その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
過去スレ
その1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/
[スレ作成日時]2010-04-07 23:20:09
PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にＰＥＲなんてどこかに書いてあるかい？
まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪１．1万円～１.２万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。
賃料月坪１．０万なら
仮に22坪（74㎡）の物件の場合 ２２万／月
空室率１０％として 家賃収入 ２４２万円／年
表面利回り ７％なら ３４６０万
実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど
さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい８割だろうから
２８００万のローンを２．７２５％の変動金利で組むとする。
自己資金は６６０万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
１３万／月とするなら
管理費・修繕積立 ３.７万
固定資産税 １．５万円月額
として経費月額 18.2万円 年額 ２１８.４万円
純利益 年額 ２４２－１８．２×１２＝２４万円
たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は 築年数２８年、残存償却年数 １７年
建物価格 １７３０万として定額法で償却しても年１００万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば
定率法償却率 0.127 初年度で２２０万になる。
借りれ金の建物分の利子 建物１７３０万の２％として概算で３５万
管理費等・固定資産税 ６２万
その他経費 ２０万
として
家賃収入 ２１８万
経費総額 ３３７万
帳簿上の赤字１１９万円
所得税率が３３％の人は３９万円の税金還付が受けられる。
２４万と３９万とあわせて６３万
投資額は６６０万だから、投資利回りとして９．５５％
それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債＋自己資金＋売却経費＋中間修繕費用で
売れないと損がでる。
そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
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4598万円～5198万円 |
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1LDK+2S（納戸）・3LDK |
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63.54m2～64.08m2 |
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総戸数 50戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
