2年固定で全期1％優遇

ようするに、
短期：すぐ返せるお金持ちもしくはチャレンジャー
長期：普通の人
っていうか手持ちのお金が少ない状態で、
損するリスクよりも得するメリットをなぜ取るのかが解からん。
しかし、フラット35等の超長期の金利1年上がってそうだし、
マンション買うの辞めようかな・・・・
デベロッパーの人もなんか調子のいい事しか言わんし。
あー1年ぐらい前から検討しとけばよかった。

>>473
その気持ち痛いほどわかるよ。1年後の融資実行時のフラットの金利がいくらになるか読めないから予
算が立たないということでしょう。そう思う人は多いと思うから、マンションの売上げはブレーキが
かかると思う。少なくとも販売価格は頭打ちになると思う。

>>473
今押さえられる公庫の金利で支払い可能なんだったらまだ間に合うよ
ま、無理するくらいならじっくりいった方がいいけど

>>473さま
返済計画に余裕があるなら、とりあえず公庫などの申し込み時に金利が確定する
ローンで上限を抑えつつ金利動向を伺うという手もあるかと。
ただ、公庫は3月申込み分が既に3.41%で、4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

やっぱりマンションも二極化するのかな？
高い金利でも支払いが安くすむ安マンション
高い金利でもびくともしない人向けの高級マンション
普通の人がちょっと良質なマンションを買える時期は
すぎつつあるのかなーなんか損した気分だな

>4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

そうですね。4月の公庫の金利次第で、4月以降に販売される物件の価格も左右されると思う。

>474〜476さん
昨日から勉強したけど、3月のフラット35は大手都銀で大体2.8〜2.9%
かたや、申し込み時とはいえ公庫は3.4%すでに35年返済で考えると1万ぐらい
多く払うんですよね？
長期国債利回りと連動してるみたいだから、
4月はもっと上がると考えるのが普通ですよね？
（2月のグラフの位置と3月のグラフの位置がぜんぜん違うし・・）
1日考えただけでも、なんか昨日のデベロッパーの前向きすぎる考えが
ペテン師に思えてきた。
（販売する側だからしょうがないのだろうけど・・）
もっと、質のよいマンションでしっかりとした説明（金融情勢含む）を
してくれるところを探してみよう。

申し込み時紺利確定するところは公庫以外にもあるんじゃない？
あちこちあたってみる価値あるよ
ＪＡは６ヶ月以内に実行しないといけないところが多いけど

>>479さま
毎月の返済額の差額は、借入額によるかと思いますが・・・。
公庫は団信が別なので、団信分を0.2%と考えると、今の時点で銀行の超長期
より0.7〜0.8%高いという計算になるのでしょうか。

公庫は、あくまでも上限を抑える保険的なものと考えていますが、
今から新築を購入するのであれば、公庫金利を選択することになっても
大丈夫な程度の資金計画でないと、厳しいのではないかと思います。

かく言う私は、12月の公庫を押さえつつ、2年後の融資実行を待つ身です。
デベ提携メガバンクの通期1%優遇も押さえているので、短期にするか長期
にするかは、もうしばらく様子見してから決めようと思っています。

>>481さま
自分で探してみたのですが、都内・2年後という条件で、申し込み時金利で
融資してくれる金融機関は見つかりませんでした。
お心当たりがありましたら、教えていただけるとうれしいです。

２年後でしたか・・・
すみませんバンザイです

>482さん
申し訳ない説明不足で、3000万を35年でという条件だとしてです。
短期のスレにくれば何かしら短期のメリットを教えてくれると
思ったのですが・・・・
なかなか発言がないようで・・・

>>485さま
スレ違い、失礼しました。

短期のメリットは、ここや類似スレで語りつくされている感もあるのですが、
個人的には、こんなところだと思っています。

・当初の金利が低い
・金利が上がらなければ、長期よりずっとお得
・金利が上がっても、また下がれば、トータルで長期よりお得になるかも
・今なら、通期1.0%優遇などの金利優遇効果で、損益分岐点の金利が少し高くなっている

後は、今後の金利動向をどう予想するかと、このメリットに対してどの程度のリスクを
取れるかで、短期を選ぶか長期を選ぶかが分かれてくる、というところでしょうか。

超長期固定のリスク
→短期の金利が上がらなければ、損した気分を味わう

短期固定のリスク
→金利の上昇度合いによって、支払い不能になる可能性がある。

この時期だからこそ、あえて短期派です。短期派の妄想を聞いてください。

金利を設定する銀行側の立場になって考えます。
短期ローン金利は、短期プライムレートに直結していて、各銀行には関係な
決定してるともいえると思います。
それに対して、長期は各銀行が借り入れ期間の金利の変動を予測した結果が反
映しています。つまり、長期は最終的に銀行が確実に損しないと思われるよう
な金利設定になっています。逆に言えば、借り入れした側が確実に損すると予
測できるようような金利設定になっています。
ということで、ある意味逆説的ですが、銀行の予測力を信じる限り短期で借り
る方が、確実に特になると言えます。

ただ、短期の場合の金利変動のリスクです。これは、多くの、短期派の思って
いるリスクよりも大きいです。私がシミュレーションしたところによると、金
利変動を、

* 現行 1.2%
* 2年後 2.08%
* 4年後 6.08%

で考えると(これはバブル直前の金利変動を今の金利に当てはめました)、
2年固定20年払いで、4年後の金利上昇時には、支払額が一時的に1.5倍に
なってしまいます。
ただし、総支払額は(銀行の予測が当たっている限り)、それほど変わらな
いことになります。

ということで、私の言いたいことは、短期固定は、

* 長期と比べて、(銀行の長期予測があたれば) 確実に支払額で得する。
* ただし、その金利リスクは、思った以上に大きい。

ということで、そのリスクを回避できるかどうかってことで、選べば良
いのではないかと思います。486さんの言っていることと、かなり近い
ですが、銀行予測を信じるかどうかが違っているところです。

>>489
うん妄想だね。
ここの板の長期派の人は誰もトータルで長期が短期より
支払いが少なくて得だなどとは言ってない。
金利が数年後に6%になるってことは、まだ元本が結構残ってる時期だろ。
それがたとえ一年なり二年のことでまた金利が下がったとしても、
返済額が増えてしまって収支が赤字になるリスクを心配してあげてるんだよ。
貯蓄がなくて金利の高い消費者ローン等を組んだら本末転倒だろ。
ローン返済中も貯蓄があって、いざというとき補填が利く人なら
長短どっちでも好きなほう選べば良い。

妄想だけに、突っ込みどころ満載ですが・・・

短期にしても、全期間優遇▲１％があればいいんですけど
それがないとおそらく悲惨なことになりますね
ここのスレに来ている人たちには関係ないんでしょうけど
地方レベルでは全期間優遇なんてないのがザラですから。
そういう人たちが、ココのスレで勇気付けられて
全期間優遇のない短期に走らないといいなぁ、と。

　こんな人もいるんだということで聞き流してください。

　２８歳妻、夫婦子なし、世帯年収は２馬力で６５０万。
　昨年６月に物件を３５００万で購入。
　１０年働いて貯めた自己資金１７００万円出して、１８００万円のローンをフラット３５（２．３５％）で
組みました。
　当時、施工会社はまだフラット３５の取り扱いを行ったことがなかったのですが、私自身勉強し、営業の方
にも理解してもらい、フラット３５にできました。
　聞くところによると、その後、フラット３５にしたいというお客さんが増え始め、よい経験となったそうで
す。
　今年１月に１００万を返済額軽減型で繰り上げ返済済み。
　現在の返済額は５万８千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
　６月にも１００万円を繰り上げ返済する見込みです。

　現在の家族構成・収支のバランスが、ローン完済までずっと続くという考えに基づく返済計画は危険に思え
ます。
　何らかの出来事が発生し、支出が増えたとき、収入も上がっているとは限りません。
　住宅ローンは、人生の選択肢の中のひとつに過ぎません。子供の将来・親や自分たちの老後など、避けて通
れない出来事を迎えたときに、金利情勢に左右されず、固定された返済額でやりくりすることができるよう
に、フラット３５を選択しました。
　実行時の金利は、最安ではありませんでしたが、現在のようにあがる前だったのは幸いでした。

　私の職場は出産しても継続して働ける職場ではありますが、子供が生まれ、育休をフルに利用した場合、世
帯所得が半分になる時期があります。最悪、子育ての都合で、私は退職するかもしれません。
　子供が生まれれば、当然お金がかかります。場合によっては塾へ通わせたり、お稽古をさせたりする可能性
もあります。
　また、夫婦双方の両親も、いつ具合が悪くなるかわかりません。
　３０余年後には自分自身も退職しているでしょう。
　その前に、病気になって退職しているかもしれません。

　私の場合、金利が維持されるか・上がるかということよりも、得するか損するかということよりも、自分と
家族・親族のライフプランを立て、自分の人生で起こりうる出来事を想定した結果、なるべくリスクを減らそ
うと思いました。

　１０・２０・３０年後の、ご自身・ご家族・ご両親の年齢を書いてみると、ライフプランの見通しを立てや
すくなると思います。

スレ違いなうえ、変な改行になってしまってすみませんでした。

>490
たしかに、おっしゃるとおりです。
私のシミュレーションでも、4年後に金利が6.08%になったときには、支払額が
1.5倍にはね上がります。ですので、月々15万づつ払っているとすると、22.5万
になります。
短期で借りようとする人は、数年後に金利が6とか8%になっても確実に払えるか
どうかを確認した方がよいでしょうね。

たとえ固定長期の借入をしても、普通は契約書で「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。」って謳われてますよね。

上のレスのように６〜８％とかになって、逆ザヤが発生してしまうほど金利が上昇した場合って、「適用金利が見直される場合」になるんでしょうか？
そもそもどの程度の金融情勢が該当するんでしょう・・・、
過去に実例があった事があるのかな・・・

ご存じの方いらっしゃいませんか？

>>495
そのことについて銀行の担当の方に聞いたことがあります。
担当の方はその一文のことを知らなくて、大変驚かれてました。
「絶対にない」とは立場上、断言できないが
銀行は自分たちが損をしないようにキャンペーンを組むので
実際に行われる可能性は限りなく低いとのこと。

まぁ、金利が上がってきたら、超長期のような商品はなくなるだろうし
住宅ローン全体からみれば、超長期を組んだ人はごくわずかなのでは？

＞495
おそらく、それに該当するときって
国が借金返すためにスーパーインフレしちゃった時とかですかね
もしくは戦争とか・・・
まぁ、まずありえないでしょう
もしそうなっても、元本は微々たるものになっているので大丈夫！
戦争になったらそれどころではない

>>496
早速のレスありがとうございます。

やはり契約事項は強者に有利なようにできてますよね・・・

>>497
うっ!
私は怖くて言えなかった言葉がでてきましたね・・・

実は今日は財政審の財政の長期試算の発表を見て鬱になったんです。
これでは日本の将来は・・・って。

スレ違いっていうか、脱線レスで申し訳ないんだけど・・・
＞現在の返済額は５万８千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
うらやますぃー。。。
うちの辺りだと単身限定のボロアパートでも探すの大変ってかんじの価格です。
２DK、40m2、築28年、家賃13万円(管理込)+駐車場3万2千円から
2LDK、70m2、新築、ローン＋管理・修繕・駐車場＋税金分で13万円に来週引っ越
します〜w

本日長期金利+0.082の1.79…
みんな大丈夫か？なんか今日は早く帰って眠りたい。

短期固定＋変動金利優遇＋返済期間最大の組み合わせは、
ご自分の今の年収で最大多く借りるための選択だと思います。
住宅販売会社が収入の少ない人にも買えるようにする方法でしょう？
始めから無理をしているのですから、金利上昇局面では
ある程度の人が大丈夫でなくなるのはしょうがないと思います。

この一年でためた１２０万が、ここ数ヶ月の金利UPに飲み込まれてしまいました。なんだかギャンブルみたいで疲れます。

でも、貯めておいてよかったと思うけど。

>503
なんで飲み込まれたんですか？

一年前に契約寸前まで話をしていたとき、月々の支払額に問題は無かったのですが、やっぱりもうちょっと貯めてからと止めた経緯があったもので…
いずれは購入する予定ですので、頭金を貯めても貯めても金利で消されそうです。

あぁ、そういうことだったんですね。
月並みで申し訳ないのですが、不動産も縁のものです。
１年前のはご縁がなかったんですよ。
それに現金さえあれば、またいい物件と出会った時にいつでも購入できます。
今まで以上の物件にめぐり合えるといいですね！

高金利時代に契約した個人年金の場合で考えると、
実際に逆ザヤに苦しんだので予定利率の変更を行ったり、
支給年数を短縮するなどしてますね・・・

まあ年金と違って住宅ローンの場合は影響が大きいし、
信用問題になるのでなかなか利率変更できないでしょうが、
ハイパーインフレの場合は確実に実行されるでしょうね。

>>508
民間銀行の超長期固定は（フラットもそうですが）、債権化されてるので、
「逆ザヤ」になることはないです。ご安心ください。
債権を購入した投資家にしても、資産の一部を3％位で長期安定運用できる
ので、別にリスクを負っているわけでもありません。

それにしても、みなさん本当に「ハイパーインフレ」とか「国家財政破綻」
とかの話題が好きですねぇ。ノストラダムスの大予言とかも好きでしたか？

正直言って好きでした（笑）。
ただ、明治以来これほど長く戦争と無縁だった期間はないので
（1945年から60年間）、そろそろ起きてもおかしくはない……。

うんうん。
いつテポドン飛んでくるかわかんないしね。
大地震に遭うのとどっちが可能性高いかなあ？

２０１３年に地球が滅びるって説もありましたよね
あれ、何だったかなぁ

>> 511
たぶん地震。
３０年以内の東南海地震の発生確率は６０％。５０年以内だと９０％。
南海地震はそれより１０％程度低いけど、それでも十分高い。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/
海沿いの物件を買う人は、耐震にくわえて津波のことも調べた方がよいと思う。

私の周りは「2年固定で全期1％優遇」で住宅ローンを利用している人が多いです。銀行の職域営業がすぐ来てくれるし、銀行員がそ営業トークとして推奨しやすいから？ですかね。長期が得かもしれないと感じたのはSBIの金利を見てからですが、住友信託の当初の低金利を見て短期も捨てがたいとも感じていましたが、結局は自分で決めるものだと皆様から学びました。
参考ですが、住宅ローン審査で返済比率を見るときの適用金利（シュミレーション入力時）は金融機関ごとに違うようです。一部の銀行は高く、借入可能額も抑えられてしまいます→この辺が銀行の当面想定内の金利上昇では？また、本人の返せる範囲借入額かと思いました。

私は去年の９月実行で都銀から2年固定1％、全期間優遇1%で3000万円25年返済、
元金均等で借りました。
ですが、昨今の金利の上がり方から借り換えしようと思っています。
手数料他、諸経費のことを考えると勿体ないですが、保険に入ったと
思って我慢します。

変えようと思った理由は?
短期金利上昇で払いきれないと思った? それとも?

私は今年５月実行で３年固定０．８％、全期間優遇１％で３５００万借ります。
５１５さんは借り換えを検討されてるのですね。
私も５１６さんと同じく５１５さんの考えが気になりますね。

私は少し先ですが、来年２月実行で、515さんと同じように２年固定？％、全期間優遇１％で
３５００万の借入を計画中です。
金利の動向は大変気になるところですが、515さんの条件ならば、もうしばらく様子を見ても
よいのでは、と思いますが、いかがでしょうか。
意外と意外と、少なくとも３〜５年は、大幅な金利の上昇はないかも、と私は想像しています。

海外からの影響を受けて、金利は上がらざるをえない。これからは、金利が高い国にお金は流れる。そうでなくても、今の低金利でアメリカに吸い取られているのだから。これからの金利は、国内の景気だけでは、決まらないよ。

この板をずっと読んできて思ったことですが、短期固定をつなげていこうと
おっしゃる方たちは男性が多いのかなーと思います。

既出ですが、ローン返済額が不確定で何年かに1度値上げがあり、しかもその金額が
わからないとなると、やりくりしにくいし、ライフプランも立てにくいことは
周知の事実ですよね。

家計を預かる身の主婦としては、
「子どもの入学とローン更新の時期が重なったら？」
と思うと、とてもじゃないけど短期では組めません。


※もちろん共働きで（一馬力でも）家計に余裕があるというのなら、気にならないでしょう
からスルーしてください。


短期固定派のみなさん

●奥様（または旦那様）は短期固定を理解、納得していますか？


友人（主婦）に自分が組んでいる住宅ローンのことを知らない人が多いので、
聞いてみたいと思って質問させていただきました。

たしかに自分のローンがどんなのか知らない人っていますね。
それはそれで、契約時に勉強しなくても借りられて
返せてるならいいんじゃないでしょうか。
私ならとても理解できないですけど。

安心分が金利に上乗せされてると考え、
金利も昔に比べ低いですから長期固定もいいと思います。
短期固定はある意味ギャンブルですね。たしかに余裕がないと怖いです。

質問の答えについては、
夫婦で理解、検討したの結果、我が家は短期と長期固定ミックスです。
（保険と恩恵の分散です）

自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
それで生活が苦しくなっても自業自得でしょう。
（そんな人が多いとは思いたくないですが。。）

短期の借入れは返済が不確定だとのことですが、返済口座に
返済額以上のきまった額を毎月落としていけばいいだけの話では？
安定とついでに貯蓄ができるので一石二鳥でしょう。

もちろん長期より不確定要素はありますが、その代わりに低金利の
代価を受け取っていると思います。
何を優先して考えるかでそれぞれ答えが変わるんでしょうね。