その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
過去スレ
その1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/【一般スレ】世帯年収別の生活感
[スレ作成日時]2010-04-07 23:20:09
PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にＰＥＲなんてどこかに書いてあるかい？
まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪１．1万円～１.２万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。
賃料月坪１．０万なら
仮に22坪（74㎡）の物件の場合 ２２万／月
空室率１０％として 家賃収入 ２４２万円／年
表面利回り ７％なら ３４６０万
実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど
さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい８割だろうから
２８００万のローンを２．７２５％の変動金利で組むとする。
自己資金は６６０万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
１３万／月とするなら
管理費・修繕積立 ３.７万
固定資産税 １．５万円月額
として経費月額 18.2万円 年額 ２１８.４万円
純利益 年額 ２４２－１８．２×１２＝２４万円
たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は 築年数２８年、残存償却年数 １７年
建物価格 １７３０万として定額法で償却しても年１００万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば
定率法償却率 0.127 初年度で２２０万になる。
借りれ金の建物分の利子 建物１７３０万の２％として概算で３５万
管理費等・固定資産税 ６２万
その他経費 ２０万
として
家賃収入 ２１８万
経費総額 ３３７万
帳簿上の赤字１１９万円
所得税率が３３％の人は３９万円の税金還付が受けられる。
２４万と３９万とあわせて６３万
投資額は６６０万だから、投資利回りとして９．５５％
それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債＋自己資金＋売却経費＋中間修繕費用で
売れないと損がでる。
そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
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8698万円～1億3298万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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67.55m2～90.09m2 |
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総戸数 106戸 |
東京都杉並区荻窪４-11-9（住居表示） |
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1億1990万円～1億3690万円 |
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2LDK・3LDK |
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54.32m2～66.51m2 |
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総戸数 19戸 |
東京都練馬区中村南２-7-15 |
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7770万円～1億2890万円 |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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59.96m2～84.93m2 |
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総戸数 124戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1390万円～1億5690万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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55.3m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都港区南麻布２-4-51 |
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1億4200万円～2億4200万円 |
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1LDK・2LDK |
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40.75m2・60.17m2 |
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総戸数 22戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
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9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
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2LDK～3LDK |
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61.67m2～80.1m2 |
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総戸数 216戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9690万円～1億190万円 |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～140.00m² |
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総戸数 43戸 |
東京都練馬区高松6丁目 |
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6,900万円台予定～9,100万円台予定 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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62.19m²～75.44m² |
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総戸数 74戸 |
