分譲地の販売価格の設定ってどうなっているんですか

面積同じなら日当たりや道路状況によって値段を変えます
それだけです

さっそくのレスありがとうございます。
となると、第一期分譲開始時には、今回の販売区画以外も含めて全区画決まっているということですか。

価格が決まっていれば、造成まえでも三期、四期予定区画の先買いも可能ということになりますか。

一期目に販売した区画は造成に絡んでいなかったということもある。

私も似た感じなんですが、土地探しの中である不動産屋で、未公開だという造成済みの土地を、
今なら１０００万と紹介され、相場的にも妥当と、検討していたのですが、
ホームページにアップされたら、１４８０万になってました。相場より１０万ぐらい高くなってるんですが、
不動産屋に聞いたら、うちが購入するなら１０００万でも良いとのこと。
なんとなく不信感あり、迷ってます。建築条件付きだし、後々後悔することもいやなので。

販売前なら価格は決められません
土地は相場が変動します　売り出した時期の相場に応じて価格を決めます

他スレでも同じ内容でカキコしたのですが・・・
ここが向いてると思ったので、お邪魔します

私は現在6区画のミニ分譲地を検討してます
希望区画、金額提示があったのが＠38マン/坪
ただ小さかったので、増坪が可能か尋ねた所、ＯＫとの回答。
そしたらなんと、＠43マン/坪に跳ね上がり・・・
その差、５マン/坪

買う気を見せた途端に吊り上げですか！？
しかも、相場より3.5マン/坪高いし

あぁあああ・・・恐るべし　不動産屋

が、地主から直売買の芽が出てきた
そしたら形勢逆転ですから。
今に見ていろよ・・・恥かくからな　w

NO６さん
じか買いできるといいですね。私も増坪も考えて話を聞いてみたのですが、
建築条件付き住宅で標準施工坪単価４５万円ですが、増坪は１坪あたり５０万
という話。普通、建物の建築面積なり、延べ床が増えれば、坪単価上は、
安くなると別スレや他のハウスメーカーでは聞いていたのに、今検討中の
不動産では、理論上増坪すればするほど坪単価５０万円に近づくことになるので
いったいどうしたもんかと思案中です。

広くとった分、当然どこかにしわ寄せがいく
誰もが丁度良い広さを希望する＝市場価値も高い

第１期とその後では土地価格が変わる当然高くなることが多い
住宅が確実に増えることで住環境も良くなるはずだから
価格上昇を見越して第１期より立地は良いはずだよ

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そのとおり。
完全に新規で、大型分譲地であれば、東京、横浜あたり以外の地域なら、初期の購入者はある意味バクチみたいなもの。
それを覚悟して購入する訳だから、思ったよりも割安な価格になる。

ある程度の区画が売れてからなら当然住環境も良くなって、将来性が安定的に推移すると予想される為、それなりの価格になる。

NO９、NO１０さん
そうすると２期目の価格UP分は業者のもうけ？
それとも１期販売分を安くしているとか？
たぶんスレ主はその仕組みを知りたいんじゃないの？
という自分もそのからくりを知りたいです。
今の住まいのそばで造成が始まっているので、
参考までに。

周りに何も売りになる施設やお店がなかったりする地域とか、古い家が建ち並んでる所では、
初期の開発分譲価格は赤字だよ。

価格がどうこう言うより、新築が建ち並ぶ良好な住環境を作りたいから。

元々が利便性や住環境が良い立地の場合は、分譲初期から高め。

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NO１１です。
なるほどですね。
すると、販売初期段階から、売れ行きが悪ければ、狙い目ってなことですね。
業者も早め投資金額を回収したいだろうから。
売れ行きが良くない状態で、今後販売するだろう、立地条件の良い区画の
先買いがなるべく安く購入出来る、ってことでいいのかな。

建築条件付かどうかで販売価格は変わってくると思います。
例えば、建築条件付なら業者は、土地代に利益はのせず、
土地取得にかかった費用の1738万そのままで売り出すはずです。
そして、建築費の方でで利益を上げると思います。

即ち売り上げ原価は、2938万で、販売価格3880万との差額が売り上げ総利益です。

そうではない場合、土地代(1738万)に諸経費をのせた金額になるでしょう。


１．土地代
　　A：取得費　　　　100万/坪(路線価)×110%×15坪　=1650万
　　B：媒介手数料　　A×3%+6万×105%(消費税) =　58万
　　C：登記費用等　　 = 30万
計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 =1738万

２．建築費
　 A：本体工事　　　40万/坪×30坪　　　　　　　　　=1200万
　 B：外構工事　　　　　　　　　　　　　　　　　　 =　50万
　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 =1250万

３．販売価格
　 A：土地代　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 =1738万
　 B：建設費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 =1250万
　 C：諸経費　(B×50%) = 625万
　 D：消費税　(B+C)×50% = 64万
　 E：広告費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 = 　20万
　 F：媒介手数料　 =　185万
計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　=3880万

>>14
文章が意味不明なんだが

・初期販売の時点で売れ行きが悪い土地
→価値・人気が低い土地だから普通は狙わない

・今後販売するだろう、立地条件の良い区画の先買い
→？？分譲開始していないのに先行して購入とかできないはず

私は買えましたよ。すでに造成済みでしたが。２期目の分譲予定地で建て売り物件になる予定だったらしいけど、建築申請するまえだったので、建築条件付きで購入しました。建て売りの価格に収まったんですが、延床は建て売りの物よりは２坪削られました。得したかどうかはわかりませんが、日当たりなどは他の区画よりははるかに良いので一応満足しています。

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