株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

利益相反があまりにも多すぎる印象。目に余るなら変更や法的手段も考えないといけない。
後々のために、重要書類や議事録は管理組合側で保管し、会合は録音してもちろん保管している。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>4697 マンコミュファンさん
正に！！(゜ロ゜ノ)ノ

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>>4697 マンコミュファンさん
しかし、実際に管理組合が管理会社に対して訴訟を起こすとすれば、いくつものハードルがあります。先ず訴訟費用はどこから捻出されるべきか。訴訟の主体は誰か―理事長がなるとすれば、重い負担を背負うことになり、覚悟が必要です。それよりもリプレイスで縁切りしたほうが簡単なのでは？

あと、重要なことがもう一つあります。第三者管理方式に移行してしまった管理組合については、たとえ何が起ころうと、管理会社に対して訴訟を起こすことがさらに難しくなります。

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私の住んでいるマンションの管理会社は大和ライフネクストです。
現在、大和ライフネクストが第三者管理（タクススタイル）を積極展開しています。
合人社は、第三者管理の先駆けと聞きこちらの掲示板を拝見させていただきました。やはり、第三者管理（管理業者管理者方式）は受け入れてはいけない提案であるとこちらの書き込みを拝見してあらためてわかりました。
合人社が管理している皆様も、第三者管理（管理業者管理者方式）を絶対に受け入れてはいけません。国土交通省が一度認めてしまったので、絶滅させるのは困難かとは思いますが、利益相反の禁止や規制はもっと訴えたほうが良いと思います。

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合人社の第三者管理ホームページに管理組合の通帳と印鑑の保管方法が記載されていました。

Q 通帳や印鑑の保管は？
A 契約締結に関する総会の承認決議をもって、通帳は管理会社、印鑑は管理者方式チーム（担当役員）が保管しています。

もし、自分（あなた）でしたら、自分（あなた）の通帳や印鑑を第三者に保管してもらいますか？

この管理業者管理者方式は、狂っています。撲滅したいです。

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続報です。こんな記事を拝見しました。

大きな問題となったX社の事例
「管理業者管理者方式」を法律で規制するに至った要因の一つが、X社(管理業者)による管理に重大な問題があったためと、いわれています。 例えば、管理者(理事長)に就任したX社は、管理規約を改定し契約解除を困難にしたり、法律の規制から逃れるための管理方式に変更するなどしたため、トラブルとなったのです。

〈X社の事例と問題点〉
事例 問題点
①管理者としてX社を指定し、管理規約を改定した
→管理規約改定には3/4以上の同意が必要であり、管理者変更のハードルが高くなり、X社の解任が困難になった。
②管理者に管理費等の決定権を与える規約の変更を行った
→規約の変更により、管理者の判断で容易に管理費等の値上げができるようになった
③組合員による総会招集権(1/5請求)に、請求者全員の実印(印鑑登録証明書の添付)を必要とするよう規約を設けた
→管理者の解任が実質困難になった。（＝X社との解約が困難になった。
④Ｘ社から委任された社員が、マンションの1室を購入し、「自主管理」と称してＸ社に業務を発注した
→「管理適正化法」の対象外となり、さまざまな法的義務をX社は回避できるようにした。

これでも、合人社さん、三者管理受託サービス「管理業者管理者方式」を続けますか？

合人社に管理委託している全国の管理組合様、どうかリプレイス（管理会社変更）してください。

※補足：X社は合人社とは限りません。

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合人社の管理するマンションで、何の説明もなく郵便受けに重要事項説明書が投函されてました。
こんなものですか？理事会からの説明はありません。

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>>4703 匿名さん
　重要事項説明会のご案内はなかったのですか？
　一般的には重要事項説明会の後、1週間以上の時間を置いて理事長による契約がなされるのではないかと思います。

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>>4704 さん
現在、重要事項説明会の案内はありません。
「重要事項説明書の交付について」という管理会社発信の文書が配布されてます。
マンション管理の適正化の推進に関する法律第72条にあるので交付する的なことが書いてあります。
後日、重要事項説明会の開催案内がくると考えた方が良さそうです。

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>>4705 匿名さん

管理会社は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理受託契約を更新しようとしているのではありませんか？

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>>4706 匿名さん
先月から管理費が値上げになりました。

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管理費の値上げは総会決議事項であって理事会で勝手に値上げできないでしょう

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>>4707 匿名さん

「重要事項説明書」の中に「説明に係る契約の別」の項目があると思いますが、そこに「更新（同一条件でない場合）」と記載されているのでしょうか？

【「重要事項説明書」の例】
https://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/jyuuyou/jyuusetsurei_20220603.pd...

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>>4708 匿名さん
それは前回の総会で決議されています。

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>>4709 匿名さん

契約条件同一でした。

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>>4710 匿名さん
修繕積立金の値上げの間違いでした。

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>>4711 匿名さん

同一条件の場合には全員に説明は不要で重要事項説明書の交付と理事長への説明で良いのですね。
了解です。

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>>4709 匿名さん
86戸で合計月額が77万円であれば適正価格ですね

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>>4713 匿名さん

異議ありです。
結論から申し上げると、その状況は、法律上の「同一条件（変更なし）」には該当しないと思われます。 したがって、管理業務主任者による「全員への説明会」が必要です。

ご質問のケースがなぜ「説明会不要」にならないのか、マンション管理適正化法 第72条の規定に基づき整理します。

1. 「同一条件」の定義（第72条第2項・3項）
「説明会」を省略できるのは、あくまで管理受託契約の内容（管理会社に払うお金や業務内容）が「従前の契約と同一」である場合に限られます。
修繕積立金の値上げ： これは管理組合の財務変更ですが、それが「重要事項説明書（重説）」に記載されるということは、管理会社が扱う「お金の計画」や「契約の前提」が更新されたことを意味します。
管理委託費の変更： もし積立金の値上げに伴って、管理会社に支払う「事務管理費」などが1円でも上がっていれば、完全に「条件変更」です。

2. 「総会決議済み」でも説明会は必要
「すでに総会で積立金の値上げが決まっているから、重説に書くだけでいいだろう」という理屈は通りません。
二重のチェック： 「積立金の値上げ（組合の意思）」と「その条件での管理契約更新（管理会社との契約）」は別物です。
法律の義務： 条件が変わる契約更新をする際、管理会社は「管理業務主任者」という国家資格者に、区分所有者全員に対して直接説明をさせる義務（第72条第1項）があります。

３. 違反（適正化法第72条違反）のポイント
以下のいずれかであれば、明確な法律違反として国土交通省（〇〇地方整備局）への通報対象になります。
契約内容に変更がある（積立金連動など）のに、説明会を開催しない。
管理業務主任者が「主任者証」を提示して説明を行わない。
重要事項説明書を説明会の1週間前までに配布していない。

もし管理会社が「積立金はもう総会で決まったから、重説はポスト投函でいい（同一条件扱いにしよう）」と主張しているなら、それは意図的な法の過小解釈です。
もし管理会社と理事長に対して異議を唱えるおつもりでしたら、
マン管センターなどに電話相談して、実際の専門家の御意見で再確認、その言質（録音がベスト/相談日時もメモに記す）を取ってから、問題化されると効果的だと思います。

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