パデシオン西大津

購入者です。マンションに住むのは初めてですが、自治会はあるのでしょうか?
こんな大世帯をまとめるのは大変でしょうね。

この規模の世帯数なら普通、マンション１軒で１自治会になるのではないでしょうか。
今住んでる近所のマンションがそうです。
自治会名もマンション名のままです。

オプション販売会は内覧会と同じ日にするらしいですね

駐車場の抽選はドキドキしますね。入居者全員が納得できる方法で実施いただきたいですね。
あと、立体駐車場には車の重量制限があるそうですよ。ハマーなどの重い車はもしかしたら厳しいかも？

ハマー持ってるやつが立駐なんか契約するかよｗ

ここはＮＴＴの光ファイバーが敷設されているようですが、現在使っているＡＤＳＬで対応したいと考えております。西大津のＡＤＳＬの通信状況が分かりません。因みにＤＩＯＮの１２Ｍを使ってますが状況は如何でしょうか？

イオ光、電話を現在使っています。ぜんぶ変えないといけないのが面倒です。
ＮＴＴでないといけないのでしょうか。

光は、ＮＴＴ（Ｂフレッツ）しかダメでしょう。
ＡＤＳＬはどこのプロバイダーでもＯＫですが、収容局からは遠そうですね。

西大津でＡＤＳＬはあまりお勧め
出来ないです。局が浜大津辺りなので、結構遠いです。
私も今は光に変えましたが、
以前はDION 12Mが2〜3M程度でした。
まあ、普通に使う分には充分かも知れないですが。

２５８さん、２５９さん情報ありがとうございます。全く使えない状態ではないようですので、当面はＡＤＳＬで対応します。

駐車場の抽選会ていつごろあるんでしょうね？
皆さん、納得いくスペースが当たればいいですね！

↑
先日、詳しい案内来ていましたよね。(4月22日)です。

抽選会って実際に会場まで行かないとだめなの？

ウチは抽選会をムツビさんに委任しました。
屋根がなくてもいいから、４階希望です・・・。

実際に人気のある階数は？？

でも実際車乗らないご家庭とかあると思いますんで、
駐車場は９割くらいしか埋まらないんじゃないですかね。

一階店舗の業種は何かな？それともまだ決まっていないのかな。

ここのマンションは、ほかのマンションに比べてスラブ厚が薄いとか壁の厚みが薄いというので建設材料費が少ないので安いというのはわかるんですけど、なぜ管理費・積立金まで安いのかなあ。周辺のマンションで１ｈaあたりの管理費単価が１００円を切ってるとこなんてないみたいですし・・・
なんだか不安。ブランズやロータリーマンションは１１５円くらいなのに・・・

スラブ厚、壁厚は薄くないと思います。防音などに対する厚さの基準値をクリアしてますので。管理費が安いのは、睦備が管理まで請け負ってるので中間マージンが削減できてる分安くなってるのです。

悪くいうわけじゃないが、
内装にもコストを削っているって本当ですかね？
まぁ、無駄に金をかけてもいいとは思わないが。

内装のコストを無駄に削ってるとは思わないが。
他のマンションではオプションになってることがある、
床暖房、食器洗いが標準装備になってるし、ウォシュレット、浄水器、
カワック、ガラスットップコンロなどももちろん標準でついている。

西大津の他の新築マンションではウォシュレット、ガラスットプコンロまでオプション
のとこありますしね。
そう考えると内装コストを無駄に削ってるとは思えない。

ブランズとレアールは、パデシオンに比べて維持管理費のかかる共用施設が多いですから、
管理費が上がるのは当然でしょう。コンシェルジュも庭園や噴水もショップもありません。
でも、修繕積立金はすぐに上げないといけないかもしれませんね。住民のみなさんの判断次第ですが・・・私はきっちり修繕してほしいと思いますので、必要であれば早めに上げたほうが良いと思います。

修繕積立金をすぐ上げなければならない理由を具体的に教えてください。具体的な修繕プランそれにかかるコストなどの試算。それに対して１住宅につきどれ位の値上げが必要か。

ただ漠然と早く値上げしたほうがいいと言われても、誰も納得しませんよ。

　２６９さん、私も営業担当からそういうことききましたが、最近疑問に感じてます。管理会社に勤める大学の同期から聞いたんですけど、管理会社を傘下やグループ会社に持たない中堅以下のデべは、半ば競争入札のようなかたちで、独立系を含むいろんな会社を管理費や管理体制で競わせてるそうです。つまり、より安いとかより良い管理をしてくれるとこをデべが選べるということですよね。
　販売から管理一貫体制と言えばいいように聞こえますけど、よーするに睦備のいいなりになるような気がします。

　防音の基準値をクリアしてると言われてもなあ。それが当たり前のような・・・。

六階あたりの中階層南側、西側、東側それぞれの景観はどうでしたか？何が見えますか？日当たりとかはいかがですか？マリーや、湖西線、ジャスコの圧迫はないですか？

スラブ、壁厚は京都や大阪の新築分譲マンションのサイトを2、30件チェックしましたがパデシオンのそれはごく標準的なものでした。スラブ厚が300ミリ以上壁厚が200ミリ以上の物件ってほとんどなかったですよ。

スラブ300ミリ以上の物件なんてあるの？

スラブ幅が２５０㎜以上の物件も少ないでしょう。
ということはパデシオンのスラブ幅２００mmというのは決して薄くはないですね。

>273さん、274さん
すみません。やや舌足らずでした。
値上げが必要だ、と主張したつもりはなかったんです。
詳細を確認したわけではありませんのでなんとも言えませんが、確かに割安な水準の積立金だと思いますので、長期修繕計画を精査するなら早めにした方が良いですね。
という趣旨でした。

誤解を生む表現で申し訳ありませんでした。

>>271
内装の設備としては問題ないと思う。
が、材質、素材等でコストを削っているのでは？
戸の素材や、壁のクロス等がそれにあたる。
ただ、生活するうえで、気にならなければ問題ないが。

>>282
材質とは具体的にどの材質をどれくらいコストダウンしているのでしょうか？
戸の素材とは他のマンションではどういう素材を使っていてパデシオンではどの素材を使っているか
わかったうえでコストを削ってるとおっしゃってるのでしょうし、具体的に教えてください。
その素材をかえることでいくらのコストを削減しているのかも教えてください。

この価格で内装や設備に高級品を期待しても無理ですよ。私の場合は内装や設備は普及品で充分だと思ってます。マンションの場合、内装や設備は取替えも出来ますが、躯体と広さは如何ともし難いですから、同じ価格なら少しでも広く所有できるパデシオンに決めました。まだ入居していないので居住環境は何とも云えませんが、立地や利便性と価格を考えれば、パーフォマンスは高いと思ってます。

私もそう思います。内装や設備は日々進化するものです。
いま最新の設備でも１０年もたてば一昔前の設備です。

結局は>>284さんが言われるように広さや立地が最も重要だと思います。
これだけは内装と違って後々変えられませんので。

特に立地は後々資産価値として重要なファクターになりますので、
一番重要視してます。
今現在、立地の良い所は地価がじわじわ上がってきてます。
売却するにしても値崩れしにくいでしょう。
地価が上がればそれだけ資産価値が上がるということなのでかなり重要です。
その点好立地のパデシオンは良い物件と言えるのではないでしょうか。

　２８１さんが言うてることとよくにてるかもしれませんが、積立金はちょっと安いような気がします。パテはタイル張りの概観で見栄えはいいし気に入ってますが、タイルはお金がかかるって聞きました。しかもタイルはその時代、その時期にあった（というか息が短いというか）、とにかく全く同じタイルを１０年後の長期修繕の時に手に入れるのは相当困難らしいです。大体３、４年のターンで同じ規格のものがなくなるそうです。つまり１カ所何らかの理由で変えたら、全部を張替えないと駄目なのではないでしょうか。吹きつけは安っぽくて汚れやすいけど、タイルはお金がかかるから一長一短ですねえ。

パデシオンの場合昔から同じ仕様のタイルを使っており今後も同じタイルの外観で建設されますので、ほかのマンションみたいにタイルが無くなるということはありえないです。ほぼ全ての物件で同じタイルの外観にすることでコストダウンを計っているのです。

>>284
いい考えですね。共感できます。

２８８さんはデベの書き込みですか？入居予定者でそこまで知ってるのは凄い・・・

スラブ厚は並じゃないでしょうか？最近２５０ｍｍくらいのマンションが増えてきてるのでちょっと見劣りするかもしれませんが、一昔前は１５０ｍｍが普通だったらしいので十分ですよね。ただ、戸境壁はやっぱり他より薄いかも。上下階は良くても両隣の音が心配。

戸境壁の180ミリは至って標準です。最近のマンションでも最も多い厚さです。

291さん。戸境壁200ミリ超えの物件ってあんまり見ませんが。

２９３さん、あんまりみかけないわりに隣地マンションで見かけました。隣地物件の東急のレイクフロントは２００ｍｍ-２７０ｍｍでした。まけたー。

>>294
東急のレイクフロントはペット入居可も一つの売りにしてるマンションです。
ペット専用のエレベーターがあるくらいですから。
あそこの戸境壁が分厚いのはそのペットの鳴き声などが響かないように分厚くしてあるのです。
普通のマンション（ペット不可）で戸境壁２７０mmはほとんどないでしょう。

ちなみにシャリエやアイエ、サンクタスも戸境壁１８０mmです。

２９５さんはまたまたデべさんの書き込みですか？詳しすぎる・・・

２９５です。
私はデベの人間ではありませんよ。証拠をだせと言われれば困りますが。
レイクフロントは購入検討しモデルルームも行きましたし、資料も頂きました。

その他の物件はホームページで調べました。滋賀だけでなく京都のマンションも検討してましたので
いろんなホームページ等で研究しました。
その結果をカキコさしてもらってるだけです。

どなたでもいろんな物件のホームページ見られたらこの程度の情報は幾らでも得られますよ。

284です。私も素人ですが、295さんが云っておられる知識は持ち合わせております。確かに本屋に行けばマンション購入のハウツー書もありますし、ＨＰを活用すればもっと違った情報も得られます。例えば、大津市のＨＰを覗けばどの場所が埋め立て地か分かります。西大津のマンションで基礎の杭を深く、かつ多く打ち込むマンションがどこであるかは勉強しました。私も295さんはデベの方ではないと思いますよ。

２９７，２９８ともにデべだったりして。

正確な情報やったらデベでも素人でもいいんじゃないんですか？　　　　　　　　　　　　　　　　　良い勉強になります！！

この情報化社会、売り手より異常に詳しい素人さんは急増中です。
不動産業界に限らずあらゆる面においてです。

どっちでもいいですよ。パテシオンは良くも悪くも並レベルありそうなんで。

あと菊川怜さんが鍵渡ししてくれたら言うことないです。

今日夜の１１時すぎに前通ったらいくつか部屋のあかりがついてた・・・。こんな夜更けに何してるんだろ？

駐車場抽選会が終了しましたね。
うちは2台目も希望していますが、他の家庭も2台目の希望は多いですかね〜

2台目も抽選と書類に書いてありましたが、本来管理組合で決めるべきことのような気がしますがどうなのでしょうか。
例えば、空いている駐車場も来客者用にしてしまい、停めたい人は管理人に申請して、所定の料金を払うとか、そういうシステムも考えられるかと。

306さんのおっしゃるようにすると管理組合発足までの間、
デベが空いている区画の駐車場料金を補填しないといけなく
なるので、要望がある限り埋めるのが普通ですよ。

３０７さんに賛成です。
うちは１台ですが、２台希望される方の要望には応えた上で、
なお余るようであれば、管理組合の判断で来客用に有料で開放するのがよいと思います。
有料での開放となれば課金のための追加工事も必要でしょうし・・・

空きがある分だけ、入居後に管理組合の収入が減少しますし、
駐車場は全部埋まって欲しいなぁと思っています。

もうすぐ引渡しですね。　ワクワク＾＾

内覧会っていつなんでしょうね。
みなさんはどの様に取組みますか？

まだ案内届いてないんですか？

　３０８さんの案いいですね。でも管理組合の判断で行くなら「来客用に有料で」というのは総会の普通決議が必要なのですぐには無理かも。総会は基本１年に１回しかないからなあ。

みなさん引越しが待ちどおしいですね＾＾

内覧会まだなのに引渡しがもうすぐなんですか？？

何か思ってたより外観が安っぽいなあ。価格が安かったのはそのせいか・・・

↑ブランズの外観よりましだよ。

ここにもブｒンズをひがんでる人が出現ですか〜どこの掲示板でも出てきてブランズ批判ですね〜よっぽど気になるんですかね。何かの理由でブランズを購入出来なかったんですね。きっと

317へ
お前はどこに住んでるの？

↑ブランズの住人はこんな関係ないサイトまで覗き見してるんですな＾＾

自分のマンションより安いとこのほうが満足度高いってことを認めたくないのでしょう

まあ安っぽいのは事実かもしれませんが、山科の夢ヶ丘パテシオンよりましですよ。あそこはなんか趣味わるいような・・・

ブランズのふきつけのしかも汚れがすぐ目立つ白のふきつけの病院みたいな
安っぽいマンションより、パデシオンのタイル張りの方がよっぽど高級感があります。

>321、322さん
五十歩百歩ですよ。

↑ていうことは価格の割高なブランズはより安っぽさに損してますね＾＾

ブランズはまさに「ふきつけの白い巨塔」ですね。

なんかここのスレの書き込みレベル低いね。
小学校の頃を思い出しましたよ（笑）

はぁ、またブランズ購入者が荒らしにきてるんですか？

３２６さん違いますよ。スレのレベルが低いのではなく、マンションのレベルが低いの間違いです。

ブランズの住人はレベルが低いですね。他スレまで荒らしにきて情けないとゆうか。小学生レベルですね。

ブランズの住民スレ見てみましたが酷い内容ですね。
良識ある入居者が気の毒になります。
又、他のマンションの悪口も書かれてます。
レベルの低い方が、どこにもおられますが
ブランズは他よりも沢山おられるようですね。
購入希望者も書き込み見たら購入躊躇するでしょう。
完売しない訳です。

誰もが書き込みが出来る掲示板ですからブランズに書き込みされているのも全くの他人ということも・・実際の住民の書き込みは数人だと思われます。荒らしの仕業でしょう。

この掲示板は大人しか見ないでしょうに、大人でも荒らしっているんですねぇ。
なんか情けない。

さて、いよいよ６月には内覧会がありますね。みなさんはどの様にチェックの対応をされますか？私の場合は内覧会について書かれた本を購入し、その内容に従って個人で実施する予定です。事前に点検口を開放しておいてもらう等の要望をだしています。ここでしっかりと問題点を洗い出しておかないと後になって後悔しますからね。

内覧会は、同時に入居予定者が確認しに来るのですから対応に当る人も良くわかっていない。
それよりも、内覧会では基本的なことのみを現地で確認し、事前に質問確認事項を作り当日内覧会責任者に渡し後日でいいから文章で返答をもらう事が良い。たとえば、建具の立付けは通常どれくらいで変形するか・・とか　クロスのジョイントはどれくらいで口が開くか・・・など
住居の異変は、住んでからでないと発見できません。内覧会にあまりパワーをかけても・・・

専門業者に同行してもらうのも一つの手段です。

そうですね、それもいいけど自分で判断したほうがいいと思います。
第三者が入ると不安と迷いがつのるだけ！大金を支払ったのはご自分ですから
自分が納得いく方法がいいと思います。

自分で判断って見逃してしまうところが多いんじゃないですか？
もし、見逃してしまった事に住んでから気付いた時、自分が判断したからと言っても納得はできないけどなぁ。
お金があれば専門家に見てもらって的確な指摘をする方が安心できるでしょう。

でもやはり素人の目線とプロの目線は全然違いますよ。
私の友人は新築マンションに今回2度目の引越しで業者に初めて依頼したらしいのですが、欠陥を指摘した時のデベの対応が全く違うかったみたいです。
素人相手にはこんなもんです。で済みますがデベ担当者より詳しいプロ相手ではそうはいかないみたいです。
例えるなら弁護士を雇わずに自分だけで裁判で戦うようなもんでしょう。
そりゃ相手もなめてかかってきますよね。

何千万もの一生で一番高い買い物するわけですし、失敗して後々泣きみるくらいなら5〜10万程度安いと思いますが。

第三者が介入すると、その人のエゴが入ると思います
その場合、いい方向に出るか、そうでないか・・・
入居者自身が迷い不安になると思います。
やはり自分で判断することがいいと思うのですが・・・
最近のマンションは、そんなに粗悪なものは無いはずです
不安な部分は文章で回答してもらい　生活していてだめだと思ったら
その時点で　デべに解決してもらえるようにしておく事が出来ればいいと思います。」

>340
エゴも何も専門家の観点で細かくチェックしてもらうだけだと思いますが・・・。
不具合もどうせなら住む前の段階で直してもらった方がいいし、
ちゃんと修繕してもらうんだから「入居者自身が迷い不安になる」などは無いでしょう。

もしかして細かいチェックをされるのを恐れる施工業者さんでしょうか？

自分でたしかめるのも良し、専門家に任すのも良し、それぞれの価値観で行動しましょうよ〜。
因みに小生は、今まで勉強してきた成果発表の場にします。

３４２さん

強されたのですね！
私もそろそろ勉強してみます。
といっても致命的な施工不良は内覧会ではどうしようもないしと半分開き直っています（笑）

ところで、火災保険の案内が届きましたが、
みなさんはどこの保険にしますか？デベ推薦の保険会社ですか？他より高いので迷っています。

すみません。

強→勉強

です。

３４３さん３４２です

パデシオンの場合、睦備建設が全ての瑕疵担保責任を負うことになりますから、内覧会が全てと云う考えはしておりません。入居後に施工不良と思われる瑕疵があれば、当然、睦備建設に回復責任があると思っております。それと、自己資金購入者は内覧会前に残金の支払いを済ますことになっていますから、余計に内覧会が全てと云う考えは出来ないですね。

確か、火災保険の乗率は場所と建物の構造で決まるので、保険料はどの保険会社も同じではないでしょうか？保険料が違うとすれば付保範囲が広いと思います。
因みに小生は建物と家財の団地保険だけです。地震保険を付保していないので保険料は安く済んでおります。

３４５さん

確かに自己資金の場合は内覧会前に残金支払いですね。
ということは、３４２さんは内覧会前にも（支払い前に）何らかの出来形確認を行われたということでしょうか。どのようにして成果品の品質確認を行われるのか非常に興味があります。
それとも、引渡しまでの指摘はある程度あきらめて入居後の手直しに期待されるということでしょうか。
勉強不足で申し訳ありません・・・

火災保険は、おっしゃるとおりかと思います。
私はもう少し付保範囲を限定した保険にしたいので、他社見積もりの方が安くなっている次第です。

３４２です。
今のところ支払い前に内覧会が開催される連絡はありませんね。常識的に考えられないことが通用する世界なんでしょうか〜支払いを内覧会後にすれば良いと思いますが、良策とも思えませんので素直に支払いを済ます積りです。その理由は
１、内覧会は、精々目視と動作確認位で終わると思います。勿論施工不良があれば指摘回復の要請はしますが、住んでからの方が発見する確率が高いと思っています。
２、契約破棄に至る致命不良があれば別ですが、既に引越し日時も決まり今更後戻りも出来ません。
要は睦備建設を信頼するしか方法がありませんので、支払いを内覧会前か後かの意味も認められません。であれば素直に従うのが良策と考えております。

>３４７さん

おぉ、潔いっすね。
まぁ施工会社を信頼できないなら買っちゃだめですもんね。

内覧会は引越し荷物の搬入前だから多少は大がかりな工事を必要とする指摘も出来ます。

例えば、床に大きな傷があれば一度剥がして新しいものに代えてもらうとかいうことも可能。

言いたいことを言うべきですよ。引越ししてからではやりにくい工事箇所もありますからねえ。

仕事では同業なんですが、時々１００ヶ所近く指摘するお客様もいはりますし。あと部屋内だけでな

く共用部の傷や塗装の禿げなども見ておいた方がいいです。大概共用部の傷なんかは３ヶ月先のアフター対応まわされる場合が多いですから。

ちなみにバルコニーは共用部です。内覧会は以外とバルコニーの傷までみたりしないですが、見た方がいいです。壁にへこみがあっても共用部になるので３ヶ月先の対応にされてしまうかもしれませんから。３ヶ月も傷あると知って暮らすのも嫌ですしね。

共用部不備、欠陥・・・そこまで見る余裕などあまりないと思います。
一見してわかるところでないと解からないでしょう。
少々キズや凹みは自然のものと思えばたいした事ないと思います・・・こんなレスには怒りがあるかも？
それより、自分たちで快適に生活できる様式を作ればいい・・・どうやって・・その通り気持ちで！