世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その6）

>>299 名無しさん

知人のマンション（２０戸未満）は管理費と合わせて月１０万（１１０㎡）に駐車代３万。そこの管理人は交代制で毎日１２時間常駐。
１５年経った時点の大規模修繕で６千万かかったけど、外壁の亀裂や配管まで十分手が回らなかったようです
マンションを綺麗に維持するにはそれだけ金がかかります
但し業者も特命発注が大半だから、戸建の２、３割増しのボッタくりだとは思います

都内に代々住む富裕層の大半が戸建もしくは低層マンションにするのは、エレベータの待ち時間が少なく階段も利用できて災害時にリスクが少ないこと、周りも皆低層だから日当たりも良好、風通しも自然で丁度良く（タワマンは強すぎて窓を開けられない）、植栽を眺められながら季節感を楽しむためです。
高層階から景色を眺めてもすぐに飽きるし、職場を連想するから嫌だという人も多い
（そもそもタワマンは敷地に余裕がなく建替えがほぼ困難、その割には管理修繕費も割高。高層階が珍しい田舎者や成金のシンボルという認識。私の周りもタワマンに住みたいという人はいません）

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>>297 購入経験者さん

290の者です
経験者のご意見助かります
40歳も見えてきて、周りでもどんどん購入の話を聞くため、焦っていたんだと気付きました
もう少し調べてから購入するか検討しようと思います
ご教授いただきありがとうございます

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【年　　齢】夫28歳　妻28歳
【雇用形態】夫 正社員　妻 契約社員
【年　　収】夫:1,400万円　妻:400万円
【家族構成】夫・妻・子1人
【貯蓄】600万円
【運用資産】800万円
【現在住居】賃貸 17万
【物件金額＋諸費用】9000万 ＋諸費用630万
【自己資金(頭金・諸費用)】なし
【ローン借入額】9000万
【金利種類】変動35年
【ライフプラン】子供は二人ないしは三人　車1台所有ローン残り180万
夫は昇給ありですが業績連動の色が強く読みづらいですが、歴史のある大企業なので極端に下がることはないと思います。転勤はなし。妻は子育て状況によっては、パートタイムへの変更も考えています。審査は同じ会社の人の話を聞く限り1億は確実に通るとのことです。

23区内4LDKの購入を検討していますが、初めての不動産購入のため不安に思っており、少しでもご意見をいただきたいです。よろしくお願いいたします。

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>>303 検討中さん
似たような価格帯、年収・家族構成で昨年買ったミドサーです。
私が購入時に気をつけたのは、借入額-総資産<最悪年収×5にするというものです。
それに当てはまると、最悪年収を夫のみ、業績悪化時に1000万とすると、個人的に資産は4000万は欲しいところです。(頭金は当然0ですが)
ですので、資産が若干心許ないように見えますが、まだお若いですし問題ないと思います。
ちなみに変動金利は50年で組まれると良いと思います。
住信SBIだと0.15上乗せで行けますので、金利1.5%として35年ローンと比較して毎月返済額が55000円減ります。
減った分は投信に入れておけばよっぽどのことがなければ35年後には残債を一括返済しても余裕がありますし、毎月返済額が減るのは単純に防御力が上がります。
50年フルで借りられるのは29歳までです。
若さを活用しましょう。

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>>303
物件が、マンションや建売や中古ならアリだと思います。高級ハウスメーカーの注文住宅であれば、費用における資産価値が相対的に低いのでリスクが高いと思います。
逆に前者のような物件であれば、購入して売却してもそれなりの価格で売れる…つまり、もしもなことがあっても失うものは多くはないです。不安が少しでも和らいで頂いたなら幸いです。

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303です。

>304
ご助言ありがとうございます。購入時に注意する目安、とても参考になりました。おっしゃる通り資産がそんなになく不安ですが、月々の支払いを減らして投信に回してどこかで一括返済のプランも立てて再検討したいと思います。漠然とファンを抱えていたのですが少し前向きになれました。ありがとうございます。

>305
自分の知識不足で恐縮なのですが、注文住宅の方が費用に対して資産価値が相対的に低いというのは、注文住宅の場合は物件をカスタマイズしてもらう対応費用がかかるためという認識で合っていますか？言われてみればその通りなのですがその視点がなかったので思考力のなさを痛感しております。

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>>306
305です。仰る通りの解釈です。
私の感覚ですと、高級ハウスメーカー戸建てにおいて、注文住宅と建売を比較すると、同等スペックでも1000万円近く差が出ているように思います。つまり、注文住宅を建てた瞬間に1000万円を消費した（Not投資）と考えるとわかりやすいかなと思います。
（注文住宅は、経験としては代え難いもので素敵なんですけどね…。リスクを織り込んで余裕のある予算計画であれば問題ないのですが、そこまで意識できている人は多くないように思います。）

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>>307
ありがとうございます。注文住宅確かに魅力的ですが自分の資産等を鑑みるに適してはなさそうです。もしもの売却時の価値に関しても感度高く物件を見ていこうと思います。まだ購入物件は決定していないので、引き続き検討を続ける中ではその辺りも注意したいと思います。ありがとうございます！

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>>307 通りすがりさん

これわかる！
うちは注文住宅からマンションに引っ越した。
もとの値段の明細見せたら不動産屋が困っていた。
売るのもったいないって。

注文住宅を建てる人は、建売と同等スペックでは満足しない。
建売よりスペックは高いと思う。
それなりに拘るから。
それでも売る時はそんなことは関係ないんだよね。


でも、買う側からすれば、注文住宅はお得。
なにかの記事でも読んだけど、中古戸建てを買うなら注文住宅がお買い得って。
ホントにそう思う。

今、戸建てを検討している人は、一度、注文住宅の中古戸建てを見てみるのもいいと思う。

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>>303 検討中さん

買う前にどういうライフプランを考えていますか
あわよくば転売で儲けようという下心はありませんか？　これは大概失敗します
特に今からのマンションは余程の好立地でないと危険が伴います
転勤の可能性、病気や事故になったときの保険、一生住み続けるのか転売を繰返すつもりなのか、投資主体なのか通勤優先か、快適生活優先か　地方出身か首都圏出身か首都圏なら夫婦共実家は近いか　教育重視か　夫婦アウトドア派かインドア派か、理系か文系か　多趣味か　動物好きか、まめな世話好きか　残業休出が多いか　外勤か内勤か、ファッション志向か無頓着か　車好きか　ブランド派か　内容より見た目重視か　　健康状態、夫婦の兄弟の有無　親の資産（不動産）､子が皆男か女だけ・・　これらの違いで簡単に選択肢は変わります。
（→自然志向・ペット､スポーツ､音楽好き、多趣味、子育て優先ならば戸建､通勤優先ならマンション　親元が北日本なら城北や城東、出身が中部以南や神奈川なら城西城南　そもそも通勤先はどこなのか　最後は自分で決めることです）

私も旧財閥系の古い大手ですが、超多忙で10年で大卒同期の4割が会社を去りました　数千人いる本社も当初は丸の内でしたが2回本社毎移転しています。
私は外回りが多く都内の事業所も5回､地方2回異動､最後は本社に戻れましたが地方転勤時と戻り直後は社宅も会社に全額負担して貰いました（広さも自分で選べた）
子供は3人で､住居も100㎡の4LDKでは全然狭くて買替えざるを得なくなりました
かつ親の介護も必要になり実家との往来が増え1馬力で稼ぐ羽目に。
リーマンショック等でリストラも行われ、私はセーフでしたがボーナスは激減、これも運。
色んな想定を考えつつ、転売時の儲けを気にするよりどんな人生を送りたいかを想像しながら家選びをすると良いです。
若い時の趣味や性格も、子供が沢山できてからは価値観も趣味嗜好も大きく変わるし
これからは間違いなく家余りかつ､グローバルな時代になります　あなたの仕事もAIに取って代わるかも知れません
（私なら暫く様子見、子が3人できてある程度育ててから家を買っても遅くは無いと思います）

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【年齢】夫33歳、妻33歳
【年収】夫1,100万円、妻250万円(時短)
【家族構成】夫婦、子供1人(2歳)　もう1人を希望
【物件価格+諸費用】8,800万円+700万円
【借入額】8,200万円(夫単独)
【借入期間】35年変動金利
【購入後資産】夫300万円、妻500万円
【その他】車無し、借入無し、子供は中学までは公立、高校以降は私立も選択肢

都内23区で最寄り駅まで徒歩12分ほどの築約20年の3LDK(75平米)を検討しています。
区内では文教地区とされ、学区も良いという評判で、周辺環境(公園、自然、静かさ)を気に入っています。
上記の前提だと借入額が年収の8倍近くになるなか(向こう10年で数百万円は上がる可能性はあるものの)、子供が中学受験をしたいと言い出した場合の家計の苦しさが気がかりです。

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スーパーで１円でも安く買おうという人が住宅になると途端に我を忘れてしまうのは不思議です　判子を押す前に以下をもう一度検討してみてください

１　変動金利で３５年？　５５歳から給料も下がるし定年後８年間は本当に地獄です。１％上がると今より月５万円アップするとして、それを３０年続けられますか

２　３ＬＤＫ７５㎡で大人４人暮らしを想像できるか。歳を取れば夫婦別室にしたくなり、子供も大学生になれば一人暮らししたくなります　その場合の費用も用意できますか？　

３　「もう新規でこの場所はマンションはまず出ません。これが最後のチャンスです」という謳い文句は５０年前から言われ続けている常套文句です。その間３回ほど乱高下しています　次の波はいうまでもなく下落です

４　１分駅から遠ざかると数百万単位で値段が落ちます。大半のマンション購入層は１０分以内、できれば７分に需要が集中します。ネットでも店でもその条件で探す人が大半、なので出口戦略を考えるとこれから中古が激余りになるというのに駅遠物件を買う人は限られます　築浅ならまだマシですが既に２０年ですよね　
（私は７分で電車に乗れますがそれでも歳取るとつらいので車とスクーターを愛用しています）

５　築２０年の場合大規模修繕をしていなければ､管理修繕費も値上がり必須、今まで安い所（例えば管理修繕費が３万以内）だと一気に上がります

６　１０分を超える環境で子を連れて日頃駅やスーパーを往復するのは自転車でも億劫になり出不精（ネット配達）になります　戸建は自転車など家族分置けますがマンションでそれができるか　殆どは車が欲しくなります。そうすると駐車台３万はかかりますし、出入りにも時間が掛かります　

７　中古値段が相応か　ヒントはキャップレート４％で賃貸物件が同一需給圏の類似物件（近隣の同様の物件の賃料相場､物件１億として年４百万月３３万位）が出ていれば値段相応ですが、それ以下の賃料であれば、それは割高といえます

８　数年後数百万上がると本気で考えていますか　土地は価値が残るけどマンションは築古物件は都心駅近の土地価格がベラボーに高い表参道や広尾などのビンテージといわれる物件以外は例外なく価値が下がります　今は軒並み分常時の倍になっていますが､団塊世代が居なくなるこれから先、更に上がると思いますか　株と不動産は違います

とはいえ、環境を考慮すると魅力的に感じるのもまた事実でしょう
以上を十分考慮した上で、それでも本当に千載一遇の物権で気に入ったのなら無理に止めることはしません

住宅は高い買物です。（私も３回売買し､失敗もしています）　
すぐに決めて３５年苦しむか、数年間腰を据えて物件を品定めしてその間は賃貸で試しに住んでみて頭金を少しでも多く貯め、目から鱗のここぞという場所を新たに発見して購入、２０年程度で返済するか、貴方次第
お気に入りの場所ならまずそのマンションの賃貸があれば住んでみて､長所短所を見つけてからでも遅くはありません　そうこうしているうちに別の部屋が売りに出されますから

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>>311
都内とはいえ、徒歩12分のマンションは資産性を考えると厳しいかと思います。（マンションとは表記ありませんでしたが75平米とのことなのでそのように認識しました。）

資産性を考慮する理由は、もしものときに売る必要があるためです。今は都心を中心にマンションが過熱状態ですが、さすがに戸建てが共存する駅遠エリアでは今後値が落ちてくると私は予想しています。

8000万円の予算であれば、23区内徒歩10分程度エリアの新築建売戸建てをおすすめします。最近の戸建ては性能もよくメンテ費用も以前に比べてかかりづらいです。特に4月以降に着工した戸建てがおすすめです。4月に建築基準法の改正があり、耐震性が上がる物件が多いです。

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>文教地区とされ、学区も良いという評判で、周辺環境(公園、自然、静かさ)もよい
　　
となると､城南か城西､城北には結構あります
練馬区　石神井公園や大泉学園　杉並区　善福寺公園　哲学堂付近　芦花公園　
世田谷区　成城学園　駒沢公園　馬事公苑、大井町線沿い（瀨田　中町　上野毛、　　等々力（等々力渓谷　野毛町公園）、尾山台､　奥沢（浄真寺付近）玉川田園調布
品川区　　戸越公園、武蔵小山林試の森公園付近（但し戸建が密集気味）
目黒区　　駒場、中目黒の青葉台(菅刈､西郷山公園）、洗足　原町　平町　碑文谷（清水池公園や碑文谷公園）下馬、柿の木坂　八雲　自由が丘
大田区　　池上線の長原から久が原一帯　特に南千束､上池台（洗足池公園　小池）南雪谷、北嶺町（東調布公園）　北千束（大岡山の旧東工大）　目黒・多摩川線の田園調布から鵜ノ木（宝来　多摩川台　せせらぎ公園）

お勧め公園は洗足池、多摩川台公園、せせらぎ公園、等々力渓谷、林試の森、石神井公園　
自転車三輪車を只で借りて練習するなら安い屋内プールもある東調布公園
ボート乗り場は洗足池と石神井公園　桜はどこでも、清水池公園ではヘラ釣り可能だし多摩川台公園､せせらぎ公園ではザリガニ釣り、等々力渓谷では沢蟹採りもできます
お寺なら自由が丘からも歩ける浄真寺で紅葉見物、駅から遠いけど池上本門寺近くは閑静です

文教地区なら目黒線で慶応は日吉も三田、東大前駅も一本。駒場は東大教養、大岡山は東京科学大、公立小も軒並み高収入高学歴世帯が多く、雙葉、聖心、東洋英和､麻布､青学、都立の旧学区では戸山、青山、日比谷、三田など
２３区外にもセンター北とか井の頭公園とか更に環境が良くそちらもお勧めです

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坂道が多い街は、不便。
候補も多すぎ。

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>>315 匿名さん

要は、西地区の高台ならよりどりみどりってこと
でも、お上りさん・金なし・所帯なしのあなたには
無縁な話だし、戸建住みも坂道も辛いのはよく分かるｗ

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そうでもないよ、好き好き(笑)

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年収１０００万円を越えると国民負担率が増えますので農業や漁業を兼業でやって農業や漁業にかかる費用を経費でおとして節税をしてほしいです

そうすれば日本の食料自給率が上がります

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いいなぁ、住めてたらいいなぁと思うところは8000万～1億あたりで、便利だろうなぁとは思う反面、そんな住宅ローンを組む度胸がない&分不相応な贅沢だと考えております。
試算した感じ、組めて7000万かなとは考えていますが、これで上限いっぱいみたいな感覚です。
皆様のご意見．感覚もお聞きできればと思い投稿させていただきます。

【年　　齢】夫32歳　妻30歳
【雇用形態】夫 正社員　妻 無職
【年　　収】夫:1,100円　妻:0万円
【家族構成】夫・妻・子1人(0歳)
【貯蓄】1800万円
【運用資産】600万円(積立NISA　indexファンド)
【現在住居】賃貸 12万
【物件金額＋諸費用】7000万 ＋諸費用500万。　(中村橋駅徒歩5分ぐいの戸建検討中)
【自己資金(頭金・諸費用)】500万
【ローン借入額】7000万
【金利種類】変動35年
【ライフプラン、属性】
．子供は1人ないしは2人予定
．車は保有の予定なし(基本は公共交通機関利用)
．生活費は家賃抜きで17万～23万(買いだめしたりするときに大きくかかるが安いときは下限で17万。平均で20万あたり)　
必要な家電などはお金かけますが日々は節約志向あり。土日にまとめて作り置きでここ5年ぐらい継続中。
．将来的には子供が独立したタイミングなどで売却を検討(約20～25年度あたり)。
．売却益などは地方に夫婦2人の家の購入にあてる予定。最低限暮らせる地方都市に引っ越す予定。売却から退職までの期間は一時的に賃貸の予定。
．子供の出産&今後の家族増加の可能性を考えると3LDKの間取り、65平米以上を望むとすると賃貸ではなく購入もあるな検討を開始。中古マンションでも高いので、戸建で検討している次第(マンションで管理費と修繕費積立費を拠出するなら、戸建で自分でコントロールした方が良いのでは思想)
．電機メーカー系の大企業の部類。賃金は平社員の上限に近いで、これより増やすとなると管理職になる必要あり。成績悪くない限り、横ばいか微増。
．現金保有が多くなってしまったので後悔。。。(ハードワークでしたので気づいたら貯まってたみたいな感じ。積立NISAに満額で投入予定)
．金融リテラシーは勉強はしているが低い自覚あり。
．子供が大きくなったら(子供が高学年あたり)妻はパートなどの予定

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>>319 名無しさん

子供2人なら情操教育上、戸建で決まり　中村橋も良い選択です
自分も中村橋の社宅に一時期住んだ経験があり、練馬第二小学校が近く、石神井公園も自転車で行ける。どうせなら石神井公園や大泉学園、はたまた故森永さんみたいなトカイナカ生活も選択肢　他に中央都内、小田急や井の頭線都内、東急各沿線もいいけど高い　但し不動産で今後キャピタルゲイン狙いはほぼ無理（都心でも手遅れ）
金利は今より1～1．5％は上がると考えて資金計画すること　長期ローンも15～20年くらいの時期は出費が嵩み共稼ぎしないとしんどくなる

尚,子の送迎や雨の日の外出に重たい荷物の買物もあるし、関越道入口も近く旅行に便利な車も必須
その場合見栄で新車や外車にせず、頑丈な中古国産車で十分（軽やワンボックスは命の保証なし）

大手なら転勤は注意　大手電機メーカーは転勤や事業統廃合で異動も多い（自分も電機で3度地方経験）代わりに借上社宅を只同然で住める（自分は家賃手当22万月加算）　転勤の可能性は要確認だが出世を期待しない姿勢は○　世の中一寸先は闇　社内で上司と衝突しないに限る

投資は投信・個別株に拘わらず日米株分散が無難　米はテンバガーが多いし日本株は今後に期待だが、世界の投資家の日本への期待度は読みづらい。配当性向が高い大型株なら安心　他にプラチナ（最近高騰）などを含めるのもいいレバレッジや仮想通貨、知らない企業の勧誘は勿論、銀行の勧める投資商品（手数料高い）は避け著名なネット証券でいい

子供は幼稚園から大学卒業まで最低一人月10万みておく（豊島岡とか武蔵中とか上位校目指すなら更にかかる）が、金さえ掛ければ優秀になる保証は全く無い

以上、自分自身の経験からのアドバイスです　（自分は8千万の家を頭金2割の30年ローンで買ったけどしばらくはしばらくは賃貸していたけど最後は手放して親の残した城南の戸建に住んでいます）

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