マンション管理士に質問しよう！ Part2

お金で済む問題だから波風立てない方がいい。

お金ですむ話か？すまないけどね。

お金は自分が払っている感覚はないしね。税金を行政が惜しげもなく
予算を使い切るのと一緒。

管理会社を代えたことがあるマンションの事例が
聞きたいですね。
是非ノウハウを伝授ください。

合人社は強引に変更をしているけどね。
うちにも以前きたことがあるけど理事長や理事に合人社のスレを見せて
説得したことがあるけどね。
理事長はすごく積極的だったけど、理事会で３回検討してようやく
理事長が折れた。

合人社の管理件数は増えているよね。
評判はよくないのだけど、どうして増えているのかが分らない。
フロントの教育がうまいのかな。

合人社と委託管理しているマンションの方、合人社の
噂とか評判をどのように聞かれてますか。

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題はどんなものがありますか。
どこのマンションにも活用できる議題があったら教えてください。
理事会の議題があまりなくて困っています。

４４４０さんとそのカキコミに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

やはり大型設備の更新工事を行う際は、瑕疵担保責任保険を
掛けてもらうことが必要なんでしょうね。
配管の工事であれば１０年補償は必要だと思います。
現在は大規模修繕工事や大型設備の更新工事の際は、瑕疵担保
保険を掛けることを条件としているマンションが殆どです。

専有部分の配管も共用部分と同じ管材を使用していますので
経年劣化は間違いなくおこります。
殆どのマンションの長期修繕計画には専有部分の配管の更新工事は
計画されていません。
専有部分の配管の更新工事は漏水とかの事故がなければ交換とかは
されません。
保険の適用も１００％ではありませんので被害元とのトラブルが
発生することも想定されます。
築４０年前後に共用部分の排水管の縦管（継手部分）と一緒に更新
工事を管理組合として実施できるように積立金も含め長期修繕計画
の洗い直しをしておく必要があります。
当然先行実施者に対しての費用負担に関しての規約とかの整備も
しておく必要があります。

築４０年前後ではなく、３０年から４０年でしょうね。

現在は、関与した業者が漏水の発生したお宅にチェックに行き、修復している模様。

縦の配管は、ある組合員宅のリフォームの際に予備的調査としてご協力をいただき、
「取り替える必要まではないのでは」との指摘が組合内で一応されていたのですよ。
しかし、そういう指摘が日の目を見ることはありませんでした。

縦の配管を替えるということは１戸の例外もなく工事していくということですよね。
管理会社、設計コンサルタント、専門委員会、理事会は縦管交換にこだわりました。
施工前の時期には「漏水が多発しているぞ」と交換工事の必要性が強調されました。

４４６３に書かれた「積立金も含めた長期修繕計画の洗い直し」「規約等の整備」、
確かに先行してやられました。全戸一斉にサッシ交換工事した１５年前と同じです。
２年前の給排水管交換工事は、サッシ交換の時と同じ設計コンサル及び理事長です。

こうなると、まるで他人事のように自分の管理組合についてボヤいてしまいます。

居住する組合員宅の過半数が漏水の当事者になればついに重い腰を上げるだろうか。
契約先の管理会社や工事業者、それから組合として何でも承認ばかりしてきた過去
の選択の数々を反省するだろうか。

今回（あるいは今まで）の工事に関与していないプロに調査・検証を組合から依頼
するという選択肢も普通はありえると思いますが、そうすればどうなるかが半ば見
えているだけに、当マンションでは基本的に検討されないでしょう。

理事会や総会では管理会社の社員の目が光り、またその耳もありますし。もちろん、
それでも私は指摘しますが、いわゆるガス抜き、「言わせとけ」に終わるでしょう。

>4465さん
給排水管の更新工事やサッシの交換までということは一体築何年の
マンションなんですか？サッシの交換をしたのが１５年前ですか？
サッシや給排水管の交換は築４０年以上が普通ですし、それでも
やらないマンションの方が多いですよ。
何故給排水管の更新工事をする時に瑕疵担保保険に加入してもらわ
なかったんですかね。組合の負担は何もありませんからね。
それから共用部分の縦管の工事だけだったらかなり工事費は安くて
済みますよ。
サッシの交換費用は、１戸当り６０万円程度はしますけどね。
管理会社のリプレイスを有志でこっそり検討したらどうですか。

まるで合人社エンジニアリングが絡んでいるようなマンションだね。
これに対抗するには同じ条件で相見積を取ればすぐ辞退するよ。
管理会社に関係のない設計コンサルタントが入ればまず辞退すると
思うからね。

管理会社の交代を検討すべき。
理事長を説得できれば簡単なこと。
管理会社のことを気にする必要はない。

築年数は、４４６４さんがご名答です。

１５年前のサッシ全戸一斉交換は、１億５千万円かかりました。

当時、快挙として「マンション管理新聞」に特集されました。

管理会社の変更やしがらみのない設計コンサルタントの導入とかは、夢物語。

今年３月に管理規約も細則も全面改正され、「建て替え」も既定路線となり候。

（それにしてもよく見抜くなあ。）

自分で理事長になることを考えるべき、それが一番の近道だよ。
マン管の資格を取って、まずは規約等の全面改正の提案をして
委員からスタートしていけばいい。

私が理事長になることは、ラクダが針の穴を通るより難しい。

給排水管を交換したばかりで建て替えを計画するなんてあほ。

>4469さん
サッシに1.5億円、給排水管に２億ですか。
管理会社や業者は儲かって儲かって笑いがとまらないでしょうね。
こういったマンションは絶対に手放したくないでしょう。
建替えも視野にいれておられるということですが、これは流石に
難しいと思いますよ。
もしそういう決議がされたとしたら、殆どの住民は新マンションには
入居できないと思います。お金も必要ですから。
又、建替え決議から３年は取り壊しや新築工事があります。
その間アパート等を探して引っ越ししなければなりません。
３～４年待つというのは年齢的にも経済的にも負担は大きいですから。
大規模マンションのようですので、建て替え決議も大変でしょう。
現在の修繕積立金の残は建替えに賛成しない方にも支払うことになります。
買い取りに参加しなければデベロッパーが買い取ってくれますが。

管理会社任せは組合の首しめるよ。
年金生活になったら、高額な管理費や修繕積立金だって払えなくなる住民いるだろうし。

>4471さん
サッシを交換したり給排水管を交換したばかりなのに建替え論ですか。
もう目茶苦茶ですね。
修繕積立金の取り崩しを行い、建替えをするときにそれを充当できない
ようにしてデベロッパーができるだけ多くの買い取りを画策している
んではないですか？建替えに参加するとなれば、個人でも建替え工事の
負担をしなければならなくなりますから。その負担が大きくなれば参加
できない者が多くなります。それを狙っているんでしょう。
安く買って建て替えを行い分譲をして儲かることを画策しているんでしょう。
多分理事長にはうまい話がされていると推察されます。

ただ、管理会社と理事長との間に密約があったとしても、口約束だろう
から、約束を反故されたとしても理事長は訴えることもできないでしょう。

マンションの重要時に限ってダメ理事長なんだよね。ま、管理会社がダメ理事長を狙って提案するんだけど。

輪番（順番くじ引き）制で理事長の任期は１年です。
１５年前のサッシ交換と２年前の配管交換でピンポイント的に同一人物が理事長に。

偶然のわけがない。しかし合法。

管理組合のみならず自治会も含めて論功行賞的人事が行われる。会社的マンション。

それはおかしいですね。偶然ではないです。

分譲マンションの「東建ニューハイツ」ってけっこう各地にあるじゃないですか。
そこの管理組合が東京建物アメニティサポートと縁を切って他社と契約してたら
かなり知的だということです。

私も、マンションの建て替えで不動産会社がどんな金儲けを画策するだろうか、
どんな仕組みならビジネスになるのか、この板の皆さんが書いたのと同じように
一応は思考できたのです。だが住民、組合員たちは基本的に受け付けない。

話が知的過ぎるし、マンションの元祖（新築時の売り主）に逆らうのはご法度。
本当に逆らえば打ち首・獄門の世界ですよ。今は２１世紀だけど。

>4479さん
いくら管理会社や業者のくいものにされても住民はわれ関せずの
立場をとっているということだが、では建替えとなると住民はそれでも
黙っているだろうか。
建替えをするお金を全員もっている訳ではないでしょう。
建替えを行った場合、どんなマンションでも３割とか２割の住民しか
建て替え後のマンションに住める者はいませんよ。
後は強制的に安い価格でテベロッパーに買いたたかれるだけのこと。
今住民が立ち上がらずいつ立ち上がるんですか。
過去の問題はさておき、将来のことを考慮すべきでしょう。
理事長が変わるんであれば、管理会社のリプレイスもやるべきでしょう。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやる。

>4479さん
管理会社を変更するのは簡単なんですよ。
理事会が委託契約の解消を３ヶ月前に文書で通知するだけでいいんです。
管理会社に相談とかもいりません。一方的でいいんですよ。
管理会社は弁護士を立てたりして対応するとしても、そんなことは恐れる
に足りません。
管理会社や弁護士との話し合いも必要ありません。一方的に契約破棄を
するだけです。その理由はいりません。
管理会社に何を恐れているのですか。妄想を抱く必要もありません。

まずは理事会をまとめることですね。
管理会社には言わずにこっそりと画策すべきです。
管理会社に分かると理事会もうまくいかないでしょうから。
管理会社抜きの理事会を開催して理事会の承認を得られれば
もう完璧です。
後は一方的に管理会社に契約破棄の通知を３ヶ月前に文書で
通知するだけです。
それ以降の管理会社との話し合いは一切する必要もありません。
後釜の管理会社に後は任せればいいでしょう。

理事会決議→総会決議となりますが、総会には管理会社は
参加させなければいいでしょう。

管理会社の契約を破棄することは簡単だけど、理事会を説得
するのが難しいんでしょうね。
何故管理会社のいいなりになるのか分からないが何か理由が
あるんでしょう。
それに管理会社に楯突くのはご法度とは何を恐れているのか
それが理解できない。管理会社の方が恐れているのではない
だろうか。
簡単に契約破棄されるからね。その心配がないということは
理事長のお蔭なんでしょう。

悪縁は切るべし。

そう悪縁は切らなければならないんです。
うちのマンションのことではないけど、誰かが立ち上がらなければ
そこのマンションは崩壊するでしょう。
住民もいずれバラバラになります。

４４８０～４４８６の言わんとするところはよくわかります。

しかし、「そうならない、それができない」で苦しんでいる人が全国各地にいるのです。

そういう人たちは私も含めて皆、激烈かつ熾烈な一戦を長期間やってきた方々なのです。

どうしてこうなってしまうのでしょうか？

業者側も、管理組合に委託契約先を変えられて損しないように悪質な努力は重ねている。

例えば、大学教授、弁護士、設計コンサルタント、マンション管理士が小規模だが学会

を名乗り、契約を見直そうと動く管理組合員を法的に抹殺するための交流を続けている。

立ち上がった私はギロチンにかけられました。

>4487さん
素人ですからプロ集団の攻めにあっては圧倒されてしまうのでしょうね。
しかし考えてみてください。管理会社との契約解消は３ヶ月前に文書で
通知すればよくて、その理由は問わないとなっています。
それが基本なんですよね。それに対していくら説得してこようともその
基本は変わらないのです。
一番いい方法は弁護士に依頼できればいいんですけど経費の面も個人では
負担したくないですしね。
理事会だったら、管理費から弁護士を雇うことも可能ですが。
もし理事会が管理会社のリプレイスをすると決めれば総会決議で承認後
簡単に契約解消はできるんですけどね。
おたくの場合は、理事会が契約解消の動きをしていないから管理会社も
強気であなたの説得にあたっているのでしょう。
お宅のもめている内容が何なのかわかりませんから一概にはいえませんが
管理会社との契約破棄だけの問題だけではないんでしようね。

何か管理会社変更以外の何か理由があるんでしょう。
それだけだったら何も問題にすることもないしね。

抽象的な言い方になりますが、分譲マンションの存在そのものに関わる
「もっと根源的」な問題なのです。

理事長を、あるいは理事会を説得して分かってもらえばよい、その次は
他の組合員たち、そして総会・・・。そう心得ていても、数十年がかり
で「そうされないように」コツコツと業者側は住民に支持者をこしらえ、
オモテにもウラにも組織が築かれていますから、まずうまくいきません。

複数の弁護士は大手の物件と知って私から離れていきました。

本質的には「もめごと」ではないのです。もめていない。
ほぼすべての管理組合員が現状維持でよいとの姿勢を崩さず、気楽です。
私は業者と一部の組合員（理事会関係者、専門委員会）の刑事的事件と
見ていますが、大多数の他者には民事的「もめごと」と思われるように
巧妙に組合全体を運営され、公的には私が容疑者の刑事事件として展開。

私の言動を名誉毀損罪とする多数決を通した管理会社ら業者の言い分で
送検までは行ってしまう、これは全国の区分所有者、マンション居住者
には特に無関係ではないと思いますが、私のそんな叫びは通じません。

>4490さん
あなたの書いている内容ではなんのことか理解できません。
あなたは刑事的事件とみているとのことですが、その確証はあるんですか。
あなたの言動を名誉棄損とする総会決議ということですが、総会は管理会社
が開催するものではありません。
あくまで組合員が組合員のために、組合員に関係のある議案を提案するものです。
管理会社が総会を運営するものではありません。
それに議案が承認されたということは、組合員がそれを認めたということになります。
弁護士が相手をみて離れていくことはありません。それで営業活動ができるので
あれば弁護士は喜んで引き受けますよ。無料相談では話しになりませんけどね。
弁護のしようがなく、明らかに負ける訴訟であれば引き受けないこともありますが。
それに弁護士報酬の問題もあるでしょう。
社会派弁護士もいますよ。

刑事事件とはまた穏やかではないですね。
民事事件でも穏やかではないんですが。
証拠にもないことをいいふらすと名誉棄損罪にはなります。
あなたがそうしていると組合員も認めたんですよね。
あなたがその名誉棄損していないことを立証するためには
相手の悪事？を暴かなければいけません。当然証拠も必要です。
それができなければあなたは裁判で負けます。

総会であなたの言動が管理組合の名誉棄損となったのですか？
管理会社への名誉棄損の問題を総会で決議するんですか？
原告はだれなんですか。
まことに不可思議な事件ですね。

実際、管理会社を変更したい組合は沢山あるでしょう。

>4494さん
マンション管理法に定めるマンション管理業者に対しては下記の２点が義務
づけられています。
①重要事項の説明義務　適正化法第７２条
②委託契約を締結する時に管理委託契約書を交付しなければなりません。
　適正化法第７３条
　この中に委託を解消する場合は３ヶ月前までに文書で通知する旨が記載されています。

要するに、更新する意思がなければ３ヶ月前までに文書で通知すればいいのです。
但し、総会決議や理事会決議も必要となります。
理事会での承認決議は管理会社抜きで臨時の理事会を開催すればいいでしょう。
管理会社との契約解消の場に本人がいては意見もいいにくいでしょうから。
総会の議案書は管理会社がそのたたき台を作成しますので、それにプラスして
出欠票の作成をするときに追加で第○条として議案書とは別に作成して賛否を
とればいいでしょう。
理事会がやる気になれば簡単にできますよ。

管理会社の変更は理事会が動けば簡単にできます。
理事長が管理会社のフロントから常日頃からいろいろ手伝って
もらっているので中々管理会社との契約を解消するとは
言いにくいのも事実です。

4494ですが、4495さん色々教えていただきありがとうございます。

うちは管理会社が悪質でお先真っ暗です。他のマンションの方が羨ましいです。

刑法230条の名誉棄損罪で告訴されたのでしょう。
たぶん、マンション外の近隣にチラシをばらまいたことが原因だと思います。
マンション内に止めておけば刑事事件にはならなかったと思います。

しかしマンションの住民はどうしたんですか？総会決議もしたんでしょう。
さわらぬ神に祟りなしですか。冷たいですね。

たぶんマンションの恥部を外部に流布したので住民が怒ったのでしょう。
だから総会決議取られて刑事告訴されたと。

他都県の、同じ「コープ野村」に投函しに行った途端に理事会が告訴に向けた動きを
始めました。当マンションと同じ設計コンサルタントを顧問にしている他のマンショ
ンにも配りに行きました。当管理組合の理事会には両社の社員が毎回同席しています。

しかし、警察の取り調べもその結果である調書も、それについては言及も記載もなく、
以前から配布してきた当マンションの「周囲と内部」の迷惑に焦点が当てられました。
野村不動産の話にならないようにしていると感じましたが。

いずれにせよ、管理会社の変更が簡単なことだと言い切る人は、管理会社等の業者が
管理組合の自由なる意思によって契約先として選ばれているという仮説が職業的にも
必要な立場の方ではないか、と推理します。

>いずれにせよ、管理会社の変更が簡単なことだと言い切る人は、管理会社等の業者が
>管理組合の自由なる意思によって契約先として選ばれているという仮説が職業的にも
>必要な立場の方ではないか、と推理します。

この意味が良く理解できません。
管理会社は分譲時点で決められており、購入者が自由に選定している訳では
ありません。
管理会社の変更は、悪名高い管理会社でも相当数毎年変更させられています。
管理会社は変更されると困るので抵抗はするでしょうが、変更できているマンション
は何故リプレイスできるんでしょうね。
理事会が本格的に動けば必ず変更はできます。ただ、理事長が管理会社に操縦されて
いれば困難を要します。その違いだけですよ。

文書の配布先が自分のマンションの内部に限られていたら訴えられなかった
だろうという論には、少し違和感があります。

私が理事長になるまでの当管理組合の運営は、現在もほぼ同じなのですが、
度の強い秘密主義でした。つまり、管理会社からの管理人と設計コンサルの
親衛隊として動く「専門委員会」が情報を先にかつ一手に握っていました。
理事会は専門委員会が先議したことを追認する機関であり、総会はその理事
会の追認に更なる追認を与える場に過ぎなかったのです。

ゆえに、私が理事長になって初めての会議（午前に専門委員会、夜に理事会）
で組合で雇っている管理人の年齢も不明だとか、専門委員会には改革が必要
だとか、を言い出して理事や監事に知らせた行為自体が「ご法度」でした。
翌月には文書を作成して組合員全員に知らせましたが、触らぬ神に祟りなし、
強烈な沈黙と無反応、（証拠を残さない）嫌がらせに会いました。

だから、配布が内部でも当組合だとアウト。始めから大して希望は無し。
いわゆる「手遅れ」か。

４５０３さんのおっしゃることは、再度申し上げますが、よくわかります。
４５０３に書かれた内容で、お互いの差異が今までよりは見えてきました。

組合内で多数を形成することなく、単独で裁判所に提訴したと思われる人が、
同じ管理会社を追い払いました（他の物件）。その方も貴方様と同様の感想
をお書きになったことがあります。主旨は「リプレイス（管理会社の変更）
がまったくできない、と言いたいのだろう」だったと記憶しています。
的を射ています。

内部にいる組合員の一人として私に見える光景は、「管理会社ら業者に操縦
される理事長が次から次に現れる」、もしそれが続かなくなりそうになった
り、直接に管理人のことや会計実績を知ろうとすると「警察が出てくる」と
いったものです。私に原因がある、という組合幹部の主張を私は甘受して、
組合の望み通りに私は今までの発言や行動を捜査機関にまで調べられました。

これに対し、当時の管理人やこの管理組合が何か問われることはありません。

理事長次第。傲慢理事長だと理事は何もできない。傲慢理事長は大抵自分のことばかりでマンションのことなんて考えない。マンションのことを考える理事を潰す。

>4504さん
専門委員会の力が理事会を上回っていること自体間違っています。
専門委員会は理事会の諮問機関で、決定機関ではありません。
諮問とは有識者等の意見を聞くために設けるものです。
専門委員会の委員の任命等も全て理事会が行います。専門委員会は与えられた
事項について調査したものを理事会に報告するだけです。
それについての検討は理事会が行います。
管理員や設計コンサルタントが理事会や総会運営にタッチすることなど、我々の
マンションでは考えられないことです。
それに警察が出てくるとの意味も分かりません。何を捜査されるのかも。
会計実績を知ろうとするととか書き込まれていますが、毎月収支報告書は提示
しなければならないようになっていますよ。適正化法で。
地方整備局に相談をされたらいかがですか。収支報告書の未提出等を。管理会社の
指導・注意・警告等は地方整備局がやってくれますよ。
まず管理員と設計コンサルタントの解任要求から先にすべきです。

しかし大変なマンションがあるんですね。
これでは快適なマンションライフは送れませんね。

刑事告訴に対抗して、ネタを探して管理組合相手に民事訴訟を起こしたらどうか？
泥沼の闘いに持ち込んだ方がいい。そうすれば管理組合は刑事告訴を取り下げるかも。

刑事事件とか不正とかは何があったんですか。
あなたに原因があるとは何がその原因ですか。
何にも分らないので書き込みようがありません。

管理会社主導で理事会が運営されているマンションは気をつけることです。
手遅れになったらもう元には戻りませんから。
無関心は敗北です。自分たちのマンションは自分たちで管理していかなければ
なりません。

管理会社主導になれば、管理会社にマンションを食い物にされます。委託していても、管理会社のチェックは必要。逆に管理組合主導であれば、管理会社は悪事はできない。

専門委員会作ったなら一任しないとね。
理事会で却下するようなら始めから理事会で検討すべき。
横綱審議委員会みたいな感じで尊重すべき。

専門委員会を設置したら与えた検討事項については任せるのが
当然です。
しかし、あくまで諮問機関だからそこで決まったものが決定という
訳ではありません。
出てきたものを理事会で検討して決議し、その理事会案を総会に提出
して承認を得なければなりません。

当管理組合は、２社の管理会社と契約しているようなものです。
１つは新築時の売り主だった大手不動産会社の子会社であり、
もう１つは設計コンサルタント（管理組合運営コンサルを標榜）。
後者は、第一回大規模修繕を契機として関係が始まりました。

私が新理事長として問題を提起し、辞任勧告を出されて辞めた後、
「２社も必要ないのでは。委託業務がダブっているのでは。」と
総会で指摘した組合員が１名はいたようですが、何も変化なし。

任期１年の理事長になって私がやろうとしたのは「始めの２年を
管理会社の雇用で来て、その後１２年近く組合の雇用で住み込ん
でいた管理員との業務委託契約の見直し」が第一で、リプレイス
（管理会社の変更）は頭にありませんでした。それなのに、組合
の有力住民（と管理員）は理事会を使って副理事長を理事長代行
にし、（再び大手不動産会社の子会社と契約する結果になること
が見え見えの）リプレイスを議題の中心に据えて理事会を運営し、
管理員雇用問題が焦点とならないように組織的に事を運びました。

設計コンサルとべったりの専門委員たちですが、専門委員会細則
を見ると任期の規定に抜け道があり、実質は「任期無期限」です。
条文「委員の任期は１年以内で、理事会が目的を果たしたと判断
するまでの期間とする。ただし、再任は妨げないものとする。」
今年３月に規約細則等の全面改正が成立し、その前に私はこの抜
け道をやめるよう再三指摘しましたが、コンサルが紹介したマン
ション管理士を中心とした委員会は聞く耳を持ちませんでした。
つまり、専門委員の任期の規定は２０年前も今も同じなのです。

専門委員には簡単にはなれません。任期２年、輪番制の理事や監
事に就いて理事会に参加し、そこで管理員の目に留まると任期終
了後に専門委員会の一員になれるというシステム。もちろん、毎
年の定期総会での承認といった「関門モドキの行事」はあります
が、他の議案同様、否決されたことは今まで１度もありません。

専門委員会の創設者と言われる住民は、なぜか理事長にはなりま
せん。この板で最近紹介した１５年前のサッシ交換や２年前の給
排水管交換の際にピンポイントで理事長に就いた住民も専門委員
の常連の１人ですが、創設者とは別人。当管理組合には、こんな
専門委員が新旧合わせると２０人程度いて、誰も売却・退去しま
せん。私が問題提起（「専門委員会にかける費用は、組合が負担
する。」と細則にあるが、総会決算表に明示されず不明だった。）
した後だけ６名中５名が理由を言わず一斉に辞任しました。１名
が留任し、私は「組織温存を図っての１名留任」と指摘したもの
のやはり歯止めはかからず、数名が加わって現在に至っています。

現在、私は組合の体質改善という望みを持っているわけではなく、
分譲マンションという場で目の前や周囲で起きたことが伝わる展
開が好ましいと考えています。

この板の皆さんの参考になれば幸いです。

>>4515
その内容じゃ、管理組合を相手に訴訟はできない。
トラップ仕掛けて法令違反・規約違反させて訴訟に持ち込むしかない。

さいたま新都心駅そばの国土交通省関東地方整備局には予約をして
２年前に相談に行きました。当該の管理会社に電話すると言われ、
少しだけ期待しましたが、他機関と同じで何にもなりませんでした。

最大の謎のひとつは、私の周りに住んでいる他の管理組合員諸君の
考えていることであり、またその意見です。まったくわかりません。

先述の「自分が所属する管理組合を提訴していたら、管理会社が急
に（３ヶ月前ではあったらしいが）契約の更新を辞退してきた」と
いう経験をした、他の物件の区分所有者の方は「食い物にされても
ニコニコしている」のが大半の管理組合員の姿だとおっしゃいます。
私の物件では、私への刑事告訴を求めるための臨時総会やらその前
座として開かれた意見交換会やらに参加した住民たち（４０名程度）
は、和を乱す奴をこらしめられるのが嬉しいのか、かなりのフィー
バーぶりでした。同じ組合員を刑事訴訟の餌食（えじき）にしたと
いう自覚はないのか、日常でも平気で私にニコニコ顔で「こんにち
は」と挨拶するんですよね。「そんなものなのかな」とあきれます。

しかし、組合としての情報統制はかなりプロがかった、高いレベル
で遂行されていると感じます。議事録は、私の「配布せよ」との要
望は実らず、回覧がされるようにはなりましたが、業者にとって大
事なことは「読んでもわからない」ように上手に書かれています。
次回の決議が重要、というような時期になると私が知ることのない
ように協力者に途中で回覧板を止めさせたり、数ヶ月分の議事録を
まとめて後日回覧にしたりすれば、次回の理事会決議が邪魔される
ことも防げるという発想です。タレコミの類は、全然起こりません。

「公開を装って秘密主義を実践し続けること」は可能です。私が理
事長になった当初、各階段室入口の掲示板に『管理組合ニュース』
と題した広報紙を理事会で作成して貼り出そうと提案。実現はしま
したが、本当に重要な事項や直近の理事会で決めたこと等の記載は
せずに「どうでもよいこと」を２つ３つ書くことで実質的に運営は
秘密にできます。こういった手法で組合員には関心を持たせない、
あるいは大事なテーマであれば「事後報告」で済ますことが可能。
私の質問や要望への無視無回答は基本で、めずらしく何かよこせば
はぐらかし。理事会が壁になって本丸へたどり着くことは不可能。

規約改正の臨時総会に出席して改めて感じたのですが、規約改正に
興味も関心も知識もない住民がけっこう出席していた、その光景の
異常さ。「言われて来ているな」と思われるほどの見知らぬ人たち。
こういうやり方も、管理会社に奉仕することで資産価値を上げても
らおうとする管理組合の運営の実態ではないのかな。

（４５１０さんには、また書くエネルギーがたまったら返事します）

>4517さん
まず管理委託を契約しているのは管理会社だけですよね。設計コンサルタントを
顧問にしているマンションはありますが、それはあくまで理事会が専門的なことを
アドバイスしてもらうためのものですが権限は全くないのが普通ですよ。
住み込み管理員は住民とのコミュニケもあり何にも考えていない住民にとっては
契約解除するとかなると可哀相と思い反発はあると思います。
管理会社を変更しても管理員についてはそのまま次の管理会社の管理員として雇う
ことは多々見受けられます。
管理員は管理会社並びに管理組合の雑用係的役割を担っています。
専門委員会の細則はそれでもいいと思いますが、諮問機関というのが忘れられて
います。委員の選定は推薦並びに公募とすべきでしょうね。
専門委員会が使う費用は理事会で承認されたもの以外は使えないのが当然です。
専門委員会は理事会が与えた検討課題について調査した結果を理事会に報告する
のが役割です。それを理事会で検討して決議し、総会に提案ということになります。
議事録は管理会社が素案を作成しますが、それを理事長が修正等をして作成し、回覧板
等で住民にしらせるものです。
事実が伝えられないということですが、それだったら理事長自ら作成し、それを配布
や掲示板等に掲示すればいいんではないでしょうか。
うちの場合は住民に情報の提供や知識を知らしめる時には、理事長が自らそれを作成し、
各戸配布をするようにしています。コピーやポストへの投函は管理員にさせますが。
規約や細則の改正についてはどこのマンションの住民も関心はありませんよ。
地方整備局への相談はされたとのことですが、２年経過してますので担当が変わって
いるかもしれません。再度相談してみられたらいかがですか。
不正や賄賂等の問題については証拠がありませんのでそれには触れません。

>4517さん
そこまで虐げられているのマンションのためにまだ頑張るんですか。
私なら投げ出しますけどね。
どこのマンションにも長老みたいなのはいますよ。
私の場合は、長老や自治会には絶対マンション管理には口を出させ
ませんでしたが。
マンションの環境が違うんでしょうね。
当然管理会社も理事会には協力的で全てにおいて一生懸命やってくれ
ました。

どこのマンションにもいる長老達は暇に任せてマンション管理に
興味津々なんだよね。
建設的な意見をいうのならいいんだけど、そんな連中はどちらかと
いうと、理事会の足引っ張りが殆ど。
又、管理員に住民や理事会の内容、苦情や要望等を聞きたがる。
そして究極は理事長の批判。決まったパターンだね。

理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

４５１４、４５１８に記述された内容は「法的にも当たり前のこと」と思いますが、
当管理組合の管理規約・細則もその主旨と文面で当然書かれています。

だから表向きは極めて合法的だし、模範的な組合でありマンションなのです。
その延長線上に、「当管理組合に何ら非があったわけではない」と構内広報紙に明
記してみせる態度があり、裏側や実態が書かれた私の配布文書の「被害者」として
警察や検察らを味方につける力があります。

もし、規約上は任期１年の理事長が定めを超えて２年、３年とその任を続けたら、
当マンションはどうなるか？　管理会社ら業者と有力住民グループがそれを可とす
る方針であれば、ほぼ誰も文句を言わないと思います。私や他に数名が「規約違反」
と指摘しても「言わせておけ」とばかりに無視無回答で通すでしょう。少数は無力。

だが実際には、裁判所に本格的な訴訟を持ち込まれる危険があるような露骨な規約
違反はまず行われません。法や規範を有効たらしめることができているマンション
は、かなり幸せだと思います。私の管理組合の監事は何のためにいるのか不明です。

【会計帳簿閲覧問題の主な経緯】

管理規約にある会計帳簿の閲覧の規定を使って、問題の管理員がいた期間の書類（
組合の通帳や残高証明書など）を見たいと私が要望しても、理事会は無視無回答。
それで簡易裁判所に調停を申し立てたら、理事長は「見せる」と即答。「理事会は
要望に応じ、実施方法は双方で話し合って決める」で合意。しかし、合意した月の
下旬には「６ヶ月の閲覧停止」との罰則や「外部への情報漏洩禁止」といった制限
だらけの制度試案（細則）を発表。後任の管理員（管理会社が雇用）はファクスで
「これであなた様がご納得なら明日からでも閲覧を開始してよいとの指示が、本日、
理事長から出ました」と私に伝達。私が「規約上、細則は総会の承認を得ることが
必要では」（つまり理事長と管理員の行為は規約違反）と指摘したら２人とも沈黙。
ひっかけたい、帳簿閲覧は「実施済み」にしたかったのか？　一方、調停の最中に
理事４名と管理員で「管理組合保管書類リスト」再作成のための委員会が活動し、
その成果たるリスト（８ヶ月後の定期総会の翌日に初公表）には「組合の通帳と残
高証明書」が見当たらない。私が「なぜリストに載らないのか」と尋ねても無回答。
他の組合員１名が「規約上、保管対象を変えたのなら総会での承認が必要では」と
総会で発言するも、当時の理事長「変えていないから承認の必要はない」と一蹴。
この理事長（私の調停の相手）は任期満了後、給排水管工事が終わるまで「専門委
員」になり、以後は「防火担当者」として毎月５千円、管理費から報酬が出ている。

さらに後日、私を告訴するための臨時総会の前の時期（告訴キャンペーン真っ最中）
に理事会は（調停の合意に反し）一方的に「会計帳簿の閲覧を実施する」と発表。
「あの資料はあるか、この資料はどうか」の事前すり合わせを抜かした行為ゆえ、
私は誘いには乗らなかった。臨時総会の議事録には理事長の発言として「通知した
が、本人が来ない。」と記載された。こうしてすべて「私が悪い」話に変えられる。

複数の弁護士も私を取り調べた警察も、組合（理事会）側を「それでいい、そんな
もの」と言い、このような経理は問題視しません。私以外の組合員もほぼ同じです。

（既視感ありの投稿と思う方もいるでしょうから今後は要望等がなければ控えます）

>理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。

最高裁のこの「判断」（高裁への差し戻し）は、新聞各紙の記事では
まさに「理事長を理事会で解任できる」を目玉として報じられていた。

しかし、管理会社の選定を競争入札で変えようとした理事長が、自分
が欠席した理事会で解任を決議された、という経緯があったみたいで、
すなわち、「管理会社の変更は難しい」が私にとっては重要だった。

>4522さん
相手が規約や細則を建前に行動を起こしているということですが、あなたも規約・細則
に則って行動を起こすべきです。正論対正論での戦いをするべきです。
規約に相手が違反しているのであれば、その点だけを追求し、憶測や批判とかの感情は
入れず本質だけで戦う方がいいでしょう。
監事を高く評価してますが、マンション管理に対する意欲は一般理事と同じですよ。
通帳や残高証明の閲覧はどこのマンションでも総会の議案書に残高証明書が記載されて
いますけどね。国債やすまいる債とかも証券保護預かり証明願として銀行が金額とかも
含めて証明書を発行しているのを載せていますよ。
資産の運用は総会決議が必要です。
防火管理者は何もしない名前だけのポストというか、消防署に届け出をするだけの存在
しかない者に月５，０００円の報酬ですか。
何が問題なのか、規約や細則違反は何なのかのポイントを絞り、それだけの追求をしていき
それ以外のことまで広げると、内容に根拠が薄れたりして住民もついてこなくなりますよ。
できるだけ感情を抑えて客観的に対応していった方がいいでしょう。
それに一人で頑張るんではなく、仲間をつくることが大切です。

管理会社の変更決議を理事会で行ったのに、理事長が欠席した理事会で
解任されたということだが、理事は解任されていないんでしょう。
しかし、そんなに理事長は理事に嫌われていたんですかね。
管理会社にうまく丸め込まれた理事連中も情けないが、理事長も理事長
だよね。
普通のマンションでは絶対起こりえないことなんだろうが。

理事の役職については理事の互選となっている。
ということは理事長の変更は理事の互選でできるということでしょう。
理事長が転勤で遠方にいってしまった場合は理事もできなくなるしね。
副理事長が理事長の代理をすればいいけど、あくまで代理だからね。

上の修正です。
副理事長は理事長を補佐し、理事長が欠けた時はその職務を行うと
なっています。
他の理事を理事長にすることできないのかな？

理事長は理事の互選なんですよね。
総会のときも理事として承認されていますから。
総会後に理事会を招集して役員を決めることになっていますから。
しかし、大半のマンションでは便宜上議案書に役職も明記されたものを
決議していますよね。
役員は理事の互選となっているのに、理事でもない単なる理事候補が
総会前に役員の選出を行っているでしょう。
総会で理事が承認されてから、休憩をはさんで新理事会を開催して役員の
承認をもらっているマンションってありますか。

国交省標準管理規約では、理事長は理事の互選で選任できる規定だが、理事長の解任に関する規定はない。
理事会で解任された理事長（原告）が、決議無効と地位保全を求めて管理組合（被告）相手に訴訟を起こし、一審二審とも原告勝訴であった。理由は規約に選任の規定はあるが解任の規定がないからである。そして被告は最高裁に上告した。
その結果、12月18日に最高裁の判決が下り被告管理組合は逆転勝訴した。すなわち、理事長は理事会で解任出来ると。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

原告と被告を間違っていませんか？

原告：解任された理事長
被告：管理組合

これは一審まで。

二審以降は管理組合が上告しているので

上告人：管理組合
非上告人：解任された理事長

になる。

コピペはみてないので間違ってる
と思ったのでね。

ごれは、九州の地方都市のタワーマンションの管理組合での裁判で、特殊な要因がありそう。
まだ管理組合側が、勝訴した訳ではなく、論点が、別になっただけだろう。

事件番号：平成29(受)84
事件名：総会決議無効確認等請求本訴，組合理事地位確認請求反訴事件
裁判年月日：平成29年12月18日
法廷名：最高裁判所第一小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄差戻

【判示事項】
理事を組合員のうちから総会で選任し，理事の互選により理事長を選任する旨の定めがある規約を有するマンション管理組合において，その互選により選任された理事長につき，理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができるとされた事例

役員は理事の互選で選出するとなっているのだから、その改選をするのは
理事会判断でいいと思うのが自然でしょうね。
理事の解雇については総会決議が必要でしょう。
当たり前の結論を出したということでしょう。

４５２９に示されたリンク先の判決文の（５）に、

ところが、被上告人は、平成２５年１０月１０日、理事会決議を経ないまま、
他の理事から総会の議案とすることを反対されていた案件を諮るため、理事長
として臨時総会の招集通知を発した。

とある。「被上告人」とは解任された元理事長さんである。
なぜ「理事会決議を経ないまま」、臨時総会の招集通知を発せざるをえなかったのか？
その経緯と理由に共感してやるか、そうでなく無情にも突き放すか、がポイントでは。

理事長には臨時総会招集を開催する権限はあるが、あくまで理事会決議が
必要なのにそれをやらなかったのは問題がありますね。
何故理事会決議を経ずに臨時総会を開催したのかの理由はその如何を問わず
裁判が絡めば当然正論でいかなければならないでしょう。

↑ ジャベール警部を彷彿（ほうふつ）とさせる「正論」であろう。

　「レ・ミゼラブル」の冒頭において、
　どうしてジャン・バルジャンがパンを盗まざるをえなかったか？
　盗んだバルジャンにどんな罪があるというのか？

　といっても久留米の当該物件の内情の報道は目にせず、よく知らないのだが。

ジャン・バルジャンとは懐かしい名前がでてきましたね。
内容はもう忘れてしまいましたけど。

私の場合は、理事長の「解任」決議ではなく「辞任勧告」決議でした。

福岡県久留米市の件のように、私（＝定期総会で承認された理事長）が
出席していない臨時理事会で決議され、数日後「勧告」文が配達された。
細かく言えば、理事長の私や非役員の一般の組合員には開催予告なしの
”秘密”の状態での開催だった。

私は「管理員の変更」は希望していたが、管理会社の変更までは考えて
いなかった。下記「勧告」文が出される２週間前に管理会社の営業所を
初訪問して初めて苦境（管理員が組合の運営に干渉する）を報告し、そ
の１週間後に初めて会計の外部監査の必要を全組合員に指摘していた。

＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞
　　　　　　　　　　　　「勧告」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合理事一同

平成２３年１１月２３日に開催した理事会で、あなた様に対し、理事長
を辞任するよう勧告することが決定されました。あなた様の平成２３年
７月中旬以降の一連の行為は、管理規約第５０条（役員の義務）を遵守
していません。あなた様は、速やかに理事長職の辞任を申し出るよう勧
告します。理事長印（２個）、管理員業務委託契約書、理事長が保管す
る鍵（４個）を至急返却して下さい。

（役員の義務を遵守していない主な行為）
１．理事会の承認を経ずして、理事長名義で、ほとんどの世帯に配布さ
　　れた平成２３年７月中旬以降の一連の文書。
２．同年８月２０日付文書「決別宣言」こんな管理組合やってられない
　　（理事長としての職務遂行義務放棄）
３．同年８月２０日付文書（理事各位宛）理事長メモ「当分の間、休ま
　　せていただきます。理由は、このような管理組合の運営には応じる
　　わけにはゆかないからです。」（理事長としての職務遂行義務放棄）
４．理事会８／２７、９／１０、１０／８、１１／１２、１１／２３に
　　欠席したこと。（理事長としての職務遂行義務放棄）

＊管理規約第５０条（役員の義務）
　役員は、法律、本規約および総会の議決を遵守し、忠実にその職務を
　遂行する義務を負う。

小難しく当物件のトラブルの本質を突く問いをひとつ挙げると、

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちてしまうことを理由として、
会計を主とした不正の実績を公開を装って隠し通すことは、認めら
れるのか？

残念ながら「はい。認められます。」が社会的現状だと思われます。
信じられない方も多いでしょうが、会計帳簿閲覧の阻止にかけては、
故意の者も無意識の者も、私以外の皆が何年も一致協力しています。
ナチス・ドイツでさえ裏切り者は出ましたが、当物件ではゼロです。

理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
当然でしょうね。
理事長の文書の配布については理事会の決議はなくても配布するのは
問題はないと思います。
帳簿の閲覧については、組合員に対しては要請があればそれに答えるのが
自然だと思いますが。
不祥事を一部の者だけが知り、それを隠蔽はするが、それ以降誕生する
理事はそれが閲覧できることになる訳ですから、遅かれ早かれその事実は
組合員には知れ渡るのではないですか。

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちるということはないでしょう。
その不祥事を購入者が知ってから購入する訳ではないでしょうから。
殺人事件があった家とかを販売する場合はその事実を伝えて販売する
というのも必要ですから。資産価値は落ちますが。

自分のマンションのため、という側面はあるでしょうが、それよりも
他のマンションも含めた「役職に就いていない一般の管理組合員の発
言権を確保するため」というのが大きいです。

管理員はよく住民を使って間接的に「理事会を通せ」と私にメッセー
ジを発していました。理事会を通さない発信はお城を崩しかねない。
管理業者は総会より理事会でマンションの組合を統御できれば楽でし
ょうし、効率的でしょう。マンション管理センターも最高裁もこの線
の上に立っているのでは。

映画『それでもボクはやってない』のラストは、最高裁の建物を映し
て「どうか私を裁いて下さい」だったと記憶しています。痛烈。

管理会社には、親会社として有名大手不動産会社を持つタイプと、
そうではない「独立系」があるとしばしば目にします。

「独立系」のご出身の方には前者（子会社タイプ）の悪い特徴は
あまり知らないし経験もない、ということは起こりがちですか？
一括りに「管理会社」と言っても何か違いがあるような気がする。

管理会社にはゼネコン系と独立系の２タイプがあります。
ゼネコン系の管理会社は親会社のことを意識せざるをえないでしょう。
当然大規模修繕工事は親会社がするようにもっていかなければなりません。
管理会社主導で理事会が運営されているゼネコン系の組合は、当然工事の
主導も管理会社に握られることになります。
当然工事費は競争がなくなりますので高くなります。
設計監理方式も採用できませんからね、それをやると管理会社の親会社が
工事の受注を取れなくなったり、工事費が競争が行われるようになるので
例え受注できたとしても安い価格になりますから。

>理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
>当然でしょうね。

断罪。細かく説明すればきりがないのでやめますが、欠席せざるをえない
ような方向に持っていくのがプロの管理業者の腕の見せ所じゃないですか。

管理員がフィクサーになって設定された臨時理事会に出たらパクリと食われ、
私が欠席し始めると知って毎月の理事会に管理人と専門委員全員が入り出し、
まず副理事長を理事長代行にすると決め、理事会の名称も「合同会議」に変
えて運営（議事録はそれが分からない様に理事会と専門委員会で別に作成）。
この状態は私の辞表提出に続いて管理員が辞めた翌月、業務委託先の管理会
社を再び同じ会社にすると決議するまで続きました【臭いものにフタ作戦】。

歯が立つわけがない。

>>4546 匿名さん

管理会社を下部に持つゼネコンなんて大手だから、修繕なんてやらないよ。

>4548さん
うちの大規模修繕工事には、大成建設、清水建設も地元の大手建設会社
と一緒に応募してきましたよ。
最終的には大成建設さんに受注が決まりました。
うちのマンションは独立系の管理会社に管理を委託していますけど。

>4547さん
いくら欠席せざるをえない状況にもっていくといっても、理事会を
管理運営していくのは理事であり管理会社ではありません。
それができないような環境づくりをしたのは組合員じゃないんですか。
そして、問題を解決していくのも組合員です。
建前論でいけば、どういう事情があるにせよ、理事長の役割を放棄すれば
裁判では負けますよ。
裁判官はそういう事情とかは斟酌しませんからね。
理事会や総会で決議等されたものを裁判官はどう斟酌すればいいんですか。
それが優先されるのではないですか。
本当に困っているのなら、住民が立ち上がるべきです。そうすれば管理会社の
変更は簡単にできますよ。管理会社側に立つ住民がいるからそれができない
だけですよね。

管理員（管理人）を中心にした「自主管理」は１９９９～２０１２年。

管理組合の資金は管理会社が出し入れを委託され、管理員には小口会計
として口座（通帳）が与えられていました。管理員は総会にも理事会、
専門委員会にも出席していました。事務的な準備も管理員の統括です。

こうした管理体制は、２～３年の準備（規約改正や細則の創設）を経た
上で導入されました。６名の組合員（誰かは不明）と当該の管理員とで
プロジェクトチームが活動していたことまでは分かっています。

毎月や期末の会計監査はろくにできないように仕組まれていたようです。
担当の役員が精査する能力も意欲も持たなかった時期もあったでしょう。

>4551さん
過去のいきさつより、今後どうするかの方が大切なんではないですか。
普通は小口会計が管理員となることはないでしょう。あるとしたら理事長
名義の口座となります。
管理会社が管理会社の収納口座から引き落としをするのです。
あなたは過去のことを追求したいのですか、それとも今後の対応策を検討
したいのですか。管理会社のリプレイスも含めて。

私は他人に「立ち上がれ、立ち上がるべき」とは言えないです。

組合で雇用している管理員に、１年ごとの業務委託契約だから
更新直前の時期だけども「履歴書を提示して」と管理事務所に
行ったら、管理員は黙って上階宅に入って施錠してもらい、パ
トカー３台が事務所前にサイレンなしでやってきた。６年前。

私に対する刑事告訴の受理は２年７ヶ月前で、最近でも電話に
出られない日があると翌朝には玄関に担当の刑事たちが来て、
「どうしたのかと思って。」と恐らく逃亡したか確認に来る。

告訴を主導した現専門委員に先の総会で「議事録に『報告した』
とだけ書いて肝心の中身がわからない。」と質問したら「警察
の指導を受けてのことだ。」と返答。

逐一、このようなエピソードは文書を配って組合員に知らせて
きました。３日前にも検察での供述を伝えましたが反応なし。

こんな管理体制でも異論を唱えているのは、基本的に私だけ。
仕方がないと思っていますが。

>4553さん
想像を絶する苦しい経験をされたんですね。
そこまでマンションのため、みんなの為に一生懸命したのに
住民は冷たいんですね。
刑事事件まで発展したその内容は分りませんが、もう投げ出されたら
いかがですか。
そこまで住民のためにやる意味がないようにも思えます。

管理会社のゼネコン系と独立系、どちらがいいんですか。

マンションの管理には関係ないことですが、私が現在経験した中から皆さんも
知ってて損にはならないことを書き込んでみます。
遺産相続した土地を売却することになり、兄弟３人で遺産分割協議書を作成し、
長男に所有権移転登記をしました。所有権登記者がいないと土地の売却ができ
ないからです。
たまたま私どもの土地は行政が購入しましたので、収用証明書があれば譲渡税
が免除されますのでその手続きをしました。
そしていざ協議書に基づき配分することになったのですが、長男以外には贈与税
が課せられるということが分り、来年３月までに確定申告をすることになりました。
その土地は所有権移転登記がされた時点で、それを分配するときは長男からの譲渡
の扱いがされるので長男以外は贈与税の申告をしなければならないということです。
これを回避するには、親からの相続の時は共同で所有権移転登記をしておけば贈与
税は不要とのことでした。節税対策は必要ですね。贈与税は１１０万円の控除が
あるだけで後はその金額によって違いますが、最高５５％まであり高額になります。
相続税と贈与税は関係ないものと思っていました。

管理会社はできればゼネコン系の方がいいと思います。
どうしてもゼネコン系の管理会社は親元をみて仕事をしてますから。
工事が多くなりますし工事費も高くなります。

うちはゼネコン系ですけど工事が多いかすくないかはわかりません。
何か基準みたいなものはあるんですか。

４５５４さん。涙が出るくらい嬉しくなるくらい優しいお言葉に感激。

>4557
「工事が多くなり工事費も高くな」るのであれば、「管理会社はゼネコン系の方がいい」とは言えないのではないですか。独立系が推奨されるのであれば腑に落ちるのですが。当方に何か知識が欠けているのかな。

分譲当初から管理会社は決まっていましたから現在も続いているだけです。
他所のマンションのことを聞きますと工事はうちと比べるとかなり少ないようです。

ゼネコン系管理会社の工事費が高くなるのは相見積が
ないからです。
やったとしても管理会社系列の業者から見積もりをとるだけだから。

それなら独立系の管理会社に代えた方がいいとういうこと？
独立系は小さい会社が多いんでは。

贈与税の書き込み勉強になりました。
ありがとうございました。

近所の「東急ドエル」は工事を必ず東急建設でやっている。
月々の管理費＋修繕積立金も他の同型物件と比べて割高（＋１万～１万５千円）。
よく支払えているな、と大きなお世話ながら思う。

ところで、ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

それはないんじゃないですか。

でもね、国交省は望まれる修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円と
試算してますよ。
１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画には大型設備の更新工事が
含まれてきますからね。
１３年で工事をして、それから３０年間の長期修繕計画となると築４３年
までの計画となります。
そうすれば、玄関扉、消防設備、エレベーター、給排水管、サッシ等の
大型設備の更新工事が含まれますからね。
単に１回目にやった大規模修繕工事を２回目以降も同じようにやればいいと
思っている者が多いからね。
大型設備の更新工事もやらなければならないのは分っているが、それをやる
には修繕積立金の値上げが必要だから、それはやりたくないので、誰もその
問題には触れたがらないし、動かない。

１７，５００円となると大幅値上げをしなければならなくなります。
築３０年ぐらいで買い替えればいいんですが。
しかし、築３０年経過後も入れ替わったり、最初から住み続けている者が
います。建て替えをするに早いし、やはり建物が存続している以上は維持・保全
をしていかなければならないでしょう。

>ところで、ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

財閥系、デベ系、マンション管理士会系などがあります。

４５６９さんの回答で納得。

「建設会社」を持たない管理会社を「独立系」としてくくることに違和感あった。

日本ハウズイング、ハイネス管理などが私にとっては「独立系」（管理会社自体が親会社）。

マンション管理士系の管理会社とは、マンション管理士が管理会社を
支配しているということかな？これは独立系ではないの？

マンション管理士「会」系と書いてありますね。
管理士団体が出資あるいは募金して起こした管理会社が存在するのかも。

他者が提示した「独立系」の中に、財閥系、デベ系、管理士会系などが
あるとおっしゃっているのと違いますか。

高校の数学でやる「集合」をきちんと習得なさっているように見えます。

財閥系・デベ系は独立系には含まれないのでは。ひも付きですから。
マンション管理士系というのは、単にマンション管理士が設計コンサルトや
理事会の顧問等をしてマンション管理に携わっているということでしょう。
管理士会が管理会社の役割を果たしている訳ではないと思います。

>他者が提示した「独立系」の中に、財閥系、デベ系、管理士会系などが
>あるとおっしゃっているのと違いますか。

元の質問文：ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

ゼネコン系／独立系／財閥系／デベ系／管理士会系など　がそれぞれ並列
していると見ておけば？　とりあえず。

最高裁が１８日に高裁に差し戻した福岡県久留米市のマンションの経緯は、
何かでより詳しく知ることはできないでしょうか？（判決文でなく内情）

ひも付きでない管理会社のほうがゼネコン系管理会社よりも
管理組合としては工事が少なくて済み、工費も節約できる。
こういう傾向があると考えるのは誤りですか？

あるいはゼネコン系のほうが工事が少なく費用も安く済む？

ゼネコン系の管理会社は親会社の建設会社への工事の受注を考慮せざるを
えません。工事の頻度についてはどちらもかわらないでしょう。
ただ、ゼネコン系の管理会社であれば大規模修繕工事の受注は親会社抜き
には考えられませんから、特に設計コンサルタントを介しての業者選定方法は
やらないでしょう。
そのやり方だと相見積を同条件で取ることになります。当然それにゼネコン系
の建設会社が参加したとしても、受注するためには見積価格を下げなければ
なりません。
又受注できないかもしれません。そうなれば管理会社も困ります。
だからゼネコン系マンションの工事は管理会社主導で進められるのです。

>>4576
>だからゼネコン系マンションの工事は管理会社主導で進められるのです。

ゼネコン系管理会社とは具体的にどこですか？

ゼネコン系とデベロッパー系
　　穴吹コミュニティ、伊藤忠アーバンコミュニティ、コスモスライフ、ダイワハウス、
　　コミュニティワン、長谷工コミュニティ、大成サービス等

独立系
　　日本ハウジィング、合人社、互光グループ等

>>4578
>ゼネコン系とデベロッパー系
>　　穴吹コミュニティ、伊藤忠アーバンコミュニティ、コスモスライフ、ダイワハウス、
>　　コミュニティワン、長谷工コミュニティ、大成サービス等

これらの中でゼネコン系管理会社はどこですか？

強いて分ければ長谷工コミュニティとダイワハウスでしょう。
デベロッハー系でいえば、例えばサーパスのマンションでしたら
同系列の穴吹建設？や穴吹興産が工事を請け負います。
ポレスターマンションであればコスモス建設？に工事を依頼します。

三菱系や東急系、住友系列等の管理会社は不動産部門や建設会社を
バックに擁していますからね。

管理会社のタイプには大きく分けてゼネコン系と独立系がある。
ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

ゼネコン系・テベロッパー系の管理会社は、親会社等から自動的に管理を
委託されることになります。
独立系はその形態を有していないので、現在管理を委託しているマンションと
再契約を競争で獲得することになります。
当然価格競争が行われます。サービスや委託費が現在より有利でなければ獲得
することはできませんから。
マンションが管理を委託するのはどちらでもいいんです。問題は大規模修繕工事
をするときに、平等な相見積の中で競争原理が働くやり方ができればいいんです。
現状のシステムでは、ゼネコン系の管理会社であれば工事を競争でやることはない
でしょうから。

>ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

はじめからそう言って下さいよ。
それから、ゼネコン系管理会社を勧める（勧めた）理由。

>>4582
>ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

意味がわからない。
そもそも「管理会社のタイプには大きく分けてゼネコン系と独立系がある。」がおかしい。

>4584さん
私はゼネコン系の管理会社を推奨した書き込みは一度もしていませんよ。
寧ろ独立系の方が工事時の相見積の観点からすればプラスになるとの主張
はしてますけど。
但し、管理会社抜きで理事会が同条件での相見積が取れればですが。
関心も知識、時間もない理事や住民だけだったら、管理会社に丸投げした方が
楽でいいと思っている組合もあるでしょうから。

>4585さん
ゼネコン系と独立系の分別の仕方がおかしいというなら、建設会社や不動産会社等の
デベロッパーと関連のある管理会社とそういった業者と関連のない管理会社とに分けますか。

一般的な分類は、「デベロッパー系、ゼネコン系、独立系」であろう。
また、「財閥系、ゼネコン系、ビルメンテナンス系」に分類することもある。

問題点は工事をする場合どちらがメリットがあるかということでしょう。

>4586さん
ごめんごめん。

>4557さんの
↓ がちょっと謎でしたの。
>管理会社はできればゼネコン系の方がいいと思います。
>どうしてもゼネコン系の管理会社は親元をみて仕事をしてますから。
>工事が多くなりますし工事費も高くなります。

４５７３さんの視点「ひも付き」の有無でよいと思いまする

>4590さん
４５５７の書き込みは辻褄があいませんね。
ひも付きがどうかでの分類の仕方がいいと思います。

正月はまだですが、すごろくのように「ふりだし」に戻りましたね。
紆余曲折を経た割には大して実りのない話でしたか。

管理会社に「系」があるように管理組合にもタイプがありそうです。
管理業務委託契約の全部／一部、それから自主管理の３種とは別に。
私のところはどの管理会社か以前にやはり住民（組合）も問題じゃ。

独立系がマンション管理の基本としてはいいと思うけど、管理会社
主導で理事会が運営されると、合○社みたいなところに食い物にされて
しまう。しかし、それはデベ系とかでも同じことかもしれない。
要は住民の意識が高いかどうかに掛かっているんではないだろうか。

ゼネコン系とか独立系とかが問題ではなく、大規模修繕工事をする時に
相見積を取り競争の中で業者選定ができるかどうかがポイントです。
例えば管理会社と関係のない設計コンサルタントの元に同条件での相見積
がとれる環境にあるマンションかそうでないかということです。
管理会社主導で理事会が運営されているマンションであればどちらでも
同じことです。

ひも付きの管理会社に委託している物件にしか住んだことがないけど、
「独立系のほうが悪質」との住民らしき投稿を目にしたこともある。
真偽はよくわかりません。多数の物件を手掛けてきた管理士さんなら
何らかの感覚があるのかもしれないと想像します。

住民の意識の高低は、かなりの程度はコントロール可能だと思います。
どなたかが書いた通り、新築引き渡し、管理組合発足の時に契約先の
管理会社は定められており、その影響力にもよるでしょう。

私の物件のケースでは、組合発足から１０年程度は初代管理員が変わ
ることなく、一応平穏でしたが、第一回大規模修繕工事を好機として
（ちょうど初代管理員が定年を迎える時期を控え）規約の改造や細則
の創設（専門委員会の設置）、新管理員の組合での雇用（委託契約）
等、いろいろ仕組まれました。あまり理由にならないでしょうが、私
も現役でほとんど関心もなく、こっそり仕組まれた感じがあります。

管理組合、住民のタイプとして私が好感を持つのは、「啓蒙」を喜ぶ
物件です。ダメ（と言っては失礼だが）なマンションや団地は、「寝
た子を起こすな」の考えで理事会周辺が運営されており、組合員が管
理費や修繕積立金を納めている主権者としての意識を持つことを嫌が
り、面倒だと感じます。わがマンションは、残念ながら、後者です。

しかも恐ろしいことに、主権者みずからが権利者であることを嫌がり、
管理の権限を放棄する場合さえある。数年前の私もそれに近い意識で、
管理業務委託契約の「委託」を分かっていないと他の板で注意された。

最後は、「無い袖は振れない」で組合の資金が尽きたら安くて良い物
を買うしかないという経済的な合理性が働くか。でも、それも怪しい。

>4596さん
デベ系、独立系どちらが悪質とか工事費が安い業者が選定できるとかは管理会社次第です。
ただ言えることは、マンションの住民とくに理事会・理事長の役割、やる気、知識等が重要
となってきます。
工事の例が分りやすいのでそれに基づいて書き込みをさせて頂きます。
工事費・工事業者を決めるには同じ条件で相見積を取らないとどちらが高いのか安いのかの
判断ができません。
その共通仕様書を作成するのは設計コンサルタントが必要となります。
ゼネコン系管理会社と関係のないコンサルタントが選定されると、管理会社主導で工事が進め
られていければ競争がないので値引きも他所の建設会社に取られるとかの心配をすることも
ありません。これは独立系の管理会社でも似たようなもので、契約している建設会社が取れな
ければバックマージンは貰えなくなります。
只、ゼネコン系の場合は何が何でも親会社が受注できなければ困ります。
独立系の管理会社が工事の主導権を取ろうとした時に、そこの理事会が中立の設計コンサルタント
を立てて建設会社の募集を取ることになりました。当然公募ですから独立系の建設会社も応募
してもいいんですが、その時点でその建設会社は辞退しました。その建設会社は独立系の管理会社
○人社と常時契約している会社です。
結論としては、どちらでもいいんですが、管理会社主導ではなく設計監理方式で工事が進められる
かがポイントです。それには独立系の方がやりやすいと思います。
後は設計コンサルタントが粛々と進めてくれますので理事会としては一緒に検討していけばいい
だけです。それができるかできないかが工事費を安くするポイントだと思います。
設計コンサルタントへの報酬は当初の工事費からすれば安いものですよ。

>4596さん
独立系の管理会社にもいろいろあります。私どもが現在管理を委託している管理会社は
工事は必要があるもの以外は奨めてきません。
大規模修繕工事の時も、推薦業者はありませんでした。
当然工事の主導権は専門委員会で行いました。
建物診断業者、設計コンサルタント、元請会社全て公募で行いました。
その間管理会社は全面的にバックアップをしてくれました。
管理の委託だけで業務をやっている会社もあります。
ただ、私どもの第１回目の大規模修繕工事の時は、管理会社は全ての会議とかに参加
していましたし、資料の準備、議事録案の素案作り等をして頂きました。
この大規模修繕工事時の委託費については考慮すべきだったと反省はしています。

４５９８を前提として独立系の管理会社の方がいいといっているのかもしれません。
うちの契約している管理会社が、工事とかで利益を追求している会社であったら
又、違っているとは思います。

管理会社主導で理事会が運営されるのは寂しいことですね。
もっと理事会に力があれば、知識や情報があれば理事会主導で
理事会は運営できるのですが。
マンションの住民はそんなにダメ人間ばかり集まっているんですか。
勿論仕事の方が忙しくて管理組合のことには構っておれないという
者もいるでしょうが。
そこは知識を知恵に変えて乗り切ることを考える者がいればいいんだが、
そういった人材もいないんでしょうね。

管理会社主導で行われていても住民がそれを
望むのであればそれもあり。

しかし、住民はわれ関せずのスタンスだからね。
一部の者しかマンション管理に興味は持たないしね。

管理会社も企業の存続を望むなら、真にマンションのためになる
管理、お手伝いをしていかなければならない。
管理会社と管理組合は共存・共栄の関係でなければならない。
当然適正利潤も含めて。

インフルエンザみたいなものではないですか。
人間も生物である以上、ウイルスの侵入・感染を意思の力で阻止できません。
管理組合なんかもプロの集団、業者にねらいを定められたらまず打つ手なし。
一度、二度は病気にかかったけれども、回復して次からは免疫機能作動なら
まだ良いほうですよ。手遅れの物件では自浄作用なく、悪を悪とも思わない。

当組合への管理員の入り方。あるマンション管理士の分析によればこうです。
築１６年あたりで管理会社への委託料が１千万円を超えるほどに高くなり、
減額・見直し、ひょっとしたら管理会社の変更まで当時の理事は考え始めた。
そこで業者連合と有力住民は、それまでの管理員給与と他の人件費の合計額
を新管理員への月給（３８万円）として「管理員業務委託契約書」を作成。
管理会社への委託料は６００万～７００万円に減ったが管理員と合算して
結局「１千万」。大半の組合員は単純なこのカラクリに気付かず。そもそも
組合の”広報”は「寝た子を起こさない」ようにわざと消極的。気付けない。

わがマンションに４５９８さんのような文面、内容を書ける人は見当たらず。
なぜか？
素姓のわからない強力な管理員が計１６年近く住み込み、一部住民と組合運
営のハンドルを握り続けたせいで、輪番制がフィルター的働きをし、（私か
ら見て）まともな組合員が売却退去か完全沈黙かするようになった。私が６
年前に問題を知らせる文書を作って全戸配布した時、「私も管理人にやられ
ましてね」と電話してきた高齢の男性がいました。

工事に関連して、「中立の設計コンサル」「公募」ともに素晴らしい考え。
だが私の経験ではずる賢い管理会社はこれらの公正な手段が採用されたり、
採用されても実は不公正となるようなあくどい手をいくらでも持っている。
私の物件では、組合発足時から３７年変更なしのひも付き管理会社のもと、
初回の大規模修繕前にどういう経緯で来たのか不明の「設計コンサル」が
現在に至るまで特に修繕積立金の使途決定を牛耳り続けています（既述）。

もし、この２社体制を崩し、変えることができたら快挙。夢のようです。

人材がいないので絶望的だし絶望してもいるのだが、それなのにまだ私は実質管理会社製の議事録の解読の仕方や当組合の問題点を指摘する文書を適宜、発行し続けています。絶望しながら行動する組合員は、全国各地に人知れず存在しているはずです。理解し、応援してあげて下さい。

>4604さん
築３７年のマンションとなれば３回目の大規模修繕工事が控えています。
又、大型設備（エレベーター、給排水管、サッシ、玄関扉、消防設備等）の更新工事
も必要となります。
今から益々工事費が支出されることになると思いますが、管理会社にとってはおいしい
餌が目の前にぶらさがっていますので、絶対手放したくないドル箱の物件です。
しかしこれは他所の管理会社からみても同じなんですね。もし、あなたのマンションが
リプレイスを考えるとして相談されたら、その管理会社は全力投球して現在の管理会社
と戦ってくれるでしょう。管理会社は取ったり取られたりの厳しい世界ですから。
委託管理費については、確かに高いのだと思いますが、もし具体的な全国相場等が知り
たければ書き込むことはできます。
あなたのマンションでネックとなっているのは、一部住民が管理会社の変更や設計コン
サルタント工事の適正化等を妨げているのだと思います。
住民が１つになれば、管理会社、管理員、設計コンサルタントの変更は簡単にできます。
「問題点」
①管理会社のリプレイス・・・他所の管理会社に相談してみる。
②設計コンサルタントの解雇・・・大規模修繕工事時に公募してコンサルタントを募集
③管理員の変更・・・変更と管理員の仕事の手順や細則を管理会社からもらって確認。
④本来の理事会へ・・・理事会は理事会主導で行うのが基本、但し人材の問題があります。
　　理事会は理事が中心になって運営し、議事録は理事長が作成する。
⑤同じ志の仲間を増やす。　　

※私は部外者ですので好き勝手に書き込めますが、実際はこんなに甘いものでないことは
　理解できます。私どものマンションでは、そういうことにならないよう、しっかり手綱を
　引き締めてマンション管理を行っていきます。

>4604さん
設計コンサルタントに長期修繕計画を作成してもらったらいかがですか。
当然概算設計書も作成しなければ、個別の工事費が分りませんので。
予定価格は余裕をもって組むと思いますが、実際はかなり下回る工事費
で済みますので、予定価格を９０％程度に抑えて計画するようにしたら
いいと思います。
その計画書にはやらなければならない工事の全てを記載しておく必要が
あります。
周期とか工事費に関しては、その時期がきたら次期事業計画として理事会
案として総会に提案するようにしたらいいと思います。
そうすることによって、全て設計コンサルタントにおんぶにだっこの状態
から解放されると思います。

しっかりした長期修繕計画書があれば、設計コンサルタントに毎回相談する必要
もないですからね。
工事とかが分らない住民が多いのでコンサルタントに相談しているのでしょう。
技術的なことは、その時にコンサルタントや業者に聞けば詳しく説明をしてくれ
ますので、委員や理事はそれを聞いて各自判断して決めればいいだけです。
コンサルタントはその時に公募で決めればいいのです。
それができるかどうかが鍵となります。やはり理事会での承認が必要でしょう。
どちらにしても難問であり壁がありますね。

うんちくに富んだ様々な書き込みを有難うございます。じっくり読ませていただきます。

長期修繕計画（長計）は、２０年以上前から某設計コンサルタントに独り占めされている
状態が続いていると言えます。同社が有料で時々変更を加え、組合はそれを丸のみします。
批判、文句を公言すれば、一部住民（理事長経験者、専門委員）が黙らせます。恐怖統治。

築年数のかさんだ分譲マンションそのものが「ひも付き」であり、変化・政権交代は至難。

こんな事態になっている原因は、絶対に見せられない「過去の実績」があるからでしょう。
裁判官的な思考で皆さんまでもが「証拠はあるのか」と、当組合幹部らに配慮してあげる
必要は、多分ありません。いつか、何らかの形でこの絶対に開かない「箱」をこじ開ける。

開けられた箱を調べられてひっかかる悪党は、プロか素人かの区別なく退場願いましょう。

再度、わが物件で起きている事態を端的に申し上げると、自分たちが「黒」であることを
隠すために「白」の１名（＝私）を除く２３９名の全組合員で自分たちは「白」だと装い
（もちろん故意の者もいれば無意識、無関心の者もいる）、内外の自治会や行政等もこの
構図を受け入れ、結局は管理会社やその親会社の失態が表面化しないよう結束しています。

組合員たる私１名が会計帳簿を閲覧できれば、この防御体制は全壊する恐れがあります。
１名の組合員の権利行使が阻まれている今の状態こそ、「組合の主役は理事会」の結果。
組合の本当の主役は（管理費や修繕積立金を納めている）「組合員」だということです。

一体お宅のマンションで何があったのか、多分工事にまつわる工事費の
流れに問題があるんでしょうね。
会計帳簿を見るだけで簡単に解決出来るものではないでしょうが、それを
解決しなければならないと住民が思っているのなら簡単に問題は解決できる
筈なんですが、そうはいかない何かがあるんでしょう。
理事長経験者や専門委員の力は相当なものなんですね。
おまけに自治会や行政も管理組合、理事会、総会に絡んでくる。そんな摩訶不思議な
マンションって日本にあるんですか。
私が今まで書き込んだことを実行に移すことはまず無理なマンションという
ことは理解できます。
設計コンサルタントとの契約を破棄し、管理会社のリプレイス、そして健全な
理事による理事会、総会の運営、内訳書までも含めた長期修繕計画の洗い直し、
専門委員の公募による選出これらができればいいですね。

今年ももうすぐ終わろうとしています。
来年解決の突破口が開けることを祈念しています。

かつて管理会社「大京アステージ」の板でも、
「会計だけを業務委託して『自主管理』をやってきた」旨の書き込みを見ました。

私の住むマンションでは１９９９～２０１２年が上記と同じ管理体制でしたが、
特徴は管理員が理事会、専門委員会、総会に出て契約先等が変わらないように
目を光らせるなど、フロントや管理士的な組合マネジメントもこなす点です。
他社では「ハイネス管理」で常駐の管理員がそうしている旨の投稿を見ました。

つまり、当マンションだけの事象ではない（隠れた手口）、と思われます。

工事についてはおっしゃる通り。しかし、同程度に「管理費会計」も「小口現金」
を中心として不明朗です（でした）。当該の管理員は２０１２年１月末に説明なく
退任し転居してしまい、それ以前も以後も理事会は誠意ある対応をしてくれません。

「摩訶不思議なマンション」は少なくともここに１棟あります。
経験や見聞をお持ちのプロの方もこの板を見つつ黙っているのかもしれませんね。

あなた様１人だけのためであっても、まだ紹介していない現象や手口等を書いても
私は構いません。

当管理組合の最大の不合理（理不尽）とは、私に対する刑事告訴を求めて時間（３
年）と費用（修繕積立金２００万円）をかけるくらいなら、組合の会計帳簿閲覧な
らタダですぐできますし、会計士等に監査を依頼しても短期間と少ない出費で済み、
組合（理事会）側は身の潔白を証明でき、私の疑問点も解消し、論争的状態が解決
する、ということです。それなのに理事長（現専門委員）は会計疑惑解消には手を
つけず、組合員（＝私）を警察に容疑者として突き出す道を３年前に選択しました。
（臨時総会の議案書では「名誉毀損」と「区分所有者の共同の利益に反する行為」
が容疑だったが、取調べでは後者（共同の利益に反する行為）が落ちていました）

もう組合にとっては過去の話しなんですね。
取り調べに関しては、名誉棄損だけということですね。確たる証拠がなく
住民にその情報を提供したのが要因なんでしょう。
ところで不思議なのは、会計帳簿の閲覧を拒否しているのは誰なんですか？
又、誰ならその会計帳簿を見ることができるんですか。
単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。
本当に会計帳簿をみれば問題が解決するんですか？
それをみて判明しない場合はどうするんですか。
私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
言い分があるのではないですか。
裁判官も理性もあり公平な判断をすると思いますけどね。

住民にとって過去の話しと書き込みましたが、現在進行形なんですね。
しかし、その兆候は１７～１８年前から続いているんですよね。
５年前に問題の管理員は退職しましたが。
一体何年前の会計処理が問題かもわからないのですよね。
それに裁判は名誉棄損がメインになっているし。
勿論名誉棄損ではないという確証を提出しなければ裁判官も認めませんからね。
その証拠は自分で捜しだすしかありませんが。

もう少し読み取れているのかと思っていました。

名誉毀損は、「していません」。
確たる証拠なく、と誰もが言う常套句をお書きになっていますが、
名誉毀損は、「証拠があっても書いたり言ったりしたら罪」です。

帳簿の閲覧は、表向きは拒否されていません（既述）。
理事長（規約上は権限のない元理事長の専門委員が特に）は「見てよい」
「（閲覧実施の）通知をしたが本人（＝私）が見に来ない」と言います。
しかし、閲覧対象物のリストたる『管理組合保管書類リスト』には、
４年前の簡裁調停後「組合の通帳」とか「残高証明書」等の記載がない。
当方が見たい物を抜かしておいて「見てよい」とか言ってるわけです。
組合内で特に自主管理時代の帳簿閲覧を希望しているのは私だけです。
「それを見て判明しない場合はどうするのか」は権利行使に対する脅し。

修繕積立金２００万円については、
「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費
用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０
０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額で
はなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に
理事会で決定致します。」との記述が臨時総会の議案書にあります。


>私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
>言い分があるのではないですか。

第一に、その「相手側」（＝管理組合、特に現専門委員の元理事長）の言い
分を受け入れて警察が動きました。刑事は私の言い分を聞きませんでした。
しかも、その「相手側」の言い分（告訴状の中身など）が私にはわからない
ように捜査は進みましたし、それ以前の組合内でも一方的なのは「相手側」。

第二に、「相手側」が駆使している高度な情報統制の存在をわかってほしい。
まさに、あなた様のような方が上記の引用のごとき思考をするように、沈黙
と伝達（広報）を見事に使い分けるマンションなのです。理事会が管理会社
や設計コンサルタントに操られていれば、組合員も外部機関もだましやすい。

・・・ということで、名誉毀損の案件は裁判にすらなっていない段階です。

>単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。

この「時間」の指摘は特に素晴らしいと感じます。
２０１４年１２月に臨時総会をやって私への刑事告訴を求めると決めてから、
（２０１５年５月に地元警察署が告訴状を受理し、）
２０１６年５月の定期総会で初めて理事長が「実は１年前に受理されていた。
捜査の都合上、言えなかった。」と開会直前に発表したと議事録にあります。

特にこの間（＝２０１５年）は訴状の提出や受理の有無を問い続けましたが、
理事長や専門委員だけでなく誰も答えてくれず。警察自体もまったく同じ。
「２０１６年５月の発表は、警察の許可なしにやれるはずがないのでは？」
と私は疑うが、こうして訴状提出者と警察が組めるのが刑事告訴ではある。

２０１７年４月から警察は私に接触し、取調べを始めました。
ある弁護士は、こんなに時間が経っているから警察が動くことはないだろう、
と見ていました。他の弁護士さんは、「時間かけ過ぎて不思議」との感想。

マンションの管理に刑事告訴なる強烈な手段が適当かどうか。私は否定的。

ここはマンション管理に関するスレであり、４６１６さんの書き込みも
マンション管理の過程の中で発生したものなんですが、一般的なマンションの
管理とは少し観点がズレているように思えます。
問題解決にしても、全容は把握していない中での書き込みとなりますので本人の
考えとはポイントがずれるのは仕方ないことでしょう。
あなたの住んでいるマンションが管理を委託している管理会社のスレで書き込み
をされた方がいいのかと思います。

結露で悩んでおられるマンションにお住まいの方は結構おられると
思います。
アルミサッシが殆どだと思いますが、これを樹脂サッシにすると結露が
防止できるとのことですが、如何せん工事費がかかり過ぎます。
築４０年前後であればサッシの交換も考慮できますが、まだまだ先の
ことです。
何かいいアイディア、結露防止法がありましたら教えてください。

夜、発砲スティロールを窓に立て掛けるだけで大幅に結露は防止できるよ。

ペアガラス（複層ガラス）は結露防止にはならないのですね。
とにかく結露がすごいのでその解決策が知りたい。

>「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０ ０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額ではなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に理事会で決定致します。」

名誉毀損罪の刑事告訴、これこそ修繕積立金の目的外取り崩しで管理規約違反を原因とする総会決議無効確認訴訟が出来る。掲示告訴と民事訴訟のバトルで和解に持って行ったほうがいい。

掲示告訴→刑事告訴

そうだねえ、裁判費用を修繕積立金から取り崩すのは間違って
いるかもしれないが、管理費で足りなければ、各人から徴収するか
借り入れを行うことになっているが、住民が積立金からの取り崩しを
望むなら規約違反とはならないかもね。

規約より総会での全員の決議の方が優先するしね。

↑規約よく読め。修繕積立金の使途は規定されている。
修繕積立金の一定期間分を組合員に返還する総会決議が規約違反で無効にされた判例。
管理組合は返還は積立金の減額に相当すると主張したが敗訴した。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

修繕積立金を返還するなんて組合員にとってはメリットがあるのに、総会決議の規約違反を厳しく追及するために訴訟を起こすとは見上げたものだ。

管理規約と組合員全員が承認決議した議案のどちらが優先されるかは
当然全員の決議にきまっているでしょう。
組合員全員が望んでいるんであれば規約なんてどうでもいいことだよ。
こんな基本的なことが分らないのかな？

それにね、組合員全員が望んでいるのに裁判なんてありえない。

>>4627
だから裁判で法令違反・規約違反の司法判決をもらうのだよ。そのために訴訟するのだよ。
法令違反・規約違反は管理組合のコンプライアンスの問題。いいかげんには出来ない。

>4629
だから組合員全員が望んでいることと限定しているでしょう。
全員が賛成しているのであれば、だれが規約違反として裁判まで
もっていくんですか。

全員が望んでいるのであれば、公序良俗違反でなければ
なんでもありですよ。
積立金の分配もありです。

>>4631
訴訟は法令違反、規約違反、公序良俗違反なら無効判決がでる。
あんたのような考えの理事長なら管理組合は敗訴するよ。
ただし訴訟を起こすような組合員が果たしているのか？
たぶん、普通なら黙っているだろう。なんせ訴訟は金かかるから。

全員が賛成をしている事案を裁判所が受理する筈はないでしょう。
管理組合が敗訴するとは原告と被告は誰なの？

最近の福岡県のマンションの一審、二審での理事長を理事の互選により解任出来ないとの判決を
最高裁で出来るとの判例を応用すると色々な事が考えられませんでしょうか。？

>>4633
判例も読めないとは情けない。顔洗って出直して来い。
総会決議無効確認請求事件について弁護士に教えてもらったほうがいい。
くどいが総会決議が無効と判断されるのは、法令違反、規約違反、公序良俗違反である。
ちなみに、拙者は今、管理組合を被告とし総会決議無効確認等請求事件の訴訟を起こしてる。
無効請求の理由は、特別決議を定めた区分所有法違反である。

私はマンション管理士だが、理事長は理事の互選により選任するとの規約があれば、理事の互選で
理事長を解任できると仲間や組合役員の相談で回答してた。ところが福岡地裁も高裁も、規約に理
事の互選で理事長を解任できるとの表記がないと解任出来ないとの判決で、仲間や組合役員から蔑
まれて来ました。最高裁は理事会の選択で理事長を解任できるとの当然の判決がなされた。

その反面規約を精査すると区分所有法の強行規定に反する規約も相当存在します。法令違反の規約
で運営されている議事は無効になる危険性が高い。

>4635
全く読解力もないんだな。
全員が賛成していれば訴訟はありえないといっているんだよ。
原告とか被告というのは全員が賛成であればありえない話しということだよ。
原告が組合で被告が管理会社ならありえるけどね。
組合員同士であれば全員が同じ考えなら組合員に訴訟する筈がないじゃないか。
何も判例のことはいっていないんだけどね。読解力のなさかな。頭が固い。

>4635
理事長は理事の互選で選出する。理事は総会で承認を得る。
理事長の解任も理事の互選で行える。但し理事の解任は総会決議事項。
会社法でも、取締役の選任は株主総会で、役職については取締役会で
行うというのは常識。
社長とかの役職の解任は取締役で解任できる。
勉強しなはれ。勉強の必要はないかな、常識だから。

今日家族づきあいをしている家から手作りのおせち料理が届けられた。
そこの息子が来年１月から法律事務所に勤務することになった。
今日はおせち料理と名刺とバッチを披露におかあさんといっしょに来た。
最初の名刺は絶対おじさんに渡すといってもってきた。
３回目の試験でようやく合格できたので、嬉しさも格別だね。
家内が先生と言ったら照れていたよ。

その常識を福岡地裁と高裁の判事と担当弁護士は間違っていたという事でしょう。
弁護士も相談に行くと我々が常識だと思って正しいと思う事を弁護士から否定さ
れた事がある。
まあ、今度の最高裁の判断は常識が勝ったことになる。お前は政治的判断をしす
ぎて災いをもたらすとの批判であったが、私独り勝ちである。

そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、
規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりす
る。
これこそ総会そのものが無効になるはずである。福岡の久留米のタワーマンショ
ンの最高裁判決はこれ等と比較しても、かなり、劣る事案である。

>4635
そんなことしてマンション内では変人と思われるだけだよ。
確かに特別決議事項を普通決議で決議したのは無効かもしれないが、
組合員は総会でそれを承認したんでしょう。
一般の組合員にとっては特別決議だろうと普通決議だろうと関係ないんだよ。
問題があるんだったら、今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
その時の議案は特別決議だろうと普通決議だろうと承認決議されていたと
思うけどね。
その議案が何かは分らないけどね。

>今後の対応策として規約を改正すればいいでしょう。
逆。特別決議で規約を改正してから本件の普通決議をとるのが正しい手順。
これなら訴訟沙汰にはならない。

>そういう輩に限って、総会の欠席者は理事長（議長）に一任するとの規約で、規約の設定変更廃止を、区分所有法３１条の強行規定を無視して可決したりする。

特別決議対策として棄権者の議決権を議長委任にして総会時の賛成票と反対票に按分して強制的に議決権を行使させるという規約である。これは憲法の保障する思想・信条の自由を侵す暴挙と言える。棄権は賛成でも反対でもない、特別決議の成立を阻止する議決権数の減数なのである。
訴訟を提起して、控訴・上告まで持って行って理事長解任判決と同様に最高裁判決をとることである。

まだ議長一任という手法を使っているんですね。
うちの場合は議決権行使書の賛否を優先している。
委任状の場合は、部屋番号と名前を記入することになっている。

>>4643
それが最高裁でお墨付きが得られれば、今後は特別決議の票集めで苦労することはない。
ぜひとも司法判決をとるべきだ。

欠席者（総会に欠席して、しかも委任状もださず。議決権行使書も未提出者。）を意思表示
なき者の票を、理事長（議長）に一任として賛成票に投じた、規約の設定、変更、廃止をし
た規約で管理組合は運営されている。勿論この意思表示なき者の票を賛成票に投じなければ
大幅に四分の三以上の賛成を満たす事は出来ない。

特別決議の場合の票集めに棄権者の票を活用しなければ
ならないとは残念な組合ですね。
それだけの活動をしていないからそういうことがでてくるんですよ。
もっと常日頃から情報の提供と公開をしなければだめだね。

あけまして　おめでとう　ございます
３１日に高熱が出て、１日に病院にいったらインフルエンザＡ型とのこと。
インフルエンザの注射を打っていたためか、すぐ熱も平熱になりました。
明日は３社参りでもしますか。

明日から又ここのスレを盛り上げていきましょう。

管理会社１０９と共謀して理事長に就任した偽理事長は、管理会社と偽理事長に都合の良い規約の設定、
変更、廃止、の議案を総会に提案、

賛成票を取り込むために悪い組合員が睨みをきかせて組合員の各戸を戸別訪問して委任状を取り付け議案
を可決した。

法的には偽理事長には総会招集権は有りませんので、理事会も総会も無効であるとの異議の申立てがなさ
れている。

悪い住民？の方が何故積極的に委任状の取り付けをしているんですか？
悪い理事長とか悪い組合員は住民に信頼があるんですよね。
規約の改正には４分の３以上の承認が必要ですので、住民の殆どは賛成
しているということですね。

総会での議案に対する投票は、弁護士曰く選挙と同じであるとの回答に対して質問しただけの
案件です、深く考えないで下さい。選挙と同じであれば戸別訪問は法令違反でしょ。

それでもいいと弁護士は言っている訳だから選挙と同じといった事は間違いだと語るに落ちて
いることになります。

私の所などは、出席通知書、委任状、議決権行使書を未提出者の宅を総会前日に理事総出で回
収します。

選挙と同じであれば法令に反するのではないかとの疑問です。

うちのマンションでも総会当日に出欠票が出ていない組合員の部屋に
管理会社のフロントが部屋を訪れて提出してくれるようお願いをして
ますけどね。
欠席するんであれば、委任状、議決権行使書での参加をお願いします
といってね。
別にその未提出者の票をどうこうする訳ではないんですが。
ただできるだけ出席率を高くするためにやってますよ。

民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

民泊問題は他所事と思わずもう現実問題として目前に迫っています。
規約に禁止事項がなければ、住民が届け出れば民泊としての許可がでます。
手遅れにならないように早めに対処しておくことが大切です。
できれば、今年の総会で規約の改正案を提出すべきです。
許可をもらった者がいた場合、それ以降に規約を改正しても手遅れになります。
その個人の承諾がなければ規約の改正もできなくなりますので。

築２５年のローコストマンションでバリアフリー化もされていない安マンションである。
永住志向で買ったわけではないが、子育ても終わったので民泊を含めた賃貸を考慮して
新築マンションに住み替える事を考えたが、敵もさるもので、規約に民泊禁止を設定した
のですぐに売却した。将来のスラム化は間違いないマンションでその時は民泊でしのぎた
いとおもったが、？

今年の３月１５日から受付開始ということなので、それまでに規約で
民泊禁止がされていないと受け付けられるということになります。
一人でも受け付けられるともう規約の改正はできなくなります。
そういうことを知らないマンションは（殆どだろうけど）後で痛いこと
になるだろう。

>>4654
>管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
誰が求めているの？余計なおせっかいだろう。

>>4655
なんで民泊禁止するの？新法に基づく合法的な民泊でしょ？
違法はだめだけど合法ならやってもいいよ。
区分所有者に権利制限をやたらにかけるものではない。
管理組合は規約規制の乱用は慎むべき。

>4657
民泊の基本ルールを定めた住宅宿泊事業法が今年の６月から施行されます。
新法は、マンションでも民泊事業を可能としました。
管理組合に対しては、民泊の使用の可否を規約で明記するように求めています。
民泊は今年の３月１５日から事業の届け出が始まります。受け付ける条件として
は、管理規約で民泊が禁止されていなければ承認されるということです。
住宅宿泊事業法・・・今年の６月１５日施行、家主が都道府県に届け出れば年間
１８０日を限度として営業できるというものです。

国は民泊を禁止するのではなく、民泊をみとめたのです。
但し、マンションによっては民泊反対のところもあるので、そういうところは
規約に民泊禁止を規定しなさい、それがなければ届け出があれば承認しますと
いうことだよ。
東京五輪に向かって、ホテルが足りなくなりマンションの住民が勝手に貸し出し
をすれば、騒音やゴミ問題、犯罪等が発生しマンションでの快適さがなくなる
恐れがあるからじゃないかな。
オートロックの玄関も知らない外人が自由に出入りすることになるしね。
国に届け出れば違法ではないよ。

うちは理事会で検討した結果、民泊新法による合法的な民泊は許可することにしました。
管理会社に民泊新法による住宅宿泊管理業者登録をしてもらい、家主不在型民泊事業者には管理会社に管理委託することを条件にしています。
5月連休、夏休み、年末年始のゲストルーム不足（和洋2室しかない）を少しでも解消することが目的です。

>4657
あなたの隣の部屋が民泊の申請をしている場合、今日は中国人が１０人宿泊、
明日は８人が宿泊して大騒ぎし、ゴミは分別なしで目茶苦茶に捨てられる。
こういう状況になってもいいなら構わないけどね。

>4659
夜隣の部屋がうるさいので注意をしにいけばトラブルとなる。
住民間のトラブルは、管理会社も理事会もタッチしないからね。
合法とかいってるけど、届け出が承認されていればそれが合法というだけのこと。
民泊は外国人に対しても適用されますよ。
民泊問題は国に届け出を出して承認を得たところしか適用されないしね。
所謂ホテル不足によるための応急策だからね。
あなたのいっているのは、短期貸借だよ。単なるゲストルームとかの対応策。
これだけで部屋を空けておくわけにはいかないでしょう。民泊はホテルと同じ
ようなもので、できるだけ多くの利用者がいないと長期賃貸に出した方がプラス
になるしね。

４６５９のところは単なる空き部屋の有効活用であって民泊ではない。
外国人や外部の者にはかさないのであろう。

しかし民泊の届出はできるということだから、民泊事業をされても
管理組合としては何にもいえないよね。合法的に商売をしているのを
妨害することはできないだろうから。
通常の賃貸に出すより、年間１８０日は民泊事業ができるからそれを
管理している協会に加入すれば宿泊客は確保できるので、利益率は大きく
なるからね。
それが判れば現在賃貸に出している住民も民泊に衣替えするだろうし。
そのマンションは誰でも自由に出入り可能となる。

都道府県に届け出をすれば承認される。
但し、管理規約に民泊禁止の規定がないことが条件。

民泊新法では、家主居住型と家主不在方型の二種類あり、後者は住宅宿泊管理業者に管理委託する規定である。従って、管理がされるので管理規約やルールはは守られると考える。
中国人だから云々は、今までの無管理の違法民泊での話しで、しかも人種に対する偏見で人種差別といえる。
日本人だって規約やルールを守らずゴミ出しをしたら近隣騒音で迷惑をかけるのである。
ゲストルーム不足を民泊対応で解消するのは一つのアイデアだと思う。
ただ民泊で本当に儲かるのかは疑問。
年間固定賃料の入る賃貸のほうが投資としては堅実だと思う。
で、賃借人が中国人だったら？都内のマンションに多いが。

>4665
賃借人が中国人でも問題はないでしょう。賃貸人が賃貸する時の条件を
明示しておけばいいのですから。それに長期賃貸だからね。
民泊の場合は、１日・２日とかの滞在なので、管理も行き届かない。
おまけに問題が起きても注意もできないし指導もできない。言葉の壁や
習慣の違いもあるしね。
ゲストルームの解消だけだったらいいけど、民泊は商売だからね。
１泊１万とか２万円で部屋を貸せば月極めで契約するより効率はいいし。
１部屋を５人～１０人で借りれば安くつくしね。
通常のゲストルームは住民の親戚や家族のために活用するものだよね。
民泊の場合は全く関係のない者に貸すことになるんだよ。
日本人も中国人も同じと考えているけど、後日問題があった場合、日本人
だったら問題解決はしやすいけど、外人だったらそれができないのでは。

>>4666
回転率の問題だけどね。180日間100%回転率なんて有り得ない。
それと第一民泊の需要のあるマンションなのか？
立地、ホテル並みの共用施設を備えていることが必要。

>4667
ホテルが不足するからその一時しのぎができればいいんですよ。
賃料も安ければ安い方がいいという者も多いから、多少の設備
不足は関係ないと思うよ。
宿泊できて、暖が取れ、風呂があれば上等。それに冷蔵庫が必要かな。
それだけあれば、ビジネスホテルとかわらないよ。食事は弁当とか
外食で対応できるし。
夜は宴会もできるし。

自分の隣の部屋が民泊適用となり、知らない外国人が宿泊して騒音とか
があれば注意もできないし、やはり困るよね。
単なる住民のためのゲストルームという考えなら理解できるけど、民泊
の申請が承認されればもう誰でも借りることはできるからね。

>>4669
家主在宅型なら家主に、家主不在型なら住宅宿泊管理業者に言えばいい。
国がコールセンターを開設するのでそこに連絡すればいい。
共用廊下から見える玄関に民泊ステッカーが法律で貼られるので届出番号を言えばいい。

住宅宿泊管理業者に連絡すればいいといっても、少し騒いだ程度で
すぐきて対応してくれるのかな。隣の住民は連絡するにしても迷惑
だよね。民泊がなければいらぬ心配もしなくていいし。
ゴミ処理問題でも、注意するにももういないだろうし。
日中でもマンション内をうろうろされたり、共用玄関に集まって話し
とかされると不気味だしね。子供も不安視するんじゃないかな。

民泊といってもマンションではごく一部の者しかやらないし、
住民にとっては何のメリットもないしね。
その一部の住民のために便宜を図らなくてもいいんでは。
必ずトラブルや不平・不満が起ると思うので。

標準管理規約第１２条
　区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
　他の用途に供してはならない。

うちのマンションの規約もこれが規定されているけど、この規定があれば
民泊は認められないということだろうか。

この規定はどこのマンションでも規定されていると思う筈だが、何故
国は民泊禁止の規定がなければ民泊を承認するといっているのだろうか。

>>4673

それはだれでもが抱く疑問である。
それに対して明快な回答を理事会も管理会社も説明できていない。
国からのお達しということで通している。

それでは説明しよう。
民泊新法（住宅宿泊事業法）は専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新しい法律である。
従って、従来の旅館業法の旅館や簡易宿所とは異なる位置づけになるため新法が創設された。
だから民泊新法の民泊は第12条の「専ら住宅として使用し」の規定に抵触していない。
従って第12条に「民泊新法の民泊を承認しない」の規定を追加しなければ、民泊新法の民泊を禁止していないと解される。

>4674さん
明快な解答ありがとうございます。
もっと詳しい情報があれば教えてください。

区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし
他の用途に供してはならない。

この規定があっても民泊禁止の規約改正が必要というのはみあたらないけどね。
ただ、標準管理規約の改正案はあるけど。

民泊新法の家主居住型民泊は家主自身が住んでいるよ。
住民票もあり専有部分を専ら住宅として使用している。
そして家主が住みながら空き部屋を使って民泊事業をする。

マンションではどんないい事や悪い事をしてもクレームはつきものである。
悪い一部の組合員と悪い管理会社が共謀すれば何でもやり放題である。

住宅宿泊事業法の条文には、届け出に管理規約の上の許諾が必要との
規定はありません。
届けでの欠格事由（住宅宿泊業法４条）は、人についてのものであり、
住居（建物）についての制限はありません。
届け出に管理規約の規定はないのに、標準管理規約の改定が行われて
いるけど、まだ改善の余地があるのでは？

大阪地裁（２０１６年１月２７日）
　この判決は、専ら住宅として使用するという規約があるので無効ということで
　民泊の差し止めを命じる判決がでました。
　但し、これは旅館業法違反の状態で行われたサービスについての判断でした。

大阪地裁（Ｈ２０・４月１６日）
　一般的に専有部分の使用を制約する規約は無効の判決がありました。

もし、一部の者が民泊の届け出を出した場合、民泊禁止の規約改正は難しい。
一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす規約の変更は、その者の承諾が
必要となるからです。これを覆す判決は現在のところありません。
現時点でいえることは他の区分所有者に与える迷惑の程度によって禁止できるか
どうかで決まるのではないでしょうか。

3月15日から民泊事業の自治体への届出が開始されるので、それまでに国交省は規約改正して民泊禁止なら規約にその旨を記載することを推奨している。
届出を受けた自治体は、管理規約で民泊禁止が規定されてないことを条件に届出を受けるようだ。
ただ現実問題として、それまでに規約改正の特別決議をとれる管理組合があるかどうかだ。

>4681さん
住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との
規定はありませんよ。
民泊が行われると、玄関はオートロックなのに宿泊者が自由に出入りされると
不安ですし、廊下やＥＶないでの大声、キャリーバックの音がうるさい、ゴミ
の分別方法が分らない、室内での会話や入浴時のマナー、共用玄関にたむろ
されることによる不安感を住民に与える等のマイナス要因があります。
規約改正ですから特別決議となりますが、承認は容易ではないでしょうか。

>>4682
>住宅宿泊事業法には、届け出に管理規約上の許諾が必要との規定はありませんよ。

住宅宿泊事業法施行規則について
平成２９年１０月　国土交通省　厚生労働省

Ⅱ．概要
（３）届出（第４条第４項関係）
届出書に添付する書類は、
・登記事項証明書
・住宅の図面
・住宅が賃借物件である場合の転貸の承諾書
・住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の決議の有無により確認する予定。

>>4682
もちろん法律にはない。
届出を受ける自治体が条例で規制をかける。特に観光名所の古都の京都市は最も厳しくなる予定。
また都内23区では民泊の営業日に規制をかける条例を準備中。
ただ、自治体側の届出の受付にマンション管理規約での民泊禁止条項の有無を求めるか否かは定かでない。
それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。
条例で規制するのは、主として用途地域と営業日・営業日数になると思われる。

>>4684
>もちろん法律にはない。

住宅宿泊事業法第３条第３項の国土交通省令・厚生労働省令で定める書類として、住宅宿泊事業法施行規則に定められている（第４条）。

>4684さん
>それは民泊事業者と管理組合との間の問題であるから、条例で規制するものではないはず。

ということは、管理規約に新法民泊を禁止する条項があれば規約が優先
されるということですよね。

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。

要するに、管理組合が認めなければ届け出はできないというこですね。
ということは、規約で禁止していれば届け出はできないことになります。

>4683さん

>住宅が区分所有建物である場合には規約の写し（規約に住宅宿泊事業に関して定めがない場合は管理組合に禁止>する意思がない（※）ことを確認したことを証する書類）等とする。
>※「管理組合に禁止する意思がない」ことは、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の>決議の有無により確認する予定。

住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
どこに記載されていますか、教えてください。

ということは、届出が始まる3月15日までに規約改正の特別決議をする必要がある。
もう時間が無い。無さ杉！


Are you ready !?

>>4688
>住宅宿泊事業法に上の条項が見当たりません。
>どこに記載されていますか、教えてください。

>>4685 に書いたとおりです。
住宅宿泊事業法施行規則第４条第４項に規定されています。

>4689
標準管理規約第１２条の規約はありますよ。
それに、規約に住宅宿泊事業に関しての規約がない場合は、管理組合に禁止する意思がない
ことを確認したことを証する書類が必要なので、届け出はできないから問題はないと思い
ますよ。あせらずゆっくりと標準管理規約に則って規約の改正をします。

住宅宿泊新法についての規約改正はやっていた方がトラブル防止には
なりますね。
標準管理規約の改正もあったことだし、早めに改正をしましょう。

>規約に住宅宿泊事業に関しての規約がない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類

どんな書類？管理組合に対する申請書なんてないよ。

住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）
平成2 9 年1 2 月
厚生労働省医薬・生活衛生局
国土交通省土地・建設産業局
国土交通省住宅局
国土交通省観光庁

⑶ 住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
① 各添付書類等に関する考え方について
・ 国・厚規則第４条第４項第１号ヲ（同項第２号ホに規定するものを含む。）に規定する「管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会で決議されていない旨を確認した誓約書（様式Ｃ）（※）、又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他の管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類をいう。
※ 住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

>4694さん
要するに民泊禁止の規約がなければ届け出が受理される可能性が
高いということですよね。

一端受理されてしまうと、それ以降管理規約での民泊禁止の改正は難しく
なります。
というのも、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼす時は
その本人の承諾を得なければならなくなるからです。
今年の３月１５日から届け出が始まります。
早急な対応が必要ですね。今年のそ総会には議案として提案することを
お勧めします。

しかし、標準管理規約の改正は遅かったんじゃないの。
届けで開始の３月１５日に間に合わない組合が続出する可能性もあるしね。

民泊マンションで考えられること
　玄関はオートロックなのに宿泊者が自由に出入りすることによる不安
　廊下やエレベーター内で大声で騒ぐ
　キャリーバッグがうるさい
　室内での会話や入浴時のマナー不足
　共用玄関にたむろされると不安感を住民に与える
　注意するにも会話が通じない
　夜に騒がれても管理員が不在

>4694さん
住宅宿泊事業法施工要領（ガイドライン）に良く辿りつきましたね。
お見事です。

>入浴時のマナー不足
いったい何のこと？水着で入れってこと？

ガイドラインによると届け出時点で規約に民泊禁止がされていなければ
届出は受理されるということは、大変なことですね。
しかし、全国のマンションの住民は深刻に考えていないというか鈍感
ですね。

>4700
風呂の中で歌ったり、深夜に入浴したり、大きな音を立てたり
ということ。

本当に民泊されたら大変だー
なんとかしないとね

ところで民泊禁止の規約改正をしたマンションはあるの？
まだそこまでの動きはないんじゃないかな。

うちのマンションでは今年の５月の総会で規約改正をします。
民泊賛成で。

民泊賛成のマンションは投資型として資産価値は向上するでしょう。
スラム化するマンションを救済して建替え等も容易に計画できる。

管理組合が自主的に管理して組合員から管理委託費を徴収し修繕積
立金として積み立てる。

マンション管理士の先生にお伺いいたします。
毎年定期的に一回開催される定期総会は、０期か、０回と、どちらを表記するのが
正しいでしょうか。

私の考えでは、整理のしやすさもあり、第０回よりも第１期との表記の方が良いの
ではないかと思います。

>4707さん
うちの場合は期を活用しています。
それの方が、その期間を担当するという考えからはピッタリくるように
思えます。
第何期の理事会と第何回の理事会では何期の方が収まりがいいと思います。
その期間を担当した理事会ということが分りやすいですよね。

>4706
いままで平穏だったマンションライフが、民泊をすることによって
従来の秩序が破壊されるということはありませんか。
建替え、自主管理、委託費、修繕積立金は目茶苦茶な発想だね。
そんなマンションには誰も住みたくないからね。

だったら住まない方が良いでしょう。お宅も他のマンションに住み
配当を多く頂くように協力して下さい。

今のマンションに民泊として中○人や韓○人、イ○ン人が多数
押しかけてきたらもう大変。それもその国の低層レベルの者
だったらもう最低。
そのマンションの資産価値は一気に半額以下になる。
それでも売れないので、益々民泊に拍車がかかり、住民の大半が
外国人となり、無法地帯となる。
玄関には外国人がたむろし、昼間から酒にしたり、大声で騒ぐ。
子供や女性は怖くて外出もしなくなる。
夜はどんちゃん騒ぎが深夜まで続く。

４７００、４７１１、さんのマンションは資産価値がありますので民泊禁止にしなさい。
それ等以外のスラム化しそうで、買い手、も、借り手も無くなりそうな資産価値のなく
なりそうで、建て替え資金も不足した、マンションには民泊でもして不足金を蓄えましょう。

しかし、民泊をして稼ぐのは空き室を持っている者だけだからね。
他の住民には一切金銭面でプラスになることはないしね。
民泊に出している者もそうでない者も、管理費や修繕積立金は現状
のままだから。

組合が管理して管理費を組合の収入にすればよい。住んでいる方はそのまま、

人の住居を勝手にマンションのものとする訳にはいかないでしょう。
管理費は賃貸だろうが民泊に出そうがそこの持ち主が払うことになっているからね。
増えることも減ることもない、値上げでもしない限り毎年一緒。
民泊に出せば、１日１万円から２万円で貸せるので賃貸に出すよりずっと得。
民泊は１戸いくらで貸すので、５～６人で借りればホテルよりかなり経済的。

専有部分の管理の話だけど。
専有部分と共用部分をまずは分けて考えて下さい。

>4716
あなたはマンションに住んだことないでしょう。
賃貸マンションと分譲マンションは違うんですよ。
賃貸マンションはあなたが住んでいるような家賃を払って住むところ。
分譲ママンショんは１戸買い取ったものなので、個人の持ち物。

民泊されたら大変なことになるというのが
理解できないらしい。
政府はホテル不足を解消したいので推奨して
いるが。

４７１７さん良く分かりますね。お利口さんでした。？

４７１７さん

賃貸マンションとは、どんなマンションでしょうか。
分譲マンションとは、とんなマンションでしょうか。

教えて下さい。貴方は神通力のある優秀な方でしょうから理解していらっしゃると思いました。？

>4720
あなたが住んでいるアパートのことですよ。
分りましたか。
家賃はいくらぐらいの部屋に住んでるんですか。
家賃以外の公益費とかはあるんですか。
アパートだと頻繁に引っ越しができるのでいつも新築ですね。

分譲マンションの一室を売却に出したらなかなか売れません。ので、
賃貸に出しても借り手が見つからず困りました。

そのまま放置して管理費等を払い続けております。民泊は禁止です。

賃貸も売却もできないマンションは民泊はできません。
民泊にだすということはいろんな制限があるんですよ。
フトンやシーツはどうします？クリーニングは？
掃除は誰がするんですか？
条件の悪いマンションは民泊でも借り手がいません。
１泊１，０００円ぐらいだったら日本人が借りてくれるでしょう。
浮浪者が。

成程そういうことになりますよね。どうにかしないといけない。どうしましょうか。
空部屋が増えているようです。不動産屋もあまり乗り気ではありません。

マンションがスラム化していく一番の原因は、建物設備の維持保全が
適切にやられていないことがその要因です。
何故できないかといいますと、修繕積立金の不足がその原因です。
適切な工事を適切な価格で、適切な時期に行えば問題は解決するのですが、
住民も千差万別です。修繕積立金の値上げに対しては反対、工事も今
やる必要はないと言い続け、手遅れになってしまうのです。
やはり、国交省も望まれる修繕積立金の額１戸当り月１７，５００円と
いっていますが、その額に満たないマンションは早急にその金額に近づけ
なければいずれスラム化していきます。
しっかりした長期修繕計画を建築士と一緒に作成することからスタートしな
ければなりません。当然それにはすべての工事を網羅しておくことが必要です。
国交省は、分譲時のときの長期修繕計画は３０年としています。その工事には
大型設備（エレベーター、高置水槽、給排水管、消防設備、玄関扉、サッシ等）
の更新工事分は含まれていません。これらを含めた工事の計画を作成しなければ
意味がありません。
こういったことを想定して積立金の値上げをするか、それともあきらめるかと
いった二者択一のどちらかを取らなければなりません。
それができないマンションはいずれスラム化していきます。
余分な積立金があれば管理会社とかに無駄な工事がされるとか考えている所も
ありますが、その管理ができないマンションはそうなる可能性は高いでしょうね。
マンションがスラム化しないためには、人材も必要なのです。

民泊に出すということは、その部屋の持ち主が民泊という事業を
始めるということです。
商売をするのに他の住民は手伝ってくれません。
役所や保健所等への手続き、フトンやシーツの手配、掃除とか家の改装
等は全て持ち主が準備しなければなりません。

　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。
　標準管理規約第１２条には専ら住宅として使用するものとしているのに、民泊に関してはその
　禁止の規約がなければだめというのは無理がある解釈ではありますが、政府もホテル不足の
　解消策として無理な法律を敢えて設けたのではないでしょうか。

うちのマンションも専ら住宅として使用しなければならないとなっているけどこれだけでは
だめなんだな。
何だか国もこじつけているんじゃないかな。しかし、現実問題としては届け出をされたら
許可がでるんだからやはり民泊禁止は規約に規定していないとだめなんだろうな。

４７２５さんの修繕積立金１戸あたり￥7１７．５００円の根拠を説明して下さい。
出来ましたら円/㎡でお願いします。

４７２９です１７．５００円の間違いでした、訂正します。

>4729さん
　修繕積立金の算出方法としては、一番正確なのは例えば３０年間の総工事費を算出して
　それから１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　しかし、計画書がない場合は、専有床面積から算出します。
　　　　①5,000㎡未満（５０戸未満）　　　㎡当たり１６５円から２５０円
　　　　②5,000～10,000㎡　　　　　　　 ㎡当たり１４０円～２６５円
　　　　③10,000㎡超（100戸超）　　　　 ㎡当たり１３５円～２２０円
　これは単なる目安でして、マンションの構造や築年数等によって大きく変わってきます。
　②の場合ですと、８０㎡の場合、１戸当たりの積立金は１１，２００円から２１，２００円
　と差が大きくどれを参考にすればいいかの判断ができません。
　やはり、全てを網羅した長期修繕計画表を作成して、その期間の総工事費から１戸当り月の
　必要修繕積立金の額を算出するのが一番正確だと思います。
　ただ、その計画表はある程度余裕をみて大目に予定価格が設定されていますので、実際はその
　予定価格の８０％～９０％でみられたらいいと思います。実際工事をするときには、相見積
　とかを取り正確な数字がでますので、その金額で総会に提出されればいいと思います。
　うちの場合、建築士を雇い専門委員会で約半年間一緒に一つ一つの工事の周期やグレード、材料
　とかも検討して作成しましたが、やはり１７，０００円程度は必要でした。当然現在までの
　修繕積立金の額も大きく影響してきます。資金計画を作成しましたが、築４０年程度の３回目の
　大規模修繕工事が工事費のピークを迎えますので、それ以降は大型設備の工事も４０年程度は
　発生しませんのでその時点で積立金の残高はゼロで想定するといいと思います。

施設使用料等が含まれていませんね。

修繕積立金には、当然駐車場使用料等の積立金充当部分は含まれますよ。
積立金の残高も１戸当り積立金の額に含めます。
それらを全て含めた積立金の額が１７，５００円ということです。
実際の長期修繕計画表をみたことないんですか？
それには毎年の積立金総額の収入や支出等が計算されて積立金の残高が
判るように作成されていますよ。消費税が１０％になるのであればその年から
の工事費は１０％で計算されます。

>4732さん
失礼ですけど、そのレベルではしっかりした長期修繕計画を作成することは
無理だと思います。
大規模修繕工事の進め方を理解し、建築士と一緒に長期修繕計画の洗い直しを
行っていくには、知識や情報等がなければ到底作れません。
そして作成してもそれを運用していく理事会にある程度の理解力や知識がなけれ
ば難しいと思います。
管理会社主導とかは問題外です。自分たちでできなければ絵に描いた餅にすぎません。
誰かマンション内にボランティアとしてマンションのためにひと肌脱ぐ人材が出て
こなければ無理だと思いますよ。

少なくとも会社をリタイアした者が、マンションのためにボランティア活動を
していくことが必要です。
そのためにはマン管の資格ぐらいは取る気構えが要求されます。
資格を取ったあとは徹底的に建物設備の維持保全の勉強をすべきです。
長期修繕計画の洗い直しをするには、大規模修繕工事の進め方はどうするのか
を勉強して、自分のマンションにあった進め方を研究すべきです。
工事の進め方の基本は、建物診断、設計コンサルタントの選定、元請会社の
選定なんです。
この３つの内容が完全に理解できていないと工事はうまくすすみません。
この流れに管理会社が絡むようだとまずだめでしょう。

かなりハイレベルの話しになりましたけど、やはり誰かが
やらなければスラム化は防げません。

>>4735
大規模修繕工事が対象なら、マン管士の資格ではないですよ。
建築士、施工管理技士の資格です。これらは受験資格に実務経験が必要ですから現役時代に取っておくものです。
リタイヤした後でもマンション大規模修繕工事に役に立ちます。

マンション管理士の方に質問致します。

当マンションにおきまして駐車場が不足致しております。よって、マンションの敷地内に
子供の遊び場が有りますが、ほとんど利用されておりません。遊具（ブランコ）が一組あ
るだけです。

今回の総会の議事にこの遊び場を駐車場に変更する案を理事会で審議中です。車は普通車
が４から５台位駐車できる面接ですが、

私は、区分所有法の重大変更には該当しないので軽微変更として普通決議で可決を試みて
おります。これでよろしいでしょうか、

それとも重大変更として特別決議でしょうか。？

4738,

訂正＝面接⇒面積

>4737さん
根本的に考えが間違っていますよ。
大規模修繕工事の進め方については、マン管士の方が総合的には
ずっといいと思います。
建築士や設計管理技士については、設計監理方式でやるときにお金を
はらって雇うんですよ。
技術的なことは住民やマン管士には必要はありません。技術的なことは
プロに任せ、我々住民は工事の進め方の過程において何を知り何をやら
なければならないかを知ればいいのです。
それが一番大切なことなんですよ。

>4738さん
子供の遊び場が駐車場に変更するんですから完全に共用部分の重大変更に
該当します。
当然特別決議でないとだめでしょう。駐車台数も４～５台なんでしょう。

>4737さん
大規模修繕工事の時は建設会社には１級建築士がいるでしょう。
設計コンサルタントも通常は１級建築士を雇います。
ただ資格だけではだめで、マンションの大規模修繕工事での設計コンサルタント
の経験がなければだめです。
医者でも内科医は手術はできませんからね。それと同じです。
なまじっか住民に建築士の有資格者がいても邪魔になるだけです。
折角高い報酬を出してコンサルタントを雇うんですから、そちらに責任をもって
やってもらった方がずっといいですよ。
同じ建築士でも大規模修繕工事の設計コンサルタントの経験がなければ役に
立ちません。

大規模修繕工事の経験のない建築士が住民にいても何の役にも
たちません。技術的なことは必要ないんです。
大規模修繕工事の進め方の経験がなければだめでしょう。
建物診断業者にはどんな役割があるか、設計コンサルタントの役割、
元請会社の役割等知っておかなければならないことはいっぱいあり
ますよ。

大規模修繕工事にプロの技術者は住民には必要ありません。
技術的なことはプロに報酬を支払って依頼すべきです。
そのプロをいかにして優秀な者を選ぶことができるかが大事なんです。
そのノウハウを住民は勉強しなければなりません。

技術的なことはプロに任せるといいましたが、例えば建築士が技術的なことまで
できますか。
足場を組んだり、屋上防水をしたり、配管の更新工事をしたり、電気の配線工事をしたり、
塗装工事をしたり等　こういった仕事はその道のプロがそれぞれするんです。
ただ段取りは建築士なり現場監督がします。業者を選定したり、どの色・どのメーカー・
どの品番を使用するかは専門委員と話し合って決めていきます。
その選定のときに、コンサルタントや専門業者が委員に説明をしますが、委員はそれを聞いて
どれにするか決めればいいんです。
そして、コンサルタントは決められた材料、仕様、量がその通りにされているかのチェックを
すればいいんです。それがコンサルタントの役割です。そういったチェック事項は住民の
建築士や技術者では時間も知識もないのでできません。それをコンサルタントに報酬を支払って
依頼するのです。専門委員は技術力ではなく判断力があればいいんです。

何故設計コンサルタントに仕事を依頼するのか

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。

設計コンサルタントを採用する大きな要因は、同じ条件で相見積を
とるための要綱書の作成だと思います。
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
これで同じ条件で相見積をとることになりますが、この共通仕様書の作成については
設計コンサルタントでなければ多分素人では作成できません。
管理会社主導で工事をしているマンションは、同条件での相見積は取っていません。
同条件での相見積でなければ高いのか安いのかも分りません。

数量調書が見積もりを出すときには必要となります。
これをコンサルタントがまとめて共通仕様書を作成します。
金抜き計算書とは、左側に数量調書や修繕個所、仕様、材料とかが
記載され、右側は空欄になっており、各業者が単価をだし見積金額を
だすものです。
これだと同じ条件での相見積がとれますし、高い安いの判断はすぐ
分ります。
　　

しかし設計管理方式を採用すると困るのが管理会社です。
特にゼネコン系の管理会社は親会社に仕事をもっていかないと
左遷ものです。
だから工事は管理会社主導で行います。設計監理方式だと管理会社が
工事に関与できなくなりますからね。
大規模修繕工事の基本は設計監理方式なんですが、１００戸以下の
マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション
だと難しいんでしょうね。我々のマンションでは当たり前のことなんですが。
競争のない管理会社丸投げの業者選定だと価格とかは想定できますよね。

なんとなく設計監理方式の良さと管理会社主導は
いかんというのが分かってきたような気もする。

うちは分譲時の施工会社（ゼネコン）による責任施工方式にけっていました。

>4752さん
分譲時の施工会社がやる意味があるんですか？
大規模修繕工事は作るのではないんです。分譲時の施工会社が受けた場合、
現場監督が１～２名いるぐらいで実際工事をするのは全て下請け、孫請け会社に
工事を依頼するだけです。施工会社は総元締めの役割を果たします。
施工会社ならマンションを作ったので良く理解していると思いますが、そんな
ことは全くありません。どこの会社がやろうとやり方は変わらないんです。
単なる修繕工事なんですよ。それも仕事をするのは下請けだけで施工会社が直接
やるのはゼロです。
おまけに責任施工方式なので相見積は取りません。取りませんというより取れない
といった方がいいでしょう。
知らないといことは平和ですね。

随意契約による責任施工方式

最初から１社に絞って工事金金額を交渉し契約する方法です。
人材のいないマンションや小規模マンション、管理会社主導で理事会が運営されて
いるマンションはこの方法が多いようです。
相見積を取らないので、工事費は高くなりがちです。
ただ工事費の予算を提示すれば、仕様や修繕個所、材料等のグレードを落とすこと
によって工事費を抑えることは可能です。
管理会社に対するリベート（協力金）も当然発生します。

工事内容は工事費の予算に応じてどこの建設会社も責任をもって
やってくれると思います。
ただ、下請けや孫請け業者の工事のチェックは一人の現場監督では
いきとどかないので、手抜きが発生するかもしれません。