横浜レジデンス【ＰａｒｔⅢ】

いつぞやの104です。
もめてたインテリアオプションは
結局全部キャンセルと相成りましたとさ。
一応、事の顛末は書いておきますねー

もらってる図面上で寸法測って金額算出しても
見積もりの金額に満たないので、実際に採寸してみると
見積もり金額から算出した面積（見積もり額÷4000円）と
現地の採寸からフローリングの面積の差は
１０平方メートルほどになりましたので、
とても誤差の範囲と言えるものではないので、
なんでこんなに違うのかをまず聞きました。

オリックスの算出方法は内覧会とかで使ったような

　1.図面に記載されている畳数に1.65かけて平方メートルに換算
　2.それに単価4000円をかけて見積金額を算出

ここで最初に疑問を感じたのはキッチンの畳数でした。
キッチンの畳数ってシンクとか入ってますよねー
ここってフローリングじゃないよねー
なんでこれが金額に反映されるんだよ・・・・・・
そもそも畳数ってどんだけ正確なんだよ・・・・・・
畳って1.65かだっけ・・・？
つうか、これってただのボッタクリだよな・・・・・・
とか疑問に思ったので問いつめてみました。

オリックスとしては、
・畳数と実際の面積は認識している
・でも畳数で算出しているので問題なっしんぐ
・その面積の差は見積もり時に説明してません
との事

こっちからは
・実際の面積で見積もり出し直せ、このボッタクリ野郎
・横浜レジデンスの他の顧客にも畳数と実際の面積の
　違いをきちんと説明して了解して貰え、このボッタクリ野郎
と口汚く要望を出したのですが、
オリックス的には全く問題が無いと認識しているので返答はNoだそうです。
あほらしくなったので頼んでたオプションぜーんぶキャンセルしましたとさ・・・・・

オリックスとか伊藤忠の方々、思い出しながら書きましたが
何か間違いがあれば指摘してくださいね。

最後にコーティングを頼んでる方へ
今なら間に合うので考え直した方がいいかと思います。
はぁ・・・・疲れた・・・・・・

京間は約1.822平方メートル、中京間は約1.656平方メートル、江戸間は約1.545平方メートルですね。
で、自分とこの図面で調べてみましたが、どう見ても江戸間です。本当にありがとうございました

ちなみに中京間と江戸間だと、10畳で約1平方メートルほどの差が出ます。

>180さんへ
ご指摘ありがとうございます。

「管理規約集」の中の「管理委託契約書（案）」の問題ですね。
あくまでも、契約前の書類ですね。
前回での適用では横浜地方裁判所・鎌倉簡易裁判所であったものが
東京と大阪になっていますか。

これは、間違い？ですかね？、こんな契約書にサインできませんよ。

オリックスのオプションはホンと・・・・高いです。
ほとんど頼みませんでしたが・・・プロに任せなさい？
お前らに任せたらいくらかかるんだ？
プロはいくらでもいるぞ・・・

ほんとオリックスってせこいし、購入者のことなんか全く考えてない。もうけ第一。お客は二の次。
初年度管理費予算・・・これもあやしい。わからない所でぼったくられてますよ、きっと。1年たっ
たら管理会社変更も考えることになるかもね。

ここ1年後に売りに出したとしたら、
買った価格くらいで売れる？
転勤の可能性があるので不安
杉田駅直結のでかいマンションや大船の大規模は2年たつのに
値上げしているらしい
ここも駅近だから希望もっていいでしょうか？

1年後西隣や南のマンションが完成するし値上げは期待出来ないでしょう。同じ条件だったら新築の
ほうがよいですからね。業界では引渡し後すぐ売っても、買った価格の8割で売れれば御の字ですか
ら。1年後だから7割ぐらいでしょう。それと大事に使わないとクロス張替えなどりホーム代がよけい
にかかる。

値上げは期待できない・・・とまでは行かないんじゃないですかね。
駅前なので、マイナス要因は少ないと思います。比較的。
ま、売値でトントン、手数料とか税金とかがあるので少し赤くらいじゃないでしょうかね？
素人考えですが。

しかし>>188さん、
＞1年後西隣や南のマンションが完成するし
というのはどういう根拠なんですかね。
住民なら渡されてるはずの、マンションの工期と全く違いますが。

とはいっても、売るなら、西隣マンションの分譲開始前でしょうね。
うちは売る気無いですが。

>>管理委託契約書の件ですが・・・

第６条（管理業務に要する費用の負担及び支払方法）
第３項　「甲は、委託業務費のほか、乙が本件管理業務を実施するのに伴い
　　　　　必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用並びに甲の
　　　　　組合員に配付する資料等の費用（コピー代等）を負担するものと
　　　　　する。」・・・・・・・とあります。
　　　　
　　　　○水道光熱費→できるだけ節水・節電を心掛け、管理会社の関係者が管理室
　　　　　　　　　　　日常清掃・定期清掃・受水槽清掃等で使用するものは問題な
　　　　　　　　　　　いと考えます。
　　　　○通信費　　→管理室電話代・警報通信代等は問題がないと思いますが、切
　　　　　　　　　　　手代（外部所有者への連絡等に使用する切手）はどこまで管
　　　　　　　　　　　理会社持ちになっているのか？領収書等帳票類、決算の時に
　　　　　　　　　　　どのようにするのか？
　　　　○消耗品費等→日常清掃・定期清掃・受水槽清掃・植栽管理等に使用する洗
　　　　　　　　　　　剤や消毒剤・殺虫剤・肥料等も管理組合が負担しなければな

　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

＞１９８
悪い、悪い。完成は2年後だったね。南のほうが1年後ぐらいですか。
うちも売るつもりは当分ないのですが、値段は参考までに聞いた大船の不動産屋の話です。いずれに
せよ、1年後には販売開始しているでしょうし、上げ要因はないでしょう。部屋の位置や広さにも関
係するのでいちがいに言えないけどね。当然西側の販売価格しだいで変わるでしょう。隣が地下室じ
ゃなければハマレジも値段はぐっと上がったと思いますが・・・個人的にはスカイガーデンなどが上
げ要因だと思っていたんですけどね。

不動産屋が言ってたけど「ハマレジがどうしても欲しい」と思ってもらえるように、管理の質や建物
の維持管理を高めて行き続けるのが高値で売ることの出来る要素の一つだそうです。

杉田の駅直結はタワーでここと比較にならないよ。
隣のマンションは、信号なしで駅まで行けて
こっちよりは便利なので、中古で売るときの
価格は若干下げでしょう。
所詮、本郷台ですよ。
大船は、ターミナル駅なのでビッグオレンジと比較も難しい。

ハマレジ購入前、一時期中古を中心に物件探しをしていました。
不動産屋から聞いた話によると、中古価格の設定の要素は色々ですが、
【近隣に新築物件が売り出し中の場合は、その物件と同クラスの部屋より2割は落とす】
と言うのが暗黙の決まりのようです。
ですから、新しく出来る２件のマンションの販売価格は高ければ高いほうが良いみたい。
土地取得の時期や条件次第では、ハマレジより高めの設定になると思うのですが・・・
もちろん私は売る予定は全くありません。

新杉田や大船が値上がりしてるのは不動産屋さんの言う
【ランドマーク的な物件は売却がめずらしいうちは値下げしない】
に該当するからだと思います。

>>管理委託契約書の件ですが・・・

第６条（管理業務に要する費用の負担及び支払方法）
第３項　「甲は、委託業務費のほか、乙が本件管理業務を実施するのに伴い
　　　　　必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用並びに甲の
　　　　　組合員に配付する資料等の費用（コピー代等）を負担するものと
　　　　　する。」・・・・・・・とあります。
　　　　
　　　　○水道光熱費→できるだけ節水・節電を心掛け、管理会社の関係者が管理室
　　　　　　　　　　　日常清掃・定期清掃・受水槽清掃等で使用するものは問題な
　　　　　　　　　　　いと考えます。
　　　　○通信費　　→管理室電話代・警報通信代等は問題がないと思いますが、切
　　　　　　　　　　　手代（外部所有者への連絡等に使用する切手）はどこまで管
　　　　　　　　　　　理会社持ちになっているのか？領収書等帳票類、決算の時に
　　　　　　　　　　　どのように表現するのか？
　　　　○消耗品費等→日常清掃・定期清掃・受水槽清掃・植栽管理等に使用する洗
　　　　　　　　　　　剤や消毒剤・殺虫剤・肥料等も管理組合が負担しなければな
　　　　　　　　　　　らない費目なのか？（結構大きな金額になるでしょう）
　　　　○組合員に配布する資料などの費用（コピー代等）
　　　　　　　　　　→どのように算出し管理組合に請求するのか？理事会資料は別
　　　　　　　　　　　なのか？どのような資料が有料になるのか、１枚いくらか？

　　　　ちょっと考えても、確認しなければならない事項がこれだけあるようです。
　　　　当然、お互いが納得し契約締結をできれば良い事で、内容は分からないが締結
　　　　した・・・・・という事だけは避けたいですね。
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

＞１９０もレスっちゃいました。

ごめんなさい。

>194さんそれは大事です。委託契約前に是非、総会等で管理会社に確認してください。お願いします
　　人任せで申し訳ありません。

かさまさん甘いですよ。結局、需要と供給のバランスで決まる。その値段（販売価格）で買いたいと
いう人がいればいいけど。最低2割減と思ってたほうが気が楽です。10年20年後では4〜5割減が相場
です。

安い物件は下落も激しい。