理事会で意見を調整するのは難しいですね。

失礼ながらわかりにくい文章です。

全面張り替えって、どういう意味ですか？外壁の上になんか塗ってある？
外断熱剤かなんかが貼ってあるという意味ですか？
タイルですかね？

築10年以内のマンションで外壁が原因なく落ちたら、瑕疵だと思います。
何かがぶつかったのなら、当然瑕疵ではないと思います。

瑕疵であれば、全面張り替えの要求も当然だと思います。今は、一部でも
近い将来もっと脱落するかもしれません。きちんとやったほがいいと思います。

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わけのわからないマンションからは、逃げ出すのが一番よい。
決断は、早めじゃないと大損するよ。

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区分所有者の総会、理事会の意見が一致しないのは自然で、その為に普通決議、特別決議で事を決める事になっています。

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気持ちが先行して、わかりにくい文章ですみませんでした。
８年目満期ギリギリでの外壁タイルの滑落です。
１０年目の改修計画に向けて、本年度（９年目）より大型調査そして業者見積の段取り予定でした。
例年の調査では手の届く範囲での打診調査の為タイルの浮きが見落とされていたと思います。
足場を組み本格調査ではもちろん発見され、前倒しの改修工事が業者より提案されていたのだろうと思います。

説明会では、第３者機関の１級建築士から
西面のみの発生から考えられることは、環境要因（日照時間の関係）からの劣化が著しく現れた。
コンクリート下地の洗浄・アンカー処理・コテ圧不足（吸着を高める為にザラ目に荒らす等の処理不足）
伸縮調整目地のピッチが少し長く、ひずみに追随できなかったなどが考えられるとの事でした。

コンクリート素材自体の原因でなく、どちらかと言うとヒューマンエラーで
当時の作業日時・天候・作業者による施工不良箇所がトレース出来ないので
全面に劣化履歴を受けている可能性は否めません。

ただ今回行った改修工事前の本格調査並みの診断結果で、しっかり吸着している所までも壊して張替えるのも
どうなのかと思ってました。（工事の長期化・・騒音などを懸念）

話は違いますが・・学童教材向けのＰＰ植木鉢が、例年同じスペックで製造されているにも関わらず
ある年一部の地域で数年継続使用した物の破損事例が数個報告され全数回収となりました。
環境要因（紫外線が強いとか雨風の多い地域だとか）と取扱いの人為的要因もあったと思います。
もともと保障期間があるような商品では無いので比較の対象にはなりませんが・・・
温暖化と騒がれ環境にも変化が生じ劣化の進捗にも差が生じて当たり前
見直すタイミングが早まる事はあっても当然と同情してしまいます。（私も製造業な者で・・・。）


メーカーがどういう対処案を出してくるかわかりませんが・・・
住民間の納得を得ることや
万が一裁判とかで争うとかなると理事会としてはイヤだなぁ～と頭を抱えていました。

参考になる書込みを頂戴しまして、皆さん有難うございました。

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＞委任状に左右される結果を招く時があり
　この現実は、重視した方が大きな後悔にはつながらない。
　委任状は危険。委任状出すものは、制限能力者みないなもので、？？？？で思考能力欠如者だから、
　殆ど”ＹＥＳ・〇・はい”にしてしまうからね。

　事例は、主さんと違いますが、欠陥の疑いが大きい立証困難物件ということでとらえると、
　うちのＭＳも同様な問題がありました。
　
　延長保障期間をできるだけ長期間とする交渉を成立させる事が秘策。修繕は施工業者に行わせる（他社にいじらせない。　たとえると、妊娠したらあなたしか性交渉したことがないというように、手をつけた者を逃がさないこと。）
　欠損箇所をできるだけ分析するが、完璧を求めず、ある程度の交渉で妥協し、万が一再欠損したら、再交渉を
　重ねる。再交渉の度に、相手の欠陥を強めつつ、すこしでも優位な交渉を成立させる。
　永遠の戦いのつもりで、気長に。

　人間も、病気・事故による障害になった場合、完治は無理なケース多いでしょ。”治癒”と表現され、
　後は、治療でなく、”リハビリ”っていうようにさ。。。。このように考えてもらえたらと思う。

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　人と人の差は「十人十色」でそがってきた環境や能力に違いがある通り、妥協すべきところは百点満点にならなくても、合格点と思えるところで、まとめなければなりません。
　おっしゃるとおり、話し合いを重ねていくしかありません。
　マンションのためになるなら、たとえ五十点でもいいと思います。
　考え方は違っても、どこかに一致点があると信じあい、マンションや地域社会のためと考え方を変えると、道は開けます。

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　ほんとに意見調整はむつかしいです。　でも違う意見があるから、気づかないこともあります。
　お互い我を張らず、一致点を見つけるために、粘り強く話し合うしかありません。

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　マンションでは、区分所有者や現住住民や場合によれば社宅等になっている場合もあり、理事会と自治会が分離している場合、意見調整は困難です。
　外部管理者の活用も含んだ標準管理規約の変更もありましたが、真面目でまともな排他をしない理事長や監事、外部管理者を選任しないと、「管理不全マンション」へまっしぐらです。
　マンションは、居住するだけでなく、資産運用の手段でもあり、社会的ストックになりつつあります。
　所有形態や使用形態も多岐にわたり、数年先には新しい所有形態が発生することも考えられます。
　最低でも５年後、できれば、除却や建て替えまで視野に入れた理事会運営が求められます。
　

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　意見調整には正確な情報が欠かせません。
　今までの経験から、主観的な意見の衝突が理事会運営を難しくしています。
　客観的事実のみを話し合うと、まとまり易くなります。

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　意見調整はいきなり資料なく始めると、共通認識が形成できず、話しがまとまりません。
　出来るだけ資料を用意し、できれば三案くらい作成しておくと、調整しやすいです。
　しかし、案にこだわることは避けた方がいいでしょう。

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