プレサンスロジェ烏丸御池ってどうですか？

住まなくて、賃貸にして家賃収入する人多いですね。
周りにも何人かいます。
でも、うちはそんな余裕はないので住みやすい物件探しています。
収入の違いですから仕方ないですね。

戸数少ないけど、管理費や修繕積立金の
将来の値上がりとか大丈夫かな？

マンションに住んだことないからよく解らないけど
始めは安くてだんだん上がるらしいけど。

小規模のマンションだと

やはり修繕積立の価格は上がったりする可能性は高いと思います。

でも、戸数の少ない物件が多いので悩みますよね。

小規模はこじんまりしていいですが、管理費や修繕積立費は短い期間で確実に上がりますよ。自転車、単車の駐輪料金を徴収する小規模物件も多いですね。数年前なら大規模が結構あって自転車や単車は無料もありましたけど。今の京都は小規模ばかりのクレーンがそびえ立っています。

土地がないから仕方ないよ

京都市内中心部に住むならマンションの維持費なんて
気にしたら駄目だよ

1200年の都に住めるブランド感と優越感を買うんだから

プレサンスが沢山建てているということはやっぱりバブルなんでしょうねえ

ストライプスーツのおにいさんは1件売ったらいくら貰えるのかなあ

戸数の少ないマンションが本当に多いですね。
修繕費が高くなることを考えたら、結論を出しかねます。
せめて40戸はある物件をと思って探してます。

100戸以上と50戸未満を比較すると
管理のスケールメリットは1.3倍だって。

↑28さん
もう少しわかりやすく・・

総戸数が少ない物件は、メリットよりも
デメリットのほうが目立ってしまうのかな。
修繕費にしてもそうだし、
住民内での役員などもまわってくるのがはやそう。

ホームページを見てみましたがうまり動きが見えないですね。
こちらのスレも書き込みが少なめですが、残っているタイプをご存じの方はいはりますか？

資料請求すれば？

確かに資料を取り寄せることが一番ですね。
でも、以前にどうかなと思った物件の資料を取り寄せたら
しつこいくらいの営業攻撃があって困ったことがあります。
資料の取り寄せもモデルルーム見学も慎重になりますね。

33さん同じ意見ですね。

モデルルームへ行く前に、
情報を知った上で行きたいです。

でも、住所などを伝えると
後々がと考えてしまっているんです。

そのためのホームページかなと思うのですが、
詳細はあげられていませんね。

ここは、販売員の裏表な性格が凄くてやめました。

客商売だって分かってんだか。

マンションは購入しても、アイツからは買いたくないねー

顔も見たくねー

他のプレサンスロジェのマンションの資料請求をしたら、その後、なぜかこの烏丸御池の資料も送ってこられました。
資料請求していない興味のないマンションの資料を勝手に送ってこないで欲しい。

ひとつのモデルルームの敷地に、四条大宮、二条城前、烏丸御池、おまけにプレサンスグラン東洞院まで
ごちゃまぜだったし。実際は、モデルルームではなく、コンセプトルームで、どれかひとつのタイプを
再現しているわけでもなく、ドア、床、トイレ、洗面、お風呂、台所などの仕様がわかる程度だった。
センスは決して良くなかった。

何でもごちゃまぜ。
今後も他のマンションの資料を送ってこられるかもと思うと怖くなった。

http://job.rikunabi.com/2014/static/kdbc/88/r883010026/detaila/I001/in...

私も苦手ですわ

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

ここは場所からすると妥当な値段なのですか？

イーグルコートのほうが少し安いかもしれませんね　こっちは南向きですけれど

どちらにせよ御池に面した部屋は結構うるさいですけどね

ここの一階はどんなテナントが入るのでしょうか

モデルルーム行きました。
あの立地であの値段は魅力的だと思うけどな~

既に良い部屋は売れてしまってるし、周りは囲まれてるしで私はパスして別のマンション契約しました。
担当者は好きだったんですけどね。

確かにいい部屋、悪い部屋がはっきりしているのかも。。
だから烏丸御池エリアにしては安いのかな？

キッチンはスッキリしているようにも思えましたが
価格の割に設備がイマイチ安っぽく見えるのは気のせいでしょうか。
決め手に欠ける感じがしました。

契約したものです。
間取りが気に入り、こちらに決めました。
立地が同じイーグルコートも検討しましたが、自分の条件と合ったのはこちらでした。
完成が楽しみです。

この勢いだと年内に完売しそうですね！
早く契約しないと二度と出ない立地かも。

ホントですね。良い部屋、悪い部屋がはっきり分かれている気がします。特に収納においては、充実している間取りとそうでない間取りの差が激しく、布団を入れる場所に困りそうな部屋もあります。そのような部屋は基本、ベッド使用となるのでしょうか？
設備に関しては、一般的？な感じもしますが、浴槽のタイプを選べるのはあまりないんじゃないかな？

収納はどの部屋も良いとは思えないですね。
４９さんが考えられているようにベッド使用で考えられているのかなと思います。

和室ならお布団で寝たいところですけど
洋室ならベッドが主流なのかと思います。
でも、部屋によっては配置を考えないといけないですね。

残り戸数は５戸とサイトに書かれています。
売れ行きは良さそうですね。

場所がいいなと思っていましたが間取りは狭いので見合わせました。
シングルやご夫婦向けの物件なのでしょうかねえ。

京都の街中で80㎡以上のマンションを買えるのはお金持ちだけ。

ここの修繕積立金って専有平米単価は毎月60円くらいだよね？
将来の修繕管理計画とか値上げ時期は明示されてますか？

国土交通省のガイドラインだとマンション規模のスケールメリットとか共用設備とかにもよるけど
1平米あたり毎月218円みたいだけど大丈夫なの？

管理費は最初からしっかり取ってるし直ぐに値上げする必要は無さそうだし
むしろ管理会社が2社ある理由が解らないけど子会社の利益の為かな？

仮に218円で計算すると、55.04㎡→3,300円→11,998円、75.15m²→4,510→16,382円
ってことにならないかな？

実際に契約した26戸の方の意見とか考えを聞きたいです。
教えて下さい。

http://pl-kso31.com/outline.html
最終販売概要
販売戸数 5戸
販売価格（税込） 3,776.38万円～4,950.78万円
住居専有面積 55.04m²～75.15m²
管理費（月額） 10,620円〜14,500円
修繕積立金（月額） 3,300円〜4,510円
管理会社 グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

他の大手とか準大手のマンションは1㎡100円前後の初期設定だね。

どのマンションでもいつかは掛かる費用だから
マンション本体価格の30%を用意したおけばいいよね。

修繕しないと直ぐ市営住宅みたいな雰囲気になっちゃうから。
1回目は築12年だったはす。

>他の大手とか準大手のマンションは1㎡100円前後の初期設定だね。

>どのマンションでもいつかは掛かる費用だから
>マンション本体価格の30%を用意したおけばいいよね。

>修繕しないと直ぐ市営住宅みたいな雰囲気になっちゃうから。
>1回目は築12年だったはす。

そうですよね。
ちょっとココは初期設定が安すぎるかなとという印象。

いつかはかかるお金だから
ちゃんと見越した上で購入できるかを考えるべきだと思う。

将来の修繕積立金は戸数によって上がり方も全然違いますよ。

ここは小規模なので今がそれだけ低ければものすごい上がり方になると思います。
15年経てば2万〜3万超えくらいなるかもしれません。

もちろん今作られてる計画通りに行くかなんて全くわかりませんし、計画通りに行かなくても誰も責任取ってくれません。

小規模を買うならそれなりのリスクを考えて購入すべきでしょうね。

最初は安くていいんじゃないかな。

30代とか20代の安月給の時は修繕積立金も安くい方がいいよ。

15年後は年収も上がってるはずだからその時に値上げすればいいよ。


それに積立金で足りなければ一時金を集めればいいよ。
役所と同じで最初から積立金予算があると無駄な修繕を管理会社が提案してきそうだしね。

そもそも20代30代しか買わないわけでもないし、15年後給料が上がってる保証もない。
一時金集めればいいって…それこそ払えない人とか出てくるから。
楽観的過ぎてビビる…
そういう人が変動金利フルローン組んでいずれ破たんするんだろうね。

ここで話しているのは上がる度合の話。

いろいろなマンションの説明を聞いたし、修繕計画も見てきたが、
戸数が少ないところは5年おきに倍倍になっていくような計画を立ててることがあるからちゃんと確認した方が良い。
それなりの大規模な物件であれば25％ずつくらいしか上がっていかない物件も多い。
計画通りに行かなくて文句言うのはまだわかるけど、そもそも計画通りだった、では文句も言えないからね。

管理費は基本的に将来上昇するような設定にはできないから、小規模だと2万かそれ以上の金額になってくる（＝低く抑えるのが難しい）。大規模だと1万程度。
当然修繕積立も小規模の方が割高になるはずなんだけど、そちらも1万以上とかにしてしまうと新築販売時の売れ行きに影響してしまうから無理矢理修繕積立は低く設定する（5,000円とか）。で、将来のことはどうせ考えてねーだろ、って感じで最終的には3万円台くらいまで上昇するような計画を立てておく。

その辺までちゃんと考慮して購入した方が良いよ。
ていうか普通考えるでしょ、そこまで。
デベはとりあえず売ることしか考えてないよ。

考えずに買ってしまった〜‼︎

プレサンスですからね

今の給与で無理して購入した結果
転職やリストラで困っている人を見てきました。
やっぱり、それも含めて考えないと思っています。
修繕費もちゃんと考えないと!

最終5戸のようですね。
このプレサンスは立地がいいからね。
もう少し間取りがよければ自分も契約したかったかな。

たしかに賃貸マンションみたいな間取りだな。

プレサンスはあちこちで計画してるっぽいから待てばいいんじゃない？

価格はそれほど高くはない方だと思うのですが、
いつか売りたいと思う時、御池周辺には似たような
マンションが多いので、値崩れとかしないのでしょうか。
そこが購入を躊躇してしまう理由です。

資産価値維持率は10年後に新築価格の65%くらいでは？

＞＞６６

それは資産価値が下がるだけでその時の中古価格が新築時の６５パーぐらいで販売されるのとは意味が違っていますか？

待てる人ならそんなに安くなるのならありがたいことだと思うのです。

１０年後以降、逆に上がり始めたら更に嬉しいことですよね。

未来のことはわかりませんのでこうした前向きな考えも良いかと思いました。

いくら中京区が人気の立地だとしても
中古物件となれば資産価値ってそうそう上がるとは思えない。
資産価値を考えるなら、もう少し場所考えたほうがいいかな。

12月7日最終分譲販売開始
最終販売概要
販売戸数 5戸
販売価格（税込） 3,776.38万円～4,950.78万円
間取り 1LDK+F〜2LDK+F
住居専有面積 55.04m²～75.15m²
バルコニー面積 6.19m²～7.07m²
サービスバルコニー面積 1.18m²〜2.54m²
アルコーブ面積 0.98m²～1.48m²
管理費（月額） 10,620円〜14,500円
修繕積立金（月額） 3,300円〜4,510円
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 302,700円〜413,300円
管理準備金（引渡時一括払） 5,000円


最後のも、もうほとんど残ってないですよね？

立地は悪くないけど間取りがダメ。
部屋数も少ないから
あと５戸は売れるのには時間かかるんじゃないかな～。