阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

山手台西４丁目で前回分譲された３－１工区は平均６０坪ぐらいで、
その前の東３丁目の４－２工区が平均６５～７０坪ぐらいですけど、
ほぼ同じ時期の分譲ながら、街の印象はかなり違いますね。

東３丁目のほうが雰囲気も良く街並みも魅力的です。

やはり山手台北部は平均６５坪以上の区画割を基本にしていただきたいですね。

7～9月は阪急オアシス山手台の営業時間が21時までに延長されるようです。

>1
確かに西4丁目より東3丁目のほうが良い感じですね。
その理由を考えてみましたが、平均区画が230㎡と広めである事に加えて
・擁壁が打ちっぱなしではなく外装仕上げが施してある
・グリーンベルト（植栽帯）の幅が広い
・80～90坪台や正味（法面を含まず）で100坪以上の土地が結構あり要所に配置されている
などが街並みに結構効いているのではないかと思います。

いうても西4丁目、関西の大規模分譲地の中ではかなり売れているほうですよね。
山手台の中で地勢あまり良くないほうという指摘もあるけど完売は近そう。

彩都からＪＲ茨木に行くバス便が運行開始された。
やはりモノレールは高くて利便性が低くて不満が大きいというのが住民の本音だからね。
モノレールを駅として扱う事は間違いでありバス便よりマシという意見は必ずしも正しくないという事。

阪急バスは京都線や神戸線の沿線では積極的に利便性の高いＪＲに客を運んでいるが、宝塚線では未だに囲い込みに必死でバス便の利便性アップに消極的。
山手台（茨木ではなく宝塚の山手台）にしても住民が動いてＪＲへの乗り入れとアクセス改善を求めるべきだろう。それが山手台の資産価値に繋がる。

何だかんだと売れていますね。

東側がどんな感じになるか、楽しみでもあり、不安出もある。

>4
そりゃ、バスより断然モノレールの方が良いでしょう（笑）
モノレールと同じ千里中央行きのバス便が増設されたのであれば言うとおりだろうが・・・。
今回は、ＪＲ茨木と阪急茨木行きのバスだから、間違いなく利便性も上がる。

彩都がますます便利になるから、山手台との差も開くばかり。

http://www.fudousan-sakura.jp/index.html

【ＪＲ中山寺駅周辺】
ＪＲ中山寺駅周辺は、近年、宝塚市の中で最も発展している注目地域の一つです。ほんの数十年前までは無人駅であったＪＲ中山寺駅も、東西線の乗り入れに伴い、電車の本数が増え、快速の停車駅となると飛躍的に利便性が向上したのです。
大阪へは約２１分、神戸には約４０分、京橋へは約３０分と通勤・通学はもちろんのこと、お出かけするにも大変便利になりました。一日の乗降客も約１０，０００人と利用するお客さんは増加の一方となっています。
ＪＲ中山寺駅前にはホームセンターコーナン、ジョーシン電機、スポーツデポなどの大型の商業施設があり、高級食材を扱うスーパー「ラッキー」は人気のお店です。さらに駅から徒歩圏には激安の「業務スーパー」と「大丸ピーコック」もあり、買物には困りません。ドラッグストア、激安酒店、医療ビルもあります。
また、飲食施設も多数あります。パスタ・ピザのおいしい「ドルチェモスカート」、カフェ「らんぷ」、スイーツ＆コーヒー「シーズガーデン」、かにと里山料理「和平」、日本料理「翠徳亭」、回転すし「函館市場」、オムライス「ポムの樹」、アイスクリーム「サーティンワン」などなど、充実しています。また駅に近いのに、どのお店も駐車場がありますのでほんとうに便利なのです。
こんなＪＲ中山寺駅周辺ですが、まだまだ田んぼと植木畑が点在しており、のんびりとした風景が広がっています。まだまだ地主さんがいらっしゃいますので、急激には開発がすすまず、逆にこれがちょうどいい環境を形成しているのではないでしょうか？
都心から電車で２０分という近距離で多数の商業施設が多数あり、しかも田園風景が広がる、という好環境がＪＲ中山寺駅周辺の最大の魅力です。

【阪急中山駅周辺】
山手の閑静な住宅街の玄関口にある阪急中山駅。阪急中山駅から徒歩５分には聖徳太子が１４００年前に開いた、安産で有名な「中山寺」があります。
土曜日、日曜日、祝日には近畿圏はもとより、全国から安産祈願をされる方々で賑わいます。
阪急中山駅の山手には閑静な住宅街が広がり、中でも「中山台ニュータウン」には宝塚市人口の約１割の方、約２万人がお住まいになる大きな住宅地があります。
この住宅地には買物施設、医院も整っていて、中心地の商業施設から、住宅地内を何と無料の巡回バスが運行されているのです。お手頃なマンションや敷地の広い一戸建があり、見晴らしがよく、環境も良好の人気のエリアとなっています。
そのほか、阪急中山駅北側の徒歩圏の山手の高台に位置する住宅地は「空気がきれい」ということで、ここに‘住みだしてから子供のぜんそくがなくなった’という話をよく聞きます。
阪急中山駅まで歩いて行けるのでこちらも便利な環境です。また阪急中山駅南側には徒歩５分のところに大型スーパー「ダイエー」があり、買物も困りません。阪急中山駅周辺は、坂道が少々きついところもありますが、見晴らし、風通し、日当たりがいい環境で、しかも山々の緑が多く、とっても静かに暮らせる好環境なのです。


【阪急山本駅周辺】

阪急山本駅周辺は古くから植木の町として栄え、日本３大植木産地として有名です。なので都会にもかかわらず、街中に植木屋さんが多く、緑が多いのが特徴です。
阪急山本駅周辺には医療施設が多く、内科、外科、産婦人科、脳死神経外科、耳鼻皮膚科、整形外科、眼科、歯科、があり非常に充実しています。
また、近年阪急山本駅の山手にて阪急不動産が大規模開発をすすめていて、基本的には一戸建の住宅が中心ですが、マンションなどの建設も予定されており、今後ますます人口が増えることが予想されます。それにともない２０１０年には山手台でスーパー「阪急オアシス」がオープン。買物施設ができたことで、住みやすい街並みになりつつあります。阪急山本駅から徒歩５分には「あいあいパーク」という英国風のかわいい建物がある大きな公園があります。
宝塚市の出張所、雑貨店、カフェ、ガーデニングショップ、ベーカリーレストランがあり、
駅から５分の立地で緑がいっぱいで大きな池があるガーデニング公園があるところは、ここ山本以外にはないのでは？
買物施設もところどころにあり、阪急山本駅前の「コープ」は夜１０時まで営業していて、とっても便利。また大型駐車所完備の「関西スーパー」と「マンダイ」には自転車、車でいける距離です。
阪急山本駅周辺は街全体がお庭のような、緑にあふれたいい街なんです。

中山、山本、売布でいちばんおすすめなのは売布の徒歩圏山手です。
座って通勤できる、駅前便利でダイエーや中山の商業施設にも近い、環境良好、市北部と幹線道路で繋がっていなくて静か。

長文読む気にならん

中山も山本も逆瀬川も、ニュータウン開発用地として山を売った地主連中の大半は駅から近い一等地の数百坪の屋敷に住んで収益物件も所有している。

小金持ちや成金は眺望のある所に住みたがるけど、資産家やほんまの金持ちは駅から近い所の数百坪の樹木に囲まれた地味な屋敷に住んでる。

だからなに？

正に だから何?

もとから金持ってる人は、ニュータウンや山の中腹やバス便エリアなんて買わんという事でしょう。

そうだね
自分が金持ちだと勘違いしたくずが山手台なんか買うんだろうね

と、ウッディタウン民が申しております。

だから日本語の意味はわかる それがどうしたのかを聞いてるんですが？

何かこの掲示板見てるとアンチは山手台は金持ちが住んでると思ってるんだろうね。
僻んでいるのがめちゃめちゃ感じられる。ただ以前に購入した人は金持ちかも知れないが
今の価格を見ると金持ちが買うような値段ではないのは明白なんだけどね
普通の宅地でしょ。

ここを見ているというか、今、住宅購入を検討している人は、山手台は安い分譲地の代名詞でしょ。それを指摘されると昔は高かったと言う輩が出てきて話がかみ合わない。
ほかのニュータウンスレでは山手台はバカにされているのだから、他のスレで発言しないように。

安くはないでしょ。
歴代で最も安い西4丁目でも平均で総額5500～5800万ぐらいかかっているんだから。
前回街区（西4丁目南部）が土地2600万＋注文住宅建築費用3200万、
今回街区（西4丁目北部）が土地2300万＋注文住宅建築費用3200万ぐらいが
平均値だろう。
リーズナブルな建売や小さめの建物も若干販売されたけど、ボリュームゾーンはこんなもん。

安い分譲地の代名詞というが、近畿の現在進行形の大規模分譲地はもっと安い所が大半でしょ。

値段だけじゃなく街が安っぽい

はいはい

高級住宅地にお住まいなのね

羨ましい限りですな(笑)

阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき

徒歩１０分なのに１年以上（去年の５月に分譲開始）で２０区画ちょっとしか売れてないのが笑える。
そろそろ限界だな。

北大阪急行の千里中央駅まで３７分（彩都西駅まで実徒歩１２分＋駅内移動・電車待ち余裕時間３分＋乗車時間１７分＋徒歩５分）の糞田舎だから当然か。

彩都ガーデンビレッジは、３５００～４０００万だから、山手台の様に安い土地ではないからね。
それと、箕面側にあるのに茨木市というのも苦戦の原因か。
山手台４丁目のようにあと１０００万強安ければ速攻で売れるんじゃないか。彩都買えなくて山手台にした人多いと思う。

ここ数年で分譲された山手台の駅徒歩15～20分圏は5000～8000万円の土地も普通に売れていましたよ。今販売しているジオ宝塚山手台フロントテラス は、ジオ彩都いぶきの森より全然高いけど順調に売れてますね。どちらも駅徒歩7分表示。やっぱり阪急山本駅のほうがモノレール彩都西駅より遥かに評価高いんですね。そりゃ当たり前ですけどね。

ガーデンビレッジ徒歩圏なの山手台四丁目のように安く
しろとは殺生な
擁壁にもお金かけて電線も地中に埋めたりしてるしね

四丁目みたいにバスで打ちっぱなし擁壁と同じ価格にしないと売れない程場所悪いってこと?

昼間の所要時間が

彩都の戸建～北急千里中央駅　＝　山手台西4丁目の戸建～阪急梅田駅

だからね。

四丁目はやはり適正価格なんだろう。阪急からしても東三丁目みたいに金かけても売れないのがわかっていたから安く売るかつ今まで高値掴みした人を
納得させる為には
今の普通な町並みにする必要があったんだろう。
場所は大差ないのに価格はかなり安くなってるからなー
東三丁目買った人からしたら(眺望が素晴らしい街区は除く)
同じバスでバス停からはかなり登るし
時間あんまり変わらないし値段は無意味に高いし踏んだり蹴ったりだもんな

東側（幹線道路挟んで向かい）に高い斜面がある西４丁目と違って
東３丁目は東側に尾根が無いのが大きいと思う。
これが街を明るくしリゾート感をもたらしている
西４丁目南部と比べると朝日が当たるのも段違いに早い（というか西４丁目が遅い）。

東３丁目でも東、西の２丁目と比べるとかなりコストダウンしているんだけど
それでも西４丁目と比べたらこだわって造成されたように見えるから不思議だね。

陽当りは、同じ西4丁目でも現在分譲中の方で、積水以北の東角地はかなり陽当りも眺望も良いですよ。

積水ロードの北間口が即完売したのは、陽当り眺望共にかなり良かったからでしょうね。

西へいくほど斜面になっていて、山が近い分、夏場は西日が遮られて良いですが、冬場はあまり陽が当たらないでしょう。

中山台が地盤の宝塚市議会有力議員(最多当選回数)の後援会での挨拶のくだり…

「…まぁー山手台は市外や他府県から来て地元のこと分からん人ばっかり買うニュータウンですからね、息子さんや娘さんに推めたらあきませんで、あこは住民税たっぷり払わすだけ払わせて市は何にもする気ないですから。長尾山トンネル造るの決めた時にこっち(中山台)にクルマ来んようにするために幸福サンに造らせただけの街でっさかいね…バスのこともまかしといて下さいな、どっちにこけてもこっち(中山台)の悪いようにはならんように市にも阪急にもやらせますから、市と阪急が言うたら陸運局はシャンシャンですわ…」

これは単なる一例で、市政から見放された山手台は税金だけ搾り取られ続けるだけで、将来にわたって阪急の囲い込み作戦でこれ以上発展の見込みもないでしょうね。

やはり冬場に西日が入らないのはいまいちですね。関西は寒い時期が１１月から３月末ぐらいまであります。
逆に暑いのは７月～９月中旬ぐらいまでと寒さ対策が意外と大切です。

彩都は阪急が千里ニュータウンの開発の時に換地で貰った土地だから、かなり値下げしてもじゅうぶん儲かると思うよ。

俺は暑がりだから、寒いのは12～2月で、暑いのは5～10月だけどな。

寒さ云々というより西側に尾根がある西4丁目（最北部は除く）の幹線道路から遠い区画は、11月以降は日暮れが早いので夕方以降暗い感じになります。15時台（16時前）に日陰になりますから。

自宅から見える東側の山には日が当たっているのが窓から見えるのに、自分の家の周りは既に日が落ちているという状況になります。

逆に幹線道路に近い区画は、11～12月の夕方でも比較的遅くまで日が入りますが、朝日が入るのが遅いです。

東側の斜面からも西側の尾根からも適度に離れた真ん中あたりの区画が良いのかもしれません。

３月とか平均気温９℃とかだけど 寒くないとは超人的な
暑がりだね。
普段エアコン何度設定やねん もしかして９℃？

3月はちょうどいい快適な季節ですね。
4月もまだ大丈夫。
5月になると最高気温が30度を越す日も出てくるからね。
ゴールデンウィークくらいになると暑いなぁ、と思うようになってくる。
だいたい4月～11月の文化の日くらいまで半袖です。

節電でエアコン切れとか28度とか無理です。

http://www.misawa.co.jp/toti_tatemono/machidukuri/jitsurei/jitsurei_12...
http://www.misawa.co.jp/toti_tatemono/machidukuri/jitsurei/jitsurei_05...

これから開発される北部地区には、こういう街区も用意してほしいですね。

西4丁目が既に初期の山手台とは全く似ても似つかない別物の街並みであり、既に山手台全体のデザインの統一性という制約は外れたのだから、それなら特色ある街区を今後はいろいろ数十区画単位で用意して、好みや価値観や予算に応じて選べるようにしたほうが魅力があります。

そうだね。第一種低層にせず。土地２０坪で延床百平米の長屋のような三階建ての街並みとか関西の都市部によくあ街並みを再現して２千万切る金額を設定したりすると新たな層の開拓に繋がり魅力も増すし阪急としてもバス利用者が増えるし皆がハッピーだよね。
そんな街区を希望します。

>>37
リンク先のどちらも良いね。
山手台東の北部エリアは、消極的で凡庸な街区ばっかりにはしてほしくない。
38が言ってるようなのは論外。

38、いいんじゃない！

いま山手台に求められているのは若い世代にも購入出来るような低価格です。３８さんのご提言のような低価格でかつ変化に富んだ街並みにすることはデベの求める方向性とも合致します。

山手台をどんどん登っていくと、どこにいくの？日本海？

山手台　→　関電宝塚変電開閉所　→　高浜原発

確かにそこまで行くけど、行き過ぎや(笑)

長尾山トンネルの向こうは美味しい地場野菜で評判の旧西谷村。朝市やってます。

38=40=41

本人は面白いと思っているのだろうが、つまらなさすぎ。
ニュータウンに土地20坪3階建ての都市型密集住宅を希望している奴なんて一人もいない。

それもそうだが、山手台のあんな場所に１００坪超の宅地を希望している奴も一人もいない。

46、38＝40じゃないぜ。根拠もないのに自分の主観だけで語ると、他の人に誤った情報を与えてしまうぜ。

西4丁目が良く売れているのだから、更に土地を小さくして更に安い価格帯にする必要は微塵も無いわな。

問題は、以前の山手台に対して相対的に平凡で拘りが無くつまらない西4丁目の街並み（買った人には申し訳ないけど）に不満を感じている古参山手台住民や、山手台購入検討層（山手台自体の立地は気に入っている）がいて、そういった人達を満足させる街区が今後少しは出てくるのかどうかが焦点になっている。

じゃあ「平凡で拘りが無くつまらない西4丁目の街並み」でよく売れているのだから、そのまま平凡で拘りが無くつまらない街並みで行きましょう。

売りっぱなしで有名な阪急が購入済みの住民達のことを考えて何かをすることなどありません。