私道持分付きの土地購入時の注意点

一般的には売主さんの言うとおり、住民間の協定書を結ぶことはあまりないです（そのためトラブルが起きることもあります）。売主さんとしても協定書を結ぶとなると自ら音頭をとらなくてはいけないので面倒（全員が望まない、気がつかない、他の住人への説明で余計な不安をあおる等）なのが一因です。

ですから状況的には何らかの協定書があったほうが良いと思います。地役権の登記ができれば一番良いと思います（先の私道も含め）。但し、登記は嫌がる人が多いです。

内容をどこまで盛り込むかでしょうね。実際新規に開発しているようですから掘削といっても基本的には下水道も新しいですから、プロパンから都市ガスに移行でもしなければすぐに掘削をするような可能性もあまり無いと思いますし・・

別の物件を探すのも手ですが、このような状況の土地はいくらでもあります。気に入っておられるのであれば、少し頑張ってみても良いのではないでしょうか

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＞33
承諾書は写しを見せてもらえることになってますので確認してみます。
一応今日は口頭（電話）で概要を説明して頂いたのですが、
その中で『通行地役権』という言葉は出てこなかったと思います。
33様が仰っている点は、さきほど書き込んだあとで私もよくよく考えてみて
少し疑問に思ったところでして、
確かに承諾書は取り交わしていても、その効力の及ぶ範囲は？
売買や相続などで承諾書の存在自体が忘れ去られた・無視された場合は？など
次回また売主に確認してみようと思っていました。

通行地役権の設定についてこちらで調べたところ、
私道の持ち主と合意がとれていればあとは登記を行なえば良いようですが、
たとえば、この物件を購入したとして、土地の所有権の移転登記をする際、
通行地役権の登記についても一緒に相談してみても良いものなのでしょうか？
（なにせ、不動産の購入自体が始めてなもので、、、）
それと、通行地役権の登記にあたっては、私道の持ち主には具体的には何を
してもらう必要があるのでしょうか。

あと協定書の件ですが、こちらも今一度確認してみます。
売主はあくまで『持分あるので大丈夫』という言い方しかしてませんでした。

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＞35
市道に接している開発道路、さらにそこに接する旧来の開発道路、
そして今回の開発道路と、いずれも2項道路ではありません。
どの道も4m以上の幅が確保されており、いずれも『開発道路』とのことです。

私道の件を抜きにすればかなり気に入っている物件なので
なにか手立てを打つことで安心して買えるならば是非買いたいと思ってます。
（ただ、安心出来ない状態で盲目的に購入を決めるつもりはありません）


＞37
そういう面倒を避けるための協定書なのかなと認識しているのですが
これは間違ってますか？

ほかに、私道接道でない土地でもっと良いものがあれば一番良いのですが…


＞38
少なくとも協定書、それと先の私道に関しては通行地役権の設定も含め、
もう少し調べてみるとともに、売主にも相談してみます。

ちなみに、38様のコメントからは、今回の新しい開発道路についても
通行地役権登記を行なうべきのように受け止めたのですが、
新しい開発道路については自分も持分を持つ道路となるのでそこまでは不要
なのかなと思っているのですが…これは違いますでしょうか？

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スレ主様

住宅購入の目的は何でしょうか。
確かに普通の方なら予算との兼合いもあり、その中でよりよい物件を契約することとなると思います。
あまりに不安要素の多い物件では、将来的に厳しいかと思いますが如何でしょうか。
物件以外にもローンを組む場合には、全期間固定以外では、金利変動なども悩ましいところです。
そういう状況下で、あまり不安要素の多い物件では安心して生活を営めないかと思うのは私だけでしょうか。
不動産については、何しろ素人な私なもので、そういう懸念を抱いてしまいました。
余計な戯言で、すみません。

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優先順位からいうと、
（１）接続元の私道の通行権の確保。開発道路とのことなので、
　　　当分は大丈夫でしょう。が、この私道が将来廃止される条件を
　　　確認しておいた方がいいです。各自治体で廃止条件は違います。
　　　万一、スレ主さんの意思とは関係なく廃止され得るのであれば
　　　通行地益権の設定登記が必要でしょう。不動産屋に動いてもら
　　　うしかありませんね。
（２）接続元の私道の掘削等に関する承諾書。
（３）新規開発の私道部分について掘削や維持等に関する協定書。
です。

自分が持分を持つ開発道路はスレ主さんの意思で廃止を阻止できるので、
通常通行地益権の設定までは不要です。不動産屋が大丈夫というのは
この事だと思います。

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スレ主さん

４２さんも言っていますが、優先順位があります。地役権を登記するということであればもちろん接続もとの私道が優先です。

ただし、３３さんのいうような懸念材料もすべてカバーするということであれば、持分で所有する私道についても登記することも考えられます（やっているところはほとんどないと思いますが）。

登記がしてあれば、協定書の内容が登記されるような部分がありますし、土地に従属する権利なので途中で所有者が変わっても安心できます。新しい所有者も登記がされていれば少なくともその部分について知らなかったということは通用しません。

地役権は道路としての利用、ガス管埋設による掘削等、通行に関するものだけではないので、徹底的に保全するということであれば考慮することも必要ではないでしょうか。

また、売主さんとの交渉は、すべて契約締結前の方が良いです。所有権移転登記の時には、基本的には代金を支払うときなのでその後の対応が悪くなる可能性があります。

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>>41さん
仰りたいことはよく分かりますが、敷地延長という厄介な要素が無い
だけまだましかもしれませんよ。^^;;
スレ主さん、頑張ってるんだからもう少し見守ってあげて下さい。

住宅に適した公道は、都市部では新規大型開発地以外にはなかなか出ない
のが実情です。私道物件でもちゃんと権利が保証されていれば問題無いと
思います。

スレ主さんはとても慎重な方のようですので、失敗しない土地の買い方の
参考になるのではないでしょうか？私道で問題が多いのは、
買う時にちゃんと調査や対策をしていないからなのだと思います。

ただ、交渉の結果重大な不安要素がどうしても取り除けないので
あれば、>>41さんの仰るように、キッパリと諦めることも必要です。

本当は、この程度は売主が責任を持って対策して、客にちゃんと
説明するべきだと思いますが、スレ主さんみたいに慎重な買主が
少ないないから、不動産屋も楽してるのかも知れませんね。

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スレ主です。
みなさま本当に参考になる意見ばかりありがとうございます。


＞41

もちろん私も余計な問題を抱えて購入したくないとは思いますが、
そうはいってもなかなか満点を付けられる物件に出会えないのが実情です。
ここ半年ほど散々探して回りましたが良いものに出会えず、
ようやく納得のいきそうな物件に出会えたと思ったらこの問題が付いてきて
慌てて色々調べているというわけです。

もちろん、探し始めて半年ではまだまだと言う方もおられると思いますが、
私としても2年も3年も探していられない個人的な理由もあり、
こういう難しい物件でもこうして調べて、売主とも相談して、結果、自分の
納得のいく買い物になればそれで良いかなと思っている次第です。
（さすがに、納得せずに買うつもりだけはありませんので）

私も、41様と同じく素人ですし、また基本的な気持ちは一緒です。


＞42、43

（１）『この私道が将来廃止される条件を確認』ということですが、
　　　今回新たに接続する開発道路沿いの区画は、この私道を通らなければ
　　　公道に出ることが出来ない構造になっており、こういう場合、
　　　これら住民が全員同意しなければ開発道路の廃止は認められない、と
　　　聞きました。（インターネットでも見かけた気がします）
　　　とすると、こちらが合意しない限り廃止されないことになりますので
　　　実際のところ通行地役権の登記までしなくても実害は無い
　　　ということになりますか？

　　　それと、もちろん廃止の話も心配ですが、どちらかというと、
　　　たとえば私道の地主が代替わりや売却などで持ち主が変わった場合に
　　　『私道を通るな！』『掘削するな！』などの揉め事が起きてしまう
　　　ことのほうが心配かなと思っていたのですが、そういうことではない
　　　のでしょうか？

（２）先に書いたように、これについては承諾書を取り付けてあるそうです。
　　　ただ（１）で書いたのと同様に所有者が変わった場合が心配です。
　　　33様がコメント下さったとおり、承諾書の存在を知らずに、あるいは
　　　意図的に無視した場合などにどうなってしまうのか。。。

　　　ちなみに、（１）の通行地役権の設定登記を行なうことで、掘削する
　　　権利も確保されるのでしょうか？

（３）協定書に関しては、売主とも相談してみます。
　　　ただこれって、売主に頼んで世話させて当然というものではなくて、
　　　あくまで、本来は個人間でやるものを売主に仲立ちとしてお願いする
　　　という感じなのですよね？


＞44

あたたかいコメントありがとうございます。

44様が仰るとおり、あまり気にされずに買う方とても多いようですね。
不動産って、馴染みの無い人間にはあまりに複雑なので、気にしないという
よりもそこまで気が回らないという人が多いのかなと思ってます。
（それこそ、41様の仰るようにローン金利なんかも大問題ですよね）

でも、おそらく一生に一度であろう何千万の買物をするには、私はそれでは
怖くて買えないです。
そのため、こうして掲示板の皆様には大変お手数をおかけしてしまいますが
自分でも早く理解するよう努めますので、見守って下されば幸いです。

ちなみに、敷地延長ってどういう内容でしょうか？
今回のとは関係無いようですが出来たら教えて頂けませんか。

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＞（１）実際のところ通行地役権の登記までしなくても実害は無い
＞　　　ということになりますか？
通常はそうですが、廃止の可能性を所管の自治体なり、信頼できる第３者
に確認するのがあなたの仕事ですよ。
開発道路として許可したのは自治体ですから、廃止されない限り
所有者が変わっても通行権は保証されますよ。

掘削権の方ですが、これは地益権という類では無いと記憶しています
ので登記はできないのでは（？）、であれば、承諾書をより確実な
ものとしておくことが必要でしょう。
掘削権の対価が誰から誰に何時、幾ら支払われており、掘削できる権利は
誰に与えられていて、その権利は何時まで行使できるのかといった
基本的な承諾内容の写しを、できれば新しい開発地全員に配布して
おけば、悪意を持った第３者が現れても容易には反対できないかと。
正直この辺になるともはや専門の弁護士でないと断言はできない
領域ではないでしょうか。。法律相談がよろしいかと。

協定書ですが、
＞本来は個人間でやるものを売主に仲立ちとしてお願いする
＞という感じなのですよね？
微妙ですね。
その土地を買ってやるという強気に出れるような状況であれば、
売主責任として是非仲立ちをやってもらいましょう。
あなたが中心に動くより、不動産のプロから協定書の必要性を買主全員
に説明する方が絶対に良いはずです。こういう話は時間が経つほど
まとめ難くなると思いますし。
理はあなたにあります。熱意を持って不動産屋を説得してみる価値
はあるかと。

敷地延長については、興味がおありでしたら余裕がある時にご自分で
調べられたほうがいいでしょう。

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＞４６
地役権の目的の設定は自由だったと思います。
掘削権という表現であれば無いのかもしれません。なんでもかんでも掘削して良いというのでは困りますし。
ですが、地役権の目的にガス管の埋設が明示されていた場合、埋設はしてもいいが掘削しては駄目ということでしょうか？

＞４５
廃止される可能性が無いので実害が無いかどうかはわかりません。
地役権の設定が必要ないと判断されれば、それでも良いのではないでしょうか。

地役権は通行に関するものが一般的ですが、それだけではありません。

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スレ主様や皆様方が仰る通りですね。

希望に適う物件に巡り合うのは、なかなか難しいです。
スレ主様のようにご自分で動き、不安要素をひとつひとつ解決し、納得できるまで調査や交渉する姿勢が本当に大事なんだと感じました。

また、私の戯言に真摯にレスを下さったスレ主様や他の方の暖かい心遣いに感謝致します。
私も見習わせて頂き、希望に適い納得できる物件と出会えるよう頑張りたいと思います。

僭越ながら、お互いに頑張りましょう。

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北側道路（5m幅の市道）に面した200坪の土地を、北側、南側の2区画に分けた土地の購入を検討しています。（北側の方の土地です）

地主さんは、以下のプランを考えられていますが、買主としてはどちらを選択するのが良いでしょう。

１．南側の土地への出入りのために、西側に私道を儲け、共有名義とする。
北側

２．私道は設けず、南側土地は、L字型にして、出入り口を確保する。

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スレ主様

　その地域って自治会はどうなっていますか？今回の私道持分を持った方々で結成することになっていますか？

　…というのも協定書はもちろん重要なのですが、権利として掘削・補修などが出来たとしてもその費用負担においてまた問題が生じる懸念があるからです。
　
　結構アスファルトの張替えも費用が要るようで、工事はＯＫだけど費用負担がイヤという人もいざ工事するということになったら出てきそう。

　そうした際に私道持分を持った人たちだけで結成されている自治会であれば自治会で積み立てるなりして費用を工面することが出来るのではないでしょうか？（そうすればどこかが賃貸に出されていても借りている人が自治会費を支払ってくれさえすれば費用は何とかなるのでは？）

　ちなみに我が家はスレ主さんのような数十軒で私道を持ち合っている土地を開発ウン十年後に購入しましたが、幸い私道持分を持った人たちだけで結成されている町内会のため、費用は町内会で工面されるそうです。（しかし積み立てはされていないので、工事するときは一括です…＜涙＞）

　あと、49さんへの自分なりの回答は2です。

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勝手にマナーを作るなってｗ

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スレ主です。
コメント頂いているのにお返事が遅れてしまいすみませんでした。
皆様のおかげで、スレの主題についてはだいぶ理解が出来たと思ってます。
本当にありがとうございました。＞46
そういうことですね。道路の廃止については調べてみます。

同時に、地役権の登記（これは、私道持ち主との調整が必要ですよね？）と
今回分譲の住民間の協定書については、売主にも相談してみます。
たしかに、まだ顔も知らないような隣人からイキナリ話を持ちかけられても
誰もいい顔はしないですよね。

あっちなみに、敷地延長は要するに旗竿地の話ですね？
『敷地延長』という表現を存じ上げませんでした。失礼しました。


＞47
たしかに、道路の通行に関しては、囲饒地通行権（字が違うような…）とか
（道路自体が廃止にならなければ）なんだかんだで問題無さそうですけど、
これでは掘削に関しては保証されませんよね。
承諾書だけでは、確信犯的な抜け洩れには対抗できませんし。
そこのところも地役権でカバー出来るようだと一番安心出来そうですが…


＞48
とんでもないです。こちらこそ、一緒に頑張りましょう。

正直、私も土地を探し始めた当初は夢いっぱいワガママいっぱいでしたが、
現実はそう甘くはないことを痛感し、ようやくこういった考えに至ってます。
いくら厳しいからといって、納得いかない買い物はしたくないですもんね。
住宅取得は学ぶことが多くて大変です…

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本当にありがとうございました。＞46
そういうことですね。道路の廃止については調べてみます。

同時に、地役権の登記（これは、私道持ち主との調整が必要ですよね？）と
今回分譲の住民間の協定書については、売主にも相談してみます。
たしかに、まだ顔も知らないような隣人からイキナリ話を持ちかけられても
誰もいい顔はしないですよね。

あっちなみに、敷地延長は要するに旗竿地の話ですね？
『敷地延長』という表現を存じ上げませんでした。失礼しました。


＞47
たしかに、道路の通行に関しては、囲饒地通行権（字が違うような…）とか
（道路自体が廃止にならなければ）なんだかんだで問題無さそうですけど、
これでは掘削に関しては保証されませんよね。
承諾書だけでは、確信犯的な抜け洩れには対抗できませんし。
そこのところも地役権でカバー出来るようだと一番安心出来そうですが…


＞48
とんでもないです！こちらこそ。お互い頑張りましょう。

正直、私も土地を探し始めた当初は夢いっぱいワガママいっぱいでしたが、
現実はそう甘くはないことを痛感し、ようやくこういった考えに至ってます。
いくら厳しいからといって、納得いかない買い物はしたくないですもんね。

住宅取得は、学ぶことが多くて大変です…


＞50
自治会については未確認ですが、なんせ10区画以下の小さな分譲ですので
おそらく、この分譲地のみでの自治会 という形はとらないと思います。
地元の既存の自治会へ加入することになるかと。

> アスファルトの張替え 〜 工事はＯＫだけど費用負担がイヤという人
こういう事態を避けるための協定書でもあるのかな…と思っています。
補修が必要になった際には全戸で費用折半すること、などという条項が必要
なのでしょう。
そうはいってもまぁ、そもそも補修工事の要否判断のところでモメそうな
気もしないでもないですが…そこはもう、普段から関係を良好に保つ以外に
手は無いのかな、と。

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すみません、また改行がおかしくなりました。
正しくは、『＞46』の前に改行を入れたつもりでした。
読みづらくなり大変失礼しました。

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＞49
私も不動産は初心者なので詳しくないのですが、
少なくとも、どちらが良いかと問うには情報が少な過ぎるように感じます。
一言に200坪といっても、幅・奥行きそれぞれいくつでどんな形状なのか、
北道路以外の三方の隣地の状況はどうなっていて、日当たりはどうなのか、
一生そこに住めればそれで良いのか・売却することも視野に入れるのか…
などなど、あわせて考えねば答えは出ないのではないかと。

私道についてのメリット／デメリット、それから対処策などについては、
このスレッドにおいて多数の方々にご教授頂いておりますので、
ご自身でこれまでの過去レスをよく読み返してご判断して頂くとして、
あとはその土地の状況を十分鑑みて、より有利な選択をなされば良いのでは
ないでしょうか。

それにしても200坪/2とは、うらやましい限りです。
私の探しているエリアでは30〜40坪が限界ですので…

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私道を公道にしてもらう場合４ｍ幅以上必要ですよね
その４ｍに側溝を含めて考えてもいいんでしょうか？

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