35年ローンって本当に現実的なのでしょうか

３８歳で今から３５年のローンを組む予定です。
（もしかしたら３０年にするかもしれませんが・・・）
６０歳までには完済する計画でいます。決算賞与・所得税控除・
利子補給なし・金利3.5％を想定して計算をしました。
（提携ローンなので、銀行金利はの４．５％の想定です）
少しきついですが、浪費はできませんが切り詰めるほどではないの
でがんばって返す予定です。
でも、正直決断までは悩みました。転売２次取得も厳しい時代なので、
今購入すれば６８歳で築30年・・・。できれば、４５歳で購入して７５歳で
築３０年として、それまでは家賃補助もあるので賃貸で資金を貯めなが
ら我慢しようかとも思いましたが、結局買う方向でいます。

35年しっかりかけて払うのはやっぱり現実的じゃないような気がします。
自分も35年ローンを組みました。頭金や支払い金額についてはかなり
余裕をみた金額にしたのですが、現在2年半の返済が終わり、更に
300万弱の繰上げ返済もしました。軽減される利息も同額に近いくらい
で、返済期間は6年縮まりました(まだあと27年半もありますが…)。
定年後の年金も到底アテにはできませんし、退職金だって…。だから
やはり在職中に返せるような気持ちで頑張りたいところです。

３６歳で新築マンション購入を考えていますが、３５年ローンで購入して築３５年、
住み替えできない場合、築３５年以上のマンションというものがどうか心配です。

０３です。
僕は現在27歳なので、在職中にはなんとかなると思い、一応、35年で組みました。
でも目標は20年です。
みなさんで、何か節約方法とかお得な情報持ってる方が
いたら情報ください。もちろん、銀行の金利のことでも。

みなさんいろいろレスありがとうございます。
実は自分は、以前に戸建を所有していて、そのときも(たしか)35年ローンで
繰り上げ返済にお金をどんどんつぎ込んでいました。
結局、転勤になってしまい持ち家を手放してしまった次第です。
繰上げ返済をしていたおかげで、ローンは完済したかたちになりましたが、
支払ってきた額を考えるとえらく損をしてしまいました。
そういう経緯もあるので、あまり家を持ちたくはないのですが、賃貸でも
同じような額を払うことになるので購入したほうがいいのかな、年齢もあるし
買うなら早くしたほうが(売却損で税金が有利にもなりますし)いいのかな、
などと悩んでいる状況です。

購入に関しては、上の07さんの状況、思惑とよく似ていてすごく参考に
なりました。ちなみにいくらぐらい借り入れされるんでしょう・・・。

でもやはり、築30〜35年程度で住み替え、というのが一般的なんで
しょうか。以前は戸建だったので、住み替え、という発想がなかったです。
ちょっと話がそれますが・・・。

賃貸はあらかじめ、いくらで貸すってのが決まってるというか
最低ラインでこの値段ってのは、売主もしくは販売会社に聞くと
教えてくれるはずですよ。僕の場合、
14万で賃貸に出せますという話でした。
それが最低ラインだと思います。逆に10万とかなったら
毎月の返済よりもすくないって感じだし。住み替えても
所有権はあった方がいいんじゃないかな〜って
僕は思うのですが、みなさんの意見はいかがですか？

私は、３５００万ほどの借り入れを予定しています。
（子供はいませんので、大学の学費などは考慮していません）
返済もありますが、前にも書きましたとおりそれ以上に悩んだのが、
今買うと７０歳で築３２年のマンションに住まなければいけないこと
です。
よく１０〜１５年ぐらいで買いかえるような話を聞きますが、かなり
繰り上げ返済をしなければ売却損が出てしまいます。
東洋け経済のデーターでは築１０年では買値の４０〜５０％位の
資産価値になると思います。
（この辺の話になるとデベは先の話はわかりませんと逃げます）
そのうえ、買替えの為の資金まで必要となります。
１５年後に買換えとした場合に、私の場合は、５３歳で新たにローンを
組まなければならなくなります・・・。（これはリフォームにお金をかける
なら買替えという発想ではと想像しています）

※長くなりすぎたので分けました（＾＾；）

これでは、収入の大部分をローンの返済に充てなければいけなくなります。
月割りで計算すれば、家賃を払う方が断然割安になりますし、古くなれば
新築に転居もできます。仮に賃貸に出しても、自分が賃貸に住むか
新たに購入のためにローンを組まなければならなくなります。
また、今後人口の減少・供給過剰で住宅の価値・家賃の下落も予想
されます。昭和４０〜６０年のような資産価値の上昇→売却→買替え
というパターンは成り立たず、マンションは消耗品だと考えればかなり
悩みました。
それでも決断したのは、修繕計画がしっかりしており、仕様・立地
（駅に近い・必要な生活施設が徒歩圏・都心より少し離れた郊外
で公園なども多く年を取っても住みやすい）の双方で１０〜１５年を
目安にリフォームすれば永住可能な物件と判断したことと、場合に
よっては、１０年後に買値の４０％の売却で買換える想定での
資金計画に目途がついたからです。
それぞれ置かれている環境（定年後には田舎に帰るなど）が異なり
ますが、想定は厳しすぎるぐらいで丁度いいと思います。
私が２５ぐらいの頃ははバブル全盛時代で、その頃に住宅を購入して
大変なことになった人を多く見ていますので。（＾＾）

>> 12
このご時世ですから持ち続けてもキャピタルゲインが出るわけ
でもなく、空き家期間の支払いリスクもあるので、赤が出ても
売ってしまって、不動産は実需のみにしたほうがよい。
ま、個人的見解ですが。

>> 14
バブル絶頂期に無理して買っちゃった人はほんと大変そうです。

知り合いで、郊外のしかもあまり便がよくない物件を90年に\5000万で
買った物件が、いまじゃ売っても\1000万いけばいいほうだそうで、もう
意地でも住み続けるか、首くくるしかないって言ってます。(X_X)

０７さんに質問ですが、１０年後に買値の４０％の売却で買い替えというと、
ローン残債をどれくらいに減らされている予定なのでしょうか？
自分はぎりぎりの資金計画のため３５年ローンに不安があり、
参考にお聞かせいただけたらと思います。

私も聞きたいです。

頭金は３０％いれましたので、１０年で半分返済すればなんとか
買替えができると踏んでいます。（計算に入れなかった決算賞与
なども資金にあてれるでしょうし、妻の収入は無視して計算していま
すし）
でも、家賃に換算すればかなり家にお金を投資したことにはなりますね。
これだけの家賃を払えば結構な家に・・・（＾＾；）

親からの遺産相続がある・退職金のうち何割かは返済に回すなど、
それぞれ考えがあるとは思いますが。ただ、今のマンションは配管の
交換さえできれば５０−６０年は住めるという話を聞きますので、
管理計画がしかりしたマンションを購入すれば、２０年で完済して、
その後は管理費と税金だけで投資の回収に回ると考えれば気持ちに
余裕が持てるとは思います。賃貸にしても１００％自己負担であれば、
やはり購入したいと思うでしょうし、定年後に家賃を払う生活はやはり
不安を感じますし。
要は、最悪買替えはできる計画はあっても、永住を想定して購入する
ということだと思います。
といっても、私も本当にいろいろ悩みましたし、人に絶対に私が正しい
ですとまでは言い切れませんよ。私も、賃貸で余裕があれば浪費家
なので、無駄使いをして何も残らない気がしたのも理由のひとつ
ですし（＾＾；）

０７さんありがとうございます。
堅実な資金計画をされていて感心いたしました。
自分の場合、もともと購入は考えていなかったのに急に買おうとしたため、
頭金がなく、９割ローンを組まなければならない状況です。
３５年ローンをぎりぎりの返済計画で組んだ場合、将来的に買い替えは難しく、
修繕費等の問題等と築３５年以上のところに住み続ける不安を抱えております。

不安があるならやめた方がいいと思います。
35年ローンだと、利子の額だけでもかなりの額になりますよね。

家賃を死ぬまで払えるかどうかは心配されましたか？
35年ローンを組む方は平均して１６年で返済されているようですよ。
家賃と違ってローンは前倒しができますから、がんばって返そうという意思が働くようですね。
住宅を手に入れる場合はプラス思考でなければなりませんよ。

不況の今、結構若いひとでローンが払えずに銀行に売買されるのが多いそうです。
皆さん、頭金はしっかり入れて、３５年なんてやめてもっと自分の
足元みて相応の物件を購入下さい。賢い人はそうですよ。

「無理するな！やめた方がいいよ」っていうのは一番無難な意見だと考えます。
ローンが払えずに競売になってしまうケースの方は無茶な資金計画の前に一切何も考えなかった
方々なのです。トピ主さんのように35年はどうか？などの現実的な疑問を持つ事ができる方はチャレンジすべき
だと思います。欲しい時や必要な時が本当の買い時であり、この機会を逃しては財産を残せず後悔を残すのみである。
アメリカの不動産王の有名な言葉のとおりです。

築35年になるマンションに住みつづけるのもどうかという話が有りましたが。
６０歳以上になると引越ししたくても公営住宅しか受入れてくれないよ。
民間賃貸は入居審査ではねられるよ。近くに親族がいる場合は別だけど。
若いうちになんとかして持家をもたないと老後大変だよ。

　老後大変・・・。確かにそうですね。
若い時は、お化粧しなくても、洋服が安物でも、古い家でも、「頑張るぞ〜」と気力と元気で乗り越えられるし、周りから見てもむしろ好感がもたれるくらいだと思います。
　しかし、年をとってからお金がなくて、よれよれの服、古〜い家は少し寂しい感じがしますし、周りから見ても気の毒がられそうで・・・。
以上の理由で、私（29歳）、夫（35歳）は最低10年位は社宅で我慢することにしました。一生のうち2度建替え（買換え）が余裕で出来るほどの経済力があればこんな問題起こりませんが、我が家は一度で精一杯。
　ただ、今4歳の一人娘が成長の過程で嫌がれば考えますが、そうでなければ‘嫁に行く時は持ち家から・・・‘というくらいの気持ちで現在貯蓄中です。このまま行けば年間320万円、購入時には約5500万円までためる予定です。