マンションは絶対に今が買い時PART4

もう一度言う。
今買わないと後悔する。
急げ！あと半年以内が勝負だ。

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もう消費者の目が肥えてるから

インテリじゃない人間が金利だのどうだのいってるけど
けっこういい加減な理論なんだろうね

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>「今後は、同じ価格で、広い物件が出てこなくなる。」と言われたよ。

そうみたいですね。
下記のスレで紹介されている、新聞記事にも出ていました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39854/res/58-58

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今はやめた方がいいといっている人はデベの土地の仕入れ値が下がると
思っているのだろうか。
仕入れ値が上がれば当然狭くなるか、高くなるかどちらか。そうなれば
今買わなければいつ買うの。なぜならサラリーが増える前提が想定でき
る人以外は払える額には限度があるからね。

２−３年後が買い時といっている人は、そのころ発売するマンションの
仕入れを行うここ１−２年の地価が安くなる根拠を示してください。

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しらんけど　地価は10年ぐらいは下がると思うな
世界的にまだまだ土地が高いね　ＪＡＰＡＮは

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さあ、パビリオンへ行こう。

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昨年と比べて「待ち組」よりも「今買い組」の方が、
利で勝っているようなきがする。
もう、少なくとも都心エリアに限っては結論がでてるよ。

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ま、あと１ヶ月が勝負だな。

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地価は下げ止まってきており、都心部もちろん、23区内も上昇に転じて
来つつあります。
不動産投資ファンドも大盛況。
更に、株価がこれだけ上がってきている。
と言うことは・・。
聡明な方であれば今後どういう展開になって行くかは十分予測出来るはず。

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最近不動産市場が加熱しているという人が多いですが現在実働部隊として働いている
不動産関係者の中で１９８９年のバブルを経験している人がどれだけいるのでしょうか。

株でも同じですが、過去下がり続けたものを見てきた人々は無意識のうちにマイナス
のバイアスを持ちながら不動産をみています。これは市場のコンセンサスが実態に
おいつかないことを暗示しており、つねにコンセンサスをブレークしてあがり続ける
リスクを抱えています。

株が一般人の予想を超えて上げ続けるのと同じように、不動産も５年単位であげ続ける
でしょう。

２３２のREITのイールドギャップについて、現在２％です。一方グローバルでは
アメリカは１％以下と、日本が割安を示す指標もあります。さー、どうなることでしょうか。

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ファンダメンタルを見るかぎり
今後当面は地価は下がるだろうね

リートに惑わされてる人はどうなることやら

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２３６
どこからどーみても、ファンダメンタルは地価上向きだろ。地価指標（９月の地価調査、４月ごろ
発表された公示地価）、その先行指標の景気（GDPでも月曜日の日銀短観でもいい）、
雇用（採用の増加と失業率の低下）どれをとっても上昇傾向。
地価なんて一度反転したら簡単にもどらない重い指標。
リートのような需給上のサポートは長期的にみれば付加的なことだが、上昇し続ける
しかないね。都心では。

＞＞２３４
ＲＥＩＴのＮＡＶよりは確かに高い。しかしこれがなにを織り込んでいるのかを
考えなければいけないのでは。ＲＥＩＴの組成元ですら今の価格は高いといっています。
ただＪＲＥ、日本ビルファンドなど過去に組成されたファンドは優良物件中心。

ＲＥＩＴに付加されているプレミアムは１つはレバレッジに対するもの。ただ
金利上昇時は土地連動してあがるだろうし、次々更新期を迎える既存ビルの賃料も上昇する可能性が
高いと思います。
これが実現すれば今のリートの価格が一期に割安に変わります。
３年前６％の配当利回りがあったリートは大半の人は高いと思っていたの同様、
さらなる先の世界が広がっている可能性が高いと思いますが。
アメリカの不動産市場のように。

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・人口ピラミッド
・次の購入者となるべき若年層のフリーター率・非正規社員率が異常に高い
ファンダメンタル的にそこまで強気にはなれない気がするんだが。

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今の景気は外国の需要で成り立ってるだけだよ
ファンダメンタルと短観は違うからなぁ

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国の借金が１０００兆円とか本当の大台に乗らないと
この国の繁栄がハリボテであることに気づかないの
でしょうか

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借金なぞ高インフレになってしまえば実質無効化できます。
実際それしか手はないでしょう?　あとはそのアクセルを踏むのがいつかというだけ。
個人がちまちま銀行や郵便局に溜め込んでる資金の価値は逆に下がるわけですが。

インフレ政策を取れば、国民の預金で、借金を帳消しにできるんです。

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その時に備え今、マンションを買って貯金をなくして借金を一杯しておきなさいということですか？

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その期限はま、１ヶ月以内が勝負だな。

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固定金利の借金なら、しておいたほうが得でしょうね。　大前提：インフレの場合
別にマンションじゃなくても、物価に連動して上がる資産ならなんでもＯＫです。

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フラット３５でマンションを買えという結論でしょうか？
マンションは物価に連動して上がるんでしょうか？

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次の買い時は１５年後位です。

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買いたい時に買えばいいよ。

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246が言うようにもうマンションの買い時は明らかに過ぎた。
これから買うならまだ地価がさほど上がっていない近郊戸建だ。

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買いたい時に買えばいいと言うのは確かにそうなのだが、経済面から見ると書い時は過ぎ
ようとしていると思う。都心では地価がかなり上がってきているし、金利もいつ上がって
おかしくないし、消費税も小泉が総理を辞めるといつ上がってもおかかしくないし、
と言うことで今買っておかないとまずいと思っている人たちが湾岸や豊洲あたりの
マンションに殺到しているように思える。

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米国はすでに天文学的な借金（IMF）を踏み倒してます。

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?

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湾岸や豊洲ってやっぱいいのか？
地震や台風が来たとき心配におもえるのだが・・・
そんなに殺到していますか？

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湾岸でも、港区や中央区は住民の質がいいけど江東区になるとやっぱりダメです。
価格が安いため、質の悪い住民が流れ込んでいるようです。

気をつけましょう。

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>マンションの買い時は明らかに過ぎた
これはね、資金力のある人とない人で買い時って違うんだよ
低金利時＝資金力ない人の買い時なわけで
資金力のある人はそういう人達と競合しなくていい時代が買い時なわけ。
全額自己資金だとかローン組んでも1000万程度といった資金力ある人にとっては
金利が1％だろうが5％だろうがたいして問題じゃない
金利が5%超時代になったら今ムリして変動ローンで買った人の投げも出るよ
築浅の中古がダブつく状況＝新築の相場も必然的にあがらないよ。
本来モノを購入するって事は「買う」か「買わないか」の選択であって
「買えるか」か「買えないか」の選択ではないのに
こと不動産になると勘違いしてる人多いよね

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しかしそれは少数意見であり、
数多く広範囲な層をタ−ゲットにしたい側からすると
『マンションは絶対に今が買い時をちょっと過ぎたからお早めに』
なのでは？

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255さんは論点が少しズレています。
このスレの「買い時」派の多くは「これから不動産価格が上がる」と主張
しているのであって、金利が低いから買い時と言っているわけではないです。
自己資金で買える人であったとしても、その自己資金をこれから予想される
不動産価格の上昇率以上に運用できなければ「後で買ったほうが得」とは
いえないのです。
それから金利が上がると不動産価格が下がるという意見を言う人がいますが
（255さんも同じようなことを言っていますが）、一般的には、不動産や株に資金が
流れる（＝不動産や株の価格上昇）結果として金利が上昇します。そして金利の
上昇が株や不動産価格の上昇を抑制する、というのが経済のメカニズムです。

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257の続きです。
つまり、金利（長期金利）の上昇はあくまでも「結果」であって「原因」ではないのです。
ここを間違えるとトンチンカンな議論になってしまいます。

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団塊の世代が消えていくころには、中古マンションは買い手不在の中で
売り圧力ばかりが膨らむということになりそうだ。
物の価格が需要と供給で決まる以上、マンションの長期的資産価値に関しては
懐疑的にならざるをえない。
まあ当方としては生活の場として買わざるをえなかったというだけで、
買ったことによる長期的経済的損失は仕方のないことと覚悟しているが。

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２５９＞
需給は確かに重要ですが、点でしか需給を見ていないのではないでしょうか。
減少要因と共に増加要因もあります。たとえば都心への一極集中がもっとも
インパクトが大きいとおもいます。東京の人口は２０３０年まで増加しますし、
（人口問題研究所予想による）
過疎地はますます荒廃していくでしょう。

一方マンション適地の減少も地価やマンション価格へのプラス要因でしょう。

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>>東京の人口は２０３０年まで増加
あと25年ね。まさに団塊の世代が消えていくころですね。
25年で崩壊することが分かっている資産に長期的投資する人っているの？

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とても2030年までは持たないでしょう。
日本の返せない借金を、増税で国民が払わなければなりません。
家庭の預貯金はどんどん下がり、地価、マンション価格にも多大な影響を及ぼすと思います。

日本の借金時計
http://www.takarabe-hrj.co.jp/takarabe/clock/

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とりあえず、国の資産を吐き出して、借金を減らしてもらわなければ。
東京や大阪みたいに、定借でもOK。

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国力は今後落ちていくか横ばいだろうから
長期的にみると地価は下がる確率のほうが高い

マクロな視点がキー

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かといって25年後まで買わないで様子を見ようとも思わない。
自分の年齢からいってもそこまで買わなかったら一生賃貸に
なると思うし。

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インフレ起こして借金の実質棒引きが国の作戦かと思うが。
その時に泣きを見るのは実物資産を持っていない人。
家は住むためのものなんだから、買ってから下がることは
怖くない。怖いのは買わないうちに暴騰すること。

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> 家は住むためのものなんだから、買ってから下がることは
> 怖くない。怖いのは買わないうちに暴騰すること。

バブル期にローン組んで高値で買ってしまった人が、後でどれだけ困ったか知らないの？
あまりに値下がりしていると、家売ってもローンだけ残るんだよ。

買ってから暴騰も固定資産税が高くなって困るんだよ。昔から家持ってた人がバブル期に
あまりにも地価があがりすぎて固定資産税が払えなくなって、なくなく家売ったなんて
たくさんあるんだよ。

買ってから下がることは怖くない人は、この家の住宅ローンがなく、他に金融資産などを
たくさん持っている人。

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>>265
そんなに言うんだったら、さっさと買うべきだ。
極端な話、買ったマンションが先に無価値化してローンだけ残るという可能性を覚悟して
納得のいく計画を。
その25年でローン払いきって、手元に1億ぐらい残ってれば安心かな。

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>267
いまはバブル期ではないので・・。
むしろ、15年間も値下がりを続けて来た土地価格が都心と中心に
反転してきている転換点を迎えているわけですから買い時でない
とは言えないと思います。
金利の低い今、長期固定で借りて買うことはそう悪い選択ではないと
思います。（もちろん、将来リストラその他何が起こるかわかりません
ので繰り上げ返済で一年でも早くローンを返していくべきとは思いますが。）

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>269
>>いまはバブル期ではないので・・。
当たり前です。何を言いたいのでしょうか？
私は暴落の怖さ、暴騰の怖さを例を挙げて説明しただけです。
今が買い時でないなんて一言も言っていませんよ。

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>>267さん
家を売る時って、普通は買い換えですよね。
不動産価格が下がって売値が下がったとしても、買い換える家の価格も
下がっているのだから、常識的にはあまり困らないのです。
バブル崩壊後に困った人というのは、ローンが払えなくなって、家を売っても
返せなかった人です。だから、怖いのは不動産価格が下がることではなくて
ローンが払えなくなること、すなわち収入が激減することです。
だから私たちは、不動産価格が上がるか否かを気にするのではなくて、
将来にわたって収入が安定するか否かを気にしなくてはいけません。
収入の安定にある程度確信が持てる人は、今のうちに家を買っておくことは
将来のインフレ（不動産価格上昇）へのリスクヘッジになると思っています。

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