阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

西四丁目は、買って１億損した人がフツー。
山手台は、先見性無い人がフツー。

山手台最奥部（北公園の裏～長尾山トンネル付近）は坪40万でも高すぎる。
2500万で70坪ぐらいじゃないと魅力が無い。

走り屋（違法競走型暴走族）は高確率で爆音マフラーに替えてたり保安基準に適合しない改造してるから違法やで。
たむろは違法ではないが、サーキットではなく公道上で競争行為（タイムトライアル的な）をするのは違法やな。
あと間違いなくスピード違反やｗ

走り屋ではなく集団で走るいわゆる珍走団（共同危険型暴走族、爆音を伴う暴走等を集団で行うもの）は完璧に違法で、道路交通法第68条の共同危険行為等の禁止違反でしょっぴけまっせ。

４丁目でも、狭小で２０００万以下のところが速攻で売れたので、山手台買う人は小さくて安いほうを好む。７０坪２５００万より、５０坪２０００万以下の方が間違いなく売れる。

西4丁目で50坪台の小さめの土地が比較的割高な坪単価で順調に売れている理由は、
東西2丁目などお金がかかった建物が多く敷地も広めで街並みにも拘って造成された
従来の山手台のブランドイメージを利用できたから。

3丁目以南の山手台も、全て西4丁目と同じような平均区画面積で、同じような上物が
並んでいたら、西4丁目はもっと安い値段じゃないと売れなかったのは確実。

しかし従来山手台のイメージ＝貯金がいつまでも持つわけではなく、貯金切れも近い。

売りにくくても北部に平均70坪以上で擁壁の仕上げに石を使った街区をつくったり、
150坪以上の宅地をある程度用意したりして高級住宅を誘導する事は、販売の上で
北部全体の価値（50坪台の普通の土地の売却可能坪単価）を高める上で意味も効果もある。

〉104

4丁目で2000万以下の土地なんてありましたか？

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東１丁目は土地が高かったからか、結構お金かかっている良い家が多いね。

106
今の街区でミサワホームが販売していた何割か法面を含む土地の事じゃない？

確かにかなり方面が多く庭がほとんどない場所が
あるなあれは実質４０坪～４５坪だから２千万切る
のも納得。

２０００万以下の場所は速攻で売れていたが、３０００万以上は全くだった。そりゃー阪急も小割で売りたくなる。

北部は値段はともかく小割り(１７０㎡強)で売り出すのは既定路線。

端っこの変形地や、法面で若干広めの宅地が出る程度。

小割りにするのは街区ごと建て売り屋へ丸投げすることも選択肢としているから、

現に創建(大阪市中央区)・エヌケイ興産(寝屋川市)など一部の建て売り業者へ事業化を打診している。

西４丁目は比較的好調だが、微妙な立地の東４丁目で同様に全て売り抜けれるとは考えていない模様。

なんしか早く逃げたいんかな、デベ。

今は従来山手台の残り香があるからある程度割高でも売れるが、なんのこだわりも無い普通の街区ばっかり造成して分譲していたら、そのうち「なんのこだわりもない普通の分譲地」というイメージになり、安い坪単価でしか売れなくなる。

訂正

今後も西４丁目のようななんのこだわりも無い普通の街区ばっかり造成して分譲していたら、

その「従来山手台の残り香」で北部は売れると思ってるんでしょう。北部分譲の後まだまだ分譲が続くのならともかく、北部さえ売れればいいのだから、そんなに長期的な展望に立った戦略は考えてないんじゃないかな。だから建て売り業者へ丸投げとかドンドン無責任な方向へいくんじゃないかな。

>>111
＞現に創建(大阪市中央区)・エヌケイ興産(寝屋川市)など一部の建て売り業者へ事業化を打診している。

それって噂レベルの話しですか？　それとも確度の高い情報でしょうか？
山手台北公園より緯度が北のエリアの住居表示は東５丁目になるようですよ。

画像は以前山手台の公式サイトの担当者ブログに掲載されていたものです。
北部がこの通りになるのかはわかりませんが、西４丁目はこの通りになっていますね。

＞１１６さん

おっしゃる通りですね、北部の表記(東４＝東４・東５)に正確さを欠いたことは失礼いたしました。

ただしハウスメーカーだけではなく、俗に言う建て売り業者を受け入れるのはほぼ確実です。

西４でも入っていたコスモスイニシアなども含め数十戸単位でそれぞれ入ってくると思われます。

創建は東豊中3丁目とか緑丘とか逆瀬川とか高級住宅街でも分譲してましたね。
エヌケイ興産も仁川高台で分譲してましたっけ。
分譲業者が歴史ある古い価値ある高級住宅街を、屋敷跡地ミニ開発で破壊する行為は
やめていただきたいですね。
山手台で分譲するのはニュータウンなので別に良いと思いますが。

創建の東豊中３丁目は、２年以上前から広告を出していたが、２年経っても価格未定のまま。東豊中であのミニ開発で創建というミスマッチな組み合わせが売れない秘訣？。山手台ならマッチするかも。

既に区画割りされた分譲地を分譲する場合、ハウスメーカーだろうが建売業者だろうがあんまり違い無いですね。
東3丁目のバス道路沿いのミツワ住研の建築例とか、ハウスメーカーの家や現地モデルハウスよりよっぽど豪邸ですよね。

東3丁目の阪神の建売が並ぶ通り（山手台レジデンス）も、ハウスメーカーの同じような建売が並ぶ通りよりかえって街並みは良いです。

パナの金太郎アメみたいな街並みは感心しない。外構まで一緒で
建て売りの限界を感じる。

確かに３丁目の阪神の建売は良かったですね。
全戸が全く違う建物、全く違う仕上げで訪れた人は誰も建売とは気づかないでしょう。

パナホームやミサワホームの家が並ぶ通りは全戸そっくりでいけませんね。
大阪ガス住設の通りは、個々の家が似ていないので良いと思います。

北部は建売住宅が数百戸以上建ち並ぶのか…最悪だな…

幸福がポシャって阪急だけで残りをやるようになってから、いつかはこう(チープ路線)なるんだろうなァと云う予感はしてた。

土地や家を販売する業者がどこだろうと、あんまり関係無いですよ。

デベロッパーがどういう造成・開発をするかが、街並みに対して最も影響が大きく街の印象はほぼこれで決まります。

じゃあ山手台北部はすでにチープな印象の街並みにほぼ決まりましたね。

４丁目で分譲中のコスモスイニシアの担当者が言っていましたが東側の新街区では価格は安くなるけど土地も家も小さいらしいです。今の場所は家の見栄えも悪くないしオアシスも近くていいんだけど幹線道路が気になるから断念しました。創建ルナも来るんですか？三田や北神で見ましたが「安かろう○かろう」って感じ、4000万切ってくるでしょうけど、わたし的にはビミョーです。

東５丁目は意外にロケーション悪く無いですよ。
山手台北公園の裏手から北側に100mちょっと歩くと、西４丁目の西側の尾根より高くなるので
その向こう側の阪神間・神戸方面が大阪都心方面の眺望と一緒に繋がって見えるんですよ。
西４丁目と比較して、パノラマ度が高い数段スケールの大きい眺望になります。
もちろん全ての宅地から見られるわけではありませんが、概ね開放感は良好で地勢的には
西４丁目より良好な場所が多いです。

今売ってる西4丁目を概ね完売しないと次にいけませんから、今販売している業者の営業マンは今のエリアの方が東より良いと無責任に言うでしょう。

しかし実際は、バス停からの距離や高低差（坂道、階段）など利便性面はともかく、単純に土地の魅力（地勢やロケーション）に関しては東4～5丁目は西4丁目より優れています。

あと西4丁目で注意が必要なのは、東の北部の分譲が進むにつれてバス便の扱いがどうなるかという点です。この点は販売センターでしっかり確認されたほうが良いと思います。山手台線のバス便がメイン幹線道路だけを通る現在の路線から、メイン幹線道路から山手台東に入ってぐるっと回る循環タイプの路線に変更になれば（可能性は高い）、西4丁目－阪急山本駅間のバスの所要時間は大きく変わってきます。現在は行きも6分帰りも6分ですが、行きは12分帰りは6分などになる可能性があるという事です。

最終的に、しょうもない分譲地になりそうですね宝塚山手台。

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東４～５丁目は今より良いみたいだし価格も下がるらしいからまたバカ売れしそうだね。
なんだかんだでやっぱ山手台は人気あるんだね。今ある近畿のニュータウンで唯一完売の可能性があると不動産屋がいうだけのことはあるね。

別に住民は完売なんかにはこだわらない。
それより今後、上の方が建売住宅で埋め尽くされることのほうが悪夢。
山本駅アンダーパスの渋滞に拍車がかかりそうだし…

山手台東の北部も阪急が分譲する区画の割合は今までとそんなに変わらないと思いますよ。
阪急の直売5割、それ以外5割（ハウスメーカー、不動産業者、建売業者等の合計）ぐらいじゃないかな。

北部は全部で何区画くらいあるのですか？

１０００戸以上あるでしょう。斜面は数百戸の建売住宅で埋め尽くされるのでしょうね。悪夢だな。

まっ普通の分譲地になるってことですな。

中堅サラリーマン向けのネ

今は家にお金をかける人は少なくなってるよな。人気な職業が公務員だからね。会社の先行きも不透明だし終身雇用もなくなったしね。長いローンなんて怖くて組めない。今ゆとりがあっても無理の無い価格の家にしようと考えるのも自然

確かに 無理無理ローンはキツいだけそこそこで 良い車に乗って
海外ちょこちょこ行って家は５０００万って感じが主流かもな。

５０００万もいりません、新生山手台はなんと！建売３０００万円台後半から買える。サラリーマンの心強い味方となります。

どうせ土地・建物　小さいんでしょ？

不動産の広告と一緒３９００万～って書いてあって３００万台は１区画４５００万出さないとショボくなるし狭くなる。
諸経費２００万かかって最終的には４７００万って感じでしょ

建売りなんだからそんなかからんでしょう、

３９８０万円（外構費込み）＋諸費用ってかんじでしょ。

中心価格帯が４０００万前後（予定）

デベは、なんしか早くケリつけてココから逃げたいんだろ。

一種の損切りですわ。

完売が絶望的な不良債権ニュータウンが多い中、山手台は近畿で現在事業中の大規模分譲地で
数少ない完売見込みニュータウンだから、阪急も適当に売り抜ける事は考えていませんよ。
可能な限りトータルで高く売る方法を考えています。需要がありますからね。

>山手台は近畿で現在事業中の大規模分譲地で数少ない完売見込みニュータウンだから・・・

大規模？どこが？
ニュータウン？どこが？
ここはただの小規模分譲地だろ
笑わせんなｗ