MJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
所在地：鹿児島県鹿児島市武1丁目8番1（地番）
交通：JR「鹿児島中央駅」 徒歩3分
間取：未定
面積：62.70平米～97.96平米
売主：九州旅客鉄道株式会社 日本郵政不動産株式会社
施工会社：未定
管理会社：未定
公式URL：https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshimachuoekimae-residence/
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/MJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンス
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2024-08-25 10:35:32
>TSUTAYAが選定した書籍を愉しむこともできます。
ツタヤがかかわった図書館とか在庫処分品で数年前の資格本とか平気でおいちゃうんですよね。なんでこんなつぶれかけの企業へ依頼したんだろう。
https://wpb.shueisha.co.jp/news/society/2015/09/07/53198/
西口の県工業試験場跡地の活用方法について民間事業者から20件以上のアンケート応募があったとのこと。
こちら検討中の者にとっては車渋滞等の影響少ない活用方法をお願いしたいところですが、2月販売開始前の情報如何によってはこちらの販売人気にも何がしか影響出るかもしれませんね。
事前案内会で予定価格？のようなものを見せてもらいましたが2～3LDKなら夫婦共働きで手の届く範囲かなと思いました。市内色々みてますが、荒田付近よりは良心的な価格設定なのかと感じます。
昨日事前案内会に行ってきました。
日曜だからか、かなりの来場数でした…
隣のザ・ガーデンも先月行きましたが、
そこで見せて頂いた価格よりはかなり下がっているように見えました。（まだ価格未定とのことでなんとも言えないですが…）
再来回からはある程度価格も分かってくるとのことで、年末の間に色々検討しようと思います
個人的にはほとんどJR等を利用していないので特に駅近希望というわけでもなく、どちらかといえばストレスの少ない環境の方を優先したいのですが、
ただ年齢等今後のことを考えるとやはり買い物等の諸施設が身近に揃っているという利便性の方が勝るというところですかね。
ところで今更ながら駅近のザ・ガーデンとファーネストの販売価格だけを参照すると、ファーネストは全体的にかなり高め(4400万辺りから)だったのに対しザ・ガーデンの方は低層階2LDKであればまだ低めだったように思います。(といっても3400万前後から?)
ただザ・ガーデンの口コミを見ると第1期で3割弱が抽選とのことですので、260戸のレジデンスで仮に低め広めの価格であればそれなりに下の階1割ほどは抽選必須となりそうでしょうか．．．。
ザ・ガーデンの方はHPによれば販売開始後1年数か月で約9割成約とのことで完売まではまだ時間を要するでしょうが一応好調といえるでしょうか。
ちなみにファーネストの方はさすがに特徴を生かして1年弱で売り切りましたね。
こちらの物件は更にそれらの後でより大規模ということで売り切るまでは数年かかると思いますが、北側隣の県保有地計画にも若干左右されるかもしれません。
最近の価格上昇は建築費等が大きく影響しているのでしょうが、国の公示価格や路線価データによるとこの辺りの土地価格も3年ほど前までは横這い、その後上昇に転じて1割ほど上がってきているようですね。
ただいくら立地上有利とはいえ、さすがにこの金利上昇の中で近隣物件の在庫がだぶつき傾向となってくれば売主側としても更に価格を引き上げることには慎重になっていくのでしょう。
その一方で専有面積の縮小や設備仕様の選別・効率化は既に先行顕著で、実際モデルルームを回っても10年前に比べてワクワクどころか(10年も経つのにこんなものかと)標準仕様のダウングレードがはっきり感じられてがっかりすることも多くなってきました。(売主によっては床暖房を標準で備えるなどうれしいところも)
何しろ隣のザ・ガーデンと合わせた約420戸を数年かけて販売するようなものなので売る側も完売までそれなりに苦労すると思います。
今週末から申込みが始まるザ・レジデンスも注目したいところですが、逆にその影響をこれからもろに受けてしまうザ・ガーデン側の竣工まで1年を切った中での今後動向も気になっています。
同じくMJRのザ・ガーデン鹿児島中央(本当に紛らわしい)では最後数百万円の値引きまで行い竣工後2年以上かけて472戸を売り切ったとのことですが、さすがに駅近の立地だと竣工前値引きはたいして期待できないのでしょうね。
もし竣工後に棟内モデルルームが準備されればそちらが狙い目．．．でもそれも抽選？
夕方のニュースによると、北隣の試験場跡地について民間には売却せずに周辺の渋滞緩和につながる利用方法を目指すとの合意がほぼなされたとのこと。
(バスの駐車スペース、多目的オープンスペース等）
バス駐車場が実際の渋滞緩和にどうつながるのかよくわかりませんが、敷地が広いだけに一方の多目的オープンスペースというのが憩いと食の広場のようなゆったり要素含むのであれば方向性としてはまずまずといったところでしょうか．．．？
来場予約開始
第一期63戸
西向きは売れにくいだろうね。
3LDK+2WIC 南向き
Fタイプ72.6㎡
5030~5470万円
3LDK+WIC 南向き
Iタイプ70.4㎡
5110~5140万円
一般的な話として、竣工済み物件で売主が売り急ぐ場合、値下げの可能性はあります。でも、竣工済み物件はオプションやカラーなど選べませんね。
また、誰もがいい立地と認めるような物件で人気が出てくれば、インフレ傾向にある現在、値上げの可能性は高いです。試験場跡地がきれいに整備されれば、今より周辺がきれいになるのでプラス要因となります。
外(他府県)から見ていると、鹿児島中央駅付近は便利でいい立地だと思いますが、九州の中では福岡や熊本ばかりがニュース(再開発・価格高騰)で取り上げられ、鹿児島中央駅付近の良さに気づいていない人が多い気がします。
第1期販売63戸ということであれば、抽選に関してはザ・ガーデンほど心配する必要はなさそうですね。
というのもこの63戸というのは1月の希望住戸アンケート提出により登録がほぼ確実視されている住戸数そのものであり、実際の第1期販売開始時の対象戸数は195戸。
よってザ・レジデンスの第1期成約率予定は 63/195=32%、一方ザ・ガーデンの方は('23/12の口コミ情報を参考にすると) 91/104=88% と出だしで明らかな差が生じたようでこちらの第2期以降の販売戦略に注目です。
ところで室内仕様に関しては設計変更やオプション等は全く必要なく標準で十分、少しでも安く購入したいというのであれば竣工前後まで待つ考え方もありなのかもしれませんが、いくら販売戸数が多いとはいえ一般に誰もが欲しいと思う部屋からどんどん埋まっていく(それに伴い価格も数十万円単位で上がっているように感じる？)ということを考えればやはり少しでも早く行動するのが正解かと、．．．
物件・立地に対する購入意欲や思い入れの度合いにも依るでしょうか。
また話は変わって今更となりますが、数年前こちらで話題に上ったMJRザ・ガーデン鹿児島中央やザ・パークハウス鹿児島中央タワーではいずれも1700件近くまで最終的に検討スレが伸びたのですね。
これらを上回る話題そして魅力あふれる好物件がこの鹿児島にも早く現れますように．．．。
確かにザ・ガーデンの口コミには第2期で値上げされた、あるいは価格幅が広がったとの情報がありましたね。
ただこちらは立地がほぼ同じザ・ガーデンに引き続き1年遅れでスタートしたのでこれくらいは想定内なのかもしれませんし、何よりもこれだけの駅近立地で競合なしの現状であれば竣工前後にはほぼ売り切れると見込んでいるかもしれません。
なお値下げというかもともと第２期以降販売予定であった部屋列に関する予定価格見直しであればありそうな気もします。
こちらは南向き以外の部屋も多いためにその向きや間取り等の条件を理由に部屋列のほとんどが第1期で埋まらなかったと判断された場合、第2期以降販売予定で同じような条件の部屋列に限り当初予定より引き下げる．．．でしょうか。
今進行中の第1期2次販売でも抽選を20日に予定しているようですね。
ザ・ガーデンで第1期2次というのはなかったように思うので、これが1次抽選外れの再登録を含めない新規申し込みのみによるものであれば第1期契約数は80戸くらいまで伸び、戸数でいえばザ・ガーデン近いといえるでしょうか？
ところで試験場跡地について民間への売却がほぼなくなったのはこちら購入者・検討者にとっては朗報でしたね。
すぐ隣に駐車場付き大型施設やマンション・ホテル等を建てられるより、仮に一部であっても緑地を含めた多目的スペースとして活用された方がずっとうれしいはず。
こちらのマンションを検討しているので、隣地が公園のようなところになれば嬉しいなと個人的には思います。
ただ気になるのは学区ですが実際どうなのでしょう。受験よりは(受かるかもわかりませんし)地元の学校を考えているので、そこだけが唯一気になります。
家庭の事情や何を優先するかで選ぶ物件は変わるし、ベストな物件は一つではないですね。ただ、子供が小学生ぐらいまでは、家計、育児・教育環境、通勤・通学等、総合的な観点から、小さいうちは「孟母三遷の教え」のように、環境のいいところを選びたいところです。
自分なら、便利で後々も需要のある立地を最優先で選びます。転勤になったとしても、賃貸需要がある便利な立地であれば、貸し出してその賃料で自分は別の好きなところに住むこともできますし、売却も可能だと思います。マンションは戸建てより売買しやすいので、住居に縛られることなく暮らせると思います。
第1期2次が終わると同時に3次が始まりましたが、販売17戸とあるので合計で80戸を超えたところでしょうか。
ところで今回の販売価格は3970万からとなっているので西側2LDKで残るのは上階の１、2部屋のみということのようですが、こちらに限っては西向き(そして他物件に比べて価格高目)であっても立地がそれらに勝ると判断されたということか．．．。
こちらの物件は部屋の向き・間取りとそれに対する価格設定によって人気の差が顕著に出そうですね。
3970万～は高いですね。まあ駅近分300万円くらいうわのせって感じでしょうか。しかし、鹿児島って管理費・修繕積立金安くないですか？購入後に不足して値上げってのが普通なのでしょうか？
鹿児島でも初年度の管理費・修繕積立金の合計単価が250円／㎡前後の物件が増えてきており、MJRの西口2件とザ・ガーデン上荒田に至っては300円／㎡以上と高くなってきました。(ザ・パークハウス鹿児島中央では400円／㎡以上)
このうち管理費に関しては多くの共用施設管理やコンシェルジュサービスなどが含まれているのであれば仕方のないところでしょうか。
一方の修繕積立金に関しては5年毎の見直し、そして都度値上げという段階増額方式が今も一般的でしょう。
ザ・レジデンスの修繕積立金は積立一時金を含めて初年度は高目の設定、15年経過時点でその約5割増、それ以降は一定．．．ということで修繕計画案を見る限り、先々の値上げを小さく抑えようという意向のようにも見えます。(あくまで好意的に受け取ればですが)
駐車場が100%でないと、管理組合の方針として後々決まれば、『当初駐車場を持てていても、数年毎に駐車場の抽選が行われるようになり、車を持っていても駐車場を持てなくなるリスクがある』と言われたのですが本当ですか？
68の方の(担当者？)コメントは入居後に管理組合の普通決議として例えば過半数の賛成を得て当初の使用細則が改定された場合のことを意味していると思われますが．．．。
この物件に限らず、あくまで一般的な可能性リスクを述べただけで実際にはほぼないに等しいでしょう。
あえて可能性として挙げれば元々駐車場の区画数が総住戸数に対して極端に少なかったり、各区画間の不公平感に伴う不満があちこちから(過半数？)噴出した場合などに限られるでしょうから一般マンションではほとんど起こりえないものと思います。
なお仮に定期再抽選を行うにしてもマンションの一大定期イベントとして理事会・管理会社の負担増や車所有者間の混乱を生み出す元となりうるので、実際には空きが生じた時点でその区画についてのみ希望者抽選を行うケースがほとんどでより現実的でしょう。
100台以上の車を駐車場内で安全スムーズに移動変更させるなどとても．．．。
公示価格のニュースでこちらを含めた西口開発のことも紹介されていましたが、住宅地価格は昨年比で鹿児島市平均+0.8％、西田２丁目+2.7％ (一方熊本は県全体で+3.1%)とのこと。
正確には武町周辺の価格を見なければわかりませんが、マンション購入検討者からすれば緩やかな上昇が好ましい反面、街の発展という面ではTSMC効果が大して波及せず他県に後れを取りそうで何だか寂しい気もします。
今回の調査で住宅地、商業地ともに下落したのは九州内で鹿児島県のみということを聴くと悲しいものがありますよね。
救いは天文館商業地区の空き店舗率がやや回復し、地価がようやく上昇に転じたことでしょうか。
次はいづろ・天文館地区の再開発計画で何とか頑張ってほしい。(遥か先ですが)
こちらは価格の高い順に駐車場の選択権が与えられるため、仮に同じ間取り面積の3LDKであっても階数によって選択可能な部屋とそうでない部屋が出てくるとのことで、初期時点の話ではおおよそ4600万円以上の部屋であれば権利ありとのことでした。
ところで来月からの第2期販売でとりあえず全価格がはっきりするのでしょうか。
駐車場代って一律じゃないですよね。
駐車場使用料
月額4,000円～20,000円
もし4000円なら年間では4万8000円
もし2万円なら年間では24万円
差額20万円・・・何が買えるかって思っちゃいます。
今ある大型バスの駐車場は残りそうですね。多くの人が望んでいる公園は、外せないでしょう。マンションや公園が完成してきれいになれば、いい意味で見直されているかもしれません。期待を込めて。
4LDKとなると5000万円以上からですね。
そもそも世の中の4LDK需要が大きく減ってきている中、全体部屋数の3-4割を占めるという設定自体が価格に輪をかけて難しくしている気がします。
ところで昨日発表された路線価情報ではこの辺りも昨年同様5%ほど上昇したとのこと。
数年前まで物価安定の中でも市内中心部の新築マンション価格は上昇傾向にあったのに、資材・人件費高騰に毎年の地価上昇が加わるとなると．．．加治屋町再開発の方もますます絶望価格＆グレードダウンとなってしまいそう。
実際に住む場合、団地からの移住を検討する高齢夫婦の需要と部屋の大きさのミスマッチが起こってそうですね（おそらく1・2LDKの需要は高いと思われる）。
また、中央駅東口にあるザ・パークハウスの賃貸需要が若干弱いのと、駅周辺の開発が一段落しているため、投資目線でも４LDKは敬遠されそうです。
