横浜で築３５年のマンション購入を検討しています。広さ６４平方㍍の３ＬＤＫ。日当たり、眺望良好の南西角部屋です。横浜駅から徒歩１５分程度。価格は２０００万円を切るぐらいです。
中身はリフォームするので気になりませんが、現時点で相当古く、耐震診断もしていなく、
今後の修繕など気になります。
しかも容積率は倍以上オーバーしているようで、建て替えは現実的でもなさそう。
こうした物件の価値などはいかがでしょうか。
なにを基準に購入の意志を決めたらいいかまよっています。
[スレ作成日時]2007-04-30 18:21:00
＞しかも容積率は倍以上オーバーしているようで
って、それだけでどんなに安くてもアウトじゃないかな。建て替えは無理だね。
頑張ってあと１０年住むとして、１０年分の家賃相当額以下なら検討するかな。
都内23区の築30年前後の物件は、一説には30％は既存不適格（違法建築）だそうです。
築20年超だと、個体差があるのですが横浜から徒歩圏なら賃貸需要もあるので
そこそこ綺麗でしょう。
分譲時のデベと建設会社を調べて問題なく、地域の新築相場の50％未満なら買ってもいい。
＞頑張ってあと１０年住むとして、１０年分の家賃相当額以下なら検討するかな。
素人はこういう固定観念を持っているからわかりやすいし、こういう人達が大多数ですから
日本では非常に割安に売られていることも事実です。
頑張らなくても、予想外の地震で壊れなければ鉄筋ならあと20〜50年は大丈夫だと思いますよ。
バルコニーがないとか、エレベターが各階に停まらないなど、陳腐化がなければ大丈夫です。
ターミナル駅の徒歩圏なら資産価値もあるでしょう、郊外の駅遠だとニーズがないのでダメ。
10年前に築23年を買いましたが、その頃はマンションの寿命は30年だと真顔で言われてましたよ。
10年経過して、新築の半額弱で取引されているのですから当時の常識はどうしたんでしょう？
現在の理事長が建築家なのですが、彼の言葉では
「建築物は全て約束事で出来ている、それを超える地震などがなければ鉄筋は80年位大丈夫」
「問題は、立地による経済的価値と、建物設備の陳腐化。それがなければ心配ない」
よく例に挙げられる、同潤会アパートは70年前後で取り壊されましたが
電気容量は15Ａ、風呂はない、間取りも2ＤＫ、バルコニーもない、おまけに昔は賃貸だから
手入れもしていない・・・・・。これでは経済的に陳腐化しても当然です。
資産の目安としては、路線価から土地の実勢価格を出してそれに、持ち分を掛けるて
取り壊し費用を大ざっぱに100万円も引けば、それが土地の値段です。
本当に心配なら、賃貸相場を不動産屋に聞いて投資利回りが5％もあれば、買いでしょう。
１８年度の路線価は２４０と書いてありました。
240千円×3.3＝792千円 ×2＝ 160万円（坪）
あまりいい場所ではないようですね、しかし64㎡で1900万円としても坪／98万円の値が付くのですから
問題ないでしょう。
>>04
郊外や地方の安いマンションと一緒にしないで下さい。
ま、いずれにせよ自分で決める事。
価値を決めるのは自分。
自分の感性を信じてくださいね。
１．大規模修繕をいつおこなったか。
２・どこまでやったか。
３．修繕積立金の現状。
（規模と大規模修繕の時期で
適正な金額たまっているか判断できます）
この３点はしっかり調べた方が良いですよ。
築35年住民の多くは団塊の世代？
そろそろ理事役員のなりてが居ないのでは？
若いと理事の仕事がすぐに回ってきますよ！
団塊なら２０歳位からここに住んでる？
もっとお年寄りの世代が多いのでは。
理事役員は持ち回りにして全世帯やるべきです。
建て替えってまだそんなに実例が無いのではないですか？
容積率に不安があっても今満足できるか出来ないかじゃないですか？
建て替えが出来ても、今よりも展望が悪くなる可能性もありますし！
東京都大田区東嶺町135-10 |
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1億498万円・1億798万円 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK |
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60.73m2・70.01m2 |
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総戸数 52戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1200万円台～1億6000万円台※権利金含む（予定） |
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2LDK～3LDK |
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59.9m2～73.4m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区篠崎町5丁目 |
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7,290万円～9,490万円 |
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2LDK＋S・3LDK・4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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62.10m²～80.02m² |
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総戸数 32戸 |
東京都杉並区井草４-10ほか |
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4500万円台～9200万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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33.12m2～65.32m2 |
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総戸数 33戸 |
東京都目黒区柿の木坂2丁目 |
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2億円台予定～3億4,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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70.68m²～94.03m² |
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総戸数 19戸 |
東京都板橋区加賀１-3356-1他2筆 |
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9780万円～1億2990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
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69.78m2～80.77m2 |
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総戸数 228戸 |
東京都品川区中延５-1310-1 |
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6800万円台～2億5000万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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33.91m2～95.58m2 |
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総戸数 41戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
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9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
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2LDK～3LDK |
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61.67m2～80.1m2 |
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総戸数 216戸 |
東京都港区港南四丁目 |
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1億2,990万円～1億9,800万円 |
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1LDK＋S～4LDK |
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56.33m²～80.68m² |
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総戸数 233戸 |
東京都江東区南砂３-11-118他 |
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1億500万円～1億5040万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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65.34m2～73.72m2 |
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総戸数 396戸 |
