横浜で築３５年のマンション購入を検討しています。広さ６４平方㍍の３ＬＤＫ。日当たり、眺望良好の南西角部屋です。横浜駅から徒歩１５分程度。価格は２０００万円を切るぐらいです。
中身はリフォームするので気になりませんが、現時点で相当古く、耐震診断もしていなく、
今後の修繕など気になります。
しかも容積率は倍以上オーバーしているようで、建て替えは現実的でもなさそう。
こうした物件の価値などはいかがでしょうか。
なにを基準に購入の意志を決めたらいいかまよっています。
[スレ作成日時]2007-04-30 18:21:00
都内23区の築30年前後の物件は、一説には30％は既存不適格（違法建築）だそうです。
築20年超だと、個体差があるのですが横浜から徒歩圏なら賃貸需要もあるので
そこそこ綺麗でしょう。
分譲時のデベと建設会社を調べて問題なく、地域の新築相場の50％未満なら買ってもいい。
＞頑張ってあと１０年住むとして、１０年分の家賃相当額以下なら検討するかな。
素人はこういう固定観念を持っているからわかりやすいし、こういう人達が大多数ですから
日本では非常に割安に売られていることも事実です。
頑張らなくても、予想外の地震で壊れなければ鉄筋ならあと20〜50年は大丈夫だと思いますよ。
バルコニーがないとか、エレベターが各階に停まらないなど、陳腐化がなければ大丈夫です。
ターミナル駅の徒歩圏なら資産価値もあるでしょう、郊外の駅遠だとニーズがないのでダメ。
10年前に築23年を買いましたが、その頃はマンションの寿命は30年だと真顔で言われてましたよ。
10年経過して、新築の半額弱で取引されているのですから当時の常識はどうしたんでしょう？
現在の理事長が建築家なのですが、彼の言葉では
「建築物は全て約束事で出来ている、それを超える地震などがなければ鉄筋は80年位大丈夫」
「問題は、立地による経済的価値と、建物設備の陳腐化。それがなければ心配ない」
よく例に挙げられる、同潤会アパートは70年前後で取り壊されましたが
電気容量は15Ａ、風呂はない、間取りも2ＤＫ、バルコニーもない、おまけに昔は賃貸だから
手入れもしていない・・・・・。これでは経済的に陳腐化しても当然です。
資産の目安としては、路線価から土地の実勢価格を出してそれに、持ち分を掛けるて
取り壊し費用を大ざっぱに100万円も引けば、それが土地の値段です。
本当に心配なら、賃貸相場を不動産屋に聞いて投資利回りが5％もあれば、買いでしょう。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5198万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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75.18m2～81.53m2 |
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総戸数 8戸 |
