してく（≒それ以外は建築費高騰で儲からんから縮小する）って書いてるね。
ちなみに↑はマンション界隈追ってる人なら知ってる情報。

>>2766 さん

確かに 三井さんの成長投資対象として

大規模の中高層

と書いてありますね

若松団地の建替えマンションも
三井さんの長期事業計画に沿う
大規模中層物件として、その戦略
に沿う物件になるということが
確認できました

ここ1件だけで、何とPH南船橋の
6～7件分になりますからとっても
効率的ですよね

大変貴重な情報をありがとう
ございました

２０，２１日住居選定説明会
完成後をイメージしたジオラマモデルの展示も始まります。楽しみですね。

投資目的の烏合の衆は無視無視

>>2766 契約者さん7さん
これ、都心or高額or大規模…ではなく、３つの条件全てに当てはまる必要があるってことですよね？

>>2769 契約者さん1さん

単価の高い物件を売っていくという主旨なので恐らく全て満たしているという意味だと思います。
何が言いたいかというと三井に頼めばいいじゃんみたいな簡単な話ではないということですね。

>>2769 契約者さん1さん

都心の高額で大規模な物件という
意味ですか？

では、その上の投資対象は、

オフィスがあり商業施設が入った
物流倉庫の複合ビル開発ってこと
ですかね？

さすが、三井さんともなると、発想が
ユニークで素晴らしい！

ところで、都心で大規模用地が枯渇
してるって、マンション界隈追ってる
人って、知ってますか～
三井さんの戦略は、事業拡大ではなく
事業縮小ってことでしたか？

主幹事交代とか冗談だよな？
数年遅れる上にそのときに今より安くなってるとは限らないんだぞ。
１から計画やり直して、野村の価格より安くなると本気で思ってるならたいそうなお花畑だな。

>>2772 契約者さん2さん

その通り。調布市多摩川住宅ハ棟は難航している模樣。ホ棟とニ棟は逃げ切った。そもそも、三井に千葉県でこんな大規模団地を建て替えた実績あるの。この書き込みを読んでいると、南船橋は将来性ある、ららぽーとがあって素晴らしいって、なんて御花畑駅なの。東京の高級住宅地に住む私には、理解できないです。悪いとは、思わないけど、皆さんが言っている程ではないよ。

>>2773 契約者さん30さん
一部の身の程知らずが夢を見てしまっているだけです。ちゃんと一から説明を受ければそのうち覚めるでしょう　お恥ずかしいかぎり

>>2774 マンション住民さん

ちょっと残念かもしれませんが、
悲しい事実を教えて差し上げましょう

現時点で合法な事　建替決議の地権者負担額

建替決議の負担額　船橋市経て県知事が認可

その後の環境変化
工事費値上り率　　21%=原価の増加
分譲価格値上がり　32%=収入の増加

デベロッパー様の環境変化影響額
工事費を差引いた先行区利益増加　17億円
同上、後行区利益増加　　　　　　30億円

デベロッパー様の利益増加額合計　47億円

建替組合提案の値上案　地権者負担6億円増

負担増額となる地権者比率　全体の約8割

負担額変更の必要手続き　認可事項の変更

認可事項変更の必要事項　総会特別議決

特別議決に必要な地権者賛成票　4分の3
※負担増額を望む地権者の75％の賛成票

是非沢山のお金をデベロッパー様に
お支払いされたい、

奇特な、夢見る　マンション住民さん様

さぁ、果たして地権者の約8割が大幅な
負担激増となる中、4分の3 賛成票75％
の多数をもつて、地権者負担大幅激増の
定款変更決議を無事議決することが、

果たして、できますでしようか？

ハラハラ・ドキドキてお楽しみですね

>>2775 契約者さん6さん
恐れ入りますがその８割負担増の希望住戸面積割合を教えていただけますでしょうか？

７０㎡で負担増２１１万円なのでそのあたりまでなら投資目的の人、資産価値アップを考えれば容認する人も中にはいると思いますので必ずしも８割が反対にまわるとは思えないのですが

結論

工事費値上がり分を差引いても、
デベロッパー様は、47億円も利益が増加
する中、地権者の負担を6億円以上も
増やそうと画策する動きは、わずか
4分の1の反対票を得るだけの特別議決
をもって確実に否決されます
実際には、4分の3以上の反対票による
圧倒的多数での否決が予想されます

仮に6億円負担したとしても、建替え
決議時の条件から、47億円も利益が
増える参加組合員利益の大半を得る
事になる主幹事デベロッパー様が地権者
負担6億円増額要求を撤回して決議通り
に事業を進めるのか、あるいは地権者
負担増額撤回に同意する別の参加組合員
のデベロッパー様に主幹事を譲渡して
建替え事業を進めるのか、いずれかの
選択となります

ここまで悪質な手段を用いるような、
デベロッパー様との信頼関係はすでに
破綻している事やこれからも同様な
条件改悪を求めてこないとも限らない
会社の特性、悪質な体質を持っている
デベロッパー様ををそのまま主幹事
として今後も事業を継続して行くこと
は、もはや不可能ではないかという事が、
結論となります

>>2777 契約者さん6さん
そう簡単になりますかね　相手もプロですからこの掲示板で書かれるようなことは百も承知でやってると思いますよ　

パホームにはなりたくないな。

>>2777 契約者さん6さん

私、三部屋持ってますが、賛成しますよ。引き渡しが延期されるのが1番嫌です。

2734 契約者さん10 さんの書き込みが

情報源となります

地権者への取得住戸希望アンケートの
希望面積の集計結果によりますと、

50㎡未満の部屋を取得希望者　23.4%

50㎡以上の部屋を取得希望者　76.6％

ちなみに、今回建替組合様のご提案は、

50㎡超を取得する場合の割増し率は、
5%の割増率から、5倍の25％割増しへ

75㎡超を取得する場合の割増し率は、
5％の割増率から、10倍の50％割増しへ

となりますので、50.1㎡以上の部屋を
ご希望の地権者さんは、全て負担金額が
増加する事になってしまいます

全地権者の 76.6％の方が、値上げの
影響を受ける見込みとのことでした

投資家さんも211万円余計に支払うより
建替決議通り、追加負担が発生しない
方が、利回りが保てて、よろしいと思わ
れているのではないかと思っていますが、
投資家の皆様のご意見はいかがでしょう？

面積帯　　構成比　　　
30㎡台　　６.9%　　　
40㎡台　　16.5％　　　
50㎡台　　41.6％　　
60㎡台　　9.1% 　　
70㎡台　　21.9%　　
75㎡以上　　　　　　
80㎡台　　3.4% 　　
90㎡以上　0.6% 　　

広い部屋を望む人ほど資産価値目当てなので早く欲しいはず
なので遅れるのは嫌うと思います　多少の増は容認するのが大半だと思いますよ
この掲示板で頑張って一人で何役も演じて必死で書き込みしてる人には申し訳ないですがｗｗｗ

おそらくは心やすらかになんちゃらの輩だと思いますが

>>2780 契約者さん2さん
同意

ごく一部の声がでかい人が喚いてるだけですね。

>>2773 契約者さん30さん

多摩川住宅ハ棟建替えのデベロッパーは、野村不動産
建替え決議前だが、建設費の値上がりが影響で、地権者負担が増える条件悪化もあり、決議の見通しが立っていない状況との模様。

>>2785 通りがかりの名無しさん
決議前にそんな状況ならそら反対しますよね？
こちらとは根本的に違う

決議後の経済条件変更というやり方には不信感を覚えますが
建築費高騰は、五反田TOCの建て替え延期などよその件でも影響出てますし本当なんでしょう。
これ以上工期が遅れるのは困りますし、賛成すると思います。

ただこういう決議後変更がまかり通るのは良くないと思うので、他の建替事業ではこういうことが無いように、とは思います。

価格の変動はあり得るということは　建て替え決議後の個人面談でも言われましてよね？　都合の悪い事はみんな忘れちゃうんですね　どいつもこいつも

>>2777 契約者さん6さん

だから、言っているじゃないですか。この団地の高齢化率は高い。階段がのぼれない、先行きが見えている、健康不安を抱えている人々には建て替えは切実な問題。それに、今の高齢者はこれくらいの負担を出せるお金を持っているよ。意外とね。だから賛成すると思うよ。お金じゃないの。時間なの。ここまで来たらね。先月の説明会でも貴殿のような発言あったけど、拍手が少なかった

>>2788 入居済みさん

やっぱり、あったんだ。そうですよね。昨年の資料に、確定の文字が、無いのに何でこんなに騒ぐ方々がいるのか？不思議に思っていました。

意見が異なる相手でも、尊重は忘れずにいきましょう…罵り合っても仕方ないんですから

>>2788 入居済みさん
忘れてませんよ。
私が個人面談の時は「物価が上昇してますが、いくらくらい価格は上がってしまいますか？」と尋ねたら、「保留分があるので上がりません」ときっぱり言われましたよ。
面談した人によって違うという事でしょうか？

住居選定説明会の資料が届きましたね。
１LDKの部屋を希望していたのに１LDｋの部屋が無くなってますね、、、何だこりゃ

否応なしに抽選のスケジュールが組まれていますね。

>>2794 入居済みさん

届きました。確かに高くなってる。今って高いんですね。見ていると楽しいです。

住居選定後に総会を開催すれば反対派を黙らせる事ができるという魂胆でしょうか？

>>2796 契約済みさん

確かに。価格が出たので、決める方も多くなるでしょう。だって、希望している部屋先に要望書だされたら、不利になりますからね

>>2794 入居済みさん
2DKを無償メニュープランのリビング拡張で1LDKにできるのでは
別添資料p26にあります

なるほど　ありがとうございます_(._.)_

わかりやすく静かになりましたねw

経済条件見直しの決議を経ることなく、住戸選定を確定させて、既成事実化を図ってから後付で議決を通す、強行突破作戦のようですね。反対派の意見にはいっさい聞く耳を持たないようです。

こうなると、正々堂々と法的な対応をとり、法廷の場で議論をするしかないないように思います。今回のような悪質な事例は、若松第二住宅の地権者のみならず、今後に続く建て替えを検討している住民の利益のためにも黙っているわけにはいきません。

法律専門家さんのような法的な知識がある方がリーダーになって、法的な対応窓口を作っていただけないでしょうか。そうした窓口があれば、私も参加します

価格表を見ると、広い専有面積を増床を断念させて、条件のよい場所はすべてデベロッパーが売却しようという露骨な操作が一目瞭然です。ここまでひどい事例は、過去一度も見たことがありません

>>2801 匿名さん
まず他人を先頭に立たせる（笑）　
滑稽　滑稽