測量しない会社

バックマージンの有無がどうかわかりませんが、少なくともマージン＝価格を上乗せして客に提示する仕組みですから、癒着があっても不思議ではないですね。

依頼回数の多い営業には、接待はなくとも盆暮れの品物提供ぐらいがあるのも、自然の流れ。

49さんの指摘は、世の中を知らない方かそんなポジションにない方。

『大笑い』が大笑い。

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今時のまともな会社は個人に対する盆暮れの品物提供もお断りしていますよ。
測量業者程度の下請けと癒着って・・・・

「住まいに詳しい人」の不見識さ
質問者と回答者の同じような文脈？
自作自演に・・・大笑い

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資本金40億円、売上高1000億円、社歴70年、三菱グループ。
『まともな会社 ？』。

取引額が大きい客には、今も毎年自宅に送ってます。自宅、にね。

民間企業同士ですので、賄賂にはあたりません。

自作自演？
小生は、住まいに詳しい人ではありません。

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へ～
三菱グループってそんな会社なんだ。
内部統制どうなってるのかね。
賄賂にあたるとかあたらないとかの問題じゃないんだよ。

「住まいに詳しい」が言う測量屋＝土地家屋調査士ってのは
ほとんどの場合個人経営ですから
「取引額が大きい客」といってもたかが知れてるよ。

まあとにかく
三菱グループ、社歴70年ね～・・・・大笑い

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噴飯

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スレつぶしらしき方のせいで、コメが止まってしまいました。

つぶしらしき方は、このスレの存在が何かまずいような利害関係のある方なのでしょうか？

痛いところを突かれたくない、少なくとも良心的ではないような業者の方なんでしょうか？

心当たりの方からのコメを、お待ち申し上げます。

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No.30のような書き込みをする輩が「住まいに詳しい」と名乗る事が問題だな。
おそらく土地家屋調査士かそれに類する職種の方なのだろうが。

設計的な視点からの見解を別サイトで見つけたので引用します。
確認申請に添付される図面の敷地図は
敷地の測量図がある場合は、その測量図をベースに作図するのが一般的です。
敷地測量図がない場合
大規模の建築では、まず発注者から測量士に依頼してもらって敷地測量図を作成してもらい、それを受領して設計に取り掛かります。
住宅など小規模な建築では、公図の輪郭をもとに簡単に計測して、登記簿と面積が変わらないように調整します。
敷地境界については、境界杭などが無く不明確な場合は、測量作業と並行して官民境界は所轄官庁に境界明示してもらい、民民境界は関係者立会にて確定してもらうのが普通です。
確認申請は、法務局に登記したりする実印が必要な書類ではありません。認め印で十分通用する程度のものです。建築の図面が基準法に適合しているかどうかをチェックすると言うものです。
だから、敷地も、法務局に登記されていないと駄目というものではなく、架空の境界線で構成される敷地でも原則は大丈夫です。
ただ、指導で境界杭を入れるなど境界をはっきりさせろと言われます。
確認申請の敷地図と現地が違う場合は、確認図面を作るプロセスが問題になります。
しかし、ほとんどの場合現地の測量は設計業務には入っていません。
本来施主が資料提出すべきものです。しかし施主が特別にお金を払って測量する事はまずありません。
そこで有り合わせの資料で問題ないように敷地図をつくるのです。
工事に入ろうとしたら、建物が敷地に収まらなかったというケースを聞いた事があります。斜面にある学校のプールですが、設計変更は設計事務所の負担で行ったという事です。

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>５６さまへ

３０スレ以下に登場する「住まいに詳しい人」です。

この掲示板は、ＩＰアドレスが表示されないので、書込みをした人物の特定が難しいですね。
他人に成りすまして、自己に都合の良い書込みを発見したのであれば、管理者にその旨を通報し、書込みを削除させれば良い。削除されなければ「なりすまし」ではないことです。

「住まいに詳しい人」とは、建築士だけでなく、建築行政のみならず、関連業務にも詳しい人間も多く存在します。
夢のマイホームを建築したが、様々な紛争に巻き込まれ、自己防衛の目的で多くの書籍から学んだ人も存在します。

スレ主（質問者）の相談内容を要約すると
１．自社で計測しただけで測量事務所に依頼せず、設計図面を書いて注文を取る施工会社。
２．測量ミスにより、請負契約した建物が配置できなくなった。
３．正確に調査・測量作業を行えば、紛争は回避できた。

私がスレ３０以下に書込んだ内容は、前述の「石橋を叩いて渡る」行為そのものです。
紛争が起きないようにするには、どの様な作業が必要なのかを述べたまでです。

「境界が不明などで敷地の範囲が確定できない事情があるときは、委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定の上、可及的に正確な調査を基に設計を行うべきである（地判50.2.20）」
設計をし、確認申請を行政機関に提出するという「法律行為」を行う資格者は、この判例を知らないとは言わせません。
さらに、民法第２３４条（境界付近の建築の制限）を満たす、或いは紛争を予防する見地から「可及的に正確な調査を基に設計を行うべき」と導き出され、建築主から提示された書面を以て現地調査しなくても良い、とするのは如何なものか。

>>そこで有り合わせの資料で問題ないように敷地図をつくるのです。
工事に入ろうとしたら、建物が敷地に収まらなかったというケースを聞いた事があります。斜面にある学校のプールですが、設計変更は設計事務所の負担で行ったという事です。

建築主の責任ではない、ということですね。
設計変更は設計事務所の負担で行えば建築主の負担は回避できるが、工期に遅れを生じた場合の損害賠償も当然発生します。

公図を用いて建築敷地を図面化させるという行為が、今後において、建築紛争を予防させることが可能なのか、甚だ疑問です。

>>ほとんどの場合現地の測量は設計業務には入っていません。
本来施主が資料提出すべきものです。しかし施主が特別にお金を払って測量する事はまずありません。

設計者又は施工会社が調査・測量させる理由はお分かりですか？


※文章を引用する場合、「引用始め」と「引用終わり」は記載すべきです。

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測量できない住宅会社なら、この掲示板にも出ている。

公図をそのまま敷地図面に使うのは異常。
普通の建築士なら、メ－ジャ－で何間まで入るか現地確認する。

普通は、登記簿の地籍から、建物面積が決まる。
見かけのケンペイ率と実際のケンペイ率があるということ。
測量し地積変更して、大きな建物が建てられるのなら、正確な測量を行えばよい。

土地の取引がある場合は、きっちり測量しているんじゃないの？

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「住まいに詳しい人」さま
住宅設計を専門にやっている者です。
あなたは机上の理論と過去の判例で理論展開していますが
どうも実務には疎いように感じます。

No.56に書かれている
＞指導で境界杭を入れるなど境界をはっきりさせろと言われます。
＞確認申請の敷地図と現地が違う場合は、確認図面を作るプロセスが問題になります。
この事が実際に設計業務を行う者の業務として重要なのです。
これをしっかりしていれば敷地に建物が入らないなどという事は起こらないのですが
＞委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定
しようにも、スレタイのように
＞測量しないで注文を取る会社はあるでしょうか
と、測量作業は無償供与かのような錯覚をしている（私の誤解かもしれませんが）
まさに
＞施主が特別にお金を払って測量する事はまずありません
と結ばれてしまいます。

＞設計変更は設計事務所の負担で行ったという事です。
＞建築主の責任ではない、ということですね。
いいえ、皆で負担を負ったということではないですか？

＞設計者又は施工会社が調査・測量させる理由はお分かりですか？
あなたの理論ではＨＭが測量業務を外注する理由は、経費削減とバックマージンを取るためですよね。
設計者又は施工会社がバックマージンを取るため以外の理由で、どのくらいの頻度で測量を発注していますか？

No.58さん
＞公図の輪郭をもとに簡単に計測して、登記簿と面積が変わらないように調整します。
こう書かれていますので
＞公図をそのまま敷地図面に使う
訳ではないですよ。
建蔽率・容積率についても、登記簿と実測に差がある場合登記簿面積ではなく実測面積が採用されます。
ただ、誤差の範囲内であれば登記簿面積と変わらぬように調整した方が後々のトラブルを回避できます。
＞土地の取引がある場合は、きっちり測量しているんじゃないの
開発業者による開発地の場合は測量して販売していますが
仲介の場合は測量まではしていないようです。

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昔いた設計事務所ではちゃんと説明して施主に測量してもらってたよ。
施主側でつてがなく分からなければ何社か紹介することもあるけど測量事務所と直で契約するのはあくまでも施主。
既存建屋があったり諸事情で設計時正確に測れない場合は
測量後設計変更が生じる可能性がある旨図面にうたっておく

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＞５９さまへ

確認申請を本人が申請する場合はともかくとして、委任を受けた建築士が作成した設計図書（図面類）には、敷地の測量を請け負った者の氏名は記載されません。建築士の名の基に作成された図面に関しては、基本的に建築士がすべて責任を負うのです。



経費削減とバックマージンを取るため、というのは、主として年間請負件数が多い業者のことを指してます。
積水ハウス等、大手にはその傾向があります。故に測量ミスが多数発生しております。

「境界が不明などで敷地の範囲が確定できない事情があるときは、委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定の上、可及的に正確な調査を基に設計を行うべきである（地判50.2.20）」

上記判例の境界とは、現実に見える占有界（ブロック塀等の囲障）とは異なることに注意が必要です。

No.58さんへの解答は意見のとおりです。

反論するのであれば、３０レス以降記載の私のコメントを熟読した上でお願いします。

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No.59です
＞昔いた設計事務所ではちゃんと説明して施主に測量してもらってたよ。
全ての施主様にご理解があればこのようなレスも立たないのでしょうが。
また、個人的にはそこまでする必要はないのかとも思います。

「住まいに詳しい人」さま
勿論、設計者はその設計に関して、またクライアントに対して責任を負いますよ。
だからこそ、測量図の提出がなかったとしても有り合わせの資料で問題ないように敷地図をつっているのです。
問題ないようにね。
確認申請は法務局に登記したりする実印が必要な書類ではありません。
認め印で十分通用する程度のものです。建築の図面が基準法に適合しているかどうかをチェックすると言うものです。

＞積水ハウス等、大手にはその傾向があります。故に測量ミスが多数発生しております。
？？？？
この話も事実に基づいていますか。
あなたは測量と敷地調査がゴチャゴチャになっていませんか。
通常は公図や法務局備え付けの測量図に基づいて敷地図を作成しますし
そのプロセスとして真偽を確認するため担当者レベルで敷地を計測します。
この段階で仮ベンチマークも決めておきます。

No.30以降のレスも読みましたよ。
しかし、建前論と過去判例の引用ばかりので
自身の体験による意見は見当たらないように感じます。
自身では設計も施工も行わないホームインスペクションの方でしょうか？

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>「境界が不明などで敷地の範囲が確定できない事情があるときは、委任者の協力を求めるなど、できるだけその範囲を確定の上、可及的に正確な調査を基に設計を行うべきである（地判50.2.20）」

その正確な調査を誰が行うのかというのはまた別の話だけどね
設計者は施主に正確な情報を求める必要はあるけど
調査自体を行う責任まであるわけじゃないよん

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No.59です
ひとつ思い出しましたが
区画整理地で仮換地の場合の敷地確定は大変な作業です。
敷地面積ですら未確定ですから
測量をしないどころの話ではありません。

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↑それは本来不可能なんですよ、まあそれでもやっちゃってますけど。
　やっぱり苦労してますね・・・

区画整理などの大規模な土地は、ある基点を定めて測量して行きますね
その測量をして行く上で、まず全体が正確に測量出来るなんて無いんです。
基点から追っ掛けて区画して行く、そして実際は必ず余裕を見ておくんです。
ある程度区画が終わった時点で、過不足になった土地をその余白に突っ込む訳です。

そうやって全体の測量を終わらせるはずなのに、まだ途中の未確定地を
「ここは俺のもんだ！」と綱を張ってしまうのは、本来ちょっとした暴挙なんですよ。
でも実際には、やってますね。
まあ仕方ないんです、一応世の中は測量によって正確に区画され
それが絵になって数字になって記録される事に決まってるのですから・・・

でもそこらの土地は問題ないですよ、公図が滅茶苦茶でも何でも
既存境界さえ明確ならば測量自体は簡単ですから。
別に測量士だの土地家屋調査士まで引っ張り出す必要はありません。
だってね、建物を作る時、道路を作る時、図面と敷地を照らし合わせてそこに
実際に作るのは、測量士でも家屋調査士でも何でもないでしょ。
現場のおっちゃんだの監督が、自分達で計ってその場所に杭を打ってるでしょ。
杭を打ってから作り始める訳だ、自分達でね。

場所を決めて杭が打てるって事はね、境界さえ明確なら敷地は読める訳
家を建てる場所位、知識と経験さえあれば誰だっていいんよ。
営業さんでも設計士でも監督でも鳶のおっちゃんでもいいんだわ。
それとね、間違えないのは当たり前だから。　そんなの間違えるなら
家も図面の位置には作れないし、道路は曲がるよね、側溝なんて大変な事になるよ…

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>62

＞積水ハウス等、大手にはその傾向があります。故に測量ミスが多数発生しております。
？？？？
この話も事実に基づいていますか。

おいおい　どこの田舎もんだよ？
HMの敷地調査なんてバックマージン当たり前だろ。違法じゃないんだから。
１日最低５件ノルマこなしてたいした金額請求できない。やってられないな。
だから簡単にミスするんだろ
セキスイなんてその日図面アップだって知ってる？

住まいに詳しい人って土地の測量にミスするなって言いたいんじゃないの？単に。
敷地調査の測量って難しいとおもうけどな。

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「住まいに詳しい人」です。
「住まいと土地の紛争に詳しい人」とでもしましょうか。

NO.30記載の
建築敷地面積を多くしたいがために、隣地所有者が工作したブロック塀も、施主が工作したとして図面を作成します。この場合、ブロック塀の厚さが１０ｃｍであり、ブロック塀の長さが２０ｍであれば、その分建築敷地面積を多くすることが可能です。後日、紛争が発生する可能性は十分あります。
土地の境界（所有権界・占有界）を調査するのは、施主でも素人でも可能です。
筆界を調査することができるのは、測量士ではなく土地家屋調査士です。
何故かといいますと、現況測量でもっとも注意すべきことは、筆界と所有権界の相違による越境です。
越境の存在を無視すると、時効取得という問題、建築面積と登記簿面積の相違等、多数の障害が発生します。
訴訟物としての「所有権に基ずく返還請求権としての土地明け渡し請求件」等。
建築基準法は、境界線の立会を要件としているのではなく、境界線は明確かどうかを要件としています。
登記されている境界線（筆界）と異なった所に構造物（所有権界又は占有界）が存在するのは稀ではありません。
以上引用終わり。

建築基準法第１条（目的）
この条文内には「最低限の」と記載されております。
敷地調査・測量も、この条文のように「最低限の」調査・測量を行えば良いのですよ。
しかし、現実に設計した建物が敷地に入らないとか、後日隣地に越境していることが判明したとか紛争は後を絶たないのです。

現地に設置されている境界標及び構造物等が「筆界」なのか「現況」なのか、調査・分析する能力を持たずして、敷地調査の測量をすべきではない。

建築に携わる人は、建造物だけではなく、その土地にも多くの研鑽する時間を費やすべきです。
公図の法的性格、法務局備付け地積測量図の読み方、道路法の解釈等。

区画整理事業区域内における敷地調査は、街区番号・区割り距離・面積等、区画整理組合より情報が出されないと、現地を特定することは困難でしょう。地区整備計画が公布されなければ、用途地区も決まりません。

＞しかし、建前論と過去判例の引用ばかりので

過去の判例を引用しているレスは少ないですね。

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>No.66
バックマージンとは、リベートに同じ。
バックマージンということばは、不正な（公的でない）見返り報酬の場合によく使われます。
事前の取り決めなしに事後的に不公平なリベートの収受を行うと、合理性、公正性、透明性の観点から独占禁止法上の問題となることがある。
バックマージン肯定ってどこの田舎もんだよ！

>土地の測量にミスするな
>現実に設計した建物が敷地に入らないとか・・・紛争は後を絶たない
自分はそのような紛争とは縁がないけど、どれだけ無能なんだよって話だよね。

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トランシットも使わないで、自社で計測して図面を起こすような会社は信用できませんね。

最終的な詳細図面を作成する段階になりながら、昔ながらの巻尺で計るだけでのやり方は承服できません。
いくら施工する会社に、敷地寸法の提供義務はないとしても、施主に要求せずに自社での測量機器なしでの作図は危険が伴うにもかかわらず、何とも思わずに作図をする姿勢には、とても一生の財産を託す気にはなれません。

どっちみち、こんな姿勢の会社は間違いを起こせば、客のせいにするのはあきらか。
一度か二度しかない買物に、そんなケチを付けてほしくないのは、買う立場なら皆同じ。
こんな会社、最悪の会社。一刻も早く、退場してもらいたいです。

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