ブリーズマンション福間について、いろいろと情報交換しましょう。
利便性は良さそうですね。設備面も楽しみです。
所在地：福岡県福津市福間駅東土地区画整理事業2街区11画地
交通：JR「福間」駅徒歩約1分
総戸数：71戸（店舗付住宅1戸含む）
専有面積：83.42㎡～99.34㎡
間取り：3LDK（24戸）・4LDK(46戸）・店舗付き2DK（1戸）
駐車場：敷地内平置1台・敷地内機械駐車場72台
駐輪場：105台（ラック式） 使用料 未定
売主：健康住宅株式会社
施工会社：中村建設株式会社
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス
[スレ作成日時]2014-06-19 11:50:51
④近所の人ではないのでは？という近所擁護現る。
⑤近所擁護の論法が「福間は戸建て」だったので袋叩き。
⑥そこで袋叩きってことは、やっぱり近隣マンション住人の仕業だったってことだね。
↑イマココ！
古賀市の分譲マンションに住んでいます、１２月このマンションの販売チラシがポストに入っいて、福間駅前で3,000万円とは？近くなので外観だけみてなんじゃこりゃ？でした。
しかも広告有効期限１１月末で切れてますよ、苦戦してるんでしょう!戸建業者がマンション業に参入しての失敗は過去にも多く有りますからね、この会社は社長がワンマンか周りがイエスマンなのかな。
>>82
外観は悪くないと思います。
部材などの質の良い高級志向路線なので、予算に余裕のある方が住まわれるターゲット。
ここまではOK。
前にも出ているように売れ行き低迷の主要因は機械式駐車場。
ここは完全に見誤ったね。狭い土地で地代が安かったから勝負に出たけど失敗ってところか。
機械式なんて福岡市内地下鉄沿線だと普通ですけどね。
普通ではない。
福岡は車社会。
都市部に住んでも通勤以外は車主体だよ。
>>86
いや、普通でしょ。
車社会だから駅近や都市部のマンションに
機械式駐車場が普通にあるんじゃないの！
ただ、機械式じゃないほうが良いのは誰でも分かってる。
だから郊外の機械式駐車場のマンションは積極的に選ばれないってだけ。
そう。最近増えてきているのは間違いなく事実。
少なくとも福岡市近郊では。
普通の尺度おかしいよ。
マンションがあって半分以上が採用してるなら普通。
福津にあるマンションの1割に満たないような設備を普通扱いするのはいかがなものか。
照葉や千早でも希少。ししぶに至ってはあることを知ってるってだけで挙げてるでしょ。
お隣のマンションの駐車場は基本平置き、一部２層の機械式で、２台分の駐車場が必要な世帯に機械式が割り当てられてるんじゃないですかね？ここのは住民全員でシェアする３層か４層かの構造で、同じ機械式でも比較してはいけないんじゃないかと思います。
普通についてそこまで議論しますかね普通。見苦しいのでそろそろ止めて頂けますでしょうか。
いずれにせよ1戸に1台、機械式駐車場のみというのは郊外型マンションでは大きなマイナスポイントです
その他は特にマイナスポイントないからいいんじゃないかな。
長く快適に住める家が良いですよね！
せっかくなら戸建の方が住みやすそうですけどね。しかし、注文住宅はみんなが買えないかもね。
ここは駅近も魅力ですね。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
↑102はスレ違いの為削除依頼済み。
>>102
快速どころか、通勤特急もとまりますよ？
スーパー、コンビニ、弁当屋にカフェ、ケーキ屋、パン屋、居酒屋、ファミレス、個人病院から総合病院まで何から何までそろってます。
あちこち文句ばかり言って回ってるから、こんな書き間違えするんでしょ？
削除依頼するってことは、やはりこの沿線を荒らしてたのは、あの街(スレ)の人だったんですね。
さすが、あのスレこのスレでしゃばりますな。
福間をはじめ、広く郊外マンションを検討してます。
可能性としては、こちらの地域の方が更に弱いものを叩こうとして誤爆しちゃったと捉える方が自然。
誤って自分の地域のマンションスレに書いちゃったんでしょうね。
即自分で訂正レス出してる早さから想像するに、間違いないと思います。
メリットは何ですか？
マイナスポイントはないというコメがありましたが、プラスポイントを知りたいです。
今どき新築で樹脂サッシじゃないとこってあるんですか？
>>111
マンションでは樹脂サッシはほとんどないですよ。複層ガラスはほとんど標準になっていて、Low-E複層ガラスも増えてきました。
駅近は遮音性T2もあります。
戸建では樹脂サッシLow-E複層ガラスは標準ですね。複層ガラスと間違えているのかな？
１階の店舗スペースにフィットネスができるみたいですね。近くにないからいいかも。
１Ｆ店舗にフィットネスが出店って本当に!
図面では店舗面積は１５坪程度しかないけど？
近くの布団干してるマンションでは？
人があまり住んでいないようですね。
あ、本当だ。初詣帰りに見たらフィットネスジムになってる。エアロバイクみたいなのがたくさん置いてありますね。この界隈は飲食店や美容室なんかはたくさんあるので、なかなかいい選択なんじゃないのでしょうか。ただ１５坪？ですか？ちょっと狭いけど大丈夫かな？シャワーとか男女別の更衣室もいるしね。
住人は無料だとかなりのプラスですね。
本日、健康住宅さんのモデルルームへ行ってきて、マンションの存在を初めて知った者です。
まだ物件は見ていませんが、戸建ての特徴のお話を聞いていてとても興味が湧きました。
その戸建てのノウハウを活かしたマンションの建築をしたと聞き後日見学へ行くことになりました。
周辺のマンション相場も基準として考えますが、まずは実物を見てからですね。
因みに、健康住宅さんのスタッフさん達は、とても感じの良い方々ばかりでした。
営業はもちろん、自社の大工さんやアフターサービスの方、土地専門の方など、皆さん連携が取れているような雰囲気を感じました。
会場にも沢山のお客さんが居て、とても賑わっていました。
こちらの会社ならアフターも安心して任せられるなと感じたのが正直な感想です。
もちろん、価格も大切ですが 笑
驚異的な…売れ残り！
果たして完売する日は来るのか…
戸建てだと値引き販売も可能だが、マンションの場合は共用部が共同資産だし、住人が管理組合を結成し交流するのでそう簡単に値引き出来ない、売り出し価格の設定を誤るとこうなるんだよ!
値引き分を購入済みの方に還元するとかで値下げ対応出来ないの？売れ残りのまま塩漬けにしとくより、損切りしたほうがいいのでは？てな感じで色んな物件を検討しています。ここは少し高価なので、すこし下げないと手が出ない。
値段ほどの価値が見られないということかな？
福間では高すぎ。
手が出ないというより、私は手を出さない。
実住マンションの資産価値、償却がわかっている人は現状ではこの物件にまずは手を出さないでしょう。
施主は福間駅前の新築ラッシュが落ち着くまで辛抱するしかないですかね。
値引き、損切り販売の決断はなかなかタイミングがむずかしいと思います。
ただこのまま居住者が少ないと管理費や修繕積立金の収入予定が狂って既存の購入にまで迷惑がかかる結果になるので、売主の判断は悩ましい所でしょうね！
明らかな失敗。株と同じで早く損切りできるかですね。
鹿部も数百万値下げして販売してるが、完売にはまだ時間がかかりそう。
売主さんが、状況を見て決断できるかですね。数百万の値引きを。
中途半端なら相当長引きそうな感じですね。
多くの郊外住宅を購入する条件は安価だけど駅が近い、治安が良い、思ったより利便性が良い、駐車場が敷地内もしくは近くで複数確保できる、、、等々
駅近くの土地の仕入れができたので建てました、この金額でないと利益でません的な金額では無理無理、一言でいえばプランニングの失敗。
以前この会社の戸建てモデルルームを見学に行った時、ここの営業マンはマンションと戸建ての相違点の説明で如何に戸建てが優秀で健康に良いかを語っていたのに、なぜマンションに手を出した？
ここでは有りませんが、木造建売を見に行った時私も木は呼吸してるがコンクリートは呼吸しませんみたいな事を言われました(笑)
この会社の福間の建て売り区画も半分は売れ残っている様子ですね。
社長は福津市出身、福間愛者？もしく福間未経験??
勉強不足では..
施主のホームページを見る限り真面目にコツコツやってきた感じできっと良い会社なんでしょう、しかしここまで売れ残るというのはおそらくこの物件にスケールメリットが感じられないからではないでしょうか？
本来マンション（共同住宅）とは「多くの世帯が寄り集まって住む事により利便性が良い場所に安価で住むことが出来る」が基本の考えなのです、しかし最近ではいろんな価値観があって基本通りではない場面もありますが大手デベは未だにこの基本を外してまで企画はしません。
郊外で近隣に戸建て用地が豊富な福間で建売と同等の価格、立体式駐車場（駐車料金必要）、別途管理費ではいかに駅近でも購入対象にはなりにくいでしょう、そもそもJRでの通勤時間を１０分～２０分惜しむ人は福間は選択しないと厳しい見立てからスタートすれば７０戸規模では普通は企画段階でボツのはずですが。
あらら、やっぱり売れてないのね!
モデル観たとき本当に何故こんなお値段なの？
何か他に秘密でもあるのかなって知り合いと一緒に一応検討しました..その時は素人の私達には良さがわからないけど、判る人がみれば判るんだろ～ね！って話して終わってました。
木を売り物にしてるわりに私にはフローリングのこだわりしか感じられませんしフローリングだけ高級でもねっていうイメージしか記憶に有りません。
今知り合いは千早で、私は新宮でマンションを物色中です。
かなり建築にはこだわって作ったらしいけど、素人の私にはよくわかりません。
それに、いくら駅前といっても全戸機械式の駐車場じゃあねえ。結構車使いま
すので、使い勝手が悪すぎるかな。
モデルを見に行ったときに感じたのは、この設備のわりに価格が高すぎると思
ったので、他のマンションを検討しています。
供給過多地域で今春竣工の追加新築マンションもある中で、この販売失敗の現状で施主は土地、建設費の支払いのリスケだけでは問題解決は困難でしょう。
本業の戸建て建築での体力がどれだけあるかわかりませんが、過去の事例からして会社存続の危機もあるのではと心配です。
私が施主と想定し解決策を考えると、販売価格１５０万～２００万円程度の値引きと駐車場料金を１０年間程度無料化しその分の収入予定分を管理組合に対し補てんする。
いずれかでも効果はありますが今回のケースですと併用が良いでしょう。
億単位の損失ですが早目の決断が大切です。
その程度の値引きでも、売れないと思います。
専有面積が広いし総額が高すぎて
買える人が限られますよね。
周りの競合の営業材料にぴったり。
実売では値引き価格はもっと必要でしょう、しかしながら一般的な原価と会社の規模を考えるとこの程度が限界かと。
でも本当に不思議なのはネームバリュー無し、実績無しのデベがなぜこの激戦区に挑戦したのか、なぜ適切なアドバイスをする社内人員や金融機関、設計建設関係者はいなかったのか。
でもでも最後まで諦めず頑張って販売して下さい!
確か無料宿泊体験のチラシが先日入ってましたよ。
おお！スーモ見たら、前回販売数が４１戸だったのが２９戸になってる！これはこの短期間で１２戸売り切ったってこと？冗談抜きにこの短期間ですごいかも。
そうですか販売順調ですか、良かったですね～
長プラも本日ゼロパーセントで住宅ローン金利に好材料与えそうだし
この波にのって頑張って!
周辺で販売されているマンションと比べて
設備や価格設定がワンランク上なので
現物をみてしっかり検討したい方が多かったのだと思います。
私も実際に見て、契約に踏み切りました。
住んでて快適なのが一番です。
機械式立体駐車場については、単に普段不便というだけでなく、今後の修繕費用を含めた維持管理費や安全面を考えても、なかなか妥協できないかなあ。
駐車場を含め快適でないので売れ残ってる訳でして!
3LDKでも浴槽が1620サイズなのは
風呂好きには嬉しい
浴槽が1620は普通かちょっと嬉しい程度なんだよね、戸建てならもっと大きく出来るしその他設備もちょっと良いのは理解するけど費用対効果が薄いんだよね！
そんなちょっとした設備よりこの地域でマンション購入するユーザーは圧倒的に駐車場の方が大事なんだよ。
売れ残ってるのは快適じゃないからではなく、ネームバリューがないのと、安くないからでしよう。
歩いて博多までいけますか？
博多駅ー福間駅はグーグルで調べると約22キロメートル
徒歩4時間半なので歩こうと思えば可能です(笑)
全戸立体式駐車場マンションの需要は福岡で言えば天神博多地区で通勤や買物、子供の学校に塾や習い事等のインフラが整っていて週末に家族で出掛ける時位しか車を利用しない、或いはする必要ない家庭が対象のはず。
何故なら立体式駐車場の安全性の問題とメンテナンス費用の問題、恐らく購入者には定期メンテナンス費用の説明は必須なので行われているだろうが、実際この手の立駐は故障や経年劣化による部品交換の頻度が高く結果的に購入者がその費用負担も強いられるから本来は必要最低限に抑えるか、多額の管理費を徴収出来る都心の高級マンションでないと普通は導入しないもの。
生ごみを排水と一緒に処理槽へ流すディスポーザーも一見目新しく便利な設備に思われがちだけど、それほど普及しないのは故障や配管詰まりが起こると大変だからで、手間だけど自分が出したゴミはきちんとゴミ袋に入れて処理してもらうのが良いかと...とって付けた設備が売りのマンションの様ですが、それにしても70戸全立駐とはあり得ません、小さなお子さんがいる親御さんは本当に事故がないようにくれぐれもご注意ください。
立体式駐車場は、出庫だけで4,5分掛かるから、ここ田舎だしその時間で目的地に着いちゃうよ。
そして故障の時は勿論だけど、停電でも車出せないから。
更に地下式の場合、大雨の時に水が溜まって車が冠水何てことも聞くからね。
確かに立体駐車場については考えることありますね。我が家は皆化学物質過敏症だから、このマンションに決めました。住んでみての感想は建材の臭いも全くしないし、駅のそばなのに音も気にならなくてとても快適です。健康面でもアレルギーが落ち着いています。知人で大手住宅メーカーで建てて後悔してる人やマンション買って悔やんでる人もいたので色々と考えましたが満足しています。それと健康住宅の会社や社員の皆さんの対応にはとても満足しています。
一戸建てを建てたとしたら健康住宅で立てたと思います。
＞＞156
そうなんです、この会社の業績を見ると戸建ては良い感じなんですよ！
ただその戸建てのノウハウを単純にマンションに生かそうと考え、マンションの本質を甘く見立てた点が失敗...
短期間に多数戸を売り切らないと商売にならない分譲マンションでは特定の人が気に入る様な物件、販売方法では余程資金力の有るデベでない限り無理なんです、立駐やその他設備も後の管理や維持費用を購入者の立場で企画検討し導入するべきなんです...でも本当にこの会社の戸建ては魅力的なだけに残念！
>>157
なるほどそうなんですね。しかし本当に いい住み心地ですよ。社長や社員の方々の雰囲気も良いしですね。正直な仕事してるんじゃないかな。是非頑張ってもらいたいですね。私たちも最後まで立体駐車場の事で悩みましたが、それでも決断しました。健康面で快適に住ませていただいていることを思うと、マンションを買った事は正解だったかなと思います。
ついに賃貸物件出ましたね。二階三階は不動産屋が買い占めたのかな。組合運営はどうなるの？
>>159
なるほどです...一気に販売戸数が減ったのはこれですね!
金融機関への支払いの為には施主としては致し方がないでしょうね、施主に対する債権者主導なのか自主的に行なった行為かはわかりませんが、事実で有れば既存の購入者との事前協議の有無で売主の資質が分かると思います。
値引き販売してれば資産価値の問題、管理運営に於ける所有派と賃貸派の認識相違による問題...未だに多くの販売戸数を残した新築分譲マンションとしては痛いダメージです...既存の購入者が気の毒です。
施主としては一部でも債権者への支払いが必要だったのでしょう、仕方が無かったのはよく分かりますが販売する側の責任は重いのです戸建てと違って一気に71世帯の運命を背負う、だからこそデベロッパーは自身の夢とか感に頼る事なく慎重姿勢で企画販売する事が大事なんですよ。
＞＞161
福間駅利用、間取りや設備が気に入っているのであれば賃貸でこの物件を選択するのは良いと思います。
数年住んでみて建物の瑕疵もなく管理運営も適切、本気で気に入ったら中古で購入するのがオススメです....
その時は新築時からは信じられない位お安く購入できると思いますよ！
施主会社のHPを見る限り、しっかりとした経営理念で地域貢献も含め社員教育もちゃんとした良い会社に思えます。
ただ未経験のマンションデベ分野では経験不足で実力が発揮できなかったのが結論でしょう！
技術が無いのでマンション本体工事は発注先へ丸投げ、自前大工は内装工事程度しか出る幕はなかったはずです、ここから会社経営理念がぶれたと思われます。
この会社の本来の理念では「総戸数を抑えてでも利便性、安全面で敢えて平置き駐車場にしました」位の企画と度胸、１棟目は広告費と割り切る勇気が必要だったんです。
社員の投稿が多すぎでは。
物件の良し悪しより、会社を持ち上げているのがありあり。
同時期に大規模マンションが分譲され、すでに結果が出ているので、需要を読み違えたのは明らか。鮮度が落ちてからの販売は更に苦戦すること必至。
今後の資産価値を考えても購入は相当覚悟がいるのでは。
多額のローンを組んで購入するより賃貸で、気に入ったらその後中古で購入がベストかと。
社員さんにここのスレッドの件を聞いたところ、閲覧はしているが、投稿は絶対にしないと言っていました。厳しい意見も、あきらかに競合他社が書いているような意見も全て受け止めていましたね。それでも自信を持って販売するという姿勢は高く評価できると思います。物件の価値という観点でいうのなら、高すぎるだ、機械式駐車場だのなんだかんだあるでしょうが、実際に購入している方々もいますし、快適に住んでいる方もいるようですし、賃貸に出す前の段階で成約と申し込みだけでもかなり埋まっていました。
何より強く感じたのは、見学へ行った時に出会った住人の方々の質が良いと思いました。
今回の賃貸の件はそんなに異常事態なのですか？投資目的等で買ったオーナーが賃貸に出すことはよくあると思うのですが。ただ、あまりいい気分がしないのは確かですけど。
誰かが投資目的で購入して賃貸に出すのなら、将来価値を見込んでいるということになります。
・駅近物件であること
・高性能マンションであること
・低炭素住宅の基準を満たしている
となれば、投資する可能性はあります。
2030年ごろになると、新築マンションよりも国の基準を満たした中古マンションで駅近なら売却できるでしょうね。
もし仮に、それを見越した上でデベ自体が敢えて賃貸に出しているとしたら、良い選択なのかも知れません。
現状で新築分譲賃貸があって、借り手が即着くのなら、数年後に中古で販売できると仮定してもそこそこの値段で売れるでしょう。
真相は分かりませんが。
不動産投資家へ販売する収益物件と実住向けの本物件とは別物ですよ...
現在の売り出し価格で不動産投資家が大量に購入し賃貸する事は考えられません、投資家が目を付ける魅力的な物件ならこんなに売れ残らないでしょう？
郊外型のファミリー物件、しかも相場より高い、家賃相場も決して良くない福間駅周辺...プロの投資は考えられません。
他デベ物件も苦戦している中、もし投資家が購入するならバルクでの安買いの可能性...
デベが販売もせず自らが賃貸する...これは異常事態です!
このマンションは、機械式の駐車場にしてまで1階の戸建て感覚？の住戸を作りたかったのか？
ただでさえマンションの庭付きは物が落ちてきたり防犯上敬遠されるのにこんな駅前で庭なんか作られてもね。
階数を増やして1階を平面駐車場にしてあげれば良かったのに。
ここの会社、マンションの設計はしないから設計会社に丸投げだろうし
この問題は、設計会社にも過失があるんじゃない？
>>171
プロの投資家が福岡県で不動産投資するそのほとんどは福岡市内の地下鉄やＪＲ等の沿線ワンルームマンションです。
理由は専有面積に対する高い収益率と入居率、資産価値の安定性を求めるからです。
乱暴な説明になりますが分かり易く説明するならば、ワンルームで家賃設定が５万の建物で２ＤＫはその倍の１０万円、３ＤＫは３倍の１５万円とはならず、実際は２ＤＫは７．５万円３ＤＫは１２万円と言うような設定になるのでワンルームが一番収益性が高いのです。
そもそもプロの不動産投資家は実住向けに建てられた郊外の新築ファミリー物件など視野に入れていません、しかし今回の様に多量に売れ残った案件は時として売主が金融機関への返済を迫られ、裏で格安バルク販売される事が有ります１０戸まとめて２億円みたいに....
市場に出回るファミリー向け分譲賃貸マンションは所有者が何らかの理由で住めなくなった、投資家が中古を安く購入した等の物件です....供給過多福間でしかも不人気で売れ残った新築を定価で購入するトンマな投資家はいないはずです。
新築分譲マンションで、大量に賃貸にだされるのは珍しいのは確か。販売会社に理由は聞いてみたい。
＞＞173さん
物件比較中となってますが、検討中なら暫く静観するのが賢明です。
もし購入済なら現在管理組合はどうなっていますか？
購入者同士での情報共有できてますか...
万一の対応も視野に購入者に弁護士や司法書士さん不動産に詳しい方等がいらっしゃれば先頭に立ってもらい、
販売会社から現在の販売状況や今後の販売方針や会社の財務状況を報告してもらうべきです。
売れなければ売主が自己所有しながら賃収にて金利負担するような策を取らないと事業が完結しないんでしょう。
当時の建築費からすると、原価で保有できれば
現在の投資用物件の利回りと同等の評価で金融機関も見てくれたのでは。
保有資産になった時点で完結ではないんでしょうけど。
もしくは、投資用のワンルームとかの経費対策用物件など利回り4%とかなのでファミリータイプの方が入れ替わりが少ないから得策と思う人もいるでしょうし。
分譲マンション販売は一般的経済活動ですので販売会社の自己解決か債権者主導でこの事業は完結するのは確かです。
もはや値引き販売や賃貸問題でも多少は既存の購入者が不利益を負担する事はやむ負えないでしょう...
今後は既存購入者の不利益を最低限に抑える事が大切です！
でも、確か購入者が半分程度で売主が倒産し購入者不在のまま塩漬けになった物件があったような？
しばらく経って、どこかの会社が引き受けたんでしょうね
半値で再販したら即完したような…
予め賃貸収益物件としてローコストで建築し企画してもこの専有面積では福間の相場賃収では賃収事業は難しいですよ。
如何に原価でもローコスト賃収企画物件と同等、もしくはそれ以上でしょう。
しかもこの物件はノーブランド...ブランド力があるデベでもこの価格で売り切れたかどうだかね。
＞＞177
この業界では零細企業が分譲マンションに手を出すと良くあるケース、特に戸建てアパート建設業者が進出すると高確率で失敗してます、逆にやり手で優良デベロッパーに数年勤務するだけで独立開業する経営者の方が成功するんです...
債権者（金融機関か建設を請け負った会社）が泣く泣く安値で再販を依頼するのです...債権物件で有る事、新築時の販売者が負う瑕疵担保責任が担保出来ない等々の理由で半値相当で投げ売りするしか方法がないのです。
バルク販売の可能性が有るのならと興味があって昨日本件を見に行ってきました。
福間駅に隣接する立地としては地域一番でしょう...
周辺はマンションより戸建てが大多数ですね、そして綺麗に区画割された６０坪程度の土地もたくさん有りましたが、これらは売済建築待ちなのでしょうか、それとも売れてないのでしょうか？
イオンモールから福間駅にかけての街並みは区画整理直後で道路も綺麗に整備され、解放感もあってとても住みやすそうですね...
もし私が家族でこの素敵な街並で暮らせるなら駅徒歩１０分位でイオンモール側の戸建を選択するかな...やはり機械式駐車場をガチャガチャする気にはならない雰囲気ですね！
投資物件として勝手ながら購入２，０００万円程度、家賃１０万円強で表面利回り7％、実質5％で見立てると一応投資物件としては対象になりますが、現在の売り出し価格では投資は無理です。
