ん？保証料70万？？

千葉銀
私は提携で保証料込みで1.2%優遇。保証料込みなら1%優遇とのことでした。
特に連帯保証人云々の話はなかったよ。審査も特に厳しくはなかったです。
22さんは保証料が金利に含まれているという認識でいた方が世間一般的かもしれません。
スレ違いですが本審査は保証料払う前提で審査通した場合、
実行時に金利上乗せタイプへの変更は可能だけどその逆は出来ませんと言われました。

>>22
それって上乗せされちゃってるよ。
保証料払ったら1.2％優遇って言われたもん。
総返済額で比べたら保証料一括前払いの方がお得だったよ。

>>25さんへ
24です。
仮に３０００万円を３５年の借入で保証料前払いで７０万、金利２％で
総返済額＝約４１７３万プラス保証料７０万＝４２４３万円

保証料０．２％を金利に上乗せして２．２％として
総返済額＝約４３０４万円

前払いの人は繰上返済で保証料が一部返還されることはご存知？

>>27
70万って前払いの計算にちゃんと加えてますけど

>>27
保証会社の繰上返済手数料が10500円って知ってますけど。
相殺されるとかその辺も知ってますけど。
なんなら説明もしますけど。

>>30
35年の借入で保証料は100万円あたり約20000円だから
約20000×35＝700000ですけどなにか。

保証料0.2％上乗せなら返還分もないし繰上手数料も必要ないことぐらいは
知ってますよ。

ダイヤモンド関係ですけどなにか。

31は分かってるつもりで、何も分かっていない。
32の勝ち。無駄な努力は止めましょう。

3000万10年ローンで組んで某銀行で保証料７０万高いですか？

>>31
割引現在価値ってのいうのは、将来の金額を現在の価値で計算したもの。

どうやって、現在の価値になおすかは、割引率をどう考えるかで変わるので一概には言えないが、
考え方としては、たとえば、３５年間で３５万円払ったとして、

１）１年目に３５万円払う
２）３５年目に３５万円払う
３）毎年１万円払う

のどれかを選択できるならば、２）の３５年目に３５万円を払うってのが一番得。
理由は３５年間運用ができるから。
で、１）が一番損。

つまり、>>32が割引現在価値といってるのは、最初にまとめて保証料を払っているということは
その分、運用できるチャンスを逃してるので、それも考慮しないといけないということ。

で、銀行が、最初にまとめて払ったほうが安くしてるのは、銀行にとって、利子に上乗せするのと
同じように運用できる機会を得ているから。

>>37
時期外れのレスでも役に立ってくれる人がいるようなので、もうちょっときちんと書いておきます。

割引現在価値は、将来の金額を現在の価値で計算したものですが、これはどういうことかというと、
仮に銀行預金などで、リスクも無く年に0.5％で安定的に運用できるとすると。

今年の100万円は来年には100.5万円になっています。
この時、今年の100万円の価値と来年の100.5万円の価値は同じと考えます。
同様に、再来年の101.0025万円は、今年の100万円と同じ価値です。

利益を上げたというためには、100万円を来年には100.5万円以上にしないといけません。
来年100.3万円になったとしても、割引現在価値から見るとマイナスになってしまっています。

割引現在価値を求めるためには、逆の計算をすればＯＫです。

100.5万円/1.005＝100、101.0025/（1.005^2）＝100

割り引く基準は、安全に獲ることのできる利益率（ただ預けておけばいい金利など）の内、最大
のものを使います。

>>35で、３つの例を出しましたが、これを最初の年に35万円持っていたとして運用利益率0.5％
（金利など）で計算してみると

１）１年目に３５万円払う　　：利息はつかないので３５万のまま、差額は０万円
２）３５年目に３５万円払う　：毎年０．５％なので、３５年目には約４１万円、差額は６万円。
３）毎年１万円払う　　　　　：支払い終わった時に約３万円手元に残る

３）の場合は、２）の半分くらいの運用率になっています。

人によっては、銀行金利などよりも、はるかに高い率で運用できる自信のある人もいると思います。
そういう人にとっては、保証料を先払いするよりは、それを運用して毎年払うほうが得と考える
場合もあります。

>>38
念のため書いておくと、割引率が0.5％の場合、

今年の35万円は、35年後の約41万円と同じ価値です。
逆言うと、35年後の35万円の今年の価値（割引現在価値）は約29万円です。

なるほど。

実は今月ローン実行で保証金をどうするか迷っていたんです。

一括前払いだと0.16、金利上乗せだと0.19なので前払いがお得かな？と考えていたのですが、割引現在価値について伺い考えを改めました。

こういう所まで考えると、住宅ローンはおもしろいですね。大変参考になりました。ありがとうございました。

保証料高いですか？って言われてもしるかっつーの
借入金に対して担保価値が十分なら保証料は低いだろうし
十分でなければ高くなる
当たり前でしょ？

担保価値によって保証料って交渉の余地あるのですか？

3000万円の借り入れを2行（都銀と地銀）で交渉して
いますが、保証料に関して交渉の余地がないようです。

担保の土地は現金で2年前に8千万円で購入しました。
昨今の景気の悪化で近隣の坪単価が当時より2割程度
下がっていますが、まだ担保価値は借入額を上回って
いると思っています。
（実際不動産業者の査定価格は借り入れを上回っていました）

担保価値が比較的あるのに保証料まで取られるのに
納得がいきません。

どちらで交渉すれば保証料を下げられるのでしょうか
どなたかご存知でしたら教えてください。