先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。
こちらは過去スレです。
グランフォート青淵閣の最新情報をチェック！
[スレ作成日時]2005-06-26 15:30:00
先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。
[スレ作成日時]2005-06-26 15:30:00
等価交換っぽいのが多くないすか？
先日グランフォート青淵閣の現地を見てきて立地はわりと気に入りました。
近くには再開発も予定されているのも良いと思いました。高級感も感じられますし。
ただ個人的な問題なのですが、間取りに気に入るものがないなー
という事と、予定価格と言うことでしたが少々高めじゃないかと思いました。
駅から９分ですし、天井も低め、収納も少ない。ＳＫがないし。最近のちょっとした
マンションでは天井カセット型のエアコンがついているのに、、。など
宣伝広告費もさほどかかっているようには思えないのですが。。
グランフォートマンション、大京さんは初めてみたのですがどんなもんなんでしょうか?
価格帯は、どんなもんですか？
南向き７５㎡ほどで５階５，７００万〜。ワンフロアーUPごとに１００〜２００万アップ。
確か５階、６階で前が抜けるということでしたが、
道を挟んだ向かいには１０階建てなどもあります。
この辺りの相場としてはどうなんでしょうか?
近くの新築マンションと比べると明らかに高い。但し、広い間取りも多いし
高級志向なのか？
ここを検討してみようかと思っています。でも最終的には価格?なのでしょうか・・この辺の環境について詳しく知りたいのですがご存知の方教えて下さい。
ベントレーっぽい車がなんとも。。
南側の４、５階あたりまで前面の建物が・・・。でも、お値段は高いです！！
一番上層階とか、上層角が買えるならグランフォートシリーズで良いのでしょうが、それ以外なら
「グランフォートもどき」ですかね？
ビルトインエアコンも上層階はついていますよ。中の仕様も上と下では違います。
大塚駅徒歩９分。良いかなと思っているのですが、購入されたかた
いらっしゃいますか？
モデルルームを見学し、現地及びその周辺を探索しました。マンションはやや高級（従って値段は高め）、周辺環境は将来計画を含めて上々。欠点は大塚駅北口商店街を通る最短道（駅近に風俗が多い）。ただし来客には、少し遠くなるが一本北側の大通り、池袋駅東口からバスに乗って上池袋３丁目下車徒歩５〜６分を薦める手がある。その他、池袋駅から約１５分で歩ける（歩いて見ました）、都電荒川線も使えるので総合的に見て購入を検討しています。
１２さま：
間取りとか、収納、建て方についてはどのように思われましたか？
我が家は上層階は買えそうにありませんので検討から外れそうです。
14さま：
現在の戸建てからの住み替え計画なので、違和感が少ないように角部屋を検討しています。角部屋の間取りは気に入っていますが、全体に間取りはゆったりしている反面収納は少ないかもしれません。眺望が抜ける上層階の角部屋は値段が高いので決心がいります。
１５：さま １４：です。
上層階の角部屋を購入されるのでしたら良いですね。
うらやましい限りです。
快適な生活になりますように お祈りしております。
眺望が抜けない南東側一番下、良く見ると掘ってあって地下１階状態だね。
迫力があったよ。それでもかなり強気な価格設定だったかな。
age
この物件、人気が無いのですか？
気になっていたものなのですが、
購入されたかた、検討中の方、見合わせた方。
ご意見をお願いします。
我が家は、一度ＭＲに行きましたが、価格があいまいだったので
様子を見ています。
第１期は完売とのことです。その内の一人です。治安を少し気にしていましたが、この区域は豊島区の中では犯罪が少ない場所です。巣鴨警察署のホームページを見ると判ります。周辺立地がいいので少し高いとは思いましたが決心しました。
＞21
マンションへの道、夜は歩いてみましたか？
私は一度、夜の１０時過ぎに 現地に向かう道を
歩きました。
たまたま、かもしれませんが、飲食店街で揉め事が
あったらしく、パトカーと警察官が出動していました。
一見、そちらの筋と思われる数人の男性が
店の前で座り込んでおり、かなり迫力がありました。
豊島区は犯罪ハザードマップを見ても、危険な地域だと思います。
夜は、飲食店街付近は 変な客引きも多いですし、
サンシャインの方も安全とはいえません。
我が家は、今後 子供を池袋辺りまで
「塾通いさせるようになる時」のことも考えると、
なかなか大変そうだなと思いました。
大塚駅利用か、バス利用か（時間が不規則）
はたまた 自転車利用か？親が車で送り迎えか？
警察はがんばってくれているのでしょうが、
油断は禁物ですから。
21さんとは違う、第1期購入者です。
別の物件を見に現地に行ったときに偶然見つけて、場所が気に入り、資料請求しました。
山手線も少し離れると、結構しずかかも！というのが、第一印象です。
私たちの購入の優先事項は、
１．立地（通勤に便利なこと）、２．静かさ、３．日当たり、４．広さ。でした。
確かに回りのマンションよりだいぶ高いですよね。
でもライオンズの構造に期待して、決心しました。（なかなか2重床、2重天井ってみつからない）
治安は一応夜には歩いてみました。（でも8時くらいでした）
子供の目では確かにみていないかも。。。また歩いてみよう。
この物件、第一期では何軒くらい売れたのですか？
何軒売り出して 完売？
24です。
第一期の戸数ですか。。。
価格表見せてくれるだけで配ってくれなかったので正確な戸数はわかりませんが
ちょっと見20〜30戸くらいではないでしょうか
南向き上のほうはほとんど出てた気がします。
希望がかぶると売り出していない他の部屋に移したりもして抽選を防いでいたようなので
実際の販売済み戸数はそれより多いと思いますよ。
もし検討されているなら、早いほうがいいと思います。
あっ、上記の数は事前の優先分譲も入っているかも。
販売するのに、価格表を配らないマンションなんてあるのですか？
ずっと予定価格ってことですか？
28さんへ
ずっと予定価格はないと思います。
もしかしたら下さいって言ったらくれたのかもしれませんね・・
（価格＆間取りでお目当てしかチェックしませんでした）
モデルルームは結構行きましたが、
でも、他のところでも、価格表くださいって行ったら配っていなくて、
メモってくださいっていわれたところもありましたよ。
現在 先着順で購入希望者受付中の様子、購入したい部屋がある人は
早く申し込みしたほうがいいですよ。
なんか1階売れてないみたいですねぇ？
近所に住んだことありましたが、駅周辺の道はあまり治安がいいとはいえないですね。
この物件には興味をもっていましたが、周辺の雰囲気の悪さがひっかかります。
あそこは一階ではなく、地下一階ですから。分譲も２階、３階は予定より延びたみたいですね、
レフィーズみたいにならなければいいですが・・・
ここのモデルルームを作るのに１億円もかかっているそうですね。
友達が販売員さんから聞いたらしいです。
そんなに凄いモデルルームなのですか？
これってマンションの価格にも反映されるのでしょうか？
一億・・・
そうなんですかーー（＠_＠）びっくり。
確かに、入り口に、ロビーの水盤（ができるんだそうです）ををイメージした
ガラス張りの水路みたいのがあったり（見た目別にたいしたことない）
営業さんに言われてあーそうなんだと思いましたね
入り口は一般人の私たちは一瞬ひるむくらい高級感があります
価格に反映されて・・・いるでしょうね
でも、営業さんに言わせると、東東京支店はじめての「グランフォート」申請がとおって
いわばお祝い価格にしているんですよとは言ってましたよ
販売価格はおいといて、管理費はそんなに高くないらしいですよ。ま、共有施設ほとんどないしね(^-^;;;
もらった管理の資料では、149円/平方メートルで、お得だと書いてあったよ
周辺マンションを見に行ったときに、この青淵閣の建設用地は
ものすごく高額で落札したので きっと価格は高くなりますよーと
言っていました。
確かにそうなったかもしれない。。。
でも、それが納得の価格として買えたならなら幸せ！！
地下を買う人っているんでしょうか？
赤いバラはたくさんついてましたよ。
大塚としては高い価格設定なので購入見送るか迷っています
このマンション、物件までの１００メートル位？の坂が以外にきついような気もします。
永住することも考えて探しているので、年を取って、もし夫婦どちらかが車椅子の
お世話になったりするときの事を考えると、あの坂が曲者かもしれない。
大塚駅方面に ちょっと散歩に行くのにも坂は大変かなと。
電動車椅子でも一人では絶対に無理な感じ。
まあ、マイナス思考ばかりでは買えないですけれど。
価格設定は確かに高いと思いました。
土地の地盤はしっかりしているのですよね？
建物の性能評価上の耐震評価は 過去の大京物件よりも低いようでしたが。
建物も高層ではないので、大丈夫ですよね。
駅から物件まで何度も歩きましたが、やはりあの坂はきつく感じられました。
年をとると尚更だと思います。私も永住を考えているので、駅からの距離だけでなく、
平坦な道は重要だと考えてます。
その点で、物件自体は（価格をのぞき）気に入っていますが、踏み切れない点でもあります。
価格はやはり高いですよね。
駅からの道も 環境がいいとは言えないですし。
建物もコの字型と言うのですか？詰め込んでいる感じがしてしまって・・・
モデルルームの豪華さにだまされて 思わず買いたくなりますが、
家に帰ってじっくりと図面を見ていると、何だか夢から覚めてきます。
モデルルームはオプション満載ですから、私もつい購入したくなります。
周辺環境の悪さを考えると、この金額は出せないと判断しました。
確かに金額は高いですね。不要？な共用施設減らしてもいいから、安くしてほしいって感じ。
使えそうなスーパーが思ったより遠い感じもするし。
でもこの急な坂、道挟んで真迎えにあるグ○○ス○○○も新築だし、場所はいいのでしょうかね？
大塚駅逆となるとア○ラ○ってなもあるし。迷うなー
池袋に近いので魅力的！！と、思っていたのですが。
結局通勤するのに何だか中途半端な気がしますね。
地下鉄沿線で、乗り継ぎも地下を通ってそのまま行けるほうがいいかなと。
贅沢かな。
ただ、休日ともなると
サンシャインに近いので映画など、思い立ったときに行けて楽しそうではある。
日常の買い物はどうでしょう？坂は有りますが、自転車でがんばって行きましょうか。
坂がきついのは地盤が良い証拠と言うことで。
日曜日に現地近くを見てきました。
5階くらいまで立ち上がってきています。
西側の一番北のルーフバルコニーあたりは、囲いが取れていて、
東側からは遠めですが見ることが出来ました。
タイルの色はカタログより薄目かな。西側の色のイラストはカタログにはないか。
（もっと濃い色でシックなのかと思っていました）
サンシャインまで歩きました。ここに住めたら、散歩がてらサンシャイン。いいなーと思いました。
収納は少ないね。
今年の物件のトレンドかな。以前は収納面積を表示するのが流行った時があったけど、
建材や地価の上昇分を部屋の広さではなく収納の縮小で小幅吸収というトレンドでしょうか。
来年は100平米越えが減って、廉価マンションでは床暖房なしかな。
スロップシンクがないというのは、たこ焼きに青のりとかつお節がかかっていない様なものですが、これもコストダウンですかね。
ハイグレードシリーズという、その部分が、いざ住んだとして、普通の居住者に理解できるのか、わからないです。
まさか玄関の石が高かったからハイグレードとか言わないでしょうね。
また、ハイグレードなのにあのエレベーター、住戸の玄関前で良いんですか?
なんか、目白の某社の方がHPも良いし、場所も良いしで、部屋によっては安いのに、どう考えてもむこうが格上で、
こっちはただの綺麗な廉価マンションという感じがしてしまう。大塚だし、南面に建物で目隠しなんだから、
せめて中身をよく考えて、その部分を伝えてよ。大京さん。もう少しいろんな工夫が欲しいなぁ。とにかくHPがダメ。
他人のノスタルジーで住むんじゃないのに、それが前面に出ていて。
住む人の幸せについて考えた物件ですと言うことが伝わりにくくなっている。そして見えない。
とまー、とりあえずのレポでした。でも、この不満は程度の高い部分での不満と言うことで、読んでください。
その通りだと思うならもっと良い他の物件がいくらでもあると思います。
前の坂がきついと言うことがかかれていて、気になっていました。
今日車をPメーターにとめて子供をベビーカーに乗せて坂を往復してみました。
最後の30メートルぐらい、少しきつくなってんのーって思ったけど
大丈夫ですね。すぐの距離だし感覚より傾斜は緩やかです。
帰りに降りる時の方が緊張します。手を放してばーっていったらどうしようかと
思ったんですけど、じわじわ動く程度でどう考えても転げ落ちてゆくという坂ではなかったです。
もうかなり販売は進んでいるのでしょうか? MRいかれた方、よろしくです。
４８さま
まったく同感です。ご意見を読んで胸がスーッとしました。
ＭＲに行って渡された間取り図は２，３枚で他の部屋の間取りもわからず、
何故？節約？などと思っていましたが、
後日、他の部屋の間取り図を見る機会がありよくよく確かめると
我が家の検討住戸の寝室の隣は 隣戸の浴室になっていて本当に驚きました。
水音、洗面器の音、絶対に聞こえそうですよね。
エレベーターホールが無く、住戸の玄関を出たら
まん前にエレベーターの乗降口なんて。。いくら自分は住まないにしても考えられません。
エレベーターを使うのに、気を遣うなんて。。。
本当に住む人間のことを真剣に考えているのでしょうか？
オプション満載のモデルルームで目先を眩ませる売り方にもう少しで
引っかかるところでした。
それから、坂も ベビーカーは良くても、力の弱った高齢者にはきつそうですね。
我が家にとっては、マイマス面の方が多いように感じられたので、検討から外しました。
これだけ評価が分かれる物件もめずらしい？
今度はプラス面。今日現地から、サンシャイン・シティまで歩き食事と買い物、
次に現地近くに戻って都電荒川線で一駅乗って、とげ抜き地蔵商店街をぶらりぶらり。
休日には、都心の華やかさと、下町風のにぎわい、どちらでも楽しめる。
老後は、閑静な住宅地でありながら近くにエキサイティングな場所があるのが最適？
よくわからないのですが隣戸に接する浴室の場合、壁の厚さが減っていませんか?
HPの間取り図で微妙に壁がえぐれてかかれているんですけど。
小さい絵なので目の錯覚でしょうか?
当物件、まじめに検討したんですが、やはり、駅からのルートがちょっと。。。
それを度外視すれば、まあ悪くはないのですが。。
ただ、毎日通る道ですので、子供のことも考え、候補からははずしました。
ひとそれぞれ、いろいろな価値観はあると思います。
新聞おりこみ広告ちらし入っていましたね。ひさびさに。
http://sakuratan.ddo.jp/uploader/source/date4567.jpg
上手くリンクできているかわかりませんが、
高台を謳っているので東京都土木技術研究所の地質図と地図を合わせてみました。
よく見えないかも知れませんが、赤十字が物件で、
背景が黄色っぽいのですが、薄緑の色分けです。
巣鴨新田あたりが薄い水色、サンシャインの辺りがピンクです。
自作なので多少の誤差があります。ご勘弁。
余談ですが、山手線が巣鴨から雑司ヶ谷を通って目白に向かって計画されていたというのもよくわかる感じですね。
55さんへ
素人にはいったいどの色がよい地質なのか分からないのですが・・・
ちょこっとだけ解説してもらえますでしょうか？
http://sakuratan.ddo.jp/uploader/source/date4584.gif
池袋付近を通る地層図です。
物件付近の詳細地層図もありますが、著作権の関係で出せません。
こう見ると、新宿になぜ高層ビル群があるのか、なぜ池袋にサンシャインがあるのか
わかってきますね。
さてさて、洪積層は新生代第四紀のもの(260 or 180万年前〜現在)ですが、
沖積層は氷河期の浸食谷であったり河口付近での礫の堆積であったりするので軟弱傾向です。
特に、川底であった場所は軟弱な腐植土、腐植質粘土が２〜４ｍの厚さで分布することがあり、
軟弱層の沈下の検討や液状化の判定が重要となります。やっかいなことにローム層の下に
埋もれている大昔の川もこの範疇で、有楽町層に分類される場所に含まれます。
合成地図上では黄色に見えますが(いい加減につくったので色が・・)、
凡例で緑色のところは洪積層が河川の浸食で削られたり、あるいは最終氷河期が終了した
一万年から六千年前の急激な温暖化による海面上昇で波の浸食によって出来た
波食台地に相当する地域のようです。
物件の部分がどういう経緯で出来たものかは詳しくはわかりませんが、
浅草波食台地のようなものよりも巣鴨新田のあたりに川が流れていて、風雨によって削られた
台地斜面のように思うのですが、どうなんでしょうか。わかりません。
武蔵野台地(豊島台はその東端の洪積台地)について若干解説を加えると、(書き忘れた)
関東ローム層(TM1)、ローム質粘土(ｌc)の下位に武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag)、
本郷層（Ho)のいずれかの地層が分布している地域。
中層の建築物であれば関東ローム層(TM1)を支持層とする直接基礎が可能である。
重量構造物は、武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag)など比較的浅所に分布している地層で支持できることが多い。
目黒区、豊島区、文京区、北区などの目黒台、豊島台、本郷台および多摩川沿いの立川面台地に相当します。
特徴としては
(1)
ローム層の下に武蔵野礫層・東京層が分布する地域で、その下位に東京礫層・上総層群が分布する。
これらの地層は洪積層であり、軟弱層の検討や液状化の判定は必要ない。
(2)
武蔵野礫層・東京層は許容支持力が東京礫層・上総層群より小さいため、
構造物の規模や形状により適切な基礎形式・支持地盤の選定が必要となる。
と、これぐらいでよろしいでしょうか?
突然、専門的な話になりましたね。
わたし、そちら方面は素人なので、わかりやすく、いいのか悪いのか、解説していただけますか？
住むには便利な地域だと思う。ただサンシャインへの徒歩ルートは結構遠いし、
気持ちよく歩けるわけではない。あくまでも「歩ける距離にある」という感じ。
目の前の道からＧＦ青淵閣に向かっての雰囲気は良い。
ただし大塚駅までのアプローチは今ひとつ。
ごちゃごちゃっとした少し昔の私鉄沿線で育った私には馴染みやすいけど
良質な地域を知っている人にはつらいだろうなあ。
販売担当には熱心な方もいて悪い印象はありません。若い人は勉強不足だけど。
建物は丁寧に造っている印象です。北側の断熱材もきちんと吹き付けているし。
城東で初めてのグランフォートと言うけれど、もう少し安ければねえ。
判定
微妙
理由
学習院の辺りならば直接基礎が可能→物件は劣る
水色のところなら潜在的に液状化リスクがある→物件は優れる
学習院の辺りと物件の辺りでは関東大震災クラスで同一震度であると推測されるが、
直近の水色のところでは震度にして1程度強くなると推測される→水色より優れているが、学習院周辺とは同等
結論
良いのか悪いのかは自己責任でお願いします。
あと、
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/toshima/j0.htm
も見ておいてください。
大塚にはどうして果物屋がたくさんあるんだろう？（八百屋ではなく果物専業）
あのあたりの人はフルーツが好きなのだろうか…
毎朝、大塚駅を掃除している人たちがいたり（誰だろう？）、通学途中の学生さんが
大勢いたりと、山手線の駅なのになんとなくのどかな感じがします。
新大塚駅も徒歩圏だし、交通の便は良いね。
＞大塚にはどうして果物屋がたくさんあるんだろう？（八百屋ではなく果物専業）
＞あのあたりの人はフルーツが好きなのだろうか…
大塚住人です。大塚に果物屋が多いのは 癌研病院のお見舞いに持っていかれる方が
多かったからですよ。
64さん なるほど癌研があったからですか。納得です。
大塚の雰囲気が気に入る方にとっては良いマンションですよね。
スーパーは遅くまでやっているし、そのスーパーの上にはダイソーがある。
コンビニも近いし、SHOP99もある。
駅前では山下書店とあおい書店は長時間営業でがんばっている
南口すぐにはパチンコ（ひょうたん島）とブックオフがあるし、おもしろそうな店もたくさんある。
庶民が日常の買い物をするには不自由しない街です。それがグランフォートの住民にあうのかは
分かりませんが。
コンビニでは駅周辺にampmがやたらとあるのが不思議です。
夏の終わり頃に検討しましたが、別物件に決めました。
周辺環境としては、南面の圧迫感と東西への坂道、駅へのアプローチがネックと
なりました。
敷地の広さ、隣接する社宅の雰囲気は良いと思いました。坂道も東側の抜けと、
町並み雰囲気を良くしているともいえます。
当マンションから北側の雰囲気には好印象を持ちました。
担当者の方は気持ちの良い人でしたが、責任者の態度はよくなかったな。
資金計画をたて購入意欲を持ってＭＲに行き、先着の部屋について担当者
と話しているにもかかわらず、抽選の部屋へ誘導しようとした。
このことが、この物件を止めた最大の理由です。
我が家は販売の仕方、価格の決め方に非常に不信感を持ち
この物件の購入を見合わせました。
顧客のためにではなく、自分たちの都合で部屋を薦めていたように
感じました。
誠意が感じられませんでした。
我が家も、もう、他物件を購入してしまいました。
私も６７さん、６８さんと同様、
物件は評価していたものの、販売方法に不信感をいだき、購入はしませんでした。
嫌な想いをした方をしたのは我が家だけではなかったんですね。
買い手は相応の人たちなのだが、
売り手が不味いと
いうことでよろしいか
土建屋風の売り方なので、目白のガーデンヒルズの販売員程度の
教育をしてから出直してきなさいと一蹴して
では、次ぎ
話題を変えて行きましょう
大塚駅近隣では、警官が車（とくに3ナンバーの大型車）を止めてドライバーに質問している風景を
よく見かけるけど、あれは何でだろう。駐車違反の取り締まり？
購入した方いませんか?
どんな人が買っているのでしょう?
高層階はこの地域を知る人（近所に住んでいる、地縁がある）が買ったみたい。
買換えが多いそうね。まあ金額から一時取得は少ないだろうけど。
でもＭＲには若いファミリーもたくさんいたなあ。親御さんの援助を受けるんだろうね。
近隣相場に比べてどうなの？と大声で販売員に聞いていた人が印象にのこってる…
もっと他に質すことがあるだろうに。
はい、購入者です。我が家は新婚ですが、年配の人も多い感じがします。
12月に、ローン申し込み会とオプション（カーテンとかね）の申し込み会があるので、
そこで他の購入者に初めて会う可も知れません。ちょっと緊張気味です。
契約してる人は、お金持ちっぽい人もいましたよ。うちは違いますがね。
駐車場のゲートってチェーンですよね。なんかセキュリティ面で物足りなさが感じません?
たしかに、今のうちの近くのライオンズもチェーンですが、楽勝で侵入できますよねその気になれば。
もちろんセンサーとか監視カメラなければのはなしですが。。。
購入者です。 洗面台の作りがどうも気になってるのですが、改装しようと考えてる人はいますか？
因みに 家は鏡を両サイドにも付けで中の収納を見えなくしつつ三面鏡にしたいと考えてます。
それと蛇口を伸ばせるようにノズル式のに交換しようと考えてるのですが どうでしょうか？
またどのくらいの費用がかかるでしょうか？どなたかご存知の方がいらっしゃれば教えてください。
>高層階はこの地域を知る人（近所に住んでいる、地縁がある）が買ったみたい
思いっきり売れ残ってるぞ
MRの花はガセかいなというぐらい
販売はやっぱり苦労してるんだ
え？そうなんですか？
売れ残っているの？
>>80
HPみてみそ そして感想を聞かせて
>>77
洗面台の鏡と蛇口だけの問題ではないのです。どのタイプの化粧台がついている部屋かわかりませんが、
洗面化粧台そのものを取り替えることになります。
http://www.inax.co.jp/products/powderroom/package/lc/plan_23.html
の辺りがお勧めかな。
HPかわりましたか。。。
変わらず地味目ですが。
>>82
さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
第三期二次となったいま、6つも残っています
超マジックです 増えています
あきれてものもいえませんです
失神しそうです
価格については諸説入り交じっているのですが何とかセブンの
SPのメゾネットは5F南東角の部屋と同じ値段です
7F南東角はここの南東角で最も高い部屋です。もちろんSPより大分高いです
こう考えると何で急に何とかセブンという言葉が出てきたのか
わからないのです
始めからそういっておけばと思うところもあります
その宣伝文句もすさまじいので
これでは何とかセブンより高い部屋を買ってしまった人って
いったい何なんでしょうと
いう感じです
もうちょっとその辺りもフォローしてという感じです はい
今のところ、かなり苦し紛れになってやっちゃったのかなというのが
家族会議での結論です
値段だけでは語れない価値があるのです きっと
HPのモデルルーム、お風呂の写真が変わりました
その心は
使用前→使用後
です
使い終わったタオルをモデルルームに放置しないでください
というおふざけはここまでとしまして、新しいモデルルームにいかれた方
いかがでしたか?
我が家はこの週末はいけそうもないので。。。
>さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
>そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
>第三期二次となったいま、6つも残っています
>超マジックです 増えています
>あきれてものもいえませんです
>失神しそうです
みてみました。
一期は完売してたはずでしたよね。
キャンセルが出たのでしょうか。
83さん、購入者ですか？
もしそうなら、そして、セブンより高かったのなら、
私なら部屋変えてって、いうかも。とおらないか。。。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20051118
ということもこの業界ではあるということを聞きます
販売方法に「ストレートな」不満を言う書き込みがいくつかありましたが
セブン疑惑があるのならなんか物件のコンセプトとはかなりかけ離れた売り方です
もっと余裕のある人たちに対する売り方をして欲しいかな
変な購買心をあおる手法ではなくて。
ちなみに、第一期の販売価格はみたので
これからどう化けてゆくのか
よく監視してみます
その時点でのセブンは
最低9000万台(後半だったような)〜最高11800万です
お断りしますが、
私の見た価格表以外のものがあるのかどうかはわかりません
訂正があればお願いします
みなさんも価格情報と販売済み情報(バラの花とその色)を
よろしくです
販売価格と販売状況がブラックボックスなのが、消費者にとってかなりの問題です
客観的な判断材料となる相場も解らずに相手のいいなりで買うのはおろかしいと思いませんか
>>85
キャンセルとしたら出過ぎの気配をビンビンに感じます。
通常、一例としてはローンキャンセル住戸と表示してきます。
さてさて買った後でセブンより高かったら、
それなのに何でうちって「エグゼクティブ」ではないの???
ってショックです(爆) 補助席ぐらい付けてください
うちはこの物件スーパーストロング様子見ですよ
目白にいけば「エグゼクティブ」なんてわざわざいわなくて済みそうだし
この経緯や価格の不透明な部分が心証を悪くしていますので
見送りかな。いいキャンセル住戸が出ればその時考えるかも
かなり分析しましたので間取りや住戸配置(隣の住戸の水回り配置!! など含めて)、
隣接地との関係や眺望についての私見を聞きたいという
奇特な方がいらっしゃればお答えします
販売済み/未販売含め8割以上の間取り図をいつのまにやらもっています。
今日、HPみたら、セブンがあと3戸になっているぞ！！！！！！
週末売れたかね？？？
天狗じゃ
天狗様の仕業じゃ
あっという間に3戸も売れた
ガクブル
実家が南大塚で、このマンションの100ｍ先のＳ中学と高校に6年間徒歩で通いました。
駅から遠いのを気にしている方が多いようですが、
大塚駅北口を左折、空蝉橋を通って住宅地を抜けると、驚くほど近いです。
朝はＳ学園の生徒が歩いているのでご参考まで。
南口に比べて北口は山手線の外側なので、
10年以前は柄が悪い印象でしたが、最近はマンションも増えたせいか、淋しすぎるほど
静かになりました。
サンシャインも近いので、生活するにはとても便利だと思いますよ。
Ｓ学園かあ。評判いいよねえ。
ここは「通常の建築確認検査に加えまして、３種類の機関（住宅金融公庫＋「住宅性能評価書の評価機関」）による検査や自主「建築管理部」による検査を行っております。４重の検査で、合計１５回以上の検査を…」
現場も見せてくれるし、構造については、安心できそうだ。
学生が歩く朝方は問題なくても、夜一人でその道を歩いてごらん。とくに塾帰りの子供とか奥さんとか考えられる？
空蝉橋の横ホテル街をとおってさー。常識でかんがえてごらん。・・・
９１さんへ
どちらにしても、近道をするなら風俗街を通らずには行かれないでしょう。
北大塚は風俗街、歓楽街のメッカだったんだからしょうがないでしょう。
池袋の隣だし、山手線の外側だからしょうがないです。
空蝉橋のところは、ホテルは一軒しかありませんよ。線路脇の道を通ればね。
ホテル街は、その一本北側の道です。
S学園の生徒は、毎日歩いてますよ６年間も・・・。そして東大にたくさん入りますよ(*^_^*)
大塚三業地だったから…その由来まで含めて大塚が気に入れば、この物件の満足度は高くなると思うゾ。
で、予算関係なし
分譲済み・未分譲関係なしでは
どこがいいのよ
ランキングして
ここのマンションを買えば、もれなくＳ学園がついてくる？
そして、東大に入れる？
92さん
ホテル１軒だからどうこうじゃないのよ、なんか無理して納得してない。立地条件を・・・
言いたいのは、結局５分じゃいけないでしょ。あそこまで、
その割には高いのよ、宝くじ当たれば別だけど、普通に考えて物件高すぎじゃない？
友人が池袋近辺を考えているのでちょっと掲示板とかを偵察してみましたが、
山手線沿線で5分でいけるところで同様の広さならもっと高いと思いますよ。
仕様が落ちて駅チカで住環境が悪化していてもね。
思うに、普通に考えて高すぎと思う人は買わない、大塚駅使用者の中ではずば抜けての高級・高額物件です。
マンションの資産価値の点からは居住者の質は大切です。
この物件の価値は何かと、3つ上げてといわれればこういいます。
都心近くであるのにタワーではない、かといって低層でもなくその中間。
タワーは陳腐化する。この規模は希少性が高い。123戸というのも管理費上バランスのとれる数。
ターミナル駅徒歩圏なのに幹線道路沿いではなく、交通の少ない2車線道路からさらにひとつ入っている。
これも都内では希少。道路沿いの悩みはありません。
高台の立地というよりも低層の住宅地に敷地が跨っている立地。
これも希少です。騒音源や夜間光源が思いつかない。
この条件を満たす物件はとても少ないです。ターミナル駅徒歩圏から2駅3駅離れた場所
というならばいくつか上がりますが、それらには同等の価値はありません。
96さん
駅から遠いか近いかも物件の価格を左右する。当たり前のことですね。
でもその他にもこの物件の価格が高い理由が98さんが書いたようにあるのだと思います。
96さんは駅からの距離とその道の環境以外でこの物件をどう思いますか?
購入を検討しているので、デメリットな意見でも結構です。教えてください。
98さんのおっしゃるとおり、私も、建物の規模、幹線道路沿いでないことを評価しました。
しかし、南面が抜けないこと、外廊下（に面する浴室）、街に新鮮味を感じないこと（全く個人的な理由です）、パートナーが気に入らなかったことから、別の街の物件にしました。
価格については、交渉されればいかがですか？
候補を絞っての真剣な話しであれば、部屋によっては応じてくれるかも。
99さんは、大塚がお好きですか？
私は物件を考える時に、範囲を広げて、いろいろな街と物件を見ました。それによって自分が何を求めているかが分かりましたし、自分なりの評価軸ができました。
青淵閣のメリット、デメリットはこのスレにすでにいくつか書かれています。
こんどは99さんが歩かれ、その感想をアップされてみてはどうでしょう。
その反応が参考になると思います。
時間を掛けても大丈夫。この物件はきっと待っていてくれると思いますよ。
この物件の価値を毀損しているものは何かと、3つ上げろといわれればこう答えます
一つは立地。大塚という古い歓楽街が最寄り駅であるということ。この時点で超高級物件である資格はなくなります。
ちなみに駅からの8-10分圏というのはむしろ都内で住むには最適の距離です。都市計画がそのようになっているということで。
次に建設計画。南面の圧迫感。人は適切な支配空間を持たなければ安らかに生きていけないのです。
タワーのような無分別な解放感が、表裏一体の孤独を呼び起こし、
やはり人が地面から離れては生きていけないのだということを思い起こさせるのと等価に
適切なひろやかさの支配空間を持たなければ今度は圧迫という感情が生まれます。
このテリトリーの問題は共用廊下に面する窓・部屋の配置についても言えるものです(特に浴室、主寝室)。面格子をどう捉えるのかにもよりますが。
さらにエレベーターホールをつくらなかったということ。これらの部分はこの物件が高級という思考の元に純粋につくられている
のではないことをあからさまにし、検討者に気づかせ、そして建設計画の上での妥協点のまずさを表しています。
また、一部住戸に関してはバルコニーやルーフバルコニーとそこに面した部屋のプライバシーも損なわれています。
プライバシーが高度に求められる、それが高級物件が満たさなくてはならない絶対線なのにもかかわらず。
最後に機械式駐車場。自走式の地下駐車場こそが都内高級物件のみに許された贅沢なのです。
ただしこれは毀損というよりも価値を高めていない部分といった方が良いかもしれません。
モデルルームを現地に作り直すなら、最初から100平米のＭＲ見せるなんて普通の人が買える物件じゃないし、ある意味不親切？
私は購入者ではありませんが、ＮＧ決め手は、価格のみで該当しそうな部屋のレイアウト見せるだけで、隣のレイアウトは依頼しても「そこは
金額たかいですよ」と言われて見せてくれなかった。またＭＲ見に来たのに１時間以上待たされ、結局見れなかった。
担当の人、忙しくてもそっれはないでしょ、？ １階もこれって地下１階じゃないですか？湿気たまるんじゃない？とふっかけたら、「ここは1階です」と断言してたー。
信用できず・・・残念ってかんじ
>>山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
>>城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。
そこでは都心の便利さが享受出来ないよね
日本を代表する大規模商業圏に歩いていけるというのは大きい
高くてNGという方は大塚ならば前のグラン違いでスですけどイーですかトかアト何とかスかいいですよ。
前に建っているグラン○○ートの土地は、もともと売主の丸○の建ってた土地だそうです。
その為に 比較的割安みたいですね。
↑ 丸○ → 丸○の子会社
間違えました。
その為、土地の競売にかかってないらしいです。
購入者です。
明日インテリアフェアですね。どんなものをつけようか未だに考えています。
カーテンも部屋の雰囲気を左右するから大切だし、バルコニーにタイルを敷きたいし…、ピクチャーレールも付けたいし、鏡も…、
おしゃれな電気もいいなぁ(でも自分で他で買った方が安いよね)。あーでも予算がっ。
フロアコーティングのことはパンフに載っていなかったけどそれって必要ない床だからって訳ではないですよね…。
それからやっぱり、ご近所さんになる人が来ていると思うと少しドキドキします。
わたしもインテリアフェア行きますー
あんまり決まって買う予定の物はありませんが。
ついでにモデルルームにも寄ってみたいと思っています。(^-^)
109です。
インテリアフェア行ってきました。
あんまり期待したほどではありませんでしたー
もっと、オーダーメイド家具の例とか、（せめて写真とか）あるかと思ったのに。。
カーテンのサンプルはたくさんありましたね。
係りの人の言うところによると、
1月に入居説明会と現地でのイベント、2月に内覧会だそうです。
今日はあまりどんな人がきているのかみませんでしたが、20代のカップルから、
ご年配の方までいろいろでしたね。
なんにせよ、楽しみになってまいりました。
せっかく、池袋のそばに住むのですから、東急ハンズで何でも揃いますよ。
価格は定価に近いですが、相談すると担当者がアドバイスしてくれます。
契約者ではありませんが、過去に2軒購入した経験から書き込みます
・食洗機は20年使っていますが
ビルトインの食洗機は案外高いばかりで使いにくいです。構造上どうしても食器を上、もしくは
前から入れるので
お茶碗を奥に落とすと、最初からやり直しです・・・・。
機械は必ず数年で壊れますので、メンテナンス重視で据え置きの汎用型をお勧めします。
浮いたお金で、カーテンにお金を掛けるのも良いかと思います。
・ＵＶフローーリングコートは、まだ歴史が浅いので不確かな部分が多いですが
丈夫らしいですがかえってそれが仇となって、頻繁に歩くところが 縞になってしまいます。
・入居してから、家具センターでゆっくりそろえるのが良いと思います。
私のところでも、大きなアメリカンソファーセットを買おうと思ったのですが、エレベーターや入り口が狭くて
搬入不能でしたが、今考えると買わなくて、かえってリビングがすっきりします。
少し高価な座椅子を家族分買って、使用していますが、かたづけられるので便利です。
地元の方、学区の小学校、中学校の評判はいかがでしょう？
小学生、中学生の子供がいるので教えて下さい。
とうとう入居説明会の案内が！！！！！
キタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!
で、売れてるの?
入居説明会、３グループ制ですね。入居率が大まかに分かるのかな。
なるほど。確かに。
1階〜4階：66戸
5階〜6階：33戸
7階〜9階：39戸
はじめ、お金持ち（高層階）に比べて、2倍近く混雑するのかと思ってしまいました。
なるほど、1階〜4階が一番売り出し後ですもんね
最近モデルルーム行った人います？どのくらいバラついてました？
ライオンズマンションのノウハウを集めたハイグレード仕様、
住友ならグランドヒルズクラスでしょう。
最近のハイグレードマンションブームの中で、大幅な値引き無しで
売れ残り1年以内なら、優等生でしょうね。
グランドヒルズといってしまうとバブリーで買い手のつかない不良資産という
印象が強すぎるのですが
ハイグレード仕様？？
最初のほうの価格設定からすると
この物件、驚くくらい安くなりましたね。
いくら?
不透明な価格設定でよくわからないのだが、傾向が掴めてきましたよ
東向き1-2階 坪単価213.5万
南向き低層階中住戸(1-3) 坪単価222万
南東角中層階(4-6) 坪単価256万
東最上階 坪単価279.5万
南向き上層階中住戸(メゾネット) 坪単価274万
南東角上層階(7-9) 坪単価285万
南向き最上階角(メゾネット) 坪単価305万
いずれも税込み坪単価・訂正あればお願いします
こう見ると1〜3階、4〜6階、7〜9階で相当な格差のある物件だ。
坪単価で100万近い差のある物件というのも珍しい。
低層階はマンションだからしょうがなく付けているという感覚なのだろうか。
あるいは上層でボロウと思っているだけなのだろうか。
あるいはタイタニックのように1等2等3等客室という感覚なのだろうか。
ホーッホッホお茶しませんか階級かなりの筋金入り、うちの子はゴザーマス階級ちょっと劣等感あり、ひっそりと暮らしますよ階級ごめんなさいすみません、という風に階層化していくのだろうか。住みにくそう。
そんなことはどうでもいいのだがとして、この3階層に分けてみれば
そんなにディスカウント率があるようには思えないが坪単価の低い住戸に
販売主体が移ってきているようだ。
賢い人は高台感はないが西向きが出てきたら一考のような希ガス。
南の最上階や上層角はかなりボラれぎみの様でカワイソ過ぎ。
結局はパフォーマンスとして東4階西3階以上が最強のようだ。どちらといわれれば西かな。
さて皆さん
新年明けましておめでとうございます
工事の方は順調で予定通りの入居予定という話をきいて一安心しています。
今の我が家は1枚サッシで結露がひどくて閉口していますが、こちらは全戸2枚ガラスで快適そうですね。
オプションは玄関の鏡、食洗機(ナショナルのディープミストが好評判ですね)、ピクチャーレール程度を
考えていますが、内覧会の時でも間に合うという話も聞いています。
バルコニーのタイルは予算的に今保留にしています。モデルルームのきれいなバルコニーを見せられちゃうと
欲しくなってくるのですが、他にも安価で良質なものがありそうなので。
引っ越しの時いつも悩むのがカーテンです。とりあえず今あるのでいいかなぁ。
入居して部屋のイメージができあがってから決めようかと思っています。
短くてもベランダがあるためにリビングは外から見えないようなので。
あったら欲しかったのはミストサウナですが、なくて残念。
皆さんはどんなオプションを考えていらっしゃいますか。
駐車場の抽選って、どうなっているんでしょうね・・・
契約者が少ないと、その分確率は上がるのでうれしいのですが、確か１月くらいに行うと聞いていたのですが。（最上階の方々は優先権があるようですね）
ところで、引越日の選択権の抽選も面白いと言えば面白いですが、全世帯が最速で入居するのにどれくらいかかるのか心配です。
１００世帯くらい契約していても、１日３世帯で３０日？エレベータって２つでしたっけ？それならもう少し早いか。ただ、１つと妻は記憶しています。
128さん＞エレベータは2機ありますよー。
1階の世帯は使わないだろうし、午前と午後に分かれるだろうし、1日10〜15世帯くらいいけるのではないでしょうか？
うちはおそらく土日希望になります。そうすると最速で18日ということに。。。
駐車場心配ですね。。うちも希望です。どのくらいの倍率になるのでしょう。。半分しかないですよね。。
抽選に外れて近隣に探すといくらになるのかはまだ調べていないのですが、きっと敷地内より高いのだろうな。。。
127さん＞うちは食器棚考え中ですが高いですよね。。。（インテリアフェアのとき見積もったら、30万円強になりました）
食器洗い機はネットで同型のものを調べたら、ライオンズファミリーのより結構安く出てきたので、
後付けしようと思っていますが、やっぱりマンションを分かっている業者にやってもらったほうが良いかな。。
>128さん
エレベーターは2機ですが、引っ越し用に1機しか使いませんというケース(残り1機は住居者用に確保)も
あると聞きますが、そういう話だったのでしょうか?
うちも1日10件程度の引っ越し件数かなと思っています。でも最初のうちはもっと過密で129さんの予想
のように15件ぐらいいくのでしょうね。
>129さん
30万強とは、、お高いですね。この瞬間我が家のオプション項目からは消えてしまいました。
食器棚は家具屋さんに行けば沢山あるので部屋のイメージができあがってからでいいかなと思っています。
実際部屋に入れて思ったより食器棚が大きかった・・なんてなると妻に怒られます(笑)。
食洗機は5-6万円ほど割高ですよね。ですが流し台と化粧板をあわせたいのでオプションで申し込もうと思っています。
後付で化粧板あわせまで可能ならば後付にするかも知れません。オプションでないと出来ないと聞いていたのですが、
本当のところはどうなんでしょう。
いずれにしてもライオンズファミリーは2割ぐらい高いような気がしているので、利便性とのかねあいで
ここでなくてはというものにしぼってよーく考えています。出費もかさむ時期ですし。
駐車場は。。悩ましい問題ですね。7割ぐらいのお家が車ありのような(漠然と)感じもしてます。
>129さん、130さん
情報ありがとうございます。エレベータについては勘違いしていました。
駐車場は去年１０月に調べた時は同じくらいの値段だったと思います。Googleすれば物件は出てくると思います。
>113さん
小中学校の情報はあまりないですが、下記のサイトに少しだけ（一部）書き込みがありました。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1127618515
ご参考（にならないかな）まで
現地イベントがあるみたいだよー（HP参照）
池袋駅は JR、私鉄、地下鉄とあわせて一日乗降客数270万人と新宿駅322万人に次ぐ世界二位のターミナル駅です。
人の出入りで都市の規模を指標すれば池袋は世界二位の巨大都市と呼ぶことが出来ます。
池袋も西と東があり、西には新宿よりですとデパートや大学があったりしますが、東は 歓楽街の大きさが西よりも小さく、
環境としては山手線の内側ということで良いのでしょう。
この物件から池袋まで歩くと、当然東口方向となります。
ハンズならば12分程度、池袋東口でも15分程度でいくことが出来ます。地元の商店街に行く感覚にも似ていますね。
最近は豊洲など、東京駅をターミナルとする地区の人気が出てきています。同様に都市の規模として東京駅を利用者数で見るのであれば
池袋の2/3程度です。今後10年程度で高層化が進み発展する余地のある地区ですので、国内4位の渋谷や3位の大阪・梅田に換わって
国内第3の都市となるのでしょう。
池袋圏は再開発が過去に一段落しており、今後の計画については皮算用となってしまいますが、航空写真を見る限りはなかなかどうして、
郵政民営化がらみで東口は大規模開発を行えそうな気にもなってきます。
いずれにしても新旧の街でつくられているこの目白・池袋・大塚。
まだまだ新しく移り変わる、それだけの活力がある都市と思います。
一日乗降客数270万人の都市に徒歩・自転車で出かけられる。それでいて大都市の喧噪からは一歩引いている。
そこで働く人にとってそれがどれほどの魅力があるのかということもこの物件の価値に対する思惑となります。
昨日、東京芸術劇場で小林研一郎指揮の日本フィルハーモニーの演奏を聞きました。名演奏でした。
これから、このような機会が増えることになりそうで楽しみです。
現地はすでに東側と北側はその全貌を見せていますね。
スーパーなどのお買い物施設がちょい不便かな、と言うと贅沢でしょうか。
よしやさんはやや遠いのと普通のスーパーなのでそのうち飽きてしまいそう。
サンデーマートはそれより近いのですが、品物の数は少なめ。
期待しているのは24時間やっているというサンシャインの西友ですが、いったことがないので・・
あとは北池袋方向のコモディイイダやサミットですか。
ハナマサが近くに出来るようですが毎日肉を食べるわけでも・・
コンビニはサンクスがそばに開店しますね。でもコンビニがらみの騒音は位置関係から心配なさそうでセーフでした。
ミニストップや99円ショップもやや近めですね。
なんと言っても癌研跡地に素敵なスーパー?が出来ないかなと
そんな期待を持っています。そうなるといいな。
あとこの付近の話題といえば線路向こうの時習小学校跡地に大学が移転して来るということですね。
大塚駅前のリニューアルはあまり期待していません。せめて駅前の自転車がどうにかなればいいですね。
それよりも空蝉橋の通りに改札が欲しいです・・これは無理か。環状線の開発がらみで・・やっぱり無理か。
立地がらみで良いとこと言えばターミナル駅から一駅目が最寄りで中間点近く、それでいて線路が曲がっているので
直線距離はより短い。立地の間合いとしてはそうそうないものですよね。
初めての書き込みです。
ローンをどう組むかで悩んでいます。
皆さんはどのように住宅ローンを組みましたか？？？
フラット３５ 短期固定 変動金利 固定と変動の組み合わせなどいろいろとありますが・・・。
週末に現地見てきました。
カタログよりしょぼくないですか？？？
少々がっくりしました。
壁は高級感ないし。
たてこんでるし。
137さん、それ、ローン版のほうがいいですよ
私は長期と短期の組み合わせです。
そうですか。。。
カタログにだまされるとは良く聞く話ですよね。
部屋はどうなんでしょう。
ちょっと不安です。
大塚駅の近辺でマンション用地は少ないと思います。
南口にはあるのでしょうか？
癌研のの跡地ぐらいですね、あそこは大きなマンションが建ちそうですが、
駅から遠いですね。
138さん
現地をご覧になったという事ですが
外回りは出来上がっていましたか？
近いうちに見に行こうか迷ってます・・・
工事でゴチャついてるとゆっくりみれないかな、と思いまして。
138ではないけど、日曜とかなら原則工事もお休みなので
あまりゴチャゴチャしないでゆっくり見れると思います。
ってかうちはゆっくり見せてもらいました。現地モデルルームも
見れましたよ。こっちの方が間取りがそのものずばりなので
よかったです。それほどカタログにだまされたって印象はないです。
でも現地で現物みて一点だけ女房が容認できない点が浮上してしまって
うちはパスしました。残念。
この物件、やっぱり半数近くは近隣の人の住み替えなのでしょうか？
今日は入居説明会でしたね。
そこで今日の状況です。携帯+夕暮れ近く+曇り空と最悪条件なので
写り具合はご容赦ください。
南東角その1
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/638.jpg
南東角その2
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/639.jpg
グランドサルーン
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/640.jpg
東側
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/641.jpg
145さん
写真どうもです！
電気ついているのは人が住んでいるんではなくて
ほとんど内装の段階だそうです
って、あたり前か
昨日のインテリアフェアに行ってきました。
ダイニングのカーテンと玄関ミラーを注文しました。
カーテンが二重で約10万円。
ミラーは内覧会の時に、設置位置を決めるそうです。
カーテンは気に入ったものがあったのでとても嬉しいです。
お引越し日はどうやら4月になってしまうかなあと思う今日この頃です。。。
カーテンは悩みますね。。。内覧会の後だと、引越に間に合わないのでしょうか。
「とりあえず」でスタートするか、「やはり、新生活は万全で」でスタートするか。
２月４日にもインテリアフェアはあるようですので、行くかもしれません。
（今ひとつの雰囲気だったので、見ないで帰ってしまいました）
１５０さん。
内覧会の後でも生活スタートに間に合うそうですよ。
内覧会の時にもライオンズファミリーさんが、カーテン等を用意してくれているようですが、
カタログで注文するか、少し持ってきてくれるはずの現物の中から決めるような形になります。
カーテンはお部屋の印象を左右するので、内覧会までに他のお店などでいろいろ調べてみて、
それから決めるのでも遅くないと思います。
自分はカーテンに限らず、引越してから購入予定です。
しばらく部屋を眺めてから一番似合いそうなものを買おうかなと。
あれもこれも新しくしたいと思ってはいるもののこの物件を購入したために
なかなかインテリアまで資金がまわりません。
皆様、なんだかとても余裕があるんですね…羨ましいーっ。
10万のカーテン、うーんわが家にはありえない。
やっぱ新しいマンションには薄型TVでしょ！
ブラウン管のTVなんてありえなーい！
・・・と思いつつ、我が家も資金が。。。
けっこう、皆さんも相当無理してマンションを買っているんですね、
そこそこ、安心しました。
インテリアや、家電製品は入居してからゆっくり買おうかと思っています、
勢いでそろえると不必要なものまで買ってしまい失敗しますから。
１０万円のカーテンはダイニングの部分だけです。
あとは今使っているものを使い回しですよ（笑）
見えるところだけ奮発です。
薄型テレビはいいですね〜。
でも今のテレビが壊れてから新しい薄型テレビを購入予定です（何年後になるやら・・・）
だんだん薄型テレビも値段が下がってきて嬉しいですね！
あとはダイニングにつける照明とカーペットとエアコンを一生懸命安くていいものを探すのみ。
使わない予定の部屋は入居してからでもいいかなと思っています。
>137さん
ローン掲示板の方が良いと思いますが、わが家の状況をご参考までに。
金消会は各自が銀行でやるような感じになっているようですが、みなさんもそうでしょうか。
2月半ば過ぎに金消契約をすまそうかと思っていますが、何せ高額。
年収の4倍、手取りでも5倍もするローンを組んでしまって首が回りません(爆)。
わが家としては頭金はそこそこで多くは繰り上げ返済で済まそうと考えています。
全額ローンでも銀行はOKでしたが、それはさすがにこちにらに旨みがないので
ローンを数本に分けて数年後に1本を繰り上げ返済で終わらし、十年後程度に2本目を繰り揚げ返済で
終わらしという返済方法でそのごとに月の返済額がグッと少なくなるように組んでみようと思っています。
短期固定分を先に返し、長期固定(長期といっても20年程度ですが)を残して
金利上昇リスクのヘッジとともに子供に要り用になる時期にはローン返済が減っているようにですね。
現金としては1000万〜2000万程度残した状態にしています。有価証券や金や先物関係はわずかしかないのですけど、
わずかなのでかえって処分できずにいるのもちょっと困っているところですが。この運用資金もヘッジとして残しています。
妻は全部売って先に頭金に充てちゃいなさいと言うのですが、そこは男の世界などと意味不明の言い訳をして抵抗しています。
その意図はヘッジと言えばそうなのですが、それは社会情勢に対するものだけではなく、私に将来何が起こるかわかりません。
その時家族を守るために、資産は流動資産・動産で残しておくのも大切と思っています。
それなら保険金があるのではと言われれば、そうなのではあるのですが。
借り方についてわが家で検討した結論を二つ書き添えますと、
長期固定ならば長くとも25年以内で組まれれば、元金比率で有利ですよ。
短期固定や変動金利は上昇していくと予測して5〜8年前後で完済できる部分を短期・変動に移して借りておくと
繰り上げ返済したときの利息部分や月の返済額がグッと抑えられますよ。この部分は35年で借りた方が良さそうです。
それぞれのご家庭の家族構成などで考え方が違ってくると思いますが、わが家はこんな感じです。
ローンは複数本にすると、それぞれ契約料がかかるんですよね。数万円のことですが・・・
司法書士の報酬も増えるのかな。登記に書く量で増えるのだろうか？
一部繰上げも費用がかかる場合は、回数が多いと費用が増えますよね。
また、ローンを返し終わった後の登記抹消にも司法書士にお願いするので、お金。
でも、リスク管理を考えるとミックスなんでしょうか。
10年くらいで返すつもりではいますが、私の最終結論は35年一本。それもリスク管理。
一部繰上げしても毎月の返済を減らすだけにして、ローン減税の恩恵は受けるようにします。
結果はどうだか分かりませんけどね。
私なんかは低金利だから買えた口なのでローン返済はキツキツです。
8%の時代だったら買えなかったです。
ここを買おうと思った、というが賃貸から分譲に移るきっかけがデフレ脱却の兆しにあった訳で。
どういう借り方かで変わりますけども例えば月25万のローン+諸々費用で30万ちょっとになるとして、
当初は年間300〜500万程度の繰り上げ返済を目標とする様なplanを立てています。
2000万程度は5年間で繰り上げ返済してもその時点でのローン減税は全額もらえると言う勘定です。
いつまでもこの金利が続くわけはないので、続くなら全額短期固定でいけるんですが(ありえない)。
これだけの高額物件では多少の金利を支払っても長期固定のメリットは捨てがたいですね。
契約料や司法書士手数料、繰り上げ返済手数料など色々な名目のものがとられていくことになるようですが、
一回の繰り上げ額を多くすると結局何十倍もの利息分が浮いてなんか得した気持ちになってしまいます。
シミュレーションを重ねに重ねてかなり悩みました。その結果、最近はどうでもいいやと言う気持ちに陥っているぐらいです(自爆)。
路線価をみると山手線を越えて内側に行くとだいぶ上がりますね。
デベの土地の収得価格は路線価の2倍＋αが平均ですよね。
生活観を鑑みると、それ以上の値幅と判断しました。その分、安いといえます。
大塚駅北口が最寄となるのですが、物件付近は北口とは違った住環境となります。
南口がいいのではといいますが、南口も巣鴨寄りになると風俗街がありますね。あと、駅前の坂がきつい。
いずれにしても風俗街の有無については巣鴨も駒込も似たようなもので、山手線の古い街である限り
無縁ではいられません。
物件周囲の住環境とすると巣鴨や駒込の山手線内側に軍配が挙がりますが、
ここが悪いということでもありません。
利便性をとるとここ上池袋が有利です。池袋徒歩圏という部分ですね。
目白、駒込で同程度の物件を購入するとなるとより高額になります。
良質な住環境や間取りを求めるとさらに上積みされて数千万の差が出てしまいます。
仮にここより安かったとしても、利便性はこちらが高いと判断しました。
確かに巣鴨や駒込、目白と比べると駅の品格は落ちます。
大塚は良く知った街ですのでそれ自体に負のイメージが強いということがなかったために
特に抵抗はありませんでした。結局、都心にマンションを買う以上、利便性についても
追求したということになるわけです。
ここもやや中途半端な物件なのですが、
山手線内側の住宅街には結構不便な場所もありますから。
大塚近辺は、購買層（購買価格）が他の山手線の駅に比べるとやや低めです、
必然的に、占有面積は小さめの物件が圧倒的ですね。
95㎡を超える部屋があるのは、大塚地区では私の記憶ではここしかないんですよ。
大きな部屋は、希少価値ですね。
確かに、北大塚といってもほとんど、池袋との中間点、東武線の北池袋、
埼京線の板橋も徒歩圏にしては、割安です。
目白、駒込なら坪単価も300万円〜でしょうから、交通の便と環境を考えたら
コストパフォーマンスは高いと思います。
確かに南大塚も確かに街並みはきれいで、路線価で２割以上高いですが、古くからの町であるため
規模の物件は将来的にも建設されることはないでしょうね。
もう、住宅地ではなくオフィスが多くなっていますよね。
確かに南大塚1丁目は、風俗はないけどホテル街を抱えていますね。
癌研跡地だけが、少々気になりますね。
マンションは変な物で、物件を本来買うものですが住所で価格が違いますね。
豊島区北大塚より、上池袋の方が何となく格上だと感じるのは私だけでしょうか？
近所の巣鴨高校も大塚が最寄り駅、住所が上池袋なのに、不思議な名前ですね。
＞162さん
癌研跡地できになることとは？
わたしは癌研跡地にショッピングセンターができると聞いており、
この物件にとっては有益になると考えていたのですが、
何か予想しうるデメリットがあるのでしょうか？
癌研跡地は、寮が公園ですよね。（青淵閣の目の前）
建物の跡は、
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html
ですね。ショッピングセンターも入るのでしょうか・・・
予定は平成２０年ですので、これからの展開しだいですね。
ショッピングセンターと言うほど大きな物かわかりませんが商業施設ができるとデベから聞きました。
よしやクラスのスーパーが出来るとありがたいとこですね。
でもあまり期待はせずに小さなスーパー程度かなと勝手に思っています。
癌研跡地
知人のデベの社員が、各社狙っていると言っていました、
大塚地区では、最大級のプロジェクトでしょうね、地目も近隣商業地区で、
容積率90％（角地のため）容積率400％、高さ制限・日影規制なし、接面道路が広いので
タワーでも建つかもしれませんね？
直接デメリットはありませんが、後から新しい大規模が建設されると
中古マンション相場には、影響するでしょうね。
>>168さん
まだ生んでいないけど。。。
区立保育園だったら西巣鴨第二か第一が近いですかね。
あと、大塚駅前北口に、認証保育所があります。
駅前の認証保育所は、なんと午前2時まで預かってくれるらしい！（びっくり）
個人的にはすごく期待しています。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/seikatu/11_kodomo_03_01a.html
って、きっと実際にどうするのか聞きたいんですよねぇ(^-^;;;
お受験とかするんだったら、せっかくお隣の豊成小学校にはいけないのかな。
せっかく近いのに、やっぱり池袋の隣でまっとうに子供を育てようと思ったら、おじゅけんなのでしょうか・・・
おかねかかるなー
>>169さん
どうもです。
午前二時って、またまたビックリ。
小学校はお隣にしたいのですけど、ここの方はやはりお受験派が多いのでしょうか。
巣鴨学園はよく知らないのでいまは考えていません。
子育てならば郊外と思いつつも色々な事情で都心を選んだので
どうなんでしょうねぇ、このあたりの学校の雰囲気というのは。
幼稚園からお受験される方もいらっしゃいますよねぇ。。。
この辺りは、国立の付属小学校の通学地域（通学時間が決められている）なので、
可能性はあるでしょうね。
文京区ほど盛んではないでしょうが・・・。
お隣の巣鴨学園は、良くも悪くも中学受験では全国的に有名校です。
憧れの学校になるのか、恐怖の学校になるのか、お住まいになったらわかりますよ。
新幹線通学している生徒がいるくらいですから。
まあ、地元からはほとんど入学することは出来ないのが現状ですね。
巣鴨高校、偏差値調べて見ちゃいました。72となっていますね。
中学校は56。これは母集団が違うのでしょうか。
スパルタとも・・書いてあります。
とても微妙な表現です。
うーん。わが家の気風には微妙。。
大学はまだ先の先で、何に適している子なのかまだ未知数でもあるし、
受験が幸せか、そうやって大学にはいることで何か得られるのか
と言われると、得られるものがあるのはわかっていても「そうだ」と
すとんと落ちてくるものが。。。
わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。
うーん。自分がそう言う育ちかたしていないせいか全くわからない世界です。
巣鴨学園は、東大ランキングの常連です。
昨年はダメでしたが、いい年はベスト10にランクインしています。
母校なんですよ(笑)
＞わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。
とりあえず親御さんの、妄想でお受験が多いだけですよ
気にする必要はないですよ。
実際には国立の付属小学校でも小学校から高校まで進学できる子供は20％程度ですから。
高校進学時にボロボロ落ちて、他の高校に行くんですよ。
なぜか、附属小学校の場合にも、医師の子弟が多いと知人の歯科医が言ってました。
大学付属の私立の附属幼稚園は、お金がいくらあっても入園は親の職業と縁故があります、
私学ですから、訳あり入園が多いですよ。
卒業生の子弟でも、いくらでも不合格はいるんですよ。
ある付属幼稚園は30年前で、毎年の寄付金一口30万円ですよ・・・・。
幼稚園入学のための予備校みたいのもあるのかしら?
とりあえず、建物分の固定資産税・都市計画税は減免継続ですね。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm
住宅ローン減税も縮小だし、上記のような減免があるのは今のうちかな。
週末に現場を見に行きましたが、結構出来てきていますね。
斜め右の建築中の物件も、あまり邪魔になっていませんね。
内覧会が楽しみです。
私もマンションを購入した一人です。
縁があるってこう言う事か…と言わんばかりにトントン拍子に話が進みました。
癌研跡地には20階建ての高層賃貸マンションで1,2階には商業施設が入ると聞いています。
また、その隣の広い空き地には大きな公園が出来るとも聞いています。
引越し順番の発表通知もあと少しですね。
何事もなくスムーズに引越しが出来るように願いたいです。
私も購入者です。
ローンの組み方もほぼ決まり、あとは引越し日の連絡を待つのみです。
早く入居して、皆さんにお会いしたいです〜！！！
先日、マンションから池袋、マンションから巣鴨まで歩いて見ました。
マンションを拠点にして、池袋という都会でお買い物。
そして巣鴨のとげ抜き地蔵どおりでのんびり激安ショッピングができますよ！
徒歩圏内で両方取り出来る場所はあのマンションしかないですよ〜。
（自転車があればもっともっと便利）
癌研跡地に（あんまり期待しない方がいいかもしれませんが・・・）良いお店が来ることを祈るのみです。
HP変わりましたね。7は完売ということでしょうか。
駐車場の抽選…私の出席したグループの入居説明会では後日といっていましたが具体的にいつなの?
結果によっちゃ近くで探さないといけないしね。
＞１８０さん
良かったですね。縁というのはあるかもしれませんね。私は逆に縁がなかったです。
いいところまで話が進んだんですが、家族会議の結果却下になりました。
周囲環境の静かさ、最寄が山手線。坪単価の割りに賃貸相場の高い大塚。手ごろな値段。
もちろん、ネガティブ面として北口の環境、南にある建物などあり、（結局そこがネック）
相殺しても「買い」だと思ったんですが、一歩踏み込むことができず、登録日が過ぎてしまいました。
少し後悔しているのは、日影図を確認してから、結論を出すべきだったかもしれません。
条件は合致していたのですが、縁がなかったのかなぁと実感しています。
キャンセルがあれば、もちろん検討するつもりです。
Premium、なくなっちゃいましたね。売れたのかな。
物件情報によると6件販売しているようですが、この数字は当てにならないですね。
いずれにせよ、駐車場の抽選権が付いている・付いていないで、物件の価値が大きく変わりますからね。
ぎりぎりまで粘るんでしょう・・・（当初は1月とか言っていましたが、思った以上に"グランフォート"が
うれなかったんでしょうね。）
竣工までに完売できるのは、都内でも30％未満。
ここは、優秀の部類にはいるのかも、値引きもなく完売できるなら、すごいです。
値引きも無く？？
最初の値段設定を知らない方が多いのですね。
ローン審査が通らなくて・・・は、販売する側の常套句では？
何度もそういった電話がありました。
内装は購入時期が遅いほど決まってしまっているのは当然なのでは無いでしょうか。
カラーも 階毎に最初から決まっていましたよね。
とにかく上層階とそれ以外では仕様が違い、前面の建物の影響が有るか無いか、
また、廊下側のエレベーター、階段、駐車場との関係など・・・
色々な条件で大きく価格の違う物件であることは確かですね。
購入者自身がどう受け止めるかです。
7あたりだとあからさまに1000マソ以上値引きしてるね
>もう少し安ければ
といってもここは高額物件だべ
安いのがいいなら高級マンションではなくて
それなりのものを買うべし
公表してないキャンセル物件ある？
家具をつけてくれニャいのかな？
身内がモデルルーム買ったけど、家具はくれなかった。使い回すらしいよ。
この物件は、デベが賃貸に回す部屋はないのですか？
デベなら充分利回りは取れそうですが。
賃貸はないでしょうね・・・
家具付きもないでしょうね、普通に考えれば。
それを目指すなら、別の物件をあたるべきでしょうね。いくらでも物件はあるので。
駐車場情報はどうなりました？
ここって「高額物件」を売りにしているけれど
図面を見て、現地を見て、その価格に納得できない人が多かったようです。
初めのほうの書き込みを見ると良くわかります。
で、随分と価格が下がった住戸が沢山ありますね。
皆さん購入されて、高額物件♪♪と喜んでいますが。
本当に高額なのは上層階の一部の住戸だけだと思いますよ。
私は、その辺りは自分のなかでけじめは付けました。
私はここは「ライオンズ」と思っています。
お付き合いしにくい方(高飛車とか)が多かったらどうしよう・・・。
みなさん休日でもピシッとしてるのかなぁー。
よれよれシャツとジャージでグランドサルーンのソファに座るのはNG?
このマンション、
どこの高校、大学を出ているか、どの学校を受験するのか？
言いたい方が。。。
やめてくださいね。
三国人どもの住む池袋から近い大塚なんて、高級イメージにほど遠い。
