阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

彩都しょぼ。

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近畿などの７府県で構成する関西広域連合は19日、大阪湾で造成中の埋め立て地に、
東日本大震災で発生したがれきの一部を受け入れる案をまとめた。広域連合が
復興支援を進める岩手、宮城、福島の３県に近く提案する。３県で発生したがれきは
2200万トンで、100万トンまで受け入れられるとしている。

案は広域連合で防災を担当している兵庫県が中心となってまとめた。がれきのうち、
大まかな分別が終わったものを不燃物と可燃物に分ける。このうち可燃物は東北から
船や鉄道で運んで、関西のごみ焼却施設で埋め立てることや、被災地の焼却炉で
処分した灰を関西に持ち込むことを想定している。

近畿の府県などで運営する大阪湾広域臨海環境整備センターが神戸市沖などで
建設を進める埋め立て地を活用する。実際にがれきを受け入れる場合、関係する
府県や市町村との調整が必要だとしている。

どうする？
セシウム持ち込まれるぞ・・

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彩都がしょぼかったら、
彩都茨木＞彩都箕面＝山手台西２丁目＞＞＞西４丁目
の山手台はどうなる？

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今は彩都は待ち まだまだ下がる実際マンションがかなり安くなってる。
ハウスメーカーも大苦戦 以前の山手台東三丁目のような状態。URの土地が坪４５～５０万で出てたがまだまだ下がるなんだかんだでモノレールだし梅田までの時間交通費もネックしかも計画も縮小され、駅前の店も撤退に次ぐ撤退と将来性は企業も疑問視している状況。
その点山手台４丁目は山手台北部の土地価格の参考指標となる中山台と似たような価格になっておりある意味適正価格になりつつある だから山手台は売れているが彩都は売れない。
彩都と山手台のどちらがより良い宅地かはわからないが彩都気に入ったなら２年待ったら安く買える可能性が高いが山手台は多分あまり変わらない価格(坪単価は)だろう。山手台は今買うなら適正価格に近い。

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山手台の土地の坪単価は山手台東１丁目（駅徒歩圏）がいちばん高いですよ。

売りに出ている西２丁目の家は、西２丁目の中でも北西部で、駅からもバス停からも遠く駅からは２ｋｍ（徒歩表示２５分）ぐらいかかる場所です。

彩都はモノレール支線停留所（彩都西駅）から坂道登って徒歩２５分表示の箕面側街区だと、坪２５～３０万円でどうにか売れるかどうかといった所しょうね。

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山手台東１丁目は駅徒歩圏とは言ってもマチュピチュみたいな長～い階段か、長～い急坂を歩くんやろ。

平面の地図みたら近そうに感じるけど最も駅に近い場所でも実際歩いたらイヤになるわな。

この真夏にあのマチュピチュ階段登って帰るのはまさしく罰ゲーム。

彩都は人に優しいゆとりをもった贅沢な設計になってるからあんな天国へ続くような長い階段や急坂はありません。

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山手台の新規分譲の土地の適正価格

中山台の土地の坪単価（仲介相場）×1.0315（仲介手数料）×1.1倍（擁壁が新品、新規造成地に伴う新品プレミアム※）

※新築マンションに見られる新築プレミアムと同類のコスト

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山手台ショボッ！

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客観的に見て、彩都のほうが家は断然しょぼいです。

山手台はこだわって建てられた良い家の割合が彩都より全然高い。

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彩都は統一感と継続性あるけど

山手台は年々ショボくなってきてるんでしょ。

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大丈夫 彩都も年々ショボくなっていく元々の潜在能力が低いのでどーにもならん。
以前は期待値もあり最寄り駅が北千里の小野原西と競っていたが今は完敗モノレールと阪急の支線との差があからさまに価格に反映されている。

また陸の孤島のように１７１から何も無い。年配の人は希望ヶ丘と印象がだぶってる。

価格も近隣宅地より高いのが致命的無理してかさ上げしており以前の山手台と同じように値崩れ必至

既に坪１０万～１５万下げてるが今は我慢して２年～３年待ったら間違いなく更に安値で買える。

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地元の不動産業者によると、山手台の家を売って山手台内で引っ越している人が結構いるとの事。
今の土地は不満があるけど、山手台そのものは気に入っているという人が少なくないんだって。

前スレで山手台西1丁目の結構新しい家が6000万円ぐらいで売りに出ていたけど、あの家を売った方も山手台で新たに土地＋建物で軽く1億円以上の家を新築したみだいね。数千万の損なんて気にしない金持ちも結構いるみたい。

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凄いね 斯くありたいが無理やな

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＞２１１

でも今現在、彩都は街開き以来グレードを落としていない。勝手な想像でモノ言わないように。

山手台は(自称)幹線道路を下から登っていくと１、２丁目→４丁目と明らかに街並みのグレードが落ちてきて

いる。これを客観的事実と言う。

その２丁目あたりもご近所に挨拶もなく夜逃げ同然に引っ越して売りに出される家が多いらしいが…

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山手台東の北部販売にあたっては、てこいれに北部のイメージを挽回するこだわりの街区が必要ですね。
そろそろ初期山手台の貯金を使い果たして、西4丁目の手抜きイメージが強くなってきていますから。

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若い子育てサラリーマン家庭向けの小さい分譲を今後の殆どを占めるボリュームゾーンにするなら、その正反対の需要に答える為の分譲も一部に必要だね。具体的には、大阪都心に気軽に出られて尚且つ緑豊かな土地に住みたいリタイア世代の為のリゾート的な街区（150坪で50～100区画など敷地が広めの定住型別荘エリア）。

http://rokko-club.com/consept/feature.html
↑この柏尾台は立地や利便性にあまりにも難点があるので成功しなかった（むしろ失敗した）けどイメージとしてはこういう街区

六甲山系、阪神間の別荘地的住宅街はバスの利便性が悪すぎる場所が多い（本数が少なすぎる）から、山手台に良い街区をつくれば住み替える人もかなり出てくるよ。一部であっても緑豊かな街区をつくれば、周辺も含めたイメージアップにつながり、普通の街区の長期的価値維持にも効果があり一石二鳥。山の斜面に建つ不便な閑静な住宅街から脱出したがっている年寄りの皆が、駅近や都心の便利な場所に住みたいと思っているわけじゃない。実はバスさえ便利になれば、今住んでいるような環境で永住したいと思っている年寄りは結構多い。

> 6月にバス交通の充実を求める質問を本会議で行なって以降、「西宮市内のバス
> 問題を考える会」のみなさんの市長に対する申し入れに日本共産党市議会議員団
> として同席しました。8月21日は苦楽園・越木岩・剣谷町・鷲林寺南町・柏堂町
> ・柏堂西町・甲陽園目神山町の各自治会長さんたちが、それぞれ署名を添えての
> 申し入れでした。
>
> 共通して出されていた意見は、(1)若いときはマイカーがあり、毎日の生活に不
> 便はなく過ごしていた　(2)高齢になり、免許証を返上した途端、買い物や通院
> に不便をきたすようになった　(3)地域は高低差があり、しかも最寄の駅から離
> れており、バスの路線もなく今後の生活に大きな不安を持っているという内容で
> した。富山市では、高齢者の交通事故増加傾向から、免許証返上を促進する為に、2
> 万円分の交通チケットを返上者に配布しているという報道も最近では目を引いて
> います。当然この背景には、公共交通の充実があるのは当然です。既存バス路線
> の充実と合わせ、地域の状況に応じたコミュニティバスやデマンドバス導入など、
> あらためて本市でも高齢化社会に対応した、まちづくりの一環としての公共交通
> 網の拡充が急がれます。

そしてこれが一番重要なのだが、今は会社の事情等で関東で勤めているけど定年後は生まれ育った関西に戻って年金暮らしたいと考えている（その為に家を買うまとまった金を貯めている）50代以上の人間がかなり多くいるという事。この層の需要は、ニッチどころかパイとして決して小さくない。

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彩都は街開き以来グレードを落としていない？？

http://blog.goo.ne.jp/kjw_plan/e/df5d10a0e0f95cc1226e3c804f6b3970

何か　西４丁目と変わらんけど・・・

なるほど　グレードは落としてないのかも知れんが　元々しょぼかったのね？？

これを客観的事実と言う

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東の北部は軽く１０００区画以上ありますから、西４丁目北半分と同じような
特徴の無い平凡な分譲ばっかり続けてたら、途中で息切れしそうですね。
山手台北部のブランドイメージアップを牽引するような特徴ある街区を、分譲計画の
所々のタイミングで出していかないと。

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街並み・家並み

山手台西２丁目＞＞山手台東３丁目＞彩都＝山手台西４丁目

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【ポテンシャル比較】

小野原＞彩都＞三田ウッディ＞＞＞けやき坂＞山手台＞森町

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山手台東１丁目の住人は、毎日あのマチュピチュ遺跡みたいな不気味な階段を登り降りして駅まで行くのですか？本当だったら毎日が罰ゲームですね(笑)

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山手台は1ミリも発展しなくても、今より街の本質的な価値が落ちる事は無い。
なぜならもともと大正時代からあった阪急宝塚線沿線の成熟山手住宅街の延長線上にある街で、発展に期待して買う人間が集まる街ではないから。

一方で彩都やウッディタウンは、分譲が行き詰って街が廃れて転出が始まったら一貫の終わり。
発展を夢見てバクチ、青田買いしている人達の集まり。

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毎日車なので大丈夫です。ご心配ありがとう　個人的に上から見下ろされるのが苦手なので

あまり低地は好みじゃないんです。

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＞222

たしかに。ニュータウンじゃないですもんね。ポテンシャルがニュータウンに比べ劣るのは当たり前ですね。てか近隣にすでにコミュニティがあるからポテンシャルなんてどうでもいい。

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兵庫在住大阪勤務の不動産屋からみた　【ポテンシャル比較】

小野原＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞山手台＞彩都＞＞＞＞三田ウッディ＞＞けやき坂＞森町

小野原ダントツ

これが一般的な不動産屋の評価(実際の坪単価もこんな感じ)

彩都もモノレールから離れれば山手台の単価より間違いなく落ちる。

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マチュピチュ階段の山手台東１丁目は徒歩圏とはとても呼べるシロモノでないことが

良く分かりました(#^.^#)

でも低地は嫌いだけど急傾斜地崩落危険地域は嫌いじゃないのかい？？？

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小野原西はそもそも閑静な住宅街ではなく総合的な街として用途地域が設定された区画整理エリアなので店が出来まくったり発展するのは当たり前です。人口密集地に囲まれた未利用地でしたからね今まで。

でも小野原は地勢が良く無い。北向き斜面が多いし、田んぼや池や沼や墓（土葬）の跡地で軟弱地盤が殆ど。

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1丁目の階段をマチュピチュとは‥迂闊にも受けてしまいました(笑)

例えマチュピチュでも、歩ける可能性とあの雰囲気は羨ましいです。もう少し早く土地探しをすれば残っていたのかなぁ〜。

これから先、町の全部を豪邸で埋めつくす事は出来なくても、お求め安すぎる区画、建て売りを、そろそろ止めてほしいのが、一部の住民の本音です。

町がいい加減な作りになると、いい加減な人も集まりやすい。

今まで小学校は落ち着いていると言われていたのに、このままでは普通に荒れてしまいます。

土地を高く売り付ける為には、学校区の噂も重要ですよね？

阪急に意見書を出したいのですが、どこに出したらいいのですか？

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それから、夏になり、夜子供に見せたくない人たちが4丁目に表れます。
ゴミを捨てまくりです。
角の家が気の毒です。

北公園、4丁目公園の辺りに派出所でもいいので、警察署を作ったらどうでしょうね？

北公園に抜けるトンネルも怪しい雰囲気ですし。

公園を小さくしてでも作ってほしいですね。

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でも小野原は地勢が良く無い。北向き斜面が多いし、田んぼや池や沼や墓（土葬）の跡地で軟弱地盤が殆ど。
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良くご存じで(笑)　小野原は古地図見るとわかるが池や沼が多く地盤が緩いほとんどの場所が地盤改良が必要
ただ日本では災害に強いかどうかはあまり地価には影響しない　

さすがに最近は海辺や埋め立て地は売れなくなったがね　知ってる人は賢く購入して下さい。

因みに山手台の土砂災害警戒区域は　東1丁目で数区画、西1～2丁目で数区画　ここを外して買いなはれ
小野原買う人は　古地図とにらめっこして買いなはれ

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>>230
西4丁目が街開きする前は、北公園周辺の深夜はもっと酷かったですよ。
毎晩怪しげな車が大量に止っていました。
長尾山トンネルもバイクや車で200kmオーバーの速度で最高速トライアルしている連中とかいたし。

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＞深夜、走り屋みたいなクルマやバイクもよくタムロしています。

＞警察もっと巡回強化すべきですね。

＞週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウ＞ルサイ）


↑これでしょ。でも山本交番は宝塚警察管内で最も守備範囲が広く山手まではなかなか手が回らないのが実情。中山台にも交番はあるのだが中山台周辺しか巡回していない。最終的には交番開設が望まれますが市議ではなく県議会で尽力いただける県議が必要。

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追伸；マチュピチュ！昼ご飯食べながら家内と笑っちゃいました(１丁目の方ゴメンナサイ)

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北公園周辺の治安が乱れているのは、あと少しの辛抱ですよ。
東５丁目が街開きして人が住み始めたら、流石にやりたい放題はできなくなります。
マナーを守って騒がずに夜景を見るぐらいしか出来なくなるでしょう。

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東５とかの北部って何区画くらいあるんですか？

何年くらいかかるんでしょうかね？

私ら早く完売して静かになって欲しいのよ。

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１０００区画、１０年。

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雲雀丘花屋敷からみたら山本山手台は、オアシスがある街という位置づけ。
平井車庫にできる新駅はよできひんかなぁ。

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西雲雀丘ニュータウン(平井４)って、もしかして大バケするんかな。

始発の雲雀へも歩けるし、ＪＲ出来たら５分くらい。

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西雲雀丘ニュータウンってどこ? 千里ニュータウンや泉北ニュータウンは聞いたことあるけど聞いたこと無いんだけど

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平井4と書いてありますが。

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富士ハウジングがメインで開発、分譲しているところです。平井四丁目ですね。

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なるほど雲雀丘の駅から近いですね。中々便利
が良さそうですね。

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山手台の地価がここ５年で暴落しているのに対し、彩都はここ５年でもほとんど地価は下がっていない。駅徒歩１０分でも２０分でもほとんど地価は同じ。それは、彩都に年々新しいものが出来て発展しているから。山手台は、これから益々ショボくなるから、地価が上がる要素はほとんどない。これが両者の大きな違い。誰か彩都のマンションが下がっていると言っていたが逆で、全体では上がってきている。小野原は、千里ニュータウンなど、最初から四方が住宅地に囲まれていた土地だから発展するのは予想通り。今となっては、坪７０～８０万まで上がってしまい、比較対象が彩都と山手台でなくて、千里ＮＴの方が近い。

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山手台の地価は暴落などしていませんよ。

だんだん北側に登っていくにつれて駅や市街地から遠い土地になって、それに伴い順当に緩やかに坪単価が下がっているだけです。もちろん大阪圏全体の地価相場、景況が下がっている事も考慮する必要がある。

暴落というのは、他地域よりも著しく下落率が高い事を言う。

例えば宝塚市全体が10%地価下がっている時期に、山手台の取引坪単価が半額になるとかね。
そんな事は全く起こっていない。

ミニバブル崩壊前の数年前の坪単価に対しても、3割も落ちていない。東1丁目あたりと比べると、駅から著しく遠く標高も高くなっている事を考えると、むしろ根強い需要で北部は立地の割に地価が維持されていると言える。

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山手台は駅からほぼいちばん遠く地勢も良く無いエリア（西4丁目）でも、坪42～47万（方角、角地か否かによる）で売れている。

彩都は駅から20分以上の遠い（歩けない）箕面側エリアは、坪30万以下でないと売れないでしょうね。その時に駅から徒歩圏の既存分譲エリアもろともバブルが崩壊する。そしてあのニュータウンはまず完売は見込めない。

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ちなみの小野原の地価が上がっているのは当たり前で、あそこは強欲な地主、地権者の権益を確保する為に、行政が一種中高層以上にしているんです。

容積率１５０～２００％だからね。容積率１００％換算の地価にすると、坪４０～５０万程度。妥当な水準。

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３年ほど前に山手台東３丁目と小野原西の阪急阪神の建売物件を見学に行きました。山手台の方が土地も広く建物も立派でしたが、価格は全体的に安かったです。申し込み時期もほぼ同じでしたが、小野原は抽選で即日完売だったようですが、山手台は結局売れ残り、値引き販売になりました。その頃から、小野原は人気だったようですが、最近は、それ以上のようですね。閑静な住宅地と利便性重視の違いで好みの問題もあると思いますが、結局は多くの人は利便性を重視したがるってことでしょうか。

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>248
市街地で３０坪の土地ギリギリに容積率一杯で建てるなら、その計算もまんざら嘘で無いが、小野原西の住宅地は、高さ制限など規制が厳しいから、その論理はハズレ（笑）。小野原西は、土地が４５坪以下で販売できないのと、高さ制限があるから、基本的に３階建ては建てられない（実際、３階建ての戸建てはゼロ）ので、実質的に１種低層と同じ。４５坪あれば、わざわざ容積率１００％以上の家にする必要もない。阪急の分譲地も平均６０～７０坪の広さで分譲していた。

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