修繕計画の見直し検討

あります。いまお使いの「d-minollのマンション修繕シミュレーション」に近い“数字を入れると当面の不足や値上げ幅が見える”タイプは、日本だといくつかに絞れます。性格が違うので並べておきます。

1. 公的・準公的で出ているもの（根拠にしやすい）
① 住宅金融支援機構「マンションライフサイクルシミュレーション／長期修繕ナビ」

何ができるか：戸数・延床面積・築年・修繕の想定単価を入れると、40年くらいの収支と積立不足が自動で出る。

使いどころ：「これは機構の試算です」で押せるので、理事から「どこの数字だ？」と突っ込まれにくい。

URL
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html

予備（中身ほぼ同じ）：https://www.simulation.jhf.go.jp/m-simulation/

② 公益財団法人マンション管理センター

「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」

何ができるか：今ある長期修繕計画が妥当かどうかをセンター側でチェックしてくれるサービス。地域係数を入れてあるので、都市部の高い単価も説明しやすい。

使いどころ：「外部の第三者（管理センター）に見てもらった結果こうなった」と言いたいとき。

URL
https://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html

③ 日本マンション管理士会連合会

「修繕積立金下限値計算機（管理計画認定用）」

何ができるか：国交省の管理計画認定で求められる“下限ライン”をざっと出す。つまり「ここを下回ると不適」と言える値。

使いどころ：値上げの話をする前に「そもそも最低ラインを割っている」という事実を見せるとき。

URL
https://www.nikkanren.org/calc.html

2. 相場と比べて見せるタイプ（1分で高い／安いと言う用）
① 一般社団法人リジカルシンキング

「マンション管理費・修繕積立金適正診断」

何ができるか：国交省の調査値などと照合して「このマンションは高め／低め」を表示する簡易診断。

使いどころ：理事会で「市場の中央値よりこうです」とスライド1枚で言い切りたいとき。

URL
https://rijical.jp/kanrihi-simulator/

② CASIO 高精度計算サイト

「【マンション】修繕積立金の妥当性チェック」

何ができるか：国交省ガイドラインの“幅”に自分の積立額を当てはめて、どの位置にいるかを見る。

使いどころ：「うちは目安の下のほうだから将来不足しやすい」「ほぼ上限だからむしろ工事費を見直そう」など、方向性だけ示すとき。

URL
https://keisan.casio.jp/exec/user/1386972668

（改訂版）https://keisan.casio.jp/exec/user/1635579126

③ トクミンなどの簡易シミュレーション

何ができるか：築年と戸数を入れてざっくり相場を見る。理事全員が同じURLを開いて同じ数字を入れられるのが利点。

使いどころ：場で共有して「みんな同じ結果が出たよね」と確認する場面。

例URL
https://forest.tokumin.jp/

（※民間なので“参考資料”扱いにしておくと角が立たない）

3. 自分たちで長期修繕計画を起こす／疑うときに見るもの
① 高木企画「AI長期修繕計画簡易作成ソフト」

何ができるか：工事項目や単価を理事側でいじれるので、管理会社や施工会社から来た見積もりが“高すぎる前提”になっていないかを自分で試算できる。

使いどころ：「同じ周期でも単価をここまで落とすと、このくらいの積立で回る」という“別シナリオ”を作りたいとき。

URL
https://www.xn--4gq0mwli5k7oj4njy1f5lls15aryn4mdn17j.online/

説明動画（理事に口で説明するより早い）：

② 機構シミュレーションの使い方を解説している管理士・自治体の資料

何ができるか：機構のシミュレーションを“こうやって入力しろ”と書いてあるので、入力ルールで揉めにくい。

使いどころ：理事ごとにバラバラに入力して数字がぶれるのを防ぐ。

例URL（東京都の説明資料）
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/05suishin-kaigi/05suis...

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意外と色々あるんですね…
それぞれ纏めていただいてありがとうございます！！

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いずれにしても、管理会社に相談してたらダメですよ
無駄なお金を使う凄まじい計画作ります
特に穴吹コミュニティは！

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>>3 通りがかりさん

どこの管理会社も同じだよ
何もしないのではなく、知識がないのです
だから何もできません
それが実態！

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大規模修繕

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-large-repair/area/

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今期10年目の長期修繕計画見直しの時期にあたるので、とりあえず 1 匿名さんご紹介のツールをいくつか試してみました。(管理会社提案に基づく修繕積立金の新単価案を入力)

結果としては、
1. 住宅金融支援機構「マンションライフサイクルシミュレーション／長期修繕ナビ」
　　第1回大規模修繕実施数年後の修繕積立金の全体残高が管理会社提案の新計画書案に対し1000万円から1500万円(20%から50%)ほど上回る。
　　
2. 日本マンション管理士会連合会
　　若干高目(下限値)ながら会社提案の新単価案と大きくは違わない。

3. 一般社団法人リジカルシンキング
　　市場平均に対し毎月の修繕積立金が20%以上高い。

ところで上記1 の結果についてですが、
今後の物価高止まりがどれくらい影響するかなどの不安定要素は残るとしても、やはり皆さんの言われる通り修繕に関する会社側手数料等の利益見積りの差が大きく生じた結果とみるべきか．．．
第1回大規模修繕に際して最近比較された方、同じような結果だったでしょうか？

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足場はつかいまわすのでインフレや円安の影響がありません。
便乗値上げが疑わしい。

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>>7 匿名さん
人の手で設置するから、当然、人件費高騰の影響を受けるのでは？

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>>8 匿名さん
足場運搬するのもトラックに積んで物流費掛かるし。建設業、物流業の人件費高騰はえぐいらしいからですね。

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外国人を安くつかっているじゃないか

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>>10 匿名さん
？外国人を安くつかっている？最低賃金を下回って？
最低賃金も上がり続けていることをご存じないのでしょうか？
最低賃金を守らないような会社が請け負う足場設置に安全性の担保は
あるのでしょうか？

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>>11 匿名さん
見積書みればどう計算しても最低賃金の何倍も支払ってるだろ

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>>12 匿名さん
人件費は時給だけではないだろ

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